בית המשפט המחוזי בחיפה
ת"א 35338-02-18 גלילוביץ נ' אזרזר
לפני כבוד השופטת עפרה אטיאס
התובע דינו גלילוביץ, ת"ז xxxxxxxxx
נגד
הנתבעת זהבה עלון אזרזר, ת"ז xxxxxxxxx
פסק דין בתביעה העיקרית
תביעה לאכיפת זיכרון דברים (הסעד הכספי נמחק בהעדר סמכות עניינית); ותביעה שכנגד למתן צו הצהרתי, צו עשה ולתשלום פיצוי מוסכם בסך של 133,000 ₪. בהתאם להחלטתי מיום 3.5.18, התביעה הכספית בתביעה שכנגד תידון בנפרד. פסק דין זה עוסק רק בתביעה העיקרית.
רקע:
1. ביום 3.8.17 חתמו הצדדים על זיכרון דברים לפיו, רכש התובע "דירה בת 3 חדרים" (להלן: "הדירה") שבבעלות הנתבעת, ברחוב בית אל 22 בחיפה, והידועה כתתי חלקות 8-7, חלקה 12, בגוש 12595 (להלן: "הדירה" או "דירת הנתבעת" ו- "תתי החלקות" בהתאמה), כנגד תשלום תמורה בסך של 1,330,000 ₪ (להלן: "זיכרון הדברים"). בזיכרון הדברים נרשם, בין היתר, כי מועד הפינוי ומסירת החזקה הינו יום 30.6.18, בכפוף לתשלום מלוא התמורה לדירה; וכי חוזה מכר בקשר לדירה ייחתם אצל עו"ד עד ליום 30.8.17 שאם לא כן, ימשיך זיכרון הדברים לחייב את הצדדים לכל דבר ועניין.
2. על פי נסח הרישום מיום 8.12.17 שצורף לתביעה, תתי החלקות מצויות בקומה הרביעית (קומת קרקע) של הבית המשותף, כאשר שטחה הרשום של תת חלקה 7 הינו 30.30 מ"ר, ואילו שטח תת חלקה 8 הינו 21.56 מ"ר. על פי צו רישום בית בפנקס בתים משותפים מיום 2.3.67, רשומה תת חלקה 7 כחנות + מחסן, ותת חלקה 8 רשומה כחנות.
3. יצוין כי בהסכם מיום 10.12.01 מכוחו רכשה הנתבעת את הזכויות בדירה ממר בן נון עודד (נספח 2, ל- נ/2), הוגדרה הדירה בתתי החלקות ב- "הואיל" הראשון להסכם, כדירת מגורים. אולם, ב- "והואיל" האחרון בסוף העמוד הראשון להסכם, נרשם כי "והקונה מצהיר כי ידוע לו כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין לגבי הדירה מגדיר את הדירה כחנות, וכי שינוי הייעוד אשר אושר על ידי עיריית חיפה ביום 8.3.01 טרם נרשם וכי יש לבצע תיקון צו רישום". בסעיף 8ו' להסכם נרשם כי "הקונה נוטל על עצמו את תיקון צו רישום הבית המשותף בקשר להגדרת הדירה... וכן מתחייב להמציא את חתימת בעלי הרכוש המשותף על הסכמתם לבקשת התיקון...".
4. לאחר החתימה על זיכרון הדברים מושא תיק זה, שלח ב"כ הנתבעת הקודם, עו"ד ברוך קליקה, לתובע, טיוטת הסכם מכר שניסח, תוך שהוא מציין כי מדובר ב"טיוטה 1 - למו"מ בלבד – 6.8.17". במסגרת טיוטה זו הוגדרו תתי החלקות (שנרשמו במפוצל) כדירה, אולם המוכרים הצהירו בסעיף 2.7 לטיוטת ההסכם כי:
"בנסח הרישום מופיע תיאור הדירה כ- "חנות ומחסן" וכי בדירה בוצעה הרחבת בנייה לפי היתר בנייה כדין אך טרם תוקן צו רישום הבית המשותף באופן שישקף את הרחבת שטח הדירה בפועל והם מוכרים את הדירה לקונים במצבה הרישומי הנוכחי כפי שהיא AS-IS ומחיר הדירה סוכם בין הצדדים בהתאם לכך ולא תחול על המוכרים כל חובה לתיקון הרישום".
