בית משפט השלום בפתח תקווה
ת"א 48060-03-18 רון נ' אליקים ואח'
תיק חיצוני: תיק עזר
בפני כבוד השופט נחום שטרנליכט
התובע אורן רון
ע"י ב"כ עוה"ד אושר הרוש ועופר גרוס
נ ג ד
הנתבעת דוריס אליקים
ע"י ב"כ עו"ד דורון שמעוני
פסק דין
1. רקע
מונחת בפני תביעה לתשלום סך של 561,577 ₪ בגין הפרת הסכם מכר דירת המגורים של הנתבעת לתובע, אשר נכרת ונחתם בין הצדדים ביום 19.4.16 (להלן – ההסכם). בהתאם לטענות התובע, הנתבעת הפרה את ההסכם והסתירה, ביודעין, פגמים ונזקים נסתרים מהותיים בממכר.
התובע הינו רוכש דירת המגורים של הנתבעת (להלן – הדירה), והנתבעת הינה המוכרת של הדירה.
מלכתחילה הוגשה התביעה גם נגד עו"ד מיכאל פלג, שייצג את הנתבעת בעסקת המכירה של הדירה. התביעה, ככל שהיא נוגעת לעו"ד פלג, נדחתה בהסכמה ביום 3.4.19.
2. טענות הצדדים
2.1 טענות התובע
ביום 19.4.16 נחתם ההסכם, ולפיו רכש התובע מהנתבעת את הדירה - דירת מגורים ברחוב ביאליק 152, רמת-גן, הידועה כחלקה 691/26 בגוש 6207. הדירה נמכרה, כשהיא מושכרת לצד שלישי.
2.2 במסגרת המשא ומתן, שהתנהל בין הצדדים עובר לחתימה על ההסכם, וכמפורט בהסכם, הצהירה הנתבעת, כי אין בדירת המגורים בעיות של סדקים, רטיבות, נזילות או איטום. כך צוין מפורשות בהצהרת הנתבעת בסעיף 4.5 להסכם המכר.
2.3 ביום 24.5.16, לאחר החתימה על ההסכם, אך בטרם הועברה החזקה בדירה לידי התובע, התקבל מכתב התראה מהשכנים – משפחת חמד (להלן – משפחת חמד), המתגוררת בקומה שמתחת לדירה. במכתבה הנ"ל, מלינה משפחת חמד על נזקי רטיבות קשים בדירתם, שנגרמו כתוצאה משיפוץ שעשתה הנתבעת בדירתה, וכן כתוצאה מאיטום לקוי בשטח מרפסת הדירה. המרפסת בדירה, מהווה גג דירתה של משפחת חמד. לטענתם של משפחת חמד, נזקי הרטיבות הקשים בדירתם אינם זוכים לטיפול מצד הנתבעת מזה זמן ממושך, והדבר פוגע בשגרת חייהם.
התברר לתובע, כי מכתב התראה קודם נשלח לנתבעת עוד ביום 6.3.16 ע"י בא כוחה של משפחת חמד באותו עניין ובנוגע לאותן טענות של משפחת חמד. אף פניות רבות של משפחת חמד אל הנתבעת, בנוגע לנזקי הרטיבות לא זכו למענה מצידה של הנתבעת.
הנתבעת הסתירה מן התובע, קיומם של מכתבי התראה, הנוגעים לדירת המגורים, אשר נשלחו ע"י משפחת חמד, ובכך התנהגה הנתבעת שלא בתום לב מובהק בעת ניהול משא ומתן.
זאת ועוד, הנתבעת הייתה מודעת היטב לקיומם של ליקויים במערכת האינסטלציה בדירה, שגרמו לרטיבות בדירתה של משפחת חמד. הנתבעת בחרה שלא לגלות לתובע דבר בעניין זה ולהצהיר הצהרות כוזבות בהסכם המכר.
2.4 ביום 29.5.16 נשלח ע"י ב"כ התובע מכתב התראה לנתבעת, ושבו הובהר לנתבעת, כי הסתרה מכוונת של הליקויים בדירה הינה בניגוד למצגים, שהנתבעת הציגה עובר לחתימה על ההסכם ואף בניגוד לדין. ביום 1.6.16 השיב ב"כ הנתבעת והבהיר, כי הנתבעת קיבלה על עצמה את מלוא האחריות לטיפול בכל דרישה של משפחת חמד - "על חשבונה של הנתבעת הבלעדי". התובע, חרף הגילוי הפגמים וההסתרה, לא ביטל את העסקה, וביום 15.6.16 חתמה הנתבעת על כתב אחריות, פטור ושיפוי בלתי חוזר (להלן – כתב השיפוי).
במסגרת כתב השיפוי, התחייבה הנתבעת להותיר סך של 50,000 ₪ מכספי התמורה, ששילם התובע, בנאמנות אצל בא כוחה, וזאת עד להסדרת הענין.
