בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 13607-04-14
לפני: כבוד השופט יהושע גייפמן
התובעת:
. Church Missionary Trust Association Ltd
ע"י ב"כ עו"ד אריה דנצינגר ועו"ד ניסן צפריר
נגד
הנתבעים:
1. הבישוף ריאח חנא אבו אל עסל
ע"י ב"כ עו"ד עמראן חטיב
2. נביל זועמוט
ע"י ב"כ עו"ד איתן גבאי
3. מוחמד סעד
ע"י ב"כ עו"ד דוד סוסן
4. עו"ד אימן דהוד
5. זוארץ מנשה
ע"י ב"כ עו"ד חימי יהודה
פסק – דין
1. התובעת [להלן: "CMTA"] הוקמה ב-1913 בבריטניה, והינה רשומה כבעלת נכסים ברחבי העולם, לרבות המקרקעין ביפו הידועים כגוש 7023 חלקה 45 ששטחם 2,427 מ"ר [להלן: "המקרקעין"] – ראו נסח טאבו – מוצג ת/30.
המקרקעין נשוא התביעה הם מקרקעין מוסדרים, ו- CMTAרשומה כבעלים בפנקס הזכויות במרשם המקרקעין הישראלי.
הבעלים של CMTA היא CMS - אגודה מיסיונרית של הכנסייה האנגליקנית בבריטניה. הדירקטור ב- CMTA מ-94 ועד 2011, פטריק צ'נג הנג גו, הסביר בעדותו: CMTA" הוקמה לשם טיפול ברכוש כולל נכסים של ה-"CMS [עמ' 90 לפרוטוקול מ-11.5.17]; "CMS כגוף צדקה איננה יכולה... לעסוק... בנכסים, ו- CMTA... כן יכולה לעסוק בכך" [עמ' 108 לפרוטוקול מ-11.5.17]; "יש לנו נכסים בכל העולם כולל באזור הזה" [עמ' 90 לפרוטוקול מ-11.5.17]. מנהל הנכסים ב- CMTA, אדריאן ווייט העיד: "הנכס נרכש, הקרקע נרכשה ע"י CMS" [עמ' 57 לפרוטוקול מ-4.5.17 שורה 15].
CMTA נתנה לכנסייה האנגליקנית בישראל רשות להשתמש במקרקעין לצרכי הקהילה הנוצרית המקומית.
2. CMTA, הרשומה בפנקס הזכויות במרשם המקרקעין כבעלים של המקרקעין, עתרה להצהיר על בטלות שתי עסקאות מכר שנערכו בעניין המקרקעין:
[א] מכר המקרקעין ב-26.2.07 לנתבע 3 [להלן: "סעד"]. הסכם המכר – מוצג נ/1.
העסקה לא נרשמה במרשם המקרקעין, לא דווחה לשלטונות מס שבח מקרקעין, ולא נרשמה הערת האזהרה לטובת סעד במרשם המקרקעין.
CMTA טענה שייפוי הכוח הכללי מ-25.1.07 [מוצג ת/22], שנחזה להיות ייפוי כוח שנתנה CMTA לנתבע 1 [להלן: "הבישוף"] לצורך המכר – זויף.
[ב] מכר המקרקעין ב-2.1.14 ע"י סעד לנתבע 5 [להלן: "זוארץ"]. הסכם המכר – צרופה למוצג ת/8.
עפ"י גרסת זוארץ, תמורת העסקה הייתה 2 מיליון דולר, הוא שילם לסעד 1.5 מיליון דולר, ועבור חצי מיליון דולר חתם על שטר חוב. CMTA טענה שהתמורה הנ"ל אינה משקפת את שווי המקרקעין. CMTA הציגה חוות דעת של שמאי המקרקעין ערן לס, על פיה שווי המקרקעין נכון למאי 2014 – כ-47.7 מיליון ₪.
זכויות הבעלות במקרקעין לא נרשמו ע"ש זוארץ במרשם המקרקעין. נרשמה הערת אזהרה לטובת זוארץ, וניתן צו מניעה זמני בתביעה האוסר על דיספוזיציה.
עסקת המכר לסעד נערכה ב-26.2.07. ייפוי הכוח הכללי [מוצג ת/22], שנחזה להיות ייפוי כוח שנתנה CMTA לבישוף לצורך ביצוע מכר, הינו מ-25.1.07. הבישוף סיים את כהונתו בכנסיה האנגליקנית בישראל ב-31.3.07 [ראו עדות הבישוף בעמ' 189 לפרוטוקול מ-25.10.17 שורות 20-21].