5. במכתבה מיום 16.8.17 ביקשה עו"ד מרים קמינסקי, ב"כ התובע הקודמת, לקבל היתר בניה עבור תתי החלקות, והבהירה כי בטיוטת ההסכם, מופיע תיאור "דירה" במקום חנות + מחסן, וכי יש לתקן את צו רישום הבית המשותף שאם לא כן, לא יוכל הרוכש לקבל משכנתא מהבנק שהציב זאת כתנאי. ביום 19.9.17 שלחה עו"ד קמינסקי מכתב תזכורת לעו"ד קליקה שענה כי העניין בטיפול.
6. ביום 7.11.17 שלחה הנתבעת, באמצעות בא-כוחה החדש, עו"ד סאיד אסדי, מכתב שאליו צורף טופס "הסכמה לתיקון צו בית משותף" מטעם הנתבעת. במכתב התבקש איחוד תתי החלקות המוגדרות בנסח הרישום כ- "חנות + חנות ומחסן", ליחידת משנה אחת שתוגדר כ- "דירה ומחסן", בהתאם לדרישת עו"ד קמינסקי.
7. ביום 23.11.17 שלחה עו"ד קמינסקי מכתב לנתבעת, באמצעות עו"ד אסדי, שבו הבהירה כי מזיכרון הדברים ניתן ללמוד שכוונת הנתבעת הייתה למכור שתי דירות שבבעלותה, וטענה כי התובע לא הסכים לאיחוד תתי החלקות, וכי הנתבעת פעלה באופן חד-צדדי ובניגוד לזיכרון הדברים ולטיוטת הסכם המכר, עת החתימה את השכנים, מאחורי גבו של התובע, על בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף. לפיכך, ביקשה עו"ד קמינסקי במכתבה מהנתבעת, לפעול הן להכנת תשריט, והן לקבלת שני היתרים מהוועדה המקומית לתו"ב ואישור על שינוי יעוד.
8. ביום 26.11.17 שלחה הנתבעת, באמצעות עו"ד אסדי, מכתב תשובה שבו ציינה כי למיטב ידיעתה, התובע חתום בעירייה על הסכמה לבקשת ההיתר של הבעלים הקודמים של הדירה, הן לאיחוד תתי החלקות והן לשינוי הייעוד, ולכן היא עומדת על ביצוע האיחוד באמצעות צו תיקון הרישום, ובמידת הצורך, תפנה לערכאות המשפטיות בגין הפרת זיכרון הדברים. למכתבה של הנתבעת צורף היתר בניה מיום 10.3.96 לשינוי ייעוד, הקובע כי "שינוי ייעוד מ- 2 חנויות בשטח של 72.8 מ"ר תוך כדי איחודם לדירת מגורים וביצוע שינויים", וכן מכתב של עיריית חיפה לנתבעת מיום 26.10.17, שבו מאשרת העירייה את הרישום המבוקש בלשכת רישום המקרקעין. ביום 7.12.17 שלח עו"ד אסדי לתובע מכתב לפיו, הנתבעת תפעל "בתחילת השבוע הקרוב" כאמור במכתבה מיום 26.11.17.
9. לאחר מסכת התכתבויות נוספות ושיחה טלפונית בין ב"כ הצדדים, שלא הובילו להסכמות בין הצדדים, הגיש התובע לבית משפט זה את התובענה שלפניי ביום 15.2.18.
השתלשלות העניינים בתיק:
10. כאמור, התביעה העיקרית היא תביעה לאכיפת זיכרון הדברים ולתשלום פיצויים בסך כולל של 203,000 ₪. הסעד הכספי נמחק, כאמור, בהחלטתי מיום 15.2.18 בשל העדר סמכות עניינית, ונותר לדון בסעד האכיפה, כאשר התובע עתר במסגרת תביעתו לחייב את הנתבעת לפעול בכל הדרכים האפשריות ולפנות לכל המוסדות הרלוונטיים על מנת לשנות את ייעוד כל אחת מתתי החלקות מייעוד של חנות + מחסן (תת חלקה 7) וחנות (תת חלקה 8) לייעוד של מגורים, תוך שמירת רישומן של תתי החלקות באופן נפרד כפי מצבן היום, ורישום הייעוד החדש של מגורים בכל אחת מתתי החלקות בלשכת רישום המקרקעין, וכן לתקן את שטח תתי החלקות לכדי שטחן האמתי בפועל (שטח כולל של כ- 70 מ"ר עקב הרחבות שביצעה הנתבעת ו/או מי מטעמה, לפי הנטען), ולחייב את הנתבעת לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך הרישום והשלמת הליך המכר, וכמפורט בכתב התביעה.
11. בד בבד עם הגשת כתב התביעה, הגיש התובע בקשה למתן צווים זמניים שעיקרם לאסור דיספוזיציה ביחס לדירה שנרכשה על ידי התובע מאת הנתבעת, וכן למתן צו זמני שיאסור על ביצוע פעולת איחוד בין תתי החלקות שמהן מורכבת הדירה, עד למתן פסק דין בתביעה העיקרית.
