94. אילו היה בסיס לטענת התובע כי העבודות בוצעו ללא היתר תקף, יש להניח כי העירייה הייתה מתייחסת לכך בתעודת עובד ציבור המוגשת על ידה על פי צו של בית המשפט. ואם בכך לא סגי, הרי שבמכתבה של עיריית חיפה לנתבעת מיום 26.10.2017, בעקבות בקשת הנתבעת לתקן את הרישום בטאבו, על פי היתר הבנייה, אישרה העירייה, לאחר שבדקה את התשריט המתוקן, כי הוא תואם את ההיתר משנת 1996 והחזירה אותו לנתבעת, כשהוא נושא את חתימת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, תוך ציון העובדה שאין לעירייה התנגדות לרישום המבוקש.
95. התובע אמנם טוען בסיכומי התשובה כי ההיתרים ניתנו ע"ש היורשים שמכרו למוכר שמכר את זכויותיו לנתבעת, וההיתרים לא בוצעו עת היו בתוקף. ממילא, לטענתו, פג תוקפם של ההיתרים, כאשר תוקף היתר הבניה הראשון פג לפני שהנתבעת רכשה את שתי היחידות. עוד טוען התובע כי הנתבעת לא חידשה את שני ההיתרים שפג תוקפם, ולא ביקשה להפיק היתר חדש על שמה.
96. מעבר לכך שטענות התובע לעניין ההיתר משנת 2001, הן בבחינת הרחבת חזית אסורה, ומעבר לכך שלא הוכח על ידי התובע שהבניה בוצעה לאחר שההיתר המאוחר משנת 2001 פקע, הרי שלא מצאתי ממש בטענות אלו, בהן מגלה התובע 'צדיקות יתר', וטוען טענות בעניין תוקף ההיתרים שאפילו העירייה לא מצאה לנכון להעלותן. מקום שבו העירייה לא דרשה הוצאת היתר מתוקן ע"ש הנתבעת דווקא, ואף חתמה על תשריט מתוקן לצורך רישום הדירה בהתאם להיתרים שניתנו בזמנו, ושעה שהוכח כי התובע ורעייתו הם המכשילים את השלמת תיקון צו רישום הבית המשותף בשל סירובם לחתום על התשריט המתוקן, לא יישמע התובע בטענה בדבר חוסר תום לב של הנתבעת בשל אי גילוי פקיעת ההיתרים.
97. אסכם נקודה זו ואומר כי הפרת חובת תום הלב המיוחסת על ידי לנתבעת, היא הפרת חובת הגילוי כי הדירה רשומה עדיין כשתי חנויות ומחסן, ולא כי ההיתרים פקעו.
98. אולם, גם אם הסיק התובע, כפועל יוצא מהפרת חובת הגילוי בעניין אי השלמת הרישום בטאבו, שהוא רוכש, מבחינה רישומית, שתי דירות, ולא דירה אחת, אזי, לכל היותר, מדובר בטעות של התובע, שהנתבעת לא ידעה ולא יכולה הייתה לדעת עליה.
99. בפני התובע קשת של סעדים ותרופות שיכול היה לתבוע, בגין הפרת חובת תום הלב על ידי הנתבעת או בגין אי ההתאמה. אולם, התובע בחר לתבוע בפניי אך ורק סעד של אכיפת פיצול הדירה לשתי דירות, ואף ראה לנכון למנוע את השלמת רישום היחידות כדירה בלשכת רישום המקרקעין מתוך מטרה להפעיל לחץ על הנתבעת ולגרום לה בכך ליתן לו הנחה משמעותית במחיר הדירה.
100. כפי שכבר ציינתי, בפתח דבריי, לכל היותר, תרופת התובע, במקרה שלפנינו, היא ביטול החוזה על פי דיני הטעות, סעד שהתובע אינו חפץ בו כלל ועיקר, ו/או תביעה כספית לפיצויים (שאינה בסמכותו העניינית של בית משפט זה), או אפילו סעד שמטרתו לאכוף על הנתבעת לתקן את רישום היחידות מחנויות ומחסן, לדירה אחת, בלשכת רישום המקרקעין (ובעניין זה, כאמור, מתפרץ התובע לדלת פתוחה). אולם, בוודאי שאין עילה לאכיפת זיכרון הדברים באופן שאינו משקף את אומד הדעת המשותף, וכאשר הנתבעת לא ידעה ולא צריכה הייתה לדעת כי אי הגילוי בעניין השלמת הרישום, גרם לתובע להאמין, כי הוא רכש מבחינה רישומית שתי דירות (ולא הוכח לפניי כי זו הייתה אפילו אמונתו הסובייקטיבית של התובע, אמונה שלא ניתן לה שום ביטוי חיצוני).
101. גם אם זכאי התובע לתרופה בשל הפרת חובת תום הלב על ידי הנתבעת, או אפילו בגין אי ההתאמה על פי הוראות סעיף 11 לחוק המכר, הרי שהסעד המתאים והראוי בנסיבות העניין אינו אכיפת זיכרון הדברים, לפי הפרשנות הסובייקטיבית ומרחיקת הלכת של התובע לזיכרון הדברים, או קבלת תרופה בגין נזק שהנתבעת כלל לא ראתה ולא היה עליה לראותו מראש בעת כריתת זיכרון הדברים כתוצאה מסתברת מהפרת חובת תום הלב. ונזכיר שהוראת סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") המגבילה את הפיצוי בגין הפרה, רק לנזק שהמפר ראה או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה, חלה בשינויים המחויבים גם על הפרת חובת תום הלב לפי סעיף 12(ב) לחוק החוזים.
102. אכן, רשימת הסעדים שבסעיף 12 לחוק החוזים אינה רשימה סגורה, ובתי המשפט לא שללו במקרים נדירים חריגים, מתן סעד של אכיפה או פיצויי קיום (שלא נתבעו בפניי) בגין הפרת חובת תום הלב. אולם, העמדת התובע כנפגע במצב שבו היה עומד אילו המצג הטרום חוזי היה נכון, אין משמעותה הפיכת שתי תתי החלקות לשתי דירות תוך פיצול הדירה לשתי דירות, אלא חיוב הנתבעת להפוך את שתי תתי החלקות הרשומות כשתי חנויות ומחסן לדירה אחת מאוחדת, בהתאם להיתר הבניה, או לפצות את התובע בעלויות הכרוכות בכך.
103. יתר על כן, בתביעת האכיפה שלפנינו, מבקש התובע לאכוף את זיכרון הדברים, בהתאם לפרשנות הסובייקטיבית שנתן לזיכרון הדברים, לטענתו, בשל הפרת חובת הגילוי על ידי הנתבעת, תוך יצירת חוזה חדש עבור הצדדים, והטלת חיובים כבדים על הנתבעת, ששני הצדדים לא העלו על דעתם, כי הנתבעת תחויב בהם. תביעתו זו אך מדגימה מדוע דרך כלל מוטב לו לבית המשפט להיצמד לאותה "התפיסה הבסיסית שבית המשפט אינו כורת לצדדים חוזה שהם עצמם לא כרתו" [ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289, 300 (2002)]. ובעניין זה, ראוי להביא את דברי כב' השופט ח' מלצר ברע"א 3160/08 מזר נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ, בפסקה 9(א) להחלטה (פורסם בנבו, 28.6.2009):