בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 71853-05-19 קליין נ' גואטה ואח'
20.7.2021
לפני כבוד השופטת חנה פלינר
תובעים עמית קליין
ע"י ב"כ עו"ד אבי גורדון
נגד
נתבעים 1.רובין גואטה
2.סינדי אשור
ע"י ב"כ עו"ד יעקב גרסון
פסק דין
השאלה העומדת להכרעה, בתמצית
1. האם, כטענת התובע, נכרת הסכם מכר מחייב בין התובע לבין הנתבעים, במסגרתו הוסכם על מכירת דירת הנתבעים לתובע, וזאת למרות שאין מחלוקת כי ההסכם לא נחתם על ידי הצדדים; או שמא, כטענת הנתבעים, התנהל משא ומתן בעניין מכירת הדירה, משא ומתן אשר לא הבשיל כדי הסכם מחייב?
2. בטרם אתפנה לסקירת העובדות הדרושות לעניין וטענות הצדדים אחדד בשנית – הסעד היחידי אשר התבקש בכתב התביעה שבפניי (לאחר שהסעד הכספי לפיצויים נמחק) הינו אכיפת הסכם; הטענה האחת והיחידה העומדת לדיון הינה האם יש לאכוף את הנוסח האחרון של ההסכם כפי שהוחלף בין עורכי הדין ואשר היה מונח בפני הצדדים עת התכנסו לחתום על ההסכם במשרדו של ב"כ הנתבעים. אין בפניי טענה לניהול משא ומתן שלא בתום לב; אין בפניי בקשה לאכיפת הסכם בשל פרישה שלא בתום לב מהמו"מ; אין בפניי תביעה לתשלום פיצויים. דברים אלו נשאלו על ידי בית המשפט במסגרת ישיבת קדם המשפט הראשונה וקיבלו התייחסות ברורה מב"כ התובע, ראו פרו' הדיון מיום 15.7.20 בעמ' 2 שו' 26-30; עמ' 3 שו' 11-12 וסעיפים 3 ו-7 להחלטה שם.
3. ובהינתן האמור לעיל – אסקור עכשיו בקצרה את העובדות הצריכות לתביעה וטענות הצדדים.
העובדות רלוונטיות כפי שעולות מהראיות
4. הצדדים ניהלו משא ומתן, באמצעות באי כוחם (עו"ד גורדון, ב"כ התובע; ועו"ד טרי דלויה, ב"כ הנתבעים, יכונו להלן בשמותיהם), לרכישת דירת הנתבעים ברחוב הגלעד 4 בתל אביב הידועה גם כגוש 6214 חלקות 219 ו-220 (להלן: "הדירה"). המו"מ החל בחודש פברואר 2019; הצדדים הגיעו להסכמות לגבי מחיר הדירה (בסך של 2,850,000 ₪), והמשיכו לנהל משא ומתן במשך כחודש וחצי לגבי יתר תנאי ההסכם. במקביל, פנה התובע לשמאי מקרקעין והזמין חוות דעת, בין היתר על מנת לבחון את המצב התכנוני של הדירה, ראו חוות הדעת שהוגשה כת/3 ועדות התובע בעמ' 24 שו' 3, שו' 24, שו' 29-33 לגבי הסיבה להזמנתה : "כי רציתי לבדוק את המצב התכנוני של הדירה".
5. טיוטת הסכם מכר ראשונה בנוגע למכירה נוסחה על ידי עו"ד דלויה מטעם הנתבעים ונשלחה ביום 14.3.19 לעו"ד גורדון, ראו נספח 1 לתצהיר התובע. בכותרת המסמך נכתב: "טיוטה מס' 1 – לצורכי מו"מ – אינה מהווה הצעה – כפוף לאישור המוכר וחתימת חוזה מחייב". בסעיף 6.3 לטיוטה הראשונה נכתב: "6.3 היטל השבחה, אם יחול, בגין תוכנית שאושרה וקיבלה תוקף עד ליום חתימת הסכם זה, יחול על המוכר וישולם על ידו ואילו לגבי חבות היטל השבחה בגין תוכנית שאושרה וקיבלה תוקף החל ממועד חתימת הסכם זה ואילך יחול וישולם ע"י הקונה בלבד".
