לאור הפרסומים בעיתונות בדבר מכירת המרכז המסחרי המסתמנת, אנא אישורך בחוזר כי בד בבד עם המחאת זכויותיכם והתחייבויותיכם במרכז המסחרי, יומחה גם הסכם השכירות של שופרסל במרכז המסחרי, וייחתם הסכם השכירות (נוסחו המשפטי והמסחרי אושר כבר) עימכם טרם ההמחאה או מיידית לאחר מכן עם הנמחה, בנוסח המוסכם כאמור" (נספח 13 לתצהיר שלומי).
- יוסי לא השיב להודעה זו, אולם שלושה ימים לאחר מכן - ביום 9.6.2021 - נפגש עם שלומי. הצדדים חלוקים על תוכן הפגישה. לטענת שלומי, יוסי אמר לו בפגישה כי גשם עומדת על קיום ההסכם בינה לבין שופרסל. לעומת זאת, יוסי טען כי עניינה של הפגישה היה "במטרה לנסות ולגשר על הפערים הרבים שהיו קיימים בין הצדדים ביחס לעסקת השכירות" (סעיף 22 לתצהיר יוסי), והכחיש כי אמר לשלומי שקיים הסכם בין שופרסל לבין גשם. להיפך, לטענתו, בסוף השיחה הבהיר לשופרסל כי גשם לא תשוב לשולחן המשא ומתן.
- אף יעל טענה כי בפגישה מקרית שלה עם יוסי ושמגר, שלמיטב זיכרונה התקיימה ביום 10.6.2021 באירוע "פסגת הנדל"ן", היא פנתה ליוסי ושמגר וחזרה על בקשתה כי ההתקשרות עם שופרסל תכובד גם לאחר העסקה עם צים. לטענתה, בעוד ששמגר התחמק, יוסי טען בפניה כי הוא "ישמור" על העסקה עם שופרסל. יעל לא נחקרה על שיחה זו ולכן יש לקבל את עדותה. אולם אף בהתאם לגרסתה של יעל, אין מדובר בהודאה מצד יוסי כי קיים בין הצדדים הסכם מחייב, בשונה מרצון להביא את המשא ומתן מול שופרסל להבשיל להסכמות.
- אם כן, הצדדים חלוקים על תוכן המפגשים והשיחות ביניהם בעניין זה ולא מצאתי להעדיף גרסה אחת על השניה. בנסיבות אלה אני סבורה כי לא ניתן ללמוד מההתנהלות בין נציגי שופרסל לגשם לאחר כניסתה של צים כשותפה בפרויקט על אומד דעתן בנוגע לתוקפו המחייב של מסמך התנאים המסחריים.
- התנהלות גשם מול צים - לפי עדות בני, המשמש כזכור סמנכ"ל בצים, טרם ההתקשרות בין צים לגשם, גשם הציגה בפני צים נתונים אודות שוכרים שעמם היא כבר התקשרה בהסכמי שכירות מחייבים. בהמשך לכך טען בני כי גשם לא הציגה בפני צים במהלך המו"מ ובדיקת הנאותות את מסמך התנאים המסחריים או את המפרט הטכני, וציינה רק כי בין שופרסל לבינה התקיים משא ומתן שלא התגבש לכדי הסכם מחייב (ראו: תצהיר בני; פרוטוקול דיון מיום 12.2.2024; עמ' 177, ש' 21-20; עמ' 180-179. כן ראו סעיף 33 בתצהירו של יוסי). אף שלומי הצהיר כי במסגרת פגישה ששופרסל קיימה עם מר רני צים, טען מר צים כי מסמך התנאים המסחריים לא הוצג בפניו (סעיף 42 לתצהיר שלומי).
- מהעדויות, לרבות עדותו של שלומי אודות שיחתו עם מר צים בזמן אמת, עולה כי גשם יצרה בפני צים מצג לפיו היא לא התקשרה עם שופרסל בהסכם מחייב. עניין זה מהווה אינדיקציה מסוימת, גם אם לא חזקה, לכך שגשם לא ראתה עצמה כמי שכרתה הסכם שכירות מול שופרסל.
- שכר הטרחה של יעל בגין העסקה לא שולם במלואו - כזכור, יעל היא יועצת חיצונית לשופרסל אשר טיפלה מטעמה בעסקה ומחקירתה עולה כי העמלה שהייתה אמורה להיות משולמת לה בגין השלמת העסקה, לא שולמה לה במלואה (ראו: פרוטוקול דיון מיום 16.7.2023, עמ' 153, ש' 18-14). גם בכך יש להוות אינדיקציה מסוימת לכך ששופרסל לא חשבה שנחתם הסכם שכירות מחייב מול גשם.
