דיון והכרעה
לעמדתי, דינו של הערעור להידחות על שני ראשיו, כך שהתוצאה אליה הגיע בית המשפט המחוזי – דחיית תביעתו של קסירר – תעמוד על כנה. לתוצאה זו אני מגיעה בדרך שונה במקצת מזו של בית המשפט המחוזי. כפי שיפורט להלן, דעתי היא כי הדיירים היו זכאים לבטל את הסכם השיתוף בשל פגם ברצון שנפל בכריתת ההסכם, שמקורו בהטעיה מצד עו"ד מוזר; כי יש לראות בדיירים כמי שביטלו את ההסכם, הן בהתנהגותם והן בטענותיהם כפי שהועלו במסגרת ההליך המשפטי בבית המשפט המחוזי; כי זכויות קסירר כצד שלישי להסכם אינן גוברות על זכויות הדיירים להשבה; וכי בנסיבות אלה יש לדחות את תביעת קסירר לאכיפת הסכם השיתוף. אוסיף כי אין באמור לעיל כדי להכריע בזכויותיהם הקנייניות של הצדדים בגג ובמרתף, ופתוחה בפניהם הדרך לנקוט הליך לבירור זכויותיהם לאשורן.
הסכם שיתוף במקרקעין
11. על מנת למקד את הדיון, ובטרם אפנה לבחינת טענות הצדדים, אזכיר כי קסירר הגיש לבית המשפט המחוזי תביעה לאכיפת הסכם השיתוף על הדיירים. תביעתו, במתכונת בה הוגשה, היא תביעה חוזית "טהורה" שאינה תלויה במישרין בזכויותיהם הקנייניות של הצדדים להסכם. בהתאם, גם הגנתם של הדיירים היא הגנה חוזית. בעוד שקסירר טען כי הדיירים מפרים את התחייבותם על פי הסכם השיתוף לרישום ההסכם במרשם המקרקעין (סעיף 7 להסכם), טענו הדיירים כי חתמו על הסכם השיתוף עקב הטעייתם, במצגי שווא והפרת חובת גילוי מצדו של עו"ד מוזר, הטעיה שבעקבותיה ביטלו את ההסכם.
12. הסכם השיתוף נועד בעיקרו של דבר לייחד לכל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין את זכות החזקה והשימוש בחלקי הבניין שממילא מצויים בחזקתם ובשימושם הייחודי. על פי מרשם הזכויות, זכויות הבעלים במקרקעין הן זכויות של בעלים במשותף (במושע), ולפיכך בעלותו של כל אחד מהם "מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם" (סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין)). עם זאת, כידוע, רשאים בעלים משותפים במקרקעין להסדיר ביניהם, במסגרת הסכם שיתוף, את אופן ניהול המקרקעין המשותפים ואת חלוקת זכויות השימוש והחזקה במקרקעין. הסכם כזה ניתן לרישום "ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר" (סעיף 29 לחוק המקרקעין). כפועל יוצא מאופי הזכות הרשומה, "נהוג לראות ברישומו של הסכם השיתוף כמשכלל את ההסכמות בו לרמה של קניין" (ראו: ע"א 48/16 דהאן נ' שמחון, פסקה 33 [פורסם בנבו] (9.8.2017) (להלן: עניין דהאן); ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243, 252-251 (1974) (להלן: עניין בוקובזה); מיגל דויטש קניין כרך א 559 (1997)). למותר לציין, כי רישומו של הסכם שיתוף הוא עניין שיש לעודדו, זאת על מנת למנוע תקלות משפטיות הנובעות מן הפער בין זכויות הבעלים המשותפים כפי שהן משתקפות מן המרשם, לבין זכויותיהם כפי שהוסדרו בהסכם השיתוף. רישומו של ההסכם מבטיח שכל המעיין במרשם, וכל הבא מכוחו של אחד הבעלים המשותפים, ידע כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים ואת חלוקת הזכויות בין הבעלים השונים לאשורן.
13. ענייננו בתביעה לאכיפת הסכם שיתוף שלא נרשם במרשם המקרקעין. על הסכם שיתוף שלא נרשם, בדומה לכל חוזה אחר, חלים דיני החוזים הכלליים והוא מחייב רק את הצדדים לו. ההלכה הפסוקה הכירה בכך שבמקרים מסוימים, עשוי הסכם שיתוף שלא נרשם לחייב גם צד שלישי להסכם, ובפרט רוכש זכויות במקרקעין שידע על קיומו של הסכם השיתוף (עניין דהאן, בפסקה 2 לפסק דינה של השופטת חיות ובפסקה 33 לפסק דינה של השופטת ברק-ארז). עם זאת, ככלל, הסכם שיתוף שלא נרשם – כמו בענייננו – הוא הסכם אישי, אובליגטורי, שכוחו יפה בין השותפים למקרקעין לבין עצמם (ראו עניין בוקובזה, בעמ' 249 ו-251).