6. כמו כן, לעניין המסים הנדרשים לשם העברת הזכויות מהנתבעים כמוכרים לתובע כקונה נרשם עוד בטיוטה הראשונה כי לצורך הסדרת הרישום, ככל שלא תוסר המשכנתא:
"על אף האמור, אם עד מועד התשלום הנ"ל לא ימציא המוכר לב"כ הקונה (כהגדרתם בסע' 2 לעיל) יופקד סך של 99,000 ₪ (תשעים ותשעה אלף ש"ח) מהתשלום הנ"ל בנאמנות אצל הנאמן. הנאמן יחזיק סכום זה בנאמנות וישקיעה על פי הנחיית המוכר עד למסירת האישורים בנ"ל לידי הקונה. עם מסירת אישור מס שבח יועבר מסכום הנ"ל סך של 70,000 ₪ (שבעים אלף ₪) על פרותיו למוכר. עם מסירת אישור עירייה יועבר מהסכום הנ"ל סך של 29,000 ₪ (עשרים ותשעת אלפים ₪) על פרותיו למוכר. עם מסירת האישורים הנ"ל הצדדים נותנים בזאת הודעה בלתי חוזרת להעביר את הסכום לעיל על פרותיו למוכר."
7. ביום 31.3.2019 שלח עו"ד אבי גורדון הודעת דוא"ל לעו"ד דלויה בה נרשם:
"חישוב מס שבח תיאורטי (ליניארי) מביא לחשיפת מס של 200,000"
לכך השיב עו"ד דלויה:
"מצ"ב טיוטת הסכם מכר מתוקן. לאישורך.
אתה יכול לשנות את הסכום של הפיקדון בהתאם למייל שלך.
אודה אם תוכל לעדכן אותי על מועד חתימה אני מאוד לחוץ בלו"ז כי אני נושא לחו"ל לשלושה שבועות" (הטעות במקור, ראו נספח 2 לתצהיר התובע, חילופי המיילים מיום 31.3.199). באותו היום, שלח הנתבע 1 לתובע הודעת דוא"ל עם שורת נושא "FW: מזל טוב" ובה נרשם:
"..הגיעו להסכם סופי בין העורי דין הם מחכים שנתאם בננו פגישה שלישי או רביעי בשמחה בירושלים עיר הקודם מחכה לעדכון תודה ושבוע טוב" (הטעויות במקור, ראו נספח 4 לתצהיר התובע).
8. הפגישה לצורך חתימה תואמה ליום חמישי – 4.4.2019 בשעה 10:00 במשרדי עו"ד דלויה בירושלים. ביום 3.4.2019, יום לפני מועד החתימה שתואם בין הצדדים, שלח עו"ד רונן לוי ממשרדו של עו"ד גורדון מייל לעו"ד פייגי גרטנר ממשרדו של עו"ד דלויה (יכונו להלן בשמותיהם, וראו תצהירי עדות ראשית שהוגשו ע"י כל אחד מהנ"ל, סומנו ת/1 ונ/1, בהתאמה) הודעת דוא"ל בזו הלשון:" עו"ד גורדון חלה במפתיע ולכן אני מטפל כרגע בכל נושא הרכישה... אודה להעברת נוסח סופי ונקי לחתימה
האם משרדך מכין את כל המסמכים הדרושים למחר?
אנא עדכן אותי".
