6. אם כן, אמונתם הסובייקטיבית של הצדדים, בעת כריתת הסכם המכר, לא תאמה את מצב הדברים לאשורו, וניכר כי לא עלה על דעתם שהבית כלל לא עבר הליך הקצאה, וכי המשיב ידרֵש לשלם 91% משווי הנכס העדכני, כדי לאפשר את השלמת הרכישה. בנסיבות אלה עשוי לחול סעיף 14(ב) לחוק החוזים, ככל שיסודותיו מתקיימים (פרידמן וכהן, 699-697; דנ"א 2568/97 כנען נ' ממשלת ארצות-הברית, פ''ד נז(2) 632, 656-655 (2003)). ואכן, כחברתי השופטת וילנר, אף אני סבור כי יסודות סעיף זה מתקיימים במקרה דנן, וגם בעניין זה מצטרף אני לדבריה (כמפורט בפסקאות 10-7 לפסק דינה). בניגוד לעמדת המערערים, טעותו של המשיב לגבי טיב זכויותיו איננה נחשבת ל"טעות בכדאיות העסקה" (סעיף 14(ד) לחוק החוזים), על-פי 'מבחן הסיכון' שהשתרש בפסיקתנו, כמבחן המרכזי לבחינת קיומה של טעות שנפלה בעת כריתת חוזה (ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מח(2) 513 (1994); ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, בפסקה 12 (14.8.2008) [פורסם בנבו] (להלן: עניין סוויסה); דניאל פרידמן "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט יד 459, 466 (1989)). זאת, שכן האפשרות שלפיה המשיב נעדר כל זכות ממשית בנכס, כלל לא נכללה בסיכון שנטל זה האחרון על עצמו, וכאמור – לשיטתי, אפשרות זו אף לא היתה בגדר ספק שריחף ברקע הדברים, שהצדדים בחרו במודע שלא לבררו. מדובר בנתון שהצדדים הניחו לגביו הנחה מסוימת, שבדיעבד הסתבר שאינה תואמת את המציאות. לכך אוסיף, כי גם אם ידיעת הצדדים, לגבי טיב זכויותיו של המשיב, שיקפה אי-ודאות מודעת בעת כריתת הסכם המכר, הרי ש"אין בכלל בדבר נטילת סיכון לגבי אי-ודאות מודעת כדי לשלול לחלוטין את האפשרות לעורר טענה של טעות. לגבי תרחישים קיצוניים ורחוקים מאלה שעמדו לנגד עיניהם של הצדדים לפשרה, יתכן שניתן להעלות על הדעת טענה של טעות" (ע"א 2495/95 בן לולו נ' אטרש, פ"ד נא(1) 577, 599 (1997)).
7. אכן, כדברי חברתי השופטת וילנר, הגם שהמשיב נהג במידה מסוימת של חוסר זהירות, בכך שנמנע מלבדוק כדבעי את טיב זכויותיו בנכס, קודם לביצוע עסקת המכירה, קשה לייחס לו נטילת סיכון להתממשות תרחיש כה קיצוני, המרוקן מתוכן את המהות הכלכלית של החוזה כולו (עניין סוויסה, פסקה 12; וראו והשוו: ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון, פסקאות 15-14 (29.2.2016) [פורסם בנבו]; שלו וצמח, עמ' 342-341; וראו גם: אייל זמיר, "טעות בכדאיות העסקה: שווי האובייקט, התרחשויות עתידיות, נטילת סיכון ורשלנות הטועה", 379, 407-398 ספר גבריאלה שלו – עיונים בתורת החוזה, 301 (2021) (להלן: זמיר)).
8. עוד אציין, כי אינני סבור שחתימת הצדדים על הנספח להסכם המכר, מיום 6.1.2013 (להלן: הנספח להסכם המכר), לאחר שטיב הזכויות של המשיב ודרישת התשלום מאת רמ"י כבר היו בידיעתם, מעידה על חלוקת סיכונים מחודשת, המחליפה באופן מהותי את חלוקת הסיכונים שנקבעה בהסכם העיקרי. חתימה זו, אין בה כדי ללמד על התחייבות מצד המשיב, לרשום את הנכס על-שמו, בכל מחיר. בהינתן הטעות האמורה, חתימה זו אינה מעידה אלא על כוונה משותפת של הצדדים לקיים את החוזה, תוך ניסיון 'להתגבר' על הטעות שאליה נקלעו הצדדים, באמצעות הליך משפטי שינהל המשיב מול רמ"י, לצורך הפחתת דרישת התשלום. לצד זאת, אין בה כדי ללמד כי מי מהצדדים ויתר כביכול על סעדים כלשהם, הנובעים מן הטעות המשותפת שנמצאה בהסכם המקורי. מסקנה זו עולה, בין היתר, מכך שבנספח האמור הובאה בחשבון האפשרות של "ביטול הסכם המכר", אם ההליך המשפטי לא יעלה יפה, ואף נקבע הסדר השבה ותשלום פיצויים למקרה שכזה. כל זאת, מבלי שהוטלה על המשיב חובה מוחלטת לרשום את הנכס על-שמו, בכל מחיר, כפי שניתן היה לְצַפּוֹת בנסיבות העניין.
9. לכל האמור יש להוסיף, כי תוצאה זו, שלפיה בטעות משותפת עסקינן, ולא בטעות בכדאיות בעסקה, מתיישבת גם עם מבחנים אחרים שהוצעו במשך השנים בפסיקה, להבחנה בין שני סוגי טעויות אלה, "המשקפים אינטואיציות רווחות ומתקבלות על הדעת בדבר היקפה הראוי של דוקטרינת הטעות" (זמיר, בעמוד 413). כך, לפי 'מבחן השווי והתכונות', המבחין בין טעות בשווי הממכר בלבד, הנחשבת, ככלל, לטעות בכדאיות העסקה, לבין טעות לגבי תכונותיו הפיזיות או המשפטיות של הממכר, שעשויה לעלות כדי 'טעות' שאיננה בכדאיות העסקה – הרי שבענייננו מדובר בטעות מהסוג האחרון, לגבי טיב זכויותיו של המשיב בנכס, ולא לגבי שווין בלבד (שלו וצמח, בעמוד 345). למסקנה דומה ניתן להגיע, גם באמצעות החלת 'המבחן הכרונולוגי'. מבחן זה, יוצר הבחנה בין טעות הנוגעת לאירוע עתידי, שאי-הוודאות לגבי התרחשותו היא בלתי-נמנעת, וממילא לא מדובר ב'טעות' מנטלית בתודעתו של צד לחוזה, אלא בהתבדות ציפיותיו או הערכותיו לגבי התרחשות האירוע העתידי; לבין טעות ביחס לעובדה קיימת או לאירוע שכבר התרחש, בעבר או בהווה, שעשוי להיחשב לטעות בעסקה (גד טדסקי, "טעות בכדאיות העסקה" משפטים יב 329 (1982); שלו וצמח, בעמוד 346). בענייננו-אנו, הטעות נוגעת לעובדה שהייתה קיימת בעת כריתת החוזה, שכן הנכס מעולם לא הוקצה למשיב עצמו, או למי שהמשיב בא בנעליהם, ועל כן, גם המבחן הכרונולוגי תומך במסקנה כי אין מדובר בטעות בכדאיות העסקה.
10. לסיכום, כחברתי השופטת וילנר, ומטעמיה, אף אני סבור כי הצדדים נפלו לטעות משותפת, בנוגע לטיב זכויותיו של המשיב בנכס, וכי שיקולי צדק תומכים בביטול החוזה, נוכח הנזק המשמעותי שיגרֵם למשיב, אם יאכף קיום החוזה, העולה על זה שיגרֵם למערערים כתוצאה מביטולו.
11. אשר לתוצאה האופרטיבית, הרי שבהמשך למסקנתי האמורה, מצטרף אני גם לעיקר התוצאה שאליה הגיעה חברתי השופטת וילנר, לגבי הסדרי ההשבה והפיצויים הראויים בנסיבות העניין, פרט לסייג אחד הנוגע להוצאות שהוציאו המערערים על שיפוץ הבית. בעניין זה, סבורני כי אין לחייב את המשיב להשיב למערערים סכום זה, אף לא על דרך האומדנה, כפי שקבעו חברותַי. הטעם לכך הוא שבנספח להסכם המכר קבעו הצדדים באופן ברור, בפרוטרוט, מה יהיו תוצאותיו של ביטול הסכם המכר: "במקרה של ביטול הסכם המכר יבוטל הסכם השכירות, יושבו לאליסיאן מלוא הכספים ששילם לשבו (570,000 ₪) בצירוף הפיצוי המוסכם כאמור בהסכם המכר, וללא כל זכות קיזוז של שבו בגין שכר הדירה". ומכלל הן אתה שומע לאו; משקבעו הצדדים במועד החתימה על הנספח להסכם המכר, כיצד ינהגו במקרה שיבוטל ההסכם – השבת 570,000 ₪ למערערים; מתן פיצוי מוסכם בסך 160,000 ₪; ואי-קיזוז שכר הדירה שממנו נהנו המערערים עד לביטול ההסכם – סבורני כי בכך נוצר הסדר שלילי ביחס להשבת סכומי-הכסף שהוציאו המערערים (או יוציאו בעתיד) לטובת שיפוץ הדירה. פיצוי לגבי רכיב זה, לא נכלל בהסדר ההשבה שהיה מקובל על הצדדים (ודוק, ניכר מהמסמך, שנכתב על-גבי נייר המכתבים של ב"כ המערערים, כי הנספח להסכם המכר נוסח על-ידי המערערים). זאת, למעשה, בדומה לקביעתה של חברתי השופטת וילנר, כי הפיצוי עבור דמי התיווך שהוציאו המערערים מכיסם (בסך 50,000 ₪), ובגין הפער שבין דמי השכירות שהיו יכולים להפיק מהדירה במבשרת ציון, לבין דמי השכירות שקיבלו בפועל מהנכס בבית מאיר (בסך 86,400 ₪) – נבלעים ונכללים בפיצוי המוסכם, שנקבע בנספח להסכם המכר.
12. אשר על כן, כחברותַי גם אני סבור שיש לדחות את הערעור העיקרי, ולקבל באופן חלקי את הערעור שכנגד. בהקשר זה, מצרף אני את דעתי לדעתה של חברתי השופטת וילנר, כמפורט בפסקה 33 לפסק דינה, פרט לרכיב הפיצוי בגין הוצאות השיפוץ שהוציאו המערערים, בסך של 60,000 ₪, שלגביו, לוּ תישמע דעתי, יהיה המשיב פטור מהשבה.
כמו כן, מצטרף אני למסקנת חברותַי, כי בנסיבות, ישא כל צד בהוצאותיו, בגדרי הליכי הערעור שלפנינו.