2.5 משלא תוקנו הנזקים, ולא ניתן מענה כלשהו על ידי בנה של הנתבעת – מר אבי אליקים (להלן –אבי), שצויין על ידי הנתבעת כמי שמטפל בנושא הנזקים בשמה של הנתבעת, שלח ב"כ התובע, ביום 28.7.16 וביום 2.8.16 פניות בכתב אל ב"כ הנתבעת, אך אלו לא זכו למענה כלשהו. מכתב נוסף נשלח ביום 14.5.17, ובו הודיע התובע לנתבעת, שבכוונתו לתקן בעצמו את הנזקים בדירה ובדירתה של משפחת חמד, ככל שהנתבעת לא תציע בעל מקצוע מטעמה לביצוע תיקון הנזקים. במצב שכזה עלות התיקון תעמוד על סך של 253,827 ₪, וזאת בנוסף לנזקים העקיפים, שנגרמו לתובע, כגון אי הארכת חוזה השכירות עם שוכרי הדירה.
הנתבעת לא הציעה בעל מקצוע מטעמה, והתובע ביצע את השיפוץ בעצמו באמצעות בעלי מקצוע.
2.6 ביום 24.10.17, לאחר תום ביצוע השיפוץ, הודיע התובע לב"כ הנתבעת, וזאת בהתאם לכתב השיפוי, על מימוש כספי הנאמנות. משלא התקבלה תשובה, נשלחה תזכורת נוספת ביום 16.11.17. ב"כ הנתבעת השיב, כי כספי הנאמנות הועברו עוד קודם לכן לנתבעת.
העברת כספי הנאמנות לנתבעת הינה בניגוד להוראות סעיף 2 לכתב השיפוי, שם צויין, כי תנאי להעברת כספי הנאמנות לנתבעת הוא קבלת אישור העדר תביעות של משפחת חמד, אותו היתה אמורה הנתבעת להציג בפני התובע.
2.7 טענות הנתבעת
הדירה מצויה בבנין בן קרוב ל-50 שנה. בשנים שקדמו למכירת הדירה היו למשפחת חמד בעיות נזילה ורטיבות, אשר נבעו מנזילות ממרפסת הדירה, וטופלו מספר פעמים על ידי בעלי המקצוע מטעמה של הנתבעת.
2.8 ביצוע תיקוני רטיבות בעבר, הן בדירה והן בדירתה של משפחת חמד, לא הוסתרה מהתובע. הדבר היה ידוע לתובע עוד טרם המכירה. ביום 19.4.16, מועד החתימה על ההסכם, לא היו למשפחת חמד בעיות רטיבות ונזילה "פעילות". לכל היותר היה באותה עת צורך בתיקוני צבע וטיח עקב נזקי עבר, והדבר טופל ותוקן.
2.9 הנתבעת לא התגוררה בדירה בשנים שקדמו למכירת הדירה. הליקויים, שהתגלו בדירה, טופלו ותוקנו, כאמור לעיל. לא התקבלה כל תלונה בסמוך למועד מכירת הדירה. ממילא לא הייתה כל בעיה ומניעה מצידה של הנתבעת להצהיר בהסכם, כי בדירה אין רטיבות ונזילות.
2.10 ביום 24.5.16, בסמוך למועד מסירת החזקה בדירה, פנתה משפחת חמד בכתב לתובע. נטען על ידי משפחת חמד, כי הרטיבות והנזילות, שהיו וטופלו, ממשיכות. ברי, גם אם במהלך החורף היו נזילות, כי בסוף חודש מאי לא ניתן לטעון, שיש עדיין רטיבות ונזילות "פעילות", ויש בכך כדי להעלות סימני שאלה באשר לנסיבות ולעיתוי שליחת המכתב.
במועד בו קיבל התובע את מכתב התראה ממשפחת חמד בנוגע לנזקים בדירת משפחת חמד, התובע לא היה מוטרד מקיומם של ליקוים כלשהם, ואף לא טרח להביא מומחה לבצע בדיקה ולקבל חוו"ד בקשר לממצאים בנוגע לליקויים הנטענים. התנהלות זו מעידה, שכלל לא היו ליקויים כלשהם בדירה.
2.11 על מנת להפיס את דעתו של התובע נחתם על ידי הנתבעת כתב שיפוי, שעניינו אחד ויחיד – מתן שיפוי לתובע בקשר עם תביעה שתוגש על ידי משפחת חמד נגדו.
תביעה שכזו מעולם לא הוגשה. משפחת חמד הגישה בבית המשפט לתביעות קטנות נגד הנתבעת, אך תביעה זו נחמקה ביום 28.6.18, ולא הוגשה תחתיה תביעה חדשה כלשהיא.
