77. ראו גם דבריו של כב' השופט אשר בע"א 767/77 גבי בן חיים נ' יוסף כהן, לד(1) 565 (1979):
"ניתן איפוא לסכם ולומר, שזכאי תובע לסעד המבוקש על-ידו אם העובדות שבכתב התביעה מגלות עילה משפטית המוכרת על-ידי הדין – ואין נפקא מינה מהי אותה עילה משפטית, ואיזו היא, או אם אותה עילה נטענה במלים מפורשות על-ידי התובע אם לאו. לשון אחרת: אם התובע מבקש סעד פלוני על סמך נימוק משפטי מסויים ובית-המשפט מוצאת תביעתו צודקת, לאור אותן העובדות הכלולות בכתב התביעה, אך מנימוק משפטי אחר רשאי הוא לקבל את התביעה, ואין זה בבחינת פסיקה על יסוד עילה אחרת."
78. להשקפתי, הכרעה בתביעה שלפניי מבלי שניתנה התייחסות למאפייניה המיוחדים של דרך ארץ, אינה מלאה ואינה משקפת נאמנה את נסיבות העניין. כידוע, תקנות סדר הדין החדשות מסמיכות את בית המשפט לנהל הליך שיפוטי יעיל וצודק לשם הגשמת המטרות שביסוד התקנות, ובראשן חקר האמת ופתרון הסכסוך בדרך הצודקת והיעילה. לשם כך מוסמך בית המשפט ליזום ולהחליט כל החלטה ואף לתקן פגם או טעות. ברוח התקנות החדשות, ובשים לב למכלול הראיות אשר הוצגו בפניי, אני סבורה שנכון הוא לבסס את פסק הדין גם על טיעון משפטי שלא הועלה על ידי הצדדים.
הפרת חובותיה של דור אלון בהסכמי השכירות ובהסכם המייסדים
79. סעיף 4.9 להסכם השכירות (כפי שצוטט בסעיף 13 לפסק הדין) מציין מפורשות את חובתה של דור אלון כלפי השוכרת לפעול כמיטב יכולתה על מנת למנוע דרישה לסיום הסכם ההפעלה והסכם השכירות.
80. כאמור לעיל, ביום 18.11.2020 דרשה דרך ארץ מדור אלון להביא את הסכם השכירות לסיומו, וביום 6.12.2020 דרשה דור אלון מהשוכרת את פינוי המושכרים. ואולם בדיוק בין המועדים הללו, ביום 23.11.2020 חתמו התובעות על הסכם נוסף ביניהן. עיון בהסכם זה מבטא באופן הברור ביותר את חוסר תום לבה של דור אלון, כאשר בסעיף 3 להסכם נכתב כי דור אלון מתחייבת לפעול על מנת להביא לסיום הסכם השכירות, ובין היתר להוציא דרישה לפיה הזכיין מנצל את זכותו לסיום ההסכם בין המפעיל לשוכרת. למרבה התדהמה, אף מצוין כי הצדדים ישקיעו את מירב ומיטב מרצם לשם התקשרות עם שוכרים חדשים חלף השוכרת הקיימת במקום. כלומר התוספת להסכם בין דור אלון לבין דרך ארץ מחייב את דור אלון לבצע פעולה שהיא מנוגדת לחלוטין לאותה פעולה אשר דור אלון מחויבת בה במסגרת סעיף 4.9 להסכם השכירות.
81. התנהלותה זו של דור אלון חמורה עוד יותר לאור טיב היחסים המשפטיים בין דור אלון לנתבעת. שיקוליה של דור אלון נעשים תוך התעלמות מוחלטת מהאינטרסים של החברה המשותפת, בה היא מחזיקה ב-50% מהבעלות. מערכת היחסים בין השתיים אינה רק של משכירה ושוכרת, אלא מדובר בשתי ישויות המנהלות קשרים עסקיים משותפים לאורך שנים. ראוי כי דור אלון תשקול גם את טובתה של החברה המשותפת, שהרי מדובר באינטרס משותף לו היא מחויבת.
82. חיזוק נוסף להפרת התחייבויותיה ולחוסר תום הלב של דור אלון, ניתן לראות גם בסעיף 3.2 להסכם השכירות, בו נכתב כי קיימים או עשויים להיות במתחם בתי עסק נוספים, והמשכיר יהיה רשאי לעשות כראות עיניו ולפי שיקול דעתו הבלעדי בכל הנוגע לעסקים ולשירותים אחרים הנמצאים במתחם, אך למעט עסקים שעסוקם כמטרת השכירות הקבועה. לפיכך, ברור לכל כי דור אלון התחייבה שלא לפגוע באינטרסים של החברה המשותפת ולא להכניס למתחם גורם נוסף אשר יכול להוות תחרות לנתבעת ולפגוע ברווחיותה. קל וחומר לפעול באופן יזום לפגיעה בחברה המשותפת בדרך של דרישת ביטול ההסכם.
83. ביום 14.4.2022 העיד בפני מר גלטשטיין אשר טען כי לאורך 17 שנים הייתה הרמוניה מוחלטת בין הצדדים, ובוקר אחד, לאחר החלפת הבעלים בדור אלון, מערכת היחסים כולה שינתה פניה:
"... אבל העובדה הפשוטה היא, שיום אחרי שנכנס בעלים חדש לחברה, פתאום, אחרי 17 שנה של הרמוניה מוחלטת, אנחנו מתחילים לקבל תביעות, עוצרים חלוקת רווחים וכהנה וכהנה ולכן ברור לגמרי מה קורה. מה עוד שאני אומר במפורש שאני נכנסתי למיטה עם שותף אחד, ובוקר אחד, בשלהי 2016, אני מתעורר עם שותף חדש, ולאט לאט אני מתחיל לקרוא ואני מבין שזה דפוס קבוע אצלו, להיפרע משותפים..."
84. איני נדרשת לקבוע מסמרות בעניין, אולם אני נוטה לקבל את הטענה לפיה בבסיס המהלך עומד הרצון של דור אלון להפעיל את בתי הקפה באופן בלעדי, כך שהיא תהיה זו שמחזיקה ב-100% מהבעלות בבתי הקפה, בלי שתצטרך להתחלק ברווחים עם שותפה נוספת.
85. זאת ועוד, עיון בהסכם המייסדים מעלה כי הקמת הנתבעת היה מיזם משותף של הצדדים, כאשר כל אחד מהם הביא לשותפות זו דבר מה, תוך כוונה להתפתח, להצליח ולממש את המטרות המשותפות, בדרכי נועם והגינות.
86. כך למשל, בסעיף 3 להסכם המייסדים נקבע כי הצדדים יפעלו וישתפו פעולה ביניהם, בהבנה ובהסכמה, למען תצלח פעילותם המשותפת ויושגו מטרותיה. בהמשך, בסעיף 5.10 להסכם המייסדים התחייבו הצדדים להיות ישרים ונאמנים איש כלפי רעהו ולמסור האחד למשנהו מידע נכון ושלם על כל נושא הנוגע לחברה ולעסק. בנוסף, התחייבה דור אלון לפעול כמיטב יכולתה לשילוב בתי הקפה של החברה המשותפת ולפעול בהתאם לכללים שהותוו בין הצדדים בעת קבלת החלטות.
87. ממכלול הראיות אשר הובאו בפניי, וביתר שאת מעצם הגשת תביעת הפינוי יחד עם דרך ארץ, הגעתי למסקנה לפיה דור אלון הפרה ברגל גסה את התחייבויותיה עת דרשה מהנתבעת לפנות את המושכרים בניגוד לכל ההסכמות וההצהרות בהסכם בין השתיים וכמי שהייתה הכוח המניע להחלפת הנתבעת. מדובר כאמור בהפרה נרחבת ומובהקת של המטרות ושל העקרונות אשר ניצבו בבסיס הסכם השכירות ובבסיס ההסכם להקמת הנתבעת, הוא הסכם המייסדים.
88. המסקנה המתבקשת אם כך היא שלא זו בלבד שדור אלון לא נקפה אצבע לשם סיוע כמתחייב בהסכם בינה לבין הנתבעת, אלא שלמרבה הפלא הייתה זו היא שהתחייבה לפנות את השוכרת, תוך שהיא מדרבנת את דרך ארץ לביצוע הפינוי ואף בוחרת להגיש יחד עמה תביעה לפינוי.
89. ראו בהקשר זה דבריו של מר עמית זאב בחקירתו בבית המשפט ביום 7.4.2022 בעמ' 119, אשר מתייחס לכך שדור אלון לא פעלה למניעת פינוי השוכרת מהנכס לאחר דרישתה של דרך ארץ:
עו"ד בן צור: כן, לא דיברת איתו, לא הוצאת לו מכתב?
מר זאב: שמה, שאל תפנו?
עו"ד בן צור: נכון.
