בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 62854-09-19 שפניק ואח' נ' אטלן ואח'
בפני כבוד השופט יונה אטדגי
התובעים 1. דוריס שפניק
2. ניקול אליאן פרץ
3. פליקס פרץ
ב"כ עו"ד איתן פלג (פומרנץ)
נגד
הנתבעים 1. זקלין פורטונה מסעודה אטלן
2. ג'ורג' אטלן
ב"כ עו"ד יצהר הס
פסק דין
האם נכרת בין הצדדים הסכם מכר דירה?
רקע עובדתי
1. הנתבעים, זוג נשוי, הם בעלי זכויות החכירה מרשות מקרקעי ישראל של דירת מגורים ברחוב התקומה 24 תל-אביב – יפו, המצויה בבניין משותף הרשום כחלקה 85 בגוש 7088 (להלן – "הדירה").
הנתבעים, שהתגוררו בעבר בצרפת, עלו לארץ בשנת 2018, ולדבריהם הם התגוררו בקביעות בישראל החל מחודש ספטמבר 2019.
2. לקראת סוף שנת 2018 פנו הנתבעים למשרד תיווך לשם מכירת הדירה (ליתר דיוק, לגרסתם הם פנו למשרד התיווך במטרה להשכיר את דירתם, אך משרד התיווך שכנע אותם למכור אותה).
משרד התיווך פרסם את הדירה למכירה.
3. התובעים, זוג נשוי (התובעים 2 ו-3), ואמה של התובעת 2 (התובעת 1) התעניינו ברכישת הדירה. עו"ד יצחק יפת הלוי (להלן – "עו"ד הלוי"), הנשוי לבתם של התובעים 2 ו-3 ונכדתה של התובעת 1, פנה בשמם אל המתווכים בהצעה לרכישת הדירה, יחד עם הריהוט שבתוכה, במחיר של 3,800,000 ₪.
יצוין, כי כל התכתובת דלהלן שנעשתה בין עו"ד הלוי לבין הנתבעים, באמצעות המתווכת , גב' נטלי אסולין (להלן – "המתווכת"), נכתבה בשפה הצרפתית.
תכתובת זו תורגמה בכתבי בית הדין דנן על ידי עו"ד הלוי והנתבעים לא חלקו על נכונותה. לפיכך היא תובא כתרגומה בעברית.
4. להלן נוסח הצעת הרכישה מיום 14.2.2019 (נספח א1 לתצהיר עו"ד הלוי, כל הנספחים דלהלן הם מתצהירו, אלא אם יצוין אחרת):
" גברת אדון,
בשמם של מרשיי ובהמשך לביקור בדירה שבנדון, אני מציע לכם בזאת, הצעה לרכישת דירתכם במצבה הפיזי, יחד עם הריהוט, בכפוף לתנאים משפטיים שאסכם עם עורך דין שלכם, במחיר של 3,800,000 ₪ ובכפוף לכך שזכויותיכם בנכס הינן נקיות, ללא משכנתא, עיקול או זכות אחר כלשהו.
הצעה זו כפופה לאישור התנאים המשפטיים שאנהל מו"מ מול עורך הדין שלכם ולמימון 50% של הסכום על ידי הלוואת משכנתא בתנאים רגילים של בנק ישראלי. במקרה של הסכמה, מחצית מהסכום ישולם ביום החתימה על שטר המכר והשניה תוך 60 ימים כדי שנוכל לקבל הלוואה.
הצעה זו תהיה תקפה עד ליום א' 17.2.19. לאחר מועד זה, ההצעה תחשב כבטלה.
בכבוד רב,
יצחק יפת הלוי, עו"ד ".
הנתבעים דחו הצעה זו, בנימוק שהמחיר המוצע בה נמוך לטעמם (נספח א'2).
5. הצדדים המשיכו לנהל משא ומתן באמצעות המתווכת.
ביום 19.2.2019 העביר עו"ד הלוי לנתבעים הצעה מתוקנת (נספח ב'1), כדלקמן:
" אדון נכבד,
בהמשך לדוא"ל שלי הקודם ובהמשך למו"מ שבוצע באמצעות המתווכים, נמסר לי שהסכמת להצעת מרשיי בסך 4,050,000 ₪, שתשולם כאמור בדוא"ל שלי הקודם, בגובה של מחצית ביום החתימה, והיתרה תוך 60 ימים, כנגד קבלת המפתח ובכפוף לקבלת הלוואת משכנתא.