הנתבע 2 [להלן: "זועמוט"] היה מנהל הנכסים של הכנסייה האנגליקנית בישראל עד פב' 09' [ראו עדות זועמוט בעמ' 192 לפרוטוקול מ-10.6.18 שורות 14-15].
זועמוט חתום על הסכם המכר לסעד מ-26.2.07.
הנתבע 4 [להלן: "עו"ד דהוד"] ייצג את זוארץ בעסקת המכר מ-2.1.14.
סעד לא הגיש כתב הגנה, חרף היותו מיוצג ע"י פרקליט בתחילת ההליך. בסעיף 2 להחלטה מ-2.4.15 נקבע, שב-22.6.14 בוצעה מסירה כדין לפרקליטו של סעד ולא הוגש כתב הגנה, אולם לא יינתן נגדו בשלב המקדמי פסק-דין על בטלות העסקה הראשונה - עקב המחלוקת בין הצדדים האחרים בעניין תוקף שתי העסקאות, והפגיעה שעלולה להיגרם לזוארץ- הרוכש בעסקה השנייה, שטענותיו טרם נדונו. בשלב ההוכחות סעד הוזמן כעד מטעם זוארץ. ב"כ זוארץ הצהיר בעמ' 277 לפרוטוקול מ-15.6.20 שורות 10-11: "התצהיר של מוחמד סעד שהוגש הוא תצהיר העדות הראשית מטעמי. העד הוזמן כעד מטעמי". ב-25.9.18, לאחר שנשמעו מרבית העדים בתובענה, הגיש פרקליטו של סעד בקשה להאריך לסעד את המועד להגשת כתב הגנה. בעמ' 250 לפרוטוקול מ-13.11.18 הודיע פרקליט סעד: "אני לא עומד על הבקשה להגיש כתב הגנה...", וזאת לאור העובדה שסעד יעיד [ראו ההחלטה בתחילת עמ' 250 לפרוטוקול]. עוד נוסיף, שלא ניתן היה להיעתר בסיום המשפט, ובחלוף כ-4 שנים ממועד המסירה כדין לפרקליטו של סעד, לבקשה זו. בסופו של יום, תצהיר סעד התקבל כראיה תוך הודעת CMTA כי היא מוותרת על חקירתו הנגדית.
3. ב"כ CMTA הודיע בעמ' 19 לפרוטוקול מ-30.3.15 שורות 25-26: "מוסכם עלינו שבתובענה בית המשפט יכריע בתקפות שתי העסקאות משנת 2007 ומשנת 2014". ב"כ הצדדים הודיעו בעמ' 20 שורה 5: "מוסכם עלינו שאלה המחלוקות שיוכרעו בתובענה".
ב"כ זוארץ טען בעמ' 11 לפרוטוקול מ-11.5.14 שורות 8-9: "אני לא טוען שהמבקשת 1 [CMTA – י.ג.] מכרה את הזכויות באופן ישיר למשיב 1 [לזוארץ – י.ג.]. המשיב 1 [זוארץ – י.ג.] רכש את הזכויות מהמשיב 4 [מסעד – י.ג.]".
עוד הוסיף ב"כ זוארץ בעמ' 17 לפרוטוקול מ-30.3.15 שורות 5-7: "אם יקבע שהעסקה משנת 2007 [מכר לסעד-י.ג.] תקפה – יש לדחות את התביעה. אם יקבע שהעסקה מ-2007 אינה תקפה – אז יש למרשי טענה של רכישה בתמורה ובתום לב".
הטענה שהועלתה לראשונה בסיכומי זוארץ, שהכנסייה האנגליקנית בישראל הייתה נאמן של CMTA – חברת הנאמנות בבריטניה, לא נטענה בכתב ההגנה של זוארץ, לא הוגדרה כפלוגתא בקדם המשפט, ולא מצינו לה סימוכין בהסכם המכר שנחתם עם זוארץ. בקדם המשפט הבהיר ב"כ זוארץ בעמ' 2 לפרוטוקול מ-11.5.14 שורות 6-10: "אנחנו טוענים שבעניין המקרקעין נשוא הדיון נערכו 2 עסקאות. סעד... רכש את הזכויות מהמבקשת 1 [CMTA –י.ג.] בשנת 2007. המבקשת 1 [CMTA –י.ג.] נתנה ייפוי כוח כללי לבישוף... בשנת 2007, שכללה גם הסמכה למכור את המקרקעין נשוא הדיון. הבישוף... נתן ייפוי כוח כללי למנהל של הנכסים[זועמוט-י.ג.]. המשיב 3 [זועמוט-י.ג.] מכר את הזכויות למשיב 4 [לסעד-י.ג] ב-26.2.07...".