12. ביום 15.2.18 ניתן צו ארעי במעמד צד אחד לאיסור דיספוזיציה ביחס למקרקעין.
13. ביום 8.3.18 התקיים לפניי דיון בבקשה, שבו העידו התובע (על תצהירו, מב/1; נספח ג' לתצהיר, מב/2; ונספח יב' לתצהיר, מב/3); והנתבעת (על תצהירה מיום 27.2.18 על נספחיו, מש/1). בתום דיון לא פורמאלי, ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לפיה:
"הגענו להסכמה בשלב זה וזאת מבלי שיש בכך הודאה של מי מן הצדדים, בטענות הצד האחר, כי בית המשפט יפנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, בצו למתן הוצאת תעודת עובד ציבור, בשאלה: האם באופן עקרוני ניתן לשנות את הייעוד במקרקעין הידועים כגוש 12595 חלקה 12, תת חלקות 7 ו- 8, באופן שכל אחת מתתי החלקות תיוותר כיחידת רישום נפרדת בייעוד של מגורים.
ככל שהתשובה לכך שלילית, יובהר מדוע; ככל שהתשובה לכך, חיובית, יובהר במה הדבר כרוך" (פרו', עמ' 18, ש' 25-21).
14. בדיון שהתקיים ביום 3.5.18, ניתן תוקף של החלטה להסכמת ב"כ הצדדים ובעלי הדין בעצמם, כי הצו הארעי יוארך עד למתן פסק דין בתיק העיקרי, בכפוף להפקדה כספית.
15. בד בבד עם הגשת כתב ההגנה ביום 28.3.18, הגישה הנתבעת כתב תביעה שכנגד למתן סעד הצהרתי המורה כי זיכרון הדברים הינו בטל ומבוטל בשל הפרתו היסודית על ידי התובע; למתן צו עשה המחייב את התובע לחתום על ההסכמה לתיקון צו הבית המשותף לצורך רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם להיתר הבניה של הדירה ולתשריט שאושר על ידי עיריית חיפה; ולתשלום פיצוי מוסכם בסך של 133,000 ₪ בהתאם לזיכרון הדברים.
16. ביום 23.4.18 הגיש התובע בקשה למחיקת הסעד הכספי מכתב התביעה שכנגד. בהחלטתי בדיון שהתקיים ביום 3.5.18, הוריתי על הפרדת התביעה הכספית שנתבעה בתביעה שכנגד, באופן שזו תידון רק לאחר שאכריע ביתר הסעדים שנתבעו בתביעה ובתביעה שכנגד, וזאת בעיקר כדי למנוע את חוסר האיזון הנובע מיישום הלכת לוי נ' עקריש [ע"א 29/58 לוי נ' עקריש, פ"ד יב(2) 1457, 1458 (1958)] יחד עם הוראת סעיף 40(1) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.
מסכת הראיות:
17. ביום 15.4.18 נעתרתי לבקשת הנתבעת לצירוף מסמכים נוספים לתיק כחלק מראיות הנתבעת: היתר בניה מיום 8.3.01 ביחס לדירת הנתבעת; ופרוטוקול ועדת המשנה של עיריית חיפה מיום 17.12.12 בדבר מתן היתר הבניה לדירת התובע (נספח 6, ל- נ/2).
18. בתיק התקיימו שלוש ישיבות הוכחות:
א. בישיבת ההוכחות הראשונה שהתקיימה ביום 18.7.19, העידו מטעם התובע, התובע בעצמו (על תצהירו, ת/1; על תעודת עובד הציבור, ת/2; ועל תכתובות הוואטסאפ בין התובע למתווך, מר קובי בלום, ת/3); המודד והמהנדס, מר כמאל זועבי; השמאי, מר וואיל סלאמה (על חוות דעתו, ת/4); והשמאית, הגב' לילך בן פורת.
ב. בישיבת ההוכחות השנייה שהתקיימה ביום 12.12.19, העיד מטעם הנתבעת, המתווך, מר קובי בלום (על תצהירו מיום 2.6.19, נ/1).
ג. בישיבת ההוכחות השלישית שהתקיימה ביום 9.6.20, העידה מטעם הנתבעת, הנתבעת בעצמה (על תצהירה, נ/2; ועל מסמך שכותרתו "שינוי הגדר החיה בכניסה לבניין ברחוב בית אל 22, חיפה", ת/5).
