55. אעיר, כי בהמשך החקירה מציין מר דור שלמרות שאינו זוכר את הפרטים ברגע זה, הוא מכיר ויודע את הנתונים ויש לדרך ארץ סמנכ"ל כספים שאמון על התחום ומעורב בכל הנתונים הכספיים. לא השתכנעתי שיש בהסבר זה כדי להניח את הדעת באשר להיעדר הידיעה והשליטה בנתונים הרלוונטיים במועד הדיון.
56. עוד ייאמר, כי גם מר עמית זאב, מי שהיה מנכ"ל דור אלון בעת הרלוונטית, מעיד כי לא היה מסמך כלשהו אשר על בסיסו התקבלו הנתונים הכלכליים המצדיקים את החלפת השוכרת בחברה אחרת. ראו דבריו בעמ' 121 לפרוטוקול הדיון מיום 7.4.2022:
עו"ד בן צור: לך ולדרך ארץ יש איזשהו נייר מסודר, נייר כלשהו שעושה ניתוח כמה החברה המשותפת מעבירה למשכירה, לדור אלון?
מר זאב: מה זאת אומרת?
עו"ד בן צור: בהשוואה ל,
מר זאב: שנייה, היא מקבלת, כל חודש היא מקבלת את הכסף.
עו"ד בן צור: בהשוואה, אם היית עוצר רגע ומקשיב עד הסוף, אז היית מבין את השאלה. כשאתה עושה איזושהי השוואה, הנה, זה מה שמעבירים לחברה המשותפת, ואנחנו חושבים שיש לנו אלטרנטיבה א', ב', ג'. יש נייר שכזה שנעשה?
מר זאב: לא, אין נייר כזה.
57. בנוסף, נדמה שדרך ארץ לא נתנה הזדמנות כנה לנתבעת לשפר הצעות או לשבת סביב שולחן המשא ומתן כדי להגיע להבנות בנוגע להגדלת דמי השכירות בטרם הוגשה תביעת הפינוי. בכתב התביעה טענו התובעות כי בשנה האחרונה פעלה דרך ארץ לשיפור התנאים המסחריים במתחמי תחנות הדלק, אולם לא ציינו מה כללה פעילות זו וכיצד ניסתה לשפר את התנאים המסחריים בדרך של משא ומתן קודם לתביעה. התובעות בסיכומיהן אף העלו כי הנתבעת הציעה הגדלה משמעותית מאד של דמי השכירות המשולמים (עמ' 19 לסיכומי התובעות), כך שנראה כי ניתן היה לפעול במישור ההידברות ולנסות להגיע להסכמות שייתרו את הצורך בהליך זה.
58. בנקודה זו אציין, שאיני שוללת את הטענה לפיה גובה דמי השכירות אינו משקף את שווי השוק, ולאפשרות לקבלת תשלום גבוה משמעותית מזה אשר משולם עד כה. אולם תמוה בעיניי שבמשך שנים רבות לא הועלתה טרוניה באשר לדמי השכירות המשולמים, ואילו כעת תוך שבועות ספורים מחליטה דרך ארץ על פינוי המושכרים מבלי שקדם לכך הליך הדברות ממשי או שיח ראוי שיציג את שאיפות הצדדים. כתב התביעה הוגש בחודש פברואר 2021, כאשר התכתובות בין הצדדים החלו רק בחודש נובמבר 2020 (כך לפי הנטען בכתב התביעה). על בסיס התאריכים המצוינים לעיל, השתכנעתי שלא היה ניסיון כן ואמיתי להגיע להבנות ולא נשקפת כוונה או נכונות מצד דרך ארץ לנהל משא ומתן שיישא פרי. עיקר ההתכתבות בין הצדדים נסובה על דרישת פינוי המושכרים ולא על הצעות לשיפור התנאים המסחריים או העלאת דמי השכירות. התובעות בעצמן מציינות בכתב התביעה כי רק ביום 12.2.2021 התקיימה פגישה אשר מטרתה הצגת חלופות שונות לשימור פעילות הנתבעת. הכיצד יתכן שבחלוף שבועיים בלבד ממועד אותה פגישה מוגשת תביעת הפינוי? תשובה לשאלה זו נמצאת ככל הנראה בדבריו של אבי דור, אשר ציין כי דרך ארץ לא הקדימה משא ומתן לדרישת הפינוי, וכי הגשת התביעה נועדה לשם פתיחה במשא ומתן. ראו פרוטוקול הדיון מיום 7.4.2022 בעמודים 18-19:
עו"ד בן צור: נכון. עכשיו, תאשר לי שאתה אף פעם לא באת לאלון אינטרייד שזו השוכרת, ואמרת, חברים, אני רוצה לשבת איתכם. אנחנו יודעים שיש לנו הסכם, אנחנו לא צריכים שום דבר, אבל לפעמים אנשים מדברים ביניהם. לא באת ואמרת, תשמעו, בואו נדבר, אני רוצה, חושבים שצריך להתאים, להתאים, לו להתאים, לא משנה כרגע אם יש זכות חוזית, הכל, אבל איזושהי פנייה מקדימה. שלום, אתם 18 שנה, יש לכם עשרות עובדים, השקעתם מיליונים רבים. בואו נשב.