9. במענה הועבר מב"כ הנתבעים לב"כ התובע עותק של הסכם המכר אליו צורפו שטרי העברת זכות חכירה, בקשה לרישום הערת אזהרה וכן ייפויי כח ובקשה לביטול הערת אזהרה. כן נרשם בהודעת הדוא"ל: "מצ"ב המסמכים לצורך חתימה" . למייל צורפה גם "הטיוטה האחרונה", אשר כללה את אותה כותרת שהופיעה בטיוטה הראשונה, ראו נספח 3 לתצהיר התובע. התובע טוען כי קיבל את הטיוטה במלואה והכין טיוטה "נקייה" לחתימה, ראו נספח 7 לתצהיר התובע. אציין כי בחקירתו הודה עו"ד לוי כי לא נשלחה אליו טיוטה "נקייה" מב"כ הנתבעים, ראו עדותו בעמ' 19 שו' 13-20, עמ' 20 שו' 3.
10. ביום 4.4.2019, בדרכם למקום החתימה, כאשר בידיהם שיק בנקאי בהתאם לנדרש על פי הסכם המכר (ראו נספח 8 לתצהיר התובע), התקשר עו"ד דלויה לעו"ד לוי ומסר לו כי באותו הבוקר יצרו קשר מעיריית תל אביב ונודע לנתבעים כי היטל ההשבחה צפוי להיות מעל 100 אלף ₪. ולפיכך "יש בעיה עם היטל השבחה". התובעים המשיכו בדרכם לירושלים והגיעו למשרדי עו"ד דלויה, ראו עדות התובע בעמ' 39 שו' 26-27 : "ובדרך קיבלנו טלפון שאתם קיבלתם טלפון מעיריית תל אביב ויש חשיפה של היטל השבחה או משהו".
11. אין מחלוקת כי במשרדי עו"ד דלויה קיבלו את פניהם הנתבעים, כשהם לבושים בחולצות לבנות; הנתבעים רכשו שי עבור התובע- חבילות ספרים עטופות (ראו סעיף 19 לתצהיר התובע); הוכן כיבוד לצורך מעמד החתימה, ראו עדות התובע בעמ' 41 שו' 12 : "ארוחת בוקר צרפתית..." ועדות הנתבע בעמ' 90 שו' 12-17: "כשהייתי עם חולצה לבנה, כי לא הייתי תמיד שם חולצה לבנה, בדרך עם מאפים וספרים ומתנה כי זה היה מעמד חתימה, זה היה חשוב לי".
12. לגבי שהתרחש במועד המפגש יש מחלוקות – עם זאת אין מחלוקת כי בסופה של אותה פגישה ההסכם לא נחתם; באי הכוח סיכמו כי הנתבעים יעשו בירור מעמיק לעניין החבות בהיטל השבחה ויודיעו עד ליום 11.4.19 מה בכוונתם לעשות בנדון. התובע מדגיש כי לאורך כל הדרך לא הסכים לשאת בחבות נוספת כלשהי, זאת מאחר והיטל השבחה חל במלואו על הנתבעים ונושא זה סוכם ונכלל עוד בטיוטה הראשונה, בסעיף 6.3. עוד מוסיף התובע וטוען כי כבר במועד החתימה סרב להצעה שהועלתה ע"י הנתבעים לפיה ככל שתהא חבות בהיטל השבחה, ישאו בה הנתבעים עד לסכום של 20,000 ₪ והיתרה תחול עליו – ראו עדותו בסעיפים 15-16 לתצהיר ודבריו בדיון בעמ' 40 שו' 1: "ואני אמרתי שאני לא מוכן לשאת עליי שקל מעבר למה שהוסכם בחוזה".
13. בשלב זה התפזרו הצדדים איש איש לביתו. התובע לא קיבל כל הודעה מהנתבעים במועד שנקבע (11.4.19); ביום 15.4.19 שלח עו"ד דלויה מייל לעו"ד לוי, ראו נספח 9 לתצהיר התובע, ובו נכתב בין היתר כדלקמן: "...כפי שאמרתי לך בפגישתנו, מרשי החליט להמתין לקבלת שומה מאת עיריית תל אביב בגין נושא היטל השבחה הגדול שעלול לחול על מכירת הדירה. לאחר התייעצות, מרשי מבין כי הנושה(א) אינו כל כך ברור ופשוט כפי שהוצג על ידך ועל ידי המתווך מטעם מרשיך. היות ומרשי אינו בעל נכסים רבים ובעל ניסיון רב בעסקים הוא החליט לא למכור את דירתו היחידה כל עוד אינו בטוח על השלכות היטל השבחה... אנו מתנצלים על אי הנעימות שנגרם למרשך".
