בית המשפט המחוזי בחיפה
ת"א 70953-11-20 דורפברגר ואח' נ' לוריא ואח'
תיק חיצוני:
בפני כבוד השופט שמואל מנדלבום
התובעים:
1. מוטי דורפברגר, ת"ז xxxxxxxxx
2. עדי דורפברגר, ת"ז xxxxxxxxx
ע"י ב"כ עו"ד יואב אבן ו/או אח'
– נגד –
הנתבעים: 1. חבצלת לוריא, ת"ז xxxxxxxxx
2. יואל לוריא, ת"ז xxxxxxxxx
ע"י ב"כ עו"ד מורן רוטנברג ו/או י. קפון
פסק דין
מבוא
מהו קו הגבול בין שלב המו"מ - הטרום חוזי, לשלב החוזי שראשיתו בכריתת חוזה מחייב, ומהן גבולות זכות הפרישה מניהול מו"מ, אלו השאלות העומדות בלב התיק שלפני.
רקע עובדתי
1. במרכז הדיון בתיק שלפניי עומדת דירת מגורים בשד' הנשיא בחיפה (להלן – "הדירה") שהבעלות בה רשומה בשלמות, עפ"י צוואה, על שם הנתבעת 1 – לוריא חבצלת (להלן – "גב' לוריא") (נסח רישום צורף כחלק מנספח ב' לכתב התביעה). את הדירה קיבלה גב' לוריא בירושה מאת דודתה שהייתה ערירית, וגב' לוריא הייתה אחייניתה היחידה (עמ' 44 לפרו' מיום 8.2.22 ש' 13).
2. הדירה הושכרה כל השנים והן גב' לוריא והן בעלה – הנתבע 2, יואל לוריא (להלן – "מר לוריא") אישרו בתצהיריהם ועדותם כי מר לוריא טיפל לבדו בהשכרת הדירה (ראו לדוגמא עדות גב' לוריא שם, עמ' 44 ש' 14-17, וכן עדות מר לוריא שם, עמ' 53 ש' 26-27).
3. עם זאת, רק גב' לוריא חתמה על הסכמי השכירות לאורך השנים (הסכמי שכירות משנת 2005 ואילך צורפו כנספח א1 לתצהיר מר לוריא), ולטענתה, נדרשה הסכמתה לכל שוכר של הדירה ולדבריה: "... אבל כשבא הבנאדם, אני באתי לראות מי הבנאדם שאני משכירה לו את הדירה. אני לא חתמתי, אני לא הסכמתי לכל אחד שייכנס" (שם, עמ' 40 ש' 17-19).
4. על פי עדות ה"ה לוריא, בחודש אוקטובר 2020 או בסמוך לכך הביע מר לוריא בפני גב' לוריא את הקושי מבחינתו להמשיך ולטפל בהשכרת הדירה לאור גילו המתקדם (בן 80) ומצבו הבריאותי, ועקב כך הוסכם בינו ובין גב' לוריא לנסות ולמכור את הדירה.
5. כך העידה גב' לוריא כי בעלה אמר לה: "לא יכול להתעסק עם זה, הגעתי לגיל, אני כבר לא בריא עכשיו, לצערי לא יכול להתעסק עם זה, בואי ננסה למכור את הדירה", ככה זה עבד "בואי ננסה" ואני הסכמתי לנסות" (שם, עמ' 39 ש' 1-3) וראו גם עדות מר לוריא שם, עמ' 53 ש' 29 ואילך.
6. יצוין, כי על פי עדותם של ה"ה לוריא, גב' לוריא לא יזמה את מכירת הדירה ואף לא שמחה על האפשרות למכור את הדירה, אלא רק נענתה למצוקה שהציג בפניה מר לוריא , וכך העיד מר לוריא כי לאחר שמסר לגב' לוריא כי הוא אינו יכול יותר לטפל בדירה "... אז היא מאד היססה, אבל אמרה, "אם אין ברירה, אם זה מה שאתה חושב, אני מבינה אותך. תנסה, בוא נראה, תנסה למכור אותה" (שם, עמ' 53 ש' 32-34). גם גב' לוריא חזרה וטענה כי לא הייתה שלמה מלכתחילה עם מכירת הדירה וכך לדוגמא היא העידה כי "... לא עניין אותי הענין של הכסף. אני לא הייתי שלמה, החלטית לגבי המכירה עד לשלב שממש הייתי צריכה לבוא... " (שם, עמ' 41 ש' 19-20).