טענות הצדדים:
19. התובע טען בתביעה העיקרית ובסיכומיו את הטענות הבאות:
א. התובע מעולם לא התחייב ולא היה מוכן להסכים לרכוש יחידה מאוחדת. התובע שאף לשמור על רישום היחידות כנפרדות על מנת שיתאפשר לו גם להשכירן/למוכרן או לבקש, לכל אחת מהן בנפרד, תוספת, הרחבת בניה או כל שינוי נפרד ועצמאי אחר, לפי שיקול דעתו. התובע סמך על הנתבעת, שכנתו, שהצהירה תמיד, וגם בישיבות הוועד, כי מדובר בשתי דירות מגורים. הנתבעת אף הודיעה לתובע לא אחת (לרבות בהודעה בכתב) כי אינה מבקשת לאחד את תתי החלקות לתת חלקה אחת. השימוש בפועל בשתי היחידות כדירה אחת, לא עניין את התובע, אלא עניין אותו הרישום בטאבו בהתבסס על דברי הנתבעת.
ב. הנתבעת והמתווך, מר בלום, ששימש שלוחה של הנתבעת, יצאו מגדרם על מנת להחתים את התובע על זיכרון הדברים לפני שהתובע ידע את כל הנתונים לגבי הנכסים הנמכרים, לרבות ייעוד תתי החלקות כחנויות וההכרח לתקן רישום בלשכת רישום המקרקעין באופן שישקף נכונה את שטח שתי היחידות בפועל (כ- 70 מ"ר). נתונים אלו הוסתרו מהתובע לאור רצון הנתבעת והמתווך "למסמר" את התובע בשים לב למצב שוק הנדל"ן. בעת החתימה על זיכרון הדברים במשרדו של המתווך, הוצג בפני התובע העתק מרישום מרוכז בפנקס הבתים המשותפים, שבו כלל לא היה רשום כי עסקינן ברישום של חנות ומחסן בתת חלקה 7 וברישום של חנות בתת חלקה 8. שתי תתי החלקות התווספו לזיכרון הדברים בכתב יד על ידי אשת התובע, ולכן הנתבעת שחתמה על זיכרון הדברים, התכוונה והתחייבה למכור לתובע שתי תתי חלקות למגורים. לו ביקשה הנתבעת למכור דירה אחת ולאחד את תתי החלקות, הייתה הנתבעת ודאי מוסיפה זאת לזיכרון הדברים.
ג. טיוטת ההסכם ששלח עו"ד קליקה לאחר החתימה על זיכרון הדברים, במסגרת המו"מ בין הצדדים, שבה נרשם כי נמכרת תת חלקה אחת שייעודה כחנות + מחסן, סותרת לא רק את ההתחייבות למכור שתי תתי חלקות נפרדות, אלא גם את ההתחייבות לגבי ייעוד תתי החלקות למגורים. בקשת עו"ד קמינסקי במכתבה מיום 16.8.17 לקבל היתר בניה עבור שתי תתי חלקות, מלמדת על כוונת התובע לרכוש שתי תתי חלקות נפרדות, ובוודאי לא יחידה אחת. חרף טענת הנתבעת כי אחד ממכתביה של עו"ד קמינסקי זויף או שונה, לא הובאה עו"ד קמינסקי למתן עדות; מה שנזקף לחובת הנתבעת.
ד. מכתבו של עו"ד סאיד אסדי מטעם הנתבעת מיום 7.11.17 אשר צורף לו טופס הסכמה לתיקון צו בית משותף, מעוות את רצון הצדדים ומפר את זיכרון הדברים, שעה שמבוקש שם לאחד את שתי תתי החלקות לתת חלקה אחת בעקבות 'דרישותיה/הערותיה' של עו"ד קמינסקי. הנתבעת ביקשה לבצע מחטף ופעלה בחוסר תום לב כאשר החתימה חלק מהשכנים על הטופס לעיל מבלי להביאו תחילה לאישור התובע. הנתבעת לא זימנה לעדות מי משכנים אלו לתמיכה בטענתה כי היא בעלת דירה אחת.