14. התובע לא השלים עם החלטת הנתבעים ושלח מכתב התראה ביום 20.5.19, אליה צירף טיוטת כתב תביעה, ראו נספח 10א' לתצהיר התובע; עו"ד דלויה דחה את דרישות התובע והשיב במכתב תגובה מטעמו, ראו נספח 10ב'. מאחר והצדדים לא הגיעו לעמק השווה, הוגשה התביעה שבפניי, בה מתבקש כאמור סעד אחד ויחיד – אכיפת הסכם המכר בטענה כי נכרת הסכם מחייב.
טענות הצדדים, בתמצית
15. לטענת התובע מדובר בהסכם מחייב; כלל פרטי העסקה סוכמו וכל שנותר היה האקט הטכני של החתימה (שכן לא נותרו מחלוקות); חלוקת החבות במס נותרה זהה עוד מהטיוטה הראשונה שהועברה בין הצדדים; היה על הקונים לבחון את שאלת היטל ההשבחה שכן הם אלו שחבים בו בהתאם להסכם שנרקם.
16. לטענת התובע הנתבעים ניסו להסיט את הדיון למחוזות אחרים, ובין היתר להטיל על התובע את האחריות לבדיקת נושא היטל ההשבחה. בעניין האחרון מציין התובע כי בשלב ההוכחות התברר כי הנתבעים התרשלו בבדיקות עניין זה – עניין שהיה מונח לפתחם מא' ועד ת'. התובע מצביע על הסתירות בין עדויות עו"ד גרטנר לעו"ד דלויה בכל הנושא של מועד ודרך הפניה לעיריית תל אביב (אם פנייה מקוונת; אם בדיקה טלפונית); מטיל ספק אם אכן נערכה שיחת טלפון בבוקרו של יום החתימה לעיריית תל אביב ומביע פליאה שאין לשיחה זו כל תיעוד. לשיטתו, אין כל קשר בין סעיף הביטחונות לבין עניין היטל ההשבחה, ובכל מקרה התובע היה נכון לחתום על ההסכם כפי שהוא.
17. התובע הודף את הטענה לפיה כביכול הסכים הוא לבחון מחדש את נושא היטל ההשבחה וטוען כי גם מתן הארכה של שבוע ימים (עד ליום 18.4.19) לא היה בה כדי לגרוע מהטענה כי התגבש ונכרת הסכם מחייב אף ללא החתימה. התובע מפנה להלכות המשפטיות המחייבות; טוען כי במקרה הנדון מתקיימים היסודות של גמירות דעת ומסוימות וכי לחתימה הפיזית על גבי הנוסח הסופית נודעה חשיבות טכנית בלבד.
18. מאידך טוענים הנתבעים כי התנהל משא ומתן בין הצדדים, אך זה לא השתכלל לכדי הסכם מחייב; נוסחי ההסכם שהועברו היו טיוטות עדיין עם הערות על גביהן; לא ניתן ייפוי כוח לבאי כוח הצדדים לחתום בשמם על ההסכם ואין די שעורכי הדין יגיעו להסכמות ביניהם; ההסכם לא נחתם ולא קוימה דרישת הכתב שבחוזה מכר מקרקעין; לא הייתה גמירות דעת בין הצדדים להסכם; לא הייתה הסתמכות מצד התובע; שאלת היטל ההשבחה נותרה פתוחה; לא הייתה הצעה סופית ואף לא ניתנה הודעת קיבול; הייתה זו אחריות התובע כקונה לבדוק את החבות אף בהיטל ההשבחה. כמו כן, טוענים הנתבעים במהלך המשא ומתן בין באי כוח הצדדים התובע והנתבעים היו פאסיביים ואף לא היה קשר ביניהם.
