בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 55736-02-21 דרך ארץ הייווייז (1997) בע"מ ואח' נ' אלון אינטרייד בתי קפה בע"מ
לפני כבוד השופטת טל פישמן לוי
התובעות:
1. דרך ארץ הייווייז (1997) בע"מ
2. אלון דלק ניהול ותפעול רשתות (1999) בע"מ
נגד
הנתבעות: 1. אלון אינטרייד בתי קפה בע"מ
2. אינטרייד ג.ג. בע"מ
פסק דין
פתח דבר
ארבע תחנות דלק מרכזיות על כביש 6 לצדן ארבעה בתי קפה, וזכיינית אחת מטעם המדינה להפעלת כביש 6. האם זכאיות הזכיינית וחברת אלון דלק, לסעד הפינוי של ארבעת בתי הקפה כמבוקש על ידן בהליך זה, כאשר הסתמכותן העיקרית הינה על סעיף בהסכם, הקובע כי ניתן להורות על פינוי "מכל סיבה שהיא"? ההכרעה בפסק דין זה מגלמת בתוכה דיון בדבר מערכת היחסים הראויה בין ערכי ההגינות, המוסר והיושר, לבין ערכים רצויים והכרחיים בפרשנות חוזה, לרבות הצורך ביציבות ובוודאות בהתקשרות בין צדדים לחוזה והיכולת להסתמך על הסכם ולעצבו כראות עייני הצדדים. ברקע הדברים קיימת חשיבות לזהות ולמאפייני הצדדים.
בתוך כך, עולות שאלות באשר לעליונות מי מהערכים הללו בנסיבות התביעה - האם היעדרו של תום לב יכול לגבור על הפרשנות המילולית של החוזה הכתוב, עד כדי גריעת הסעד מן הצד המבקש את ביטולו של ההסכם? האם השאיפה למקסם רווחים בחוזים מסחריים יכולה להכשיר מהלכים המנוגדים ליושר? האם יש לפרש את החוזה ככתבו וכלשונו גם במחיר בו החוטא יוצא נשכר? אלו הן חלק מהשאלות אשר צפויות להתברר בפסק הדין שלפנינו.
רקע עובדתי
1. בפניי תביעה לפינוי מושכר שעניינה דרישת התובעות להורות על סיומם של הסכמי השכירות אשר נחתמו בין הצדדים, באופן בו הנתבעות תחויבנה לפנות את המושכרים. המושכרים מושא התביעה הם 4 מבנים מסחריים ומבנים סמוכים נוספים המיועדים להפעלת עסק מסוג בית קפה "סי קפה", הממוקמים במתחמי תחנות הדלק "אלון" לאורך כביש 6 כמפורט להלן:
א. מבנים מסחריים במתחם תחנות הדלק מגל מערבי ומגל מזרחי הידועים כחלק מחלקה 46 בגוש 7912 וחלק מחלקה 15-16 בגוש 8920 בתכנית תמ"א א/3/16 בשטחי המועצה האזורית מנשה.
ב. מבנים מסחריים במתחם תחנות הדלק נען מזרחי ונען מערבי הידועים כחלק מחלקה 13,21,22,25,26,48 בגוש 3723 וחלק מחלקה 1-5,8-10,13-16,19,21,23-25,27-29,31,39 בגוש 3724 וחלק מגוש 4396 בשטחי המועצה האזורית גזר, והכל בהתאם לתשריטים אשר צורפו להסכמי השכירות (להלן: "המושכר/ים" או "הנכס").
2. התובעת 1 היא חברה פרטית המחזיקה בזיכיון שהוענק לה מטעם מדינת ישראל לשם תכנון, בניה והפעלה של כביש 6 (להלן: "דרך ארץ" או "תובעת 1").
