(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.
- הדברים יפים באופן מיוחד לגבי ליקויי רטיבות, שבדרך-כלל אינם גלויים לעין במסירת הדירה אלא הולכים ונחשפים רק בחלוף תקופה. משהתגלו ליקויי רטיבות, התיקון שלהם דחוף בשל השפעתם על רכיבים אחרים בדירה (כגון הריצוף ותשתית הריצוף, כפי שציין מומחה בימ"ש). זכות הקבלן לתקן פגמים וליקויים בדירה היא גם חובה לתקנם [השוו להסדר בסעיף 3(א) לחוק חוזה קבלנות].
- בכל הקשור לזכותו וחובתו של הקבלן לתקן פגמים וליקויים, הוא והתובעים אינם זרים; יש ביניהם יריבות למרות שמדובר ברוכשים 'מיד שניה' ולא בקונים הראשונים של הדירה בתום בנייתה. הדין אינו מעניק לקבלן פטור מקיום חיוביו בכל הנוגע לבדק ואחריות לתיקון ליקויים בדירה רק משום שרוכשיה הראשונים מכרו אותה לאחרים. תסיבת הזכויות של רוכש הדירה אל-מול הקבלן נעשית מכוח דין; קיומה אינו מותנה בהצהרה עליה בחוזה המכר בין הרוכשים הראשונים לבין הקונים הבאים אחריהם. הדבר נובע מן האופי הקוגנטי של חובות הקבלן בכל הנוגע לתיקונים; לא ניתן להתנות עליהן או לצמצם אותן, לטובת הקבלן [ערעור אזרחי 656/99 ד"ר בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 (2003)].
- במקרה דנן, הדבר היה גלוי ונהיר לתובעים. הם עמדו על כך שבחוזה המכר שנכרת ביניהם לבין הנתבעים תופיע באופן מפורש הצהרה בדבר המחאת זכויות הנתבעים בכל הנוגע לחיובי הקבלן ביחס לדירה על-פי חוזה הרכישה שנכרת עמו [סע' 3.10 סיפא בנספח א' ב-ת/1]. כך נקבע שם: "[...] המוכרים ממחים בזאת את כל זכויותיהם עם החברה המשכנת, לרבות בגין ליקויי בניה בהתאם להסכם הרכישה המקורי ובהתאם לחוק המכר". עו"ד זיני, בא-כוח הנתבעים בעריכתו וחתימתו של חוזה המכר, העיד כי הכללת סעיף זה בחוזה נבעה מדרישה שהציבו התובעים, באמצעות באת-כוחם [סע' 8 ו-11 ב-נ/2]. התובעים לא השמיעו את עורכת-הדין שייצגה אותם בתהליך כריתת החוזה ולא סתרו זאת. למעשה, בהגשת התביעה נגד הקבלן התובעים הסתמכו על כך שהם נכנסו לנעליהם של הנתבעים ביחסיהם עמו [סע' 17 בכתב-התביעה].
- התובעים פנו לקבלן בתחילת חודש מרץ 2020, הזדהו כרוכשי הדירה מהנתבעים, הציגו לו את חוזה המכר, נרשמו אצל הקבלן כקוני הדירה וביקשו לקבל ממנו את התיעוד שנסב על תיקונים בה עד כה. הקבלן דחה את בקשתם וסירב למלאה; הופמן, עד הקבלן, אישר זאת [סע' 20-19 ב-נ/4]. את התנהלותו זו של הקבלן יש לבקר בקול רם וברור תוך קביעה כי הייתה שלא כדין.
- על התיעוד לגבי התיקונים לא חל כל חיסיון מוכר בדין שבעטיו היה הקבלן רשאי להסתירו מן התובעים, לאחר שהכיר בהם כרוכשי הדירה מן הנתבעים. הדירה - נכס נדל"ן, איננה נהנית מזכות לפרטיות, כאילו הייתה בן אנוש; הזכות המשפטית לפרטיות אינה מספקת לקבלן עילה להימנע מהצגת התיעוד לתובעים, כבקשתם. אף לא היה בידי הקבלן לתלות את סירובו למסור את התיעוד לתובעים בפרטיות הנתבעים. על הנתבעים, מוכרי הדירה, חלה חובת גילוי רחבה כלפי התובעים, רוכשי הדירה, לגבי היסטוריית התיקונים בדירה כביטויה בתיעוד. הדיבור עוד יורחב על כך בהמשך.