למעלה מן הצורך, הכנסייה בישראל לא הייתה בעניין המקרקעין נאמן בישראל של CMTA - חברת הנאמנות בבריטניה. המקרקעין לא נרשמו בבעלות הכנסייה המקומית, שנטען ששימשה כנאמן. לא נרשמה הערת אזהרה על קיום נאמנות במרשם המקרקעין, מכוח סעיף 4 לחוק הנאמנות תשל"ט-1979. לא נחתם הסכם נאמנות. זועמוט, מנהל הנכסים של הכנסייה האנגליקנית בישראל עד פב' 09, הודה בחקירתו בעמ' 205 לפרוטוקול מ-10.6.18: "החברה האנגלית [CMTA-י.ג.], שיש לה נכסים בארץ, ומתי שהיא מחליטה לעשות עסקים דרך הבישוף או מישהו אחר – היא יכולה לעשות את זה... רק היא [CMTA-י.ג.] החברה מחליטה. היא תחליט. היא תעשה מה שהיא רוצה". מנהל הנכסים ב- CMTA, אדריאן ווייט העיד: "הנכסים האלו נמסרו מזמן לשימוש הכנסייה המקומית... פנו אלינו בבקשות לעשות משהו ספציפי אז נדרשנו לכך" [עמ' 61 לפרוטוקול מ-4.5.17]; "המדיניות הכללית שלנו היא הענקת ייפויי כוח כלליים, שאינם כוללים מכירה, ואנחנו שומרים... את עניין המכירה לאישור ולהכרעה באופן ספיציפי" [עמ' 56 לפרוטוקול מ-4.5.17]; "... המדיניות הכללית שלנו הינה לא לאפשר, לא להעניק סמכות למכור... לכך הייתה נדרשת ישיבת המועצה..." [עמ' 65 לפרוטוקול מ-4.5.17]. להשלמת התמונה נציין, כב' הנשיא שמגר בע"א 3829/91 וואלס נ' גת פ"ד מ"ח[1] 801, 809 הדגיש לעניין ההבחנה בין שליחות לנאמנות: "נאמן לעומת זאת, פועל מתוך נקודת מוצא של סמכות מלאה... נקודת המוצא היא כי נאמן של נכס הוא בעל כוח לעשות בנכס כל דבר אשר הבעלים יכול היה לעשותו", ובענייננו מבחינה עובדתית אין הדבר כך.
4. עפ"י חומר הראיות שהונח בפני בית המשפט, הוכח ש- CMTAלא נתנה הסכמה והסמכה למכור את המקרקעין, וייפוי הכוח הכללי מ-25.1.07 [מוצג ת/22], שנחזה להיות ייפוי כוח שנתנה לבישוף לצורך מכר המקרקעין – זויף. משזויף ייפוי הכוח הכללי מ–25.1.07, ומשהוכח ש-CMTA לא נתנה הסמכה למכור את המקרקעין – בטלה עסקת המכר לסעד, ואין תחולה לתקנת השוק במקרקעין.
לא הוכח שהיה קשר כלשהו בין CMTA לבין סעד. CMTA לא הציגה מצג בהודעה או בהתנהגות כלפי סעד בדבר קיומה של הסכמה והסמכה לביצוע העסקה. גם בתצהיר של סעד, שהתובעת ויתרה על חקירתו, אין אזכור לכך. על זיוף ייפוי כוח של CMTA לא חלה תקנת השוק.
המקרקעין עברו הליכי הסדר, והבעלות נרשמה במרשם המקרקעין ע"ש CMTA. לאחר הליך ההסדר אין חשיבות מי החזיק את מסמכי הרכישה ההיסטוריים מ-1944. הכנסייה האנגליקנית בישראל לא הייתה בעלת מניות ב- CMTA, ולא הייתה אורגן ב-CMTA. עובדה זו הייתה צריכה להיות בידיעת סעד מבדיקת תדפיס החברה במרשם החברות הבריטי. ייפוי הכוח הכללי, שנחזה להיות חתום ע"י CMTA בבריטניה [מוצג ת/22], היה ללא אימות חתימות, ללא אישור נוטריוני וללא אישור אפוסטיל. בעסקת מקרקעין בהיקף זה, הצגת ייפוי כוח כללי מבריטניה ללא אימות חתימות [מוצג ת/22] הייתה צריכה להדליק "נורה אדומה", ולהצביע על כך שיש צורך לבצע בדיקה מקדמית עם CMTA בטרם חתימת החוזה.
הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן:
ראשית הנוהל של CMTA, חברת הנאמנות האנגלית, לחתימה על ייפוי כוח למכר נכס מקרקעין היה כדלקמן:
[א] עורכי הדין של CMTA היו מכינים טיוטת מסמך לדיון ולאישור בישיבת הדירקטוריון של החברה.
[ב] מזכיר CMTA היה מוציא מסמך סדר יום לישיבת הדירקטוריון, ומצרף את טיוטת המסמך שהדירקטוריון אמור לדון בו.
[ג] היה נערך פרוטוקול חתום של ישיבת הדירקטוריון בו אושר מכר המקרקעין, והייתה ניתנת הסמכה לחתימה על ייפוי כוח לצורך ביצוע המכירה.
[ד] שניים מבין הדירקטורים של CMTA היו חותמים על ייפוי הכוח לביצוע המכר לאחר שקיבלו הסמכה לחתום.
[ה] ייפוי הכוח הכללי לצורך מכר המקרקעין היה מקבל אישור נוטריוני מנוטריון מוסמך בבריטניה.
[ו] ייפוי הכוח לצורך המכר, שמיועד לשימוש מחוץ לבריטניה, היה מקבל גם אישור אפוסטיל.
ראו: סעיפים 12-14, 10 לתצהיר אדריאן ווייט, מנהל הנכסים ב- CMTA ודירקטור ב- CMTA; סעיפים 13-14 לתצהיר פול אנתוני ברקל, דירקטור ב CMTA-; סעיף 4 לתצהיר עו"ד מייקל גאי ג'ורדן ממשרד עורכי הדין של CMTA בבריטניה.
אף אחד מהשלבים הנ"ל שנמנו לא בוצע לעניין ייפוי הכוח הכללי מ-25.1.07 המזויף [מוצג ת/22], שנחזה כמסמיך לבצע את מכר המקרקעין.
על ייפוי הכוח הכללי [מוצג ת/22], שנועד להסמיך למכור את המקרקעין ביפו - אין אישור נוטריון מוסמך בבריטניה, אין אישור אפוסטיל, ואין אימות חתימות.
עו"ד ג'ורדן, ממשרד עורכי הדין של CMTA, העיד בעמ' 80 לפרוטוקול מ-11.5.17 שורה תחתונה: "אנחנו לא הכנו את המסמך [מוצג ת/22 – י.ג.], ואני לא מאמין... משרד עורכי דין אחר היה שם את השם של פורסטר'ס [שם משרד עורכי הדין שלנו – י.ג.] על המסמך".
על מוצג ת/22 המזויף רשום בעמ' 1 שם פירמת עורכי הדין בבריטניה - פורסטר'ס.
ואם עדיין היה ספק, העיד עו"ד ג'ורדן, ממשרד עורכי הדין של CMTA בבריטניה, בעמ' 75 לפרוטוקול מ-11.5.17, שערך חיפוש האם נפתח תיק במשרד עורכי הדין בעניין המקרקעין, ונתן אף הוראה למחלקת טכנולוגיה ומידע במשרד לערוך חיפוש האם יש אזכור או התייחסות למקרקעין, אולם לא נמצא דבר בעניין.
סעיף 18 לתקנון חב' CMTA מסדיר את שמירת חותם החברה. אדריאן ווייט, מנהל הנכסים ב- CMTAהצהיר בסעיף 19[2] לתצהירו, שלא נסתר, שהחותמת המלבנית שהוטבעה על ייפוי הכוח הכללי [מוצג ת/22] – אינה החותמת של CMTA.
עוד העיד אדריאן ווייט, מנהל הנכסים ב- CMTAודירקטור ב- CMTA, בעמ' 51 לפרוטוקול מ-4.5.17 שורות 3-6: "אני מעיין ברשומות של CMTA, ובפרוטוקולים וגם ברישום של חותמות הנוגעים לדבר, והבדיקה שלי הראתה במסמכים שעיינתי, שלא נערכה כל ישיבה שבה אושרה מכירת נכס ביפו" – אין בארכיון CMTA פרוטוקול של החברה, המאשר את מכר המקרקעין, והסמכה לחתום על ייפוי כוח כללי לביצוע המכר.