מר זאב: לא הוצאתי כזה מכתב.
עו"ד בן צור: לא. וגם לא דיברת איתו על זה?
מר זאב: שביקשתי ממנו לא לפנות?
עו"ד בן צור: נכון.
מר זאב: לא.
90. כאשר בחנתי את התנהלותה של דור אלון, נתתי את הדעת לכך שלא רק שדור אלון לא פעלה כמצופה וכנדרש בהסכם השכירות בניסיון למנוע את הפגיעה בשוכרת, אלא הגדילה לעשות בכך שהייתה זו שיזמה את המהלך וניסתה להביא בעצמה לפינוי שיש בו כדי לפגוע אנושות בחברה המשותפת.
91. הדרך בה בחרה דור אלון לנהוג בנתבעת בהגשת תביעה זו - באופן שפוגע בהגשמת הסכם המייסדים וחותר תחתיו - מנוגדת לערכים ולעקרונות אותם יש לקדם במערכת יחסים חוזית בין שני צדדים. אבקש להפנות בהקשר זה לדבריו של כב' השופט דנציגר בע"א 1966/07 עמליה אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ (נבו )09.08.2010. ראו בהקשר זה גם בד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד גונ'ס ג.מ.ב.ה., מב(1) 221 (1988):
"דיני החוזים לא באו אך להגביר את היעילות הכלכלית. הם באו לאפשר חיי חברה תקינים...קיום הבטחות עומד ביסוד חיינו, כחברה וכעם. יפה עמד על כך חברי, השופט ש' לוין, במלים שכדאי לחזור ולהדגישן: "הגישה החוזית האמורה מתיישבת יפה עם התפיסה בה דוגלים, בין השאר, המלומדים , dawson פרידמן ו- .jones היא מעבירה את הדגש מהסיכון שבנזקי ההפרה אל ההפרה עצמה; יש בה כדי להרתיע צד לחוזה מלהפר את התחייבויותיו על פיו; יש בה כדי להשתלב בתחושת הצדק הרווחת בחברה הישראלית, שעל-פיה לא יצא החוטא נשכר. היא אמנם מנוגדת לאסכולה הכלכלית של המשפט, אך תפיסתה של אסכולה זו מתעלמת, לענייננו, מהעובדה, שמדובר בבני אדם בעלי תחושה מוסרית ולא ברובוטים".
92. לאחר ששקלתי בכובד ראש את התנהלותה של דור אלון, נתתי דעתי לאינטרסים הלגיטימיים של חברה בעולם המסחר לצד בחינת היקף ההפרות והנסיבות המתוארות, אשר בשיאם הגשת תביעה זו ללא כל עילה מוצדקת, הגעתי למסקנה לפיה דור אלון הפרה את ההסכם עם הנתבעת. בנוסף פעלה בחוסר תום לב מובהק ובניגוד מוחלט להתחייבויותיה באופן השולל ממנה את הסעד המבוקש כמפורט בפסקה הבאה.
הפרת חובת תום הלב מצד דור אלון
93. חובת תום הלב החלה על דור אלון היא כפולה ומכופלת, הן מכח סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973 והן מכח חוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971 הקובע בסעיף 4 כי חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה.
94. בשונה מדרך ארץ, לא נדרשתי לבחון ולקבוע מסמרות באשר לסיווגה של דור אלון כגוף דו מהותי, אולם ברור שמדובר בחברה שמספקת אף היא מוצר ציבורי חיוני. לא זו בלבד, אלא מערכת היחסים בין דור אלון לבין הנתבעת אינה דומה למערכת היחסים הרגילה שבין משכיר נכס לבין שוכר, מאחר שמדובר בשתי חברות השזורות זו בזו וחולקות אינטרסים משותפים שמקורם בהקמת החברה המשותפת. בהקשר זה השתכנעתי כי דור אלון יזמה באופן חשאי עם דרך ארץ את הרעיון להוציא את הנתבעת מהמתחם. עוד השתכנעתי כי בכוונתה של דור אלון לבחור חברה בה יהיה לה עניין מסחרי. בנוסף, עצם הגשת תביעת פינוי במקביל להליך בוררות אינה עולה בקנה אחד עם התנהלות ראויה.
