"היות ולהבנתי הבעלים של הדירה בקומה הראשונה מתעתדים לבצע בנייה בבית המשותף, אבקש כי תרשמו בפניכם כי הנני מתנגד לכל בנייה ככל שתתבקש לרבות הוספת יחידות נוספות או פיצול יחידה קיימת. התנגדותי נובעת מכך שאני חושש שהבנייה ו/או הפיצול תבוצע על רכוש שבבעלותי ו/או על רכוש משותף תוך ניצול זכויות בנייה המוקנות לי בהתאם לזכויותיי הקנייניות וכן יגרמו נזקים לדירתי ושימוש בה".
17. מהעתק רישום מרוכז מפנקס הבתים המשותפים שהוצא ביום 19.2.2018 עולה כי במועד זה הצמדה ג' עדיין הייתה צמודה לתת-חלקה 1, וכי במועד כלשהו בשנת 2016 נרשמו זכויות החכירה בתת-חלקה 2 על שמה של שושנה.
18. ביום 8.10.2018 חתמו הנתבעים על מסמך שהופנה אל המפקחת על רישום בתים משותפים, ובו הודיעו על הסכמתם לתיקון צו רישום הבית המשותף, במסגרתו תועבר הצמדה ג' מתת-חלקה 1 אל תת-חלקה 2.
למחרת, ביום 9.10.2018, שלח עורך-דין עופר בן-ארי, כבא-כוחם של יהושע ושל שושנה, מכתב אל הנתבעים, שכותרתו "התראה בטרם נקיטת הליכים", בו הם נדרשו, בין השאר, לפצות את שושנה על אחוזי הבנייה שהגיעו ליהושע, ונגזלו בתוספת הבנייה שביצעו הנתבעים במסגרת היתר הבנייה ושיפוץ דירתם.
ביום 9.1.2019 הגישו שושנה ויהושע את התביעה הנוכחית נגד הנתבעים. כפי שעולה ממכתב הוועדה המקומית אל שושנה מיום 9.12.2019, הגשת התביעה גרמה להשהיית החלטת הוועדה בהתנגדות הנתבעים לבקשה להיתר שהוגשה על-ידי שושנה.
19. להשלמת התמונה, יצוין כי מנסח רישום מיום 28.1.2020 עולה שבשנת 2018 נרשמה שושנה כבעלים של תת-חלקה 2, בשנת 2019 נרשמו הנתבעים כבעלים של תת-חלקה 1, וכי במועד כלשהו שבין 20.2.2018 לבין 28.1.2020 (לאור השוואת שני נסחים - ראו האמור בפסקה 17 לעיל) הצמדה ג' "הוצאה" מתת-חלקה 1 שבבעלות התובעים והוצמדה לתת-חלקה 2 שבבעלות שושנה. יוער כי רישום זה לא הביא לשינוי החלקים של כל אחת מתת-החלקות ברכוש המשותף.
כתב התביעה
20. בכתב התביעה נטען כי בהגשת הבקשה שהגישו הנתבעים למתן היתר בנייה הם ניצלו זכויות בנייה אשר לא היו שייכות להם אלא הגיעו ליהושע מתוקף צווי קיום הצוואות של הוריו, בן-ציון ובלה. דרך הילוכו של טיעון זה, כפי שעולה מסעיפי כתב התביעה, הינה כדלקמן:
- כאשר בן-ציון ובלה ערכו את הצוואות, הם התכוונו ששלושת ילדיהם יגורו בצוותא באותה חלקה;
- מאחר וצבי גר בדירה בתת-חלקה 2, הם ציוו לאהרון את הדירה בתת-חלקה 1, ורצו שיהושע יבנה דירה בהצמדה ג'.
- בתת-חלקה 1 הייתה זכאות לבניית חצי יחידת דיור בלבד.
- עורך-דין קפון, שערך את הצוואות, שגה בשלושת אלה: הוא לא ציין במפורש בצוואות שמלוא זכויות הבנייה הקיימים בתת-חלקה 1 יעברו אף הם ליהושע, ביחד עם הצמדה ג'; הוא התעלם מהעובדה שלתת-חלקה 1 נותרה זכאות לבניית חצי יחידת דיור בלבד; והוא לא הסב את תשומת ליבם של בן-ציון ובלה לעובדה כי לתת-חלקה 1 אין את הזכאות לבנות יחידת דיור אחת, כפי שהם רצו.
- מאחר ובן-ציון ובלה רצו שיהושע יבנה לעצמו דירה בהצמדה ג', הרי שהם אף רצו שלשם כך יוקנו לו אף זכויות בנייה.
- מאחר ובן-ציון ובלה רצו שיהושע יבנה לעצמו דירה בהצמדה ג', הרי שהם רצו שכל זכויות הבנייה בתת-חלקה 1 יוקנו לו.
- הנתבעים, שרכשו את זכויותיו של אהרון, פעלו בניגוד להוראות הצוואות בכך שניצלו 35.9 מ"ר מתוך 72.73 מ"ר אחוזי הבנייה שהוקצו לתת-חלקה 1.
- מאחר ומלכתחילה לא ניתן היה לבנות בתת-חלקה 1 יחידת דיור נוספת שלמה (אלא רק חצי יחידת דיור), מכר יהושע לשושנה את "זכותו על-פי צוואת הוריו".
- משניצלו הנתבעים את זכויות הבנייה בתת-חלקה 1, הרי כאשר יהושע מכר לשושנה את זכויותיו בהצמדה ג', הוא מכר לה "זכויות בנייה מופחתות".
- שושנה היא בעלת הזכות על מלוא "זכותו (של יהושע) על-פי צוואת הוריו", דהיינו על כל זכויות הבנייה שהיו לתת-חלקה 1 לפני רכישתה על-ידי הנתבעים, לרבות הזכאות לבניית חצי יחידת דיור.
- ההבדל בין "זכותו (של יהושע) על-פי צוואת הוריו" לבין "זכויות בנייה מופחתות" אותן מכר לשושנה הינו זכויות בנייה ב-35.9 מ"ר, ששוויים (לפי 11,000 ₪ למ"ר) הינו 394,900 ₪. זהו השווי הכספי המגיע ליהושע, בגין זכויות שנגזלו ממנו.