3. התובעת 2 היא חברת אלון דלק ניהול ותפעול רשתות (1999) בע"מ, והיא אשר מפעילה, בין היתר, 4 תחנות דלק ושטחים מסחריים בתחנות הדלק בכביש 6, מכוח הסכם הפעלה שנחתם בינה לבין התובעת 1 (להלן: "דור אלון" או "תובעת 2") .
4. הנתבעת 1 היא חברת אלון אינטרייד בתי קפה בע"מ, אשר הוקמה על מנת להפעיל ולהקים בתי קפה במתחמי תחנות הדלק שבכביש 6 (להלן: "נתבעת 1" או "שוכרת" או "בית הקפה"). החברה נמצאת בבעלות משותפת (50-50) של חברת אינטרייד ג.ג. בע"מ ושל דור אלון.
5. המגנה הנגזרת היא חברת אינטרייד ג.ג. בע"מ העוסקת מזה כ-30 שנים ביבוא מותג הקפה האיטלקי "סגה פרדו" ובהסעדה (להלן: "הנתבעת 2" או "אינטרייד"). מעתה ואילך, ולשם הנוחות, אקרא למגנה הנגזרת כאמור "נתבעת 2" ולא "המגנה הנגזרת".
6. ביום 18.11.2020 נשלח מכתב מטעם דרך ארץ המורה לדור אלון לפנות את הנתבעת מהמושכרים. בהמשך לכך, ביום 6.12.2020 נשלח מכתב מטעם דור אלון לנתבעת, לפיו עליה לפנות את המושכרים תוך 30 ימים, בהתאם לדרישת דרך ארץ.
7. בבסיס דרישת התובעות לפינוי עומד סעיף 22.2.4 לחוזה השכירות בין דור אלון לנתבעת, בסעיף זה אדון באריכות בהמשך. כבר בפתח הדברים אציין, כי אין מחלוקת שלדרישת הפינוי לא קדמה טענה להפרה של השוכרת כלפי דור אלון או כלפי דרך ארץ. עיקר המחלוקת בין הצדדים נעוצה בפרשנות חוזה השכירות בין המשכירה לשוכרת, ובשאלת חוקיות דרישת הפינוי.
8. הליך זה נפתח בראשיתו כתביעה לפינוי מושכר במסגרת סדר דין מהיר. הנתבעות טענו שהמחלוקת בין הצדדים צריכה להתברר בסדר דין רגיל, בין היתר לאור מורכבות הטענות שהועלו ובשים לב להשלכות כבדות המשקל של קבלת התביעה. טענה זו התקבלה והוריתי על שינוי סיווג ההליך.
ההסכמים הרלוונטיים לענייננו
9. ביום 16.2.1998 נחתם הסכם זיכיון בין ממשלת ישראל לבין דרך ארץ הייווייז (1997) בע"מ, לאחר שהאחרונה זכתה במכרז להקמת כביש חוצה ישראל, הוא כביש 6 (להלן: "הסכם הזיכיון").
10. ביום 3.6.1998 נחתם הסכם מייסדים בין דור אלון לבין אינטרייד, שבבסיסו רצון הצדדים לשתף פעולה לשם הקמת רשת בתי קפה מסוג אספרסו בר באמצעות חברה משותפת (להלן: "הסכם המייסדים").
11. ביום 28.10.1999 נחתם הסכם הפעלה בין דרך ארץ לדור אלון, בו סוכם על הפעלת 2 מתחמי תחנות דלק בכל כיוון של כביש 6, כלומר 4 מתחמים בסך הכל (להלן: "הסכם ההפעלה").
12. ביום 15.4.2004 התקשרו דור אלון והנתבעת 1 ב-4 הסכמי שכירות במסגרתם שכרה הנתבעת ארבעה מבנים מסחריים בתחנות הדלק בכביש 6 לשם הקמה והפעלה של בית הקפה. בהמשך לכך, נחתמו ביום 29.3.2009 ארבע תוספות להסכם השכירות (להלן: "הסכם השכירות").