- לגבי מידע שהדין מחייב את הנתבעים לגלות לתובעים במכירת הדירה, לא היה בידו של הקבלן להסתתר מאחורי כתפיהם של הנתבעים - בשם זכות לפרטיות או כל זכות אחרת - כאמתלה לא למוסרו לתובעים לאחר שרכשו את הדירה. לראיה, הקבלן הציג את התיעוד במהלך בירור התביעה בלי שנדרש להסכמת הנתבעים או לצו שיפוטי. הדין חייבו לעשות כן; החובה חלה עוד בטרם הוגשה התביעה, מרגע בו הזדהו התובעים בפני הקבלן כרוכשי הדירה. טוב יעשה הקבלן אם יפנים זאת במקרים עתידיים.
- יש לדחות בשתי ידיים את הטעמים להתנהלות הקבלן שניסה הופמן לספק. לדידו, לא חלה על הקבלן חובה למסור לתובעים את התיעוד לגבי התיקונים שכן כלפי התובעים, היזם ודניה אינם 'מוכר' הדירה, אינם צד להתקשרות בין התובעים לבין הנתבעים ולא חלה עליהם חובת גילוי לגבי מצב הדירה [סע' 20-19 ב-נ/4]. עדותו של הופמן חידדה את הדופי בסירוב של הקבלן להציג לתובעים את היסטוריית הטיפולים בדירה. הוא מסר שכאשר רוכש 'יד שניה' פונה אל הקבלן בתלונה על בעיה, הקבלן בודק בתיעוד שבידיו מה נעשה עד כה ואם מדובר בבעיה נמשכת שיש לגביה פניות קודמות [עמ' 25 ש' 20-14]. קבלן שאין לו מה להסתיר, אשר שם נגד עיניו את חובתו לתקן בדירה ליקויים עד שתהא תקינה וללא פגם, היה מוסר את התיעוד לתובעים תוך הזמנתם להודיעו אם ליקוי כלשהו שטופל עד כה יישנה.
- הופמן התקשה להצדיק את אי-מתן התיעוד לגבי התיקונים לתובעים. לדידו, "אנחנו מחויבים למי שבעל הדירה באותה נקודת זמן. דניה לא הייתה שותפה למכירת הדירה [...]" [עמ' 26 ש' 28-27]. בעדותו הראשית הצהיר הופמן שהסירוב למסור לתובעים את היסטוריית הטיפולים נעשה למרות שהם הזדהו כרוכשי הדירה בהצגת חוזה מכר חתום ותעודות זהות ועשו את כל הדרוש כדי להירשם אצל הקבלן כבעלי הדירה [סע' 20-19 ב-נ/4]. נובע מכך שאף לשיטתו של הופמן, במועד פניית התובעים לקבלן היו הם בעלי הדירה ולכן הייתה מחובת הקבלן לתת להם גישה מלאה לתיעוד העבר לגביה. לאור הסתירה בעדותו, מצא הופמן מפלט בטענה כי הקבלן לא נותן לרוכשי 'יד שניה' מידע לגבי ההיסטוריה של הדירה [עמ' 27 ש' 9-1; עמ' 31 ש' 10-9]. באותה נשימה, הוא אישר שכיום אחריות הקבלן היא כלפי התובעים, רוכשי הדירה [עמ' 31 ש' 25-23].
- לצרכי זכות התיקון, הסתמך הקבלן על היות התובעים חליפי הנתבעים, הרוכשים המקוריים; לצרכי זכויותיו שלו, השליך יהבו על חוזה המכר בין הנתבעים לתובעים, בו הומחו אל התובעים זכויות הרוכשים הראשונים כלפי הקבלן כמוכר הדירה. לצרכי עמידה על זכויותיו שלו, הקבלן לא ראה קושי בהסתמכות על חוזה שהוא לא היה צד לו [סע' 42-42 בכתב-ההגנה].
- לא ניתן לאחוז במקל משני קצותיו: מצד אחד, כשהדבר תואם את האינטרס העצמי של הקבלן ואת רצונו לקבל הזדמנות נוספת לתקן את הפגום בדירה, להכיר בכך שהתובעים נכנסו בנעלי הרוכשים המקוריים; מצד שני, כאשר הדבר אינו נוח לקבלן - בעת שהוא נדרש למסור תיעוד שיחשוף את ניסיונותיו להתמודד עם בעיות רטיבות קשות בדירה בהיקף ניכר ולאורך זמן - לראות בתובעים זרים שאינם זכאים לקבל כל מידע ותיעוד על-אודות תיקונים שנעשו בדירה טרם רכישתה. זו התנהלות שלא בתום לב ואין לה כל מקום.