- סיכום ביניים - אין בבחינת התנהלות הצדדים לאחר גיבוש מסמך התנאים המסחריים כדי להעיד שהם סברו שנכרת ביניהם חוזה מחייב. בוודאי שאין בהתנהלותם כדי להתגבר על לשונו של מסמך התנאים המסחריים. המסקנה המשפטית הנובעת מכך היא כי יסוד גמירות הדעת אינו מתקיים ואף לא היה קיבול בהתנהגות. לכאורה, ניתן היה לסיים את הדיון בנקודה זו. אולם, הצדדים הרחיבו את טיעוניהם בנוגע לסוגיות נוספות, ואתייחס אליהן אף אני בקצרה.
- ז.4. מסוימות
- משהגעתי למסקנה כי בין הצדדים לא מתקיים יסוד גמירות הדעת להתקשר בחוזה מחייב במסגרת מסמך התנאים המסחריים, הרי שמתייתר לכאורה הצורך לבחון את יסוד המסוימות. יחד עם זאת, בשים לב לטענות הצדדים ועל מנת להציג את התמונה המלאה, אבחן גם טענות אלה.
- כידוע, יסוד המסוימות מתקיים אם ניתן להסיק ממכלול הנסיבות כי חל מפגש רצונות ביחס לתנאים המהותיים והחיוניים של העסקה. התשובה לשאלה איזה מתנאי העסקה ייחשב מהותי משתנה בהתאם לאופי העסקה ולנסיבותיה (ראו: עניין רוזנברג, בפיסקה 14). כידוע, עם השנים רוככה הדרישה בפסיקה בנוגע לדרישות המסוימות, וזאת כאשר הפרטים החסרים, גם אם מהותיים, ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (ראו: עניין עדני, בפיסקה 9).
- בענייננו, אני סבורה כי מסמך התנאים המסחריים כולל את מרבית התנאים המהותיים והחיוניים לעסקת שכירות של מרכול. כך, המסמך כולל את תקופת השכירות; מיקום הנכס; גודל הנכס; דמי השכירות; משך עבודות ההתאמה; מועד מסירת החזקה בנכס.
- לא נעלמה מעיני הטענה כי מסמך התנאים המסחריים לא כולל התייחסות למיקום הספציפי של המרכול. על התשריט הראשון צוין כי "מיקום ייבחר בנפרד" ואף יעל בחקירתה הודתה כי לא נבחר מיקום מסוים בתוך הנכס אלא הוסכם כי הוא ימוקם בקומת הקרקע בשטחי המסחר (פרוטוקול דיון מיום 16.7.2023; עמ' 133, ש' 24-22). בנוסף חסרים במסמך התנאים המסחריים תנאים נוספים ובהם מועד תשלום דמי השכירות, המדד אליו מוצמדים דמי השכירות וסכום דמי הניהול שעל שופרסל לשלם.
- בעניין זה מקובלת עלי טענת שופרסל כי אין מדובר בחוסרים מהותיים וכי ממילא ניתן היה להשלים תנאים אלה גם באמצעות טיוטת ההסכם המפורט שהוחלפה בין הצדדים, ככל שהיה מתקיים יסוד גמירות הדעת.
- אני סבורה אפוא כי התנאים המסחריים המהותיים להיקשר בהסכם לשכירות מרכול מופיעים במסמך התנאים המסחריים ולכן הוא עונה על דרישת המסוימות. יחד עם זאת, משהגעתי למסקנה כי הצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בעסקה, איני נדרשת למחלוקת בעניין זה על כל פרטיה.
- פערים בין מסמך התנאים המסחריים לבין הטיוטות שהוחלפו - נושא נוסף שעליו הרחיבו הצדדים ושאני סבורה כי לצורך הכרעה במחלוקת שבפניי אין צורך להידרש לכל פרטיו הוא האם קיימים פערים בין מסמך התנאים המסחריים לבין הטיוטות שהוחלפו. בעניין זה הנתבעות הדגישו כי במסמך התנאים המסחריים צוינה תקופת שכירות מצרפית בת 30 שנה (לאחר הפעלת תקופות האופציה) ואילו בטיוטה המפורטת שהוחלפה בין הצדדים נרשמה תקופה קצרה יותר בת 24 שנים ו-11 חודשים (לאחר הפעלת תקופות האופציה). לטענתן, תקופת השכירות היא תנאי מהותי בהסכם שכירות של מרכול ופער של כ-5 שנים הוא קריטי. עוד טענו הנתבעות כי בעוד שבמסמך התנאים המסחריים צוין כי מועד מסירת החזקה בנכס יהיה "בתוך עד 30 חודשים מהיתר", בטיוטות שהוחלפו בין שופרסל לגשם נותרה ביניהם מחלוקת בעניין מועד מסירת החזקה כאשר כל צד ציין תאריך ספציפי אחר (שופרסל ציינה את יום 31.12.2023 כמועד המסירה וגשם ציינה את יום 29.2.2024. ראו: הטיוטה האחרונה שנשלחה ביום 6.2.2021; נספח 11 לתצהיר נבון, סעיף 1.3.26).
