115. על פי חוות הדעת של גב' אלקיים מיום 14.2.2020, מטרתה בין השאר "לאמוד את שיעור הרווח אשר היה צפוי להתקבל בעקבות ביצוע הפרויקט זאת תחת הסיכומים המוקדמים אשר נקבעו בין בעלי הזכויות ליוזם התכנית" (ת/12, סעיף 5.1). תחת הכותרת "מתודולוגיה באומדן הרווח הצפוי ליוזם התכנית עקב ביצוע הפרויקט" ציינה גב' אלקיים, כי על פי מה שנמסר לה בעל פה על ידי יוזם התכנית, שטחי המסחר בתכנית היו עתידים להישאר ברשות בעלי הזכויות במתחם, כאשר בעלי הזכויות היו אמורים לשאת בעלויות הביצוע בגין הקמת שטחים אלו. כל שטחי המגורים במתחם היו אמורים להיבנות על חשבונו של יוזם התכנית, כאשר התמורה המתקבלת ממכירת שטחים אלו הייתה אמורה להתחלק בין יוזם התכנית לבעלי הזכויות במתחם ביחס של 52% ו-48% בהתאמה. כדי לקבוע את הרווח הצפוי ליוזם התכנית נאמד שיעור ההכנסות במתחם ממכירת שטחי המגורים בו, מסכום זה הופחתו 48% להם זכאים בעלי הזכויות במתחם. מהסכום הנותר (52% מצפי ההכנסות ממכירת שטחי המגורים במתחם) הופחתו עלויות הבניה הצפויות להקמת שטחי המגורים ברוטו במתחם (ת/12, סעיף 15).
116. גב' אלקיים העמידה את אומדן הרווח הצפוי על סך 22 מיליון ₪, בהתאם לתחשיב שלהלן (ת/12, סעיף 18.3):
שטחי בניה עיקריים למגורים במתחם 6,728
יחס שטחי שירות עיקרי אפקטיביים בהתעלם משטחי החניה ומעבר ציבורי 7,737
שווי מר"ב ברוטו אקוו' למגורים במתחם 18,000 ₪
צפי הכנסות ממכירת שטחי המגורים במתחם ללא מע"מ 139,269,600 ₪
חלקו של יוזם התכנית בהכנסות (52%) 72,420,192 ₪
חלקו של יוזם התכנית בהכנסות במתחם במעוגל 72,400,000 ₪
אומדן עלויות בניה למר"ב של שטחי המגורים במתחם 6,500 ₪
סה"כ שטחי בניה ברוטו למגורים במתחם ללא מע"מ 50,291,800
אומדן עלויות צפוי ליוזם התכנית במעוגל 50,292,000 ₪
סה"כ רווח צפוי ליוזם התכנית במתחם בהתבסס על הסיכומים בינו לבין בעלי הזכויות במתחם 22,108,000 ₪
רווח צפוי מהקמת המתחם בהתאם לסיכומים במעוגל 22,000,000 ₪
117. הנתבעים לא הביאו חוות דעת נגדית לחוות הדעת ת/12 שהוגשה מטעם התובעת וגב' אלקיים לא נחקרה על חוות דעתה וגם בסיכומיהם לא טענו דבר בקשר לסכום הנזק. בסיכומי התגובה מטעמם טענו הנתבעים בהקשר זה, כי "התובעת עצמה לא האמינה בחוות הדעת שכן העמידה את תביעתה על שליש מהסכום שננקב בה. מכל מקום, חוות דעת זו איננה רלוונטית בהיעדר התקשרות למכירת המקרקעין לתובעת... אין איפוא מקום לדון בכלל בחוות הדעת האמורה, שמכמתת כביכול נזק בגין הפרת הסכם שכלל לא נכרת" (סעיף 58 לסיכומי התגובה מטעם הנתבעים). אני דוחה את טענת הנתבעים כאילו העמדת סכום תביעה לצרכי אגרה על סכום נמוך יותר מהנזקים הנטענים מעידה על כך ש"התובעת עצמה לא האמינה בחוות הדעת". כפי שציין השופט נ' סולברג ברע"א 1927/13 אלקו התקנות ושירותים (1973) בע"מ נ' נוי חשמל ובקרה בע"מ, [פורסם בנבו] (12.4.2013), בפסקה 5: "העמדת סכום תביעה 'לצרכי אגרה', על סכום נמוך מן הנזק הנטען, היא כשלעצמה איננה פסולה... יש לה יתרונות וחסרונות. אוּמנוּתו של עורך הדין היא לשקול סיכונים וסיכויים, להחליט אימתי לנקוט בדרך זו, היכן היא מועילה ללקוחו, מתי היא לגיטימית, ובאֵילו נסיבות מן הראוי להימנע ממנה… למוֹתר לציין כי תובע שהוכיח את תביעתו בסכום כסף העולה על הסכום שנקב בו בכתב התביעה ('לצרכי אגרה' או מכל טעם אחר) לא יזכה בפסק הדין לסכום בשיעור גבוה מזה שתבע".