עיקר קביעותיו של בית המשפט המחוזי
ביום 1.6.2020 ניתן פסק דין חלקי בתביעה, במסגרתו מצא בית המשפט המחוזי (השופט ג' גונטובניק) לקבל את התביעה בכל המתייחס לגג הבניין, ולדחותה בכל המתייחס למרתף. לנוכח מסקנתו זו, קבע כי בטרם יינתן סעד אופרטיבי, יש לאפשר לקסירר להחליט האם ברצונו להמשיך במימוש העסקה בה התקשר עם יורשי ארנשטיין – וניתנה לו שהות להגיש הודעה בעניין. בשלב זה, ובעקבות הודעה שהגישו הדיירים, התגלה כי בפסק הדין החלקי נפלה טעות עובדתית, עת נקבע בו כי במועד התקיימות התנאי המפסיק בשטר חכירת הגג, היו הקבלנים בעלי המניות בחברת קרפס. לאמיתו של דבר, במועד זה החזיקו הדיירים ב-94% ממניות החברה, בעוד שהקבלנים החזיקו ב-6% מן המניות בלבד. משנתגלתה הטעות, ולאחר שניתנה לצדדים אפשרות לטעון לנפקותה, נתן בית המשפט המחוזי פסק דין משלים ביום 2.10.2020, בו הפך את הכרעתו ודחה את התביעה גם בהתייחס לגג.
9. אלה הן, בתמצית, קביעותיו הסופיות של בית המשפט המחוזי:
לגבי הגג – נקבע כי קיימת "מורכבות קניינית" בכל הנוגע לזכויות בגג. צוין כי מחד גיסא, שטר חכירת הגג בוטל עם התקיימותו של התנאי המפסיק בשנת 1962, וזכויות הקבלנים בגג היו אמורות לחזור לחברת קרפס, שבעלי מניותיה היו ברובם המכריע הדיירים דאז. מאידך גיסא, מאז פקיעת שטר חכירת הגג בעלי המניות ומנהלי חברת קרפס לא עשו דבר, והקבלנים נותרו רשומים כבעלי מניות וכבעלי זכות חכירה. נקבע כי לנוכח המורכבות הקניינית האמורה, ובפרט עת מדובר בגריעת זכויות בשטחים המהווים לכאורה רכוש משותף, מוטלת היתה על עו"ד מוזר חובה מוגברת לגלותה לדיירים, שרבים מהם לא היו מיוצגים במסגרת הליכי המשא ומתן שקדמו לכריתת הסכם השיתוף. חובה זו לא מולאה, מקום שהסכם השיתוף העביר מסר כי הוא מסדיר את זכויות החזקה והשימוש בבניין בהתאם למצב הזכויות הקיים, מבלי שהובהר כי ייתכן שההסכם גורע מזכויותיהם. משלא מולאה חובת הגילוי של עו"ד מוזר בהקשר זה, נקבע כי אין לחייב את הדיירים בוויתור על זכויות החזקה והשימוש בגג, ואין לאכוף עליהם את הסכם השיתוף.
לגבי המרתף – נקבע כי ככל הנראה קיים מקלט בקומת המרתף (סוגיה שלא התבררה עד תום), ומכל מקום על פי היתר הבניה אמור היה להיבנות בה מקלט. עוד נקבע כי לפי הדין ששרר במועד בניית הבניין חלה על הקבלנים חובה לבנות מקלט, וככל שזו לא מולאה, הם לא היו רשאים להחכיר לעצמם את השטח המיועד לו. עוד צוין כי שטר חכירת המחסן הקנה לקבלנים זכויות רק בחלק מקומת המרתף, בעוד שהסכם השיתוף מקנה לקבלנים זכויות בקומת המרתף במלואה. בהמשך לכך נקבע גם בעניין זה, כי על עו"ד מוזר, כמי שייצג את אחת הדיירות ופעל מול דיירים שרובם אינם מיוצגים, חלה בנסיבות העניין חובת גילוי מוגברת כלפי הדיירים. נקבע כי עו"ד מוזר לא הציג לדיירים את תמונת הזכויות במרתף לאשורה, ובכך הפר חובתו זו. משהופרה חובת הגילוי, נקבע כי אין להורות על אכיפתו של הסכם השיתוף גם בהתייחס למרתף.
10. מכאן הערעור שלפנינו. המערער, קסירר, מבקש לבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, להורות על אכיפתו של הסכם השיתוף, ולהורות על מינויו של עו"ד מוזר – כמי שמכיר את מצבו המשפטי של הבניין – ככונס נכסים לשם רישום הסכם השיתוף במרשם המקרקעין.