- איני סבורה כי השינויים שבין מסמך התנאים המסחריים לבין הטיוטות שהוחלפו מעידים כי מסמך התנאים המסחריים חסר את יסוד המסוימות. כאמור, שינויים בהסכמות בין צדדים שמנהלים משא ומתן לאחר חתימה על מסמך ביניים אינם מעידים כשלעצמם על חוסר במסוימות במסמך הביניים. כפי שציינתי לעיל, ייתכן כי במסגרת משא ומתן יהיו תנאים, גם מהותיים, שישתנו ביחס למסמך הביניים ואין בכך כדי ללמד שהוא חסר את יסוד המסוימות.
- לבסוף, לא נעלמה מעיני טענת הנתבעות לפיה רכיב המסוימות חסר גם מכיוון ששופרסל עתרה לאכיפת המפרט השני, בעוד במהלך ההליך ציינה כי היא אדישה לשאלה איזה מן המפרטים יאכף (השני או השלישי). אני סבורה כי עצם שינוי המפרט במהלך המשא ומתן שהנתהל בין הצדדים אינו מעיד, כלשעצמו, על חוסר במסוימות. בנוסף, מקובלים עלי הסבריה של שופרסל לפיהם ההבדל בין המפרט השני לשלישי נעוץ בשאלה מי יבצע את עבודות ההתאמה (שופרסל במימון גשם כפי שנקבע במפרט השלישי או גשם בעצמה כפי שנקבע במפרט השני), ולכן אין בכך כדי להעיד על חוסר מסוימות.
- ז.5. האם התקיימו התנאים המתלים
- בהתאם ללשון מסמך התנאים המסחריים, הסיכום לכאורה בין הצדדים כפוף להתקיימותם של שלושה תנאים: בחינת כדאיות כלכלית ובדיקת התכנות על-ידי שופרסל, אישור הנהלת שופרסל ואישור הממונה על ההגבלים העסקיים.
- הצדדים הרחיבו וטענו בשאלה האם התנאים המתלים שנקבעו במסמך התנאים המסחריים אכן התקיימו. משהגעתי למסקנה כי שופרסל לא הוכיחה כי מסמך התנאים המסחריים מהווה חוזה מחייב בין הצדדים, איני נדרשת לסוגיה זו על כל היבטיה, אולם אתייחס בקצרה לטענות הצדדים גם בנושא זה.
- אישור הנהלת שופרסל - מתצהירו של שלומי עולה כי בישיבת הנהלת שופרסל מיום 28.7.2019 ניתן אישור הנהלת שופרסל לעסקה (ראו נספח 2 לתצהיר שלומי). יחד עם זאת, שופרסל לא הוכיחה כי הודיעה לגשם על מתן אישור ההנהלה.
- יוסי טען בחקירתו כי שופרסל לא הציגו לו כל אישור של הנהלת שופרסל למסמך התנאים המסחריים (ראו: פרוטוקול דיון מיום 12.2.2024; עמ' 76, ש' 20-18). אף עדי שופרסל לא הציגו אישור כזה לגשם ואף לא יכלו להעיד על שיחה או הודעה בעל-פה על מתן האישור (ראו: סעיפים 71-70 לעיל).
- אכן, שופרסל צודקת כי אין כל דרישה במסמך התנאים המסחריים לפיה עליה להודיע לגשם על מתן אישור הנהלת שופרסל. אולם, משעה שלא ניתן לגשם אישור פורמאלי על התקיימות התנאי, גשם יכולה הייתה לצאת מנקודת הנחה כי הוא לא התקיים.
- לכך יש להוסיף כי במועד שבו ניתן אישור הנהלת שופרסל, טרם גובש בין הצדדים המפרט הטכני השני אותו מבקשת שופרסל לאכוף. למעשה, המפרט הטכני השני גובש 9 חודשים לאחר שניתן אישור הנהלת שופרסל לסיכומים בין הצדדים (ראו: פרוטוקול דיון מיום 16.7.2023; עמ' 103, ש' 24-19).
