ערעור אזרחי מס' 713/84
.1אהרון בניאס
.2פנחס בניאס
.3יאיר בניאס
נגד
.1שושנה רפאל
.2ברכה רפאל
.3אליהו כהן
.4יוסף כהן
בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[18.6.86]
לפני השופטים מ' בייסקי, ש' נתניהו, א' חלימה
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט מ' טלגם) מיום 13.11.84בה"פ 350/84. הערעורנתקבל.
י' אהרונסון – בשם המערערים;
י' לאופר – בשם המשיבים.
פסק-דין
השופט מ' בייסקי:נ .1הסכסוך, שעליו סב ערעור זה, מגיע בשנית לערכאות:ב תחילתו בהליך על דרך המרצת-פתיחה בדבר מכירת מגרש למערערים. בגדר ההליך הראשון הגיעו בעלי הדין להסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק¬דין, ולצורך ענייננו חשובות ההוראות הבאות:ו
" .2המשיבים (שהם גם המשיבים לפנינו - מ' ב') מוכרים בזאת למבקשים (המערערים לפנינו - מ' ב') את הנכס והמבקשים רוכשים בזאת את הנכס מאת המשיבים בכפוף לביצוע ההתחייבות(!) האמורות בהסכם זה להלן.
.3א. תמורת הנכס ישלמו המבקשים למשיבים, באמצעות המחאה לפקודת עו"ד א. נביאי, את הסכום שיקבע על ידי השמאי יצחק שלו מתל-אביב (להלן השמאי) כמחיר הנכס למועד חתימת הסכם זה.
...
...
ה. בבוא השמאי לקבוע את מחיר הנכס כאמור בס"ק (א) דלעיל, יקח בחשבו כי על המבקשים לשלם את כל החובות המסים הוצאות ותשלומים וכדומה החלים על הנכס עד ליום עריכת חוות דעת השמאי דהיינו כולל מיסי עיריה ומס רכוש, אם קיימים חובות בגינם בין אם חלים על בעלים, מחזיקים, קונים ומוכרים ובין אם לא, וכן מס השבחה לרשות המקומית, מס שבח החל על הנכס (מגולם) וכן מס רכישה (להלן 'מחיר הנכס נטו'). כך שלמעשה על המבקשים לשלם ועל המשיבים לקבל את מחיר הנכס נטו.
.4למען הסר ספק כל התשלומים והחובות וההוצאות החלים על הנכס יחולו וישולמו על ידי המבקשים בלי יוצא מהכלל".
.2ביום 10.1.84הגיש השמאי את חוות-דעתו, ובה קבע את שווי החלקה חופשית מכל חוב לסך 000, 102דולר (הוא נתבקש לנקוב את השווי בדולרים), מס שבח נקבע בסך 500, 12דולר, ומס רכישה בסך 100, 5דולר; מסכום שווי החלקה הפחית עוד חובות לעירייה בסך 900דולר ולמס רכוש 750, 4דולר (בסך הכול הפחתות בסך 250, 23דולר) כך שלתשלום למשיבים נותר סך 750, 78דולר.
למחרת, היינו ב-11.1.84, הגיש השמאי תיקון לחוות-דעתו, בציינו, כי בטעות חישב מס השבח על בסיס לא מגולם, ואילו חישוב מס שבח מגולם הינו בסך 000, 18דולר, כך שלאחר כל ההפחתות נותר לתשלום סך 250, 73דולר.
ב- 15.1.84פנתה באת-כוח המשיבים אל השמאי וביקשה "למסור לנו פרטים בדבר ההורדות בגין מס רכוש וכן חישוב מס השבח" וכן הסתייגה מהפחתת מס הרכישה מהיתרה לתשלום, באשר חיוב זה חל, לגירסתה, על הקונים (ראה נספח לתצהיר התשובה בתיק המקורי). בתשובתו מיום 19.1.84פירט השמאי את הדרך שבה חישב את מס השבח המגולם, כאשר לפי החישוב המקובל "המס מצטרף לתמורה הנקובה בחוזה וזוהי כלל התמורה ואז יחושב המס מכלל התמורה".