אני ממתין לפרטי עורך הדין שלכם לשם ניסוח ההסכמה.
בכבוד רב,
יצחק יפית הלוי, עו"ד".
עוד באותו יום השיבו הנתבעים (באמצעות הנתבע 1, להלן – "הנתבע"), במכתב דוא"ל כדלקמן:
"שלום גב' אסולין [המתווכת ] בהמשך לשיחתנו מהיום, אני מאשר לכם את הסכמתי [ההדגשה במקור]עבור 4,050,000 ₪ ללא הרהיטים של הדירה שלנו בתל אביב.
קבלה טובה.
ג'. אטלן [תורגם מצרפתית על ידי י.י.ה.]".
6. הנתבעים מינו את עו"ד דבורה-מרים טולוב (להלן – "עו"ד טולוב") לפעול בשמם, מול עו"ד הלוי, לשם ניסוח הסכם מכר.
ביום 24.2.2019 פנה עו"ד הלוי לעו"ד טולוב במכתב דוא"ל (נספח ג'), כדלקמן:
" עו"ד טולוב שלום רב,
רצ"ב בהמשך לשיחתנו טיוטת הסכם מבוססת על עסקה דומה שעשיתי לפני כ-3 חודשים באותו פרויקט. גם שם סוכם עם הרוכש שתשולם מחצית מהסכום כפוף לקבלת משכנתא.
אודה לקבלת תחשיב חשיפה מקסימלית ממס שבח ואישור שאין חובות לעיריית ירושלים, לשם חישוב הסכום בנאמנות להבטחת אישורי המסים.
לרשותך לכל דבר ועניין וכמובן פתוח לכל הערה, הבהרה או שינוי טיוטא.
נ"ב: הלקוחות מבקשים לקדם חתימה כבר במהלך שבוע הבא ואני עומד לרשותך בכל עת לקידום העניין.
בכבוד רב ובב"ח,
יצחק יפת הלוי, עו"ד ".
למכתב זה צורפה טיוטת הסכם מכר (נספח ג'1).
בערבו של אותו יום, פנה עו"ד הלוי אל עו"ד טולוב במכתב דוא"ל נוסף, שבו ביקש ממנה להעביר לו "את הפרטים המדויקים של המוכר/ים, כולל מספר זהות כפי שהם מופיעים באישורי הזכויות".
עו"ד הלוי הסביר בתצהירו (סעיף 23), כי הוא ביקש זאת, משום שהיו מקרים שבהם התגלו הבדלים באיות בין השם כפי שהוא רשום בדרכון לבין השם כפי שהוא רשום בתעודת הזהות.
7. למחרת, ביום 25.2.2019, קיבל עו"ד הלוי ממזכירתה של עו"ד טולוב צילום של תעודות הזהות של הנתבעים (נספח ד) ואישור זכויות חלקי מהחברה המשכנת, שם התנהלו באותה עת רישומי הזכויות של הדירות בבניין (נספח ד'1).
התברר, כי הזכויות בדירה עדיין לא נרשמו על שם הנתבעים.
באותו יום שאלה עו"ד טולוב במכתב דוא"ל את עו"ד הלוי: "האם חסר לך משהו נוסף", וזה השיב כי קיבל מה שביקש והוסיף: "לרשותך לסגירת הנוסח בנחת. הבנתי שעדיין לא הושלמה העברת הזכויות, אבקש להוסיף זאת כתנאי מקדמי לשחרור הכספים מהנאמנות ... ".
עו"ד טולוב השיבה: "בסדר גמור" (התכתבות בנספח ה').
8. בימים 26 ו-27 לחודש פברואר 2019 נערכה התכתבות דוא"ל בין עו"ד הלוי לבין עו"ד טולוב, בניסיון למצוא "מתווה" להסדרת התשלום השני, עקב הקושי שהתעורר לאור זאת שהזכויות בדירה עדיין לא היו רשומות על שם הנתבעים (נספחים ו').