95. ניסיון להשיא רווחים ולמקסם הכנסות אינו פשע. שמירה על האינטרסים הכלכליים של דור אלון ודאי שאין בה כשלעצמה כדי להצדיק התערבות בחוזה העסקי שכרתו הצדדים, ואף אינה מעידה בהכרח על היעדר תום לב. ראו רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 279 (1999) :
"תום-הלב אינו דורש כי האחד לא יתחשב באינטרס העצמי שלו. בכך שונה עקרון תום-הלב מעקרון הנאמנות (החל על דירקטור, שלוח, אפוטרופוס או עובד ציבור) ...עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו. עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר."
96. אולם האם הדרך בה בחרו התובעות לפעול להגדלת רווחיהם, תוך הפרת התחייבויות שלקחו על עצמן ובניגוד לחובת תום הלב, היא דרך ראויה ומקובלת? האם הפעולות שננקטו לצורך הגשמת המטרה הן פעולות לגיטימיות, או שמא מדובר בדרך פסולה שאינה מתיישבת עם חובת תום הלב ועם עקרונות הצדק והיושר המצופים במהלך התקשרות בין צדדים? על בסיס התמונה בכללותה כפי שהוצגה בפניי, השתכנעתי שמדובר בדרך שאינה מקובלת, אינה ראויה ואינה יכולה לשמש כלי בידיי התובעות לשם קבלת מלוא תאוותן. אין לתת יד להפרה בוטה של הסכמים ונורמות בשם הרצון להתעשר, בבחינת כל האמצעים כשרים. לא כל האמצעים כשרים. לא כל הדרכים לגיטימיות. על אחת כמה וכמה כאשר המהלך מתואם בין שתי חברות חזקות, יציבות ואמידות, אשר אחת מהן משמשת כאמור זרועה הארוכה של מדינת ישראל. וכל זאת כאשר לא נטען בפניי כי הנתבעת הפרה את ההסכמים.
97. עצם הגשת תביעת הפינוי במקביל להליך בוררות מורכב שמתנהל בפני כב' שופט העליון בדימוס יורם דנציגר, כשבמרכזו של ההליך מחלוקות בדבר התנאים המסחריים בין החברות, מהווה להשקפתי שימוש לרעה בזכות. ניסיון לקבלת סעד בדרך של הגשת תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר, כאשר ברקע מנהלים הצדדים הליך בוררות, כמוהו כפגיעה וכזלזול בהליך המשפטי ובהליך הבוררות. (על האינטרס הציבורי וחשיבות מוסד הבוררות, אפנה לפסק הדין רע"א 6233/02 אקסטל בע"מ נ' קאלמא ווי תעשיה, שיווק אלומיניום זכוכית ופרזול בע"מ, נח(2) 634 (2004)).
סוף דבר
98. תביעה זו הוגשה כתביעה לפינוי מושכר, אך לאור מורכבות הטענות והסוגיות המשפטיות שהועלו, הוריתי על שינוי סיווג ההליך. יחד עם זאת, הסעד המבוקש בכתב התביעה נותר על כנו – פינוי המושכר. משכך, דנתי בעילה היחידה אשר הונחה לפניי והושתתה על סעיף מתוך חוזה השכירות. איני מתיימרת לקבוע מסמרות באשר לגורל ההסכם ובאשר לתוקפו. על כך דנים הצדדים זה מכבר בפני כב' הבורר השופט בדימוס דנציגר. נכון וראוי יהיה שהצדדים יתכבדו וימתינו לפסק הבורר.
99. בהינתן הנימוקים שפורטו מעלה באשר להתנהלותה של דרך ארץ כגוף דו מהותי, להפרות הבוטות של ההסכמים על ידי דור אלון ולחוסר תום הלב המובהק - איני מוצאת מקום להעניק לתובעות את הסעד המבוקש. בבואי לאזן בין האינטרסים השונים של הצדדים, לאור מערכת היחסים ארוכת השנים ובשים לב להליך הבוררות אשר בעיצומו, כמו גם להיעדר טענה כלשהי להפרה של הנתבעת את חוזה השכירות, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעה להידחות.
100. יובהר כי תביעה זו עניינה בפינוי המושכרים בלבד, כאשר טענותיהם הכספיות של הצדדים, לרבות נזקים, הפרות, קיזוזים והתחשבנויות אחרות, רשאים הצדדים להביא בהליך נפרד בפני הערכאה המוסמכת.
101. התובעות תשאנה כל אחת בהוצאות בסך 40,000 ₪ לטובת הנתבעות. ההוצאות ישולמו תוך 30 ימים.
ניתן היום, ה' טבת תשפ"ג, 29 דצמבר 2022, בהעדר הצדדים.
טל פישמן לוי