תשלום התמורה בעסקה המאוחרת בזמן
האם המשיבים שילמו את מלוא התמורה לחברה כדין באמצעות חשבון הליווי?
44. המשיבים כולם, ללא יוצא מהכלל, לא שילמו כל תשלום, לחשבון החברה בבנק המלווה, לא באמצעות שוברי תשלום ולא בכול דרך אחרת, למרות הידיעה על הבנק המלווה או האפשרות לידיעה כפי שפורט לעיל. באופן כללי יאמר כי המשיבים ביצעו תשלומים לגורמים שונים שאינם החברה, וגם תשלומים שבוצעו לחברה, לא הוכח שבוצעו לחשבון הליווי, אלא באופן שאפשר הברחתם מהחברה. חלק מהתשלומים כלל לא בוצעו. הדברים יפורטו לגבי כל אחד מהמשיבים.
45. המשיב 1, מויאל, ביום 7.8.20, נחתם ההסכם בין מויאל לחברה, כאשר הוספה מוכרת נוספת שאינה קשורה, חברת אריניה. ענין תמוה נוסף הינו בכך, שההסכם נחתם ביום 7.8.20 אלא שהערת האזהרה לטובת מויאל נרשמה רק בחודש 12/20 כאשר לגבי המשיבים אחרים הערת ההזהרה נרשמה ימים ספורים לאחר חתימת ההסכם עמם. כאשר נשאלה על כך עו"ד רוזנברג שייצגה את החברה, מסרה היא כי זו היתה ההוראה שיאיר נתן לה, שלא לרשום בעסקה מול מויאל את הערת האזהרה סמוך לאחר ההסכם אלא בחודש 12/20. התמורה בעסקה עמדה על 950,000 ₪. סע' 9 להסכם מפרט כי הדירה מוכנה למסירה. סע' 10 מפרט כי התשלום יבוצע לחברת אריניה שאינה בעלת הזכויות בדירה. בנספח להסכם מפורט מועד מסירה צפוי 6.10.20. הנספח להסכם, אף הוא מיום 7.8.20, מפרט מועדי תשלום שהינם 298,000 ₪ תוך 14 ימי עסקים ממועד רישום הערת אזהרה, 177,000 ₪ בשיק בנקאי לפקודת החברה עד ליום 1.9.20, סך של 475,000 ₪ עד ליום 6.10.20 כנגד מכתב החרגה או הסרת השעבוד של הבנק. מויאל בחקירתו אצל בעלי התפקיד, (דקה 15:30) אישר שהחזקה בדירה נמסרה לו סמוך לחתימה על ההסכם עם החברה.
46. מויאל בתצהירו מפרט העברות כספיות לחברה, הכוללות העברות שבוצעו כחודש לפני חתימת ההסכם, כך למשל, 200,000 ₪ ביום 14.7.20, כאמור ההסכם לרכישת הדירה מיום 7.8.20, כאשר יתכן שסכום זהו הגיע לחשבון הליווי. הסכומים ששולמו כשיטת מויאל בפועל, הועברו לפי מועד העברתם, ללא קשר לרכישת הדירה שהרי הועברו קרוב לחודש לפני חתימת ההסכם שקבע מועדי תשלום. מויאל אישר שיאיר נטל ממנו הלוואות בסכומים שונים, (דקה 03:55, 04:10 וכן 12:50). מויאל טוען שהעביר כספים לחברה קשורה, חברת יזמות, 150,000 ₪ ביום 19.7.20, אף כאן, כשלושה שבועות לפני החתימה על ההסכם, סכום כספי שהועבר לחברה אחרת, הגם שקשורה ליאיר אולם סכום שאינו מפורט בלוח התשלומים. טוען מויאל שהעביר 100,000 ₪, ביום 26.7.20, היינו כשבועיים לפני חתימת ההסכם. בסע' 32 לתצהירו מפרט אזולאי כי מדובר בהלוואות שונות הקשורות ליאיר, אשר הציע לו לקזז מדירה שירכוש. בהמשך מפרט יאיר 10 העברות כספיות לחברת אריניה, בתאריכים החל מיום 14.8.20 ועד 18.2.21 בסך כולל של 151,000 ₪. כן מפרט מויאל כי העביר כספים במזומן ליאיר, בסך כולל של 109,000 ₪ וכן סכומים בשיקים לגורמים שונים לספקים, מהתאריכים 18.8.20 ועד 20.11.20.