הוא נקט בתמורה נטו למוכרים סך 000, 102דולר, שהם % 85מכלל התמורה, בסך 000, 120דולר, מכאן שהמס המגולם בשיעור % 15הוא 000, 18דולר. ואשר להפחתת מס הרכישה, הסתמך השמאי על הוראות סעיף 3(ה) להסכם הפשרה ואמר:נ "לא ראיתי את עצמי זכאי לסטות מהוראות אלו ולכן הורדתי אתמס הרכישה".
על-פי הסבר השמאי ופירוט דרכי חישוב מס השבח המגולם גרסו המשיבים, כי גם אליבא דשמאי השווי המוערך של הנכס הוא 000, 120דולר, וכי אין להפחית את מס הרכישה, באשר הוא חל על הקונים. הפעם ביקשו הקונים הבהרות (ראה מכתב עו"ד פסי מיום 27.1.84), והשמאי השיב ב¬14.2.84, כי במכתבו מיום 19.1.84ציין "את דרך החישוב של ,מס שבח מגולם'... אין משמעותו כי מגיע למוכרים -.000, 102דולר נטו כפי שטוען מר נביאי". מוסיף השמאי, כי על-מנת למנוע ספקות, הוא חוזר לחוות-דעתו המקורית ביחד עם התיקון, לפיה "שווי השוק של החלקה (הוא) -.000, 102דולר ולאחר הפחתת התשלומים בסך -.750, 28דולר, כפי שנקבע בהסכם הפשרה, נותר לשלם למוכרים סך -.250, 73דולר".
.3שורש המחלוקת נובע איפוא מציון הסך 000, 120דולר במכתב השמאי מיום 19.1.84בתור כלל תמורה לצורכי חישוב מס שבח מגולם. מכאן דבקים המשיבים בעמדה, כי השווי המוערך של הנכס הוא 000, 120דולר, וכי מסכום זה (ולא מהסך 000, 102דולר) כנקודת מוצא י לחשב את יתרת המחיר, המגיעה להם מהמערערים. כאמור, חולקים עוד המשיבים על זכות המערערים לנכות מיתרת התמורה את מס הרכישה בסך 100, 5דולר.
המשיבים עתרו לפני בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו על דרך המרצת¬פתיחה, כי ייקבע כגירסתם בשתי המחלוקות הנזכרות, היינו, כי שווי הנכס, שנקבע על-ידי השמאי, הוא 000, 120דולר, וכי מיתרת המחיר המגיעה להם אין להפחית את מס הרכישה. כמקובל בהליך של המרצת-פתיחה, התנהל הדיון על-פי תצהירים, זה התומך בבקשה ושני תצהירי תשובה, שהוגשו על¬ידי המערערים. בעלי הדין ויתרו על הבאת ראיות, וגם המצהירים לא נתבקשו להיחקר חקירה נגדית על תוכן תצהיריהם. כאן יצוין, כי מלבד הכחשת גירסת המשיבים בתצהירו של אחד המערערים, הוגש מטעמם תצהירו של השמאי, המגולל את ההשתלשלות המלאה של קביעת שווי הנכס בסך 000, 102דולר, וכן את הטעות שחלה בחישוב מס השבח המגולם, שרק לצרכיו פירט דרכי החישוב במכתבו מ- .19.1.84מוסיף שם השמאי, בין היתר, "...כי הפירוש שניתן לחוות דעתו על די עו"ד נביאי (ב"כ המשיבים - מ' ב') הוא מוטעה מיסודו. הסכום אשר על המבקשים לשלם למשיבים הוא -
.250, 73דולר, וההפרש שבין סכום זה לסכום -.000, 102דולר מהווה את ההוצאות שעל המבקשים לשלם על פי המוסכם".