19. בנוסף טוענים הנתבעים כי הם היו תמי לב ולא חתמו על ההסכם מסיבה עניינית של גילוי נתון חדש שיש לו השפעה ישירה על ליבת ההסכם – התמורה (ר' סעיף 18 לסיכומי הנתבעים); כי התובע אינו חפץ בהשלמת העסקה אלא בפיצוי ועושה שימוש לרעה בהליכי בית משפט. לשיטת הנתבעים אם יורה בית המשפט על אכיפת הטיוטה האחרונה, ללא חתימת הצדדים, יהא לדבר השלכות רוחב אבסורדיות לפיהן צדדים להסכם מחויבים לאכיפתו כבר בשלב בו מחליפים עורכי הדין שלהם טיוטות.
20. התובע הגיש סיכומי תשובה מטעמו וחזר על העמדה כי במקרה הנדון התגבשה הסכמה כוללת ומחייבת; מתקיימים יסודות גמירות הדעת והמסוימות ואין להעניק לאקט החתימה הטכנית את המשמעות אותה מבקשים ליחס לה הנתבעים, קרי, כינון הסכם המכר.
ההכרעה, וראשית ההלכה הרווחת הנוגעת לעניין הנדון
21. סעיפים 1-6 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובעים אימתי וכיצד נכרת חוזה. סעיף 1 קובע כי חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול; סעיף 2 קובע כי הצעה הינה כזו ה"מעידה על גמירות דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסוימת כדי לאפשר לכרות את החוזה בקיבול ההצעה"; סעיף 5 קובע כי "הקיבול יעשה בהודעת הניצע שנמסרה למציע ומעידה על גמירות דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה". סעיף 6 קובע כי "קיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מן ההצעה".
22. בע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן (24/7/13) [פורסם במאגרים [פורסם בנבו]], בפסקה 12, נקבע כדלקמן: "כדי שניתן יהיה להסיק מן המסמך שנכרת חוזה, נדרשים להתקיים שני יסודות מצטברים ברגע הכריתה: האחד, עליו ללמד כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב; והשני, על ההסכמה להיות מסוימת די צרכה (ראו: סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים); ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, [פורסם בנבו] פסקאות 9-8 (18.7.2010) (להלן: עניין עדני); גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 166-165 (2005) (להלן: שלו); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 299-291 (1991) (להלן: פרידמן וכהן)). שאלת התקיימותם של יסודות אלו נבחנת על סמך מכלול נסיבות העניין (ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א נ' לוי, [פורסם בנבו] פסקה 7 (22.1.2012) (להלן: עניין חברה קדישא)). ובסעיף 14 נקבע כדלקמן: "יסוד המסוימות מתקיים אם ניתן להסיק ממכלול הנסיבות כי חל מפגש רצונות ביחס לתנאים המהותיים והחיוניים של העסקה" .
23. הלכה זו המובאת לעיל הדריכה ומדריכה את בתי המשפט השונים, גם במקום בו נדרשים הם לקבוע האם נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, למרות שלא נחתם הסכם בכתב, מעבר לדברים שהוחלפו במהלך המשא ומתן. דרישת הכתב בהסכמי מכר מקרקעין היא דרישה מהותית. יחד עם זאת, החתימה על הסכם מכר מקרקעין היא דרישה ראייתית בלבד בשונה ממהותית. היעדר חתימה בהסכם, אינו מאיין קיומו של הסכם מחייב אלא מהווה נדבך ראייתי להיעדר גמירות דעת להתקשר בהסכם ובתי המשפט בוחנים את נסיבות כל מקרה ומקרה (ע"א 565/79 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מולי לויס, פ"ד לד(4) 591).