- גם בהתנהלותם של התובעים נפל דופי שאינו של מה בכך. סמוך לאחר כניסתם לדירה, בחורף 2020-2019, נחשפו למופעי רטיבות בה [סע' 4 ו-6 ב-ת/1]. הם לא יידעו את הקבלן על-אודותם. מומחה התובעים ביקר בדירה ביום 6.3.2020 ותיעד ליקויי רטיבות בה; חוות-דעתו ניתנה ביום 1.4.2020 אך לא הועברה לידיעת הקבלן. הוא נחשף אליה לראשונה כאשר צורפה כנספח לכתב-התביעה [ר' עדות הופמן בסע' 18, 25-24 ב-נ/4 ובעמ' 31 ש' 21-19].
- התביעה הוגשה ביום 14.9.2020, כחמישה חודשים לאחר שהתובעים החזיקו בחוות-דעתו של המומחה מטעמם; לא קדם לה מכתב דרישה או התראה לקבלן. התובע נאלץ לאשר זאת, גם אם בשפה רפה ותוך הפניה לבא-כוחו כמי שלו ידיעה בנושא [עמ' 43 ש' 29-14]. התובעים הציגו מכתב התראה מקדים לנתבעים, טרם הגשת התביעה; לא הוצג על-ידם תיעוד מקביל על-אודות פניה לקבלן.
- בהתנהלותם חטאו התובעים לחובת תום הלב. גם הם אינם רשאים להשמיע טיעון בררני אשר מדגיש את זכויותיהם כלפי הקבלן אך מתעלם מחובותיהם כלפיו. המחאת זכויות הנתבעים כלפי הקבלן לתובעים בחוזה המכר, משמעה גם רכישת חיובי הנתבעים כלפי הקבלן. התובעים נדרשו ליידע את הקבלן כי יש בדירה מופעי רטיבות, ליתן לו אפשרות לבחון אותם ואף להציג לו את חוות-דעתו של המומחה מטעמם מיד לאחר שניתנה, והכול טרם הגשת התביעה. סירובו של הקבלן למסור לתובעים את התיעוד לגבי התיקונים, גם אם חטא לדין, לא פטר אותם מן הנטלים הללו והיה עליהם להקפיד ולקיימם.
- האיזון הראוי בין זכויות הצדדים - התובעים מזה והקבלן מזה, הוא שיש להתיר לקבלן לממש את זכות התיקון שלו ביחס לליקויים המצויים בדירה: בראש ובראשונה הליקויים שביטויים במופעי רטיבות ואגב כך גם הליקויים הכלליים, והכול בהתאם לקביעותיו של מומחה בימ"ש.
- מצד אחד, אני דוחה את טענת הקבלן כי בשל אי-מתן הודעה בידי התובעים על ליקויי רטיבות בדירה מיד עם הופעתם, ומכל מקום - טרם הגשת התביעה, חסין הקבלן מפני תביעה לגבי מצב הדירה, בין לתיקון בעין ובין לפיצוי כספי חלף תיקון [סע' 30-29 ל-נ/4]. זו טענה מרחיקת לכת, ודאי מפי קבלן שלא ניצל את ההזדמנויות שקיבל לתקן את בעיית הרטיבות ולא השכיל לפתור אותה בטרם עברה מיד ליד; כאשר החליפה ידיים - פעל בחוסר תום לב וסירב למסור לקונים מידע לגבי התיקונים שביצע בדירה עד כה.
- מצד שני, אני דוחה את טענת התובעים כי הקבלן איבד את הזכות לתקן את הליקויים בדירה, כך שיש לחייבו לפצות אותם בתשלום שווי התיקון חלף תיקון בעין [סע' 20 לכתב-התביעה; ור' עדות התובע בעמ' 45 ש' 39 עד עמ' 46 ש' 2]. גם זו טענה מרחיקת לכת מפי רוכשי דירה שנהגו כלפי הקבלן בחוסר תום לב והסתירו ממנו את הליקויים בדירה ואת חוות-הדעת שקיבלו ממומחה על-אודותם.
- תוצאה זו הולמת את מעמדה של זכות התיקון של הקבלן [ערעור אזרחי (מח' ב"ש) 61076-03-23 רמון מהנדסים בערעור מיסים נ' בקר (2024)]. היא תואמת גם את החיובים החוזיים שחלים על בעלי-הדין.