.4הערכאה הראשונה קיבלה את גירסת המשיבים בסברה, כי השמאי
הוציא שתי חוות-דעת:ב זו הראשונה, ובה נקבע שווי הנכס בסך 000,102
דולר ומס השבח הוערך בסך 500, 12דולר; ועם גילוי הטעות הוצאה חוות¬דעת שנייה ומתוקנת, ובה הוערך הנכס בסך 000, 120דולר ומס השבח הועמד על 000, 18דולר. על-פי מימצא זה ממשיך השופט המכובד ואומר:ו
"רק אפשרות אחת מתקבלת על דעתי, והיא שהשמאי טרח לברר בכמה היה מוכר מרצון מסכים למכור את חלקתו כשהסכום שישאר בידיו הוא סכום נטו. זה בירור תמוה וקשה. אבל הוא בגדר שיקול דעתו של שמאי מתוחכם. אין לי ספק שבחתמו על תיקון חוות דעתו חתם השמאי על חוו"ד האומרת שמחיר השוק של נכס זה הוא 120אלף דולר..".
ואשר להפחתת מס הרכישה, סבר השופט מכובד קמא, כי אם כי על-פי הסעיפים 3(ה) ו- 4של הסכם הפשרה יש להפחית משווי הנכס את החובות והתשלומים למיניהם, יש לפרש ולהבין הוראות אלה, כי "הצדדים היו מודעים לכך שלמרות האמור בס' 4משלם כל צד את המוטל עליו, והביטוי שכל החובות יחולו וישולמו על ידי הקונים אינו בא אלא לומר שהם משלמים אותם בפועל, ולאחר מכן לכשיכללו בחשבון השמאי, אין לבוא אל המוכרים בשום טענות, אלא כביכול הקונים שלמו את כל החובות הללו על אחריותם".
על מסקנות אלו של הערכאה הראשונה מונח לפנינו הערעור הנוכחי, ודינו להתקבל.
.5כאמור, הייתה נקודת המוצא של השופט המכובד קמא, כי השמאי הגיש שתי
חוות-דעת שונות, כשבזו המאוחרת יותר הוא ערך תיקון והעמיד את שווי הנכס על הסך 000, 120דולר - ולא היא! הן בחוות הדעת המקורית והן בזו המתוקנת השווי המוערך של הנכס היה ונשאר 000, 102דולר. התיקון היחידי מתייחס אך ורק לשיעור מס השבח המגולם. על שווי הנכס, כפי שהוערך על-ידי השמאי בשתי חוות הדעת אמורות, לא עוררו המשיבים כל הסתייגות או הערה, וכל אשר ביקשו במכתב מיום 15.1.84הוא "פרטים בדבר ההורדות בגין מס רכוש וכן חישוב מס השבח" וכן ביטול הפחתת מס הרכישה, שלגירסתם חל על הקונים. ואילו מה שמכנה השופט המכובד קמא חוות-דעת שנייה ומתוקנת אינו אלא פירוש דרכי חישוב מס השבח המגולם, כפי שנתבקש על-ידי המשיבים לפרט, ובמסגרת אותו חישוב ורק לצרכיו הוזכר שם הסך 000, 120דולר ככלל התמורה בתוספת מס שבח מגולם. אכן, ניסו המשיבים להיתפס לאיזכור אותו סכום כשווי מוערך של הנכס, אך השמאי העמידם על טעותם במכתבו מיום 14.2.84, אשר עיקרי תוכנו הובאו בפיסקה 2לעיל, יתר-על-כן:נ לראיות האמורות ניתוסף תצהירו של השמאי במסגרת ההליך השני, ובו הוא חוזר על העמדה המפורטת בזה, כי שווי הנכס הוערך בסך 000, 102דולר, וכך הוא נשאר מההתחלה ועד הסוף.
מאחר שגם השמאי לא נדרש להיחקר חקירת נגדית על תצהירו, הרי נותרו הראיות הנזכרות ראיות יחידות שלא נסתרו (ע"א 214/68[1], בעמ' 859; א' הרנון, דיני ראית (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי על-שם הרי סאקר, כרך ב, תשל"ז) 304). לא היה על-כן כל מקום למימצא, כי בחוות- דעתו השנייה נקט השמאי סך 000, 120דולר כשווי מוערך של הנכס.