שנית, שני הדירקטורים, שחתימתם נחזית להיות על ייפוי הכוח הכללי מ-25.1.07 שזויף [מוצג ת/22], פול אנתוני ברקל, ופטריק צ'נג הנג גו, העידו שבכל תקופת כהונתם כדירקטורים ב- CMTA לא נתנו ייפוי כוח למכור נכס מקרקעין בישראל.
בייפוי הכוח המזויף [מוצג ת/22] נאמר, שהוא ניתן לצורך מכר המקרקעין ביפו.
הדירקטור ב-CMTA, פול אנתוני ברקל, העיד בחקירתו בעמ' 31 לפרוטוקול מ-4.5.17 שורות 4-8: "אני אומר לשם הבהרה, שאני בטוח במאה אחוז שבמהלך תקופתי כדירקטור מ-2000 עד 2007 אני מעולם לא חתמתי על ייפוי כוח לבצע מכירה [בישראל - י.ג.]".
הדירקטור, פטריק צ'נג הנג גו, העיד בחקירתו בעמ' 93 לפרוטוקול מ-11.5.17: "אני יודע בוודאות שבמהלך תקופתי בתפקיד... אנחנו לא הסכמנו לאף ייפוי כוח בעניין של מכירת שטח קרקע כלשהו [בישראל – י.ג.]".
עדותם של שני הדירקטורים מהימנה על בית המשפט, גם אם הדירקטור פטריק צ'נג הנג גו לא עמד במבחן זיהוי חתימותיו על מסמכים. בעניין זה נעיר שפטריק צ'נג הנג גו העיד בווידאו קונפרנס, וכאשר הוצגו לו המסמכים בווידאו קונפרנס העיר בעמ' 105 לפרוטוקול מ-11.5.17 "המסך מטושטש".
שלישית, במועד נתינת ייפוי הכוח הכללי המזויף [25.1.07] בעניין מכר המקרקעין, שמצויים ביפו [מוצג ת/22] –ניתן על ידי CMTA ייפוי כוח כללי לבישוף מ-25.1.07 כדי לפתח את המקרקעין בנצרת – בניית בית הספר בנצרת [ראו מוצג ת/29].
ייפוי הכוח הכללי מ-25.1.07 בעניין הבניה במקרקעין בנצרת אושר ע"י נוטריון בבריטניה, וניתן לו אישור אפוסטיל [ראו מוצג ת/29], בעוד ייפוי הכוח הכללי המזויף מ-25.1.07 בעניין מכר המקרקעין, המצויים ביפו, הוצג ללא אישור נוטריון מבריטניה, וללא אישור אפוסטיל [ראו מוצג ת/22].
שני הדירקטורים פטריק צ'נג הנג גו ופול אנתוני ברקל אישרו שחתמו על ייפוי הכוח הכללי בעניין הבניה על המקרקעין בנצרת, אולם הכחישו שחתמו על ייפוי הכוח למכר המקרקעין ביפו.
אין שום סבירות שחברת הנאמנות הזרה בבריטניה, שמקפידה על נהלים, תיתן אישור נוטריוני ואישור אפוסטיל לייפוי כוח כללי לצורך בניה על מקרקעין בנצרת, ובאותו יום, ב-25.1.07, לא תיתן אישור נוטריוני ואישור אפוסטיל כאשר מבוקש ייפוי כוח כללי לצורך מכר מקרקעין מחוץ לבריטניה [מכר המקרקעין ביפו].
רביעית, גם ההבדלים בנוסחים בין שני ייפויי הכוח הכלליים, בעניין נצרת ובעניין יפו, שנושאים אותו תאריך – 25.1.07 [מוצג ת/29 ומוצג ת/22 בהתאמה], כאשר בשניהם מצוין בעמ' הראשון שנוסחו ע"י משרד עורכי הדין של CMTA – משרד עורכי הדין פורסטר'ס - מחזקים את הקביעה שמוצג ת/22 זויף.
עו"ד מייקל גאי ג'ורדן, ממשרד עורכי הדין פורסטר'ס, הצהיר בסעיף 8 לתצהירו: "מבחינת מבנה, סגנון, שפה, ופיסוק - מסמך יפו [מוצג ת/22 – י.ג.] אינו תואם את הסטנדרט של פורסטר'ס ואת הסגנון שלנו, שבו השתמשו בייפוי הכוח מוצג 2 [מוצג ת/29 בעניין נצרת]".