3. דיון והכרעה
3.1 האם נזקי הרטיבות והנזילות היו ידועים לנתבעת עוד קודם למועד מכירת הדירה, באופן שהיתה יכולה לגלותם לתובע ?
3.2 בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן - חוק החוזים) נקבע:
"(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים".
בע"א 838/75, ספקטור נ' צרפתי, פד"י לב(1)231, 239, נאמר:
"התנהגות בתום-לב בעת משא-ומתן לצורך כריתת חוזה משמעה התנהגות ביושר ובהגינות, היינו חובה שלא להטעות את הצד האחר על-ידי אי-גילוי מידע חשוב לשיקוליו. מהו מידע חשוב אינו ניתן להגדרה כוללנית וקביעתו במקרה המסויים תיעשה לפי נסיבותיו המיוחדות של אותו מקרה".
על הצדדים לנהוג בתום לב גם בשלב הטרום-חוזי, כלומר בשלב של ניהול משא ומתן לקראת החוזה. על הצדדים חלה חובת גילוי, שהיקפו אינו ניתן להגדרה, אלא תלוי בנסיבות כל מקרה ומקרה. במרכזה של התביעה דנן, עומדים הנזקים בעטיין של הנזילות והרטיבות, שנגרמו לדירתה של משפחת חמד. אילולא אותם הנזקים או אילו מה שגרם להם היה מטופל באופן נכון, התביעה הזו לא הייתה באה לעולם. קיומם של ליקויי רטיבות ונזילות במבנה הוא נתון חשוב, שנלקח בחשבון על ידי מי שמעוניין ברכישת אותו מבנה. הדבר הינו שיקול חשוב בעת קבלת החלטה בדבר רכישת מבנה מסויים ואמור להיות משוקלל גם במחיר הממכר. ממילא ברור, שמדובר במידע חשוב ומהותי, שיש לגלותו במהלך משא ומתן.
בנוסף לחובה החלה על הצדדים המנהלים משא ומתן לקראת חתימה על חוזה לנהוג בתום לב, בהגינות וביושר, הורחבה החובה והיא חלה גם על כל מי שלוקח חלק במשא ומתן, וכך נאמר בד"נ 7/81, פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' דוד קסטרו, פד"י לז(4)673, 682:
"חלה החובה על כל מי שנוטל חלק במשא ומתן, בין אם הוא מנהל את המשא ומתן כדי לכרות את החוזה בשמו שלו ובין אם לאו, היינו גם כאשר הוא איננו אלא שלוחם של אחרים. אין גם נפקא מינה, אם האדם, הנוטל חלק במשא ומתן, פועל בגפו, או אם הוא חלק מקבוצת אנשים, הפועלת במשא ומתן בצוותא כשלוחתו של אחר".
3.3 עדותה של גב' עדנה חמד, אשר לא נסתרה בחקירתה הנגדית, מחזקת את הממצאים בדבר הימצאותם של בעיות הרטיבות והנזילות בדירתה של משפחת חמד עובר לחתימת ההסכם. בעדותה בפני סיפרה גב' עדנה חמד (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 16-20):
"ש. למה בעצם לקח שנה וחצי לתקן את הדירה שלכם?
ת. איזה דירה איזה שנה וחצי? אני ארבע שנים סבלתי מרטיבות.
ש. מהרגע שרון קנה את הדירה למה לקח שנה וחצי לתקן אותה?
ת. לא, הוא השכיר אותה שנה. אחרי שנה הבטיח לי לעשות שיפוץ. עשיתי שיפוץ ונגמר השיפוץ איתי. רון קנה דירה שם. אין לי קשר אליו. אני מתחתיו".
מדברים אלו ניתן להסיק, כי סבלה של משפחת חמד מבעיות הרטיבות נמשכה כארבע שנים, וממילא החלה עוד לפני מכירת הדירה, ולא נפתרה עד כשנה וחצי לאחר שהתובע רכש את הדירה וביצע תיקון של הליקויים. הווה אומר, הבעיות היו קיימות במועד רכישת הדירה.
3.4 כאמור לעיל, מכתב התראה ממשפחת חמד נשלח לתובע ביום 24.5.16, בעוד שרק ביום 16.6.16 בוצעה מסירת החזקה בדירה לתובע, כפי שעולה מפרוטוקול מסירת החזקה מיום 16.6.16, שצורף כנספח ז לתצהיר עדותו של התובע. מועד זה של מסירת החזקה בדירה לא הוכחש ע"י הנתבעת.