- במהלך מגורי הנתבעים בדירה ידע הקבלן שהיא סובלת מליקויי רטיבות שאותם כינה 'קשים'. הוא ביצע פעולות שונות בניסיון לתקן את הפגם. בכך שהבעיה לא נפתרה לפני מכירת הדירה לתובעים אין לאיין את זכות הקבלן לתקן פגמים בדירה ולמצותה. אילו פנו התובעים לקבלן ויידעו אותו על הופעתם של סממני רטיבות בדירה בחורף הראשון למגוריהם בדירה, אזי הייתה ניתנת לו הזדמנות לבחון את הפעולות שביצע עד כה ולהבין שבאיטום חוזר של הקיר המפריד בין הדירה לחצר ואיטום מסתור הכביסה אין די. התובעים לא ניחנו בכושר נבואי ולא יכלו לדעת שגם הפעם, לא יצליח הקבלן לפתור את הבעיה כך שהיא לא תישנה עוד.
- יחד עם זאת, אף זאת בגדרו של איזון ראוי בין זכויות הצדדים, אין להתעלם מכך שהקבלן גרר רגליים בכל הנוגע להתמודדותו עם מופעי הרטיבות החוזרים ונשנים בדירה. בהליך דנן, היה על הקבלן להראות כי גם בשקידה ראויה ובנקיטת מומחיות סבירה, לא היה בידו לתקן את ליקויי הרטיבות בתקופה שקדמה למכר הדירה לתובעים. ראיותיו לא סיפקו הוכחה לכך. על-מנת להראות זאת, היה עליו להתכבד ולהציג ראיות ממשיות: את התיעוד הפנימי בהתייחס לדיונים שקיים לגבי הליקויים בדירה והתיקון שלהם שעל קיומו עמד הופמן, את עדויותיהם של המפקחים מטעמו על ביצוע התיקונים בדירה ואת עדויותיהם של הקבלנים שעסקו בתיקון. כל אלה לא הוצגו ולא נשמעו. כבר נאמר לעיל: הדבר מקים חזקה ראייתית שפועלת נגד הקבלן ומצביעה על כך שתהליך תיקונים שנקט לא היה מיטבי בלשון המעטה. תימוכין לכך יש בעדות הופמן שצוטטה לעיל, בה הושם דגש על עצם הגעתו של הקבלן לבצע בדיקה, תוך הודאה שאין בתיעוד לגבי התיקונים פירוט מספיק של העבודות המהותיות שבוצעו במהלכם.
- בשל כך לא יורשה הקבלן לבצע את התיקונים באופן עצמאי אלא יוכפף לפיקוחו של מומחה בימ"ש. אף זאת יש לציין: דבקותו של הקבלן עד תום הבירור בחוות-דעתו של המומחה מטעמו היא בבחינת לעג לרש [סע' 33-31 ב-נ/4; עמ' 22 ש' 22-16]. היא הפגינה בריחה מאחריות מקום בו צריך היה לקבלה, תוך עמידה על מימוש זכות התיקון. אין בחוות-דעתו של מומחה הקבלן התמודדות מקצועית ראויה עם דירה שסובלת לאורך זמן מבעיית רטיבות קשה ועם המציאות שבגדרה מאמצי הקבלן לתקנה לא עלו יפה. עד תום הבירור, כפר הקבלן בקביעותיו של מומחה בימ"ש וסירב לקבלן [עמ' 26 ש' 18-13; עמ' 34 ש' 32-28]. הקבלן יחוב אפוא בתיקון הליקויים, אך זאת על-פי חוות-דעתו של מומחה בית-המשפט ובכפוף לפיקוחו. לחוות-דעתו של המומחה מטעם הקבלן אין כל נפקות בביצוע התיקונים.
- בתוך כך, אני דוחה את טענת הקבלן כי הליקויים הכלליים בדירה היו גלויים לעין במועדו שבו התובעים בחנו את הדירה לקראת רכישתה, ולכן חזקה שקיבלו ביטוי במחיר רכישתה [סע' 14 ב-נ/4]. זו טענה עזת מצח שהקבלן אינו רשאי להשמיע; היא מכוונת לכך שמכירת דירה שבנה תכונן כרסום בכל הנוגע לחובותיו לתקן ליקויים - חובה על-פי דין שאין להתנות עליה.
