בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 3865/19
וערעור שכנגד
לפני: כבוד הנשיאה א' חיות
כבוד השופט נ' סולברג
כבוד השופטת י' וילנר
המערערים והמשיבים שכנגד: 1. משה אליאסיאן
2. מאיה אליאסיאן
נ ג ד
המשיב והמערער שכנגד: מאיר שבו
ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 7.5.2019 בת"א 4995-10-15 שניתן על ידי כבוד השופט א' רומנוב [פורסם בנבו]
תאריך הישיבה: כ"ז בחשון התשפ"ב (2.11.2021)
בשם המערערים והמשיבים שכנגד:
עו"ד אסף עזריאל
בשם המשיב והמערער שכנגד: עו"ד גלעד ברבי
פסק-דין
הנשיאה א' חיות:
ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט א' רומנוב) מיום 7.5.2019 בת"א 4995-10-15, שבו נדחתה תביעת המערערים לאכיפת הסכם מכר מקרקעין שנכרת בין הצדדי¬ם, ונקבע כי ההסכם בטל בשל פגם בכריתתו.
רקע הדברים
1. ביום 2.4.2012 התקשרו הצדדים בהסכם למכירת זכויות בבית הממוקם על מגרש 56 בגוש 29664 חלק מחלקה 1, במושב בית מאיר (להלן בהתאמה: הבית והמושב). הבית היה רשום כ"בית מקצועי" אשר איכלס בעבר בעלי מקצוע שנתנו שירותים למושב, תמורת דמי שכירות ששולמו על ידם למושב. המחזיקים הראשונים בבית היו בני הזוג המנוחים, אליעזר והלנה שטול ז"ל, אשר שימשו כבלנים במקווה של המושב. עם פטירתם, הועברו זכויות החזקה הבלעדיות בבית בירושה לגב' ציפורה שולר, בתם של בני הזוג שטול.
2. זכויותיה של הגב' שולר בבית נמכרו למר מאיר שבו (להלן: המשיב) ביום 15.7.1988, בתקופה שבה היה בן המושב וחלקת הוריו שכנה בסמוך לבית. כעולה מתצהיר שהוגש על ידי המשיב לבית המשפט קמא, רכישת הזכויות בבית נעשתה על ידי אביו, אשר ביקש ממנו להתלוות אליו למעמד הרכישה ולחתום על מסמך המכר מול הגב' שולר. במשך שנים ארוכות סבר המשיב כי הזכויות בבית הועברו מכוח הסכם הרכישה ישירות לאביו המנוח.
3. בשנת 2011, על רקע קשיים כלכליים שאליהם נקלע המשיב, הוא החל לערוך בירורים באשר למהות הזכויות בבית כדי לבחון את האפשרות למוכרן. בעקבות בירורים אלה, נודע למשיב כי המסמך שעליו חתם במעמד הרכישה הוא חוזה מכר להעברת הזכויות שהיו לגב' שולר בבית ישירות אליו, ולא לאביו. הזכויות בבית לא נרשמו מעולם על שמו של המשיב, אך הוא החזיק בו באופן בלעדי משך כל אותן השנים. מבירור שערך המשיב באמצעות עורך דין מטעמו, התחוור לו כי לצורך רישום הזכויות בבית על שמו, עליו לנקוט שורה של פעולות הכוללות הסדרת תשלומים מול גורמים שונים ובהם רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י), אגודת בית מאיר והסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן, כהגדרתם בהסכם המכר: הגורמים הרלוונטיים).
4. המשיב, שהיה זקוק להכנסה מהירה לצורך כיסוי חובותיו, גמר אומר למכור את זכויותיו בבית והתקשר עם בני הזוג אליאסיאן (להלן: המערערים) בהסכם המכר נושא הערעור. זאת, לאחר שמשא ומתן שקיים קודם לכן עם רוכש פוטנציאלי אחר, מר צבי יחזקאלי (להלן: יחזקאלי), לא הבשיל לכדי עסקה.
5. בתום משא ומתן שניהלו הצדדים, בגדרו הבהיר המשיב למערערים כי הוא אינו הבעלים הרשום של הבית וכי רישום הזכויות על שמו כרוך באי אלו פעולות מול הגורמים הרלוונטיים ובתשלומים שהיקפם אינו ברור עד תום, חתמו הצדדים על הסכם המכר אשר נוסח על ידי עורכי הדין מטעמם. ההסכם הותנה בשני תנאים מתלים: הראשון, כי המשיב ישלים את רישום הזכויות בבית על שמו עד ליום 1.4.2013, דהיינו בתוך שנה מיום כריתת ההסכם (להלן: התנאי המתלה הראשון); והשני כי המושב יסכים לקבל את המשיבים כחברים עד אותו המועד. עוד נקבע, כי ככל שהתנאים המתלים לא יתקיימו במועדם, ההסכם יהיה בטל ומבוטל בלא שהדבר יחשב הפרה, ובמקרה כזה יחולו הוראות שונות להבטחת השבת התמורה ששולמה על ידי המערערים וכל סכום כסף אחר שיחוב בו המשיב כלפי המערערים. עם זאת, הוסכם כי בכפוף לשיקול דעתם הבלעדי של המערערים, ניתן יהיה להאריך מעת לעת את המועד לקיום התנאים המתלים לתקופה של ששה חודשים נוספים בכל פעם. לבסוף נקבע כי ככל שקיום התנאי המתלה הראשון יתעכב מעבר ל-24 חודשים, מסיבות שתלויות במשיב, הוא יחויב בפיצויים מוסכמים בשיעור של 10% משווי התמורה החוזית, שהועמדה על סך 1,600,000 ש"ח.