מר דור: הפנייה הראשונה לאלון אינטרייד בנושא הזה היה בכתב, אותו מכתב ראשון, נדמה לי מנובמבר, על הפינוי, ולאחר מכן היה,
עו"ד בן צור: שאלתי לפני.
מר דור: היה משא ומתן, זה היה דרך להתחיל.
עו"ד בן צור: אמרתי לפני.
מר דור: לא.
וכך בהמשך בעמוד 56 :
עו"ד בן צור: זה בסדר, אתה יודע, יש גם אמירה שאומרת לא מנהלים משא ומתן תחת אש, אתה יודע, זה נכון, במקומות אחרים. עשיתם את המהלך, קודם יריתם, ואחרי זה בוא נשב. ואני אומר לך, אתה אומר לי,
מר דור: אתה יכול לבקר את הטקטיקה, אבל זו אחת הדרכים, וזה לא פוסל את זה שגם ישבנו אחרי זה למשא ומתן, לא קצר, ואפילו, אפילו נמשך לתוך ההליך המשפטי בישיבה שאתה היית.
עו"ד בן צור: כן, אגב מי שבא אליכם, מי שבא אליכם ואמר, חברים, מה הולך פה? זה היה אינטרייד, נכון?
מר דור: נכון.
59. זאת ועוד, על אף שהוצע לדרך ארץ להצטרף לדור אלון ולנתבעות בהליך הבוררות, בחרה דרך ארץ להימנע מלנסות וליישב את המחלוקות מחוץ לכותלי בית המשפט, ועמדה על המשך ניהול ההליך באופן שאינו יעיל ואינו ראוי. אפנה בהקשר זה לחקירתו של מר אבי דור, מנכ"ל דרך ארץ בבית המשפט ביום 7.4.2022 בעמוד 31 לפרוטוקול הדיון.
60. אין כל טעם בניהול תביעה זו, כאשר ברקע מתנהל הליך בוררות אשר צפוי להכריע בשאלות המצויות בליבת הסכסוך בין הצדדים, וסביר שיש בהן לייתר את הליך זה. ראוי היה שההליך שלפניי יעוכב עד להכרעת הבורר, אולם שעה שדרך ארץ אינה צד להליך הבוררות ולאור התנגדותה לעיכוב ההליכים, לא היה מנוס מהמשך הליך זה. האם אין כל ערך בעיניי התובעות בהשקעת משאבים כה רבים, לרבות מלאכתו של הבורר, כאשר בוחרות הן לנהל את ההליך במקביל, כאשר האחד צפוי לאיין את השני? התשובות לתובעות.
61. באשר לטענותיהן של התובעות בדבר אינטרסים עסקיים לגיטימיים ומקסום ההכנסות, אציין שהיה מצופה מהתובעות, ובמיוחד מדרך ארץ, לצאת במכרז ולאפשר תחרות חופשית להחלפת השוכרת. אולם הסתבר שלא כך פעלו ותכננו התובעות. בהסכם שנערך בין התובעות מיום 23.11.2020 הוסכם בסעיף 3 להעניק לדור אלון זכות שמשמעותה זכייה אוטומטית במכרז ככל שתגיש הצעה אשר גבוהה ב-1% מההצעה הגבוה ביותר שתוגש על ידי המתחרות. עובדה זו רק מחזקת את הטיעון לפיו מדובר ביוזמה חשאית משותפת של התובעות להשארת דור אלון במתחמים. אין זה ראוי ואין זה מתקבל על הדעת, שגוף דו מהותי יעניק יתרון בלתי הוגן בדמות זכות סירוב, שיש בו כדי לפגוע בזכותן של החברות האחרות לתחרות שוויונית. דור אלון צריכה להיות שחקנית זהה לשחקניות האחרות במכרז, ככל שאכן מדובר בתחרות חופשית, שווה ופתוחה בפני כל. הענקת היתרון על ידי דרך ארץ אינה סבירה בהינתן שמדובר במי שמשמשת כזרועה הארוכה של המדינה. בנסיבות אלו יש לתהות האם אכן מדובר בתחרות חופשית או רק כזאת המונחת למראית עין.