7. לאחר החלטת ה"ה לוריא לנסות ולמכור את הדירה, יצר מר לוריא קשר עם המתווך דניאל טוקרב (להלן – "המתווך") וביקש ממנו לטפל במכירת הדירה. בעקבות הפנייה הוחתם מר לוריא על הסכם עם המתווך בחתימה דיגיטלית (עדות המתווך שם, עמ' 1 ש' 37), והוא החל לטפל בפרסום הדירה ובמציאת קונה.
יצוין, כי לטענת המתווך נחתמו שני הסכמים, האחד שעניינו בלעדיות והשני שעניינו דמי התיווך (שם, עמ' 2 ש' 5-6), בעוד שמר לוריא אישר כי חתם על שני הסכמים אך לטענתו, האחד התייחס למכירת הדירה והשני להשכרתה (שם, עמ' 54 ש' 11-12).
8. יודגש, כי רק מר לוריא ניהל את כל המגעים והטיפול במכירת הדירה, אל מול המתווך ועוה"ד ברוך קליקה (להלן – "עו"ד קליקה") שכפי שיפורט להלן, הכין טיוטת הסכם בשם ה"ה לוריא, וגב' לוריא לא שוחחה אף פעם ישירות עם המתווך או עו"ד קליקה. מאידך מר לוריא לא אמר למתווך כי כל ההסכמות שניתנו על ידו הינן בכפוף לאישורה של גב' לוריא וכמו כן וכפי שיפורט להלן, על פי עדות עו"ד קליקה גב' לוריא עמדה לצידו של מר לוריא בעת שעו"ד קליקה שוחח איתו.
9. מכל מקום, עם תחילת טיפול המתווך במכירת הדירה, הוא פרסם על חשבונו מודעה באתר komo.co.il (נספח א' לתצהיר התובע 1 – מוטי דורפברגר (להלן-"מר דורפברגר"), ובה הוצגה הדירה כבת 2.5 חד' בקומה 1 בשטח 65 מ"ר ונדרש עבורה סך של 1,100,000 ₪. כן צוין, כי ניתן להיכנס מידית לדירה. יצוין כי מר לוריא טען כי לא היה מעורב כלל בניסוח המודעה, וראה אותה לראשונה במסגרת ההליך (שם, עמ' 54 ש' 28).
10. עובר לפרסום המודעה, העביר המתווך למר לוריא את הערכתו באשר למחיר הדירה המבוססת על נתונים שונים שפורטו בהערכה (צורפה כנספח לתצהיר מר לוריא). בהערכתו ציין המתווך כי שוק הנדל"ן בחיפה מצוי בירידה קלה (1%-5%) וכן ציין נתונים נוספים (כגון:העדר חניה פרטית וממ"ד), ובהתאם הוערך מחיר הדירה ב-1,050,000 ₪ - 1,075,000 ₪. אקדים ואציין כי בהערכת המתווך לא קיימת כל התייחסות לאפשרות שבבניין בו מצויה הדירה, יבוצע פרויקט תמ"א 38 בעתיד.
11. כאמור, במודעה פורסם מחיר של 1,100,000 ₪ ועל כך העיד מר לוריא כי המחיר נקבע על ידי המתווך וכי "אז הוא אמר לי בוא נתחיל מ-1,100,000 ₪ ונהיה טיפה גמישים" (שם, עמ' 54 ש' 33-34). גרסתו של המתווך הייתה שונה ועל פיה המחיר נקבע ביחד עם מר לוריא (שם, עמ' 2 ש' 20) ולדבריו "זה המחיר שהוא רצה, זה המחיר שהוא ביקש. הוא אמר באזור ה- 1,100,000. ואז עשינו את הדו"ח בשביל לחדד, לבדוק אם זה באמת המחיר הריאלי הנכון וראינו שכן" (שם, עמ' 3 ש' 13-15).