47. בעלי התפקיד ערכו חישוב לפיו גם לשיטתו של מויאל, חסרים בתשלומים סך של 259,000 ₪ כאשר לענין זה השיב מויאל כי סך של 109,000 ₪ שולמו במועדים שונים במזומן. אף לא אחד מהתשלומים, לא הועבר בהתאם להסכם לחשבון הליווי של החברה, (כאמור יתכן שסכום של 200,000 ₪, הלוואה שאינה קשורה להסכם, שנתן מויאל, הועבר כחודש לפני ההסכם לחשבון הליווי). מויאל מאשר כי הוא לא שילם דמי תיווך, אלא יאיר שילם למתווכת ימית זוהר דמי תיווך בסך 20,000 ₪, (דקה 18:00). הדרך שבה הועברו תשלומים כשיטת מויאל לחברה, אינה במהלך העסקים הרגיל. ככה לא מבוצעות עסקאות מול יזם "יד ראשונה", בדרך של "תפזורת" התשלומים לפני העסקה וחודשים לאחריה ובסטייה מוחלטת ממועדי התשלום לפי לוח התשלומים בנספח להסכם שנערך. מדובר בהתנהלות תשלומים שנחזית ככזו שאינה בדרך מקובלת והדבר מצטרף ליתר הנסיבות, בעטים, אין לי אלא לקבוע כי התנהלות מויאל בעסקה לא היתה בתום לב, לא תום לב אובייקטיבי ולא סובייקטיבי, ושלא שולמו מלוא כספי התמורה לחברה בשל העסקה.
48. המשיב 2 ליאל אזולאי, פעל באמצעות אביו מר יוסף אזולאי, יוצג בעסקה בידי עו"ד עומר אבניר. העסקה כללה מוכר נוסף, חברת אריניה שאינה קשורה לזכויות בדירה. התמורה שהיה צריך אזולאי לשלם לחברה עמדה על 980,000 ₪. לפי סע' 10 להסכם, נקבע כי התשלום יועבר לחשבון חברת אריניה ולא לחשבון החברה. נספח התשלומים היינו נספח א' להסכם, לא צורף למסמכים. סך של 850,000 ₪, שילם אזולאי לחברת אריניה בדרך של העברה בנקאית ביום 17.6.20. סכום נוסף בסך 130,000 ₪, שילם באמצעות שיק שהופקד בחשבון נאמנות אצל עו"ד כרם רוזנברג, סכום המוחזק אצלה עד לימים אלו כאשר במקור נועדה ההפקדה בנאמנות לוודא את הסרת השעבוד. על גבי צילום השיק האמור מופיע בכתב יד אישור בחתימת עו"ד כרם רוזנברג, כי הכספים בסך 130,000 ₪ מועברים לעו"ד רוזנברג בנאמנות, עד להסרת שיעבוד הבנק, (ראו נספח 3 לתגובת אזולאי).
49. אזולאי שילם לעו"ד רוזנברג שכ"ט ע"ס 5,850 ש"ח, (כולל מע"מ). עו"ד רוזנברג העידה כי החברה שכרה את שירותיה, (שירותים עבורם שילם אזולאי), לצורך דיווח למס שבח וכן רישום הערת אזהרה, אולם מי שהיה צריך לטפל במכתב החרגה מול הבנק המלווה או הסרת השעבוד, היה יאיר, הוא זה שהתחייב להמציא זאת לאזולאי, (עמ' 11 ש' 32). כפי שפורט, עו"ד אבניר ידע על הבעיה בעסקה, ואף דרש מכתב החרגה מהחברה, היינו שהחברה תטפל במכתב החרגה מול הבנק אולם למרות הסרוב שניתן, המשיך אזולאי בעסקה כאשר הפתרון נמצא בדרך של הפקדה כאמור, אלא שהקושי הגדול הינו בכך שלמרות נורות אזהרה בהם העדר הקשר לחברת אריניה, הכספים לא הופקדו בחשבון החברה ולא בבנק המלווה ופשוט שולמו לגורם אחר שאינו החברה, באופן שהתמורה לא הגיעה לחברה.
50. המשיבים 3 וכן 7, גל ויצחק לוגסי, חתמו באותה עת, על 2 הסכמים לרכישת שתי דירות, דירה לכל אחד. כל אחת מהדירות בתמורה לסך של 950,000 ₪. ההסכמים נחתמו מול החברה ומול חברת אריניה שלא היה לה קשר לזכויות בדירה. המשיבים 3,7 מתארים בתצהירם, כי הגיעו לחברה כשחיפשו השקעה דרך המתווכת ימית זוהר. משיבים אלו יוצגו בידי עו"ד מוסקוביץ, אשר חשד בקשיים שבעסקה, ואף ביקש מכתב החרגה, היינו שהחברה תדאג שהבנק ימציא מכתב שכזה אולם לא עמד על כך כתנאי לעסקה, אלא נקבע תנאי כי המכתב יומצא בתוך 60 יום לאחר העסקה, תנאי שלא התקיים. עו"ד מוסקוביץ סבר כי בשל כך שהדירה מוכנה אין צורך בשוברים והפקדה לחשבון הבנק המלווה. תמורת העסקה בפועל הועברה בהעברה בנקאית אחת בסך 1,900,000 ₪, העברה בנקאית לחשבון חברת אריניה, העברה שבוצעה ביום 8.6.20, שלושה ימים בלבד לאחר חתימת 2 ההסכמים בן החברה למשיבים 3,7 ביום 5.6.20. סע' 12 להסכם קבע כי התשלום יהיה לאריניה אולם לא עלתה כל שאלה אצל לוגסי, נוכח נורת אזהרה זו, מדוע לשלם לגורם שאינו החברה. מה שיוצא הינו שהמשיבים 3 וכן 7 לא שילמו את התמורה בעסקה לחברה, אלא לחברה אחרת, והדגש הינו בהעדר תשלום לחשבון החברה בבנק המלווה, למרות הידיעה על הבנק המלווה והמשכנתא הרשומה.
51. המשיב 4 יריב גואטה, לפי ההסכם מול החברה, היה צריך לשלם 950,000 ₪. בהסכם של גואטה מול החברה, בסע' 12 נקבע כי התשלום יועבר לחשבון החברה, שמספרו 325505 בסניף 645 קרית גת בנק הפועלים. למרות ההוראה המפורשת שבהסכם, בפועל, העביר 40,000 ₪ ביום 28.5.20 בהעברה בנקאית לספק בטון של החברה, וסך של 910,000 ₪, העביר לחשבונה של חברת אריניה בהעברה בנקאית ביום 31.5.20. הסכום הועבר שלא לחשבונה של החברה, ובמיוחד לא לחשבון החברה בבנק המלווה. גואטה העביר תשלומים שלא לפי ההסכם.
52. גואטה פירט כי סמך על עו"ד שי דנין שסייע לו בעסקה, הגם שעו"ד דנין ייצג את החברה, בהיותו של עו"ד דנין גם יועץ מס ומנהל חשבונות של גואטה. לכן לא ראה גואטה מניעה מהעברת הכספים לחברת אריניה ועו"ד דנין אישר כי אם אין מניעה משפטית ובהסכמת הבנק, אין מניעה להעביר התשלום לחברה אחרת שאינה הבעלים של הדירה הנמכרת. בחקירתו בפני בעלי התפקיד, (דקה 15:35) פירט גואטה כי הבנק שלו, הקשה עליו בנוגע להעברת הכספים באופן האמור, אלא שלאחר יומיים וכדברי גואטה, היועץ המשפטי של הבנק מסר כי לאחר בדיקה, אין מניעה משפטית לכך, (דקה 16:35). גואטה אישר בפני בעלי התפקיד, (דקה 17:05) כי ברגע שאמרו לו בבנק, שאין מניעה חוקית להעביר את הכסף לחברה שאינה מוכרת הדירה, הגם שהונחה בפניו הבעייתיות, ואף הנושא עיכב במספר ימים את העסקה, גואטה לא היה עוד מוטרד מכך. גואטה פירט כי יאיר לחץ עליו לחץ גדול להעביר את הכסף במיידי, (ראו סע' 22 לתצהיר גואטה), ולכן פעל והעביר את הכסף כפי שיאיר דרש. גואטה לפיכך כמו המשיבים האחרים, לא העביר את הכספים לחשבון החברה ובמיוחד לא לחשבון החברה בבנק המלווה.
53. המשיבים 5, כפי שפורט לעיל, ידעו על הקשיים בעסקה, בהינתן המשכנתא לבנק. הדברים עולים כפי שפורט, הן מהמסמכים עליהם החתים אותם עו"ד אג'ג' כמו גם באחד מנספחי התשלומים עליהם חתמו. מתברר לפי הנספחים לתגובתם שחתמו על שני נספחי תשלומים כאשר הרלווטי לענייננו הינו הנספח ולפיו הסכימו לשלם 500,000 ₪, לחברה בהעברה בנקאית והיתרה 500,000 ₪ לאחר קבלת מכתב החרגה מהבנק, כאשר סך התמורה בעסקה שהם ערכו הייתה 1,000,000 ₪. בפועל, שילמו 500,000 ₪ בשיק למוטב בלבד, שהינו החברה. המשיבים 5 לא שילמו את מלוא תמורת העסקה אלא מחצית. המשיבים 5 הציגו שיק שהמוטב בו הינו החברה, כנראה שולם לחשבון החברה בבנק הפועלים סניף 645 קרית גת, כעולה מסיכומי המשיבים 5, פירטו הם (בסע' 5 לסיכומים) כי בדיקות שערכו העלו כי הסך של 500,000 ₪ שולם לחשבון כלשהו של בנק הפועלים בסניף 645, סניף קרית גת, היינו לסניף שבו החברה ניהלה את אחד מחשבונותיה, כאשר במסגרת בירור התובענה, לא התברר בדיוק לאיזה חשבון הסכום שולם. גם אם אצא מנקודת מוצא ולפיה הסכום שולם בחשבון בנק של החברה, אין מחלוקת כי הסכום לא שולם לחשבון הליווי של הפרויקט אצל בנק מזרחי טפחות.
54. המשיבים 6, ליאור מרזוק ושלמה פרג', היו צריכים לשלם 950,000 ₪ לחברה עבור הדירה שרכשו יחדים, (מדובר באב ובנו). עולה תמיהה בדרך התנהלותם בנוגע לתשלומים. על פי תצהיר ליאור מרזוק, התמורה לא שולמה לא לחשבון החברה, לא לחשבון הבנק המלווה ולא לפי לוח התשלומים המוסכם. סע' 12 להסכם קבע כי התמורה תשולם לחשבון 325505 של החברה בסניף 645 קרית גת של בנק הפועלים. ההסכם נחתם ביום 29.3.20 נספח התשלומים קבע כי כבר לפני חתימת ההסכם, 200,000 ₪ כבר שולמו והחתימה על ההסכם מהווה הוכחה לתשלום שכבר בוצע. בנוסף, נקבע כי ישולמו 600,000 ₪ תוך 48 שעות בכפוף לרישום הערת אזהרה וסך יתרה של 150,000 ₪ הופקדו אצל עו"ד אלירז. אין מחלוקת ומאשרים המשיבים 6 כי לא שולם לפי ההסכם סך של 200,000 ₪. בפועל, רק לאחר חתימת ההסכם, היה לחץ של יאיר ואז הועברו 500,000 ₪ בהעברה בנקאית ביום 31.3.20 לחשבונה הפרטי של גב' נאווה (אשתו של יאיר), ובנוסף הועברו 100,000 ₪ במזומן ליאיר. סך נוסף של 50,000 ש"ח הופקדו בנאמנות אצל עו"ד עמרי אלירז, כספים המצויים עד היום בנאמנות. לגבי היתרה בסך 200,000 ₪, בתצהיר מרזוק מפרט הוא כי הוא רואה ביתרה בסך 200,000 ₪ כפיצוי עבור הנזקים שנגרמו לו. להעדר הקשר בין לוח התשלומים בנספחים כמו גם לכך שלמרות האמור בהסכם, התשלום שולם באופן אישי ליאיר ואשתו נאוה, צורף אישור שהכין עו"ד אלירז, אישור שהוכן לאחר התשלומים שבוצעו כשיטת המשיבים 6, אישור מיום 31.3.20, שכותרתו: "אישור קבלת כספים" עליו חתם יאיר, כי הוא קיבל אישית 500,000 ₪ באמצעות אותה העברה לחשבונה של נאוה, וכן 100,000 ₪ במזומן שהועברו אליו. התנהלות זו של המשיבים 6, אינה התנהלות בדרך מקובלת ובתום לב, כמו גם שבפועל לא שילמו את כספי התמורה לחברה ביודעם שהכספים לא הגיעו לחברה ובניגוד להסכם עליו חתמו כמו גם בניגוד לנספח להסכם, כאשר אף לשיטת המשיבים 6 אינם טוענים כי שילמו את כל כספי התמורה, כלומר גם שמצרפים את הסכומים ששילמו באופן אישי ליאיר ואשתו, (600,000 ₪) ואת הסכומים שבנאמנות אצל עו"ד אלירז, (150,000 ₪), מדובר בתמורה חסרה של 200,000 ₪.
55. התרשמותי מההתנהלות המשיבים 6 הינה כי רב הנסתר על הגלוי הן בהתנהלות שהיתה לפני והן אחרי חתימת ההסכם מול החברה, ומסקנתי הינה שהתנהלות המשיבים 6 בכול הנוגע לעסקה לא היתה בדרך מקובלת ובתום לב והתמורה לעסקה לא שולמה לחברה. העדר תום הלב של המשיבים 6, הינו הן אובייקטיבי והן סובייקטיבי.
סיכום ביניים לגבי העדר תשלומי תמורה לחברה
56. בהתאם לפסיקה שנסקרה, ובדגש על החריגים לתוצאת סע' 9 לחוק המקרקעין, בדבר עדיפות בעל העסקה השניה, אחד התנאים המהותיים, לכך הינו הוכחת תשלום מלוא התמורה, אולם כפי שפורט לגבי כל אחד ואחד מהמשיבים, התמורה לא במלואה ולא בחלקה, לא שולמה כלל לחשבון החברה, ובדגש לא לחשבון החברה בבנק המלווה, כאשר לגבי כלל המשיבים, (למעט המשיבים 5), התשלומים בוצעו לגורמים אחרים שאינם החברה, (יתכן שתשלום מסוים וחלקי ביותר ששילם המשיב 1, היה לחשבון החברה בבנק הפועלים), למרות הידיעה על המשכנתא ועל הבנק המלווה ולמרות שהמשכנתא לטובת הבנק המלווה, רשומה עד היום בלשכת רישום המקרקעין.