פסקי דין

תא (ת"א) 13607-04-14 Church Missionary Trust Association Ltd נ' הבישוף ריאח חנא אבו אל עסל - חלק 2

14 דצמבר 2020
הדפסה

ראו 28 ההבדלים שמנה עו"ד ג'ורדן בין מוצג ת/22 לבין מוצג ת/29, שפורטו בסעיף 8 לתצהירו.

עו"ד ג'ורדן הדגיש בסעיף 8 [כז] לתצהירו בעניין ייפוי הכוח הכללי המזויף [מוצג ת/22]: "הגופן שבו כתוב הטקסט במסמך [מוצג ת/22 – י.ג.] אינו תואם את הגופן שבו השתמשו בפורסטר'ס בתקופה זו כפי שעולה ממוצג 2 [מוצג ת/29 – ייפוי הכוח בעניין נצרת – י.ג.]. הגופן הקרוי Times New Roman הוא הגופן היחיד שפורסטר'ס השתמשו בו במסמכים שנוסחו עבור לקוחות בשנת 2007".

חמישית, זועמוט, מנהל הנכסים של הכנסייה האנגליקנית בישראל, שחתם על הסכם המכר עם סעד – העיד שלא ראה את ייפוי הכוח הכללי מ-25.1.07 [מוצג ת/22], לא היה לו קשר עם CMTA, וחתימתו על הסכם המכר נעשתה על פי הוראות הממונים עליו בכנסייה.

זועמוט, מנהל הנכסים, העיד בחקירתו בעמ' 285-286 לפרוטוקול מ-9.11.17: "ש. CMTA, ראית את ייפוי הכוח [מוצג ת/22 – י.ג.] לטובת ריאח אבו אל עסל [לטובת הבישוף– י.ג.] ... ת. אני לא ראיתי אותו... אני לא ראיתי אותו... ש. מה שאתה אומר לבית המשפט, אתה לא בדקת את ייפוי הכוח מאנגליה לבישוף ת. כן [נכון – י.ג.] ש. אלא אתה חתמת כי אמרו לך לחתום [על ההסכם עם סעד – י.ג.] ת. כן".

עוד העיד זועמוט, מנהל הנכסים, בעמ' 207-208 לפרוטוקול מ-10.6.18: "ש. אתה יודע שהיו כאן בתיק הזה עדויות של שני דירקטורים בחברת הצ'רצ' [CMTA - י.ג.]... העידו שייפוי הכוח שמייחסים להם כאילו הם נתנו אותו לבישוף... נושא חתימות מזויפות שלהם? ת. אין לי תשובה לעניין הזה... אין לי קשר בין הצ'רצ' [עם CMTA - י.ג.]... אני הייתי... פקיד של הכנסייה המקומית, שהיא הייתה בקשר עם צ'רצ' מיסיונרי [CMTA – י.ג.]. לא אני."

זועמוט, מנהל הנכסים, הודה בחקירתו בעמ' 194 לפרוטוקול מ-16.11.17 שורות 8-9: "לא זוכר שהם [גורמי הכנסייה בישראל – י.ג.] פנו לאיזה גוף אנגלי או אחר כדי לקבל איזו הסכמה או אישור למכור את הנכס".

שישית, המקרקעין היו רשומים במרשם המקרקעין כמקרקעין מוסדרים בפנקס הזכויות בבעלות CMTA – חברת הנאמנות באנגליה, ולא בבעלות הכנסייה האנגליקנית בישראל. רישום לאחר הסדר זכויות במקרקעין מבטל כל זכות סותרת, ומאותו שלב נמחקות הזכויות שקדמו לו [ראו סעיף 5 לפסה"ד של כב' השופט עמית בע"א 3190/15 שואהנה נ' מדינת ישראל]. אין בפני ביהמ"ש טענה כנגד זכות הבעלות של CMTA במקרקעין. גם עפ"י הקושאן התורכי וגם עפ"י שטר המכר, שהציג זוארץ, CMTA הייתה הבעלים, ורכשה את המקרקעין.

