במועד בו קיבל התובע את מכתב התראה ממשפחת חמד בנוגע לנזקים בדירת משפחת חמד, התובע לא היה מוטרד מקיומם של ליקוים כלשהם, ואף לא טרח להביא מומחה לבצע בדיקה ולקבל חוו"ד בקשר לממצאים בנוגע לליקויים הנטענים. התנהלות זו מעידה, שכלל לא היו ליקויים כלשהם בדירה.
2.11 על מנת להפיס את דעתו של התובע נחתם על ידי הנתבעת כתב שיפוי, שעניינו אחד ויחיד – מתן שיפוי לתובע בקשר עם תביעה שתוגש על ידי משפחת חמד נגדו.
תביעה שכזו מעולם לא הוגשה. משפחת חמד הגישה בבית המשפט לתביעות קטנות נגד הנתבעת, אך תביעה זו נחמקה ביום 28.6.18, ולא הוגשה תחתיה תביעה חדשה כלשהיא.
3. דיון והכרעה
3.1 האם נזקי הרטיבות והנזילות היו ידועים לנתבעת עוד קודם למועד מכירת הדירה, באופן שהיתה יכולה לגלותם לתובע ?
3.2 בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן - חוק החוזים) נקבע:
"(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים".
בע"א 838/75, ספקטור נ' צרפתי, פד"י לב(1)231, 239, נאמר:
"התנהגות בתום-לב בעת משא-ומתן לצורך כריתת חוזה משמעה התנהגות ביושר ובהגינות, היינו חובה שלא להטעות את הצד האחר על-ידי אי-גילוי מידע חשוב לשיקוליו. מהו מידע חשוב אינו ניתן להגדרה כוללנית וקביעתו במקרה המסויים תיעשה לפי נסיבותיו המיוחדות של אותו מקרה".
על הצדדים לנהוג בתום לב גם בשלב הטרום-חוזי, כלומר בשלב של ניהול משא ומתן לקראת החוזה. על הצדדים חלה חובת גילוי, שהיקפו אינו ניתן להגדרה, אלא תלוי בנסיבות כל מקרה ומקרה. במרכזה של התביעה דנן, עומדים הנזקים בעטיין של הנזילות והרטיבות, שנגרמו לדירתה של משפחת חמד. אילולא אותם הנזקים או אילו מה שגרם להם היה מטופל באופן נכון, התביעה הזו לא הייתה באה לעולם. קיומם של ליקויי רטיבות ונזילות במבנה הוא נתון חשוב, שנלקח בחשבון על ידי מי שמעוניין ברכישת אותו מבנה. הדבר הינו שיקול חשוב בעת קבלת החלטה בדבר רכישת מבנה מסויים ואמור להיות משוקלל גם במחיר הממכר. ממילא ברור, שמדובר במידע חשוב ומהותי, שיש לגלותו במהלך משא ומתן.
בנוסף לחובה החלה על הצדדים המנהלים משא ומתן לקראת חתימה על חוזה לנהוג בתום לב, בהגינות וביושר, הורחבה החובה והיא חלה גם על כל מי שלוקח חלק במשא ומתן, וכך נאמר בד"נ 7/81, פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' דוד קסטרו, פד"י לז(4)673, 682: