יצחק עמית
ממלא מקום הנשיא
השופט אלכס שטיין:
1. במחלוקת שנתגלעה בין חבריי, מ"מ הנשיא, השופט י' עמית, והשופט ד' מינץ, דעתי כדעתו של השופט מינץ.
2. בטרם אפרט את השיקולים שהובילוני למסקנה זו, אציג, בקצירת האומר, את המערכת ההסכמית והעסקית שעל רקעה הוטל עלינו להכריע בערעור דנן.
מכירת דירות "על הנייר" בליווי בנקאי
והשאלה נושא הדיון
3. עסקינן ברכישת דירות "על הנייר" בבית משותף מקבלן שמתחייב להקים דירות אלה בעבור רוכשיהן. הקבלן מקבל מימון מבנק לשם הקמת הדירות במסגרתו של "פרויקט סגור" – מבנה עסקי שמחייב את רוכשי הדירות לשלם את דמי רכישתן לבנק – ורק לו – בתשלומים המקבילים להתקדמות בבנייה, באמצעות שוברי תשלום שנמסרו להם. לצד החיוב כאמור, וכדי להבטיח את כספו של הבנק באמצעות בטוחה קניינית, הקבלן משעבד את זכויותיו בפרויקט לטובת הבנק. אחרי הקמת הדירות ומסירתן לרוכשיהן בהתאם למערכת ההסכמית המשולשת שבין הרוכשים, הקבלן והבנק אשר מְלַוֶוה את הפרויקט, רוכשי הדירות יקבלו את הדירות לבעלותם והנאתם, ואילו הבנק והקבלן ישיאו את רווחיהם. הקבלן ישלשל לכיסו רווח קבלני: ההפרש בין התקבולים הכספיים שיקבל במסגרת הפרויקט לבין כלל ההוצאות שיוציא לשם קידומו והשלמתו. הבנק יעשיר את עצמו בריבית ובעמלות שירות (להלן: הרווח הבנקאי), אשר יהיו מגולמים, באופן מלא או חלקי, בדמי רכישת הדירות שרוכשיהן ישלמו לו במישרין (ראו: יחיאל בהט "מימון בנייה ב'פרויקט סגור' – בטוחות ואחריות הבנק" הפרקליט מה 56 (2000) (להלן: בהט)).
4. בעולם נטול סיכונים ועלויות עסקה, הקבלן ורוכשי הדירות לא היו נזקקים לבנק מְלַוֶוה. הם היו עושים ביניהם הסכם להקמת הדירות ורכישתן מבלי לערב את הבנק בעסקה והיו מחלקים את החיסכון במה שאמור היה להיות הרווח הבנקאי בינם לבין עצמם. ככל שעסקה כאמור היתה נעשית בשוק תחרותי עם מידע הזמין לכל, היא הייתה מוזילה את המחיר שרוכשי הדירות אמורים לשלם בעד דירותיהם – בהשוואה לעסקה עם ליווי בנקאי.
5. ברם, עולם נטול סיכונים ועלויות עסקה הוא עולם דמיוני. בעולם האמיתי שבו אנו חיים, הקבלן עלול להיקלע לקשיי נזילות ואף למצוא את עצמו בחדלות פירעון (כפי שאירע במקרה שלפנינו). רוכשי הדירות "על הנייר" נזקקים אפוא למנגנון ההגנה על כספיהם כדוגמת הליווי הבנקאי במתכונת של "פרויקט סגור". מנגנון זה מגן על כספיהם של רוכשי הדירות אשר מפקידים את דמי רכישת דירותיהם בבנק כנגד התחייבותו כי בכסף זה יעשה שימוש למטרה אחת בלבד: הקמת הדירות. ליווי בנקאי גם משפר את מצבו של הקבלן, שבלעדי מנגנון זה היה מתקשה למצוא קונים לדירות "על הנייר" ולגייס במהירות סכומי כסף משמעותיים הדרושים לו לביצוע הפרויקט בעזרת עובדים, קבלני משנה וספקיהם של חומרי בנייה.
6. במסגרת זו, ניתן וראוי להגדיר את השאלה לגביה התגלעו חילוקי דעות בין חבריי, מ"מ הנשיא והשופט מינץ, באופן הבא:
בהינתן חדלות פירעון של הקבלן, על מי נופל הסיכון של איחור בהקמת הדירות ובמסירתן לרוכשים? האם סיכון זה נופל על רוכשי הדירות או, שמא, על הבנק המלווה? בהינתן שבהתממשותו של סיכון זה הקבלן חייב לפצות את הרוכשים בגין נזקיהם, האם הרוכשים יהיו זכאים לקזז את סכום הפיצויים (להלן: פיצויי האיחור) מיתרת דמי-הרכישה שעליהם לשלם לבנק?
7. תשובה לשאלה זו מצויה במערכת ההסכמית שבין הקבלן, רוכשי הדירות והבנק המלווה (להלן: הסכם המכר) ובדיני החוזים שחלים על מערכת זו. בכל אלה אעסוק כעת.
ניתוח המערכת ההסכמית
8. כמו חבריי, גם אני סבור כי המחאת זכויותיה של בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בע"מ (להלן: החברה) לבנק המלווה, בנק הפועלים בע"מ (להלן: הבנק), אין בה, כשלעצמה, כדי לחסום את המערערים (להלן גם: רוכשי הדירות או הרוכשים) מלהעלות כלפי הבנק כל טענת זכות אשר עמדה להם כלפי החברה. מסקנה זו נגזרת מהאמור בסעיף 2(א) לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969, אשר קובע כי כל טענה אשר עומדת לחייב (רוכשי הדירות) כלפי הממחה (החברה), תעמוד לו גם כלפי הנמחה (הבנק) (ראו: מיגל דויטש דיני המחאת חיובים 265-259 (2018)). ככלל, טענות זכות שביכולתו של החייב להעלות כלפי הנמחה כוללות את טענת הקיזוז המעוגנת בסעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (ראו מקרה הדומה בנסיבותיו לענייננו: ע"א 8357/03 מינהל מקרקעי ישראל נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פ"ד סא(3) 214 (2006)).
9. דא עקא, כפי שציינו חבריי, האמור בסעיף 2(א) לחוק המחאת חיובים הוא הוראה דיספוזיטיבית הניתנת להתנאה; ועל כן, להסכמת החייב להימנע מהעלאת טענות הגנה כאלה או אחרות נגד הנמחה יש תוקף מלא (ראו: ע"א 4506/91 אהרוני נ' א.ש.ת. כספים בע"מ, פסקה 6 [נבו] (7.7.1994); וכן ע"א 573/73 שמן תעשיות בע"מ נ' אי. אס. אל. – חברה לשירותי תעשיה בע"מ, פ"ד כח(2) 737, 745 (1974)).
10. בענייננו-שלנו, עיון בהסכם המכר ובנספחיו מלמד כי הצדדים להסכם שללו במפורש את אפשרותם של רוכשי הדירות להעלות כלפי הבנק טענות זכות העומדות להם כלפי החברה. לטעמי, כדעתו של חברי, השופט מינץ, טענות חסומות אלה כוללות את טענת הקיזוז ביחס לפיצויי האיחור שהחברה חייבת לשלם לרוכשים אחרי שלא עמדה בלוחות הזמנים המוסכמים להקמת הדירות.
11. במוקד דיוננו עומד סעיף 13.18 להסכם המכר (להלן: סעיף 13.18), וזאת לשונו:
"מוסכם בזה, כי אין לבנק המלווה כל אחריות או מחויבות מכל מין וסוג שהם כלפי הרוכש בקשר לבניה ולחוזה למעט התחייבויותיו הכתובות והמפורשות של הבנק בגוף כתב הערבות שימסרו לרוכש ע"י הבנק המלווה. לרוכש אין ולא תהיינה כל זכויות/טענות, דרישות ו/או תביעות מכל מין וסוג שהם כלפי הבנק המלווה, למעט זכויותיו על פי הערבויות הבנקאיות שקיבל ו/או יקבל מאת הבנק" (ההדגשה הוספה – א.ש.).
נוסחו של סעיף זה ברור וחד-משמעי. ממנו עולה כי הסכם המכר חוסם את רוכשי הדירות מפני העלאת כל טענת זכות נגד הבנק אשר קשורה להקמת הדירות, וכי זכויותיהם וטענותיהם של רוכשי הדירות כלפי הבנק תהיינה תקפות רק כאשר הן מבוססות על האמור בכתב הערבות מטעם הבנק. כתב הערבות שהבנק מסר לרוכשי הדירות מחייבו לשמור על כספם ולהבטיחו ככסף שמיועד להקמת הדירות, הא ותו לא. הווה אומר: הבנק נטל על עצמו, כלפי רוכשי הדירות, אך ורק את הסיכון הפיננסי הקשור לביצוע הפרויקט. הבנק לא נטל על עצמו שום סיכון קבלני הקשור לאיכות הבנייה וללוחות הזמנים להקמת הדירות בהם החברה התחייבה לעמוד. סעיף 13.18 שולל במפורש את נטילת הסיכונים הקבלניים מכל סוג על ידי הבנק. קביעת הסעיף כי "אין לבנק המלווה כל אחריות או מחויבות [...] כלפי הרוכש בקשר לבניה" וכי "לרוכש אין ולא תהיינה כל זכויות/טענות, דרישות ו/או תביעות מכל מין וסוג שהם כלפי הבנק המלווה, למעט זכויותיו על פי הערבויות הבנקאיות שקיבל" – משמעה כי רוכשי הדירות אינם זכאים לקזז את פיצויי האיחור מדמי הרכישה שעליהם לשלם לבנק. זכותם של הרוכשים לקבלת פיצויי האיחור עומדת להם רק ביחסיהם עם החברה, במסגרת האחריות "בקשר לבניה" ממנה פטרו הצדדים את הבנק מפורשות בהסכם המכר.
12. זאת ועוד. סעיף 10 לנספח ז' להסכם המכר (להלן: סעיף 10) קובע כדלקמן:
"הקונה מצהיר כי ידוע לו שאין לבנק כל התחייבות ישירה ו/או עקיפה כלפיו בקשר עם הפרויקט ו/או בקשר עם הדירה הנרכשת, למעט הערבות הבנקאית שהוצאה לטובתו על ידי הבנק, אם הוצאה. מבלי לפגוע בכלליות פיסקה זו לעיל, מודגש בזה כי ידוע לקונה שאין לבנק כל מחויבות כלפי החברה ו/או כלפיו מכל מין וסוג שהוא, בקשר לבניית ו/או השלמת הבנייה של הפרויקט ו/או הדירה שנרכשה על ידו. ידוע לקונה שאין לבנק כל מחויבות כלפי החברה ו/או כלפיו מכל מין וסוג שהוא בקשר לטיב הבניה ו/או איכותה ו/או קצב ביצוע הבניה ו/או לקיום התחייבות כלשהי מהתחייבויות החברה כלפי הקונה על פי הסכם זה [...]" (ההדגשה הוספה – א.ש.).
סעיף זה, כמו סעיף 13.18, קובע ב"רחל בתך הקטנה" כי הבנק נטל על עצמו, ביחסיו עם רוכשי הדירות, אך ורק את הסיכון הפיננסי הקשור לביצוע הפרויקט – להבדיל מהסיכונים הקבלניים הקשורים לאיכות הבנייה וללוחות הזמנים להקמת הדירות. אף בהינתן האמור בסעיף 10 לבדו, ברי הוא כי רוכשי הדירות אינם זכאים לקזז את פיצויי האיחור מדמי הרכישה שעליהם לשלם לבנק.
13. חסימתם של רוכשי הדירות מפני העלאתה של טענת הקיזוז הנשענות על פיצויי האיחור, שכאמור מגיעים להם מהחברה, נלמדת גם מהאמור בסעיף 3(ב) לנספח ד' להסכם המכר (להלן: סעיף 3(ב)). מדובר בסעיף סטנדרטי אשר נכלל בכל (או כמעט בכל) מערכת הסכמית שעניינה מכירת דירות "על הנייר" במסגרת "פרויקט סגור" בשיתופו של בנק מלווה. סעיף 3(ב) קובע כי דמי רכישת הדירה יופקדו ישירות בחשבון החברה בבנק באמצעות שוברי תשלום שיימסרו לרוכש במעמד החתימה על הסכם הרכישה. חובתם של רוכשי הדירות להפקיד בבנק, באמצעות שוברים שהונפקו מראש, את סכומי הכסף הנקובים בשוברים, אף היא תומכת במסקנה כי הסכם המכר שולל את אפשרותם של הרוכשים לקזז את פיצויי האיחור מדמי הרכישה.