הקונה הראשון, סעד, והקונה השני, זוארץ, לא יכלו להסתמך על כך שמי שמחזיק את הקושאן התורכי ואת שטר המכר המקורי משנת 44 הוא שזכאי למכור את המקרקעין, באשר המקרקעין עברו הליכי הסדר, וממועד שנרשמה הבעלות ע"ש CMTA בהליך ההסדר - אין עוד חשיבות למסמכים ההיסטוריים.

CMTA לא נתנה הסכמה והסמכה למכור את המקרקעין. מתן רשות לשימוש במקרקעין לכנסייה המקומית אינו שקול למתן הרשאה למכור את המקרקעין.

זועמוט, מנהל הנכסים של הכנסייה בישראל עד פב' 09, הודה בחקירתו בעמ' 205 לפרוטוקול מ-10.6.18: "ש. ... אתה ידעת שהבישוף הוא לא החברה האנגלית ת. כן. ש. ואתה ידעת שיש חברה אנגלית [CMTA – י.ג.] ת. כן. ש. מה ידעת על היכולת של החברה האנגלית לבצע עסקים בישראל. ת. החברה האנגלית, שיש לה נכסים בארץ, ומתי שהיא מחליטה לעשות עסקים דרך הבישוף או מישהו אחר – היא יכולה לעשות את זה... רק היא [CMTA – י.ג.], החברה מחליטה. היא תחליט. היא תעשה מה שהיא רוצה".

שביעית, מיופה הכוח בייפוי הכוח מ-25.1.07 שזויף [מוצג ת/22] היה הבישוף.

הבישוף העיד שלא ביקש מ- CMTAייפוי כוח כללי למכירת המקרקעין ביפו, לא קיבל את מוצג ת/22, ולא ידע על מתן ייפוי כוח זה.

הבישוף של הכנסייה האנגליקנית העיד בעמ' 189 לפרוטוקול מ-25.10.17 שורות 6-7: "לא בקשתי [ייפוי כוח ת/22]... לא ידעתי ... ולא קיבלתי".

עוד העיד הבישוף בעמ' 200 לפרוטוקול מ-25.10.17 שורות 14-15: "אני לא ביקשתי מ- CMTAאף ייפוי כוח, חוץ מייפוי כוח אחד בקשר לבית הספר בנצרת".

גם אם הבישוף שינה את גרסתו בשלב הסיכומים, עם חילופי ייצוגו [ראו הנוסח בסעיף 19 לסיכומיו] – הקביעות של ביהמ"ש בעניין זיוף ייפוי הכוח הכללי [מוצג ת/22] עומדות על כנן, ונתמכות בראיות מהימנות למכביר.

שמינית, אמין אבו חנא, חבר בוועדת הנכסים של הכנסייה ועוזר הבישוף לענייני נכסים, העיד בחקירתו בעמ' 61 לפרוטוקול מ-31.10.16 שורות 25-29: "ה- CMTAאנחנו רוצים למכור [נכס שלהם – י.ג.] חייבים את האישור שלהם קודם לכן, אחר כך יחול ההליך בכנסייה... היא חברה אנגלית שאנחנו חייבים לקבל את הסכמתה... אם לא תסכים לא תהיה עסקה".

עוד העיד אמין אבו חנא בעמ' 68 לפרוטוקול שורות 11-12: "אף פעם הבישוף ריאח לא פנה ל- CMTA לבקש את אישורם על עסקה כזאת".

תשיעית, הפסיקה לא הכירה בתחולת הגנת תקנת השוק במקרקעין כאשר נעשה שימוש בייפוי כוח כללי מזויף, שכן במקרה כזה ההסתמכות היא על ייפוי הכוח ולא על הרישום במרשם המקרקעין.

ראו: ע"א 767/11 להיגי נ' להיגי פ"ד סו[2] 817, 854, פסק דינה של כב' השופטת חיות.

פרופ' מיגל דויטש בספרו דיני קניין בעמ' 264 הוסיף:

"תקנת השוק של המרשם מאפשרת לרוכש הזכויות לתכנן את צעדיו בהתאם לרישום בפנקסים אך אין היא קובעת תקנת שוק של ייפוי כוח. דיני השליחות אינם מטילים על אדם את הסיכון לכך שאדם אחר יתיימר לשמש כשלוחו, בעוד שהוא מעולם לא הסמיכו לכך... הסיכון מוטל על השולח רק כאשר הוא עצמו ערך מצג כלפי צד שלישי בדבר קיומה של הסמכה. אין אדם הופך לשולח באמצעות מעשי זיוף של אדם אחר".