12. לאחר פרסום המודעה נוצר ביום 1.11.20 קשר טלפוני בין מר דורפברגר למתווך (תמליל השיחה הוגש – נ/2). כעולה מהשיחה, בין מר דורפברגר והמתווך לא הייתה היכרות מוקדמת. דורפברגר הציג עצמו בשיחה כמי שעוסק בנדל"ן ומחפש להרוויח גם ברכישת הדירה והמתווך ציין בפניו כי קיימת גמישות מסוימת במחיר (עמ' 13 לתמליל ש' 22-23).
13. לאחר השיחה, התקיימה ביום 3.11.20 פגישה בדירה בין המתווך למר דורפברגר ונציג מטעמו המתמחה בשיפוצים (תצהיר דורפברגר (ת/2) סעיף 10). לטענת דורפברגר הוא ערך בירורים שונים לקראת הפגישה ובכלל זה בירר בעיריית חיפה את הפער בין שטח הדירה בנסח הרישום (53 מ"ר) לנתון במודעה (65 מ"ר) ובמהלך הסיור אף נמדדה הדירה (תצהיר דורפברגר סעיף 12) והמתווך אישר חלקית את מוכנותו של דורפברגר לפגישה מבחינת נתוני הדירה (שם, עמ' 5 ש' 14-16).
14. בתום הפגישה הציע מר דורפברגר הצעה לרכישת הדירה, לטענתו בסכום של 975,000 ₪ (סעיף 12 לתצהיר דורפברגר), וכן בעדותו "... ההצעה שמסרתי למתווך הסופית – בסוף הפגישה, היא 975,000 ₪" (פרו' מיום 16.11.21 עמ' 30 ש' 5-6).
גרסת המתווך שונה. לדבריו, הצעתו הראשונה של מר דורפברגר עמדה על 950,000 ₪ (פרוטוקול מיום 8.2.22 עמ' 29 ש' 4-5). גם כשעומת המתווך עם גרסתו של מר דורפברגר הוא חזר וטען כי כך הוא זוכר ובכל מקרה ההצעה שהועברה על ידו למר לוריא עמדה על 950,000 ₪ (שם, עמ' 30 ש' 12-13).
15. עוד באותו יום (3.11.20) בשעה 13:23, שלח המתווך הודעה קולית ארוכה אל מר לוריא (תמליל ההודעה - נ/14) ובה הציג את הצעת מר דורפברגר כהצעה מצוינת.
אקדים ואציין כי אין מחלוקת על כך שהמתווך העביר למר דורפברגר הקלטות של שיחותיו עם מר לוריא וכן תכתובת ווטסאפ ואני מוצא לנכון כבר בשלב זה לציין מספר נקודות העולות מהודעת המתווך שגם אליהן אתייחס בהמשך.
ראשית, המתווך חזר והדגיש כי הקונה (מר דורפברגר) "הוא לא צריך משכנתא, הוא לא צריך מימון ואפשר להוציא איתו עסקה מיידית וזריזה... " (שם, עמ' 1 ש' 6-7, וכן עמ' 2 ש' 9-10). בפועל התברר כי מדובר בנתון שאינו נכון, וה"ה דורפברגר נזקקו למשכנתא בשיעור של 50% משווי הדירה (כעולה מנספח ז'2 שהינו אישור המשכנתא שצורף לתצהירו של מר דורפברגר).
על כך טען המתווך כי "אז זהו, פה אני, אני לא חשבתי, לא זכרתי ולא חשבתי שהוא צריך משכנתא. רק אחר כך בדיעבד, אחרי שהגענו להסכמה על המחיר הבנתי שהוא צריך משכנתא". אך יודגש כי המתווך לא עדכן את מר לוריא על הצורך של ה"ה דורפברגר לקחת משכנתא (שם, עמ' 28 ש' 30-32).
שנית, כאמור לעיל, ההצעה שהעביר המתווך למר לוריא הייתה נמוכה ב-25,000 ש"ח מההצעה שהציע מר דורפברגר עבור הדירה, ואקדים ואציין כי לעניין זה עדותו של דורפברגר מהימנה בעיני יותר מעדות המתווך.
שלישית, המתווך מסר למר לוריא כי "ההצעה היא נהדרת, הקונה הוא מצוין, אני מכיר אותו ...". בפועל, עלה מהראיות כי מדובר בנתון כוזב מאחר ורק באותו בוקר המתווך פגש לראשונה את מר דורפברגר.
המתווך ניסה להסביר זאת בכך שדורפברגר הציג את עצמו לפניו (שם, עמ' 28 ש' 34-35) ולאחר מכן הוא בירר ומצא כי הנתונים שמסר לו מר דורפברגר היו נכונים ולכך הוא התכוון בשיחתו עם מר לוריא, אך אקדים ואציין כי אינני מקבל טענה זו ועיון בתמליל מעלה כי המתווך ניסה להציג למר לוריא מצג של היכרות אישית קודמת שלו עם מר דורפברגר.
רביעית, במהלך ההודעה חזר בו המתווך מהערכתו הראשונה לדירה, וטען בתוקף לפני מר לוריא כי שווי הדירה נמוך יותר מאשר הוצג על ידו בהתחלה. ולדבריו "... ובשורה התחתונה כשעשיתי את התמחור, המחיר למטר היה גבוה מידי... ". וכן טען כי גודל הדירה שחושב על ידו אינו נכון "כי אנחנו סך הכל מדברים על דירה של חמישים וחמש מטר, לא שבעים" (שם, עמ' 2 ש' 14-15).
חמישית, בכל "ים" הנתונים שמסר המתווך, אין שום התייחסות לאפשרות לבצע פרויקט תמ"א בדירה. עניין זה עלה מהעדויות ובכלל זה מעדות השכן מר משה יעקובי, שהינו בעלים של דירה בקומה שמעל הדירה נשוא התביעה ואשר העיד כי לפני כעשר שנים כבר אושרה תוכנית תמ"א ביחס לבניין בו מצויה הדירה, וכי נעשו על ידו מאמצים בעבר ביחד עם מר לוריא לנסות להוציא את הפרויקט אל הפועל אך מאמצים אלו לא צלחו ולדבריו "מתוך 7 דיירים היינו בהסכמה מלאה רק 3 אולי במקרה הטוב" ועקב כך הוא ומר לוריא הבינו כי אין היתכנות לתמ"א (פרו' מיום 16.11.21 עמ' 5 ש' 3-5). אקדים ואדגיש, כי אין לפני נתונים מספיקים בכדי לקבוע מסמרות בשאלה האם לאפשרות לבצע פרויקט תמ"א יש השפעה על ערך הדירה, אך בכל מקרה אני מייחס משמעות לכך שהמתווך נמנע מציון עובדה זו לפני מר לוריא, ועל כך אפרט בהמשך.
16. בסיכום הודעתו טען המתווך כי "אני כרגע עומד מולו על 950 אבל ביננו אני יכול להגיד לך שאני יודע לשפר את ההצעה שלו ולהגיע איתו למליון עגול" (שם, ש' 19-20) והמתווך המליץ מאד וטען בין היתר כי "... כרגע השוק באי ודאות שנוצרה, מליון שקל זה עסקה נהדרת... " (שם, ש' 26-27).
17. בעקבות הודעת המתווך התקיימה ביום 4.11.20 שיחה טלפונית בינו למר לוריא (תמליל השיחה צורף כנספח ב' לתצהיר דורפברגר) ובה לאחר דין ודברים ביניהם בין היתר על גודל הדירה, ולאחר שהמתווך מסר לו נתון שלפיו מר דורפברגר מדד את הדירה ויצא לו 65 מ"ר עם המרפסות אמר מר לוריא "אז אם זה 65 אני בסדר, בו נגיע למליון 25 אצלי ביד ואתה עושה לי איזושהי הנחה וכל זה סגרנו עניין" (דגש שלי ש.מ.)(עמ' 7 לתמליל ש' 19-20).