ה. אמנם, בהיתר הבניה מיום 10.3.96, שצירפה הנתבעת למכתבה מיום 26.11.17, אושר שינוי הייעוד על ידי הוועדה המקומית, כולל איחוד שתי תתי החלקות. אולם, תוקף ההיתר פג עוד בשנת 1999, שנתיים לפני רכישת שתי תתי החלקות על ידי הנתבעת. הנתבעת הציגה היתר בניה משנת 2001, אולם גם תוקפו פג בשנת 2004 מבלי ששתי תתי החלקות נרשמו כדירה אחת ומבלי שתוקן רישום השטחים. פניית הנתבעת לעירייה לחידוש ההיתר, סותרת את כוונת הצדדים האמיתית וגמירת דעתם למכירת שתי יחידות המשמשות למגורים (ולא דירה אחת), ולא הייתה לנתבעת כוונה שהן תירשמנה כיחידה אחת. זהו קנה המידה האובייקטיבי לפירושו של זיכרון הדברים באופן שיקיים אותו. עם זאת, הואיל והמפקחת על רישום המקרקעין ביקשה כי שתי היחידות תירשמנה כיחידת מגורים אחת, פעלה הנתבעת בהתאם, מאחורי גבו של התובע, תוך שהיא מאיימת עליו, באמצעות מכתבי סרק, להסכים לאיחוד שתי היחידות, אחרת תפעל לאכיפת זיכרון הדברים שלפיו, לשיטתה, מכרה דירת מגורים אחת בניגוד לרישום בפועל.
ו. התנהלות הנתבעת שפעלה בחוסר תום לב והעדר ניקיון כפיים, החל משלב המו"מ ואף לאחריו, תוך הטעיה ומצג שווא, מהווה הפרה של הוראות חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 ודיני החיובים, לרבות חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979. הנתבעת אף הפרה את חובת הזהירות המוגברת בה היא חבה (דוקטרינת "ייזהר המוכר" שהחליפה את דוקטרינת "ייזהר הקונה") מכוח חוק המכר, התשכ"ח-1968 ובהתאם לפסיקת בית המשפט העליון.
ז. יש לקבל את חוות הדעת השמאית שלא נסתרה על ידי הנתבעת, שקבעה כי רק עלות של שתי דירות מובילה לסכום הקרוב לסכום שהסכים התובע לשלם לנתבעת (1,330,000 ₪), כאשר עלות שתי הדירות, בהתאם לחוות הדעת, היא 1,221,000 ₪, ועלות דירה אחת מאוחדת היא 810,000 ₪. השמאית בן פורת הדגישה כי בביקורה בשתי היחידות, היא ראתה את מיקום הקיר שהפריד בעבר בין שתי היחידות; כי אין משמעות להיתר שלא בוצע רישומו בלשכת רישום המקרקעין בפועל; וכי לא מה שכתוב בזיכרון הדברים הוא אשר מגדיר את הנכס. ואכן, מה שמגדיר את הנכס הוא הרישום במרשם המקרקעין המהווה ראיה לאמיתות תוכנו.
ח. לפיכך, ולאור האמור בזיכרון הדברים כי גם אם לא ייחתם הסכם עד ליום 30.8.17, יוסיף זיכרון הדברים לחייב את הצדדים לכל דבר ועניין, יש לקבל את התביעה העיקרית ולאכוף את זיכרון הדברים שהתגבש בין הצדדים כחוזה מחייב, באופן שתתי החלקות תימכרנה לתובע כשתי יחידות עצמאיות ונפרדות. כמו כן, יש להורות לנתבעת לרשום את הייעוד של מגורים בכל אחת משתי תתי החלקות בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים, וכן לתקן את שטחן לכדי שטחן האמתי בפועל; להמציא אישור העירייה לרישום תתי החלקות; לחתום על כל המסמכים הנדרשים לצורך השלמת הליך המכר, לרבות חתימה על בקשה לרישום הערת אזהרה על תתי החלקות לטובת התובע, וכן חתימה על ייפוי כוח ושטרי מכר; לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין על העסקה ולשלם מיסים כדין.
ט. ביחס לתביעה שכנגד, טען התובע בסיכומיו כי כל מטרתה היא לשמש כמעין משקל-נגד לתביעה העיקרית, לבטל את זיכרון הדברים ולדרוש פיצוי מוסכם בבחינת "הרצחת וגם ירשת". בתביעה שכנגד העלתה הנתבעת טענות הבל וקיפוח בעניין זיכרון הדברים שהנתבעת עצמה עומדת מאחוריו באמצעות המתווך שבעדותו נמצאו סתירות רבות. כך גם נמצאו סתירות בעדותה המגמתית של הנתבעת שניסתה להטיל אחריות על המתווך על מנת לחמוק מאחריות. תביעת הנתבעת גם סותרת את מכתבי באי-כוחה, בשמה, שביקשו לאכוף את זיכרון הדברים. מנגד, גרסת התובע ועדותו נמצאו אמינות. לפיכך, יש לדחות את התביעה שכנגד ולחייב את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט גבוהות ושכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.
