דיון והכרעה
34. אקדים ואומר, כי במסגרת הדיון אבקש להתייחס לכל אחת מן התובעות בנפרד, על אף שהשתיים התנהלו בצוותא בניהול ההליך כולו. באשר לדרך ארץ, אבחן את מעמדה כגוף דו מהותי ואראה כי במקרה זה הפרה את חובת תום הלב המוגברת החלה עליה מכוח מעמדה המיוחד ולפיכך נשלל ממנה הסעד המבוקש. באשר לדור אלון, אראה כי הפרה את הסכמי השכירות ואת הסכם המייסדים (ביחס לעילת הפינוי) ואבחן את התנהלותה בראי חובת תום הלב, באשר למהלך הפינוי היזום ולעצם הגשת תביעה זו במקביל לניהול הליך הבוררות. לפיכך, אף היא אינה זכאית לסעד המבוקש בכתב התביעה.
מעמדה של דרך ארץ כגוף דו מהותי
35. תחילה אבקש לבחון את מעמדה ומיהותה של דרך ארץ כגוף דו מהותי. עיון בהסכם הזיכיון בין דרך ארץ לבין מדינת ישראל וניתוח התפקיד אשר הוטל עליה, במסגרתו היא מספקת שירות לציבור מטעם המדינה, מעידים כי למעשה מדובר בגוף דו מהותי. הפסיקה והספרות הגדירו גוף דו מהותי כמעין "יצור כלאיים", תאגיד אשר כרוכים ומשולבים בו מאפיינים פרטיים לצד מאפיינים ציבוריים. מן הצד האחד, מדובר בגוף בעל אינטרס עצמי שנוסד במישור הפרטי כתוצאה מרצון חופשי. מן הצד האחר, אותו גוף משתמש במשאב ציבורי לשם מימוש התכליות והפעולות הטבועות בו. המונח "גוף דו מהותי" הוא מונח יציר הפסיקה, כאשר בתי המשפט נהגו לבחון כל גוף וגוף בהתאם לתפקידו, לאפיוניו ולתכונותיו הייחודיות בטרם הכניסוהו תחת הגדרה זו.
36. המלומד אסף הראל מעלה בספרו "גופים ונושאי משרה דו-מהותיים (מהדורה שנייה, 2019)" מספר גורמים אשר על בסיסם ניתן לסווג גוף כלשהו כגוף דו- מהותי. אדון בשלושת העיקריים:
המאפיין הראשון הוא הפעלת סמכויות שלטוניות על פי דין – גוף פרטי יסווג כגוף דו מהותי כאשר הדין העניק היתר להשתמש בסמכות בעלת אופי שלטוני. בעת מילוי התפקיד הציבורי על פי החוק, יש לגוף הפרטי חלק ישיר וממשי בניהול משאבי הציבור, כך שהגוף הפרטי מתפקד למעשה כמו רשות מנהלית.
המאפיין השני הוא פונקציונליות - תאגיד פרטי המבצע פעולות בעלות אופי ציבורי הזהות לפעולות המבוצעות דרך קבע על ידי רשויות השלטון. ככל שגוף פרטי ממלא תפקיד ציבורי דומיננטי יותר מבחינה פונקציונלית, כך גובר גם שיתוף הפעולה בינו ובין הרשות הציבורית. שיתוף פעולה שמקורו בהסכם או בחוק, יכול לחזק את סיווג הגוף כדו- מהותי.
המאפיין השלישי הוא זיקה בין התאגיד הפרטי לבין רשויות השלטון, בין אם זו זיקת בעלות, זיקה מימונית, זיקה פיקוחית או זיקה רעיונית. מעורבות או תלות הדדית בין הגוף הפרטי למערכת השלטונית עשויים להעיד על היותו גוף דו מהותי. הענקת זיכיון מטעם המדינה עשויה להיות פרמטר חשוב נוסף בסיווג גוף פרטי כגוף דו מהותי.