אין להשית על התובעים אשם תורם כלפי הקבלן
- הקבלן ביקש להשית על התובעים אשם תורם לנזקי הרטיבות הקיימים בדירה, למצער לגבי אותו חלק שלהם שהוחמר בין הופעת סממני רטיבות לאחר שקיבלו את החזקה בדירה לבין המועד בו הוגשה התביעה; נטען כי בשל אי-מתן הודעה לקבלן על קיומם של נזקי רטיבות ואי-הצגת חוות-דעתו של מומחה התובעים קודם להגשת התביעה, הוחמרו נזקי הרטיבות בדירה מחמת התנהלותם של התובעים.
- מומחה בימ"ש אישר שכל עוד לא ניתן מענה לשורש הבעיה - קרי, להיעדר ניקוז מספיק של החצר, כל גשם נוסף שיורד מחמיר את נזקי הרטיבות בדירה [עמ' 24 ש' 28-27]. אף-על-פי-כן, אין לייחס לתובעים אחריות לנזקי הרטיבות בדירה בשל אשם תורם, תוך הפחתת אחריותו של הקבלן למלוא היקף הנזקים ובהתאמה לביצוע תיקון שלהם עד איונם המלא. ראשית, מומחה התובעים ביקר בדירה בשלהי חודש מרץ ונתן את חוות-דעתו ימים אחדים לאחר מכן, בתאריך 1.4.2020. התביעה הוגשה ביום 14.9.2020, פחות מחצי שנה לאחר מכן. בתקופת הביניים חלה עונת הקיץ; במהלכה לא ירדו גשמים ונזקי הרטיבות לא הוחמרו, ודאי לא באופן ממשי.
- שנית, עם הגשת התביעה ולכל אורך הבירור, הקבלן דבק בחוות-הדעת של המומחה מטעמו. חוות-דעתו של מומחה הקבלן לא ביטאה רצון להתמודד באופן רציני עם דירה שסבלה כמעט מרגע אכלוסה מליקויי רטיבות שהקבלן עצמו הגדיר 'קשים'; היא נחזית כהמשך לגרירת הרגליים של הקבלן במהלך ניסיונות התיקון הנשנים של נזקי הרטיבות במהלך מגורי הנתבעים בדירה, כעולה מן התיעוד לגבי התיקונים. כך, למשל, הקבלן לא שפך אור בראיותיו על הסיבה שבעטיה בחר להתמודד עם מופעי הרטיבות בדירה באמצעות איטום חוזר של הקיר בינה לבין החצר - למרות שפעולה זו ננקטה בשנה הקודמת ונכשלה, בלי שהשיגה את התוצאה המקווה. הנטל להראות כי התמודדותו עם בעיות הרטיבות בדירה הייתה רצינית ומקצועית מונח לפתחו של הקבלן; הוא לא הורם.
- לבסוף, הקבלן סירב לקבל את ממצאיו וקביעותיו של מומחה בימ"ש ועמד על דעתו שהוא מוכן לתקן את הדירה רק בהלימה לחוות-הדעת של המומחה מטעמו. בשל כך נושא הקבלן לבדו בכל החמרה של הנזק עד למועד תיקונו השלם והסופי, בפיקוחו של מומחה בימ"ש.
- אין להשית על התובעים אשם תורם כלפי הקבלן בשל הותרת מפלס פני הדשא בעינו. הם לא הניחו את הדשא אלא רכשו את הדירה וקיבלו חזקה בה במצב הקיים, כשמפלס פני הדשא הוא כמפלס הריצוף ביציאה מן הסלון. מומחה בימ"ש קבע כי הדבר סביר, גם אם לא מיטבי. גם על הנתבעים לא תוטל אחריות לכך, בציר יחסיהם עם הקבלן ובגדרי ההודעה לצד שלישי. הקבלן ביקר בדירה בשל תלונות הנתבעים על מופעי רטיבות חוזרים גם לאחר שהדשא הונח. הוא לא ראה בדשא הסינתטי ובאופן הנחתו גורם לבעיות הרטיבות. גם מומחה הקבלן לא חשב שהדשא הוא מקור הבעיה; אין לדשא הסינתטי זכר בחוות-דעתו.
- אילו היה הקבלן דואג לתכנון וביצוע תקינים של תשתית ניקוז בחצר, תוך הובלת המים לבור החלחול ואיטום המסדים, לא היה נושא באחריות; במצב דברים זה, ניתן היה לזקוף את כניסת המים לבית רק להשוואת מפלס הריצוף בדירה למפלס הדשא בחצר, באופן שמטיל אחריות על הנתבעים שהזמינו וביצעו את הנחת הדשא. אך לא אלה פני הדברים. המים אינם מורחקים מן הדירה ומוצאים את דרכם לתוכה בשל כשלים יסודיים, מצטברים, שכולם באחריות הקבלן: היעדר תכנון שלם, מספיק וממשי לתשתית ניקוז לחצר, אי-ביצוע של תשתית ניקוז מתאימה בה ותיקונים חוזרים ונשנים טרם מכירת הדירה לתובעים שלא הובילו למיגור הגורם לבעיה. בשל כל אלה, הכשל שגרם לבעיה נותר בעינו, על מופעי הרטיבות בדירה שהם תוצאתו.
- הדברים עד כה נסבו בעיקרם על המחלוקת בין התובעים לבין הקבלן; מטבע הדברים, יש להם השלכה גם על הדיון בתביעה נגד הנתבעים. עתה אדרש להיקפו ותוכנו של הגילוי שהנתבעים נקטו כלפי התובעים בכריתת חוזה המכר ובמשא והמתן שקדם לחתימת החוזה.
הנתבעים הפרו את חובת הגילוי שחלה עליהם
- בין התובעים לנתבעים ניטשה מחלוקת לגבי הגילוי שנקטו הנתבעים ביחס למצב הדירה בזיקה לליקויי הרטיבות בה, עובר לכריתתו של חוזה המכר. לטענת התובעים, לא גילו להם הנתבעים דבר [סע' 5 ל-ת/1]. הנתבעים כפרו בכך וגרסו כי עדכנו את התובעים במלוא התיקונים שביצע הקבלן לגבי הרטיבות תוך מתן הסבר ביחס לכל תיקון ותיקון; לדידם של הנתבעים, היו ליקויי רטיבות בדירה טרם חתימת חוזה המכר אך הם תוקנו על-ידי הקבלן כך שהם לא ידעו על קיומה של בעיה בעת מכירת הדירה לתובעים [סע' 10 ו-14 ב-נ/1].
- התובעים קיבלו חזקה בדירה בחודש דצמבר 2019; מופעי רטיבות הלכו ונגלו בה במהלך החורף הראשון למגוריהם [סע' 4 ו-6 ב-ת/1]. לאור זאת, התקיים דין ודברים בין התובע לבין הנתבע, טרם הגשת התביעה. ביום 21.2.2020 פנה התובע לנתבע באפליקציית ווטסאפ ושאל: "יואב בוקר טוב תגיד יש לי שאלה היה לכם מצב שהיו התנפחויות בקירות מעל הפאנלים בכמה מקומות בבית?". הנתבע השיב: "אם היה דניה סידרו, תפנה אליהם שיסדרו לך אם יש משהו כזה" [נספח ב' ל-ת/1; להלן ההתכתבות לגבי הרטיבות].
- לאחר שהתובעים נחשפו להיקפם של מופעי רטיבות בדירה והעמידו לעצמם ייצוג משפטי, שוב פנה התובע לנתבע - זו הפעם בשיחת טלפון; השיחה הוקלטה על-ידו ותומללה [נספח ד' ל-ת/1; השיחה לגבי הרטיבות]. השיחה נערכה ביום 3.3.2020, לא ביום 21.12.2021 כפי שצויין בטעות בתצהיר התובע תוך התייחסות לתאריך התמלול [ר' סע' 9 ב-ת/1 והשוו לפרוטוקול עמ' 31 ש' 30-28].
- דעתו של הנתבע לא הייתה נוחה מן האופן שבו התמודד עם דברי התובע בשיחה לגבי הרטיבות. מיד לאחר סיומה, ביום 3.3.2020, כתב לתובע באפליקציית ווטסאפ דברים אלו: "לירן אני רוצה לחדד, כשמסרנו לך את הדירה לא הייתה אף רטיבות או תקלה אחרת, היסטוריה של תיקונים עברתי איתך [...] בסלון עברתי איתך כי שאלת איפה היו תיקונים ובמפורש אמרתי לה שהיו רטיבויות פה ושם ואת הכל דניה סידרו ולא חזרו הבעיות. בגדול אני לא מתכוון להתעסק עם זה, אם יש לך בעיה תפנה לדניה" [סע' 27 ו-30 ונספח 6 ב-נ/1; להלן המענה המשלים].
- כל אחד מן הצדדים ביקש למצוא בהתכתבות לגבי הרטיבות, בשיחה לגבי הרטיבות ובמענה המשלים חיזוקים לגרסתו: התובעים, לכך שהנתבעים הסתירו מהם את קיומה של הרטיבות בדירה והנתבעים - לכך שהם דווקא נהגו כלפי התובעים בגילוי מלא טרם חתימת חוזה המכר [ר' עדות התובע בעמ' 33 ש' 10-8 ועדות הנתבע בעמ' 55 ש' 37-34].
- אלא שבמקרה דנן, אפילו אם גולו מופעי רטיבות בדירה על-ידי הנתבעים לתובעים טרם חתימת חוזה המכר, הם הוצגו בפני התובעים כליקוי שהיה ואינו קיים עוד לאחר שטופל על-ידי הקבלן. הצגה זו של הדברים אינה נכונה. היא חטאה למציאות העובדתית לאשורה ולקתה בהטעיה של התובעים בעניין מהותי להתקשרות ביניהם לבין הנתבעים.
- גרסתם של הנתבעים לא הייתה עקבית. לפי עדותו הראשית של הנתבע, במהלך ביקוריהם של התובעים בדירה טרם קנייתה, הם עודכנו לגבי מלוא התיקונים שביצע הקבלן בדירה תוך מתן הסבר לגבי כל תיקון ותיקון. להצהרה זו יש משמעות ברורה.
- התיעוד לגבי התיקונים הוצג לתובעים לראשונה במצורף לכתב-הגנתו של הקבלן. עדות הנתבע בתצהירו, משמעה כי בעת שהדירה הוצגה לתובעים תוך הבעת עניין ברכישתה, הנתבעים גוללו בפניהם את המידע המהותי שנזכר בתיעוד לגבי התיקונים: כי עוד בטרם תמה שנה למגוריהם של הנתבעים בדירה, הם הלינו בפני הקבלן על רטיבות בקיר חדר השינה הגובל בחדר הרחצה והקבלן ביצע שאיבה של מים מתחת לריצוף במקלחת ואיטום; כי בדירה התגלו סממני רטיבות גם בחורף 2018 - בסלון, במטבח ובכניסה, תוך קביעה של הקבלן כי יש בדירה רטיבות קשה בארבעה מוקדים; כי הקבלן ביצע בקיץ 2018 עבודה של חפירה ואיטום בחצר, בקיר הגובל בינה לבין הדירה ובמסתור הכביסה, בניסיון לפתור את בעיית הרטיבות; כי גם בשנה לאחר מכן, בחורף של שנת 2019, מופעי רטיבות בדירה חזרו והתובעים התלוננו על כך בפני הקבלן; כי הקבלן חזר וביצע עבודות חפירה ואיטום בין החצר לבין המטבח ובמסתור הכביסה זמן קצר לפני הצגת הדירה לתובעים - כשם שביצע בשנה הקודמת.
- אין מחלוקת כי המידע על כך לא נמסר על-ידי הנתבעים לתובעים - בין לעת הצגת הדירה, בין בשלב המשא והמתן לקראת חתימת החוזה ובין בחוזה גופו - כל זאת בניגוד לגרסתו של הנתבע בתצהיר. עדותו של הנתבע בחקירה נגדית ביחס להיקפו ותוכנו של הגילוי שנעשה הייתה שונה. לדבריו, מה שהוצג לתובעים היו ארבעה מוקדי הרטיבות - 'נקודות' בלשונו, תוך הצבעה עליהם כליקוי שהיה וטופל על-ידי הקבלן [עמ' 51 ש' 37-38]; דובר במקומות שבהם הופיעו סממני רטיבות: בחדר ההורים, בקיר הסלון הצפוני מתחת למזנון, בקיר בין המטבח לחצר ובקיר בין מסתור הכביסה לפינת האוכל [עמ' 52 ש' 25-24].