14. המערערים טוענים כי החברה הפחיתה, מיוזמתה שלה, את יתרת התמורה אשר שולמה לה על ידי כמה מרוכשי הדירות בפיצויי האיחור. לטענתם, כך הצדדים הבינו את המערכת ההסכמית שביניהם – התנהלות שמעידה על משמעותו האמתית של סעיף 13.18. טענה זו תלויה על בלימה. ראשית, התנהלותה של החברה ביחסיה עם רוכשים אחדים אינה יכולה לחייב את הבנק ביחסיו עם רוכשי הדירות האחרים. שנית, וזה העיקר: אומד דעתם של הצדדים לחוזה נלמד, בראש ובראשונה, מלשונו של החוזה (ראו: סעיף 25(א) לחוק החוזים; עע"מ 1122/22 מדינת ישראל – רשות מקרקעין ישראל נ' סאב ניהול יזמות והשקעות בע"מ, פסקה 18 [נבו] (1.1.2023); רע"א 6810/21 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' ברנובייט בע"מ, פסקה 12 [נבו] (20.10.2022); וכן ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ, פסקה 27 [נבו] (28.1.2008)). בענייננו: מאחר שהוראות ההסכם עליו חתמו הצדדים אינן מותירות מקום לספקות באשר למשמעותו של סעיף 13.18 – הטענה כי כוונתם "האמתית" של הצדדים היתה מנוגדת למילותיו הברורות של הסעיף אינה ראויה להישמע (ראו: ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פסקה 14 לפסק דיני [נבו] (20.11.2019) (להלן: הלכת ביבי כבישים)).
15. לסיכום נקודה זו: האמור בסעיף 13.18, בסעיף 10 ובסעיף 3(ב) דלעיל מלמד בבירור על כך שהבנק נטל על עצמו, במסגרת חובות הליווי הבנקאי, דבר אחד בלבד – החובה להבטיח את כספם של רוכשי הדירות ולדאוג לכך ששום חלק מכסף זה לא ירד לטמיון. חובתו זו של הבנק קוימה על ידו באמצעות הנפקת ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, לטובתו של כל רוכש ורוכש. כמו כן, נטל הבנק על עצמו לבצע מעקב אחר תשלומי הרוכשים ולוודא כי התשלומים המשולמים על ידם מועברים כסדרם לחשבון הבנק אשר מייעד את כספי הרוכשים להקמת דירותיהם – מטרה שעומדת ביסודו של סעיף 3(ב). הבנק לא נטל על עצמו שום התחייבות מלבד גידור הסיכון הפיננסי אליו היו הרוכשים נחשפים בלעדי הליווי הבנקאי. במסגרת זו, כל הסיכונים הקבלניים, אף בהינתן חדלות פירעון של החברה, הקשורים להקמת הדירות, כולל עמידת החברה בלוחות הזמנים שנקבעו להקמתן, חולקו, כפי שחולקו, בין רוכשי הדירות לחברה מבלי שלבנק יהיה חלק כלשהו בסיכונים אלה. ראייתו של הסכם המכר באספקלריה של חלוקת סיכונים בין הצדדים להסכם (ראו:STEVEN SHAVELL, FOUNDATIONS OF ECONOMIC ANALYSIS OF LAW 296 (2004)) אינה מותירה מקום לספקות באשר לאי-חלותה של הטענה בדבר קיזוזם של פיצויי האיחור ביחסים שבין רוכשי הדירות לבנק.
"קיפוח" רוכשי הדירות – האמנם קיים?
16. הלכת ביבי כבישים מייחדת מקום מיוחדת לחוזים צרכניים, לרבות אלו שחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982, חל עליהם (ראו: הלכת ביבי כבישים, פסקה 17 לפסק דיני). אין חולק על כך שהסכם המכר הוא חוזה אחיד. הוראותיו של הסכם זה שוללות מרוכשי הדירות את הזכות להעתיק את כל טענות ההגנה שעומדות להם כלפי החברה, בכובעה כנושה הזכאית לקבל מהם את דמי הרכישה, אל תוך יחסיהם עם הבנק, לו המחתה החברה את הזכות לקבלת דמי-הרכישה. שמירת זכויות כאמור מעוגנת בסעיף 2(א) לחוק המחאת חיובים, אשר קובע כי "לחייב יעמדו כלפי הנמחה כל הטענות שעמדו לו כלפי הממחה בעת שנודע לו על ההמחאה" (ראו גם הוראה מקבילה בסעיף 37 לחוק החוזים, אשר עשויה לחול בענייננו מבלי לשנות את הניתוח שלהלן).