13. לשם הנוחות, ומפאת חשיבותם, אציג כבר בשלב זה את סעיפי הסכם השכירות אשר ניצבים בליבת המחלוקת, ולאורך פסק הדין אדון וארחיב על אודותיהם.
סעיף 4.9 להסכם השכירות :
" השוכר מצהיר כי ידוע לו כי הסכם זה יתכן ויבוא לידי סיום כתוצאה מדרישת בעלי המקרקעין (מדינת ישראל) או מקבל הזכיון (חברת "דרך ארץ") לסיים את הסכם ההפעלה, וזאת, מכל סיבה שהיא ומבלי שיהא עליהם לנמק החלטתם, אך במקרה זה יעשה המשכיר כמיטב יכולתו למנוע את הדרישה לסיום הסכם ההפעלה לרבות הסכם זה. באם לא יעלה הדבר בידי המשכיר לא תהיה לשוכר כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה, בגין כך כלפי המדינה ו/או דרך ארץ ו/או המשכיר."
סעיף 22.2.4 להסכם השכירות (תחת סעיף 22 שכותרתו "ביטול ההסכם"):
"אם דרך ארץ יורה למשכיר להביא את ההסכם לסיומו מכל סיבה שהיא."
תמצית טענות הצדדים
עיקרי טענות התובעות
14. התובעות טוענות כי בהסכמי השכירות בין דור אלון לבין הנתבעת נקבעו הוראות בדבר מעמדה של דרך ארץ כך שרשאית היא להורות על סיומם של הסכמי השכירות, מכל סיבה שהיא. במהלך השנה האחרונה פעלה דרך ארץ לשיפור התנאים המסחריים בתחנות הדלק ובמתחמים. כחלק מצעד זה, ביקשה היא לשפר את תנאי השכירות ולעשות שימוש בזכויותיה בהתאם להסכמים, ודרשה מדור אלון לפנות את המושכרים. משלא נענתה דרישה זו הוגשה תביעת הפינוי.
15. התובעות מבססות תביעתן על סעיף 22.2.4 להסכמי השכירות בין הנתבעת לדור אלון, וטוענות שמשמעות סעיף הביטול בהסכמי השכירות הוא מתן זכות לדרך ארץ להביא את השכירות לכדי סיום מכל סיבה שהיא. לא ניתן לחלוק על משמעותה הלשונית של התיבה "מכל סיבה שהיא", ויש להעניק משקל מכריע ללשון ההסכם לצורך קביעת אומד דעת הצדדים. התובעות עומדות על כך שלא ניתן לקרוא לתוך ההסכם את מה שלא כתוב בו מפורשות, לרבות העלאת טענות שאינן מתיישבות עם הסכם השכירות או מתן פרשנות מנוגדת המתבססת על נסיבות חיצוניות. עוד מציינות התובעות, כי אין מקום לשמוע טענות בעל פה המופנות כנגד מסמך בכתב. יש להעניק עליונות ללשון הכתובה ובכך לקבל את הפרשנות המוצעת על ידן ולדחות את הפרשנות המוצעת על ידי הנתבעת לפיה הפעלת סעיף הביטול אפשרית רק מקום בו דרך ארץ תביא גם את הסכם ההפעלה לסיומו. הפרשנות אשר הנתבעת מעניקה לסעיף הביטול היא פרשנות מרחיקת לכת שאינה נכונה ואף אינה אכיפה משפטית. סעיף הביטול אינו מתייחס להסכם ההפעלה ומשמעותו המילולית הפוכה לחלוטין מזו הנטענת על ידי הנתבעת.
16. התובעות טוענות שאין קשר בין סעיף 4.9 להסכם השכירות (המדבר על הסכם ההפעלה) לבין סעיף 22.2.4 (המדבר על הסכם השכירות) וכי מדובר בתרגיל פרשני. לכל אורכו של הסכם השכירות נעשה שימוש במונחים "הסכם זה" או "ההסכם" ביחס להסכם השכירות, וכאשר ביקשו הצדדים להתייחס להסכם ההפעלה עשו זאת תוך שימוש במונח "הסכם ההפעלה". הניסיון לקשור בין ההסכמים ולהציג זאת כאילו נדרש ביטול של הסכם ההפעלה לשם ביטול של הסכם השכירות הוא שגוי ומנותק מהמציאות.