שניהם הסכימו כי הם אינם רואים בכך "מכשול להתקדמות במו"מ" וכן הסכימו לפנות במשותף לחברה המשכנת לשם הסדרת הדרוש (נספחים ז').
9. התכתובת שהתנהלה עד כה בין עו"ד הלוי לבין עו"ד טולוב על מי מנוחות עברה לפסים מתוחים יותר בתכתובת מחודש מרץ 2019 (נספחים ט'). בתכתובת זו דחק עו"ד הלוי בעו"ד טולוב להסדיר את סוגיית רישום הזכויות, ועו"ד טולוב השיבה כי היא פועלת בעניין זה בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל והוסיפה הערה ולפיה עו"ד הלוי מתבקש "לשמור על פסים נאותים בין חברים למקצוע וכמובן עם אנשי הצוות שלי".
10. ביום 20.3.2019 פנה עו"ד איתן פלג, בשמם של התובעים, לעו"ד טולוב, במכתב המפרט את השתלשלות הענייניים ומבקש ממנה "תשובות ואישורים ברורים" לשאלותיו, טרם פנייה לערכאות. בין היתר ביקש עו"ד פלג מעו"ד טולוב לאשר כי הנתבעים אינם מנהלים משא ומתן עם אחרים וכי הם מחויבים לעסקה "בתנאים שסוכמו" (נספח י').
עו"ד טולוב השיבה במכתב מיום 26.3.2019 (נספח יא'), שבו היא הביעה פליאה על מכתבו של עו"ד פלג והעירה כי הוא כולל "עובדות שגויות" ו"טענות משפטיות חסרות שחר", אך דיווחה כי היא עדיין פועלת להסדרת רישום הזכויות, והוסיפה (בסעיף 4): "מובן שעם הסדרת [ה]מצב הרישומי של זכויות מרשי על הדירה באופן סופי ומוחלט, נחזור לשולחן המו"מ ברצון רב".
במכתב נוסף שנשלח ביום 28.3.2019 (נספח יב'), שב עו"ד פלג ופנה לעו"ד טולוב, בבקשה שתאשר לו כי מרשיה אינם מנהלים משא ומתן עם אחרים למכירת דירתם. עו"ד פלג אף הציע כי "אין מניעה לחתום על חוזה מותנה כאשר התנאי המתלה יהיה רישום מרשיך כבעלים".
עו"ד טולוב השיבה במכתב מיום 31.3.2019 (נספח יג'),כדלקמן:
"אני מאשרת כי מרשיי אינם מתכוונים או מנסים למכור את הדירה לקונה אחר ואינם מנהלים מו"מ עם קונים אחרים. ברור, כי התחייבות מרשי באה עם התחייבות מרשיך לא לנהל מו"מ לרכישת דירה אחרת ולחתום על הסכם מכר עם סיום ביצוע הרישום".
11. לאחר שלא התקבל מענה נוסף מעו"ד טולוב, שב עו"ד פלג ופנה אליה במכתב מיום 22.4.2019.
עו"ד פלג שאל "מדוע לא ניתן לחתום כבר עכשיו על החוזה בכפוף לתנאי מתלה שהוא רישומו של מרשך כבעלים של הזכויות", והוסיף: "אני מבקש להזכיר שוב, למען הזהירות, שעמדת מרשי היא שהחוזה כבר נכרת באמצעות המיילים, כפי שכתבתי במכתב הקודם".
למכתב זה השיבה עו"ד טולוב ביום 28.4.2019 כדלקמן:
"עו"ד פלג שבוע טוב,
הובהר לי כי מרשי עדכן את מרשיך בתחילת חודש אפריל כי אין באפשרותו למכור את הדירה, וזאת עקב מצבו הבריאותי המונע ממנו לטפל ברכישת דירה חלופית.
מרשי כרגע מאושפז ולכן קשה להתקשר עמו.
למען הסדר הטוב, לא התקדמ[נ]ו כלל במו"מ המשפטי בנוגע להסכם".
(נספח יד)
12. להשלמת התמונה יש להוסיף, כי בינתיים נרשמו זכויותיהם של הנתבעים בדירה בספרי רשות מקרקעי ישראל (נספח טו).
