בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 13607-04-14
לפני: כבוד השופט יהושע גייפמן
התובעת:
. Church Missionary Trust Association Ltd
ע"י ב"כ עו"ד אריה דנצינגר ועו"ד ניסן צפריר
נגד
הנתבעים:
1. הבישוף ריאח חנא אבו אל עסל
ע"י ב"כ עו"ד עמראן חטיב
2. נביל זועמוט
ע"י ב"כ עו"ד איתן גבאי
3. מוחמד סעד
ע"י ב"כ עו"ד דוד סוסן
4. עו"ד אימן דהוד
5. זוארץ מנשה
ע"י ב"כ עו"ד חימי יהודה
פסק – דין
1. התובעת [להלן: "CMTA"] הוקמה ב-1913 בבריטניה, והינה רשומה כבעלת נכסים ברחבי העולם, לרבות המקרקעין ביפו הידועים כגוש 7023 חלקה 45 ששטחם 2,427 מ"ר [להלן: "המקרקעין"] – ראו נסח טאבו – מוצג ת/30.
המקרקעין נשוא התביעה הם מקרקעין מוסדרים, ו- CMTAרשומה כבעלים בפנקס הזכויות במרשם המקרקעין הישראלי.
הבעלים של CMTA היא CMS - אגודה מיסיונרית של הכנסייה האנגליקנית בבריטניה. הדירקטור ב- CMTA מ-94 ועד 2011, פטריק צ'נג הנג גו, הסביר בעדותו: CMTA" הוקמה לשם טיפול ברכוש כולל נכסים של ה-"CMS [עמ' 90 לפרוטוקול מ-11.5.17]; "CMS כגוף צדקה איננה יכולה... לעסוק... בנכסים, ו- CMTA... כן יכולה לעסוק בכך" [עמ' 108 לפרוטוקול מ-11.5.17]; "יש לנו נכסים בכל העולם כולל באזור הזה" [עמ' 90 לפרוטוקול מ-11.5.17]. מנהל הנכסים ב- CMTA, אדריאן ווייט העיד: "הנכס נרכש, הקרקע נרכשה ע"י CMS" [עמ' 57 לפרוטוקול מ-4.5.17 שורה 15].
CMTA נתנה לכנסייה האנגליקנית בישראל רשות להשתמש במקרקעין לצרכי הקהילה הנוצרית המקומית.
2. CMTA, הרשומה בפנקס הזכויות במרשם המקרקעין כבעלים של המקרקעין, עתרה להצהיר על בטלות שתי עסקאות מכר שנערכו בעניין המקרקעין:
[א] מכר המקרקעין ב-26.2.07 לנתבע 3 [להלן: "סעד"]. הסכם המכר – מוצג נ/1.
העסקה לא נרשמה במרשם המקרקעין, לא דווחה לשלטונות מס שבח מקרקעין, ולא נרשמה הערת האזהרה לטובת סעד במרשם המקרקעין.
CMTA טענה שייפוי הכוח הכללי מ-25.1.07 [מוצג ת/22], שנחזה להיות ייפוי כוח שנתנה CMTA לנתבע 1 [להלן: "הבישוף"] לצורך המכר – זויף.
[ב] מכר המקרקעין ב-2.1.14 ע"י סעד לנתבע 5 [להלן: "זוארץ"]. הסכם המכר – צרופה למוצג ת/8.
עפ"י גרסת זוארץ, תמורת העסקה הייתה 2 מיליון דולר, הוא שילם לסעד 1.5 מיליון דולר, ועבור חצי מיליון דולר חתם על שטר חוב. CMTA טענה שהתמורה הנ"ל אינה משקפת את שווי המקרקעין. CMTA הציגה חוות דעת של שמאי המקרקעין ערן לס, על פיה שווי המקרקעין נכון למאי 2014 – כ-47.7 מיליון ₪.
זכויות הבעלות במקרקעין לא נרשמו ע"ש זוארץ במרשם המקרקעין. נרשמה הערת אזהרה לטובת זוארץ, וניתן צו מניעה זמני בתביעה האוסר על דיספוזיציה.
עסקת המכר לסעד נערכה ב-26.2.07. ייפוי הכוח הכללי [מוצג ת/22], שנחזה להיות ייפוי כוח שנתנה CMTA לבישוף לצורך ביצוע מכר, הינו מ-25.1.07. הבישוף סיים את כהונתו בכנסיה האנגליקנית בישראל ב-31.3.07 [ראו עדות הבישוף בעמ' 189 לפרוטוקול מ-25.10.17 שורות 20-21].