ועוד. נתן אלנתן העיד כי בשנת 2013 חדל לעסוק בעניין זכויות הבניה במקרקעין (שם, ש' 10 ע' 243).
27. בחקירתו התייחס עו"ד יורם כהן לטיפול בתכנון הפרויקט, וכך העיד (ש' 15 ע' 261 לפרוטוקול הדיון מיום 22.12.2020):
"ש. יורם, הפעולות, לטפל בניהול תכנון הפרויקט. את זה לא סיימתם, נכון?
ת. את זה עשינו והגענו כפי שנתן הסביר אתמול, לסיום שנשארו 95 אחוז הושלם ועכשיו נשארו האלמנטים הפרוצדוראליים כדי להמשיך את השרשרת".
בהמשך ניסה עו"ד יורם כהן להסביר מה אמור היה להיות תפקידם של עורכי הדין, אולם משנקבע שהסכמי 2009 לרבות הסכם מתן השירותים, בוטלו ואנו עוסקים בשכר הראוי לעורכי הדין, אין לייחס משקל גדול לתפקיד שנטלו על עצמם עורכי הדין במסגרת הסכמי 2009, אלא לפעולות שבוצעו בפועל והאם יש נפקות אופרטיבית לפעולות אלה. בהקשר זה, איני מקבל את טענתו של עו"ד יורם כהן כאילו עורכי הדין הצליחו להשלים 95% מהשבחת המקרקעין. להלכה ולמעשה, בהתחשב בעדותו של מר נתן אלנתן, ואף שאין לזלזל ביצירתיות ובמאמצים שהושקעו במשך מספר שנים על ידי נציגי החברה (מר נתן אלנתן, נצר ואחרים) בניסיון למקסם את זכויות הבניה במגרש, לכל היותר מדובר באישור מקדמי, הנתון להליכי תכנון ממושכים ואין כל ביטחון שבסוף הליכי התכנון וקבלת ההיתר, יעמדו הסכמות אלה בתוקפן.
28. באשר לניסיון לאחד את הבעלים והמחזיקים האחרים במקרקעין, העיד עו"ד יורם כהן (ש' 6 ע' 263 לפרוטוקול הדיון):
"...ובכן, אנחנו ניהלנו משאים ומתנים עם מספר דיירים, התרוצצנו אליהם, אספנו את הכתובות, את הטלפונים, נסענו פיזית לבתים שלהם, לעסקים שלהם, נפגשנו איתם, ניהלנו משא ומתן. עם דייר אחד הגענו כבר להתחלה של טיוטת של הסכם רכישה. לטין. לצערי, למרות שאחר כך הלכנו לאבא שלו, הוא שלח לאביו, התרוצצנו אצל אביו, אצל הפחחייה שלו, השורה התחתונה בסוף הוא עשה רברס. זאת הייתה עסקה כמעט גמורה, הוא נתן לנו דרך ייפוי כוח, צירפנו אותו לתיק המיוצגים, שנוכל להמשיך לטפל. היינו אצל דייר אחר, גם כן היה משא ומתן. אני זוכר שאני נסעתי אליו בדרום תל אביב, לעסק שלו, ישבתי איתו שלוש שעות, משש בערב עד עשר בלילה, או ארבע שעות, כדי לנסות לעשות משא ומתן. היה לנו דייר נוסף, דור, שהוא גם כן היה אחד הבעלים. זאת אומרת היו לנו משאים ומתנים. לצערי, לא עלה בידינו לגמור עסקה עם דייר.
...
לא הגענו לשום הסכם עם דייר חתום.
...
למרות מאמצנו הרבים להגיע להסכמים, וניהלנו משאים ומתנים עם הרבה בעלים.
...
זאת אומרת קיימנו משא ומתן, לא עלה בידינו".
מעדותו זו של עו"ד יורם כהן, נראה כי ככל שמדובר בהשבחת המקרקעין בדרך של גיבוש ואיחוד הבעלים במקרקעין, בהתחשב בתקופה הארוכה (2009 – 2015) בה פעלו לכאורה עורכי הדין, לא ניתן להצביע על השקעת זמן או משאבים רבים מצדם. לכך יש להוסיף, כי מעדותו של עו"ד יורם כהן, עולה כל המגעים עם חלק קטן מבעלי הזכויות במקרקעין, לא הבשילו לכדי הסכמה על נקיטת פעולות אופרטיביות לקידום משותף של מימוש התכניות החלות על המקרקעין, וממילא לא צמחה לחברה כל השבחה או התעשרות מפעילות זו של עורכי הדין.
29. בהמשך חקירתו, העיד עו"ד יורם כהן כי כדי לברר את מהות והיקף זכויות החברה, נאלצו עורכי הדין לפנות למנהל מקרקעי ישראל, לרשות הפיתוח ולעמידר, כאשר עובדת של המשרד עסקה בכך במשך מספר חודשים בהיקף של 80 עד 100 אחוז מזמנה (שם, ע' 265). לאחר מספר ניסיונות להתחמק ממענה ישיר, אישר עו"ד יורם כהן, שעורכי הדין או מי מטעמם לא פנו ולא הגישו לוועדה לתכנון ובניה תל אביב כל בקשה בעניין המקרקעין (שם, ש' 13 ע' 266).
30. עוד אישר עו"ד יורם כהן בהמשך חקירתו כי לא צורפו לתיק בית המשפט מסמכים המבססים את טענת עורכי הדין, לפיה הושקעו בפרויקט "אלפי שעות עבודה" (שם, ע' 274 – 276).