13. הנתבעים סירבו ומסרבים לחתום עם התובעים על הסכם למכר הדירה, ולדבריהם הם חזרו בהם מכוונתם למכור את הדירה ובחרו להתגורר בה.
זהו הרקע להגשתה של תביעה זו.
התביעה ותמצית טענות הצדדים
14. התובעים מבקשים לאכוף על הנתבעים למכור להם את הדירה, וכן הם מבקשים לחייב אותם בפיצויים מוסכמים בהתאם לסעיף 7.3 לטיוטת החוזה שהועברה לעו"ד טולוב, בשיעור 10% מהתמורה, כלומר בסכום של 405,000 ₪.
לטענתם, משהתקבלה הצעתם לרכישת הדירה בסכום של 4,050,000 ₪ (ללא הריהוט), נעשו הצעה וקיבול.
לדבריהם, גם רכיב המסוימות התקיים, מאחר שכבר סוכמו כל התנאים המהותיים לצורך חוזה המכר, ולמעשה לא היתה כל מחלוקת מהותית ביחס אליהם.
לטענתם, גם התכתובת שנמשכה באותו עניין לאחר קיבול ההצעה מעידה על כך שנכרת חוזה בין הצדדים.
15. הנתבעים טוענים כי לא נכרת חוזה בין הצדדים, וכי כל התכתובת האמורה מעידה על משא ומתן, שלא הבשיל לכדי חוזה.
לטענתם, אי החתימה על טיוטת חוזה המכר שעו"ד הלוי העביר לעו"ד טולוב מעיד על חוסר גמירת דעתם.
לדבריהם, גם תנאי המסוימות לא התקיים, בין היתר לאור העדר אישור הזכויות על שמם.
עוד טוענים הנתבעים כי הם התנו בפני המתווכת את הסכמתם למכירת הדירה במציאת דירה חילופית עם חדר נוסף וללא תוספת משכנתא, תנאי אשר לא התקיים.
הנתבעים מוסיפים עוד, כי הנתבעת 1 (להלן – "הנתבעת") לא השתתפה במשא ומתן שהתנהל מול עו"ד הלוי, ולכן אין לחייבה במכירת חלקה (מחצית) בדירה.
הדיון בבית המשפט
16. מטעם התובעים הוגש תצהירו של עו"ד הלוי בלבד, שהיה מעורב אישית בכל ההליכים מול הנתבעים ובאת-כוחם, כמייצגם של הנתבעים.
בשל מעורבותו זו הוא התפטר מייצוגם של התובעים במשפט בפתח הדיונים (עמ' 1 לפרוטוקול).
הנתבעים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם.
עו"ד הלוי נחקר על תצהירו.
ב"כ הצדדים הודיעו לפני תחילת ההוכחות כי הצדדים הסכימו ביניהם שהתובעים יוותרו על חקירתם של הנתבעים ו"שהימנעות התובעים מלחקור את הנתבעים לא תהווה הודאה בכל טענה של הנתבעים".
כן הוגש מטעם הנתבעים תצהירה של עו"ד טולוב, והיא נחקרה עליו.
דיון והכרעה
17. אני סבור, כי מכלול הראיות שהובא לפני מלמד על כך שנכרת חוזה בין הצדדים למכירת דירת הנתבעים לתובעים במחיר של 4,050,000 ₪ ולכן יש להיעתר לסעד של אכיפת החוזה, כלומר מכירת הדירה לתובעים.
עוד אני סבור, כי דין הסעד הכספי לתשלום פיצויים מוסכמים, להידחות.
להלן אנמק את מסקנותיי.
18. חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול: סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן – "חוק החוזים").
הנתבעים הציעו את מכירת דירתם באמצעות משרד התיווך.
זו עדיין אינה "הצעה" במובן סעיף 2 לחוק החוזים, אלא הזמנה להציע הצעות (על ההבחנה בין הזמנה להצעה, ראו גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים, מהדורה רביעית (להלן – "שלו וצמח"), עמ' 203 ואילך).
ההצעה במובן סעיף 2 לחוק החוזים באה בדמות מכתבו הראשון של עו"ד הלוי מיום 14.2.2019, במסגרתה הוצע לנתבעים לרכוש את הדירה במחיר של 3,800,000 ₪, יחד עם הריהוט שבתוכה, מחצית הסכום תשולם ביום החתימה על החוזה ומחציתו, תוך 60 יום, ובכפוף לקבלת משכנתא על המחצית.