17. מוסיפות התובעות ושוללות את טענת הנתבעת לפיה נדרשת הפרה יסודית לשם ביטול ההסכם. לעמדת התובעות, סעיף הביטול אינו מתנה את זכותה של דרך ארץ לסיום השכירות בקיומה של
18. עוד מעלות התובעות, כי זכותה של דרך ארץ מעוגנת היטב וברורה לאור האינטרסים שלה כבעלת הזכויות במושכרים והנהנית מהכנסותיהם, וכי היא המוטב בהסכם השכירות, כלומר מדובר בהסכם לטובתה של דרך ארץ. דרך ארץ סבורה שהכנסות המושכרים אינן מספקות ולאורך שנים הנתבעת משלמת דמי שכירות נמוכים מכפי שניתן לקבל. התובעות מחדדות, כי דרך ארץ היא בעלת הזכויות וכי יש לה אינטרס עסקי ברור למיקסום הרווחים. במטרה להשיא את הכנסותיה דרשה להביא את ההסכם עם הנתבעת לסיומו, ולנהל הליך תחרותי לבחירת שוכרת אחרת, והכל משיקול כלכלי לגיטימי. מוסיפות התובעות ומציינות כי נוכח זכויותיה, מעמדה ורצונותיה של דרך ארץ, היא ביקשה לשמר לעצמה, באמצעות סעיף הביטול, את הזכות להחליף את הנתבעת בשוכרת אחרת שתהיה ראויה ומספקת לדעתה.
19. התובעות שוללות מכל וכל את טיעוניה של הנתבעת באשר ל"קנוניה" לחיסולה של הנתבעת והן מכחישות בתוקף את הניסיון להציג את דרך ארץ כמי שנגררה אחרי דור אלון למהלך זה. התובעות מציינות כי לנתבעת אין כל ראיה באשר למזימה הנטענת על ידה וכי דור אלון נאלצה להביא אף היא לשיפור בתמורה שהיא משלמת לדרך ארץ.
20. באשר לטענות בדבר משכו של הסכם השכירות ואופציות הארכה, התובעות טוענות כי ניתנה אופציה הניתנת למימוש פעם אחת בלבד, וכי מימוש האופציות הנוספות כפופות לסיכום התנאים המסחריים בין הצדדים מראש ובכתב. אין להעלות על הדעת שצדדים ישכירו נכס ייחודי כמו המושכר בענייננו לתקופה בלתי מוגבלת בזמן בתנאים שנקבעו מראש, ואין זה סביר לקבוע התחייבות חד צדדית שתכבול אותם למשך שנים רבות, כאשר הפרויקט היה עוד בחיתוליו.
21. בסיום סיכומיהן מעלות התובעות את מימוש זכות הביטול בראי חובת תום הלב. התובעות עומדות על כך שהעמידה על זכות חוזית אינה מלמדת על חוסר תום לב וכי מידת ההתערבות של בית המשפט מכוח עקרון תום הלב צריכה להיות שמורה למקרים חריגים ויוצאי דופן בלבד.
עיקרי טענות הנתבעות
22. בפתח הדברים מציינת הנתבעת 1 כי היא שוכרת מדור אלון את בתי הקפה מזה כ-18 שנים תוך הגדלה ניכרת של הכנסותיהם ודמי השכירות המשולמים בגינם. מעל שני עשורים פעלו הנתבעת ודור אלון יחד לשביעות רצון הצדדים כולם, כאשר התנהלותה הפסולה והצעדים הברוטליים בהם נקטה דור אלון החלו רק בעקבות החלפת השליטה בדור אלון וכניסתו של בעל שליטה חדש לתמונה.
