סעיף 22.2.4 להסכם השכירות (תחת סעיף 22 שכותרתו "ביטול ההסכם"):
"אם דרך ארץ יורה למשכיר להביא את ההסכם לסיומו מכל סיבה שהיא."
תמצית טענות הצדדים
עיקרי טענות התובעות
14. התובעות טוענות כי בהסכמי השכירות בין דור אלון לבין הנתבעת נקבעו הוראות בדבר מעמדה של דרך ארץ כך שרשאית היא להורות על סיומם של הסכמי השכירות, מכל סיבה שהיא. במהלך השנה האחרונה פעלה דרך ארץ לשיפור התנאים המסחריים בתחנות הדלק ובמתחמים. כחלק מצעד זה, ביקשה היא לשפר את תנאי השכירות ולעשות שימוש בזכויותיה בהתאם להסכמים, ודרשה מדור אלון לפנות את המושכרים. משלא נענתה דרישה זו הוגשה תביעת הפינוי.
15. התובעות מבססות תביעתן על סעיף 22.2.4 להסכמי השכירות בין הנתבעת לדור אלון, וטוענות שמשמעות סעיף הביטול בהסכמי השכירות הוא מתן זכות לדרך ארץ להביא את השכירות לכדי סיום מכל סיבה שהיא. לא ניתן לחלוק על משמעותה הלשונית של התיבה "מכל סיבה שהיא", ויש להעניק משקל מכריע ללשון ההסכם לצורך קביעת אומד דעת הצדדים. התובעות עומדות על כך שלא ניתן לקרוא לתוך ההסכם את מה שלא כתוב בו מפורשות, לרבות העלאת טענות שאינן מתיישבות עם הסכם השכירות או מתן פרשנות מנוגדת המתבססת על נסיבות חיצוניות. עוד מציינות התובעות, כי אין מקום לשמוע טענות בעל פה המופנות כנגד מסמך בכתב. יש להעניק עליונות ללשון הכתובה ובכך לקבל את הפרשנות המוצעת על ידן ולדחות את הפרשנות המוצעת על ידי הנתבעת לפיה הפעלת סעיף הביטול אפשרית רק מקום בו דרך ארץ תביא גם את הסכם ההפעלה לסיומו. הפרשנות אשר הנתבעת מעניקה לסעיף הביטול היא פרשנות מרחיקת לכת שאינה נכונה ואף אינה אכיפה משפטית. סעיף הביטול אינו מתייחס להסכם ההפעלה ומשמעותו המילולית הפוכה לחלוטין מזו הנטענת על ידי הנתבעת.
16. התובעות טוענות שאין קשר בין סעיף 4.9 להסכם השכירות (המדבר על הסכם ההפעלה) לבין סעיף 22.2.4 (המדבר על הסכם השכירות) וכי מדובר בתרגיל פרשני. לכל אורכו של הסכם השכירות נעשה שימוש במונחים "הסכם זה" או "ההסכם" ביחס להסכם השכירות, וכאשר ביקשו הצדדים להתייחס להסכם ההפעלה עשו זאת תוך שימוש במונח "הסכם ההפעלה". הניסיון לקשור בין ההסכמים ולהציג זאת כאילו נדרש ביטול של הסכם ההפעלה לשם ביטול של הסכם השכירות הוא שגוי ומנותק מהמציאות.
17. מוסיפות התובעות ושוללות את טענת הנתבעת לפיה נדרשת הפרה יסודית לשם ביטול ההסכם. לעמדת התובעות, סעיף הביטול אינו מתנה את זכותה של דרך ארץ לסיום השכירות בקיומה של
18. עוד מעלות התובעות, כי זכותה של דרך ארץ מעוגנת היטב וברורה לאור האינטרסים שלה כבעלת הזכויות במושכרים והנהנית מהכנסותיהם, וכי היא המוטב בהסכם השכירות, כלומר מדובר בהסכם לטובתה של דרך ארץ. דרך ארץ סבורה שהכנסות המושכרים אינן מספקות ולאורך שנים הנתבעת משלמת דמי שכירות נמוכים מכפי שניתן לקבל. התובעות מחדדות, כי דרך ארץ היא בעלת הזכויות וכי יש לה אינטרס עסקי ברור למיקסום הרווחים. במטרה להשיא את הכנסותיה דרשה להביא את ההסכם עם הנתבעת לסיומו, ולנהל הליך תחרותי לבחירת שוכרת אחרת, והכל משיקול כלכלי לגיטימי. מוסיפות התובעות ומציינות כי נוכח זכויותיה, מעמדה ורצונותיה של דרך ארץ, היא ביקשה לשמר לעצמה, באמצעות סעיף הביטול, את הזכות להחליף את הנתבעת בשוכרת אחרת שתהיה ראויה ומספקת לדעתה.
