20. "התנאים" למכירת דירתם, שלטענת הנתבעים צוינו על ידם לפני המתווכת, גב' אסולין (סעיף 3 לתצהיר הנתבע): מציאת דירה חילופית עם חדר נוסף, שלא תצריך נטילת משכנתא, לא צוינו בכתב הגנתם והועלו לראשונה בתצהירם; המייל שנשלח למתווכת בעניין זה, כנזכר בתצהיר הנתבע, לא צורף ולא הוצג; המתווכת לא זומנה להעיד על כך.
בדיון המקדמי שהתקיים לאחר הגשת תצהירי הצדדים, ביקש ב"כ הנתבעים לשקול הגשת תצהיר מטעם המתווכת, ככל הנראה לאור הערות שהשמיע בית המשפט (עמ' 4-5 לפרוטוקול), אך תצהיר כזה לא הוגש; "התנאים" לא הוזכרו בהודעת הקיבול של הנתבע ולא הוזכרו בכל ההתכתבות הארוכה שנערכה לאחר מכן בין באי כוח הצדדים; עו"ד טולוב אף אישרה בעדותה (עמ' 44) שהיא לא אמרה לעו"ד הלוי את התנאים הללו.
מסקנתי היא, שהתנאים הללו לא היו קיימים בזמן אמת, אלא נוצרו כאמתלה לצורך הדיון המשפטי בלבד.
מכל מקום, גם אם הם היו קיימים בזמן אמת, הרי שהם נותרו בחדרי לבבם של הנתבעים ולא באו לכל ביטוי חיצוני. התובעים ודאי לא ידעו על התנאים הללו ולא יכלו, כמובן, לדעת עליהם.
כאמור לעיל, המבחן הקובע לעניין גמירת הדעת הוא אובייקטיבי ולא סובייקטיבי. גם מטעם זה דין טענתם של הנתבעים בדבר התנאים שהציבו לקבלת ההצעה, להידחות.
למעלה מזה אוסיף, כי הנתבעים לא פירטו ולא הראו אלו מאמצים הם עשו על מנת שהתנאים שהעמידו יתקיימו, וגם זה מראה את חוסר רצינותה של טענה זו.
21. הדרישה הנוספת הנדרשת על פי חוק החוזים, בסעיף 2, לשם יצירת חוזה, היא הדרישה למסוימות.
וכך נכתב בעניין עדני נ' דוד הנ"ל (בפסקה 9 לחוות דעת כב' השופט פוגלמן):
" לעניין יסוד המסוימות, כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין, נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים. פרטים אלה "כוללים ... דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק..." (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296 (1974)). דרישה זאת נובעת מן התפיסה הבסיסית שאין חוזה יכול להתגבש אלא כאשר הצדדים מסכימים על מסגרתו ועל העניינים החיוניים והמהותיים שבו (להרחבה, ראו: פרידמן וכהן, בעמ' 268-267). ברם, עם השנים רוככה הדרישה בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את "התנאים החיוניים לעסקה", וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66 (1989) (להלן: עניין בוטקובסקי)). השלמה כאמור לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (ראו: ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998) (להלן: עניין תמגר); עניין בוטקובסקי, בעמ' 66)".
יצוין, כי בעניין שנדון בפסק הדין הנזכר הוחלט בדעת רוב כי זיכרון הדברים נושא אותו עניין אינו מהווה הסכם מחייב, משום שנעדרו ממנו פרטים מהותיים, שלא ניתנים להשלמה על ידי בית המשפט.
(לעניין היקף דרישת המסוימות והליך ההשלמה, ראו גם: שלו וצמח, עמ' 171 ואילך).
22. בענייננו אני סבור כי היסודות העיקריים הנדרשים לשם קשירת הסכם מחייב נכללו בהתכתבות שהכילה את ההצעה והקיבול: זיהוי הדירה היה ברור ולא מוטל בספק; זהות הצדדים היתה גלויה: המוכרים – הנתבעים בוודאי, הקונים – הם אלה המיוצגים על ידי עו"ד הלוי. לא הוברר אם שמות התובעים גולו לנתבעים כבר באותו שלב, אבל מבחינת הנתבעים היו אלה המיוצגים על ידי עו"ד הלוי, ומכל מקום שמותיהם צוינו מיד לאחר מכן בטיוטה שהועברה לעו"ד טולוב; המרכיב העיקרי מבחינת המוכרים בהסכם מכר דירה – התמורה, גם היא היתה ברורה ומוסכמת. בתשובת הנתבע להצעה (הודעת הקיבול) אף הובהר, אולי לשם הסרת ספק, כי התמורה אינה כוללת את הריהוט; תנאי התשלום גם הם צוינו בהצעה באופן ברור ומוגדר: מחצית התמורה במועד החתימה על חוזה המכר, המחצית השניה "תוך 60 יום, כנגד קבלת המפתח"; מכאן נובע גם מועד קבלת החזקה בדירה – 60 יום מיום החתימה על חוזה המכר.
