יצוין, כי בעניין שנדון בפסק הדין הנזכר הוחלט בדעת רוב כי זיכרון הדברים נושא אותו עניין אינו מהווה הסכם מחייב, משום שנעדרו ממנו פרטים מהותיים, שלא ניתנים להשלמה על ידי בית המשפט.
(לעניין היקף דרישת המסוימות והליך ההשלמה, ראו גם: שלו וצמח, עמ' 171 ואילך).
22. בענייננו אני סבור כי היסודות העיקריים הנדרשים לשם קשירת הסכם מחייב נכללו בהתכתבות שהכילה את ההצעה והקיבול: זיהוי הדירה היה ברור ולא מוטל בספק; זהות הצדדים היתה גלויה: המוכרים – הנתבעים בוודאי, הקונים – הם אלה המיוצגים על ידי עו"ד הלוי. לא הוברר אם שמות התובעים גולו לנתבעים כבר באותו שלב, אבל מבחינת הנתבעים היו אלה המיוצגים על ידי עו"ד הלוי, ומכל מקום שמותיהם צוינו מיד לאחר מכן בטיוטה שהועברה לעו"ד טולוב; המרכיב העיקרי מבחינת המוכרים בהסכם מכר דירה – התמורה, גם היא היתה ברורה ומוסכמת. בתשובת הנתבע להצעה (הודעת הקיבול) אף הובהר, אולי לשם הסרת ספק, כי התמורה אינה כוללת את הריהוט; תנאי התשלום גם הם צוינו בהצעה באופן ברור ומוגדר: מחצית התמורה במועד החתימה על חוזה המכר, המחצית השניה "תוך 60 יום, כנגד קבלת המפתח"; מכאן נובע גם מועד קבלת החזקה בדירה – 60 יום מיום החתימה על חוזה המכר.
תשלומי המיסים הקשורים לעסקת המכר לא צוינו, אמנם, בתכתובת זו, אך אלה ניתנים להשלמה פשוטה וקלה לפי סעיף 28 לחוק החוזים, מאחר שאלה קבועים בחוקים הרלוונטיים: מס שבח המוטל על המוכר, מס רכישה המוטל על הקונה, ארנונה בהתאם למועדי החזקה בדירה – המוכר עד מסירת החזקה והקונה ממסירת החזקה.
גם ההסדר בדבר תשלום היטל ההשבחה בהתאם למועד שנוצרה ההשבחה: המוכר – עד החתימה על החוזה והקונה – ממועד חתימת החוזה, הגיונו בצדו, שכן התמורה נועדה לשקף את "שווי" הדירה בעת החתימה על החוזה ולכן הוא גם "הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג".
למעשה, המדובר בהסכם מכר דירה פשוט למדי, תנאיו פשוטים וברורים, ולא נדרש כל משא ומתן ממשי לשם הוצאת העסקה לפועל.
23. בפועל, טיוטת החוזה שעו"ד הלוי העביר לעו"ד טולוב תאמה לחלוטין את כל הדברים שנכללו בהתכתבות האמורה, ואלה שלא נכללו בה – היא תאמה להוראות החוק בדבר תשלומי המיסים המוטלים על צדדים בעסקת מכר מקרקעין.
24. ההצעה שהועברה לנתבעים היתה מותנית ב"קבלת הלוואת משכנתא", אך הנתבע בתשובתו להצעה זו, לא הסתייג מתנאי זה (שגם נכללה בהצעה הראשונה שנדחתה).
אין מניעה לכלול תנאי כזה בחוזה. "חוזה על תנאי הוא חוזה שלם, בעל תוקף מלא, מרגע כריתתו. כמו כל חוזה אחר, אף חוזה על תנאי נוצר בדרך שמתווה פרק א לחוק החוזים, לאמור: בדרך של הצעה וקיבול. חוזה על תנאי מחייב את הצדדים לו כבר מעת כריתתו" (שלו וצמח, עמ' 590).
בפועל, כפי שהתברר מיד אחר מכן, התנאי הזה נכלל בטיוטה שהועברה לעו"ד טולוב, רק משום שהתברר שהזכויות בדירה עדיין לא נרשמו על שם הנתבעים ולא מחמת סיבה הקשורה לתובעים (או לנתבעים), כפי שנכתב בצורה מפורשת בטיוטת ההסכם (עמ' 3 למטה).
גם התכתובת שהוחלפה לאחר מכן בין עו"ד הלוי לבין עו"ד טולוב מעידה כי לא היתה כל מניעה מצד התובעים לקבלת משכנת והמכשול היחיד היה חוסר רישום הזכויות על של הנתבעים, שהתובעים כמובן אינם אחראים לו (מפנה למשל למכתבו של עו"ד הלוי מיום 27.2.2019).