בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 55736-02-21 דרך ארץ הייווייז (1997) בע"מ ואח' נ' אלון אינטרייד בתי קפה בע"מ
לפני כבוד השופטת טל פישמן לוי
התובעות:
1. דרך ארץ הייווייז (1997) בע"מ
2. אלון דלק ניהול ותפעול רשתות (1999) בע"מ
נגד
הנתבעות: 1. אלון אינטרייד בתי קפה בע"מ
2. אינטרייד ג.ג. בע"מ
פסק דין
פתח דבר
ארבע תחנות דלק מרכזיות על כביש 6 לצדן ארבעה בתי קפה, וזכיינית אחת מטעם המדינה להפעלת כביש 6. האם זכאיות הזכיינית וחברת אלון דלק, לסעד הפינוי של ארבעת בתי הקפה כמבוקש על ידן בהליך זה, כאשר הסתמכותן העיקרית הינה על סעיף בהסכם, הקובע כי ניתן להורות על פינוי "מכל סיבה שהיא"? ההכרעה בפסק דין זה מגלמת בתוכה דיון בדבר מערכת היחסים הראויה בין ערכי ההגינות, המוסר והיושר, לבין ערכים רצויים והכרחיים בפרשנות חוזה, לרבות הצורך ביציבות ובוודאות בהתקשרות בין צדדים לחוזה והיכולת להסתמך על הסכם ולעצבו כראות עייני הצדדים. ברקע הדברים קיימת חשיבות לזהות ולמאפייני הצדדים.
בתוך כך, עולות שאלות באשר לעליונות מי מהערכים הללו בנסיבות התביעה - האם היעדרו של תום לב יכול לגבור על הפרשנות המילולית של החוזה הכתוב, עד כדי גריעת הסעד מן הצד המבקש את ביטולו של ההסכם? האם השאיפה למקסם רווחים בחוזים מסחריים יכולה להכשיר מהלכים המנוגדים ליושר? האם יש לפרש את החוזה ככתבו וכלשונו גם במחיר בו החוטא יוצא נשכר? אלו הן חלק מהשאלות אשר צפויות להתברר בפסק הדין שלפנינו.
רקע עובדתי
1. בפניי תביעה לפינוי מושכר שעניינה דרישת התובעות להורות על סיומם של הסכמי השכירות אשר נחתמו בין הצדדים, באופן בו הנתבעות תחויבנה לפנות את המושכרים. המושכרים מושא התביעה הם 4 מבנים מסחריים ומבנים סמוכים נוספים המיועדים להפעלת עסק מסוג בית קפה "סי קפה", הממוקמים במתחמי תחנות הדלק "אלון" לאורך כביש 6 כמפורט להלן:
א. מבנים מסחריים במתחם תחנות הדלק מגל מערבי ומגל מזרחי הידועים כחלק מחלקה 46 בגוש 7912 וחלק מחלקה 15-16 בגוש 8920 בתכנית תמ"א א/3/16 בשטחי המועצה האזורית מנשה.
ב. מבנים מסחריים במתחם תחנות הדלק נען מזרחי ונען מערבי הידועים כחלק מחלקה 13,21,22,25,26,48 בגוש 3723 וחלק מחלקה 1-5,8-10,13-16,19,21,23-25,27-29,31,39 בגוש 3724 וחלק מגוש 4396 בשטחי המועצה האזורית גזר, והכל בהתאם לתשריטים אשר צורפו להסכמי השכירות (להלן: "המושכר/ים" או "הנכס").
2. התובעת 1 היא חברה פרטית המחזיקה בזיכיון שהוענק לה מטעם מדינת ישראל לשם תכנון, בניה והפעלה של כביש 6 (להלן: "דרך ארץ" או "תובעת 1").
3. התובעת 2 היא חברת אלון דלק ניהול ותפעול רשתות (1999) בע"מ, והיא אשר מפעילה, בין היתר, 4 תחנות דלק ושטחים מסחריים בתחנות הדלק בכביש 6, מכוח הסכם הפעלה שנחתם בינה לבין התובעת 1 (להלן: "דור אלון" או "תובעת 2") .
4. הנתבעת 1 היא חברת אלון אינטרייד בתי קפה בע"מ, אשר הוקמה על מנת להפעיל ולהקים בתי קפה במתחמי תחנות הדלק שבכביש 6 (להלן: "נתבעת 1" או "שוכרת" או "בית הקפה"). החברה נמצאת בבעלות משותפת (50-50) של חברת אינטרייד ג.ג. בע"מ ושל דור אלון.
