ערעור אזרחי 97 / 2643
שלמה גנז
נגד
1. בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ
2. נוטריקון חברה בע"מ
3. אפק קבוצת פועלים להתישבות שיתופית בע"מ
4. רשם המקרקעין נצרת (משיב פורמאלי)
בבית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[5.2.2003]
לפני הנשיא א' ברק, המשנה לנשיא ש' לוין והשופטים א' מצא,
ט' שטרסברג-כהן, י' אנגלרד, א' ריבלין, א' פרוקצ'יה
ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בנצרת (השופט מ' בן-דוד) מיום 5.3.1997 בת"א 314/94. הערעור נדחה.
שמואל אפל – בשם המערער;
יעקב משעל – בשם המשיבה 1;
אלימלך בירנברג – בשם המשיבה 2;
יוסף ברינט – בשם המשיב 3.
פסק-דין
הנשיא א' ברק
ראובן מכר מקרקעין לשמעון. העיסקה הושלמה, פרט לרישום בפנקסי המקרקעין. שמעון מכר המקרקעין ללוי. עיסקה זו הושלמה, פרט לרישום. לוי לא רשם הערת אזהרה. חלפו שנים רבות. שמעון מכר המקרקעין בשנית ליהודה, וזה רשם מיד הערת אזהרה. לוי תובע אכיפת ההסכם עמו ורישום המקרקעין על שמו. שמעון ויהודה מתנגדים לכך תוך שיהודה מבקש כי ההסכם עמו ייאכף. ראובן אינו נוקט כל עמדה. עם מי הדין? זו השאלה הניצבת בפנינו בערעור זה.
העובדות
1. בריטיש וקולוניאל בע"מ (להלן – בריטיש) רשומה כבעלים של מקרקעין. בריטיש מכרה את המקרקעין לנוטריקון בע"מ (להלן – נוטריקון). המכר לא נסתיים ברישום. נוטריקון מכרה את המקרקעין (ב-1976) לגנז (המערער בפנינו). המקרקעין לא נרשמו על שמו, והוא לא גילה בהם כל עניין במשך למעלה משבע-עשרה שנים. הוא לא ידע כלל על קיומה של בריטיש. קיימת מחלוקת אם הוא שילם את מלוא המחיר בגין רכישת המקרקעין. לצורכי הערעור שלפנינו אנו מניחים – כפי שהניח בית-המשפט המחוזי – כי גנז מילא את כל התחייבויותיו על-פי ההסכם (מ-1976). חלפו שבע-עשרה שנה. נוטריקון מכרה (ביום 5.5.1993) את המקרקעין לאפק קבוצת פועלים להתיישבות (להלן – אפק). אפק הוא קיבוץ. הוא עיבד את המקרקעין עשרות שנים. חלקות סמוכות נרכשו על-ידיו במישרין מבריטיש. בעת כריתת החוזה בין נוטריקון לאפק פעל אפק בתום-לב. אפק בדק הרישום במרשם ונוכח לדעת שהמקרקעין הם של בריטיש ואין עליהם כל טענת זכות. העיסקה דווחה לרשויות המס. בהסכמת נוטריקון ובריטיש
--- סוף עמוד 392 ---
נרשמה הערת אזהרה לטובת אפק. אפק מילא את חלקה בהסכם. בריטיש ונוטריקון מוכנות לקיים ההסכם עם אפק. בטרם הסתיים הליך הרישום פנה גנז לבית-המשפט המחוזי. הוא קיבל צו-מניעה זמני. הוא תבע אכיפת ההסכם בינו לבין נוטריקון. הוא ביקש פסק-דין הצהרתי כי הוא זכאי להירשם כבעל המקרקעין. הוא ביקש צו למחיקת הערת האזהרה. הוא צירף את בריטיש ואת אפק כנתבעים נוספים. הוא ביקש גם לאפשר לו פיצול סעדים באופן שיוכל להגיש תביעה נפרדת לפיצויים כנגד נוטריקון. מבוקשו ניתן לו.
בית-המשפט המחוזי
2. בית-המשפט המחוזי (השופט מ' בן-דוד) דחה את תביעתו של גנז. הוא הניח, לעניין זה, כי גנז מילא את חלקו בהסכם (מ-1976) עם נוטריקון. בדחותו את תביעתו של גנז ביסס עצמו בית-המשפט על הקביעות האלה: ראשית, הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 – העוסקת בעיסקאות נוגדות – אינה חלה, שכן נוטריקון לא היה בעל המקרקעין; שנית, גם אם הוראה זו חלה לא יוכל גנז לזכות על-פיה, שכן אין קיים רצף של פעולות בין ההתחייבות של נוטריקון לבין השלמת הרכישה ברישום; שלישית, אפילו מתקיימות הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין בעניינו של גנז אין הוא זכאי על-פי הוראה זו, שכן הוא התרשל באי-רישום הערת אזהרה ובשב ואל תעשה במשך שבע-עשרה שנים. לבסוף, ביחסים שבין נוטריקון לגנז אכיפת החוזה תהא בלתי צודקת (במובן סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970; להלן – חוק התרופות).