למכתב זה צורף מכתב קודם של משפחת חמד מיום 6.3.16, שנשלח לנתבעת וכן לבנה, מר אבי אליקים. בעדותו של מר אליקים בפני הוא לא הכחיש את קבלתו של המכתב, ורק אמר, שלא קרא אותו (עמ' 28 לפרוטוקול, שורה 30). בנסיבות אלו לא ברור כיצד אומר מר אליקים בעדותו, כי בעיית הנזילות מהדירה לדירת משפחת חמד טופלה ונפתרה עובר למכירת הדירה (עמ' 29 לפרוטוקול, שורה 6). כיצד יכול היה מר אליקים לקבוע קביעה שכזו בפסקנות, ולפיה אין יותר שום בעיה, כאשר כלל לא טרח לקרוא את מכתבה של משפחת חמד מיום 6.3.16?!
העולה מן הדברים, כי הנתבעת ידעה, או היה עליה לדעת, עובר למכירת הדירה והחתימה על ההסכם, כי קיימת בעיית רטיבות בדירת חמד, שנובעת – לפחות לטענת משפחת חמד – מליקוי בדירה.
3.5 האם מידע זה, שהיה ידוע לנתבעת נמסר כדבעי במהלך המשא ומתן לתובע? מחומר הראיות המונח בפני עולה, כי מידע חשוב זה אודות קיומן של בעיות הרטיבות לא נמסר לתובע בטרם נחתם ההסכם.
מר אליקים העיד, כי פגש בתובע לראשונה במעמד החתימה על ההסכם (עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 16 ו-24). בעת ביקורו של התובע בדירה לא נכח שם מר אליקים. לטענתו של מר אליקים נמסר מידע זה למתווך, מר תום הרוש, שהעביר את המידע לידי התובע עובר לכריתת ההסכם (עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 16-17). מר הרוש, שזומן לעדות על ידי הנתבעת, מכחיש ידיעה שלו אודות קיומה של בעיית רטיבות "פעילה" בדירה ונזילות, הגורמות רטיבות בדירת חמד (עמ' 24 לפרוטוקול). מר הרוש הוסיף והכחיש כל ידיעה שלו אודות מכתב ההתראה של משפחת חמד מיום 6.3.16 (עמ' 25 לפרוטוקול, שורות 13-17). עדותו של מר אליקים בעניין זה לא זוכה, איפוא, לתימוכין כלשהם בעדותו של מר הרוש.
יתירה מכך, גם אם נמסר המידע על ידי הנתבעת או בנה לידי המתווך, עדין הנתבעת אינה מצביע על שום הוכחה לכך, שהמתווך קיים את אותה שליחות ומסר את המידע לתובע. משמדובר בעניין כה משמעותי, היה על הנתבעת לבדוק ולברר, האם אכן המידע ידוע לתובע בטרם הוא חותם על ההסכם.
מר אליקים הוסיף וטען, כי שוכרי הדירה מסרו לתובע במהלך ביקורו של התובע בדירה אודות בעיית הרטיבות (עמ' 28 לפרוטוקול, שורה 17). חרף זאת נמנעה הנתבעת מזימונם של אותם שוכרים כדי שיעידו על כך. הימנעות זו של הנתבעת יש לזקוף לחובתה, ובהתאם להלכה הפסוקה, יכול אני לצאת מנקודת הנחה, שלו היו השוכרים מגיעים להעיד, לא היו תומכים בעדותם באותה הטענה.
כללם של הדברים, הנתבעת לא הוכיחה, כי המידע החשוב אודות קיומה של בעיית הרטיבות הפעילה נמסר כדבעי לתובע עובר לחתימה על ההסכם במהלך המשא ומתן ביניהם.
בשולי הדברים יוער, כי מר אליקים טען בעדותו, כי מסר לתובע אודות קיומן של נזילות בעבר בזמן החתימה על ההסכם (עמ' 28 לפרוטטוקול, שורה 23). מר אליקים לא טען בהקשר זה,כי מסר לתובע גם על קיומה של בעייה "פעילה", שטרם נפתרה.
3.6 נקבע, איפוא, שהנתבעת הפרה את חובת תום הלב, הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים, ונמנעה מלגלות לתובע על קיומה של בעיית רטיבות בלתי פתורה בדירה בטרם חתם התובע על ההסכם.
יתירה מכך, אין מדובר רק בהפרה של חובת תום הלב הטרום חוזית. מדובר במתן הצהרת שווא בהסכם, כאשר בסעיף 4.5 להסכם, שצורף כנספח א לתצהיר עדותו של התובע, נאמר:
"המוכר מצהיר ומאשר כי למיטב ידיעתו לא קיימים בדירה כל פגם ו/או מום נסתרים וכי כל מערכות הדירה לרבות אך לא רק, חשמל, מים, ביוב, גז מיזוג אויר וכד', תקינות ופועלות בשים לב לגיל הדירה וכי למיטב ידיעתו אין בדירה בעיות סדקים ו/או נזילות ו/או רטיבות ו/או איטום ...".