עשירית, לא הוכח שהיה קשר כלשהו בין CMTA לבין סעד – הרוכש בעסקה מ-26.2.07 או ש CMTA הציגה מצג בהודעה או בהתנהגות כלפי סעד בדבר קיומה של הסכמה והסמכה לביצוע העסקה. גם בתצהיר של סעד, שהתובעת ויתרה על חקירתו, אין אזכור לכך. על זיוף ייפוי כוח של CMTA לא חלה תקנת השוק, ו- CMTAלא יכולה להפוך לשולח לצורך ביצוע העסקה כתוצאה מזיוף של ייפוי-כוח.

לסעד הוצג ייפוי כוח כללי מ-25.1.07 [מוצג ת/22], וייפוי כוח כללי זה הוצג גם ע"י סעד בפני זוארץ. ייפוי הכוח הכללי, שנחזה להיות חתום ע"י CMTA בבריטניה, היה ללא אימות חתימות, ללא אישור נוטריוני וללא אישור אפוסטיל.

בעסקת מקרקעין בהיקף זה, הצגת ייפוי כוח כללי מבריטניה ללא אימות חתימות [מוצג ת/22] הייתה צריכה להדליק "נורה אדומה", ולהצביע על כך שיש צורך לבצע בדיקה מקדמית עם CMTA, הבעלים הרשום, בטרם חתימת החוזה.

הכנסייה האנגליקנית בישראל לא הייתה בעלת מניות ב-CMTA, ולא הייתה דירקטורית ב- CMTA. עובדה זו הייתה צריכה להיות בידיעת סעד וזוארץ מבדיקת תדפיס החברה במרשם החברות הבריטי.

עו"ד דהוד, שייצג את זוארץ בעסקה השנייה, העיד שהתרשם בשיחה שקיים עם עובד CMTA, לפני חתימת העסקה השנייה, ש- CMTA לא ידעה על קיום העסקה הראשונה עם סעד. עו"ד דהוד העיד בחקירתו: "ש. לך היה קשר עם הנאמנות באנגליה [עם CMTA – י.ג.] ת. כן... דיברתי עם בחור בשם תאנאס... זה עובד של התובעת... ב-2013... בספט' 13'" [עמ' 206 לפרוטוקול מ-9.5.18 שורות 6-14]; "ש. מה הוא אמר לך תאנאס על העסקה מ-2007 [העסקה עם סעד – י.ג.] ת. הוא רצה לברר בעצם איזה חלקה, ומי מכר ש. אתה התרשמת שהוא לא יודע כלום על העסקה ת. שום דבר" [עמ' 254 לפרוטוקול שורות 25-29].

עוד נוסיף, משקבענו שייפוי הכוח הכללי מ-26.2.07, שנחזה להיות ייפוי כוח שנתנה CMTA לבישוף [מוצג ת/22] – זויף, אין צורך להידרש לשאלת היקף ההרשאה, האם ניתן היה עפ"י נוסח ייפוי הכוח הכללי [מוצג ת/22] ונסיבות נתינתו - להעביר סמכויות מכוחו למכירת הנכס ע"י מתן ייפוי כוח כללי נוסף מהבישוף לזועמוט, והאם ייפוי הכוח הנוסף זויף או לא.

5. עפ"י חומר הראיות שהונח בפני בית המשפט, זוארץ הרוכש בעסקה השנייה מ-2.1.14 אינו יכול לזכות בהגנה מכוח מתן תמורה ותום לב. משקבענו שייפוי הכוח מ-25.1.07, שנחזה להיות ייפוי הכוח שנתנה CMTA – זויף, בטלה העסקה הראשונה מ-26.2.07 עם סעד. משלא הושלם רישום הזכויות ע"ש זוארץ, ובהעדר ההגנה של תום לב לזוארץ-בטלה גם העסקה השנייה מ-2.1.14 שערך סעד עם זוארץ.

הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן:

ראשית, העסקה השנייה עם זוארץ מ-2.1.14 לא הושלמה ברישום במרשם המקרקעין. זכויות הבעלות לא הועברו על שם זוארץ במרשם המקרקעין, ולטובת זוארץ נרשמה רק הערת אזהרה [ראו מוצג ת/30].

דרישת תום הלב, עפ"י סעיף 10 לחוק המקרקעין, חייבת שתלווה את הרוכש עד לרישום במרשם המקרקעין המקנה זכות קניין. בענייננו ניתן צו מניעה זמני, שנרשם במרשם המקרקעין ב-24.4.14, וזכויות הבעלות לא הועברו ע"ש זוארץ.

בע"א 7261/15 מועדי נגד שוקחה הדגישה כב' הנשיאה חיות בסעיף 34 לפסק:

"נפסק כי על מנת שהרוכש יוכל לחסות תחת הגנתה של תקנת השוק, עליו להשלים את רישום הזכויות על שמו, ואין די בהתחייבות אובליגטורית בלא הקנייה".

עוד ראו: ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים [1997] בע"מ נ' סונדרס פ"ד נו[6] 832.
הסתמכות על ביצוע הליך זיהוי במרשם המקרקעין של CMTA, הרשומה כבעלים במרשם המקרקעין ללא ח.פ. [מספר חברה – י.ג.] – אינה מספיקה לעניין זה, ואינה יכולה להיות תחליף להשלמת רישום זכויות ע"ש הקונה, ולדרישה שתום לב מצד זוארץ יימשך עד להשלמת רישום הזכויות על שמו במרשם המקרקעין.

שנית, בע"א 2046/06 אלג'אבר נ' חליל תקדין עליון 2013[1] 9466 עמ' 1, 14 הדגישה כב' השופטת חיות:

"די בנסיבות או בצרוף נסיבות שיש בו כדי לעורר תמיהה או ספק כדי לפגום בתום הלב של הרוכש... ככל שהיה בנסיבות העניין כדי להדליק "נורה אדומה" אצל הרוכש – הוא לא ייחשב תם לב, אם לא בדק בדיקה ראויה את זכויותיו של המוכר במקרקעין טרם שרכש אותן... דרישת תום הלב... היא דרישה נמשכת ועליה להשתרע על כל ציר הזמן שתחילתו בעת כריתת החוזה, וסופו בעת רישום הזכות על שמו של הרוכש במרשם המקרקעין".

זוארץ, שעיסוקו בנדל"ן, העיד בעמ' 194 לפרוטוקול מ-2.10.18 שורה 12: "אני עובד ב-20 שנה האחרונות בנדל"ן". זוארץ יוצג בעסקה השנייה ע"י עו"ד דהוד, ועו"ד דהוד העיד שזוארץ התייעץ גם עם עוד שני עורכי דין בעניין העסקה. עו"ד דהוד העיד בעמ' 191 לפרוטוקול מ-30.5.18 שורות 16-19: "אני ייצגתי את מר זוארץ [בעסקה השנייה – י.ג.] הוא התייעץ עם עוד שני עורכי דין".

כפי שיוסבר להלן, נסיבות המקרה היה בהם די כדי להדליק "נורה אדומה" אצל זוארץ, להצביע על סימנים מחשידים, ודי בכך כדי לפגום בתום ליבו של זוארץ.

במועד שבו זוארץ קנה את הזכויות מסעד בעסקה השנייה, הזכויות במרשם המקרקעין לא היו רשומות בבעלות סעד – הרוכש בעסקה הראשונה, אלא בבעלות CMTA. עוד נדגיש, שלא הייתה רשומה במרשם המקרקעין הערת אזהרה לטובת סעד על זכויות CMTA במקרקעין [ראו נסח טאבו – מוצג ת/30].

זוארץ הודה בחקירתו בעמ' 219 לפרוטוקול מ-2.10.18 שורות 27-28: "ש. ידעת בעת שחתמת על החוזה עם סעד... שהוא לא רשום בתור בעלים [במרשם המקרקעין – י.ג.] ת. כן".

זוארץ רכש את הזכויות במקרקעין מסעד בעסקה השנייה, למרות שסעד הציג לו ייפוי כוח כללי מ-25.1.07, שנחזה להיות חתום ע"י CMTA – החברה הזרה [מוצג ת/22] – ללא אימות חתימות על ייפוי הכוח הכללי, ללא אישור נוטריוני, וללא אישור אפוסטיל.

בעסקת מקרקעין בהיקף זה, הצגת ייפוי כללי מבריטניה ללא אימות חתימות [מוצג ת/22] הייתה צריכה להדליק "נורה אדומה", ולהצביע על כך שיש צורך לבצע בדיקה מקדמית עם CMTA, הבעלים הרשום, בטרם חתימת החוזה.

עו"ד דהוד, שייצג את זוארץ בעסקה השנייה, העיד: "ש. ייפוי הכוח מחברת הנאמנות [CMTA - י.ג.] לבישוף ... לא ראית אישור נוטריוני ת. לא ראיתי. אין". [עמ' 226 לפרוטוקול מ-30.5.18 שורות 21-23]; "ש. היה על זה... אימות חתימה ת. לא" [עמ' 227 לפרוטוקול שורות 9-10].

בהסכם של העסקה השנייה מ-2.1.14, עליו חתם זוארץ, נרשם שהמוכרת לזוארץ היא CMTA, חרף העובדה שהמוכר היה סעד ולא CMTA, והדבר היה בידיעתו של זוארץ [ראו חוזה המכר של העסקה השנייה – מוצג ת/8].

זוארץ הודה בחקירתו בעמ' 218 לפרוטוקול מ-2.10.18 שורות 28-31: "ש. אתה קנית מסעד ת. נכון ש. לא קנית מ- CMTAת. נכון". חרף האמור, זוארץ חתם על הסכם מכר על פיו המוכרת היא CMTA.

עו"ד דהוד, שייצג את זוארץ בעסקה השנייה, העיד: "ש. ... הוא [זוארץ – י.ג.] ראה את הסכם הרכישה, שלפיו סעד רכש מהתובעת את הקרקע... ב-07' ת. נכון" [עמ' 205 לפרוטוקול מ-30.5.18 שורות 25-27]; "ש. זוארץ ידע שמוחמד סעד קנה בעסקת מכר את המגרש הזה קודם שהוא מכר אותו [לזוארץ – י.ג.] ת. כן. בוודאי שהוא ידע" [עמ' 209 לפרוטוקול מ-30.5.18 שורות 18-20].

זוארץ ופרקליטו ידעו נכון למועד חתימת העסקה השנייה, שסעד לא דיווח על הרכישה של העסקה הראשונה לשלטונות מס שבח מקרקעין, וללא אישורי המיסים של העסקה הראשונה לא ניתן להעביר זכויות בעלות בעסקה השנייה.

עו"ד דהוד, שייצג את זוארץ בעסקה השנייה, העיד בעמ' 204 לפרוטוקול מ-9.5.18 שורות 16-18: "ש. האם יש לך ידיעה אישית אם העסקה בין הכנסייה למוחמד סעד דווחה לשלטונות מס שבח מקרקעין ת. ממה שמסר לי נביל [זועמוט, לפני עריכת העסקה השנייה – י.ג.] שהעסקה לא דווחה".

זוארץ העיד בעמ' 200 לפרוטוקול מ-2.10.18 שורות 12-17: "ש. ידעת שבתור קונה [בעסקה הראשונה – י.ג.] הוא [סעד – י.ג.] צריך לשלם מס רכישה ת. עניין שלו... לא ידעתי אם הוא שילם או לא שילם ש. אבל אתה גם לא בדקת אם שילם או לא שילם ת. לא". גרסה זו של זוארץ אינה מהימנה, באשר כאיש נדל"ן מנוסה, המיוצג ע"י פרקליט בעסקה השנייה, ידע שללא אישורי מיסים של העסקה הראשונה - לא ניתן יהיה להעביר על שמו זכויות בעלות במרשם המקרקעין ביחס לעסקה השנייה.

עמוד הקודם12
3עמוד הבא