גוף דו מהותי אינו יכול לבטל הסכם "מכל סיבה שהיא" – כשלא הוכחה סיבה כלשהי
(סוגיה זו כוחה יפה גם ביחס לטענות דור אלון)
62. על בסיס הסעיפים 22.2.4 ו-4.9 אשר הוצגו בסעיף 13 לפסק הדין, מחזיקות הנתבעות בדעה לפיה דור אלון רשאית לבטל את הסכם השכירות עמה רק אם הסכם ההפעלה יבוא אף הוא לידי סיום. כלומר, כל עוד דור אלון מפעילה את מתחמי תחנות הדלק בכביש 6, הרי שגם בתי הקפה של הנתבעת ימשיכו לפעול וההסכם יישאר בתוקפו. רק במידה שהסכם ההפעלה בין דור אלון לדרך ארץ יבוא לידי סיום, או ככל שהסכם הזיכיון של דרך ארץ עם מדינת ישראל יבוא לידי סיום – רק אז יהיה על הנתבעת לפנות את המושכרים.
63. כך תיאר זאת מר גבריאל גלטשטיין (דירקטור בנתבעת 1, מנהל ובעל מניות בנתבעת 2) בדיון ההוכחות שהתקיים ביום 14.4.2022, במהלכו נשאל על תפיסתו ביחס לעזיבת הנתבעת את המושכרים (ר' עמ' 153-154):
"ת: כמי שהיה נוכח בעת כריתת ההסכמים, היה שם פיזית, אוקי? אני יודע, אני זוכר ויודע מה הייתה כוונת הצדדים, ולתפיסתי, אני מסייג, תפיסתי האישית היא ברורה והיא עולה בין השורות ובשורות עצמן, דור אלון והחברה המשותפת, אלון אינטרייד, הולכות יד ביד וכל עוד דור אלון נמצאת במתחמים, החברה המשותפת פועלת שם. ואם היא תיאלץ שלא ברצונה לעזוב, היא תילחם על הישארותה ועל הישארותה של החברה המשותפת, ובמידה וכלו כל הקיצים והיא נאלצת לעזוב את המתחמים שלא ברצונה, החברה המשותפת לא תהיה זו שתהיה תקועה כעצם בגרונם והיא תצטרך להילחם על פינויים. זו הייתה הכוונה, כוונת המכוון...
ש: וזה כתוב בסעיף 4.9?
ת: והייתה עורכת דין, שנדמה לי הייתה פה הבוקר והיא, היא כתבה את החוזה, היא כתבה, אני יודע למה הייתה הכוונה, הייתי שם, זו הייתה הכוונה..."
64. התובעות מנגד סבורות שאין תלות בין ההסכמים והן מתכחשות לפרשנות הניתנת על ידי הנתבעות. לטענתן, רשאית דרך ארץ להורות לדור אלון להביא את הסכם השכירות לידי סיום מכל סיבה שהיא, וללא קשר להמשך ההפעלה של התחנות על ידי דור אלון.
65. לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים, ובשים לב לעדויות שנשמעו ולראיות אשר נפרשו בפני, איני מוצאת לנכון לקבל את פרשנות התובעות באופן בו קמה להן עילת תביעה לפינוי המושכרים על בסיס סעיפים אלו, ואף איני מוצאת לנכון לקבל במלואה את המשמעות אשר מבקשות הנתבעות להקנות לסעיפים הללו, כפי שארחיב להלן.
66. אני ערה לעמדות הצדדים באשר לפרשנות החוזה, לרבות למשקל הניכר אשר בחרו הצדדים להעניק לסוגיה בסיכומיהם. נתתי דעתי לטענות בדבר מערכת היחסים המורכבת בין עמידה על פרשנות החוזה ככתבו וכלשונו לבין פרשנות התואמת את כוונת הצדדים ואת העניין, לרבות תיקון מס' 2 לחוק החוזים (כללי) וכן לפסקי הדין שהובאו בסיכומי התובעות ובעיקרם לע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (נבו, 20.11.2019) (להלן: "עניין ביבי כבישים").