19. התובעות שוללות מכל וכל את טיעוניה של הנתבעת באשר ל"קנוניה" לחיסולה של הנתבעת והן מכחישות בתוקף את הניסיון להציג את דרך ארץ כמי שנגררה אחרי דור אלון למהלך זה. התובעות מציינות כי לנתבעת אין כל ראיה באשר למזימה הנטענת על ידה וכי דור אלון נאלצה להביא אף היא לשיפור בתמורה שהיא משלמת לדרך ארץ.
20. באשר לטענות בדבר משכו של הסכם השכירות ואופציות הארכה, התובעות טוענות כי ניתנה אופציה הניתנת למימוש פעם אחת בלבד, וכי מימוש האופציות הנוספות כפופות לסיכום התנאים המסחריים בין הצדדים מראש ובכתב. אין להעלות על הדעת שצדדים ישכירו נכס ייחודי כמו המושכר בענייננו לתקופה בלתי מוגבלת בזמן בתנאים שנקבעו מראש, ואין זה סביר לקבוע התחייבות חד צדדית שתכבול אותם למשך שנים רבות, כאשר הפרויקט היה עוד בחיתוליו.
21. בסיום סיכומיהן מעלות התובעות את מימוש זכות הביטול בראי חובת תום הלב. התובעות עומדות על כך שהעמידה על זכות חוזית אינה מלמדת על חוסר תום לב וכי מידת ההתערבות של בית המשפט מכוח עקרון תום הלב צריכה להיות שמורה למקרים חריגים ויוצאי דופן בלבד.
עיקרי טענות הנתבעות
22. בפתח הדברים מציינת הנתבעת 1 כי היא שוכרת מדור אלון את בתי הקפה מזה כ-18 שנים תוך הגדלה ניכרת של הכנסותיהם ודמי השכירות המשולמים בגינם. מעל שני עשורים פעלו הנתבעת ודור אלון יחד לשביעות רצון הצדדים כולם, כאשר התנהלותה הפסולה והצעדים הברוטליים בהם נקטה דור אלון החלו רק בעקבות החלפת השליטה בדור אלון וכניסתו של בעל שליטה חדש לתמונה.
23. הנתבעות טוענות כי לצורך הגשת התביעה רתמה דור אלון את דרך ארץ ועתה שתי החברות פועלות יחדיו לחיסולה של הנתבעת. כל אחת מן השתיים פועלות בהתאם לאינטרסים שלה - דור אלון עקב רצונה לחלוק לבדה ברווחי המושכרים, ודרך ארץ מסייעת לה לשם קבלת דמי שכירות מוגדלים שאינה זכאית לקבל, והכל תוך הסכמה יסודית שדור אלון תישאר במושכרים.
24. מדובר בניסיון להתנער ממערכת היחסים ארוכות השנים ובכך לפגוע אנושות הן בנתבעת 1 והן בנתבעת 2. החלטת דור אלון נעשתה בדרך שאינה עניינית ומקורה בתאוות בצע ורצון להשתלט על הכנסות המושכרים עם חילופי השליטה בדור אלון. אין המדובר בהחלטה שמקורה באינטרסים של דרך ארץ כפי שטענו התובעות, אלא דור אלון הייתה הגורם שיזם את המהלך, בניגוד מוחלט להתחייבויותיה. ההחלטה להתנער מהסכם השכירות התקבלה הגם שהמועד לסיומם הוא בשנת 2024 לכל המוקדם, והגם שהנתבעת לא הפרה את התחייבויותיה כלפי התובעות, כך שלא קמה לתובעות עילת פינוי. הנתבעות מחדדות ומדגישות כי דור אלון היא העומדת מאחורי דרישת הפינוי לאור התועלת הכלכלית אשר צפויה לצמוח לה מכך. ידה של דור אלון הייתה היד אשר "משכה בחוטים" וכחלק ממכלול מהלכיה הפסולים וחסרי תום הלב לסילוקה של הנתבעת, לא בחלה בשום אמצעי ואף גייסה את דרך ארץ למאבק. דרך ארץ מצדה לא היססה להירתם לניסיון הפינוי.
25. דור אלון לא עשתה דבר על מנת לשמור על הנתבעת ויתרה מכך, אף הוסיפה והתחייבה לסייע בפינוי השוכרת בהתאם לדרישת הזכיין.
26. הנתבעות עומדות על כך שסעיף הביטול עליו מושתתת התביעה לא מאפשר ביטול פרטני של ההסכמים, אלא רק כזה הנלווה לביטול הסכם ההפעלה. כל פרשנות אחרת היא פרשנות שמנוגדת ללשון הסעיף ולאומד דעת הצדדים. פרשנות התובעות להסכמים היא פרשנות שגויה ומגמתית ולא קמה להן הזכות להורות על פינוי המושכרים. לעמדת הנתבעות, "ההסכם" בו עוסק סעיף 22.2.4 הוא הסכם ההפעלה שנחתם בין התובעות ולא הסכמי השכירות. סעיף זה, יחול רק במקרה בו דרך ארץ תורה לדור אלון להביא את הסכם ההפעלה לכדי סיומו ותינתן הוראה לגבי פינוי כולל של המתחמים. משעה שלא ניתנה הוראת פינוי שכזו- אין יסוד לתביעת הפינוי. בהמשך לכך, יש לקבל את הפרשנות לפיה סעיף 22.2.4 הוא סעיף משלים לסעיף 4.9, המתייחס למקרה בו דרך ארץ תודיע על סיום הסכם ההפעלה מכל סיבה שהיא, שאז על דור אלון יהיה לפעול למנוע את פינויה ופינוי הנתבעת יחד עמה.
27. הנתבעות מעלות כי הפרשנות המוצעת על ידי התובעות מתעלמת מקיומו של הסעיף הראשי 22.2 הקובע כי הזכות הקבועה בסעיף 22.2.4 קמה רק בקרות הפרה יסודית של ההסכמים, ואילו במקרה זה אין הפרה. אין מחלוקת שהנתבעת שילמה את דמי השכירות במלואם ובמועדם.
28. הנתבעות מציינות כי התחייבותה של דור אלון כלפי הנתבעת מעוגנת בהסכם ההקמה של הנתבעת ובהסכמי השכירות, שם נקבע כי כל עוד מפעילה דור אלון את תחנות הדלק בכביש 6 מכוח ההסכם שבינה לבין דרך ארץ, הרי שהפעלת בתי הקפה תיעשה באמצעות הנתבעת בלבד. עוד מוסיפות הנתבעות, כי היה על דור אלון לפעול כמיטב יכולתה לשילוב בתי הקפה ולמען הצלחת הפעילות המשותפת. דור אלון הפרה ורמסה את התחייבויותיה ברגל גסה.
29. בכובעה כבעלת שליטה בנתבעת, לא רק שלא הרחיקה עצמה דור אלון מענייני התביעה שהיא עצמה הגישה נגד הנתבעת לאור ניגוד העניינים בו היא נמצאת, אלא למרבה האבסורד דרשה לקבוע האם תינתן לנתבעת הזכות להתגונן מפניה. בנוסף, עורכי הדין אשר מייצגים את דור אלון הם אלו אשר ניסחו עבור דרך ארץ את כתב התביעה.
30. הנתבעות מדגישות את חוסר תום הלב של התובעות בדחיית הצעות מרחיקות לכת שניתנו על ידי הנתבעת לשינוי מהותי של תנאי השכירות. חוסר תום הלב המשווע אף בא לידי ביטוי בהודעת הפינוי שניתנה לנתבעת, אשר נטען שנועדה לשם פתיחה במשא ומתן, כאשר מעל ראש הנתבעת מתנוסס איום הפינוי. המשא ומתן התנהל בחוסר תום לב ללא כל כוונה לשנות את ההחלטה, ורק על מנת לנסות להכשיר את הפינוי הצפוי.
31. הנתבעות מדגישות את היעדר הידיעה של דרך ארץ על אודות הנתונים הכלכליים סביב שכירות המושכרים וטוענות שהדרישה לפינוי המושכרים אשר מניבים מיליוני שקלים מדי שנה בתואנה לאי רווחיות- לא התבססה על נייר עבודה כלשהו. ההכנסות הוכפלו בשנים האחרונות, בין השאר הודות להשקעה נכבדת של מיליוני שקלים לאורך שנות השכירות. הניסיון של התובעות להציג את דרישת הפינוי ככזאת שנשלחה כדי להגדיל את ההכנסות משוללת כל יסוד, שכן דרך ארץ מעולם לא בחנה מול הנתבעת את האפשרות להגדיל את הכנסות הסניפים, והדבר מטיל צל כבד על טיעוניה הנוכחיים.
32. הנתבעת נדרשה לפנות את המושכרים תוך 30 ימים, עוד בטרם נערך מכרז ובטרם נערכה התקשרות עם מפעיל חלופי, כך שברור שהפינוי המיידי המבוקש לא יביא לשיפור בהכנסות אלא דווקא לירידה דרסטית. עוד נטען, כי לא קיימת כל הפרה של ההסכמים וכי ביטול הסכם השכירות נעשה שלא כדין ובניגוד לכוונת הצדדים, תוך ניסיון לעקוף את הליך הבוררות שמתנהל בין הצדדים.
33. הנתבעות שוללות את טענות התובעת בדבר תחרות חופשית וניסיון להשיא רווחים, ומפנות לזכות הסירוב הקנויה לדור אלון – דהיינו מתן אפשרות לזכות במכרז ככל שתציע הצעה הגבוהה ב-1% מההצעה הטובה ביותר שהוצעה. אין מדובר בהליך התמחרות אמיתי אלא בהליך שנועד להבטיח את הפיכת דור אלון למפעילה בלעדית של המושכרים.