.6בהקשר למס שבח, עלתה פלוגתא נוספת, והיא, האם היה מקום לערוך חישוב מגולם של המס וכיצד. הערכאה הראשונה קיבלה בנדון את גירסת המשיבים, שאין לגלם את המס, וגם על כך משיגים המערערים ומסתמכים בנדון על ע"ש 525/79 [6], שעותק ממנו צירפו להודעת הערעור; אין באסמכתא זו ללמד על ענייננו, שכן היא עוסקת בדרכי חישוב במקרים שבהם הוחלט, כי המס צריך להיות מגולם. ומתי זה קורה? כאשר קונה מתחייב כלפי מוכר לשלם את מס השבח, המוטל לפי החוק בגין אותה עיסקה על המוכר, כי אז רואים את המוכר כאילו קיבל, בנוסף למחיר הנקוב בהסכם, גם אותו סכום של מס שבח כחלק מהמחיר (ע"א 95/77 [2], בעמ' 500). דרוש איפוא, כי מעבר לתמורה המוסכמת בחוזה ייטול על עצמו הקונה לשלם גם מס השבח ובנוסף לתמורה. ואילו במקרה דנן התמורה לפי שווי השוק שקב השמאי היא התמורה המלאה, וממנה מופחת מס השבח. משמע, הנושא במס השבח הוא המוכר (המשיבים), ואילו המערערים רק מבצעים את התשלום מטעמם ולמענם של המוכרים, להבדיל ממקרה, שבו מיתוסף המס כסכום נוסף למחיר הנכס שעל הקונה לשלם. רמז לכך, כי אף המערערים אינם גורסים אחרת, מצוי
במכתבו של עו"ד פסי מיום 13.3.84(נספח ה' לבקשה), שם הוא כותב:ב
"...ציינתי שיתכן שמס השבח לא היה צריך להיות מגולם, אלא על פי שווי הנכס, אך זהו ענין של שמאות, ומשחזר השמאי על הערכתו אין לי מה להוסיף".
.7בסעיף 3(ה) של הסכם הפשרה נאמר אמנם, כי בין ההוצאות לצורכי קביעת מחיר הנכס יש לקחת בחשבון גם מס שבח (מגולם). האם פירוש הדבר, כי לצורך ההפחתה יש לחשב מס שבח בצורה מגולמת, גם אם בפועל לא יהיה חיוב במס מגולם משום ששווי הנכס נקבע בערכו המלא? נראה לנו, שאין לגרוס כך. לכך היה מקום, אילו קבע השמאי את שוויו של הנכס לאחר הפחתת מס השבח; אולם הוא העריך את השווי על-פי ערכו המלא בשוק, ועל מערערים לא הוטל כל חיוב נוסף, אלא להפך, הם זכאים לנכות את מס השבח, שישלמו למען המשיבים ובמקומם, בצד יתר החובות, המסים וההוצאות שעל הנכס עד יום השומה.
זהו אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא עולה מההסכם, וזוהי כוונתם האמיתית, המשתמעת מתוך ההוראות, שנקבעו לצורכי השמאות ועריכת "מחיר הנכס נטו" שעל המשיבים לקבל (ראה:ו ע"א 119/83 [3], בעמ' 816; ע"א 603/79 [4], בעמ' 637). כשם שלא הופחת כל סכום על חשבון מס השבחה לרשות המקומית, משום שהתברר שבפועל אין חיוב כזה, כך אין לחשב מס שבח מגולם, שעה שעל-פי שווי הנכס המלא שנקבע יהא חישוב מס שבח רגיל. כך אמנם סבר תחילה גם השמאי, ורק כאשר עמד, או הועמד, על הכתוב בסעיף 3(ה) "מס שבח החל על הנכס (מגולם)" - תיקן את החשבון, בסברו בטעות, כי בכל הנסיבות עליו לערוך חשבון מגולם של מס שבח, כאילו נשאו בו הקונים בנוסף על השווי המוערך של הנכס לפי ערכו המלא.
טעות כזו יש בידי בית המשפט לתקן, כשהיא עולה מהכתוב או מכוונתם הברורה של הצדים, וזאת אף בלי להידרש לשאלה, אם היה מעמדו של השמאי מעמד של "מעין בורר", שקביעתו חסינה בדרך כלל מפני תקיפה בבית המשפט לבד מבמקרים חריגים (ע"א 160/82 [5], בעמ' 182).