הצעה זו נדחתה על ידי הנתבעים בשל מחיר נמוך.
ההצעה הבאה של התובעים, באמצעות עו"ד הלוי, הוצעה במכתבו מיום 19.2.2019.
הפעם הוצע מחיר של 4,050,000 ₪, ללא ציון הריהוט, ובתנאי תשלום הדומים להצעה הראשונה: מחצית הסכום ביום החתימה על ההסכם "והיתר תוך 60 יום, כנגד קבלת המפתח ובכפוף לקבלת הלוואת משכנתא".
הצעה זו נענתה בהסכמה מאותו יום, כשהמילה הסכמה ("ACCORD") מובלטת, תוך חזרה על הסכום שבהצעה, 4,050,000 ₪, והערה כי המחיר אינו כולל את הריהוט.
בכך התבצע קיבול, בהתאם לסעיף 5 לחוק החוזים, לפיו:
"הקיבול יהיה בהודעת הניצע שנמסרה למציע והמעידה על גמירת דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה".
אעיר, כי תשובת הנתבע הסתיימה במילים בצרפתית: " BONNE RE'CEPTION" שתורגמה על ידי עו"ד הלוי למילים: "קבלה טובה", וב"כ הנתבעים לא השיג על תרגום זה, אך מסקנתי כי בתשובה זו התקיים יסוד הקיבול לא נשענת על המילים הללו דווקא, אלא על תוכן התשובה.
19. הנתבע כתב בתצהירו (בסעיף 5):
" לפי מה שהסביר לי ב"כ, התובעים טוענים שבשלב בו שלחתי את הודעת הווצאפ לפיה אנחנו מסכימים למחיר – כבר נכרת חוזה מחייב לפיו נמכרה הדירה, אני מכחיש בתוקף טענה זו. מבחינתנו ללא כל ספק לא היתה גמירות דעת, כלומר לא ראיתי את העסקה כגמורה, לא ראיתי את עצמי מחוייב למשהו או למישהו. כל מה שאמרתי היה: אפשר להתקדם במו"מ על בסיס המחיר הנ"ל ונראה איך יתקדמו הדברים, בכפוף למציאת דירה חליפית כאמור. לעסקה היו מספר תנאים והמחיר היה אחד מהם אך לא היחיד".
אולם, כפי שנכתב בספרם של שלו וצמח (עמ' 163), "הוראות פרק א בחוק החוזים, הדנים ביצירת חוזה, מושתתות על המבחן האובייקטיבי. הן מקנות תוקף לכוונות הצדדים ולרצונותיהם, אולם רק כפי ביטויים החיצוני. מבחן גמירת הדעת הוא אפוא מבחן אובייקטיבי-חיצוני של ההצהרה ולא מבחן סובייקטיבי-פנימי של הכוונה" (וראו הפסיקה המובאת בה"ש 27 שם. לטעמים שביסוד גישה זו, ראו: שם, עמ' 161-163).
כך גם נקבע בפסיקה: "המבחן לגמירות דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו" (ע"א 7193/08 עדני נ' דוד (18.7.20, פסקה 9 לחוות דעתו של כב' השופט פוגלמן [פורסם בנבו])).
הביטוי החיצוני בענייננו היה חד משמעי: הסכמת הנתבעים למכור את דירתם לתובעים המיוצגים על ידי עו"ד הלוי במחיר שהוצע על ידו. הסכמה זו אף קיבלה חיזוק בהדגשת המילה "מוסכם" ("ACCORD") (עו"ד טולוב אישרה בעדותה, עמ' 41, כי זו משמעותה של מילה זו) ויתכן גם בסיומת "קבלה טובה" ("BONNE RE'CEPTION").
כפי שיפורט בהמשך, גם התנהגות הנתבעים, באמצעות באת כוחם עו"ד טולוב, במשא ומתן שהתנהל לאחר הקיבול, לשם ניסוח חוזה מסודר, לימדה על כך שהנתבעים הסכימו למכירת הדירה בתנאי ההצעה שהוגשה להם, כלומר על גמירת דעתם.