- טענה מרכזית של הנתבעים הייתה כי הקבלן תיקן את ליקויי הרטיבות לאור פניותיהם אליו כך שבעת הצגת הדירה ומכירתה לתובעים לא היה בה ליקוי. עדות הנתבע בסוגיה זו לא הייתה אמינה ולקתה בחוסר עקביות שחשפה את חולשת גרסתו. הוא הודה כי פנה אל הקבלן פעמיים בתלונות על מופעי רטיבות בדירה, שנה אחר שנה. הוא ביקש להסיק כי טיפולו של הקבלן היה יעיל מכך שהמוקד בחדר ההורים לא חזר על עצמו וסתר את עצמו כשנדרש לשאלה אם רטיבות במוקדים אחרים שטופלו חזרה ונשנתה לאחר מכן: פעם הודה שהיו מוקדי רטיבות אשר טופלו בידי הקבלן אך חזרו על עצמם בשנה לאחר מכן ופעם טען שכל מה שטופל - לא נשנה [ראו עמ' 62 ש' 9 והשוו לעמ' 63 ש' 18-16; ר' גם עמ' 52 ש' 20-16 ועמ' 53 ש' 28]. האמת גלויה על-פני התיעוד לגבי התיקונים: מופעי רטיבות חזרו בדירה שנה אחר שנה; הקבלן עצמו הגדיר אותם 'קשים' וביצע פעולות שאינן של מה בכך בניסיון לטפל בבעיה: שאיבת מים מתחת לריצוף בחדר הרחצה וחפירה ואיטום שנה אחר שנה בקיר הדירה הפונה לחצר ובמסתור הכביסה.
- מדובר בפעולות בעלות נראות ברורה וגבוהה, גם כלפי בעלי דירה כנתבעים שאינם אנשי מקצוע. התובעים הלינו על מופעי רטיבות בנובמבר 2017; הקבלן הגיב בשאיבת מים מתחת לריצוף המקלחת וביצע איטום. הבעיה לא נפתרה אלא דווקא החמירה: בפברואר-מרץ 2018 התגלו סימני רטיבות בשלושה מוקדים חדשים. הקבלן הגיב בעבודות חפירה ואיטום בחצר, בקיר בינה לבין הדירה ובמסתור הכביסה. גם הפעם לא היה בעבודות לפתור את בעיות הרטיבות. בסוף עונת החורף בשנת 2019 הלינו הנתבעים בפני הקבלן על מופעי רטיבות חוזרים. הקבלן חזר על הפעולה שביצע בשנה הקודמת: עבודות חפירה ואיטום בקיר בין החצר למטבח ואיטום מסתור הכביסה. מעדות הנתבע עלה כי למרות שאינו מהנדס, הוא הבין שהדבר מעיד על בעיית רטיבות ואינו מקרי [עמ' 52 ש' 38-35].
- התיעוד לגבי התיקונים מראה כי מן החורף הראשון למגורי הנתבעים בדירה ועד מכירתה בסוף הקיץ בשנת 2019, חל ריטואל קבוע ביניהם לבין הקבלן; שלוש פעמים התלוננו הנתבעים כי יש בדירה מופעי רטיבות ושלוש פעמים ניסה הקבלן לבצע פעולות שתיתנה לכך מענה - פעם אחת באמצעות טיפול נקודתי במקלחת ההורים ופעמיים באמצעות טיפול נרחב יותר בקיר המפריד בין החצר לדירה ובמסתור הכביסה. העבודות הקשורות לניסיון התיקון האחרון החלו בחודש אפריל 2019 והסתיימו באוגוסט 2019 - רק חודש ימים לפני חתימת חוזה המכר עם התובעים.
- במציאות זו לא היה בידי הנתבעים לסבור באופן סביר ולו גם בדוחק כי בעת הצגתה של הדירה לתובעים ובמועד חתימת החוזה עמם, ליקויי רטיבות שמהם סבלו בזמן מגוריהם בדירה הפכו נחלת העבר, בבחינת דבר שנגמר ואיננו עוד. היפוכו של דבר הוא הנכון; ניסיונם האישי לימדם כי תיקון שביצע הקבלן בתום עונת החורף עקב סממני רטיבות שנגלו במהלכו יעמוד למבחן רק בחורף הבא לאחר מכן. כל עוד לא עמד התיקון למבחנה של עונת הגשמים, אין לדעת אם צלח זו הפעם, או שמא כשל - כשם שכשלו קודמיו.
- הנתבע ידע והבין זאת. למרות שלל ניסיונותיו להדוף את משמעותו של התיעוד לגבי התיקונים, עדותו חיזקה את הקביעה שבזמן מכירת הדירה, הנתבעים לא היו רשאים להניח ולצפות באופן סביר שהרטיבות שהייתה טופלה ולא תחזור. כך התייחס הנתבע לחזרתם של מופעי הרטיבות [עמ' 63 ש' 34-26]:
ש. אתה אבל אמרת לפני שנייה שחלק תוקן וחזר.