תשלומי המיסים הקשורים לעסקת המכר לא צוינו, אמנם, בתכתובת זו, אך אלה ניתנים להשלמה פשוטה וקלה לפי סעיף 28 לחוק החוזים, מאחר שאלה קבועים בחוקים הרלוונטיים: מס שבח המוטל על המוכר, מס רכישה המוטל על הקונה, ארנונה בהתאם למועדי החזקה בדירה – המוכר עד מסירת החזקה והקונה ממסירת החזקה.
גם ההסדר בדבר תשלום היטל ההשבחה בהתאם למועד שנוצרה ההשבחה: המוכר – עד החתימה על החוזה והקונה – ממועד חתימת החוזה, הגיונו בצדו, שכן התמורה נועדה לשקף את "שווי" הדירה בעת החתימה על החוזה ולכן הוא גם "הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג".
למעשה, המדובר בהסכם מכר דירה פשוט למדי, תנאיו פשוטים וברורים, ולא נדרש כל משא ומתן ממשי לשם הוצאת העסקה לפועל.
23. בפועל, טיוטת החוזה שעו"ד הלוי העביר לעו"ד טולוב תאמה לחלוטין את כל הדברים שנכללו בהתכתבות האמורה, ואלה שלא נכללו בה – היא תאמה להוראות החוק בדבר תשלומי המיסים המוטלים על צדדים בעסקת מכר מקרקעין.
24. ההצעה שהועברה לנתבעים היתה מותנית ב"קבלת הלוואת משכנתא", אך הנתבע בתשובתו להצעה זו, לא הסתייג מתנאי זה (שגם נכללה בהצעה הראשונה שנדחתה).
אין מניעה לכלול תנאי כזה בחוזה. "חוזה על תנאי הוא חוזה שלם, בעל תוקף מלא, מרגע כריתתו. כמו כל חוזה אחר, אף חוזה על תנאי נוצר בדרך שמתווה פרק א לחוק החוזים, לאמור: בדרך של הצעה וקיבול. חוזה על תנאי מחייב את הצדדים לו כבר מעת כריתתו" (שלו וצמח, עמ' 590).
בפועל, כפי שהתברר מיד אחר מכן, התנאי הזה נכלל בטיוטה שהועברה לעו"ד טולוב, רק משום שהתברר שהזכויות בדירה עדיין לא נרשמו על שם הנתבעים ולא מחמת סיבה הקשורה לתובעים (או לנתבעים), כפי שנכתב בצורה מפורשת בטיוטת ההסכם (עמ' 3 למטה).
גם התכתובת שהוחלפה לאחר מכן בין עו"ד הלוי לבין עו"ד טולוב מעידה כי לא היתה כל מניעה מצד התובעים לקבלת משכנת והמכשול היחיד היה חוסר רישום הזכויות על של הנתבעים, שהתובעים כמובן אינם אחראים לו (מפנה למשל למכתבו של עו"ד הלוי מיום 27.2.2019).
25. כאמור לעיל, גם התכתובת שהוחלפה לאחר מכן בין עורכי הדין של הצדדים, עו"ד הלוי ועו"ד טולוב, מלמדת על גמירת דעתם להתקשר בהסכם מחייב.
עו"ד טולוב לא העירה כל הערה שהיא אודות הטיוטה שהועברה לה ולא העלתה כל נושא, שעשוי היה לעורר מחלוקת ממשית.
רובה המוחלט של ההתכתבות נגע לפתרון הקושי שהתעורר בדבר חוסר רישום הזכויות והבטחת התמורה שתשולם עד לפתרונה של בעיה זו.
בפועל, אף כאן, שני עורכי הדין התגייסו לפתור בעיה זו, שבדיעבד התברר שגם נפתרה, אך לאחר שהנתבעים הודיעו שהם אינם מעוניינים עוד לקיים את ההסכם.