20. הנתבעת טענה בכתב ההגנה, בתביעה שכנגד ובסיכומיה את הטענות הבאות:
א. מדובר בתובענה שהוגשה בחוסר תום לב מצד התובע, בעל ניסיון רב בהסכמי רכישת דירות וסוחר ממולח בנדל"ן, שבבעלותו שלוש דירות בבניין שבו מצויה דירת הנתבעת (רכישת דירה רביעית על ידו לא הושלמה). התובע שהיה להוט לרכוש את הדירה כדירת השקעה נוספת בבניין (ואף התעניין לגביה מספר פעמים בעבר), ומתוך מטרה להוות רוב בבניין ולקדם הליכים תכנוניים בו, החתים את הנתבעת, שביקשה למכור את דירתה היחידה על מנת לשפר דיור, על זיכרון דברים שבו תנאים דרקוניים וגרועים ביותר, החורגים מן המקובל (למשל: סעיף 3 לזיכרון הדברים המסדיר את מועדי תשלום התמורה, ובמיוחד קביעת תשלום ראשון בסך של 10% מהתמורה בחלוף 40 יום ממועד החתימה על הסכם מכר; מה שמעיד על כך שהתובע נעדר הון עצמי, ובכוונתו לקבל מימון מלא מהבנק).
ב. התובע מעלה כיום, בדיעבד, פרשנות מעוותת של זיכרון הדברים ללא בסיס עובדתי או משפטי. אין לקבל את טענת התובע כי הנתבעת הפרה את התחייבותה בזיכרון הדברים למכור לתובע שתי דירות, שכן בזיכרון הדברים אין כל התחייבות של הנתבעת, בעלת דירה אחת בלבד, למכור לתובע שתי דירות. לשונו של זיכרון הדברים הינה ברורה ומשקפת את הסכמת הצדדים ואומד דעתם הסובייקטיבי למכירת דירה אחת "בת 3 חדרים", כאשר לצורך זיהוי הדירה, הוספו בכתב יד ע"ג זיכרון הדברים הסטנדרטי (לטענת התובע): "תתי-חלקות 7 ו- 8". אין מקום לפרשנות אובייקטיבית של זיכרון הדברים. אילו היה סבור התובע כי הנתבעת מוכרת לו שתי דירות, חזקה עליו כבעל ניסיון רב, כאמור, בנוגע לפרטים שיש לרשום בהסכם רכישה, כי היה מקפיד להוסיף בכתב יד בזיכרון הדברים את המילים "שתי דירות" או "למגורים", כפי שנעשה על ידי רעיית התובע ביחס לפרטים אחרים מהותיים לעסקת המכר, לרבות מועד הפינוי והמסירה, מועדי התשלום, החפצים הנותרים בדירה, פרטי גוש וחלקה של הדירה, פרטי עוה"ד המייצגים של הצדדים, וכן אפשרות להקדים מועדי תשלום. אי הבאתה לעדות של אשת התובע, בעניין זה, פועל לרעת התובע.
ג. גם מטיוטת ההסכם שהעביר ב"כ הנתבעת דאז, עו"ד קליקה, לב"כ התובע דאז, עו"ד קמינסקי, עולה כי הנתבעת התחייבה למכור דירה אחת ולא שתי דירות. אילו עו"ד קמינסקי הייתה סבורה כי הנכס הנמכר הינו שתי דירות מגורים, כפי שטוען מרשה-התובע, בוודאי הייתה טורחת לציין זאת בהערותיה שהובאו במסגרת מכתבה מיום 16.8.17 ביחס לסעיף הראשון בטיוטת ההסכם. אולם, היא לא ראתה לנכון לתקן בהסכם את תיאור הנכס הנמכר, ואך ביקשה בהערותיה לתקן את רישום צו הבית המשותף כך שתירשם דירה אחת, וזאת כדי שהתובע יקבל מימון מהבנק. זוהי ראיה בכתב המהווה הודאת בעל דין נוספת של התובע (מעבר להודאת בעל הדין של התובע בדיון בפני הוועדה המקומית) כי הצדדים עסקו במכירת דירה אחת בלבד.
ד. אף העובדה שהתובע, כאמור, רכש ארבע דירות באותו הבניין שבו מצויה דירת הנתבעת, והוא מכיר היטב את הבניין ואת הדירה בפרט (מתגורר בבניין משנת 1997, וידע היטב כי הדירה שימשה בעבר כשתי חנויות ואוחדה, לדירת מגורים אחת בשנת 2001); והעובדה כי בבעלות רעיית התובע דירה באותה הקומה שבה מצויה דירת הנתבעת - שומטות את הקרקע תחת טענת התובע כי הנתבעת התחייבה למכור לו שתי דירות מגורים. קל וחומר, כאשר במסגרת עדותו ציין התובע מפורשות כי אין לו עניין בשימוש בדירה אלא ברישום בטאבו כשתי דירות.