23. הנתבעות טוענות כי לצורך הגשת התביעה רתמה דור אלון את דרך ארץ ועתה שתי החברות פועלות יחדיו לחיסולה של הנתבעת. כל אחת מן השתיים פועלות בהתאם לאינטרסים שלה - דור אלון עקב רצונה לחלוק לבדה ברווחי המושכרים, ודרך ארץ מסייעת לה לשם קבלת דמי שכירות מוגדלים שאינה זכאית לקבל, והכל תוך הסכמה יסודית שדור אלון תישאר במושכרים.
24. מדובר בניסיון להתנער ממערכת היחסים ארוכות השנים ובכך לפגוע אנושות הן בנתבעת 1 והן בנתבעת 2. החלטת דור אלון נעשתה בדרך שאינה עניינית ומקורה בתאוות בצע ורצון להשתלט על הכנסות המושכרים עם חילופי השליטה בדור אלון. אין המדובר בהחלטה שמקורה באינטרסים של דרך ארץ כפי שטענו התובעות, אלא דור אלון הייתה הגורם שיזם את המהלך, בניגוד מוחלט להתחייבויותיה. ההחלטה להתנער מהסכם השכירות התקבלה הגם שהמועד לסיומם הוא בשנת 2024 לכל המוקדם, והגם שהנתבעת לא הפרה את התחייבויותיה כלפי התובעות, כך שלא קמה לתובעות עילת פינוי. הנתבעות מחדדות ומדגישות כי דור אלון היא העומדת מאחורי דרישת הפינוי לאור התועלת הכלכלית אשר צפויה לצמוח לה מכך. ידה של דור אלון הייתה היד אשר "משכה בחוטים" וכחלק ממכלול מהלכיה הפסולים וחסרי תום הלב לסילוקה של הנתבעת, לא בחלה בשום אמצעי ואף גייסה את דרך ארץ למאבק. דרך ארץ מצדה לא היססה להירתם לניסיון הפינוי.
25. דור אלון לא עשתה דבר על מנת לשמור על הנתבעת ויתרה מכך, אף הוסיפה והתחייבה לסייע בפינוי השוכרת בהתאם לדרישת הזכיין.
26. הנתבעות עומדות על כך שסעיף הביטול עליו מושתתת התביעה לא מאפשר ביטול פרטני של ההסכמים, אלא רק כזה הנלווה לביטול הסכם ההפעלה. כל פרשנות אחרת היא פרשנות שמנוגדת ללשון הסעיף ולאומד דעת הצדדים. פרשנות התובעות להסכמים היא פרשנות שגויה ומגמתית ולא קמה להן הזכות להורות על פינוי המושכרים. לעמדת הנתבעות, "ההסכם" בו עוסק סעיף 22.2.4 הוא הסכם ההפעלה שנחתם בין התובעות ולא הסכמי השכירות. סעיף זה, יחול רק במקרה בו דרך ארץ תורה לדור אלון להביא את הסכם ההפעלה לכדי סיומו ותינתן הוראה לגבי פינוי כולל של המתחמים. משעה שלא ניתנה הוראת פינוי שכזו- אין יסוד לתביעת הפינוי. בהמשך לכך, יש לקבל את הפרשנות לפיה סעיף 22.2.4 הוא סעיף משלים לסעיף 4.9, המתייחס למקרה בו דרך ארץ תודיע על סיום הסכם ההפעלה מכל סיבה שהיא, שאז על דור אלון יהיה לפעול למנוע את פינויה ופינוי הנתבעת יחד עמה.
27. הנתבעות מעלות כי הפרשנות המוצעת על ידי התובעות מתעלמת מקיומו של הסעיף הראשי 22.2 הקובע כי הזכות הקבועה בסעיף 22.2.4 קמה רק בקרות הפרה יסודית של ההסכמים, ואילו במקרה זה אין הפרה. אין מחלוקת שהנתבעת שילמה את דמי השכירות במלואם ובמועדם.
28. הנתבעות מציינות כי התחייבותה של דור אלון כלפי הנתבעת מעוגנת בהסכם ההקמה של הנתבעת ובהסכמי השכירות, שם נקבע כי כל עוד מפעילה דור אלון את תחנות הדלק בכביש 6 מכוח ההסכם שבינה לבין דרך ארץ, הרי שהפעלת בתי הקפה תיעשה באמצעות הנתבעת בלבד. עוד מוסיפות הנתבעות, כי היה על דור אלון לפעול כמיטב יכולתה לשילוב בתי הקפה ולמען הצלחת הפעילות המשותפת. דור אלון הפרה ורמסה את התחייבויותיה ברגל גסה.
29. בכובעה כבעלת שליטה בנתבעת, לא רק שלא הרחיקה עצמה דור אלון מענייני התביעה שהיא עצמה הגישה נגד הנתבעת לאור ניגוד העניינים בו היא נמצאת, אלא למרבה האבסורד דרשה לקבוע האם תינתן לנתבעת הזכות להתגונן מפניה. בנוסף, עורכי הדין אשר מייצגים את דור אלון הם אלו אשר ניסחו עבור דרך ארץ את כתב התביעה.
30. הנתבעות מדגישות את חוסר תום הלב של התובעות בדחיית הצעות מרחיקות לכת שניתנו על ידי הנתבעת לשינוי מהותי של תנאי השכירות. חוסר תום הלב המשווע אף בא לידי ביטוי בהודעת הפינוי שניתנה לנתבעת, אשר נטען שנועדה לשם פתיחה במשא ומתן, כאשר מעל ראש הנתבעת מתנוסס איום הפינוי. המשא ומתן התנהל בחוסר תום לב ללא כל כוונה לשנות את ההחלטה, ורק על מנת לנסות להכשיר את הפינוי הצפוי.
31. הנתבעות מדגישות את היעדר הידיעה של דרך ארץ על אודות הנתונים הכלכליים סביב שכירות המושכרים וטוענות שהדרישה לפינוי המושכרים אשר מניבים מיליוני שקלים מדי שנה בתואנה לאי רווחיות- לא התבססה על נייר עבודה כלשהו. ההכנסות הוכפלו בשנים האחרונות, בין השאר הודות להשקעה נכבדת של מיליוני שקלים לאורך שנות השכירות. הניסיון של התובעות להציג את דרישת הפינוי ככזאת שנשלחה כדי להגדיל את ההכנסות משוללת כל יסוד, שכן דרך ארץ מעולם לא בחנה מול הנתבעת את האפשרות להגדיל את הכנסות הסניפים, והדבר מטיל צל כבד על טיעוניה הנוכחיים.
32. הנתבעת נדרשה לפנות את המושכרים תוך 30 ימים, עוד בטרם נערך מכרז ובטרם נערכה התקשרות עם מפעיל חלופי, כך שברור שהפינוי המיידי המבוקש לא יביא לשיפור בהכנסות אלא דווקא לירידה דרסטית. עוד נטען, כי לא קיימת כל הפרה של ההסכמים וכי ביטול הסכם השכירות נעשה שלא כדין ובניגוד לכוונת הצדדים, תוך ניסיון לעקוף את הליך הבוררות שמתנהל בין הצדדים.
33. הנתבעות שוללות את טענות התובעת בדבר תחרות חופשית וניסיון להשיא רווחים, ומפנות לזכות הסירוב הקנויה לדור אלון – דהיינו מתן אפשרות לזכות במכרז ככל שתציע הצעה הגבוהה ב-1% מההצעה הטובה ביותר שהוצעה. אין מדובר בהליך התמחרות אמיתי אלא בהליך שנועד להבטיח את הפיכת דור אלון למפעילה בלעדית של המושכרים.