31. עו"ד יורם כהן, העיד כי עורכי הדין שילמו למשרד רובננקו, גידי בר אוריין ואברבוך מדידות כ – 250,000 ₪, אולם בסך הכל צורפו אישורים ביחס לסכום של 100,000 ₪ לכל היותר (שם, ע' 276 - 277). בהמשך ובעקבות הצגת ההסכם עם גידי בר אוריין, תיקן עו"ד יורם כהן את עדותו והעיד כי הוצאות עורכי הדין הגיעו ל – 300,000 ₪, בין היתר משום שעל פי ההסכם עם גידי בר אוריין, לכאורה רשאים היו עורכי הדין להפסיק את ההתקשרות ולשלם לו 150,000 ₪ בלבד (שם, ע' 284). אלא שראיה על תשלום 150,000 ₪ לאדריכל גידי בר אוריין לא הומצאה ויש להניח שסכום כזה לא שולם על ידי עורכי הדין.
32. מהאמור עד כאן, נראה כי יש לקבל את טענת התובעות בעיקרה, לפיה פעילות עורכי הדין לא הצמיחה לחברה זכויות במקרקעין שלא היו לה קודם לעריכת הסכמי 2009. עוד עולה מהאמור עדה כאן, כי הפעולות במישרין ובעקיפין שנקטו עורכי הדין בתקופה שמשנת 2009 ועד שנת 2015 כללו בדיקות מקדימות עם גורמים בעירייה, התקשרויות עם בעלי מקצוע שלא בוצעו במלואן ופגישות מעטות עם דיירים במקרקעין. בהתחשב בכל אלה, נראה כי דרישת הנתבעים להקצאה של 54% מהזכויות במקרקעין שהוערכו בסך של למעלה מ – 30 מיליון ₪ (לפני קיזוז 3.2 מיליון ₪ שווי הזכויות הנטען בשנת 2009), היא בגדר דרישה החורגת עשרות מונים מהשכר הראוי להיקף הפעולות שביצעו עורכי הדין במישרין או בעקיפין או לתועלת שצמחה לחברה אם בכלל מפעילות עורכי הדין. לפיכך, אין לקבל את התמורה שנקבעה בהסכם השירותים הבטל, כשכר ראוי עבור פעולות עורכי הדין.
33. עם זאת, בהתחשב בפעולות בהן נקטו עורכי הדין והשקעת המשאבים כמפורט לעיל, ומשאין לשלול לחלוטין תרומה של עורכי הדין לאפשרויות המימוש של המקרקעין על ידי החברה, נראה כי בכפוף לבטלותם של הסכמי 2009 כאמור לעיל, ובהתאם להוראות סעיף 46 לחוק החוזים, יש לחייב את התובעות לשלם לנתבעים שכר ראוי שישקף את השקעת הזמן והמשאבים שהשקיעו עורכי הדין בתקופה שמשנת 2009 עד 2015 (פגישות ישירות עם רוית, מרדכי ואהובה בוכמן וגורמים אחרים, שעות עבודה שהשקיעו גורמים אחרים שגויסו בשכר על ידי עורכי הדין), ובהתחשב בערך המוסף הגלום בפעולותיהם שאמנם לא הגיעו לכדי השלמה ולא באו לידי ביטוי במסגרת הליך תכנוני שאושר או הסכמים עם בעלים אחרים של המקרקעין, אולם אפשר שיש בו כדי להעמיד את החברה בעמדה טובה יותר בקשר עם מימוש זכויותיה במקרקעין, נקבע על דרך האומדנה כי השכר הראוי לנתבעים יעמוד על סך של 750,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.
34. בסיכומיהן לא פירטו התובעות את טענותיהן לעניין הנזק שלטענתן גרמו הנתבעים לחברה או להן למעט תביעה לחייב את הנתבעים בגין נזק עלום כתוצאה מהחתימה על הסכמי 2009, בגובה 5% מערך הקרקע לשנה ובסה"כ 1,100,000 ₪ (סעיף 91). בהתחשב באמור בסעיף 33 לעיל ומשלא ננקטו צעדים אופרטיביים למימוש זכויות החברה במקרקעין ועורכי הדין לא ביקשו לממש את האופציה שלכאורה ניתנה להם במסגרת הסכמי 2009, איני מוצא ממש בטענת התובעות לפיה נגרם לחברה או להן נזק מפעילות עורכי הדין.
35. אוסיף, כי נתבעת 6 לא שימשה כעורך דין ומייצגת של החברה, אולם נצר מנהלה היה שותף למהלכים שפורטו לעיל מבלי שנקט עמדה עצמאית משלו ולמעשה בכריתת הסכמי 2009 הסתמך נצר על עורכי הדין וכך גם במסגרת ההליך כאן. על כן, יש לייחס את הפגם שנפל בהתנהלותם של עורכי הדין, גם לנצר ולנתבעת 6, ובהתאם יש לקבוע כי גם ביחסים בין נתבעת 6 לחברה, הסכמי 2009 בטלים מהטעמים שפורטו לעיל. הוא הדין לעניין השכר הראוי.
סוף דבר
נקבע בזאת, כי בכפוף לתשלום סך של 750,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין בתוך 90 ימים, אשר לאחריהם יישא סכום זה ריבית והצמדה כדין מהיום, ההסכם למתן שירותים שנחתם ביום 8.2.2009 בין הנתבעים לבין החברה, בטל. למען הסר ספק הוא הדין ביחס ליתר ההסכמים שנחתמו ביום 8.2.2009 או בסמוך לכך בין הנתבעים לבין החברה.
בנסיבות העניין ובהתחשב בתוצאה, כל צד יישא בהוצאותיו.
מזכירות בית המשפט תמציא את פסק הדין לבאי כוח הצדדים.
ניתן היום, כ"ח אדר ב' תשפ"ב, 31 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.