ה. התובע מנסה בחוסר תום לב, ותוך הטעיה ומרמה המתבססות על מצבה הרישומי של הדירה בלשכת רישום המקרקעין, כמורכבת משתי תתי חלקות, כשסיווג הנכס רשום כחנות וחנות + מחסן, לסחוט מהנתבעת "הנחה" משמעותית מתמורת הדירה המוסכמת בזיכרון הדברים, בטענה כי הנתבעת התחייבה למכור לו "שתי יחידות נדל"ן" כהגדרתו. התובע הסתיר מבית המשפט את העובדה שידע על ייעוד ואיחוד החלקות עוד לפני החתימה על זיכרון הדברים: התובע ביקר בדירה וראה כי מדובר בדירת מגורים אחת בלבד. בנוסף, התובע פנה לשמאית מטעם הבנק למשכנתאות (ממנו ביקש לקבל מימון לרכישת הדירה) לצורך אומדן הדירה. השמאית ביקרה בדירה לפני החתימה על זיכרון הדברים, וראתה כי מדובר בדירה אחת, ובהתאם להיתרים ותשריטים מעיריית חיפה. באישור עקרוני של הבנק שצירף התובע לתצהירו, צוין כי מדובר בדירה אחת.
ו. התובע לא הרים את הנטל המונח עליו להוכחת טענותיו בדבר מצג שווא וחוסר תום לב מצד הנתבעת. התובע לא הוכיח שהנתבעת נתנה למודד כמאל זועבי הנחיות לרישום שתי דירות. מעבר לכך שמדובר בהרחבת חזית, הרי שהמודד אישר בעדותו כי הנתבעת לא פנתה אליו מעולם בדרישה לרישום שתי תתי החלקות כשתי דירות, וכי ערך את המסמכים לתיקון צו הבית המשותף בהתאם לחוק, היתרי הבניה ואישור העירייה לתשריט. לא ניתן לרשום שתי יחידות נדל"ן שכן לפי היתר הבניה מיום 10.3.96, נקבע שינוי ייעוד ואיחוד של שתי היחידות לדירת מגורים אחת. בנוסף, ביום 26.10.17 אישר אגף מנהל ההנדסה בעיריית חיפה את ביצוע תיקון הבית המשותף תוך איחוד שתי היחידות לדירת מגורים אחת, על סמך התשריטים והיתר הבניה.
ז. התובע לא הוכיח שהמתווך התחייב כי הנתבעת תמכור לתובע שתי דירות. המתווך לא פעל כשלוחה של הנתבעת למו"מ באופן שיכול לחייבה למכור שתי דירות או לנקוט בהליכי תכנון ובניה. במסגרת תצהירו, וגם בעדותו העקבית והאמינה (שלא נסתרה בעדות הנתבעת), טען המתווך כי לא היה מוסמך להתחייב בשם הנתבעת אשר כלל גם לא חתמה על טופס הזמנת שירותי תיווך ממנו; כי לא ידע מה מצבה הרישומי של הדירה לפני החתימה על זיכרון הדברים, אלא ידע כי מדובר בדירה אחת בלבד, וכך גם ציין בפני התובע שלא עדכן את המתווך בחשיבות שיש בעיניו לרכישת שתי דירות; המתווך הבהיר כי נדרשת הסכמתה הסופית של הנתבעת לעסקה; כי הנתבעת לא התחייבה מעולם למכור לתובע שתי דירות; וכי לא אמר לתובע, לא במסגרת המו"מ שקדם לזיכרון הדברים, ולא במעמד חתימת זיכרון הדברים, כי העסקה הינה ביחס לשתי דירות. המתווך העיד גם כי לא מילא את פרטי זיכרון הדברים ולא הסביר לצדדים כיצד למלא את זיכרון הדברים. אין לפרש את הדיבור בסלנג של המתווך: "בואי נמסמר אותו", כניסיון לבצע מחטף ולהחתים את התובע על זיכרון הדברים. התובע לא טען בכתב התביעה או בתכתובות בין ב"כ הצדדים לגבי המתווך או לגבי היקף ההרשאה שניתנה למתווך, מעבר לאלמנט הכספי (מה שגם לא הוכח), ולכן אם סבור התובע כי המתווך התחייב בפניו תוך מצג מטעה, רשאי התובע לבוא בדברים עם המתווך.