5. המגנה הנגזרת היא חברת אינטרייד ג.ג. בע"מ העוסקת מזה כ-30 שנים ביבוא מותג הקפה האיטלקי "סגה פרדו" ובהסעדה (להלן: "הנתבעת 2" או "אינטרייד"). מעתה ואילך, ולשם הנוחות, אקרא למגנה הנגזרת כאמור "נתבעת 2" ולא "המגנה הנגזרת".
6. ביום 18.11.2020 נשלח מכתב מטעם דרך ארץ המורה לדור אלון לפנות את הנתבעת מהמושכרים. בהמשך לכך, ביום 6.12.2020 נשלח מכתב מטעם דור אלון לנתבעת, לפיו עליה לפנות את המושכרים תוך 30 ימים, בהתאם לדרישת דרך ארץ.
7. בבסיס דרישת התובעות לפינוי עומד סעיף 22.2.4 לחוזה השכירות בין דור אלון לנתבעת, בסעיף זה אדון באריכות בהמשך. כבר בפתח הדברים אציין, כי אין מחלוקת שלדרישת הפינוי לא קדמה טענה להפרה של השוכרת כלפי דור אלון או כלפי דרך ארץ. עיקר המחלוקת בין הצדדים נעוצה בפרשנות חוזה השכירות בין המשכירה לשוכרת, ובשאלת חוקיות דרישת הפינוי.
8. הליך זה נפתח בראשיתו כתביעה לפינוי מושכר במסגרת סדר דין מהיר. הנתבעות טענו שהמחלוקת בין הצדדים צריכה להתברר בסדר דין רגיל, בין היתר לאור מורכבות הטענות שהועלו ובשים לב להשלכות כבדות המשקל של קבלת התביעה. טענה זו התקבלה והוריתי על שינוי סיווג ההליך.
ההסכמים הרלוונטיים לענייננו
9. ביום 16.2.1998 נחתם הסכם זיכיון בין ממשלת ישראל לבין דרך ארץ הייווייז (1997) בע"מ, לאחר שהאחרונה זכתה במכרז להקמת כביש חוצה ישראל, הוא כביש 6 (להלן: "הסכם הזיכיון").
10. ביום 3.6.1998 נחתם הסכם מייסדים בין דור אלון לבין אינטרייד, שבבסיסו רצון הצדדים לשתף פעולה לשם הקמת רשת בתי קפה מסוג אספרסו בר באמצעות חברה משותפת (להלן: "הסכם המייסדים").
11. ביום 28.10.1999 נחתם הסכם הפעלה בין דרך ארץ לדור אלון, בו סוכם על הפעלת 2 מתחמי תחנות דלק בכל כיוון של כביש 6, כלומר 4 מתחמים בסך הכל (להלן: "הסכם ההפעלה").
12. ביום 15.4.2004 התקשרו דור אלון והנתבעת 1 ב-4 הסכמי שכירות במסגרתם שכרה הנתבעת ארבעה מבנים מסחריים בתחנות הדלק בכביש 6 לשם הקמה והפעלה של בית הקפה. בהמשך לכך, נחתמו ביום 29.3.2009 ארבע תוספות להסכם השכירות (להלן: "הסכם השכירות").
13. לשם הנוחות, ומפאת חשיבותם, אציג כבר בשלב זה את סעיפי הסכם השכירות אשר ניצבים בליבת המחלוקת, ולאורך פסק הדין אדון וארחיב על אודותיהם.
סעיף 4.9 להסכם השכירות :
" השוכר מצהיר כי ידוע לו כי הסכם זה יתכן ויבוא לידי סיום כתוצאה מדרישת בעלי המקרקעין (מדינת ישראל) או מקבל הזכיון (חברת "דרך ארץ") לסיים את הסכם ההפעלה, וזאת, מכל סיבה שהיא ומבלי שיהא עליהם לנמק החלטתם, אך במקרה זה יעשה המשכיר כמיטב יכולתו למנוע את הדרישה לסיום הסכם ההפעלה לרבות הסכם זה. באם לא יעלה הדבר בידי המשכיר לא תהיה לשוכר כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה, בגין כך כלפי המדינה ו/או דרך ארץ ו/או המשכיר."