18. במסגרת נסיונותיו של המתווך לשכנע את מר לוריא "לסגור עסקה", המתווך מסר למר לוריא כי הוא ישלם את שכר טרחתו של עוה"ד "את העורך דין אני חותך לך" (עמ' 5 לתמליל ש' 11), וכן יתן לו הנחה בדמי התיווך, ולאחר ששמע את דרישתו של מר לוריא למליון עשרים וחמש ביד!! אמר "יאללה אני אנסה. בו נעשה. בוא ננסה בוא נתחיל אני אדבר איתו ואני אעדכן אותך" (עמ' 7 לתמליל ש' 21-22).
19. בהמשך לשיחה זו, התקיימה באותו יום שיחה בין המתווך למר דורפברגר ובסיכומה הסכים מר דורפברגר לשלם סך של 1,025,000 ₪ עבור הדירה. בהקשר זה יצוין, כי במהלך ההוכחות התברר כי בין המתווך ומר דורפברגר התקיימו מספר שיחות טלפוניות בין ה-3.11.20 – 8.11.20, והמתווך טען ואישר באופן חד משמעי כי הוא העביר את הקלטת שיחות אלו לבא כוחו של דורפברגר (עמ' 16 לפרו' מיום 8.2.22 ש' 14-22). מנגד טען בא כח הנתבעים כי שיחות אלו לא הועברו אליו למרות החלטות שניתנו על ידי וגם לכך אתייחס בהמשך.
20. בהמשך לאישורו של מר דורפברגר נשלחה הודעה ע"י המתווך למר לוריא על האישור, שהעתקה לא הוצג, ובעקבותיה התקיימה שיחה טלפונית נוספת בינהם (תמליל השיחה צורף כנספח ג' לתצהיר דורפברגר) שבה טען המתווך כי התקשה לשכנע את מר דורפברגר לשפר את הצעתו וטען כי "לא קל אבל הלך כמו שאני יודע זריז וטוב" (עמ' 1 לתמליל ש' 10).
על כך השיב מר לוריא "אוקי. טוב אוקי. לא לערבב דיבורים למה ומה ולמה חבל, אולי... יכול להיות יותר טוב אבל זה לא משנה כבר, זה סגור" (שם, ש' 11-12). כמו כן מר לוריא בירר עם המתווך את האפשרות להעביר את פרטיו של הקונה לעיריית חיפה לאור עזיבתה של השוכרת בדירה.
כפי שיפורט להלן, לטענת התובעים אמירה זו של מר לוריא והבירור שנערך על ידו מהווים ראיה ברורה ל"גמירות דעת" שלו להתקשר בהסכם מחייב למכירת הדירה.
בענין זה המתווך העיד כי התרשם שמבחינתו של מר לוריא העסקה היתה "סגורה" ולדבריו "... אם זה לא חד משמעית, אני לא מעביר את זה לעורכין דין. עד שהעסקה לא סגורה אין טעם להתחיל תהליך של הכנת חוזה" (שם, עמ' 7 ש' 1-3).
כנגד האמור כשנשאל מר לוריא לגבי אמירתו לעיל לפיה "זה לא משנה כבר, זה סגור" הוא טען כי התכוון אך ורק לכך שהמחיר סגור ולדבריו "מבחינתי, המחיר שקבענו מיום 25 ( צ"ל מליון 25 ש.מ.) מפה נתקדם הלאה" (שם, עמ' 62 ש' 1), וכן "בסדר, יש פה תהליך. להתקדם עם התהליך, נו בסדר אמרתי מבחינת המחיר. זה באותו רגע, אחרי כל ההסברים מה שהוא אמר לי ואיך שהוא תאר לי את כל החישובים שלו ואת כל מה שהוא הציג בפניי, הבנתי שזה המחיר שאני צריך, שאפשר ממנו להתקדם לקראת חוזה, לא יודע מה שיהיה אחר כך... " (שם, עמ' 62 ש' 12-15). דברים דומים נאמרו על ידו ביחס לבירור האפשרות לרישום מר דורפברגר בעירייה שלגביו הוא טען כי "פשוט רציתי לדעת האם אני צריך לחכות עם זה, להתעכב עם זה, מה קורה עם הדברים?"(שם, עמ' 64 ש' 5-7).