ח. אין ממש בטענות התובע בנוגע לפקיעת תוקף היתרי הבניה. מדובר בעדות שבמומחיות, ולא הובאה שום תמיכה לטענה זו, ולכן יש לבכר את עדויות המודד, תעודת עובד הציבור ותשריט העירייה המלמדים על איחוד שתי היחידות לדירה אחת. הנתבעת מעולם לא התחייבה לפעול להוצאת היתרי בניה לכל אחת מתתי החלקות, לשלם לאדריכלים, לשמאים, ולמודדים, ולשלם היטל השבחה ואגרות בניה. לא קיימת כל התחייבות לכך במסגרת זיכרון הדברים, והצדדים אף לא שוחחו על כך לפני החתימה על זיכרון הדברים.
טענות התובע בסיכומיו בדבר ייזהר הקונה/המוכר, אינן רלוונטיות לנושא ההתחייבות שכל אחד מהצדדים קיבל על עצמו בזיכרון הדברים. התובע בעדותו סתר את טענתו כי הסתמך על דברי הנתבעת בישיבות הדיירים, וטען כי נצמד לנסח הרישום.
בעקבות דרישת ב"כ התובע לתיקון צו רישום הבית המשותף כך שסיווג הנכס יופיע כדירה, החלה הנתבעת לפעול לתיקון הצו בהתאם להיתרי הבניה של הדירה, לתשריטים של הדירה ולקבלת אישור עיריית חיפה מיום 26.10.17 כי היחידות תאוחדנה לתת חלקה אחת שתסווג כדירה, ולהחתים בעלי הדירות בבניין על המסמכים הנדרשים לתיקון הבית המשותף. אולם, דווקא התובע סירב לחתום על המסמכים משום שרצה כי שתי היחידות תירשמנה כשתי דירות נפרדות. התובע אף "המריד" בעלת דירה אחת לסרב לחתום על המסמכים.
ט. חוות הדעת שהגיש התובע, של השמאי מטעמו, וואיל סלמה, נערכה מבלי שהשמאי ביקר בדירה, ועוסקת בשווי הדירה בייעודים שונים על מנת להוכיח כי מחיר העסקה מופקע. חוות הדעת אינה עוסקת בשאלה הרלוונטית למחלוקת בין הצדדים, אם מדובר בדירה אחת לפי ההיתרים, אם היתרי הבניה פקעו, ואם ניתן לרשום שתי דירות לאור המגבלות הקיימות בהוראות התכנון והבניה של עיריית חיפה. כל אלו מחזקים את טענת הנתבעת כי התובע פועל בחוסר תום לב, וכי אינו מאמין בטענותיו כי אכן ניתן לרשום שתי דירות.
י. הסעד המבוקש בתביעה העיקרית - צו לאכיפת הסכם, מנוגד להוראות תכנוניות של עיריית חיפה, מסמך מטעם הוועדה המקומית לתו"ב מיום 5.9.11, ותעודת עובד הציבור שהוגשה לתיק, לפיהם גודלה המינימאלי של דירת מגורים לא יפחת מ- 54 מ"ר (כולל ממ"ד – שנדרש בענייננו - ומרפסות); כך ששטחה של הדירה במצבה הפיזי היום או שטח כל אחת מתתי החלקות, אינו מאפשר הקמת שתי יחידות דיור. דרישת האכיפה מצד התובע כרוכש סביר, אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהתובע ציין לא פעם שהעסקה אינה כדאית עבורו, וביקש להפחית את סכום הפיקדון שהפקיד בקופת בית המשפט (מחצית מהתמורה).
יא. אשר על כן, טענה הנתבעת בסיכומיה כי יש לדחות התביעה העיקרית על הסף. יש לציין כי הנתבעת לא התייחסה בסיכומיה לתביעה שכנגד שבמסגרתה עתרה ליתן צו המורה כי זיכרון הדברים הינו בטל ומבוטל בשל הפרתו היסודית על ידי התובע; ליתן צו המחייב את התובע לחתום על ההסכמה לתיקון צו הבית המשותף לצורך רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין בהתאם להיתר הבניה של הדירה ולתשריט שאושר על ידי עיריית חיפה; לחייב את התובע לשלם לנתבעת את הפיצוי המוסכם הקבוע בזיכרון הדברים בסך של 133,000 ₪ (סעד שכאמור, יוכרע רק לאחר מתן הכרעה ביתר הסעדים); ולחייב את התובע בתשלום הוצאות (בשים לב לניהול הליך מלא לרבות הגשת בקשות סרק חוזרות בנושא הסעד הזמני והנזקים שנגרמו לנתבעת עקב התנהלות התובע) ושכ"ט עו"ד.