67. ההלכה אשר נקבעה בעניין ביבי כבישים – בעינה עומדת. אין כל מחלוקת באשר לקביעותיו של כב' השופט שטיין, ובכללן לצורך להעניק משקל משמעותי ומכריע ללשון החוזה. אולם יושם אל לב, כי גם בפסק הדין בעניין ביבי כבישים הוזכר שלא כל החוזים שווים. ואכן כך. חוזה ארוך טווח אינו זהה לחוזה שתקופתו קצרה. חוזה בין שני אנשים פרטיים בדבר דירת מגורים אינו זהה לחוזה בין חברות במסגרת חיי המסחר. חוזה אשר צד אחד המתקשר בו הוא גוף דו מהותי המספק שירות ציבורי, אינו זהה לחוזה בו שני הצדדים הם גופים פרטיים שאין בינם ובין האינטרס הציבורי דבר.
68. ודוק. אילו היה בפנינו מקרה בו מדינת ישראל הייתה מתקשרת בחוזה אשר סעיף אחד מתוכו היה קובע כי המדינה רשאית להפחית את התמורה מפרויקט מסוים בחמישים אחוז מכל סיבה שהיא – האם גם אז הייתה מתקבלת הטענה לפיה יש לפרש את החוזה ככתבו וכלשונו ולהעניק ללשון החוזה את הבכורה מבלי לבדוק את טיב ומהות הסיבה להפחתה כאמור? האם זהו סעד לגיטימי המצדיק שימוש בו גם ללא בחינה של הטעמים המצויים בבסיס הפחתה זו? האם יעלה על הדעת שגוף שמשמש כידה הארוכה של המדינה יתנהל באופן שאינו ראוי ואינו הולם במסגרת קיום הסכמים? לטעמי התשובה לכך שלילית.
69. התובעות הפנו לפסק הדין בע"א 6652/19 אקספו ניהול בע"מ נ' שהם שמיר השקעות ופיננסים (נבו, 12.6.2022) והעלו על נס את חשיבות ההצמדות לתנאיו הברורים של חוזה עסקי כתוב, כדרך למנוע עלויות התדיינות מיותרות ולחסוך בזמן שיפוטי יקר. אין לי אלא לשוב על דבריי באשר לשוני הקיים בין החוזים ולמעמדה של דרך ארץ כמי שחבה בחובות מוגברות מכוח הזיכיון בו היא מחזיקה.
70. בנקודה זו אבקש להפנות לת"א (מחוזי ת"א) 32053-07-17 א.י. איור בע"מ נ' ישראכרט בע"מ (נבו 05.05.2020), שם נדונה סוגיה דומה לענייננו, ונדחתה טענה של חברת אשראי לפיה היא רשאית לבטל הסכמים ולסרב לספק שירותים מכל סיבה שהיא. כבוד השופט גונטובניק העלה כי נדרשים טעמים סבירים לשם הפסקת השירותים על ידי החברה.
"כאמור, החובה המוטלת על גוף המספק שירות ציבורי חיוני להעמיד שירותיו לרשות הציבור היא קוגנטית (ראו לעיל בפסקה 25). היא מציבה רף מינימלי מחייב. מספק השירות לא יכול לפטור עצמו מרף זה על ידי הסכמות חוזיות. ברור אפוא שמספק שירותי סליקה לא יכול לסרב לספקם "מכל סיבה שהיא", וודאי שהוא לא יכול לבטל הסכמים, לאחר שנכרתו, "מכל סיבה שהיא". הוא רשאי שלא לספק שירותי סליקה, והוא רשאי להפסיקם לאחר שנתן אותם, אך זאת מטעמים סבירים."
71. דברים אלו יפים הם גם לענייננו. בהיעדר סיבה לגיטימית, מוצדקת וממשית (על אחת כמה וכמה בהיעדר סיבה כלשהי) – אין מקום לאפשר לגוף דו מהותי לבטל הסכם שנכרת רק משום שנכתב "מכל סיבה שהיא".