26. הנתבעים טוענים כי חוסר חתימתם על חוזה מכר "סופי" מעיד על חוסר גמירת דעתם להתקשר בחוזה מחייב. אולם, כפי שנפסק, העדרה של חתימה אינו מעיד בהכרח על כוונת הצדדים שלא להתחייב בחוזה. על החסר הראייתי שנגרם עקב היעדרה של חתימה ניתן להתגבר בדרכים שונות, תוך בחינה של כלל נסיבות המקרה (ע"א 1514/04 שיכון השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ [פורסם בנבו] (14.12.2016)), וכן נפסק, כי קיומה של חתימה רק מהווה ראיה חזקה לגמירת דעת הצדדים לחוזה, בעוד היעדרה של חתימה אינו מעיד בהכרח על העדר גמירת דעת, כאשר נסיבות העניין תומכות במסקנה הפוכה (רע"א 10494/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820, 832. וכן ראו: ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 590; ע"א 610/85 נווה עם בע"מ (בפירוק מרצון) נ' ש' אלעזרי בע"מ, פ"ד מג (4) 312).
בענייננו אני סבור כי המכלול, כפי שפורט לעיל, מעיד על גמירת דעתם של הנתבעים למכור את דירתם בתמורה שהוצעה ובתנאים שהוצעו, ומאחר שלא היתה כל מחלוקת מהותית נוספת בין הצדדים, העדרה של חתימה על החוזה "הסופי" אינו מעלה ואינו מוריד.
27. גם אם ניתן להשקיף על ההתכתבות שיצרה את יסודות ההצעה והקיבול, כלומר: ההתכתבות שבין עו"ד הלוי לבין הנתבע מחודש פברואר 2019, מעין "זיכרון דברים" מקדים לחוזה מכר שאמור להיחתם בהמשך, הרי שהפסיקה המובילה מאז פסק דין רבינאי (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן השקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 283) היא שזיכרון דברים המכיל את עיקרי העסקה ייחשב מסמך שבאמצעותו ביקשו הצדדים לחייב עצמם חוזית.
אמנם, קיימת גם דעה חשובה של פרופ' מנחם מאוטנר, המציעה, בין היתר, כי זיכרון דברים לא ייחשב לחוזה ורק חתימתם של הצדדים על חוזה שיוכן על ידי עורך דין ייחשב כחוזה מחייב, כאשר יחד עם זאת ניתן להפעיל את סעיף 12 לחוק החוזים כנגד צד שלא התקדם להשלמת העסקה בחוזה מטעמים בלתי מוצדקים (מנחם מאוטנר, "זיכרון דברים בעסקת מקרקעין: על הצורך לחזור לעידן שלפני רבינאי נ' שקד", ספר אליקים רובינשטיין, עמ' 1675), אולם גם פרופ' מאוטנר מציין במפורש כי זו אינה ההלכה היום והמלצתו היא לקבוע את הצעתו בדרך של פסיקה או חקיקה מחייבות.
כל עוד לא נעשה כך (ואינני מביע את דעתי האישית בסוגיה זו), ההלכה המחייבת, כאמור, היא שגם זיכרון דברים או כל מסמך מוקדם אחר עשוי לחייב חוזית את הצדדים, אם הוכחו היסודות הנדרשים לשם יצירת חוזה: הצעה וקיבול, גמירת דעת ומסוימות, ובענייננו יסודות אלה הוכחו, כאמור.
28. הנתבעת טוענת כי היא לא היתה שותפה למשא ומתן שנעשה עם התובעים, באמצעות עו"ד הלוי, וגם מטעם זה יש לדחות את התביעה נגדה.
אין כל ממש בטענה זו.
ראשית, טענה זו לא נטענה בכתב ההגנה והיא עלתה לראשונה בתצהירי הנתבעים.
אמנם, התובעים לא התנגדו להרחבת חזית ולכן אין לדחות טענה זו על הסף, אך חוסר הכללתה של טענה זו בטענות שפורטו בכתב ההגנה מעיד על חוסר רצינותה.
שנית, הטענה נסתרת מתוך חלקים אחרים בכתב ההגנה ובתצהירי הנתבעים עצמם, המלמדים על כך ששניהם פעלו בעניין זה במשותף וכי כל מה שעשה הנתבע היה על דעתה של הנתבעת (ההדגשות אינן במקור):
בכתב ההגנה – סעיף 4 – "בסוף שנת 2018 פנו הנתבעים למשרדי תיווך רימקס על מנת לחפש קונה לדירתם. . . ";
סעיף 5 – ". . . ואכן נוהל מו"מ עם התובעים בסיוע המתווכת גב' אסולין ובשלב מאוחר יותר פנו הנתבעים לעו"ד טולוב על מנת שתסייע להם בעריכת ההסכם . . . ";
סעיף 6 – ". . . כאשר המוכרים מביעים הסכמה עקרונית למחיר";
סעיף 8 – "הודעת הווצאפ ששלחו הנתבעים למתווכת . . . ";
סעיף 20 – "הנתבעים החליטו להפסיק את המו"מ. . . ";
סעיף 25 – "עמדת הנתבעים וב"כ היתה – נמתין עם המשך ניהול המו"מ. . . ";
סעיף 29 – "הנתבעים וב"כ חזרו והבהירו במהלך כל התקופה בה עשתה עו"ד טולוב מאמצים רבים לרשום את הדירה ע"ש הנתבעים שרק בתום הליכי רישום הדירה יחזרו הצדדים למו"מ... ";
בתצהיר הנתבע – סעיף 1 – "מסוכנות התיווך אמרו לנו שיש להם הצעה של משפחה שרוצה לקנות את הדירה והם שכנעו אותנו לנסות למכור";
סעיף 3 – "המתווכים. . . דיברו אתנו. . . העבירו אלינו בפברואר 2019 הצעה בסך של 4,050,000 ₪, הסכמנו בתנאי שנמצא דירה חילופית. . . ";
סעיף 4 – "בשלב זה פנינו לעו"ד טולוב על מנת שתמשיך בשמנו את המו"מ. . . ושתסייע לנו בעריכת הסכם. . . והסכמה היתה בכפוף לתנאים שלנו. . . היינו בטוחים שכאשר יגובשו הדברים בין עורכי הדין, ואם יגובשו, יוצג לנו הסכם מסודר כמקובל, ואז רק אם נחתום עליו – ייכרת הסכם", ועוד (סעיפים 12, 16, 24, 29, 30).
בתצהיר הנתבעת – סעיף 1 – ". . . והם [המתווכים] שכנעו אותנו לנסות למכור".
תצהיר עו"ד טולוב – עו"ד טולוב הקפידה, אמנם, להתחיל את תצהירה באמירה שהנתבע פנה אליה כדי לטפל בעניין (סעיף 2), אך בהמשך (בסעיף 22) היא מסכמת: "הם [הנתבעים] לא היו מוכנים לעבור שנית את המתח והלחצים שהיו כרוכים מאז התחיל המו"מ עם התובעים".
התנהגות עו"ד טולוב – עו"ד טולוב לא טענה בכל ההתכתבות שהיא ניהלה עם עו"ד הלוי שהיא אינה מייצגת את הנתבעת או שהנתבעת איננה שותפה למשא ומתן; היא קיבלה את הטיוטה שבה מופיעים שמות שני הנתבעים ולא העירה דבר בעניין זה; לבקשת עו"ד הלוי, מזכירתה שלחה לו את צילום תעודות הזהות של הנתבעת והנתבע, גם יחד (נספח ד'), ניתן להניח שתעודת הזהות של הנתבעת לא נלקחה ממנה ללא ידיעתה, וניתן להניח שכאשר היא נקלחה ממנה לצורך צילום הוסבר לה מטרת הדבר; במכתב מייל מיום 27.2.2019 לעו"ד הלוי היא מציינת "בשם מרשיי [שני יודים]".
לסיכום: אין ממש בטענה זו, והיא נדחית.
29. מתצהירו של הנתבע עולה (בסעיף 24) כי הסיבה האמתית לכך שהנתבעים נסוגו ממכירת הדירה נעוצה "בנסיבות אישיות ובריאותיות" (וראו גם סעיף 5 לתצהיר הנתבעת וסעיף 22 לתצהירה של עו"ד טולוב).
עם כל ההתחשבות (ותוך איחולי בריאות לנתבעים), סיבה זו אינה נוגעת לשאלה, האם נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, אלא לכל היותר לשאלת הסעד שהתבקש, לאכיפת ההסכם.
