ומההלכות - ליישומן
27. לאחר בחינת מכלול הראיות ושמיעת עדויות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יסוד המסוימות התקיים במלואו. לא נותר כל נושא "פתוח" בין הצדדים; תנאי העסקה סוכמו במלואם; לא היה צורך להשלים את הטיוטה אחרונה. למעשה גם הנתבעים אינם חולקים על כך, ודי להפנות למלוא המסמכים שהוכנו על ידי באי כוח הנתבעים (נספח 2 לתצהיר התובע); להודעה כי מדובר בטיוטה סופית ואחרונה (נספח 3 לתצהיר התובע); להודעה כי כל שנותר הוא לקבוע מועד לחתימה.
28. לעניין גמירות הדעת – סבורה אני כי שני הצדדים סברו והניחו כי באים הם לחתום על הסכם מחייב. לא זו אף זו – הנתבעים נערכו לאירוע החתימה; לבשו חולצה לבנה; הכינו כיבוד; קנו מתנה לתובע. הגעתי לכלל מסקנה שלולא עניין היטל ההשבחה שהתברר, לשיטת הנתבעים, רק בבוקר החתימה – הסכם המכר היה נחתם. היטיב לתאר זאת הנתבע בשפתו הציורית, בעמ' 95 שו' 3-10: "אז אתה מגיע מוקדם בבוקר ושמח, לא רציתי לא למכור, אתה מגיע שמח, אפשר, גם כתוב באיזה סעיף שהבאתי סטים של ספרים והלכתי למאפיה הכי טובה בירושלים כדי לקנות ארוחת בוקר. אתה מגיע ומודיעים לך סליחה אתה תמכור והציפיות שהיה לך עם אשתך לעשות עם המכירה זה א' ב' ג' לקנות יותר גדול בירושלים כי עכשיו היה לך ילד אחד שקנית ועכשיו יש לך 4 ילדים, מה תוכל לקנות? מה תוכל לעשות? או מורידים 300 אלף שקל, סימן שאלה פה ושם, מה עושים? זה עניתי".
29. עדות זו מחזקת מסקנה נוספת, שנאמרת למעלה מן הצורך לאור התוצאה אליה הגעתי. סבורה אני כי הנתבעים או מי מטעמם יכולים וצריכים היו למנוע את התקלה שארעה. כל שנדרש מהם היה לבדוק את סוגיית היטל ההשבחה עוד בטרם הוצעה הדירה למכירה, ובוודאי שהיה עליהם להשלים את הבדיקה בשלב התחלתי של המשא ומתן (כפי שעשו בסופו של דבר, ראו ת/5). ודוק – סעיף 6.3 לטיוטת הסכם המכר נוסח על ידי בא כוח הנתבעים ולא נערך בו כל שינוי. ראו גם סעיף 2 לכתב ההגנה שם מצוין בין היתר כי הנתבעים "החלו בבדיקות המוטלות עליהם כמוכרים לקראת חתימת ההסכם, לרבות בדיקות מס שבח, חיובי ארנונה והיטל השבחה – כמקובל בכל עסקת מקרקעין".
30. איני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה התובע הוא שאמור היה לבדוק עניין זה. התובע התנהג כקונה זהיר, ראו דבריו בעמ' 24 שו' 24 ובקש לבדוק האם הדירה תואמת להיתר; התובע בקש לבדוק את המצב התכנוני של הדירה, ראו עדותו בעמ' 24 שו' 29-33. התובע הבהיר כי לא בחן את נושא היטל ההשבחה שכן ידע שזהו חיוב החל על המוכרים-הנתבעים, ולא היה זה מחובתו לעשות כן, ראו עדותו בעמ' 31 שו' 19-20; שו' 27-31, עמ' 32 שו' 20-22, שו' 30-32. עם זאת אציין כי מעיון בחוות הדעת שהונחה בפני התובע במסגרת בדיקותיו (ראו ת/3) סקר השמאי בפרק התכנון (סעיף 7 לת/3) את התוכניות שבתוקף; את מועד פרסומן (חלקן במועד המאוחר ממועד רכישת הדירה על ידי הנתבעים); את זכויות הבנייה שעשויות לצמוח מתוכנית זו, ראו עמודים 9-10 לחוות הדעת. איני מביעה דיעה האם היה על התובע לשתף את הנתבעים במידע זה אם לאו, שכן הדבר אינו נדרש לצורך ההכרעה במחלוקת שבפניי.