האם פעילות נדל"ן בחו"ל היא פעילות "של החברה"?
55. בפרק זה תיבחן השאלה האם אלמלא כתב ההתחייבות, הייתה הזדמנות לעסקאות נדל"ן בחו"ל, הזדמנות "של החברה". זאת תוך בחינת המעגל הראשון של פעילות הליבה של החברה; ולאחר מכן תוך בחינת המעגל השני של ההזדמנויות שנחשבות אף הן בנסיבות המתאימות להזדמנויות "של החברה". הגדרתו של מעגל זה היא פחות ברורה, ויישום החובות הנגזרות ממנו על נושאי משרה בחברה צריך להיקבע בהתאם לשני מבחנים משולבים: מידת הקשר של הפעילות לפעילות הליבה של החברה; ותפקידו של נושא המשרה בחברה. ככל שתפקידו של נושא המשרה בחברה הוא מרכזי יותר ונוגע לאיתור הזדמנויות עסקיות ופיתוחן – כן יגדל היקפו של ה"מעגל" הזה ולהיפך.
המעגל הראשון - עסקאות נדל"ן בישראל
56. ליבת פעילותה של החברה דנן הייתה פעילות נדל"ן בישראל. החברה דיווחה על פעילות זו, והבחינה אותה מפעילויות אחרות ובכלל זה מהשקעות נדל"ן בחו"ל. בסעיף האסטרטגיה של החברה, המופיע בתשקיף 2011 וביתר הדוחות התקופתיים של החברה נקבע כי "החברה תפעל בעיקר בשוק הנדל"ן בישראל" (ר' עמודים רלוונטיים מדוחותיה הכספיים של החברה לשנים 2010-2018 שצורפו כנספח 37 לבקשת האישור). גם בהמשך, החברה עורכת הבחנה בין פעילותה בעבר לפעילותה הנוכחית, כאשר ההבדל בין השניים הוא הפרישה הגיאוגרפית של הפעילות. החברה הצהירה כי "חדלה מלעסוק בתחום הנדל"ן במזרח אירופה" ו"החלה לפעול בישראל" תוך שהיא מדגישה כי לאחים חג'ג' "ניסיון ומוניטין בתחום הנדל"ן בישראל" (ר' דוחות כספיים לשנת 2010 המצורפים כנספח 8 לתשובת החברה; סע' 6.7.1 ו-6.24.1.3 לתשקיף 2011).
עיון בתשקיף 2011 וביתר הדיווחים של החברה, מעלה כי גורמי הסיכון אליהם מתייחסת החברה מתייחסים אף הם לסביבת הפעילות העסקית בישראל. כך, למשל, בדו"ח התקופתי לשנת 2016 (נספח 4 לתשובת המשיבים 1-8) בפרק המתאר את גורמי הסיכון של החברה, מובהר כי "החברה פועלת בתחום הנדל"ן בישראל" (ר' סע' 6.27.1, פס' ח'), תוך תיאור חשיפות שונות הנוגעות למאפייניה הייחודים של ישראל. בין היתר מתייחסת החברה לשינויים רגולטוריים בישראל, לשינוי מדיניות הממשלה בישראל, הרעה אפשרית בענף הנדל"ן בישראל, שינויים בהיבטים מיסויים על פעילות החברה ונתוניה המאקרו-כלכליים של ישראל (ר' למשל שם בסע' 6.27). מדובר בסיכונים המאפיינים את הפעילות בישראל ומשתנים עם המעבר לפעילות במדינה אחרת.