30. משקבעתי כי על פי כל הפרמטרים הקבועים בחוק ובפסיקה נכרת הסכם מחייב בין הצדדים למכירת דירת הנתבעים לתובעים, אינני רואה כל הצדקה שלא להיעתר לסעד הראשון שהתבקש על ידי התובעים: אכיפת ההסכם.
כידוע, עמדת המשפט הישראלי מבטאת תמיכה ברורה וחד משמעית בזכות לאכיפה.
על פי האמור בסעיפים 2 ו-3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1971, אכיפת החוזה הינה זכות מוקנית של הנפגע מהפרת החוזה, ראשונה בין התרופות שקובע החוק (ראו: שלו וצמח, עמ' 194-191, והפסיקה הנזכרת שם).
אף אם נראה בדברי הנתבעים, המצדיקים את הנסיגה מכוונתם למכור דירתם במצבם הרפואי, כמכוונת לבקשה להימנע מאכיפת ההסכם לפי סעיף 3(4) לחוק האמור (הנתבעים לא טענו זאת במפורש והדברים נאמרים למעלה מן הצורך), הכלל הוא שרק נימוקים כבדי משקל יצדיקו שלילה של "הסעד הראשון במעלה והראשוני בעדיפות" של אכיפת חוזה(ע"א 48/81 פורמנץ נ' ק.ד.ש. בניין והשקעות בע"מ, פ"ד לח (2) 813, 825).
לא מצאתי כי בענייננו התקיים נימוק כבד משקל שיצדיק את שלילת זכותם היסודית של התובעים לאכיפת ההסכם.
הנתבעים לא הצביעו על הקשר שבין מצבם הבריאותי לבין נסיגתם מההסכם ולא הראו אלו מאמצים נעשו על ידם כדי למצוא דירה חילופית המתאימה למצבם הבריאותי, ככל שיש קשר בין שני הדברים הללו. הנתבעים גם נמנעו מהצגת חוות דעת רפואית שתתמוך בטענתם, הן ביחס למצבם הרפואי והן ביחס לקשר שבין מצבם זה לבין ההישארות בדירה או עזיבתה.
31. כפי שהקדמתי ואמרתי לעיל, אני סבור שיש לדחות את הסעד הכספי לתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת החוזה בסך 405,000 ₪.
בניגוד להסכמות המפורשות שהיו ביחס לתנאים אחרים של ההסכם: זיהוי הדירה הנמכרת, זהות הצדדים, התמורה, חלוקת התשלומים ומועד מסירת החזקה, ובניגוד לתנאים שניתן להשלימם בהתאם לחוק ולנוהג: תשלומי המיסים והחובות האחרים, לא היתה הסכמה ביחס לפיצויים המוסכמים, וודאי שלא ביחס לשיעורם.
הסעיף בדבר הפיצויים המוסכמים נכלל בטיוטת החוזה שהעביר עו"ד הלוי לעו"ד טולוב, אך החוזה המחייב אינו טיוטה זו, שלא ניתנה לה הסכמה מפורשת וסופית, אלא החוזה שנכרת בעקבות ההתכתבות מחודש פברואר 2019 (כך עולה גם מכתב התביעה, סעיף 7).
גם אם נניח שסעיף של פיצויים מוסכמים הוא "נוהג מקובל" בחוזים מסוג זה, ולא הונחה לפני תשתית לקביעה כזו, בוודאי שלא הוכח מהו שיעור הפיצויים המוסכמים המקובל בחוזים מסוג זה.
לפיכך נדחית התביעה לתשלום הפיצויים המוסכמים .
תוצאה
32. לאור כל האמור לעיל, אני קובע כדלקמן:
א. התביעה לאכיפת חוזה המכר - מתקבלת.
על הנתבעים לעשות את כל הנדרש מהם לשם חתימה על חוזה מכר פורמלי, בתנאים שסוכמו כמפורט לעיל, וכן לשם העברת הזכויות בדירה על שם התובעים והעברת החזקה בדירה לידם.
מאחר שהשתכנעתי כי טיוטת ההסכם שהועברה לעו"ד טולוב מכילה את כל התנאים שהוסכמו, ואלו שלא הוסכמו – הטיוטה ביחס אליהם מתאימה לחוק הרלוונטי ולנוהג המקובל (למעט סעיף הפיצויים המוסכמים), טיוטה זו תהווה את בסיס ההסכם שבין הצדדים.
ב. התביעה לתשלום הפיצויים המוסכמים – נדחית.
ג. לאור תוצאה זו, אין צו להוצאות.