פרשנות זיכרון הדברים:
41. סעיף 25 לחוק החוזים בנוסחו לאחר תיקון מס' 2, קובע כי: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות הענין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
42. בראש ובראשונה, יש לאמוד על כוונתם הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים לחוזה, או למצער, על כוונתו הסובייקטיבית של אחד הצדדים לחוזה, הידועה לצד האחר.
43. חוק החוזים אימץ מבחן חיצוני אובייקטיבי לקיומה של גמירת הדעת, ודחה את המבחן הפנימי-סובייקטיבי בשאלה זו. החוק אינו בוחן מה חשב המתקשר בליבו פנימה. גמירת הדעת נמדדת על פי השתקפותה החיצונית. בדרך זו מקדם הדין את הוודאות העסקית ואת הביטחון המסחרי ומעניק הגנה על אינטרס ההסתמכות הפוטנציאלית של המתקשר. הלה יכול לשפוט את כוונתו של המתקשר השני על סמך המצגים החיצוניים העולים מהתנהגותו של זה; אין הוא יכול לבחון את ליבו וכליותיו [וראו, למשל: ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582 (1998)].
44. ודוקו: כאשר מדברים על כך שהמבחן לקיומה של גמירת דעת הוא אובייקטיבי-חיצוני, אין הכוונה לכך שיש לשפוט את התנהגותם של המתקשרים לפי קנה מידה של האדם הסביר. קנה המידה האובייקטיבי הוא של המתקשרים עצמם, ולא של אדם זר או חיצוני לחוזה. המבחן האובייקטיבי לשאלה של גמירת הדעת עוטה אפוא גוון סובייקטיבי [ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א' 167-166 (מהדורה שניה, נבו, 2018)].
45. יחד עם זאת, התורה האובייקטיבית כפופה לדינים הנוגעים לפגמים ברצון. המתקשר השני, שדבריו והתנהגותו לא שיקפו את כוונתו, שהאמין כי אין הוא קושר חוזה או כי הוא קושר חוזה שונה, עשוי לזכות בביטול החוזה על פי העילות של פרק ב' לחוק החוזים, העוסק בפגם בכריתת החוזה [וראו, למשל: ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (פורסם בנבו, 14.8.2008)].
46. חוזה שבו לא ניתן לאתר את כוונתם הסובייקטיבית של הצדדים לחוזה, או שכוונותיהם הסובייקטיביות של הצדדים אינן "נפגשות", יפורש על פי תכליתו האובייקטיבית, הנלמדת מהגיונו הפנימי של החוזה, מלשונו, מעיקרון תום הלב ומשיקולי סבירות [רע"א 10860/05 דונר נ' בנק דיסקונט למשכנתאות (פורסם בנבו, 26.6.2007, מפי כב' השופטת ע' ארבל].
47. כפי שאדגים להלן, האופן שבו מבקש התובע לפרש את זיכרון הדברים, אינו עולה בקנה אחד עם אומד דעתה הסובייקטיבי של הנתבעת, ואף איני משוכנעת כי הוא עלה אפילו עם אומד דעתו הסובייקטיבי של התובע, בזמן אמת;
48. גם אם אניח כי התובע אכן האמין שהוא אמור לקבל שתי תתי חלקות עצמאיות המיועדות למגורים, הרי שהוא לא נתן לכך ביטוי חיצוני ולא שיתף את הנתבעת בתובנות שלו, באופן שאינן מהוות חלק מאומד הדעת המשותף של הצדדים.
49. אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף של שני הצדדים כפי שהוא נגלה לעינינו, באופן אובייקטיבי מתוך זיכרון הדברים, מן המו"מ שקדם לכריתת זיכרון הדברים, והתנהגות הצדדים לאחריו, מעיד כי התובע לא קנה שתי דירות אלא דירה אחת, שתירשם בטאבו ככזו, וכי לא הייתה הסכמה של הנתבעת למכור לו שתי דירות הרשומות כיחידות עצמאיות בלשכת רישום המקרקעין.
50. אפילו תאמר כי אין בענייננו אומד דעת סובייקטיבי משותף, וכי יש למלא את החסר על פי מבחן אובייקטיבי, הרי שפרשנות החוזה, כפי שצדדים הגונים וסבירים היו מפרשים אותו, ועל פי מבחן תום הלב, מחייבת את דחיית הפרשנות הנטענת על ידי התובע. זאת, גם בהינתן שהנתבעת נהגה כלפיו בחוסר תום לב שעה שלא גילתה את אוזנו שהליך הרישום של שתי תתי החלקות משתי חנויות ומחסן, לדירה, בהתאם להיתר הבניה, טרם הושלם.
51. נתחיל מסענו, בזיכרון הדברים עצמו. בזיכרון הדברים מצוין כי מדובר בדירה בת 3 חדרים, ולא בשתי דירות. לשון החוזה, פשוטה וברורה. אדם פשוט והדיוט הקורא את זיכרון הדברים, מבין כי הממכר הוא דירה אחת, ולא שתי דירות שאם לא כן, היה נרשם כי מדובר בדירות, ולא בדירה.
52. אם היה חשוב לתובע להדגיש כי הוא קונה שתי דירות, ולא דירה אחת, כפי מצבה בפועל, מצופה היה שייתן לכך ביטוי מפורש בנסח הרישום, בפרט כאשר התובע מדגיש כי לא מעניין אותו אופן השימוש ביחידות כדירה אחת, "מה שחשוב זה הרישום בטאבו" (פרו' מיום 18.7.19, עמ' 32, ש' 22).
53. אין חולק כי הפרטים המהותיים של זיכרון דברים, לרבות מועד הפינוי והמסירה, מועדי התשלום, החפצים הנותרים בדירה, פרטי גוש וחלקה של הדירה, פרטי עוה"ד המייצגים של הצדדים, וכן אפשרות להקדים מועדי תשלום - מולאו על ידי אשת התובע, אשר משום מה, למרות מעורבותה הפעילה (מאוד!) בתיק זה, עד שעושה רושם כי היא הכוח המניע מאחורי התביעה, בחר התובע שלא להעיד אותה כעדה בתיק; מה שפועל לחובתו גם בהקשר של פרשנות זיכרון הדברים על פי אומד דעת הצדדים.
54. התובע נשאל על ידי בית המשפט בחקירתו הנגדית, מדוע לא טרח לציין בזיכרון הדברים כי הוא רוכש שתי דירות. תשובתו הייתה רחוקה מלספק: