77. ראו גם דבריו של כב' השופט אשר בע"א 767/77 גבי בן חיים נ' יוסף כהן, לד(1) 565 (1979):
"ניתן איפוא לסכם ולומר, שזכאי תובע לסעד המבוקש על-ידו אם העובדות שבכתב התביעה מגלות עילה משפטית המוכרת על-ידי הדין – ואין נפקא מינה מהי אותה עילה משפטית, ואיזו היא, או אם אותה עילה נטענה במלים מפורשות על-ידי התובע אם לאו. לשון אחרת: אם התובע מבקש סעד פלוני על סמך נימוק משפטי מסויים ובית-המשפט מוצאת תביעתו צודקת, לאור אותן העובדות הכלולות בכתב התביעה, אך מנימוק משפטי אחר רשאי הוא לקבל את התביעה, ואין זה בבחינת פסיקה על יסוד עילה אחרת."
78. להשקפתי, הכרעה בתביעה שלפניי מבלי שניתנה התייחסות למאפייניה המיוחדים של דרך ארץ, אינה מלאה ואינה משקפת נאמנה את נסיבות העניין. כידוע, תקנות סדר הדין החדשות מסמיכות את בית המשפט לנהל הליך שיפוטי יעיל וצודק לשם הגשמת המטרות שביסוד התקנות, ובראשן חקר האמת ופתרון הסכסוך בדרך הצודקת והיעילה. לשם כך מוסמך בית המשפט ליזום ולהחליט כל החלטה ואף לתקן פגם או טעות. ברוח התקנות החדשות, ובשים לב למכלול הראיות אשר הוצגו בפניי, אני סבורה שנכון הוא לבסס את פסק הדין גם על טיעון משפטי שלא הועלה על ידי הצדדים.
הפרת חובותיה של דור אלון בהסכמי השכירות ובהסכם המייסדים
79. סעיף 4.9 להסכם השכירות (כפי שצוטט בסעיף 13 לפסק הדין) מציין מפורשות את חובתה של דור אלון כלפי השוכרת לפעול כמיטב יכולתה על מנת למנוע דרישה לסיום הסכם ההפעלה והסכם השכירות.
80. כאמור לעיל, ביום 18.11.2020 דרשה דרך ארץ מדור אלון להביא את הסכם השכירות לסיומו, וביום 6.12.2020 דרשה דור אלון מהשוכרת את פינוי המושכרים. ואולם בדיוק בין המועדים הללו, ביום 23.11.2020 חתמו התובעות על הסכם נוסף ביניהן. עיון בהסכם זה מבטא באופן הברור ביותר את חוסר תום לבה של דור אלון, כאשר בסעיף 3 להסכם נכתב כי דור אלון מתחייבת לפעול על מנת להביא לסיום הסכם השכירות, ובין היתר להוציא דרישה לפיה הזכיין מנצל את זכותו לסיום ההסכם בין המפעיל לשוכרת. למרבה התדהמה, אף מצוין כי הצדדים ישקיעו את מירב ומיטב מרצם לשם התקשרות עם שוכרים חדשים חלף השוכרת הקיימת במקום. כלומר התוספת להסכם בין דור אלון לבין דרך ארץ מחייב את דור אלון לבצע פעולה שהיא מנוגדת לחלוטין לאותה פעולה אשר דור אלון מחויבת בה במסגרת סעיף 4.9 להסכם השכירות.
81. התנהלותה זו של דור אלון חמורה עוד יותר לאור טיב היחסים המשפטיים בין דור אלון לנתבעת. שיקוליה של דור אלון נעשים תוך התעלמות מוחלטת מהאינטרסים של החברה המשותפת, בה היא מחזיקה ב-50% מהבעלות. מערכת היחסים בין השתיים אינה רק של משכירה ושוכרת, אלא מדובר בשתי ישויות המנהלות קשרים עסקיים משותפים לאורך שנים. ראוי כי דור אלון תשקול גם את טובתה של החברה המשותפת, שהרי מדובר באינטרס משותף לו היא מחויבת.
82. חיזוק נוסף להפרת התחייבויותיה ולחוסר תום הלב של דור אלון, ניתן לראות גם בסעיף 3.2 להסכם השכירות, בו נכתב כי קיימים או עשויים להיות במתחם בתי עסק נוספים, והמשכיר יהיה רשאי לעשות כראות עיניו ולפי שיקול דעתו הבלעדי בכל הנוגע לעסקים ולשירותים אחרים הנמצאים במתחם, אך למעט עסקים שעסוקם כמטרת השכירות הקבועה. לפיכך, ברור לכל כי דור אלון התחייבה שלא לפגוע באינטרסים של החברה המשותפת ולא להכניס למתחם גורם נוסף אשר יכול להוות תחרות לנתבעת ולפגוע ברווחיותה. קל וחומר לפעול באופן יזום לפגיעה בחברה המשותפת בדרך של דרישת ביטול ההסכם.
83. ביום 14.4.2022 העיד בפני מר גלטשטיין אשר טען כי לאורך 17 שנים הייתה הרמוניה מוחלטת בין הצדדים, ובוקר אחד, לאחר החלפת הבעלים בדור אלון, מערכת היחסים כולה שינתה פניה:
"... אבל העובדה הפשוטה היא, שיום אחרי שנכנס בעלים חדש לחברה, פתאום, אחרי 17 שנה של הרמוניה מוחלטת, אנחנו מתחילים לקבל תביעות, עוצרים חלוקת רווחים וכהנה וכהנה ולכן ברור לגמרי מה קורה. מה עוד שאני אומר במפורש שאני נכנסתי למיטה עם שותף אחד, ובוקר אחד, בשלהי 2016, אני מתעורר עם שותף חדש, ולאט לאט אני מתחיל לקרוא ואני מבין שזה דפוס קבוע אצלו, להיפרע משותפים..."