- בדיקת התכנות כלכלית - לא הוכח בפניי באופן מפורש כי שופרסל ביצעה בדיקה של התכנות כלכלית של מסמך התנאים המסחריים. טענתה של יעל לפיה הבדיקה נעשתה עוד לפני גיבוש מסמך התנאים המסחריים (פרוטוקול דיון מיום 16.7.2023; עמ' 147 ש' 25) לא גובתה באסמכתאות והיא מנוגדת ללשון מסמך התנאים המסחריים. אני מוכנה לצאת מנקודת הנחה כי אישור ההנהלה מהווה בעצם אישור גם על היתכנות כלכלית. אולם, שופרסל - כזו שניסחה את מסמך התנאים המסחריים - היא זו שהפרידה בין סוגי האישורים ומצופה היה שתודיע לגשם באופן נפרד על התקיימות תנאי זה.
- הודעה לממונה על הגבלים עסקיים - בעניין זה מקובלת עלי טענת שופרסל לפיה הפניה לממונה נעשית בסמוך למועד מסירת הנכס ולאחר חתימה על הסכם מפורט (ראו: פרוטוקול דיון מיום 16.7.2023; עמ' 100, ש' 15-12; עמ' 119, ש' 7 - עמ' 121, ש' 10). לכן - בניגוד לשני התנאים הקודמים - המועד להתקיימות תנאי זה טרם הגיע.
- ז.6. הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים והפערים שנותרו
- הצדדים טענו בהרחבה בשאלות מהי הסיבה שבגינה לא נחתמה טיוטת ההסכם המפורט שהוחלפה בין הצדדים והאם נותרו בטיוטה זו פערים משמעותיים שלא ניתנים לגישור.
- כזכור, הסעד שהתבקש על-ידי התובעת הוא הצהרה כי מסמך התנאים המסחריים הוא חוזה מחייב. לצורך הכרעה בסעד שהתבקש במסגרת התביעה, אין צורך לקבוע מסמרות בשאלה האם הצדדים גיבשו טיוטת הסכם מפורט שאין בה פערים משמעותיים ומדוע טיוטה זו לא נחתמה. מחלוקות אלה היו רלוונטיות לבירור ככל שבית המשפט היה מתבקש לקבוע כי טיוטת ההסכם המפורט מהווה הסכם מחייב בין הצדדים וייתכן שהן היו רלוונטיות לבירור תביעה בעילה של ניהול משא ומתן בחוסר תום לב. יחד עם זאת, אין זה מן הנמנע כי יש בהתנהלות הצדדים בעניין זה כדי להוות אינדיקציה מסוימת לשאלת אומד דעתם בנוגע לתוקפו של מסמך התנאים המסחריים ולכן אדרש לכך בקצרה.
- הצדדים טענו בהרחבה בשאלה מדוע לא נחתמה, בסופו של דבר, טיוטת ההסכם המפורט שהוחלפה ביניהם. גשם טענה שהדבר מעיד על זניחת המשא ומתן על-ידי שופרסל ושופרסל טענה כי הדבר נעשה לבקשת גשם שרצתה להמתין לתשובת הוועדה המקומית לתכנון ובניה לבקשת הקלה שגשם הייתה צריכה להגיש בקשר לנכס.
- כאמור, לצורך הכרעה בהליך אין צורך לקבוע מסמרות בשאלה האם נותרו פערים תכנוניים בין הצדדים ואסתפק בהפניה לעדותו של גוטסון, מנהל הפרויקט מטעם גשם, לפיה מדובר בנושאים ש"בכלל לא" מסובך להגיע להסכמות בעניינם וככל שהיו מועברים נתונים מסוימים משופרסל הם אף היו מוסדרים (פרוטוקול דיון מיום 16.7.2023, עמ' 184). עוד ראיתי להפנות לעדותו של יוסי אשר הסכים כי הפערים התכנוניים המדוברים לא באו לידי ביטוי בטיוטה שהוחלפה בין הצדדים (ראו: פרוטוקול דיון מיום 12.2.2024, עמ' 115-113). בעניין זה מקובלת עלי טענת שופרסל לפיה בהינתן שהפערים לכאורה לא באו לידי ביטוי בהסכם הכתוב, ניתן להניח, וכך אף עולה מעדויות המצהירים מטעם גשם, כי אף אם נותרו פערים הרי שאין מדובר בפערים מהותיים שלא ניתנים להשלמה.
- לכך יש להוסיף כי ב"כ גשם שלחה לצדדים בחודש פברואר 2021 הודעות דואר אלקטרוניות מהן עולה כי טיוטת ההסכם המפורט סופית ומוכנה לחתימה (ראו: הודעות דואר אלקטרוני מטעם עו"ד אשרוב צדיקיאן, ב"כ גשם, מימים 1.2.2021 ו-6.2.2021; נספח 10 לתצהיר שלומי). טענות יוסי לפיהן הטיוטה ששלחה באת-כוח גשם בהודעות אלה לא הייתה מקובלת עליו (ראו: פרוטוקול דיון מיום 12.2.2024; עמ' 66, ש' 20-18; עמ' 70, ש' 16; עמ' 142-140) מוקשית בעיני, ומכל מקום יש בהודעות אלה כדי ליצור מצג אצל שופרסל לפיו מבחינת גשם לא נותרו פערים, ובוודאי לא משמעותיים, המונעים את החתימה על טיוטת ההסכם המפורט. עוד יצוין כי יוסי לא ידע להצביע על אי הסכמות מהותיות שנותרו בין הצדדים וכשעומת עם שאלה זו טען כי "יש כנראה דברים שהם משפטיים שהם לא סגרו ביניהם" (ראו: פרוטוקול דיון מיום 12.2.2024; עמ' 158, ש' 18-11).
- אם כן, אני סבורה כי התמונה הראייתית הכוללת היא כי בשלב זה - פברואר 2021 - לא נותרו בין הצדדים פערים משמעותיים. מדוע אפוא הצדדים לא חתמו על החוזה?
- שופרסל לא הוכיחה את טענתה לפיה החתימה לא התבצעה נוכח בקשתה של גשם להמתין לקבלת תשובה מהוועדה המקומית לבקשת הקלה. עוד בחקירתו מיום 29.8.2021, בגדרי הבקשה למתן צו מניעה, שלומי טען כי קיימת תכתובת דואר אלקטרוני בין הצדדים ממנה ניתן ללמוד כי הצדדים לא חתמו על הטיוטה האחרונה כיוון שהמתינו לאישור ההקלה (ראו: פרוטוקול דיון מיום 29.8.2021; עמ' 4, ש' 6-1). אף יעל חזרה בחקירתה על הטענה כי קיימת תכתובת דואר אלקטרוני ממנה ניתן ללמוד כי הצדדים ממתינים לאישור הקלה טרם חתימה על חוזה (ראו: פרוטוקול דיון מיום 29.8.2021; עמ' 137, ש' 12-9; עמ' 138, ש' 1). חרף האמור, תכתובת דואר אלקטרוני כזו לא הוצגה בפניי, וכששלומי נשאל על כך בחקירתו במהלך דיון ההוכחות הוא לא ידע להפנות לכל מסמך ממנו ניתן ללמוד כי הצדדים המתינו עם החתימה על ההסכם לקבלת הקלה (פרוטוקול דיון מיום 16.7.2023; עמ' 63-63. ראו גם: עמ' 72, ש' 21 - עמ' 73 ש' 4; עמ' 112). בנוסף, שופרסל לא הבהירה מדוע היה צורך להמתין כלל לתשובה בנוגע להקלה על-מנת לחתום על ההסכם.
- מנגד, גשם לא הוכיחה כי שופרסל זנחה את המשא ומתן ולא למותר לציין כי המשא ומתן בין גשם לצים החל בפברואר 2021, המועד שבו הוחלפו הטיוטות האחרונות בין הצדדים (ראו: פרוטוקול דיון מיום 12.2.2024; עמ' 176, ש' 6-4), וכי בסופו של יום הנכס הושכר לחברה שבשליטת בנו של בעל השליטה בצים.
- אם כן, לא הוכח בפניי כי בחודש פברואר 2021 נותרו בין הצדדים פערים משמעותיים אשר מנעו מהם לחתום על הסכם שכירות. הצדדים אף לא הצליחו להעמיד גרסה עובדתית באשר לשאלה מדוע בסופו של דבר לא נחתמה טיוטת ההסכם המפורט עוד בחודש פברואר 2021. מכל מקום, אני סבורה כי אין במסקנות אלה כדי להשפיע על השאלה האם הצדדים סברו כי מסמך התנאים המסחריים עולה לגדר הסכם מחייב.
- סיכום
- הגעתי אפוא לכלל דעה כי שופרסל לא הוכיחה שמסמך התנאים המסחריים מהווה חוזה מחייב בין הצדדים. לפיכך, אני מורה על דחיית התביעה.
- התובעת תשא בהוצאות כל אחת מהנתבעות בסך של 35,000 ₪, וזאת בתוך 30 ימים מהיום.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד בתוך 60 ימים מהיום.