17. הוראה זו של סעיף 2(א) היא בגדר ברירת מחדל – הסדר דיספוזיטיבי שחל כל אימת שאינו נשלל על ידי הסדר חוזי מיוחד, כדוגמת זה שנקבע, כאמור, בהסכם המכר.
18. נגד התנאה על זכות הרוכשים לפי סעיף 2(א) לחוק המחאת חיובים ניתן לטעון כי היא מקפחת את רוכשי הדירות – טענה שלכאורה נתמכת על ידי החזקה המשפטית הקבועה בסעיף 4(6) לחוק החוזים האחידים. טענה זו נטענה בחצי-פה ולא זכתה לליבון ולדיון ממשיים בבית המשפט המחוזי. חרף זאת, החלטתי להעיר ביחס אליה הערות אחדות – מעבר לנדרש ומבלי לקבוע מסמרות.
19. לשון החוק – תחילה. סעיף 4(6) לחוק החוזים האחידים קובע כדלקמן:
"חזקה על התנאים הבאים שהם מקפחים: [...] תנאי השולל או המגביל זכות או תרופה העומדות ללקוח על פי דין [...]".
השאלה העקרונית אם כל התנאה על נורמה דיספוזיטיבית בגדרו של חוזה אחיד הינה, ככזאת, "חשודה אוטומטית" בקיפוח על-פי סעיף 4(6) הנ"ל – טרם זכתה לליבון מקיף בפסיקתנו ולא כאן המקום להרחיב בנדון דידן (ראו והשוו: ע"א 232/10 הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ נ' המפקח על הבנקים בנק ישראל, פסקאות 24, 28 [נבו] (19.9.2012); גבריאלה שלו דיני חוזים 633-632 (מהדורה שניה, תשנ"ה)).
20. לגופם של דברים, וכאמור, מבלי לקבוע מסמרות: אף בהינתן החזקה המשפטית האמורה, דומה כי במקרה שלפנינו אין מדובר בתנאי מקפח, שכן תנאי זה נובע מהגיונה המסחרי של העסקה שבצדו צידוק כלכלי ברור. כפי שכבר הוסבר על ידי, הבנק נטל על עצמו, במסגרתו של הסכם המכר, חובה אחת בלבד: החובה להגן על כספיהם של רוכשי הדירות מפני סיכונים פיננסיים, שעיקרם כניסת החברה הקבלנית לחדלות פירעון (סיכון שכאמור התממש במקרה הנוכחי). הבנק לא נטל על עצמו שום סיכון קבלני – כדוגמת איחור בהקמת הדירות על ידי החברה – ואף התנער מסיכונים אלו במפורש במסגרת ההסכם עם הרוכשים. נטילת סיכונים קבלניים, לצד הסיכונים הפיננסיים, כרוכה בעלויות נכבדות. לפיכך, אילו הבנק התבקש לגדר על חשבונו סיכון קבלני כזה או אחר – כדוגמת איחור בהקמת הדירות ובמסירתן לרוכשים – הוא היה נענה בשלילה או, למצער, היה פועל כדרכם של מבטחים והיה מעלה את עמלותיו באופן משמעותי. התרחיש הראשון היה מותיר את רוכשי הדירות והחברה הקבלנית ללא בנק מלווה – דבר שעלול היה לסכל את הפרויקט מעיקרו. התרחיש השני היה מעלה באופן ניכר את עלויות הפרויקט לחברה ואת מחירי הדירות לרוכשים (ראו והשוו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 769 (כרך ג, 2003)). הגבלת אחריותו של הבנק לסיכונים פיננסיים הוזילה אפוא את המחירים שהרוכשים שילמו בעד דירותיהם. במילים אחרות: הרוכשים רכשו מהבנק גידור סיכונים מצומצם יותר, אשר כלל הגנה על כספם, ותו לא, במחיר נמוך מזה שהיה עליהם לשלם בעד גידור מקיף של סיכונים פיננסיים וקבלניים. הם קנו מוצר יותר זול חלף המוצר היותר יקר. מסקנה כלכלית זו שומטת את הקרקע מתחת לטענת הקיפוח (ראו והשוו: ע"א 1632/98 ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' – חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה(3) 913, 923 (2001)).