הצדדים להסכם השיתוף שבענייננו הם הדיירים ויורשי ארנשטיין. קסירר לא היה צד להסכם השיתוף, ועל פניו עשויה לעלות השאלה מהו מקור זכותו לתבוע את אכיפת ההסכם על הדיירים אף שהוא לכאורה צד זר לחוזה. קסירר טען בכתב תביעתו, כי ברוכשו את זכויות יורשי ארנשטיין במקרקעין, הוא "נכנס בנעליהם" של יורשי ארנשטיין. הדיירים כפרו בתחילת הדרך בטענה זו, אולם בדיון שלפנינו לא עמדו עוד על טענתם זו. נקודת המוצא לדיון היא, אפוא, כי יורשי ארנשטיין המחו בהסכם המכר את זכויותיהם האובליגטוריות לפי הסכם השיתוף לקסירר, באופן שזה האחרון נכנס לנעליהם, וקמה יריבות חוזית ישירה בין קסירר לדיירים (על תופעת 'הכניסה לנעליים' ועל המחאת זכויות אובליגטוריות בעסקת מכר מקרקעין ראו: מיגל דויטש דיני המחאת חיובים 27, 65-62 (2018)). אציין כי המסקנה שהסכם השיתוף מזכה את קסירר מכוחה של המחאת הזכויות, עולה בקנה אחד עם העובדה שזה עשוי לחייבו כמי שרכש זכויות במקרקעין בעת שידע על קיומו של הסכם השיתוף.
14. בטרם אפנה לניתוח המשפטי אבהיר, כי כפועל יוצא של מתכונת תביעתו של קסירר כתביעה חוזית, שלא נתבקש בה בירור קנייני של זכויות הצדדים, בית המשפט המחוזי לא הכריע במחלוקות הקנייניות שבין הצדדים. בדומה, אף אני איני מתכוונת להידרש למחלוקות האמורות, אלא כדי הנדרש לבחינת טענות הדיירים להטעיה.
15. סדר הדיון יהיה אפוא כדלקמן: נפתח בהצגת המורכבות הקניינית הקיימת בכל הנוגע לזכויות בגג ובמרתף הבניין. לאחר מכן, נראה כי מורכבות זו לא שוקפה לדיירים על-ידי עו"ד מוזר, לא בהסכם השיתוף ולא במהלך המשא ומתן שקדם לכריתתו, וכי אי-הגילוי האמור עולה בנסיבות העניין כדי הטעיה. בהמשך לכך, נבהיר כי הדיירים הפעילו, בהתנהגותם, את זכותם לביטול ההסכם בגין הטעיה זו. לבסוף, נתייחס גם לטענת קסירר לפיה רכש את הזכויות בגג ובמרתף בתום לב ובתמורה ולפיכך זכותו גוברת על זכות הדיירים להשבה.
המורכבות הקניינית – הזכויות בגג ובמרתף הבניין
16. בפתח הדברים, וכנקודת מוצא לדיון שלהלן, אבהיר כי אין למעשה חולק כי הסכם השיתוף נועד לשקף את הזכויות הקנייניות של הבעלים המשותפים בבניין, ולא לבצע העברה או שינוי מן הזכויות. כך צוין במפורש במבוא להסכם השיתוף, בהואיל השלישי, בו נקבע כי חלוקת הזכויות לפי ההסכם תהא "בהתאם לזכויות הקיימות של הצדדים בבניין". איש אינו חולק על עובדה זו, ועו"ד מוזר אישרה כבר בכתב הגנתו בו ציין כי "לא שינה במאומה מאשר היה קיים" לבד מ"שדרוג" זכויות הדיירים מזכויות חכירה לדורות לזכויות בעלות. כך אישר גם בעדותו (פרוטוקול הדיון מיום 30.12.2018, עמ' 235 ש' 13-12 (להלן: פרוטוקול 30.12)). המסקנה המתבקשת מכך היא, כי ייחוד הזכויות בגג ובמרתף לקבלנים, בהסכם השיתוף, מתבסס על ההנחה לפיה הזכויות הקנייניות בגג ובמרתף הבניין שייכות לקבלנים לפי המצב המשפטי שהיה קיים עובר לחתימת הסכם השיתוף, וייחודן לקבלנים אינו פרי הסכמה להעברת זכויות חדשות שלא היו בבעלותם קודם לכן. אלא שכפי שנדגים להלן, ההנחה האמורה, אם לנקוט לשון זהירה, אינה מובנת מאליה. התשובה לשאלה האם יש לקבלנים זכויות קנייניות בגג ובמלוא שטח המרתף, אינה ברורה, ולכל הפחות מדובר בסוגיה הטעונה בירור משפטי.