72. עוד יוער, כי מי שטוען כיום לדרך פרשנית מסוימת אשר תואמת את כוונת הצדדים, אינו מי שהיה במעמד כריתת החוזה (ראו בהקשר זה חקירתו של מר אבי דור מיום 7.4.2022, עמ' 10-11 לפרוטוקול). גם בחקירתו של מר עמית זאב, מי שהיה מנכ"ל דור אלון משנת 2020 ועד 2021 ניתן חיזוק לכך שמי שיוזם כיום את פינוי הנתבעת על בסיס טענות שמקורן בהסכמי הצדדים, אינו מי שהיה במועד עריכת ההסכמים (ראו פרוטוקול הדיון מיום 7.4.2022, עמ' 73). בנוסף, התובעות נמנעו מלאפשר לעו"ד קליין, אשר הייתה זו שניסחה את החוזה בזמנים הרלוונטיים, להעיד בחופשיות על אודות הנסיבות והרקע להסכם בין דור אלון לדרך ארץ, ובחרו לשמור על חיסיון עו"ד - לקוח (וזו כמובן זכותם המלאה).
73. לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים ועיינתי בפסיקה שהוצגה, הגעתי למסקנה לפיה איני נדרשת לקבוע מסמרות בדבר כוונת הצדדים בעת כריתת החוזה והפרשנות הרצויה והנכונה במקרה שלפניי. עצם השימוש במונח "מכל סיבה שהיא", וללא צורך בהנמקה כלשהי- כאשר עסקינן בגוף דו מהותי, הוא שימוש שאינו סביר ואינו ראוי. דרישה לביטול חוזה אשר נכרת עם גוף דו מהותי המחויב בחובות מתחום המשפט הציבורי, כאשר אין בצד הדרישה עילה לגיטימית שיכולה להצדיק את הביטול – אינה יכולה להתקבל.
74. בין אם אקבל את הטענה הפרשנית התומכת בתובעות, לפיה לשון החוזה ברורה, חד משמעית ופשוטה, כך שיש זכות לביטול מכל סיבה שהיא ללא קשר להמשכו של הסכם ההפעלה, ובין אם אקבל את הטענה הפרשנית התומכת בנתבעות לפיה הזכות לביטול מכל סיבה שהיא קמה רק בביטול הסכם ההפעלה – אין בכך כדי לשנות ממסקנתי לפיה גוף דו מהותי אינו רשאי לפעול בדרך זו. ביטול הסכם המבוסס על המונח "מכל סיבה שהיא", מבלי שקיימת כל סיבה שהיא, אינה אפשרית על ידי גוף דו מהותי.
75. מצופה מדרך ארץ – לפעול בדרך ארץ. מי שמחזיקה בידיה סמכויות שלטוניות ומפעילה שירות חיוני לציבור מכוח זיכיון שניתן לה מהמדינה, צריכה להוות דוגמה ומופת לכיבוד הסכמים. עליה לפעול בנאמנות, בשוויון, בהגינות, בתום לב וביושר.
76. אני ערה לכך שסוגיה זו, אשר נסובה על מעמדה של דרך ארץ כגוף דו מהותי, לא הועלתה על ידי מי מהצדדים להליך, אלא ביוזמתו של בית המשפט במסגרת פסק הדין. אציין, כי כיוון הנמקה זה התגבש במהלך קריאת הסיכומים וניתוח הפסיקה, ומדובר כאמור בטענה משפטית ולא עובדתית. אפנה בהקשר זה לרע"א 9138/20 אורלי פיסטול נ' עוזרי שמעון (נבו, 7.2.2021) שם נקבע כי במקום בו רואה בית המשפט, בדרכו לחקר האמת ובחתירתו לתוצאה נכונה, כי נדרש הוא להעלות טענה מסוימת מיוזמתו- מוטל עליו לעשות כן, כדי לקדם הליך ראוי והוגן. סמכות זו שמורה למצבים חריגים ולנסיבות מתאימות. באותו עניין ראו גם רע"א 7288/12 שמואל רוזן נ' צחי אברמוביץ (נבו 23.10.2012), שם נקבע כך:
"מקום שלפני בית המשפט מערכת עובדתית המגבשת זכות לצד אחד וחובה למשנהו, וככל שעובדות אלה נטענו מתחילה, נימוקיו המשפטיים יכולים להיות שונים מאלה שהועלו בתביעה, ובלבד שהתמונה נובעת מן הראיות שהיתה לצדדים ההזדמנות להידרש אליהן."