21. מטעמים אלה, נראה, על-פניו, כי הוראת סעיף 13.18 אינה עולה כדי קיפוח הצרכן בחוזה אחיד.
22. אשר על כן, לא נותר לי אלא לקבוע כי המערערים אינם זכאים לקזז את פיצויי האיחור מדמי הרכישה שעליהם לשלם לבנק.
סוגיית הדירות המחולקות
23. המערערים טוענים כי החברה התחייבה לספק להם דירות מחולקות, וכי התחייבות זו הופרה.
24. דין טענה זו להידחות. לאחר עיון בהוראות הסכם המכר, על נספחיו השונים, לא מצאתי כל זכר להתחייבות הנטענת. מלבד זאת, וכפי שציין חברי השופט מינץ, לא נטען על ידי המערערים כי הדירות אשר נמסרו להם שונות מהמתואר במפרט ובתכנית שצורפו להסכמי המכר.
25. המערערים מסתמכים בטענתם על מודעה אשר פורסמה במסגרת השיווק של הפרויקט, בה תוארו הדירות המוצעות כדירות מחולקות (להלן: המודעה). מודעה זו אינה מסייעת למערערים. בידוע הוא, כי מצגים טרום חוזיים יכולים לעתים להיחשב כחלק מתנאי החוזה גופו (ראו: ע"א 8737/00 שלפרד חברה לביטוח נ' ז'אק, פ"ד נו(4) 662, 669-668 (2002); ע"א 5888/08 אלרומלי נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ, פסקה 31 [נבו] (3.2.2011); גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 381-378 (מהדורה רביעית, 2019); וכן יובל פרוקצ'יה "סעדים בגין מצגי שווא: ניתוח כלכלי" משפטים מג 251, 291-288 (2003)). ברם, השלכותיו של מצג טרום חוזי כזה או אחר על חוזה שנכרת בעקבותיו תלויות במספר משתנים. משתנים אלו כוללים את מהותו של המצג והאם הנפגע הסתמך עליו בהחלטתו לכרות את החוזה. כפועל יוצא מכך, השלכות המצג הטרום חוזי צריכות להיבחן, בראש ובראשונה, מול תוכנו של החוזה הספציפי (ראו: ע"א 2274/21 מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ, פסקאות 75-69 לפסק דיני והאסמכתאות שם [נבו] (1.1.2023)).
26. בענייננו-שלנו, הסכם המכר עליו חתומים הרוכשים שולל את הסתמכותם על מצגים טרום חוזיים כדוגמת המודעה.
סעיף 1.3.ג להסכם המכר קובע כדלקמן:
"כל הצעה קודמת ו/או הסכם ו/או כל פרסום ו/או מצג ו/או הצהרה, בין בכתב ובין שבע"פ, בין במפורש ובין במשתמע, ו/או פרוספקטים קודמים וקיימים – בטלים בזאת, והרוכש, לאחר שערך השוואה בינם לבין הסכם זה, התשריט, והנספחים המצורפים לו, החליט להתקשר עם המוכר על פי הסכם זה ונספחיו בלבד, והוסכם בין הצדדים כי רק האמור במפורש בהסכם זה ובנספחיו יחייב אלא אם כן סוכם אחרת ובכתב בין הצדדים לאחר מועד חתימת הסכם זה".
עסקינן בהוראה ברורה ונהירה, אשר שוללת את תוקפו של המצג הטרום חוזי. הסכם המכר אינו מכיל בתוכו התחייבות של החברה לספק לרוכשים דירות מחולקות, ולמודעה אשר פורסמה לפני כריתתו אין כל נפקות בנסיבות אלו (ראו: ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' זאב, פסקה 7 לפסק דינו של השופט עמית [נבו] (18.11.2009)).
סוף דבר
27. מהטעמים שמניתי לעיל, דין הערעור, על כל חלקיו, להידחות, כאמור בפסק דינו של חברי, השופט מינץ.