17. תמונת הזכויות במקרקעין, נכון למועד בו קיבל עו"ד מוזר לטיפולו את הסדרת הזכויות במקרקעין, היתה התמונה הבאה: הבעלים הרשומים של המקרקעין היתה חברת קרפס, ואילו הדיירים היו רשומים כבעלי זכות חכירה לדורות. שטר חכירת הגג ושטר חכירת המחסן היו רשומים אף הם. אשר למניות החברה, אלה הוחזקו בידי שלושה דיירים (לכל אחד מהם כ-333 מניות) ואילו לקבלנים לא היתה כל מניה.
18. שטר חכירת הגג שנחתם בין חברת קרפס לקבלנים ביום 10.1.1952, כלל כאמור, בסעיף 7 לשטר, תנאי מפסיק בזו הלשון:
"באופן מפורש מוסכם בזה כי שטר חכירה זה יהיה בטל ומבוטל מאליו במקרה והחוכרים לא יקימו דירה או דירות על השטח הנ"ל תוך עשר שנים מתאריך שטר זה. עם בטול שטר חכירה זה כנ"ל לא תחול על המחכיר שום חובה ל[ה]חזיר לחוכרים דמי החכירה ששולמו על-ידם למפרע כי החוכרים מותרים וזה באופן מפורש על סכומים אלה למפרע".
אין חולק כי עד למועד התקיימות התנאי המפסיק, ביום 10.1.1962, לא הקימו הקבלנים או מי מטעמם כל דירה בשטח הגג, ואף לא בשנים שלאחר מכן. לפיכך, על פני הדברים, ולאור לשונו המפורשת של שטר החכירה, זה בטל מן העולם ("בטל ומבוטל מאליו") והזכויות בגג חזרו לבעליהן, היא חברת קרפס (והשוו: ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' לוי, פסקה 34 [פורסם בנבו] (19.8.2014)).
19. ככל שהזכויות בגג אכן חזרו לחברת קרפס עם התקיימותו של התנאי המפסיק, ומשזו נמחקה מן המרשם, עולה השאלה למי הבעלות הקניינית בזכויות אלה: האם לבעלי המניות בחברה, ואם כן, נכון לאיזה מועד יש לבחון את זהותם ואת חלקם בזכויות? בהקשר זה, דומה כי קיימות מספר נקודות זמן רלוונטיות: נקודת זמן אחת, היא מועד התקיימות התנאי המפסיק, אז הוחזקו מניות החברה ברובן על-ידי הדיירים דאז, באופן ש-940 מתוך 1000 מניות החברה הוחזקו בידם (94%), ואילו יתר 60 המניות, המהוות 6% מהחברה, הוחזקו על-ידי הקבלנים (59 מניות בהחזקת ארנשטיין ומניה נוספת בהחזקת וקסמן). נקודת זמן נוספת שעשויה להיות רלוונטית, היא מועד החייאת חברת קרפס, שאז, כפי שנלמד מנסח רשות התאגידים ואף ממכתבו של עו"ד מוזר לדיירים מיום 11.10.2010, בעלי מניותיה הרשומים של החברה היו שלושה דיירים בלבד, כאשר לקבלנים לא היה כל חלק במניות החברה. נקודת זמן שלישית היא לאחר החייאת החברה, כאשר הקבלנים נרשמו על-ידי עו"ד מוזר כבעלים של 10 מניות מתוך 1,000 מניות (5 מניות כל אחד), המהוות 1% ממניות החברה. לעניין נקודת הזמן השלישית אעיר, כי עו"ד מוזר העיד כי רישום הקבלנים כבעלי מניות בחברה לאחר החייאתה, נעשה לצורך התאמת זהות בעלי המניות לזכויות הקנייניות במקרקעין (פרוטוקול 30.12, בעמ' 238). עם זאת, לא פורט מהו הבסיס למספר המניות המסוים שהוקצה לקבלנים.
20. אוסיף ואציין כי ככל שהזכויות בגג ובמרתף אמנם נגזרות משיעור המניות המוחזקות בידי בעלי המניות השונים, ואיני נדרשת להכריע בכך לצורך הדיון שלפנינו, דומה כי אף אחת מן האפשרויות שהוזכרו לעיל, הנעות בין העדר מניות לקבלנים לבין החזקה ב-6% ממניות החברה, אינה מתיישבת עם הקניית הזכויות בגג ובמרתף לקבלנים באופן בלעדי.
21. ואכן, עמדתו המשפטית של עו"ד מוזר, כפי שהיתה בעת עריכת הסכם השיתוף וכפי שהיא כיום, אינה נסמכת על בעלות הקבלנים במניות החברה אלא על שטרי החכירה. כך לעמדתו, זכויות החכירה בגג נותרו בידי הקבלנים מכוח שטר חכירת הגג. עו"ד מוזר לא פירט בכתב הגנתו או בתצהירו את התשתית העובדתית והמשפטית המונחת בבסיס מסקנתו המשפטית האמורה, אולם בחקירתו הנגדית בבית המשפט המחוזי עיגן אותה באי-מחיקת שטר חכירת הגג מן המרשם. להשקפתו, עם הגיע מועד התנאי המפסיק, היה על בעלי הזכויות בבניין לנקוט פעולה למחיקת הרישום, וככל שלא עשו כן, יש למחדלם השלכות משפטיות (ראו: פרוטוקול 30.12, בעמ' 254). כפי שאפרט בהמשך, העובדות הדרושות לעניין, כמו גם המסקנות המשפטיות האפשריות הנגזרות מהן ועמדתו המשפטית המנומקת של עו"ד מוזר, לא הובאו לפני הדיירים בטרם חתימתם על הסכם השיתוף.
22. גם באשר לזכויות במרתף הבניין הדברים אינם פשוטים. אמנם שטר חכירת המחסן עומד בתוקפו, אולם לטענת הדיירים המרתף משמש כמקלט לדיירי הבניין, ולפיכך לא ניתן לגרוע אותו מן הרכוש המשותף. בית המשפט המחוזי נדרש בפסק דינו החלקי לטענה זו, והצביע על המורכבות הכרוכה בייחוד הזכויות בשטח המהווה מקלט, ולחילופין נועד על פי היתר הבניה למקלט (והשוו: סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, האוסר על הצמדת מקלט לדירה פלונית). קושי נוסף עולה מן הפער הקיים בין היקף הזכויות שהוענקו לקבלנים בשטר חכירת המחסן לבין אלה שיוחדו להם בהסכם השיתוף. כפי שפורט לעיל, שטר חכירת המחסן והתרשים המצורף לו, מתייחסים ל"מחסן בקומת המרתף" המשתרע רק על חלק מקומת המרתף ולא על קומת המרתף כולה. אף על פי כן, בהסכם השיתוף יוחדו הזכויות בכל שטח המרתף לקבלנים – בלא שניתן כל הסבר לכך.
23. אדגיש שוב, למען הזהירות, כי כל האמור עד כה לא בא לטעת מסמרות בסוגיות הקנייניות בכל הקשור לזכויות בגג ובמרתף, אלא אך נועד להבהיר כי אלה מעוררות שאלות מורכבות שההכרעה בהן אינה ברורה. כפי שיפורט להלן, עו"ד מוזר הכריע למעשה בשאלות אלה שעה שקבע בהסכם השיתוף כי הזכויות בגג ובמרתף ייוחדו לקבלנים, זאת מבלי שגילה לדיירים כי קיימות סוגיות קנייניות בעלות משקל הנוגעות לזכויות אלה, וכי ייתכן שאופן הכרעתו בהן בהסכם השיתוף גורע מזכויותיהם.
הטעיית הדיירים
24. הדיירים טוענים כי הוטעו על-ידי עו"ד מוזר הן במצגי שווא והן באי-גילוי. למעשה, אין חולק כי עובר לחתימה על הסכם השיתוף, נמסר לדיירים, מטעמו של עו"ד מוזר, כי גג הבניין הוא חלק מהרכוש המשותף ואין בו זכויות לקבלנים. כך, ביום 12.5.2010, שלח מר זיו רפפורט, מתמחה ממשרדו של עו"ד מוזר אשר סייע לו בטיפול בהסדרת הזכויות בבניין (להלן: רפפורט), מכתב לכלל הדיירים ובו ציין:
"כפי שכבר עדכנתי חלק מכם בעבר – הזכויות בגג שהיו שייכות בעבר לקבלן, עברו לרכוש המשותף. ברגע שנוכל להתחיל לעבוד אנו נדאג גם לרישום הגג כרכוש משותף".
מן הנוסח האמור עולה, כי מכתב זה לא היה הפעם הראשונה בה עדכן רפפורט את הדיירים כי הזכויות בגג עברו לבעלותם המשותפת. גם בהמשך, במכתב ששלח לאחת הדיירות ביום 9.8.2010, ציין רפפורט: