תאריך תלונת הנתבעים התייחסות הקבלן
דצמבר 2016 החזקה בדירה נמסרה לנתבעים
נובמבר 2017 תלונה על רטיבות מעל פנלים בין חדר שינה הורים לחדר הרחצה שאיבת מים מתחת לריצוף של המקלחת וביצוע עבודות איטום
פברואר 2018 תלונה על רטיבות בסלון, במטבח ובכניסה לדירה הקבלן מתעד מצב לאחר רטיבות קשה בארבעה מוקדים שונים
מרץ 2018 תלונה נוספת על רטיבות בחודשים מאי-יוני הקבלן מבצע חפירה ואיטום בחצר, בקיר שגובל בסלון ובמטבח ובמסתור הכביסה
אפריל 2019 תלונה על רטיבות חוזרת לאורך פנלים בכניסה וסמוך למטבח שוב נעשות עבודות חפירה ואיטום בקיר בין החצר לבין המטבח וכן איטום במסתור הכביסה, עם תיקון נזקי רטיבות במטבח ובסלון
אוגוסט 2019 תלונה על חזרתה של רטיבות מעל פנלים בין חדר שינה הורים לחדר הרחצה בוצע איטום מעל לפנלים וטיפול נלווה לכך
ספטמבר 2019 מכירת הדירה לתובעים
27. מה ניתן ללמוד מן התיעוד לגבי התיקונים? הוא מראה שהדירה סבלה מליקויי רטיבות קשים. הנתבעים קיבלו בה חזקה בתחילת החורף. עוד בטרם חלפה שנה למגוריהם בה, הופיעו סימני הרטיבות הראשונים.
28. בתום עונת החורף 2018-2017 תועדו מופעי רטיבות בארבעה מקומות: בין חדר שינה הורים לחדר הרחצה הצמוד (באופן שהוביל לפירוק ריצוף במקלחת ושאיבת מים מתחתיו), במטבח, בסלון ובכניסה לדירה. הקבלן תיאר זאת כרטיבות קשה בארבעה מוקדים שונים. לקראת הקיץ בוצעו פעולות חפירה ואיטום בקיר בין החצר למטבח ולסלון ואיטום במסתור הכביסה, באופן שהצביע על החצר כמקום שנחשד בהיותו הגורם לבעיה ומקור כניסת מים לדירה.
29. התיקון לא עזר; עונת החורף 2019-2018 הגיעה ושוב התלוננו הנתבעים על סימני רטיבות מעל לפנלים, בכניסה וסמוך למטבח. עם בוא העונה היבשה, שוב ביצע הקבלן פעולות שעליהן השליך יהבו בקיץ הקודם: חפירה ואיטום בקיר בין החצר למטבח ואיטום במסתור הכביסה. בסופו של אותו קיץ נמכרה הדירה לתובעים; לא חלף חורף נוסף של ממטרים שבו עמדו תיקוני הקבלן למבחן – באופן שיאפשר לו להניח כי המקור לחדירת מים לדירה אותר ומוגר, ובאופן שיאפשר לנתבעים להצהיר כי בעיות הרטיבות בדירה טופלו, אויינו והן נחלת העבר.
חוות-הדעת של מומחי הצדדים
30. מומחה התובעים, המהנדס פיני אדר, ביקר בדירה ביום 6.3.2020. צויין שהבדיקה נערכה באופן ויזואלי תוך הסתייעות במכשירי מדידה כגון מצלמת אינפרה אדום ומד לחות (פרוטימטר) [עמ' 4 בסע' 9]. בחוות-הדעת שני חלקים: התייחסות לליקויי רטיבות מזה ולליקויים כלליים מזה.
31. מומחה התובעים הדגיש: "ניכרת רטיבות ועלייה קפילארית של מים בחלקים רבים בקירות הדירה עד כדי התקלפות והתפוררות טיח על הריצפה, ובכלל זה התפרקות הרובה באזורים רבים בריצוף הדירה, כל זה בגין תופעה חמורה של העדר איטום וחדירת רטיבות לדירה" [עמ' 22]. תועדה רטיבות קפילרית מעל לפנלים בחדר הילדה, בחדר ההורים, בפרוזדור, בפינת האוכל ובסלון. תועדה רובה חסרה ו/או סדוקה ותשתית רטובה בחדר הילדה, בחדר ההורים, במקלחת הורים, בפרוזדור, בחדר הרחצה הכללי, בפינת האוכל ובסלון. ביחס לחצר, צויין כשל באיטום קורות החוץ.
32. בחוות-דעתו של מומחה התובעים הובאה התייחסות לליקויים כלליים תוך אמירה כי מפורטות עלויות התיקון שלהם [עמ' 6]; בפועל אין התייחסות פרטנית לעלות התיקון של כל ליקוי בנפרד [עמ' 21-6]. מומחה התובעים העריך את עבודות התיקון הדרושות בדירה בסך של כ- 220,000 ₪ כולל פיקוח הנדסי ומע"מ; מתוכו, סך של 150,000 ₪ יוחס לליקויי הרטיבות [עמ' 25].
33. מומחה הקבלן, המהנדס דב דוד, ביקר בדירה ביום 28.1.2021. בחוות-דעתו תועד כי הסתייע במכשירי מדידה, כולל מכשיר אלקטרוני לאיתור רטיבות בקירות וברצפה [עמ' 4-3]. הודגש: "הואיל והנושא העיקרי של טענות התובעים הינו הרטיבות - אתייחס לכך להלן בצורה מפורטת כולל הנחיות לביצוע התיקונים הנדרשים ועלותם הכספית" [מבוא בעמ' 6].
34. מומחה הקבלן תיעד ממצאים אלו: בקיר חיצוני בחדר הילדה שגובל בגינה נמדדו ערכי רטיבות נמוכים; בקיר בין החדר לסלון נמדדו ערכים גבוהים יותר [עמ' 7-6]. בחדר ההורים נמדדו ערכי רטיבות נמוכים בקיר חיצוני שגובל בגינה; בקיר המשותף בינו לחדר רחצה הורים נמדדו ערכי רטיבות גבוהים יותר [עמ' 8]. בקיר בין חדר רחצה הורים לפרוזדור נמדדה רטיבות גבוהה וכך גם בקיר הפרוזדור שגובל בחדר הרחצה הכללי [עמ' 9]. בקיר בין חדר הרחצה לבין פינת האוכל נמדדה רטיבות גבוהה וכן זוהתה רטיבות בגובה מפלס הריצוף בחדר הרחצה [עמ' 10]. בקרבת חלונות הוויטרינה בסלון נמדדה תכולת רטיבות גבוהה וכך גם בקיר הצפוני בחלון שגובל בחצר [עמ' 11]. בקיר המטבח שגובל בחצר נמדדה רטיבות גבוהה [עמ' 12].
35. מומחה הקבלן יחס את הממצאים לחוסר איטום בריצוף בחדר רחצה הורים, בחדר רחצה כללי ובין מרפסת הסלון לסלון, כמו גם לחוסר איטום של קירות המסד בין הקיר הצפוני בסלון וקיר המטבח לבין החצר. את העבודות הדרושות העריך בסך של 18,000 ₪ [עמ' 13]. מומחה הקבלן התייחס לקביעותיו של מומחה התובעים לגבי הליקויים הכלליים והעריך את עלות התיקון שלהם בסך של 1,900 ₪ [עמ' 14-13]. לסכומים הללו יש להוסיף מע"מ.
36. חוות-דעתו של מומחה הקבלן חסרה באופן מובהק; לו, בניגוד למומחה התובעים, הייתה גישה או למצער צריכה הייתה להיות גישה לתיעוד לגבי התיקונים. ודוק: הקבלן סירב למסור תיעוד זה לתובעים. בשל כך נבצר מהם להציגו למומחה מטעמם כשהלה בדק את הדירה וערך את חוות-דעתו. ניתן היה לצפות שהקבלן יציג את התיעוד למומחה שלו, אילו נועדה חוות-דעתו לאתר את הגורם לבעיות הרטיבות החוזרות בדירה תוך קביעת הדרך בה יש לטפל בהן כך שלא תשננה עוד. אילו היה מומחה הקבלן מעיין בתיעוד לגבי התיקונים, היה מגלה שהקבלן סימן את החצר כגורם חשוד בגרימת מופעי הרטיבות בתוך הדירה ובשל כך ביצע בה ובמסתור הכביסה עבודות חפירה ואיטום פעמיים: בסוף החורף בשנת 2018 ולאחר מכן בסוף החורף בשנת 2019.
37. מומחה הקבלן מצא בדירה רטיבות בקירות רבים. הוא כלל לא נדרש לכך שהאיטום שאותו המליץ לבצע – בקיר בין הסלון והמטבח לבין החצר – כבר בוצע בידי הקבלן פעמיים; אם בוצע פעמיים והדירה עודנה רטובה, סימן שלא די באיטום המוצע כדי לפתור את הבעיה. מדוע תצלח פעולה שבוצעה פעמיים, ללא השגת התוצאה הראויה, דווקא בפעם השלישית? למומחה הקבלן הפתרונים. אין בחוות-דעתו ניסיון לרדת לשורש הבעיה ולאתר את הגורם לכך שמי גשם מגיעים שוב ושוב, חורף אחר חורף, לקיר בין החצר לבין הדירה וחודרים אל תוכה פנימה.
38. כפי שיובהר אגב דיון בחוות-דעתו של מומחה בית-המשפט, תכנית ניקוז טובה, רצינית, נועדה להרחיק את המים משם ולמנוע את חדירתם לדירה – אלא שתכנית כזו לא הוכנה על-ידי היזם ולא בוצעה בידי הקבלן ביחס לדירה, בעת בנייתה. החסר לא טופל ולא הושלם בתקופה שבה ניסה הקבלן להתמודד עם ליקויי הרטיבות בדירה, כמתועד בתיעוד לגבי התיקונים.
מקור בעיות הרטיבות בדירה בהיעדר ניקוז בחצר
39. צח ביקר בדירה ביום 7.4.2022. במהלך הביקור לא ניתן היה לזהות את מקומות חדירת המים אליה אלא רק להיווכח בתוצאותיה של חדירת המים. בניגוד למומחה הקבלן, מומחה בימ"ש לא הסתפק בכך; הוא הורה על עריכת בדיקות באמצעות מאתר רטיבות מוסמך בעל השכלה, הכשרה וניסיון בתחום זה – מר אודי רז (להלן רז), על-מנת לזהות את מקום כניסתם של מים לדירה. בעשותו כן, פעל צח במסגרת סמכותו; בהחלטת המינוי נקבע: "המומחה רשאי להורות על עריכת בדיקות עזר בדירה אם הדבר נחוץ למתן חוות-הדעת, תוך קביעת זהות מבצען. בעלי-הדין ישאו בעלות הכרוכה בכך בחלקים שווים, בנוסף לשכרו של המומחה. המועדים לביצוע בדיקות העזר יתואמו על-ידי המומחה" [החלטה מיום 9.3.2022 בסע' 8].
40. רז הגיש חוות-דעת נושאת תאריך 16.7.2022 שהונחה לא רק לפני מומחה בימ"ש אלא גם לפני בעלי-הדין. פורטו בה ברחל-בתך-הקטנה השכלתו וניסיונו: רז סיים לימודי הנדסה אזרחית עם התמחות בניהול ופיקוח על הבניה ועבר קורסים לאיתור כשלי בנייה, כשלי מים וצנרת ואבחון בצילום תרמי [עמ' 4]. אם רצה הקבלן לחלוק על הרשום שם, היה עליו לבקש לזמן את רז לחקירה; הוא לא עשה כן. גם צדדים אחרים לא ביקשו לחקור את רז על חוות-דעתו או על מהלך הבדיקות שביצע, אשר תועדו בה.
41. רז ביצע את בדיקותיו בדירה וסביבתה ביום 17.5.2022. לאור תוצאותיהן, סימן על-גבי תכניות הדירה והחצר את מקומות כניסת המים אליה. נשללה תקלה במערכות אספקת המים וסילוק מי שופכין, שנמצאו תקינות. מומחה בימ"ש הדגיש כי עבודתו של רז הייתה מעמיקה ויסודית, באופן שעשה את ממצאיו בסיס איתן לקביעות המומחה [עמ' 2 ש' 32-18 ועמ' 21 ש' 26-25].
42. על-סמך ממצאיו של רז עמד צח על הגורם למופעי רטיבות חוזרים ונשנים בתוך הדירה פנימה: "הליקוי הגדול אשר נמצא בדירה הוא כי המים אינם מתנקזים מהמצעים והמילוי של שטח הגינה, מים מוצאים דרכם אל הדירה בהיקפים נרחבים ויוצרים את רוב הכשלים והריאקציות המתקיימות כיום בדירה. בורות החלחול נראים כסתומים ו/או לא מתפקדים. כמו כן לא אותר צינור גיאוטכני בהיקף המבנה אשר היה מסייע בניקוז המים המצטברים ממערכת ההשקיה, מי הגשם והחלחול הטבעי. בוצעה חפירה במספר מוקדים בהם נמצא כי האדמה רטובה לחלוטין - יצוין כי יום הבדיקה הוא יום שמשי וכן הימים שלפניו ואין שום סיבה שהיקף הלחות יהיה גבוה עד כדי כך. קיימת חדירת מים מהמרפסת אל הדירה" [עמ' 9 ב-מ/1].
43. מומחה בימ"ש בחן את התכניות שמסר הקבלן ולאחר בחינתן, קבע כך: "לא מצאתי בהן פתרון ראוי לניקוז שטח הגינה. תוכנן רק בור חלחול ('קידוח לניקוז') בפינת המגרש, ואין כל אזכור לפתרון העברת המים אל אותו בור, כגון שיפועים או צנרת תת קרקעית. חשוב לזכור כי מדובר בגינה בשטח של כ- 200 מ"ר, ובכל מקרה בור חלחול אחד, בפינה, איננו יכול להספיק לצורך הניקוז שלה" [שם, ההדגשה במקור]. צח מצא כי מקור הרטיבות בדירה אינו בצנרת הביוב [עמ' 21 ש' 13-8].
44. עוד קבע צח כי לא מצא בתכנית פתרון כלשהו לניקוז מי הנגר העילי בחלק האחורי של הגינה; הוא הדגיש שקיים כשל גדול מאוד בנישת השירות האחורית בה תוך שקיעת מילוי. כתוצאה מכך חדרו מים מאזור השירות אל מתחת לרצפת לובי הבניין באזור הכניסה לדירה; בבדיקה של רז נמצא כי מים חודרים לדירה גם במקום זה [שם; ר' תמונה תחתונה בעמ' 10 ל-מ/1 ותצלומים בעמ' 10-8 בחוות-דעתו של רז]. התיעוד לגבי התיקונים תואם זאת: הנתבעים הלינו בפני הקבלן על סימני רטיבות בכניסה לדירה בחודש פברואר 2018 ולאחר מכן באפריל 2019.
45. יש להדגיש את המובן מאליו: תלונות הנתבעים בפני הקבלן נסבו על מופעי רטיבות בדירה. מופעי הרטיבות הללו הם סימן לבעיה – לא הבעיה עצמה. מופעי רטיבות מעידים על כך שמים נכנסים לדירה. במתן מענה נקודתי למופעי הרטיבות אין די; יש לאתר את מקום חדירת מים לדירה ואת הסיבה לכך ולהתמודד עמה כך שהיא לא תישנה. זאת לא עשה הקבלן. כפועל יוצא, עמדה הבעיה על מכונה במלוא היקפה כשהיא גורמת למופעי רטיבות בדירה חורף אחר חורף, שנה אחר שנה. לא בכדי קבע מומחה בימ"ש שיש בדירה ובסביבותיה סימנים למכביר שמעידים על הכשלים בתכנון ובביצוע הניקוז לחצר הדירה, בבחינת סיבה ותוצאה.
46. בחוות-דעתו של צח צויין כי החצר נמצאת במפלס של כמטר אחד מעל למדרכה והיא מוקפת קירות בטון מצופים אבן; בצד החיצוני של הקירות הללו יש סימני בריחת מים מהמפלס מתחת לדשא. הפתרון המוצע כולל ביצוע איטום בהם מבפנים [עמ' 11-10 ב-מ/1 והתמונות שם]. בתוך הדירה יש מופעים רבים לנזק בטיח וצבע בתחתית הקירות; המומחה הפנה לתצלומים שתיעדו את התופעה בחוות-הדעת של מומחי הצדדים והסתפק בשל כך בתמונות מדגמיות שצילם הוא. מדובר במקרה קלאסי של עליית מים קפילרית שמקורה בכמות גבוהה של מים כלואים מתחת לרצפה; המים שאינם מנוקזים עוקפים את איטום הרצפה והמסדים ומנצלים סדקים נימיים ברצפת הבטון ובקירות [עמ' 13-12 ב-מ/1].
47. הפתרון שעל יישומו המליץ מומחה בימ"ש כדי ליתן מענה לבעיית הרטיבות הושתת על ההבנה הבסיסית שעל-מנת למנוע חדירת מים, יש להרחיק אותם [עמ' 13 ב-מ/1]. צח קבע כך: "ממצאי הבדיקה של אודי רז, אינם מותירים מקום לספק. משטח הדשא והנישות אינם מנוקזים. מדובר בשטח של כ-200 מ"ר, ומי הנגר העילי המגיעים נספגים ונכלאים בשכבת החרסית, ומוצאים את הסדקים הנימיים על מנת לעלות קפילארית אל הקירות". יש צורך לבצע תשתית ניקוז תת קרקעית ולנצל את החפירה לביצוע איטום מבוקר של המסדים בקירות הדירה שגובלים בחצר ובחלק הפנימי של קירות החוץ שמקיפים את החצר; החפירה תנוצל לייבוש וסילוק המים הכלואים וייבוש מילוי הריצוף בחדרים. סך כול העלות אשר כרוכה בכך היא 130,330 ₪ בתוספת 10% עבור פיקוח הנדסי ומע"מ. יש לבצע את העבודות בקיץ בפיקוח מהנדס מנוסה בעבודות מסוג זה, בתום כל שלב וטרם מעבר לשלב הביצוע הבא [שם].
48. בעדותו לפני, תיקף מומחה בימ"ש את קביעותיו ומסקנותיו בחוות-הדעת בכל הנוגע לסיבתם של ליקויי הרטיבות בדירה. יש לקבלן ולאמצן באופן מלא. הן תואמות את מופעי הרטיבות החוזרים בדירה ומסבירות אותם; הן מסבירות גם את כישלון העבודות שהקבלן ביצע עד כה, תוך איטום הקיר הגובל בין הדירה לבין החצר ואיטום מסתור הכביסה. לא היה בהן למנוע את חדירת המים לדירה – זאת למרות שעבודות חפירה ואיטום בוצעו על-ידי הקבלן פעמיים, טרם מכירת הדירה לתובעים. העבודות הללו נעשו בלי לזהות את שורש הבעיה – היעדרו של פתרון ניקוז הולם לחצר, ובלי להתמודד עם בעיה יסודית זו.
49. צח עמד על דעתו כי תכנית הקבלן לניקוז שנועד ליתן מענה להרחקת מים מהדירה לוקה בחסר באופן מהותי ויסודי. הסימונים בתכנית – אותם ביקש הקבלן להציג כמתווים שיפועים למטרת ניקוז, אינם מייצגים קווי שיפוע בשפה הנדסית מוכרת; אין בתכנית מקרא שיסביר מה מייצג הסימון ומה הייתה כוונת מתכנן הניקוז לגביו [עמ' 4 ש' 39-28]. צח הדגיש, בהתייחסו לתכנית עליה הסתמך הקבלן כראיה לכך שנעשה תכנון לניקוז שהוא רלוונטי לדירה: "אני לא מזהה פה שום סימן לשיפוע, לא לפי הפרטים המוכרים לי בצורת השרטוט, אני לא רואה פה שום כיתוב, שום שיפוע, זה קו תיחום איזשהו" [עמ' 5 ש' 9-8].
50. צח מצא בתכנית הפיתוח סימונים שמתייחסים להפרשי גבהים רק בשתי פינותיו של המשטח המרוצף ביציאה מהסלון אך לא במקומות אחרים בחצר; משמעות הדבר כי לא תוכננו בצורה מספקת שיפועים להובלת מים אל בור החלחול שנועד לאסוף אותם ולסלקם [עמ' 5 ש' 36-26]. בלשונו: "בשתי פינות המשטח מתוכנן [...] גובה יותר נמוך ב-20 ס"מ מריצוף של חדר מדרגות, זה מה שאני יכול ללמוד מהתוכנית הזאת. [...] יש פה שטח של גינה של כ-200 מטר, [...] כתוב 173 זה עדיין כ-200 מטר, איך הוא מתנקז, איך המים מגיעים לבור החלחול, אין לנו שום התייחסות בתוכנית הזאת" [עמ' 6 ש' 7-1]. על-פי תכנית הפיתוח, אין אפשרות לדעת מה המפלס אשר תוכנן לפני החצר [עמ' 6 ש' 19-8].
51. צח מסר שהתכנית שהציג הקבלן חסרה ואינה מציגה את פרטי הניקוז לדירה: "אין פה פירוט של תוכנית ניקוז, זוהי תוכנית אינסטלציה וביוב". כשהוצג לו כי זו תכנית הפיתוח, שאל: "איפה הפיתוח?" והסביר: "זה שכתוב פה תוכנית פיתוח אני רואה, איך צריכה להיראות תוכנית פיתוח, איזה אינפורמציה היא צריכה לתת אני יודע היא לא קיימת פה" [עמ' 6 ש' 24-22, 32-31]. תכנית הפיתוח לא מציגה מידע מספיק ותכנון מספיק לגבי ניקוז החצר: "יש איזה נקודה בפינה שכתוב גובה 17, לא כתוב אם זה גובה קרקע לפני אדמה, אחרי אדמה, גובה תוכניות פיתוח, אין התייחסות. לעומת 17.20 מפלס הדירה [...] אני יכול לציין שזה לא מספיק [...] גם אם זו הייתה כוונת המתכנן זה לא מספיק" [עמ' 6 ש' 38-35].
52. לכל אורך עדותו, הדגיש מומחה בימ"ש את הפגמים בתכנית הפיתוח: "אם יש שיפוע צריך לציין בתוכנית נא לעשות שיפוע במכוון אל בור חלחול, מהחלק הקדמי של משטח הסלון ובוודאי מהחלק האחורי, מהחלק האחורי יהיה קשה להביא את זה בשיפוע בלבד, היה צריך אולי להוריד בתיעול תת קרקעי, ככה אני הייתי עושה" [עמ' 8 ש' 22-19]. הוא שלל את האפשרות שהקבלן המבצע בשטח 'יבין' וידע לחשב לבד את השיפועים הדרושים על-סמך תכנית הפיתוח החסרה והעמיד דברים על דיוקם: "אז עכשיו אנחנו סוג חדש של תכנון הקבלן יתכנן לבד בשטח. [...] קבלן שהוא בעל מקצוע לא צריך לתכנן, אז בואי נוותר בכלל על התכנון" [עמ' 8 ש' 26, 28].
53. צח עמד על הצורך בקיומו של תכנון שלם, ברור ואפקטיבי טרם הביצוע – תכנון שלא מותיר את שיקול-הדעת לקבלן המבצע: "בקטע הישיר שבין הריצוף למשטח שיוצא מהסלון לבין בור החלחול אפשר לפתוח קו ישר ולעשות שיפוע, איך מעבירים את מי הנגר העילי מהחצר האחורית אל בור החלחול צריך תכנון לזה. [...] אי אפשר להתחמק מתכנון" [עמ' 8 ש' 37-33].
54. מומחה בימ"ש יצר זיקה בין התכנון החסר לבין הפתרון שהציע בחוות-דעתו על-מנת להשלים את תשתית הניקוז החסרה: "יורד גשם חזק, הדשא מסוג דשא סינטטי מעביר מים, השכבה שעליה הוא מונח יכולה להיות טוף, יכול להיות חצץ בגודל שומשום ויכול להיות חול, אלה הם שכבות של חומר שמעביר במהירות את המים, המים לא כלואים בשכבה הזאת, עד שזה מגיע לתחתית השכבה הזאת, מה קורה אז? אם תחתית השכבה מפולסת המים נעמדים, נעמדים ולאט לאט נכנסים לדירה, אם התחתית בשיפוע ומנוקזת אל בור חלחול אין בעיה. [...] וזה הפתרון שהצעתי" [עמ' 9 ש' 8-1].
55. צח לא חלק על כך שלפי תכנית הפיתוח, תוכנן בחצר בור חלחול; הוא הסביר שעל הבור לתפקד באמצעות צינור שרשורי שקבור באדמה, סופח אליו רטיבות מהקרקע לכל אורכו ומעביר אותה אל הבור. בור החלחול מופיע בתכנית, אך לא הצינורות השרשוריים; התכנית אינה מראה כיצד צריכים המים להיאסף משטח החצר ולהתנקז לבור. מומחה בימ"ש חזר והדגיש כי מה שצריך היה לראות בתכנית אינו קיים בה וגם אין עדות בשטח שתראה כי הוא בוצע, באופן שיצר את הבעיה של היעדר ניקוז מספיק [עמ' 10 ש' 28 עד עמ' 11 ש' 37]. יש ליתן לכך מענה באמצעות הנחת צינור שרשורי שיאסוף את המים ויעביר אותם אל בור החלחול [עמ' 12 ש' 11-5].
56. מומחה בימ"ש פסל את האפשרות להסתמך על סילוק טבעי של המים, ללא אמצעים שיובילו אותם אל בור החלחול. כאשר האדמה הטבעית מחלחלת, אין צורך בפתרון ניקוז; לא זה המצב כאן ואין בסביבה של הדירה אדמת חול מחלחלת [עמ' 23 ש' 26-31]. צח: "עצם העובדה שקדחו בור חלחול זה סימן ששכבת החול נמצאת בעומק רב יותר, לכן קדחו אליה, כל מה שאנחנו צריכים לעשות זה להביא את המים אל תוך הבור" [עמ' 24 ש' 3-1].
57. מומחה בימ"ש גרס שהיעדר תכנון והיעדר ביצוע של תשתית לניקוז השטח והעברת מים לבור החלחול אינו ממצה את הגורמים לבעיות הרטיבות בדירה; גם בהיקף הבניין שבו מצויה הדירה לא נעשה ניקוז [עמ' 12 ש' 21-18]. אם יינתן לכך מענה כזה שהמומחה הציע בחוות-הדעת, אזי די בבור החלחול האחד שקיים בחצר. במצב דהיום אין כל רלוונטיות לטענת הקבלן כי בשטח הפרויקט שעליו הוקמו כמה מבנים – מעבר לשטח הבניין בו מצויה הדירה, הותקנו בסך הכול שמונה בורות חלחול [עמ' 12 ש' 34 עד עמ' 17].
58. לאור החסרים בתכנון ובביצוע של תכנית הניקוז, יש לעשות כמה פעולות משולבות לשם פתרון הבעיה והעלמת הגורם למופעי רטיבות בדירה. צח הדגיש שלפי בדיקתו של רז השטח מלא מים, גם מים עומדים, לרבות מתחת לרצפה בדירה שהיא רצפה תלויה. ממצאיו של מומחה הקבלן מספקים לכך תימוכין; הוא תיעד רובה מתפוררת בריצוף במקומות רבים בדירה.
59. אלו הפעולות שמומחה בימ"ש קבע שיש לבצע כדי לפתור את בעיות הרטיבות: צריך לייבש את השטח במהלך הקיץ על-ידי חפירה, שאיבה במידת הצורך לפי כמות המים ומתן אפשרות למים לצאת החוצה ולהתייבש. לאחר מכן יש לבצע חפירה ברוחב 20 ס"מ מסביב לדירה בכל שטח החצר ולהניח בחפירה צינור שרשורי שיאסוף את המים וינקז אותם אל בור החלחול. החפירה דרושה להנחת הצינור השרשורי; במהלכה ניתן יהיה לבחון אם המסדים אטומים. אם אינם אטומים, יש לבצע איטום שלהם. במצב בו המסדים אטומים ומונח צינור שרשורי לשם ניקוז, מים אינם יכולים לחדור לדירה [עמ' 14 ש' 35-14; עמ' 15 ש' 3-2, 25-23; עמ' 19 ש' 24-22]. נוכחות של מים בדירה היא ראיה לכך שאין בחצר תשתית ניקוז ושהמסדים אינם אטומים.
60. כאשר צח עומת עם טענת הקבלן כי הפתרון המוצע על-ידו שונה מהתכנון המקורי, אמר כי אין ראיה לכך שנעשה תכנון; הפתרון נועד ליצור ניקוז שכיום איננו קיים [עמ' 15 ש' 14-4]. מאחר שאין כיום פתרון ניקוז והאדמה בחצר רוויה במים, יש לבצע חפירה בחצר כדי לוודא שהמים יגיעו לבור החלחול ולא ניתן להסתפק בחפירה בהיקף הדירה [עמ' 15 ש' 37-34]. על פתרון ניקוז לוודא כי המים מורחקים; אם הם מורחקים, לא יכנסו לדירה [עמ' 16 ש' 3-2].
61. מומחה בימ"ש הבחין היטב בין מופעי רטיבות לבין הגורם להם, בבחינת סיבה ותוצאה. "אני צריך לסלק את המים שמתחת לדירה, אחרת המים יענישו אותי ותמיד ימצאו את הדרך להיכנס לדירה, זו התכונה הלא סימפטית של המים, הם תמיד ימצאו דרך להיכנס, עליה קפילרית, סדקים נימיים, אפשר לסמוך עליהם" [עמ' 18 ש' 5-3]. עדותו זו מדגישה עד כמה אין ולא כלום בטענה כי מופעי רטיבות בדירה שהיו במקום אחד לא חזרו באותו מקום; אם חזרו במקום אחר, סימן הוא לכך שחדירת המים לדירה נמשכת והגורם למופעי הרטיבות עומד בעינו בלי שטופל.
62. הפתרון שהציע צח נועד להשיג את המטרה של הרחקת המים מן הדירה תוך יצירת ניקוז: יש לוודא שבחצר מצויה תשתית שכוללת שיפועים אשר יכוונו ויובילו את המים אל בור החלחול; בשטחים שבהם אין שיפועים ישירים ומיידים צריך להניח צינור שרשורי שיקלוט את המים ויעבירם לבור. במצב הקיים, לא ניתן להסתפק בפתרון חלקי: רז מצא שאדמת המילוי בחצר רטובה וכך גם התשתית מתחת לרצפת הדירה, באופן שמלמד כי בשנים האחרונות, מי גשמים לא הגיעו לבור החלחול. נדרש מענה כולל שיבטיח שכל המים יאספו ויגיעו את בור החלחול, באמצעות הפתרון שהוצע [עמ' 16 ש' 27-11].
63. צח דחה את טענת הקבלן כי צריך היה לבצע בדיקות המטרה והצפה בדירה כדי לבדוק אם המסדים אטומים [עמ' 14 ש' 31-29], ונימק: "[...] כשאני הייתי בדירה אני הבנתי זה לא הפעם הראשונה לצערי שאני רואה מקרים כאלה שמדובר בעלייה קפילרית, עלייה קפילרית דרך נימים וסדקים נימיים בבטון עוקפת כל איטום, עוקפת את האיטום, היא מקורה בהשוואת לחצים, זו אחת הסיבות שאנחנו לא ממליצים על גובה הגינה כגובה הריצוף הפנימי, אלא נמוך יותר, ואז יש פחות לחץ. [...] רואים סימנים ברורים של כניסת מים מאחורי הפאנלים [...] עוקפים את האיטום, זו המשמעות של עליה קפילרית. [...] אם אתה רוצה שלא ייכנסו מים תרחיק אותם, זו מהות הפתרון פה וכמה שכולנו נקפיד יותר על ניקוז פחות נהיה בבתי משפט בנושא כניסת מים" [עמ' 20 ש' 26 עד עמ' 21 ש' 2]. מומחה הקבלן נתן את חוות-דעתו בלי שערך בדיקות המטרה והצפה, באופן שמעמיד באור הנכון את מבוקשו של הקבלן להציג את אי-ביצוען כחסר בחוות-דעתו של צח.
64. חוות-דעתו של מומחה בימ"ש יסודית ומעמיקה. הוא הסתייע במאתר מוסמך שהשתמש בציוד ואביזרים הדרושים לשם איתור המקומות בהם חודרים מים לדירה. נמצא שחדירת מים אליה, מקורה בחצר הצמודה לדירה (שכונתה גם הגינה). הצבעתם של רז וצח על החצר כמקור הבעיה, כל אחד מהם בתחום מומחיותו ואחריותו, תואמת את מכלול הראיות ומתיישבת עמן.
65. אין כל מקום לפקפק בכשירותו של המומחה לחוות-דעת בנושאי חוות-הדעת [עמ' 21 ש' 38 עד עמ' 22 ש' 18]. במציאות שבה הקבלן לא סיפק תכנון ראוי לניקוז החצר ולא ביצע ניקוז מספיק, קביעות המומחה עומדות איתן ואינן נפגמות בשל מראית עין של היעדר ציטוט עודף של תקנים ותקנות שאין בו לקדם את ההכרעה במחלוקת הממשית [עמ' 22 ש' 37 עד עמ' 23 ש' 11]. ברמת התוכן המהותי אין חסר בחוות-דעתו של המומחה; היפוכו של דבר הוא הנכון.
66. לקביעתו של מומחה בימ"ש כי מקור הבעיה בהיעדר ניקוז ראוי של החצר יש חיזוק חיצוני. מן התיעוד לגבי התיקונים עולה שבתקופה בה הלינו הנתבעים בפני הקבלן על מופעים חוזרים של רטיבות בדירה, הקבלן הבין וידע שמקור הבעיה בחצר. באביב-קיץ 2018 ואחר כך באותה עונה בשנה הבאה, 2019, הוא ביצע עבודות חפירה ואיטום בקיר בין הדירה לחצר ובמסתור הכביסה; העבודות נדרשו מתוך הבנה כי האיטום הקיים לא מספיק כדי למנוע חדירת מים מהחצר לדירה – באופן שגרם לסממני רטיבות במקומות שונים בה. סממני הרטיבות היו תוצאת חלחול קפילרי של מים וראיה לכך כי מים נכנסו לדירה ונאספו מתחת לריצוף.
67. אין בתיעוד שהציג הקבלן לגבי התיקונים ראיה לניסיון שלו לבדוק ולאתר את הסיבה שבגינה מים המשיכו להיכנס לדירה מהחצר, למרות שאחרי חורף 2018-2017 בוצע איטום בקיר שגובל עם החצר ובמסתור הכביסה. חזרתם של מופעי רטיבות בדירה בחורף הבא, בשנת 2019-2018, הייתה אינדיקציה לכך שבאיטום אין די לפתור את הבעיה; כדי למנוע כניסת מים לדירה יש לברר מה מקור הבעיה ולהבין מדוע מים בחצר לא מתנקזים אלא נאספים וחודרים אל הדירה. במציאות זו, שמצטיירת מהתיעוד לגבי התיקונים, מערכת הניקוז בחצר היא החשודה הטבעית והמיידית. לא הוצג בידי הקבלן תיעוד על-אודות ניסיון לבדוק את מערכת הניקוז ולטפל בה או לבצע בדיקה אחרת אשר תאתר את הגורם לבעיות הרטיבות – בשונה ממופעיה ותוצאותיה.
68. מעדות עד הקבלן הופמן עלה שהקבלן לא נקט גילוי מלא של ההתנהלות לגבי הדירה בתקופה בה הייתה בחזקתם של הנתבעים – ובה הם הלינו שוב ושוב על מופעי רטיבות חוזרים. הופמן נשאל על-ידי בית-המשפט אם לאור הצטברות הפניות לגבי רטיבות בדירה, עבר הקבלן מתגובה לייזום כדי לבדוק אם קיימת בעיה רצינית יותר שטעונה טיפול. הוא ענה כך: "מאחורי הקלעים במשרדים תמיד בודקים את ההיסטוריה של הדירה מה נעשה, מה צריך לעשות עכשיו, תמיד יש איזה שהיא פעולה פנים מחלקתית, בין אם זה המפקח ומנהל שלו, יש איזושהי פעולת יישום, כן". הקבלן לא חשף את התיעוד והמידע על-אודות דיונים פנימיים אלו ולא התייחס לכך בתצהירו של הופמן, מנהל מערך השירות ללקוח [עמ' 35 ש' 31-20].
69. הופמן עצמו לא ביקר בדירה מעולם והיה חסר ידיעה אישית לגביה [עמ' 27 ש' 27-22]. הקבלן נמנע מהשמעת עדויותיהם של גורמי המקצוע ובעלי התפקיד ששמותיהם התנוססו באופן חוזר, עקבי, על-גבי התיעוד לגבי התיקונים. הסתרת תיעוד רלוונטי והימנעות מזימון עדים רלוונטיים מקימות נגד הקבלן חזקות ראייתיות שעומדות לו לרועץ ומספקות חיזוק לעמדת הצד שכנגד [ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 659-658 (1991); ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980)].
70. טרם מכירת הדירה לתובעים, גם הנתבעים ידעו שהחצר חשודה כמקור לבעיות רטיבות בדירה. ניתן לכך ביטוי בעדות הנתבע. ביום 23.10.2019, לאחר חתימת חוזה המכר וטרם מסירתה של הדירה לתובעים, קראו הנתבעים לקבלן לטפל ברטיבות בחדר הרחצה [עמ' 58 ש' 13-9]. הקבלן בדק ומצא שמקורה אינו בכניסת רטיבות לדירה אלא בהתקנה פרטית של סיפון על-ידי הנתבעים; הקבלן תיקן בכל זאת את מופעי הרטיבות, למרות שבפעם הזו הם נגרמו באחריות הנתבעים [סע' 17-16 ב-נ/4]. האופן שבו הנתבע תיאר זאת חשף את ידיעתו כי הקבלן ייחס את מופעי הרטיבות שעליהם נסבו תלונות קודמות של הנתבעים לחצר. בלשונו: "דניה סיבוס אמרו שהרטיבות הזאת היא לא קשורה לגינה ולדברים האלה" [עמ' 58 ש' 29-17]. לא דובר באמירה בהיסח הדעת, בלחץ החקירה הנגדית, אלא בעדות עקבית. גם בהמשך, התייחס הנתבע שוב ושוב למופעי רטיבות בדירה כדבר שקשור לגינה [עמ' 62 ש' 21-22; עמ' 70 ש' 26-21; עמ' 76 ש' 29-25].
71. מומחה בימ"ש חלק על מסקנתו של מומחה הקבלן, לפיה מקור מופעי הרטיבות בהיעדר איטום של רולקות בחדרי הרחצה בדירה [מ/1 עמ' 13 פסקה שניה]. מקור הרטיבות אינו בחדרי הרחצה אלא בחצר; הבדיקות שערך רז באמצעות מצלמה טרמית אישרו זאת. תכולת הרטיבות בחדרי הרחצה רלוונטית פחות; כל עוד יש מים מתחת לרצפת הבטון של הדירה שמקורם בחצר, חובה להרחיקם ולסלקם [עמ' 17 ש' 34-7]. יש לאמץ גם קביעה זו: היא מתיישבת עם העבודות שביצע הקבלן על-פי התיעוד לגבי התיקונים, תוך ניסיון חוזר לאטום את הקיר בין החצר לדירה; היא מתיישבת גם עם מצגיו של הקבלן בפני הנתבעים כי מקור הרטיבות בגינה.
72. מכלול הראיות – בדיקותיו וממצאיו של רז, עדותו המקצועית והאמינה של מומחה בימ"ש, עבודות שהקבלן ביצע בניסיון להתמודד עם מופעי רטיבות בדירה על-פי התיעוד לגבי התיקונים ועדותו של הנתבע בדבר הצבעת הקבלן על הגינה כמקור הבעיה – כל אלה מוליכים למסקנה כי שורש הרע נעוץ בהיעדר תשתית ראויה לניקוז החצר הצמודה לדירה.
הקבלן לא סתר את קביעות מומחה בית-משפט
73. כבר צוין לעיל: הקבלן נמנע מהשמעת עדויות רלוונטיות של הגורמים הישירים שהיו מעורבים בניסיון לתקן את הליקויים במהלך התקופה שבה הנתבעים החזיקו בדירה. הוא לא העיד ולו אחד מבין אלה ששמותיהם נזכרו שוב ושוב בתיעוד לגבי התיקונים. תחת זאת, השליך יהבו על עדויות של מנהלים שידיעתם על-אודות הנעשה בדירה הייתה קלושה ואשר הסתמכו על סברות והשערות, בלי שבחלו להצהיר על דברים שאינם בידיעתם ואינם בתחום מומחיותם. עדיו של הקבלן, כולם, הותירו רושם שאינו חיובי.
74. עד הקבלן אורי שוגל הוא מנהל אזור בדניה; במהלך בניית הפרויקט, כיהן בתפקיד מנהל בכיר [להלן שוגל; סע' 2, 3 ו-5 ב-נ/3]. במקום להשמיע את הגורמים שעסקו בהתקנת תשתית הניקוז בחצר הדירה מטעם הקבלן – קבלני משנה שעליהם היה שוגל ממונה במסגרת תפקידו בדניה, ביקש שוגל לשכנע כי ביצוע הניקוז היה תקין מתוך כך שלפרויקט ניתן על-ידי הרשויות היתר אכלוס (טופס 4). שוגל הצהיר כי נערכו בידי הרשויות בדיקות קפדניות שכללו סיורים שונים, אחרת לא היה ניתן היתר אכלוס [סע' 7-6 ב-נ/3]. זו עדות סברה מובהקת.
75. לא הובא הגורם שבנה את מערכת הניקוז בשטח כדי שיעיד שעבד לפי התכניות וידע מה לעשות, לרבות יצירת שיפועים (שחסרים בתכנון) ונקיטת אמצעים (שאינם נכללים בתכנון) במטרה להבטיח שמי גשמים יקלטו ויובלו לבור החלחול. מפקח הבניה של הקבלן בהתייחס לדירה לא הובא לעדות. לא הוצגו יומני עבודה של הקבלן שיחשפו את תהליך העבודה על מערכת הניקוז בחצר – באופן שיפריך את קביעותיו של מומחה בית-המשפט בכל הנוגע לפגמיה וחסריה.
76. לא הובא הגורם שהיה מעורב מטעם הרשויות במתן היתר אכלוס כדי שיעיד מה הייתה נגיעתו לבדיקת מערכת הניקוז בחצר הדירה. מי לידינו כף יתקע שגם אותם גורמים עלומי שם מטעמן של 'הרשויות' לא היו רשלניים ולא הסתמכו על כך שהקבלן אומר שביצע מערכת ניקוז לחצר? בית-המשפט דן ומכריע על-בסיס ראיות, לא על-סמך הנחות. עדותו של שוגל בסוגיה זו דבקה בהנחה שלא הונחה תשתית להוכחתה, באופן שנזקף לחובת הקבלן.
77. שוגל אישר כי תכנון מערכות הדירה והבניין אינו בתחום אחריותו; אם סופק תכנון לקוי, אזי כך הקבלן יבצעו. הדברים אמורים גם בביצוע השיפועים שצריכים להיות חלק מתכנון מערכת הניקוז [עמ' 14 ש' 33-29; עמ' 15 ש' 3-2]. שוגל הניח שנעשה תכנון תקין של מערכת ניקוז לבניין ולדירה וכי בבניה יושם התכנון; מעבר להנחה סתמית, לא סיפקה עדותו מאום [עמ' 16 ש' 28; עמ' 17 ש' 11-9].
78. שוגל נשאל על ביצוע התכנון לגבי הניקוז; בתשובה, סיפק גמגום: "בהנחה, אז אנחנו בצענו לפי תכנון, יש, אני, אני, אני, אבל אנחנו ביצענו את זה כאילו" [עמ' 18 ש' 38-35]. יש לומר את המובן מאליו: מערכות ניקוז לחצר בדירת קרקע לא מתכננים 'כאילו' ולא מבצעים 'כאילו'. כשעושים זאת 'כאילו', התוצאה היא נזקי רטיבות שאנו רואים בדירה כאן: יסודיים, חוזרים ונשנים, שבמשך יותר משנתיים לא עלה בידי הקבלן למגר. בצר לו, שב שוגל וביקש להוכיח ביצוע של מערכת ניקוז שלמה ותקינה מתוך זאת שלבניין ניתן היתר אכלוס [עמ' 19 ש' 12-9].
79. סופו מעיד על תחילתו: חוות-דעתו של מומחה בימ"ש הצביעה על כך שאין בחצר מערכת ניקוז טובה ומתפקדת. התוצאה היא מופעי רטיבות חוזרים ונשנים מאז אוכלסה הדירה ועד היום, חרף מצגי הקבלן כי בדק ותיקן ושב ותיקן. המסקנה המתחייבת היא שהגורמים שעליהם סמך הקבלן כי יבדקו אותו לשם מתן היתר אכלוס, ולכל תכלית אחרת, כשלו לא פחות ממנו בתכנון ובביצוע של תשתית הניקוז. היתר אכלוס ניתן ביום 8.9.2016 [סע' 8 ב-נ/3]. הנתבעים, שקיבלו חזקה בדירה בחודש דצמבר 2016, הלינו בחלוף כשנה – בנובמבר 2017, על מופעי רטיבות בה.
80. מומחה בימ"ש ציין כי באופן כללי, במהלך הרגיל של הדברים, בחורף הראשון לא יראו סימני כניסת מים לדירה, ייתכן שגם בשני לא, אבל בשלישי – וודאי; זה תלוי בכמות הגשם בכל חורף [עמ' 24 ש' 39 עד עמ' 25 ש' 2]. בדירה דנן, מופעי רטיבות הופיעו כבר שנה לאחר אכלוסה. בכל תיקוני הקבלן לא היה כדי למגר את הרטיבות ולמנוע את התחדשות מופעיה בתוך הדירה. גם בכך יש כדי להראות כי קיימת לגבי הדירה בעיה יסודית – בעיה של היעדר תשתית ניקוז טובה בחצר, כזו שעליה הצביע מומחה בימ"ש. בנסיבות הללו, אין ולא כלום בעדותו של שוגל כי לא התקבלו תביעות אצל הקבלן ביחס לדירות גן אחרות בפרויקט [סע' 9 ב-נ/3]. ביצוע תקין של ניקוז בדירות אחרות אינו מאיין, מעשה קסמים, את הליקוי היסודי בניקוז לגבי הדירה דנן.
81. מעורבותו של שוגל בנעשה בדירה, וכפועל יוצא ידיעתו הממשית לגביה, הייתה קלושה ולמעשה פורמלית גרידא. שוגל לא נכנס לדירה מעולם: לא בתהליך הבניה, לא בתהליך התיקון כאשר הייתה בחזקת הנתבעים וגם לא במהלך בירור המשפט [עמ' 14 ש' 23-22]. הוא לא ראה בה דבר ולא בדק בה דבר [עמ' 20 ש' 6-5, 14-12]. בתצהירו הציג עצמו שוגל כמי שהינו מבין ובר סמכא; מעדותו לפני עלה שאינו יודע להסביר כיצד לא עלה בידי הקבלן לפתור את בעיות הרטיבות בדירה טרם מכירתה לתובעים, למרות שקיבל הזדמנויות לעשות כן. היו דירות ששוגל ליווה את הטיפול בהן אחרי מסירת החזקה; הדירה דנן לא נמנתה עליהן ולא הייתה לו ידיעה אישית לגביה [עמ' 12 ש' 26-14].
82. באמצעות תצהירו של שוגל, ניסה הקבלן לערוך מקצה שיפורים בנושאים שבמומחיות. אין לכך כל יסוד. שוגל, שהיה חסר כל ידיעה קונקרטית לגבי הדירה ולא טרח להיכנס אליה ולו גם פעם אחת, טרם מתן תצהירו, אינו עשוי להיות גורם שיעיד על סיבתן של בעיות הרטיבות בדירה, קל וחומר להצביע על גורמים לרטיבות שכלל לא נמנו בחוות-דעתו של מומחה הקבלן.
83. שוגל חסר מעמד למצוא דופי בעבודתו של רז ובחוות-דעתו של מומחה בימ"ש. כך, למשל, טען שצח לא ביצע בדירה בדיקת המטרה. האם הקבלן, בתהליך התיקון של הדירה, ביצע בדיקת המטרה לשם איתור מקור הבעיה? האם המומחה מטעם הקבלן לצרכי התביעה ביצע בדיקה כזו? זאת, שוגל לא ידע; לא היה בידו לספק דבר-מה זולת השערה: "יכול להיות בשירות לקוחות ידעו להגיד" [עמ' 13 ש' 30-10]. כך ענה גם לשאלה מפורשת של בית-המשפט [עמ' 13 ש' 37-31]. הוא לא בחל בטענה כי יכול להיות שהדיירים לא נתנו להיכנס – מה שמלמד שלא טרח לבדוק את התיעוד לגבי הדירה במחלקת שירות לקוחות של הקבלן, מעסיקו, כדי להיווכח כמה פעמים נפתחה דלת הדירה בפני הקבלן ונציגיו כדי שיתקנו את הדרוש תיקון [עמ' 14 ש' 12-2]. בעדותו בחקירה נגדית, שוגל אישר זאת [עמ' 17 ש' 23-18].
84. עדותו של שוגל לא סייעה לקבלן; ראוי היה להימנע ממנה. היא סיפקה יומרה חלף ראיה וערכה לבירור המחלוקת היה דל מדל. בית-המשפט נאלץ לתהות על שום מה הובאה עדותו, ואזי ענה: "כדי לעזור לחברה" [עמ' 18 ש' 16-14]. מוטב היה אילו התמקד הקבלן בהבאת ראיות שתסייענה לחקר האמת – בהלימה לתכליתו של הליך שיפוטי.
85. הקבלן ביקש להדוף את ממצאיו וקביעותיו של מומחה בימ"ש באמצעות עדותו של מר אלכס קור, מתכנן הניקוז בפרויקט (להלן קור). בתצהירו של קור צוין כי הוא ממלא תפקיד של ראש צוות מחלקת אינסטלציה וכיבוי אש בגלבוע מהנדסים יועצים בע"מ – חברה שמתמחה בתכנון בנושאי מים וניקוז; הדירה היא חלק מפרויקט שהחברה תכננה [סע' 3-2 ב-נ/5]. את הניקוז לדירה ולפרויקט קור תכנן באופן אישי [עמ' 41 ש' 39-30].
86. עדותו של קור לקתה בקשיים גלויים ונסבה על עניינים שבהם אין לו ידיעה. הוא הצהיר כך: "עבודות האינסטלציה והניקוז של הבניינים בפרויקט ובפרט דירת התובעים בוצעו בהתאם לתוכניות אינסטלציה סניטרית שתוכננו ע"י גלבוע מהנדסים" [סע' 4 ב-נ/5]. נבצר מקור להעיד על האופן בו בוצעו תכניות האינסטלציה; תפקידו התמצה בתכנון גרידא. עדותו כי הביצוע נעשה לפי התכנון ביטאה סברה, לא ידיעה. בחקירה נגדית אישר קור שהוא מהנדס אינסטלציה, לא קבלן אינסטלציה, ולא עסק בביצוע [עמ' 38 ש' 5; עמ' 42 ש' 2].
87. קור נטל לעצמו את החירות לבקר את חוות-דעתו של מומחה בימ"ש ולמצוא בה פגמים [סע' 8-5 ב-נ/5]. זו אינה עדות אובייקטיבית אלא עדותו של בעל אינטרס ישיר, עצמי: אימוץ חוות-דעתו של צח, משמעו כי התכנון שסיפק קור היה פגום וחסר. עדותו של קור לא נשאה עמה כוח שכנוע ולא הראתה כי הוא דווקא סיפק תכנון תקין לניקוז החצר – בניגוד לקביעותיו של צח – כך שבעיות הרטיבות הקשות והחוזרות בדירה לא נובעות מפגם בניקוז. קור לא התמודד עם התיעוד של הקבלן לגבי התיקונים, אשר הצביע על החצר כמקור לרטיבות בדירה.
88. כמו שוגל, גם קור ביקש להסיק שהתכנון שהכין לניקוז היה תקין ובוצע מכך שלפרויקט ניתן היתר אכלוס: "מה שאנחנו מתכננים זה לא אומר שזה בוצע, אבל בזמן הביצוע אנחנו בדקנו לטופס 4, כולל תאגיד שבא ובדק את כל המפלסים בתכנון שהיה מתוכנן, אז זה היה תואם וזה מאושר" [עמ' 42 ש' 11-9]. זו סברה שאין לה כל יסוד. הקבלן המבצע בשטח שבנה את תשתית הניקוז בחצר לא זומן להעיד. נציג התאגיד שעליו ביקש קור להסתמך לא הוזמן כדי להבהיר מה בדיוק בדק. עובר למסירה, בעת שניתן היתר אכלוס, הייתה בחצר אדמה גננית שהקבלן סיפק; לא הייתה למי מהגורמים המעורבים במתן טופס 4 אפשרות לבחון ולבדוק את השיפועים מתחת לאדמה הגננית ואת האופן שבו הם מתפקדים לאיסוף מים והטייתם אל בור החלחול.
89. מומחה בימ"ש קבע שהאדמה בחצר איננה מחלחלת ולכן צריך פתרון ניקוז שיאסוף את המים מהנגר העילי ויוביל אותם אל בור החלחול; התכנון של בור חלחול מלמד שהמתכנן ידע כי אין במקום אדמה מחלחלת שעשויה לספק את פתרון הניקוז. הדבר לא מנע מקור לטעון כי האדמה בחצר הדירה מחלחלת ולכן כל המים יכולים להיאסף לאדמה ולא צריך ניקוזים; הוא הסתמך על כך בתכנון תשתית הניקוז, שנועדה להיות גיבוי לחלחול הטבעי של האדמה. בסוגיה זו שהיא מהותית להערכת מקצועיותו – ובהלימה, להערכת עדותו – מסר קור עדות סותרת ומשתנה.
90. תחילה אישר קור שאם בור החלחול יאטם, המים יעמדו בחצר; כאשר הוצג לו שלשיטתו שלו, החצר מחלחלת ובור הניקוז תוכנן על-ידו רק ליתר ביטחון, שינה את עדותו ועתה אמר שהחצר אמורה לספוג את המים גם אם בור החלחול אינו מתפקד [עמ' 42 ש' 23-19; 38-31]. בהמשך הציע גרסה שלישית: אם בור החלחול אינו מתפקד, המים יצאו במערכת הניקוז העירונית [עמ' 46 ש' 35 עד עמ' 47 ש' 18]. קור הודה שהוא בכלל לא יודע מה סוג האדמה שהונחה בחצר ואם היא מחלחלת; הוא מהנדס אינסטלציה, לא יועץ קרקע [עמ' 44 ש' 8-7].
91. עדותו של קור הייתה מנותקת ממארג הראיות שביטא את ההתנהלות לגבי הדירה. כאשר עומת עם מאמצי הקבלן להתמודד עם ליקויי רטיבות בדירה, מסר קור שהקבלן לא פנה אליו במהלך טיפולו בתלונות הנתבעים על מופעי רטיבות ולא בחל באמירה שהדבר נבע מכך שלא היו בעיות. בלשונו: "לא היו בעיות קודם, אני לא יודע, רק עכשיו קיבלנו את התביעה כאילו שיש איזה בעיות בדירה, בקשר לבניין" [עמ' 37 ש' 36-28]. זו היתממות שאין לקבלה; היא עלתה בקנה אחד עם הרושם הלא מקצועי של עדות קור ועם מבוקשו להרחיק עצמו ויהי מה מהתכנון הלקוי והחסר [עמ' 38 ש' 6-5]. בעיות הרטיבות בדירה – שהוגדרו על-ידי הקבלן עצמו 'קשות', לא התגלו ולא נודעו סמוך להגשת התביעה אלא הרבה קודם, לפני תום שנת מגוריהם הראשונה בדירה של הנתבעים, רוכשיה הראשונים.
92. עדותו של קור, מתכנן הניקוז, לא גרעה במאום מקביעותיו של מומחה בימ"ש על-אודות הגורם לבעיות הרטיבות החוזרות בדירה. גם עדותו של שוגל – נציג הקבלן בתקופת בנייתה של הדירה, הותירה את קביעותיו וממצאיו של מומחה בימ"ש על מכונן. הדברים יפים גם ביחס לעדותו של עד הקבלן דור הופמן, שמילא תפקיד מנהל במערך השירות ללקוח אצל הקבלן – מערך אשר טיפל בתלונות הנתבעים לאחר שקיבלו חזקה בדירה [להלן הופמן; סע' 5-3 ב-נ/4].
93. הופמן ביקש ללמד על הקבלן זכות בכך שהרחיב את הדיבור על פרוטוקול המסירה אשר נערך בעת שהנתבעים קיבלו חזקה בדירה בתום בנייתה; צוין כי במעמד עריכתו ביום 1.12.2016 נמנו בו ליקויים סבירים שתוקנו כבר בשנה הראשונה למגורי הנתבעים בדירה, במהלך הבדק. הודגש כי הנתבעים היו קפדנים, לא החסירו דבר מפרוטוקול המסירה ולא העלו בו טענות לגבי רטיבות ובעיות איטום [סע' 8-6 ב-נ/4]. אין בכך ולא כלום: כפי שיובהר להלן, ליקויים כלליים בדירה אינם ניצבים במוקד המחלוקת והם זניחים ביחס לבעיות הרטיבות בה. בעיות רטיבות אינן דבר-מה שרוכשי דירה יכולים לגלות את קיומו במועד קבלת החזקה. מומחה בימ"ש עמד על ציר הזמנים האופייני שבמהלכו נגלים ליקויי רטיבות ביחס למועד גמר הבניה. אחרי מסירת הדירה לנתבעים, הקבלן נקרא על-ידם שוב ושוב להתמודד עם ליקויי רטיבות חוזרים שהתגלו בה; הוא הגדיר אותם ליקויי רטיבות קשים.
94. הופמן ציין שמוקדי רטיבות עליהם הלינו הנתבעים טופלו כך שלא התקבלו תלונות חוזרות על מיקום זה או אחר בדירה שכבר טופל [סע' 12-10 ב-נ/4; ר' גם עמ' 29 ש' 17-10 ועמ' 29 ש' 36 עד עמ' 30 ש' 4]. אין בידי לקבל זאת. טיפולו של הקבלן בדירה, במענה לתלונות הנתבעים, לא הניב את התוצאה המקווה. הרטיבות לא אויינה אלא דווקא שבה והתחדשה. כפועל יוצא ביצע הקבלן בשתי שנים עוקבות, לאחר עונת החורף, עבודה של חפירה ואיטום בקיר המפריד בין הדירה לגינה ובמסתור הכביסה. לא היה בהן כדי לסייע; בחורף שחל מיד לאחר מכן, סמוך לאחר מכירת הדירה ומסירתה לתובעים, הרטיבות שבה ונתנה אותותיה בתוך הדירה פנימה. מומחה בימ"ש הסביר זאת: כל עוד החצר אינה מנוקזת כהלכה, המים חודרים לדירה, נאספים מתחת לריצוף, חודרים דרכו באמצעות סדקים בבטון ומחלחלים כלפי מעלה בקירות תוך יצירת מופעים אופייניים של התנפחויות וקילופים.
95. כל עוד לא טופל הגורם לחדירת מים לדירה, אין משמעות של ממש לכך שסממני רטיבות חזרו בדירה פנימה במקום שונה מזה בו נגלו קודם. הופמן עצמו ציין שרטיבות מטבעה עלולה להיות חמקמקה ומצריכה לעתים פעולות חוזרות או מרחיבות לאיתור המקור שלה ומיגורה [סע' 10 ב-נ/4]. חרף הפעולות שנמנו בתיעוד לגבי התיקונים, הקבלן לא ניצל את פרק הזמן שבו החזיקו הנתבעים בדירה כדי לאתר את המקור לבעיות הרטיבות ולטפל בו כך שתופעות רטיבות בדירה לא תישננה בכל חורף מחדש.
96. הופמן, כמוהו כשוגל, היה חסר ידיעה אישית לגבי הדירה. הוא לא ביקר בה מעולם ולא בדק בה דבר [עמ' 27 ש' 27-22]. הוא אישר שפרוטוקול המסירה שצורף לתצהירו – תוך התייחסות לתוכנו, אינו קריא; לטענתו, יש ברשותו עותק קריא יותר שלא צורף [עמ' 27 ש' 37-31].
97. הופמן לא הצליח להתמודד עם קביעותיו של מומחה בימ"ש לגבי מקור הרטיבות ולא השכיל ליישב ביניהן לבין ניסיונות הקבלן ליתן לרטיבות מענה במהלך התקופה המשמעותית שחלפה בין מסירת הדירה לנתבעים לבין מכירתה והעברתה לתובעים. הופמן לא חלק על כך שלקבלן ניתנה הזדמנות לתקן את מופעי הרטיבות וסיבתה עוד לפני מכירת הדירה לתובעים [עמ' 22 ש' 36-23]. כשהתבקש להסביר את הפער בין ניסיונות הקבלן לפתור את בעיית הרטיבות עוד טרם מכירת הדירה לבין קביעות מומחה בימ"ש על-אודות קיומה של הבעיה וחומרתה, מצא מפלט בטענה שהתובעים לא הודיעו לקבלן טרם הגשת התביעה שיש בדירה רטיבות [עמ' 22 ש' 37 עד עמ' 23 ש' 4]. זו תשובה שמעידה על התחמקות, לא על התמודדות.
98. אכן, התובעים לא הודיעו לקבלן על קיומם של מופעי רטיבות בדירה לאחר שקיבלו חזקה בה; לנפקות שנודעת לכך אדרש בהמשך. יחד עם זאת, התנהלות התובעים לאחר רכישת הדירה לא משנה מן הקביעה שניסיונות הקבלן לתקן את הדרוש תיקון ולמנוע חדירה של מים לדירה לא צלחו; הגורם לרטיבות, שמקורו בהיעדר ניקוז מספיק בחצר, נותר בעינו ועמו מופעי הרטיבות החוזרים על עצמם בתוך הדירה. הופמן, שאינו בעל השכלה של מהנדס או הנדסאי, חסר מעמד וכשירות לחלוק על חוות-דעתו של מומחה בימ"ש [עמ' 27 ש' 21-20].
99. ממצאיו של מומחה בימ"ש עומדים על מכונם גם לאור העדות הרפה שסיפק הקבלן לשם תיקוף הפעולות שביצע במהלך החזקתם של הנתבעים בדירה, כשניתנו לו הזדמנויות חוזרות ונשנות לפעול באורח מקצועי ורציני, לאתר את מקור הבעיה וליתן לה מענה שלם שיפתור אותה אחת ולתמיד. הופמן נשאל על-ידי בית-המשפט אם הקבלן תיקן את הרטיבות בדירה טרם מכירתה לתובעים וענה: "הגענו לתקן כל פעם שקראו לנו"; כשבית-המשפט דקדק עמו, הודה שהרטיבות עדיין קיימת [עמ' 23 ש' 21-13].
100. הופמן גלגל את האחריות לכך שבעיית הרטיבות נותרה בעינה לפתחם של 'קבלנים' עלומי שם שהעסיקה דניה בתהליך הטיפול בתלונות הנתבעים: "כל פעם הגענו לתקן, עבדנו בהתאם לפי המלצות הקבלנים, אני מבין שהרטיבויות לא נפתרו, יחד עם זאת, גם קשה לפעמים לאתר את הרטיבויות, בנקודת הזמן כשהגענו ועבדנו לפי המלצות, אני מניח שכולם, כל הצדדים, קיוו שזה יפתור את הבעיה, אבל למה מעבר לזה, אני לא יודע לענות" [עמ' 23 ש' 33-30; ר' עמ' 24 ש' 8-2]. אותם קבלנים חיצוניים שהועסקו בטיפול בקריאות הנתבעים לא זומנו בידי הקבלן ליתן עדות; מקצועיותם והכשרתם לאתר את סיבת הרטיבות ולטפל בה כדבעי לא הוכחו. בתיעוד שהציג הקבלן אין ראיה להעסקת מאתר רטיבות מומחה לדבר, כרז שנשכר לכך על-ידי מומחה בימ"ש [עמ' 28 ש' 39-24; עמ' 33 ש' 35-32]. כאמור, הופמן הודה שנערכו דיונים פנימיים אצל הקבלן לגבי הדירה, בשל הטענות החוזרות על מופעי רטיבות בה – אך התיעוד לגביהם לא גולה.
101. הופמן הודה שבחלק הארי של התיעוד לגבי התיקונים, לא נרשמה מהות העבודה שבוצעה [עמ' 33 ש' 17]. הוא שיער שאולי הקבלן המבצע או המפקח עליו אמר לנתבעים על-פה מה בוצע, אך זה לא תועד בכתובים [עמ' 33 ש' 31-27]. כאשר בתיעוד יש התייחסות לתיקון קוסמטי, הכוונה לא לטיפול מהותי לאיתור הגורם לרטיבות ומתן מענה לו אלא לשלב הגמר של חידוש טיח וצבע במקום שבו בוצעה עבודה: "תיקון קוסמטי הוא אחרי שמבצעים [...] את התיקון של הרטיבות, צריך לתקן טיח, שפכטל, צבע" [עמ' 29 ש' 5-1].
102. לגבי מהלך הדברים שניצב מאחורי התיעוד לגבי התיקונים אמר הופמן כי במידת הצורך מגיע מפקח לאבחן את הבעיה, אחר כך אם צריך מגיעים קבלנים לטפל ובסיום העבודה הדייר נדרש לחתום על הוראת עבודה שהתיקון בוצע. במהלך מקומם שחשף חוסר מקצועיות, ביקש הופמן להסיק שתלונות על רטיבות קיבלו מענה טוב מכך שלאחר כל תיקון חתמו הנתבעים שהתיקון בוצע לשביעות רצונם. בלשונו: "אז הדייר יחתום על הוראת עבודה כשלא בוצעה עבודה?"; "יש גם מפקח שמלווה את העבודות שלעיתים גם נמצא בדירה, אבל כן, ברגע שהפנייה נחתמת, הפנייה נסגרת" [עמ' 28 ש' 22-5; 39]. מפקחי הקבלן שליוו את ניסיונות התיקון בדירה, ששמותיהם מתנוססים על-גבי התיעוד לגבי התיקונים, לא זומנו ליתן עדות למרות חשיבותה; הדבר מעיד על היעדר יכולת ממשית של הקבלן להתמודד עם קביעותיו של מומחה בימ"ש.
103. חתימת הנתבעים על טופס כזה או אחר של הקבלן אינה ראיה לאיכות התיקון שביצע הקבלן, ודאי לא לדיותו או לכוחו ליתן מענה ממשי לבעיות הרטיבות בדירה. החתימה היא ראיה רק לכך שהקבלן הגיע במענה לתלונה וביצע בדירה עבודה לפי שיקול דעתו, הא ותו לא. יש מידה רבה של צביעות בטענה כי לזכות הקבלן עומד האופי החמקמק של ליקוי רטיבות שאינם מן הקלים לאיתור ומיגור, אך בעל הדירה שחסר הבנה בבניה לא יוכל ליהנות מכך: אם חתם על ביצוע עבודה, סימן שהיא בוצעה כהלכה. חתימות הנתבעים אינן ראיה למקצועיותו של התיקון שביצע הקבלן, או לכך שגילה את מקור הרטיבות וסיפק לו פתרון.
104. מעדותו של הופמן עלה כי הקבלן כלל לא ניסה לאתר את הגורם שאין-בלתו להתחדשותם של מופעי הרטיבות בדירה והסתפק בטיפול שעיקרו נקודתי אד-הוק: "כל פעם שקראו לנו הרטיבות הייתה ממוקדת למקום הספציפי בדירה, דניה עבדה בהתאם למיקום הספציפי הזה ובהתאם לדעת הקבלנים שעבדו בדירה" [עמ' 24 ש' 27-26]. הוא דבק בכך: "שהיו בדירה רטיבויות ממוקדות, לפי מיקומים בדירה ולא בכל הדירה, וכל פעם שהיה את הפניה למיקוד הזה, הגענו" [עמ' 36 ש' 2-1]. באותה נשימה, שב ואישר שלא היה בדירה מעולם [שם, ש' 5-4].
105. לאור כל הדברים הללו, אני מאמצת את קביעותיו של מומחה בימ"ש. הגורם לרטיבות בדירה קיים בעינו; ביטויו בראש ובראשונה בהיעדר ניקוז מספיק לחצר הדירה. בשל היעדרו של ניקוז תקין, המים נכנסים לתוך הדירה פנימה, באופן שמראה כי גם איטום המסדים שביצע הקבלן (כנחזה מן התיעוד לגבי התיקונים) אינו מספק מענה לבעיות הניקוז ואינו מונע את הרטיבות.
106. יחד עם זאת, אני דוחה את טענת התובעים כי בעטיים של ליקויי הרטיבות, הדירה אינה ראויה למגורים. מומחה בימ"ש לא קבע זאת. התובעים לא שיגרו אליו שאלות הבהרה, בין בעניין זה ובין בעניין אחר, גם לא הפנו אליו שאלות כלשהן כשהתייצב להעיד לבקשת הקבלן.
הדשא הסינתטי בחצר אינו הגורם לרטיבות
107. הדירה נמסרה לנתבעים כשבחצר הצמודה אליה מצויה אדמה גננית שסיפק הקבלן. הנתבעים הניחו בחצר דשא סינתטי. הנתבע העיד שהדבר לא נעשה סמוך לתחילת מגורי הנתבעים בדירה, משיקולי תקציב ויכולת מימון. הנתבעים קראו לקבלן לטפל במופעי רטיבות עוד לפני הנחתו של הדשא [עמ' 77 ש' 39-22]. התובעים רכשו את הדירה וקיבלו בה חזקה כשהדשא הסינתטי מונח בחצר ולא שינו זאת [ש' 28-32 בעמ' 37].
108. רז סבר שהדשא הסינתטי הוא מגורמי בעיות הרטיבות בדירה [עמ' 43 לחוות-דעתו]. צח דחה אפשרות זו והצביע על היעדר ניקוז בחצר – לצד חסר באיטום המסדים בקירות הדירה, כסיבה למופעי הרטיבות החוזרים בה. לעת הגשת הראיות, הקבלן קפץ על השערתו של רז כמי שמצא שלל רב. בתצהירים הצביעו עדיו כמקהלה אחידה על הדשא כמקור הבעיה. הדבר נועד להרחיק את הקבלן מכשלי התכנון והביצוע שגרמו לבעיות הרטיבות הקשות בדירה; אם הגורם לבעיה הוא הדשא שהניחו הנתבעים, אזי האחריות חלה עליהם, מתקיני הדשא – והקבלן פטור. אלא שאין לכך שמץ של יסוד.
109. מומחה בימ"ש שלל את הדשא כמקור לכניסת מים לדירה ועמד איתן על דעתו כי הגורם לכך הוא חסרונו של פתרון להובלת מים מן החצר לבור החלחול שנמצא בה. הדשא הסינתטי בעל יריעת ניקוז תחתית ומונח על שכבה של חומר מנקז; אילו היו מתחת לשכבה זו שיפועים לצרכי ניקוז ומי הגשם היו מובלים לבור החלחול, לא היו מצטברים מים בכמות גדולה בקרקע באזור הגינה ומתחת לדירה [עמ' 9 ב-מ/1]. אילו תוכנן ובוצע ניקוז תקין לבור החלחול, אזי הנחתו של דשא סינתטי מעל לאדמה הגננית לא הייתה מסכלת את הניקוז או פוגעת בו. צח הדגיש: "בור החלחול [...] הנחת היסוד זה שהוא קבור, שהניקוז אליו מתבצע מתחת לדשא" [עמ' 5 ש' 17-16].
110. אני מאמצת את קביעות המומחה בסוגיה זו. יש לה תימוכין נוספים, כבדי משקל, שמצביעים על כך שהדשא אינו הגורם לבעיות הרטיבות בדירה ולא הוא הסיבה לכך שהחצר אינה מנוקזת באופן הדרוש.
111. ראשית, מופעי רטיבות בדירה הופיעו וחזרו ונשנו בתקופה שקדמה להנחת הדשא. בסוף נובמבר 2017 ובשנת 2018 הלינו הנתבעים בפני הקבלן על רטיבות בדירה; הקבלן הגיע וביצע פעולות שנועדו לטפל בה, בלי לאתר את הגורם לה. באותה עת, טרם הונח דשא בחצר כך שלא ניתן היה לייחס את בעיות הרטיבות לו. אותם מופעי רטיבות חזרו על עצמם גם לאחר מכן, בשנת 2019. נובע מכך שהסיבה לחדירת מים לדירה אינה הדשא הסינתטי אלא אחרת.
112. שנית, הקבלן ביצע עבודות בדירה לשם התמודדות עם מופעי רטיבות חוזרים בחודש אוגוסט 2019. חוזה המכר בין הנתבעים לבין התובעים נחתם בסוף חודש ספטמבר 2019. התובעים ראו את הדירה כשהתעניינו ברכישתה לכל המאוחר בחודש אוגוסט 2019, כשהדשא כבר קיים בה. הקבלן נקרא להתמודד עם רטיבות גם באוקטובר 2019, לאחר מכירת הדירה לתובעים וטרם מסירתה להם (באירוע בו ייחס את הרטיבות להתקנה פרטית של הנתבעים, אך תיקן אותה). אילו היה ממש בטענה כי הדשא שהנתבעים הניחו בחצר הוא גורם למופעי רטיבות בדירה, חזקה על אנשי המקצועי שהקבלן שלח לדירה במועדים הללו שהיו מזהים זאת באופן מיידי, מתריעים על כך בפני הנתבעים ונותנים לכך ביטוי בתיעוד שהפיקו. דא עקא, בתיעוד שהקבלן הציג לגבי התיקונים אין התייחסות לדשא הסינתטי ולו גם ברמז.
113. לבסוף, בחוות-דעתו של מומחה הקבלן – בה דבק הקבלן לכל אורך הבירור, אין הצבעה על הדשא הסינתטי כגורם מלא או חלקי לבעיות הרטיבות שמהן סובלת הדירה. מומחה הקבלן נמנע מכל אמירה לגביו. עדי הקבלן נאלצו לאשר את הדברים בחקירתם הנגדית ולא ידעו ליישב זאת עם הצהרתם כי מקור הבעיה בדשא.
114. כאמור לעיל, מומחה בימ"ש קבע שמקור בעיות הרטיבות בדירה הוא בהיעדר ניקוז של החצר, באופן שגורם למים להיכנס לדירה חלף הובלתם אל בור החלחול. עוד קבע כי דשא שהותקן במפלס העליון של פני החצר אינו עשוי לשבש או לסכל ניקוז שצריך להימצא בעומק האדמה שמתחת לו, תוך התקנת שיפועים שיכוונו את המים לבור החלחול. בצר לו, ניסה הקבלן לטעון כי הדשא הסינתטי שהונח בידי הנתבעים בחצר הותקן בצורה לקויה – לא בידי מומחה, באופן שפגע בתשתיות הניקוז שהיו מתחתיו. גם טענה זו, דינה דחיה בשל כל הטעמים שנמנו לעיל.
115. בעיה באופן התקנת הדשא יש להוכיח בראיות של ממש, לא בהבל פה. אין די בסברה בעלמה שאינה מבוססת כלל ולא הובאה ראשית ראיה להוכחתה. אם ביקש הקבלן להראות שהנחתו של הדשא נעשתה בצורה לקויה שהשפיעה על מערכת הניקוז של החצר, כי אז היה עליו לבקש מן המומחה מטעמו לפרק חלק ממשטחי הדשא הסינתטי, לבחון את מה שנמצא מתחתיו וליתן לכך ביטוי מפורש בחוות-דעתו. כבר צויין: בחוות-דעתו של מומחה הקבלן אין כל זכר לדשא ולו במילה. עומדת אפוא בעינה קביעתו של צח כי הנחת הדשא לא הייתה עשויה לפגוע בניקוז של החצר בעומק האדמה, אילו תוכנן והותקן כזה.
116. בנסיבות הללו, אין צורך להידרש לשאלה אם הקבלן מסר לנתבעים יחד עם הדירה הנחיות בכתב (בספר טיפולים או בדרך אחרת) לגבי הנחת דשא סינתטי. די בקביעה כי הדשא אינו גורם לבעיות הרטיבות בדירה ואין לו השפעה עליהן.
117. בביקורו בדירה מצא מומחה בימ"ש שמפלס הדשא בחצר זהה למפלס פני הריצוף בדירה; הוא ציין שזה אינו מצב מומלץ ורצוי שמפלס החצר יהיה נמוך ממפלס הדירה, לצרכי ניקוז. בתכנון הפתרון להיעדר תשתית ניקוז בחצר, התחשב המומחה ברצונם של התובעים כי מפלס החצר לא יונמך; רצונם נומק בכך שלא ייווצר מכשול כאשר ילדיהם יוצאים יחפים מן הדירה לחצר. צח הסביר כי זו דרישה מקובלת [עמ' 7 ש' 20-1].
118. אף בהתחשב בנתון של השוואת מפלסי הדשא בחצר והריצוף בדירה, הסיבה היסודית לבעיות הרטיבות אינה נעוצה בכך אלא בהיעדרו של פתרון ניקוז תת קרקעי בחצר מתחת לדשא. צח התייחס לכך: "ניתן לחיות עם המצב שבו מפלס הדשא הוא מפלס (לא ברור, צ"ל הריצוף) ובלבד שיהיה ניקוז מהיר שבתחתית הדשא אל ניקוז תת קרקעי וזה הפתרון שאני המלצתי לעשות. [...] כל עוד אין ניקוז של הדשא מהיר, אין תכנון לניקוז, אין הכנות לניקוז, אז נכון שאם הדשא היה יותר נמוך 20 ס"מ אז הייתה פחות כניסת מים לדירה, [...] אבל עדיין אין ניקוז. [...] עדיין המים יכולים לעמוד בחורף גשום ולהיכנס לדירה" [שם, ש' 38-30].
119. מומחה בימ"ש הדגיש כי תכנון לניקוז הצריך ביצוע של שיפועים בחצר, בעומק האדמה מתחת לשכבה המנקזת שעליה מונח הדשא. בתכנית הפיתוח שעליה הסתמך הקבלן אין התייחסות לשיפועים; אם ניתן ללמוד דבר-מה מהנתונים החלקיים בתכנית, אזי הם מלמדים על תכנון לא נכון, תוך הפרשי גובה של 3 ס"מ בלבד [עמ' 8 ש' 14-1].
120. את היעדרם של שיפועים מנקזים בחצר לא ניתן לייחס להנחת הדשא: השיפועים אינם של פני הדשא, שצריכים להיות דווקא מפולסים וישרים; השיפועים הם מתחת לשכבת חומרי הבסיס (חצץ דק) שעליה מונח הדשא. אם היו מבוצעים במקום שיפועים ליצירת תשתית ניקוז, הם לא היו נפגעים רק בשל הנחת דשא סינתטי והפעולות שנלוות אליה, גם אם הן כללו פינוי של חלק מהאדמה הגננית שהקבלן סיפק לנתבעים במסירת הדירה והחלפתה בשכבה של חומרי בסיס לדשא. צח שלל את התזה שהציע הקבלן – תזה שלא נסמכה על דבר זולת השערה בעלמא שאין לה ביסוס ראייתי – כי מתקין הדשא חפר לשם הנחתו, דחס את האדמה ופגע בשיפועי הניקוז. מומחה בימ"ש הסביר כי אין לזה כל היתכנות; הנחת הדשא הסינתטי הצריכה טיפול בשכבה שעומקה לא עלה על 20 ס"מ ולא עסקה בעומק בו צריכה להימצא תשתית הניקוז [עמ' 9 ש' 24 עד עמ' 10 ש' 23].
121. אני מאמצת את קביעות מומחה בימ"ש במלואן גם בסוגיה זו. בעדויותיהם של עדי הקבלן לא היה כדי לשנות מהן. בעדותו הראשית גולל שוגל את השערתו – אותה ייחס לניסיונו המקצועי, כי מקור בעיות הרטיבות בדירה בהתקנת הדשא; בהנחתו, כך לשיטתו, פגעו הנתבעים בשיפועי הניקוז וכיסו את בור החלחול. בעשותם כן, יצרו את הנזק שנחזה בדירה ואת מופעי הרטיבות בה [סע' 10 ב-נ/3].
122. במהלך עדותו של שוגל לפני הובהר כי אין ביכולתו לעמוד מאחורי הצהרה זו ולתקפה. הוא לא ידע להסביר את החסר בחוות-דעתו של מומחה הקבלן – אשר לא התייחס להנחת הדשא כגורם לבעיית הרטיבות בדירה [עמ' 15 ש' 18 עד עמ' 16 ש' 8]. שוגל עצמו אינו עשוי להיחשב מומחה בר סמכא בנושא; לראיה, הוא נתן רק תצהיר – לא חוות-דעת. במענה לשאלת בית-משפט הודה שוגל שהוא חסר ידיעה אישית לגבי הדירה והסתמך באופן מוחלט על תיעוד שהוצג לו [עמ' 12 ש' 38-36; ר' גם עמ' 14 ש' 26-24]. הדבר מעמיד באור הנכון את יומרתו לדעת כי מקור הבעיה בדירה בהנחת הדשא הסינתטי [עמ' 12 ש' 32-26]. כאשר הוצג לשוגל כי הקבלן, שנקרא לבצע תיקונים חוזרים בדירה, לא הצביע בפני הנתבעים על הדשא כמקור לבעיות הרטיבות, נותר בלי מענה: "אני אמרתי מההתחלה, בתקופת שירות לקוחות לא ליוויתי את זה אז אני לא יודע להגיד לך" [עמ' 17 ש' 34-24]. מכל-יודע הפך ללא-יודע.
123. קור ביקש להסיט את הדיון ממחדליו בתכנון הניקוז אל הנחת הדשא ותלה בו את שורש הרע. בתצהיר מסר כי דיירי דירות הגן בפרויקט אינם רשאים לחפות את השכבה העליונה בדשא סינתטי שלא קיבל אישור מהנהלת הפרויקט; הנתבעים הניחו דשא בחצר ללא קבלת רשות וקיימת סבירות גבוהה שבשל כך נפגעה תשתית הניקוז [סע' 9 ב-נ/5]. עמדתי על הרושם השלילי שהותירה עדותו של קור. בחקירה נגדית אישר כי ניתן להניח דשא סינתטי בחצר, תוך הקפדה לא לפגוע בתכנון הניקוז ובשיפועים שהם חלק ממנו [עמ' 37 ש' 17-13]. קור לא התמודד עם עדותו של מומחה בימ"ש כי תשתיות הניקוז והשיפועים שנכללים בהן נמצאים עמוק מאוד ביחס לדשא הסינתטי ולשכבה המנקזת שהמתקין מניח מתחתיו, כך שהנחת דשא אינה מסכנת את השיפועים, אם הם קיימים.
124. אין בדל ראיה – בשונה מהשערה בעלמא, כי מתקין הדשא ביצע עבודה לא לפי התקן או תוך פגיעה בתשתיות הניקוז. קור לא ביקר בדירה לאחר מסירתה לנתבעים ולא בדק את עבודתו של מניח הדשא הסינתטי, בזיקה לתכנון מערכת הניקוז ולשיפועים. הוא לא ראה את הדשא שהותקן במקום. עדותו לגביו הייתה כולה מפי השמועה [עמ' 37 ש' 23-20; עמ' 38 ש' 38-30; עמ' 39 ש' 7; עמ' 43 ש' 24-18, 32, 38-37]. הוצגו לקור תצלומים מתוך חוות-דעת של מומחה הקבלן; הוא אישר שעל-פיהם, הדשא הסינתטי הונח כך שאינו מכסה את בור החלחול [עמ' 40 ש' 25-14].
125. הופמן אישר כי בתיעוד עב הכרס שהקבלן הפיק במהלך ניסיונו ליתן מענה לבעיות הרטיבות בדירה, במהלך מגורי הנתבעים בה, אין הפניה לדשא הסינתטי כגורם לחדירת מים לדירה [עמ' 23 ש' 39-36]. בעת ההתמודדות עם ליקויי הרטיבות בדירה, הקבלן לא ראה בדשא את הגורם לבעיה [עמ' 24 ש' 31-29]. כאמור, גם מומחה הקבלן לא ראה בדשא גורם לרטיבות.
126. לאור זאת נדחית טענת הקבלן כי להנחת דשא סינתטי בחצר על-ידי הנתבעים הייתה תרומה כלשהי לבעיות הרטיבות שממנה סובלת הדירה. יתרה מכך: הטענה הועלתה בשיהוי, בשלב של הגשת התצהירים, בלי שהיא נזכרה בכתב-ההגנה של הקבלן ובחוות-הדעת של מומחה הקבלן. הובעה לגביה התנגדות בעתה להרחבת חזית המחלוקת ויש לקבלה [עמ' 9 ש' 23-19].
עבודות התיקון הדרושות לאיון בעיות הרטיבות
127. התובעים והנתבעים לא היפנו שאלות למומחה בימ"ש [עמ' 25 ש' 6-3]. רק הקבלן עשה כן, אך לא עלה בידו לקעקע את קביעותיו של מומחה בית-המשפט כהוא זה: כך באשר לאיתור הגורם הממשי לבעיות הרטיבות בדירה, כך באשר לפסילת הדשא הסינתטי כבעל השלכה על הבעיות הללו וכך גם בכל הנוגע לתיקון הנדרש כדי ליתן מענה לחסר בניקוז החצר – בתכנון מזה ובביצוע מזה.
128. צח פירט את רכיבי התיקון הדרוש לפתרון בעיות הרטיבות, תוך תמחור כל סעיף של העבודות בנפרד [נספח עלויות ב-מ/1]. הוא גרס שהטיפול הדרוש במסגרת התיקון כולל את החלפת כל הריצוף בחדרי הרחצה; גם אם הגורם לרטיבות הוא היעדר ניקוז וחוסר איטום כפי שקבע, תוך חדירת מים לדירה מהחצר, הריצוף בחדרי הרחצה היה חשוף למים שהצטברו מתחתיו במשך מספר שנים באופן שמחייב את החלפתו. מופעי רטיבות בכניסה לדירה הם ראיה לכך שיש מים מתחת לשכבת הריצוף בכל שטחה, תוך הסבת נזק גם לריצוף בחדרי הרחצה [עמ' 20 ש' 7-1].
129. מומחה בימ"ש גרס כי הסבירות שריצוף חדרי הרחצה לא היה חשוף לרטיבות מהשכבה שעליה הוא מונח היא נמוכה [עמ' 19 ש' 26-24]. לדבריו, "אין ספק אותו ריצוף בחדר האמבטיה ואותו ריצוף בסלון מחוברים ביניהם על ידי שכבת הסומסום או החול שעליה הם מונחים, [...] השכבה הזאת מנקזת מים והיא משותפת לסלון ולחדרי האמבטיה ולכל הדירה, אם היה שם המים בסלון ועלו וקלקלו את צבע בסלון אין לי ספק שהם היו גם מתחת לחדרי הרחצה, זה אותו סומסום" [עמ' 18 ש' 39-23; עמ' 19 ש' 20-13].
130. מדובר בקביעה שמצויה בליבת מומחיותו של צח, תוך קשירתה לממצאיו: היעדרה של תשתית ניקוז שתוכננה כדבעי ובוצעה מצד אחד ומופעי רטיבות חוזרים וקשים בתוך הדירה מצד שני, תוך חלחול קפילרי של מים בקירות. מומחה בימ"ש הדגיש כי אם יש מים בסלון, אשר עולים מתשתית הריצוף ונגלים באמצעות מופעי רטיבות בקירות, אזי הדבר יפה גם לגבי מצב תשתית הריצוף בחדרי הרחצה; תשתית הריצוף מחוברת בכל שטח הדירה [עמ' 19 ש' 30].
131. את התיקון בדירה יש לבצע בהינף אחד, על-פי המלצותיו של מומחה בימ"ש, ובגישה מחמירה שמטרתה איון אחת ולתמיד של ליקויי הרטיבות עמם היא נמסרה לנתבעים; מדובר בליקויים שעמם לא השכיל הקבלן להתמודד עד כה, חרף ניסיונות חוזרים ונשנים. כפי שיובהר להלן, יש לאפשר לקבלן לבצע את מכלול עבודות התיקון הנחוצות, אך זאת בפיקוחו הצמוד של מומחה בימ"ש ועל-פי הוראותיו. בדרך זו ניתן יהיה ליצור מתאם מיטבי בין מהלך העבודות ורכיביהן לבין המציאות שתתגלה בשטח, תוך כדי חשיפת המסדים לאורך קירות החוץ של הדירה ופירוק מדגמי של אריחי ריצוף. מומחה בימ"ש יונחה לנקוט גישה שמרנית; בכל עניין שיהא לגביו ספק אם הוא טעון טיפול והחלפה, אם לאו, יבוצעו התיקון וההחלפה.
132. במסגרת העבודות שתבוצענה לתיקון בעיית הרטיבות, יינתן מענה גם לליקויים כלליים בדירה. מומחה בימ"ש מנה את הליקויים הללו בחוות-דעתו והעריך את התיקון שלהם ב- 6,000 ₪ ומע"מ. זוהי עלות זניחה ביחס לעלות הכרוכה בטיפול בבעיית הרטיבות; לא בכדי, בעלי-הדין נמנעו כליל מהתייחסות במהלך החקירות לסוגיית הליקויים הכלליים. התובע אישר כי אלמלא בעיות הרטיבות בדירה, לא הייתה מוגשת תביעה בעטיים של הליקויים הכלליים [עמ' 43 ש' 36 עד עמ' 44 ש' 1].
זכות התיקון של הקבלן
133. זכותו של הקבלן לתקן פגמים וליקויים בדירה עוגנה בחוזה הרכישה שנכרת בינו לבין הנתבעים [ר' סע' 1(ז)-1(ח) ו-7(ח)(3) בנספח 1 ב-נ/4]. אל-מול זכות הקבלן ניצבת חובתו של בעל הדירה להודיע לו על ליקויים בה ולאפשר לקבלן לתקן אותם. גם הדין – כביטויו בחוק המכר (דירות), מכיר בזכותו של הקבלן לתקן את הדרוש תיקון בדירה לאחר תום בנייתה. סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) מורה כך:
(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.
134. הדברים יפים באופן מיוחד לגבי ליקויי רטיבות, שבדרך-כלל אינם גלויים לעין במסירת הדירה אלא הולכים ונחשפים רק בחלוף תקופה. משהתגלו ליקויי רטיבות, התיקון שלהם דחוף בשל השפעתם על רכיבים אחרים בדירה (כגון הריצוף ותשתית הריצוף, כפי שציין מומחה בימ"ש). זכות הקבלן לתקן פגמים וליקויים בדירה היא גם חובה לתקנם [השוו להסדר בסעיף 3(א) לחוק חוזה קבלנות].
135. בכל הקשור לזכותו וחובתו של הקבלן לתקן פגמים וליקויים, הוא והתובעים אינם זרים; יש ביניהם יריבות למרות שמדובר ברוכשים 'מיד שניה' ולא בקונים הראשונים של הדירה בתום בנייתה. הדין אינו מעניק לקבלן פטור מקיום חיוביו בכל הנוגע לבדק ואחריות לתיקון ליקויים בדירה רק משום שרוכשיה הראשונים מכרו אותה לאחרים. תסיבת הזכויות של רוכש הדירה אל-מול הקבלן נעשית מכוח דין; קיומה אינו מותנה בהצהרה עליה בחוזה המכר בין הרוכשים הראשונים לבין הקונים הבאים אחריהם. הדבר נובע מן האופי הקוגנטי של חובות הקבלן בכל הנוגע לתיקונים; לא ניתן להתנות עליהן או לצמצם אותן, לטובת הקבלן [ע"א 656/99 ד"ר בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 (2003)].
136. במקרה דנן, הדבר היה גלוי ונהיר לתובעים. הם עמדו על כך שבחוזה המכר שנכרת ביניהם לבין הנתבעים תופיע באופן מפורש הצהרה בדבר המחאת זכויות הנתבעים בכל הנוגע לחיובי הקבלן ביחס לדירה על-פי חוזה הרכישה שנכרת עמו [סע' 3.10 סיפא בנספח א' ב-ת/1]. כך נקבע שם: "[...] המוכרים ממחים בזאת את כל זכויותיהם עם החברה המשכנת, לרבות בגין ליקויי בניה בהתאם להסכם הרכישה המקורי ובהתאם לחוק המכר". עו"ד זיני, בא-כוח הנתבעים בעריכתו וחתימתו של חוזה המכר, העיד כי הכללת סעיף זה בחוזה נבעה מדרישה שהציבו התובעים, באמצעות באת-כוחם [סע' 8 ו-11 ב-נ/2]. התובעים לא השמיעו את עורכת-הדין שייצגה אותם בתהליך כריתת החוזה ולא סתרו זאת. למעשה, בהגשת התביעה נגד הקבלן התובעים הסתמכו על כך שהם נכנסו לנעליהם של הנתבעים ביחסיהם עמו [סע' 17 בכתב-התביעה].
137. התובעים פנו לקבלן בתחילת חודש מרץ 2020, הזדהו כרוכשי הדירה מהנתבעים, הציגו לו את חוזה המכר, נרשמו אצל הקבלן כקוני הדירה וביקשו לקבל ממנו את התיעוד שנסב על תיקונים בה עד כה. הקבלן דחה את בקשתם וסירב למלאה; הופמן, עד הקבלן, אישר זאת [סע' 20-19 ב-נ/4]. את התנהלותו זו של הקבלן יש לבקר בקול רם וברור תוך קביעה כי הייתה שלא כדין.
138. על התיעוד לגבי התיקונים לא חל כל חיסיון מוכר בדין שבעטיו היה הקבלן רשאי להסתירו מן התובעים, לאחר שהכיר בהם כרוכשי הדירה מן הנתבעים. הדירה – נכס נדל"ן, איננה נהנית מזכות לפרטיות, כאילו הייתה בן אנוש; הזכות המשפטית לפרטיות אינה מספקת לקבלן עילה להימנע מהצגת התיעוד לתובעים, כבקשתם. אף לא היה בידי הקבלן לתלות את סירובו למסור את התיעוד לתובעים בפרטיות הנתבעים. על הנתבעים, מוכרי הדירה, חלה חובת גילוי רחבה כלפי התובעים, רוכשי הדירה, לגבי היסטוריית התיקונים בדירה כביטויה בתיעוד. הדיבור עוד יורחב על כך בהמשך.
139. לגבי מידע שהדין מחייב את הנתבעים לגלות לתובעים במכירת הדירה, לא היה בידו של הקבלן להסתתר מאחורי כתפיהם של הנתבעים – בשם זכות לפרטיות או כל זכות אחרת – כאמתלה לא למוסרו לתובעים לאחר שרכשו את הדירה. לראיה, הקבלן הציג את התיעוד במהלך בירור התביעה בלי שנדרש להסכמת הנתבעים או לצו שיפוטי. הדין חייבו לעשות כן; החובה חלה עוד בטרם הוגשה התביעה, מרגע בו הזדהו התובעים בפני הקבלן כרוכשי הדירה. טוב יעשה הקבלן אם יפנים זאת במקרים עתידיים.
140. יש לדחות בשתי ידיים את הטעמים להתנהלות הקבלן שניסה הופמן לספק. לדידו, לא חלה על הקבלן חובה למסור לתובעים את התיעוד לגבי התיקונים שכן כלפי התובעים, היזם ודניה אינם 'מוכר' הדירה, אינם צד להתקשרות בין התובעים לבין הנתבעים ולא חלה עליהם חובת גילוי לגבי מצב הדירה [סע' 20-19 ב-נ/4]. עדותו של הופמן חידדה את הדופי בסירוב של הקבלן להציג לתובעים את היסטוריית הטיפולים בדירה. הוא מסר שכאשר רוכש 'יד שניה' פונה אל הקבלן בתלונה על בעיה, הקבלן בודק בתיעוד שבידיו מה נעשה עד כה ואם מדובר בבעיה נמשכת שיש לגביה פניות קודמות [עמ' 25 ש' 20-14]. קבלן שאין לו מה להסתיר, אשר שם נגד עיניו את חובתו לתקן בדירה ליקויים עד שתהא תקינה וללא פגם, היה מוסר את התיעוד לתובעים תוך הזמנתם להודיעו אם ליקוי כלשהו שטופל עד כה יישנה.
141. הופמן התקשה להצדיק את אי-מתן התיעוד לגבי התיקונים לתובעים. לדידו, "אנחנו מחויבים למי שבעל הדירה באותה נקודת זמן. דניה לא הייתה שותפה למכירת הדירה [...]" [עמ' 26 ש' 28-27]. בעדותו הראשית הצהיר הופמן שהסירוב למסור לתובעים את היסטוריית הטיפולים נעשה למרות שהם הזדהו כרוכשי הדירה בהצגת חוזה מכר חתום ותעודות זהות ועשו את כל הדרוש כדי להירשם אצל הקבלן כבעלי הדירה [סע' 20-19 ב-נ/4]. נובע מכך שאף לשיטתו של הופמן, במועד פניית התובעים לקבלן היו הם בעלי הדירה ולכן הייתה מחובת הקבלן לתת להם גישה מלאה לתיעוד העבר לגביה. לאור הסתירה בעדותו, מצא הופמן מפלט בטענה כי הקבלן לא נותן לרוכשי 'יד שניה' מידע לגבי ההיסטוריה של הדירה [עמ' 27 ש' 9-1; עמ' 31 ש' 10-9]. באותה נשימה, הוא אישר שכיום אחריות הקבלן היא כלפי התובעים, רוכשי הדירה [עמ' 31 ש' 25-23].
142. לצרכי זכות התיקון, הסתמך הקבלן על היות התובעים חליפי הנתבעים, הרוכשים המקוריים; לצרכי זכויותיו שלו, השליך יהבו על חוזה המכר בין הנתבעים לתובעים, בו הומחו אל התובעים זכויות הרוכשים הראשונים כלפי הקבלן כמוכר הדירה. לצרכי עמידה על זכויותיו שלו, הקבלן לא ראה קושי בהסתמכות על חוזה שהוא לא היה צד לו [סע' 42-42 בכתב-ההגנה].
143. לא ניתן לאחוז במקל משני קצותיו: מצד אחד, כשהדבר תואם את האינטרס העצמי של הקבלן ואת רצונו לקבל הזדמנות נוספת לתקן את הפגום בדירה, להכיר בכך שהתובעים נכנסו בנעלי הרוכשים המקוריים; מצד שני, כאשר הדבר אינו נוח לקבלן – בעת שהוא נדרש למסור תיעוד שיחשוף את ניסיונותיו להתמודד עם בעיות רטיבות קשות בדירה בהיקף ניכר ולאורך זמן – לראות בתובעים זרים שאינם זכאים לקבל כל מידע ותיעוד על-אודות תיקונים שנעשו בדירה טרם רכישתה. זו התנהלות שלא בתום לב ואין לה כל מקום.
144. גם בהתנהלותם של התובעים נפל דופי שאינו של מה בכך. סמוך לאחר כניסתם לדירה, בחורף 2020-2019, נחשפו למופעי רטיבות בה [סע' 4 ו-6 ב-ת/1]. הם לא יידעו את הקבלן על-אודותם. מומחה התובעים ביקר בדירה ביום 6.3.2020 ותיעד ליקויי רטיבות בה; חוות-דעתו ניתנה ביום 1.4.2020 אך לא הועברה לידיעת הקבלן. הוא נחשף אליה לראשונה כאשר צורפה כנספח לכתב-התביעה [ר' עדות הופמן בסע' 18, 25-24 ב-נ/4 ובעמ' 31 ש' 21-19].
145. התביעה הוגשה ביום 14.9.2020, כחמישה חודשים לאחר שהתובעים החזיקו בחוות-דעתו של המומחה מטעמם; לא קדם לה מכתב דרישה או התראה לקבלן. התובע נאלץ לאשר זאת, גם אם בשפה רפה ותוך הפניה לבא-כוחו כמי שלו ידיעה בנושא [עמ' 43 ש' 29-14]. התובעים הציגו מכתב התראה מקדים לנתבעים, טרם הגשת התביעה; לא הוצג על-ידם תיעוד מקביל על-אודות פניה לקבלן.
146. בהתנהלותם חטאו התובעים לחובת תום הלב. גם הם אינם רשאים להשמיע טיעון בררני אשר מדגיש את זכויותיהם כלפי הקבלן אך מתעלם מחובותיהם כלפיו. המחאת זכויות הנתבעים כלפי הקבלן לתובעים בחוזה המכר, משמעה גם רכישת חיובי הנתבעים כלפי הקבלן. התובעים נדרשו ליידע את הקבלן כי יש בדירה מופעי רטיבות, ליתן לו אפשרות לבחון אותם ואף להציג לו את חוות-דעתו של המומחה מטעמם מיד לאחר שניתנה, והכול טרם הגשת התביעה. סירובו של הקבלן למסור לתובעים את התיעוד לגבי התיקונים, גם אם חטא לדין, לא פטר אותם מן הנטלים הללו והיה עליהם להקפיד ולקיימם.
147. האיזון הראוי בין זכויות הצדדים – התובעים מזה והקבלן מזה, הוא שיש להתיר לקבלן לממש את זכות התיקון שלו ביחס לליקויים המצויים בדירה: בראש ובראשונה הליקויים שביטויים במופעי רטיבות ואגב כך גם הליקויים הכלליים, והכול בהתאם לקביעותיו של מומחה בימ"ש.
148. מצד אחד, אני דוחה את טענת הקבלן כי בשל אי-מתן הודעה בידי התובעים על ליקויי רטיבות בדירה מיד עם הופעתם, ומכל מקום – טרם הגשת התביעה, חסין הקבלן מפני תביעה לגבי מצב הדירה, בין לתיקון בעין ובין לפיצוי כספי חלף תיקון [סע' 30-29 ל-נ/4]. זו טענה מרחיקת לכת, ודאי מפי קבלן שלא ניצל את ההזדמנויות שקיבל לתקן את בעיית הרטיבות ולא השכיל לפתור אותה בטרם עברה מיד ליד; כאשר החליפה ידיים – פעל בחוסר תום לב וסירב למסור לקונים מידע לגבי התיקונים שביצע בדירה עד כה.
149. מצד שני, אני דוחה את טענת התובעים כי הקבלן איבד את הזכות לתקן את הליקויים בדירה, כך שיש לחייבו לפצות אותם בתשלום שווי התיקון חלף תיקון בעין [סע' 20 לכתב-התביעה; ור' עדות התובע בעמ' 45 ש' 39 עד עמ' 46 ש' 2]. גם זו טענה מרחיקת לכת מפי רוכשי דירה שנהגו כלפי הקבלן בחוסר תום לב והסתירו ממנו את הליקויים בדירה ואת חוות-הדעת שקיבלו ממומחה על-אודותם.
150. תוצאה זו הולמת את מעמדה של זכות התיקון של הקבלן [ע"א (מח' ב"ש) 61076-03-23 רמון מהנדסים בע"מ נ' בקר (2024)]. היא תואמת גם את החיובים החוזיים שחלים על בעלי-הדין.
151. במהלך מגורי הנתבעים בדירה ידע הקבלן שהיא סובלת מליקויי רטיבות שאותם כינה 'קשים'. הוא ביצע פעולות שונות בניסיון לתקן את הפגם. בכך שהבעיה לא נפתרה לפני מכירת הדירה לתובעים אין לאיין את זכות הקבלן לתקן פגמים בדירה ולמצותה. אילו פנו התובעים לקבלן ויידעו אותו על הופעתם של סממני רטיבות בדירה בחורף הראשון למגוריהם בדירה, אזי הייתה ניתנת לו הזדמנות לבחון את הפעולות שביצע עד כה ולהבין שבאיטום חוזר של הקיר המפריד בין הדירה לחצר ואיטום מסתור הכביסה אין די. התובעים לא ניחנו בכושר נבואי ולא יכלו לדעת שגם הפעם, לא יצליח הקבלן לפתור את הבעיה כך שהיא לא תישנה עוד.
152. יחד עם זאת, אף זאת בגדרו של איזון ראוי בין זכויות הצדדים, אין להתעלם מכך שהקבלן גרר רגליים בכל הנוגע להתמודדותו עם מופעי הרטיבות החוזרים ונשנים בדירה. בהליך דנן, היה על הקבלן להראות כי גם בשקידה ראויה ובנקיטת מומחיות סבירה, לא היה בידו לתקן את ליקויי הרטיבות בתקופה שקדמה למכר הדירה לתובעים. ראיותיו לא סיפקו הוכחה לכך. על-מנת להראות זאת, היה עליו להתכבד ולהציג ראיות ממשיות: את התיעוד הפנימי בהתייחס לדיונים שקיים לגבי הליקויים בדירה והתיקון שלהם שעל קיומו עמד הופמן, את עדויותיהם של המפקחים מטעמו על ביצוע התיקונים בדירה ואת עדויותיהם של הקבלנים שעסקו בתיקון. כל אלה לא הוצגו ולא נשמעו. כבר נאמר לעיל: הדבר מקים חזקה ראייתית שפועלת נגד הקבלן ומצביעה על כך שתהליך תיקונים שנקט לא היה מיטבי בלשון המעטה. תימוכין לכך יש בעדות הופמן שצוטטה לעיל, בה הושם דגש על עצם הגעתו של הקבלן לבצע בדיקה, תוך הודאה שאין בתיעוד לגבי התיקונים פירוט מספיק של העבודות המהותיות שבוצעו במהלכם.
153. בשל כך לא יורשה הקבלן לבצע את התיקונים באופן עצמאי אלא יוכפף לפיקוחו של מומחה בימ"ש. אף זאת יש לציין: דבקותו של הקבלן עד תום הבירור בחוות-דעתו של המומחה מטעמו היא בבחינת לעג לרש [סע' 33-31 ב-נ/4; עמ' 22 ש' 22-16]. היא הפגינה בריחה מאחריות מקום בו צריך היה לקבלה, תוך עמידה על מימוש זכות התיקון. אין בחוות-דעתו של מומחה הקבלן התמודדות מקצועית ראויה עם דירה שסובלת לאורך זמן מבעיית רטיבות קשה ועם המציאות שבגדרה מאמצי הקבלן לתקנה לא עלו יפה. עד תום הבירור, כפר הקבלן בקביעותיו של מומחה בימ"ש וסירב לקבלן [עמ' 26 ש' 18-13; עמ' 34 ש' 32-28]. הקבלן יחוב אפוא בתיקון הליקויים, אך זאת על-פי חוות-דעתו של מומחה בית-המשפט ובכפוף לפיקוחו. לחוות-דעתו של המומחה מטעם הקבלן אין כל נפקות בביצוע התיקונים.
154. בתוך כך, אני דוחה את טענת הקבלן כי הליקויים הכלליים בדירה היו גלויים לעין במועדו שבו התובעים בחנו את הדירה לקראת רכישתה, ולכן חזקה שקיבלו ביטוי במחיר רכישתה [סע' 14 ב-נ/4]. זו טענה עזת מצח שהקבלן אינו רשאי להשמיע; היא מכוונת לכך שמכירת דירה שבנה תכונן כרסום בכל הנוגע לחובותיו לתקן ליקויים – חובה על-פי דין שאין להתנות עליה.
אין להשית על התובעים אשם תורם כלפי הקבלן
155. הקבלן ביקש להשית על התובעים אשם תורם לנזקי הרטיבות הקיימים בדירה, למצער לגבי אותו חלק שלהם שהוחמר בין הופעת סממני רטיבות לאחר שקיבלו את החזקה בדירה לבין המועד בו הוגשה התביעה; נטען כי בשל אי-מתן הודעה לקבלן על קיומם של נזקי רטיבות ואי-הצגת חוות-דעתו של מומחה התובעים קודם להגשת התביעה, הוחמרו נזקי הרטיבות בדירה מחמת התנהלותם של התובעים.
156. מומחה בימ"ש אישר שכל עוד לא ניתן מענה לשורש הבעיה – קרי, להיעדר ניקוז מספיק של החצר, כל גשם נוסף שיורד מחמיר את נזקי הרטיבות בדירה [עמ' 24 ש' 28-27]. אף-על-פי-כן, אין לייחס לתובעים אחריות לנזקי הרטיבות בדירה בשל אשם תורם, תוך הפחתת אחריותו של הקבלן למלוא היקף הנזקים ובהתאמה לביצוע תיקון שלהם עד איונם המלא. ראשית, מומחה התובעים ביקר בדירה בשלהי חודש מרץ ונתן את חוות-דעתו ימים אחדים לאחר מכן, בתאריך 1.4.2020. התביעה הוגשה ביום 14.9.2020, פחות מחצי שנה לאחר מכן. בתקופת הביניים חלה עונת הקיץ; במהלכה לא ירדו גשמים ונזקי הרטיבות לא הוחמרו, ודאי לא באופן ממשי.
157. שנית, עם הגשת התביעה ולכל אורך הבירור, הקבלן דבק בחוות-הדעת של המומחה מטעמו. חוות-דעתו של מומחה הקבלן לא ביטאה רצון להתמודד באופן רציני עם דירה שסבלה כמעט מרגע אכלוסה מליקויי רטיבות שהקבלן עצמו הגדיר 'קשים'; היא נחזית כהמשך לגרירת הרגליים של הקבלן במהלך ניסיונות התיקון הנשנים של נזקי הרטיבות במהלך מגורי הנתבעים בדירה, כעולה מן התיעוד לגבי התיקונים. כך, למשל, הקבלן לא שפך אור בראיותיו על הסיבה שבעטיה בחר להתמודד עם מופעי הרטיבות בדירה באמצעות איטום חוזר של הקיר בינה לבין החצר – למרות שפעולה זו ננקטה בשנה הקודמת ונכשלה, בלי שהשיגה את התוצאה המקווה. הנטל להראות כי התמודדותו עם בעיות הרטיבות בדירה הייתה רצינית ומקצועית מונח לפתחו של הקבלן; הוא לא הורם.
158. לבסוף, הקבלן סירב לקבל את ממצאיו וקביעותיו של מומחה בימ"ש ועמד על דעתו שהוא מוכן לתקן את הדירה רק בהלימה לחוות-הדעת של המומחה מטעמו. בשל כך נושא הקבלן לבדו בכל החמרה של הנזק עד למועד תיקונו השלם והסופי, בפיקוחו של מומחה בימ"ש.
159. אין להשית על התובעים אשם תורם כלפי הקבלן בשל הותרת מפלס פני הדשא בעינו. הם לא הניחו את הדשא אלא רכשו את הדירה וקיבלו חזקה בה במצב הקיים, כשמפלס פני הדשא הוא כמפלס הריצוף ביציאה מן הסלון. מומחה בימ"ש קבע כי הדבר סביר, גם אם לא מיטבי. גם על הנתבעים לא תוטל אחריות לכך, בציר יחסיהם עם הקבלן ובגדרי ההודעה לצד שלישי. הקבלן ביקר בדירה בשל תלונות הנתבעים על מופעי רטיבות חוזרים גם לאחר שהדשא הונח. הוא לא ראה בדשא הסינתטי ובאופן הנחתו גורם לבעיות הרטיבות. גם מומחה הקבלן לא חשב שהדשא הוא מקור הבעיה; אין לדשא הסינתטי זכר בחוות-דעתו.
160. אילו היה הקבלן דואג לתכנון וביצוע תקינים של תשתית ניקוז בחצר, תוך הובלת המים לבור החלחול ואיטום המסדים, לא היה נושא באחריות; במצב דברים זה, ניתן היה לזקוף את כניסת המים לבית רק להשוואת מפלס הריצוף בדירה למפלס הדשא בחצר, באופן שמטיל אחריות על הנתבעים שהזמינו וביצעו את הנחת הדשא. אך לא אלה פני הדברים. המים אינם מורחקים מן הדירה ומוצאים את דרכם לתוכה בשל כשלים יסודיים, מצטברים, שכולם באחריות הקבלן: היעדר תכנון שלם, מספיק וממשי לתשתית ניקוז לחצר, אי-ביצוע של תשתית ניקוז מתאימה בה ותיקונים חוזרים ונשנים טרם מכירת הדירה לתובעים שלא הובילו למיגור הגורם לבעיה. בשל כל אלה, הכשל שגרם לבעיה נותר בעינו, על מופעי הרטיבות בדירה שהם תוצאתו.
161. הדברים עד כה נסבו בעיקרם על המחלוקת בין התובעים לבין הקבלן; מטבע הדברים, יש להם השלכה גם על הדיון בתביעה נגד הנתבעים. עתה אדרש להיקפו ותוכנו של הגילוי שהנתבעים נקטו כלפי התובעים בכריתת חוזה המכר ובמשא והמתן שקדם לחתימת החוזה.
הנתבעים הפרו את חובת הגילוי שחלה עליהם
162. בין התובעים לנתבעים ניטשה מחלוקת לגבי הגילוי שנקטו הנתבעים ביחס למצב הדירה בזיקה לליקויי הרטיבות בה, עובר לכריתתו של חוזה המכר. לטענת התובעים, לא גילו להם הנתבעים דבר [סע' 5 ל-ת/1]. הנתבעים כפרו בכך וגרסו כי עדכנו את התובעים במלוא התיקונים שביצע הקבלן לגבי הרטיבות תוך מתן הסבר ביחס לכל תיקון ותיקון; לדידם של הנתבעים, היו ליקויי רטיבות בדירה טרם חתימת חוזה המכר אך הם תוקנו על-ידי הקבלן כך שהם לא ידעו על קיומה של בעיה בעת מכירת הדירה לתובעים [סע' 10 ו-14 ב-נ/1].
163. התובעים קיבלו חזקה בדירה בחודש דצמבר 2019; מופעי רטיבות הלכו ונגלו בה במהלך החורף הראשון למגוריהם [סע' 4 ו-6 ב-ת/1]. לאור זאת, התקיים דין ודברים בין התובע לבין הנתבע, טרם הגשת התביעה. ביום 21.2.2020 פנה התובע לנתבע באפליקציית ווטסאפ ושאל: "יואב בוקר טוב תגיד יש לי שאלה היה לכם מצב שהיו התנפחויות בקירות מעל הפאנלים בכמה מקומות בבית?". הנתבע השיב: "אם היה דניה סידרו, תפנה אליהם שיסדרו לך אם יש משהו כזה" [נספח ב' ל-ת/1; להלן ההתכתבות לגבי הרטיבות].
164. לאחר שהתובעים נחשפו להיקפם של מופעי רטיבות בדירה והעמידו לעצמם ייצוג משפטי, שוב פנה התובע לנתבע – זו הפעם בשיחת טלפון; השיחה הוקלטה על-ידו ותומללה [נספח ד' ל-ת/1; השיחה לגבי הרטיבות]. השיחה נערכה ביום 3.3.2020, לא ביום 21.12.2021 כפי שצויין בטעות בתצהיר התובע תוך התייחסות לתאריך התמלול [ר' סע' 9 ב-ת/1 והשוו לפרוטוקול עמ' 31 ש' 30-28].
165. דעתו של הנתבע לא הייתה נוחה מן האופן שבו התמודד עם דברי התובע בשיחה לגבי הרטיבות. מיד לאחר סיומה, ביום 3.3.2020, כתב לתובע באפליקציית ווטסאפ דברים אלו: "לירן אני רוצה לחדד, כשמסרנו לך את הדירה לא הייתה אף רטיבות או תקלה אחרת, היסטוריה של תיקונים עברתי איתך [...] בסלון עברתי איתך כי שאלת איפה היו תיקונים ובמפורש אמרתי לה שהיו רטיבויות פה ושם ואת הכל דניה סידרו ולא חזרו הבעיות. בגדול אני לא מתכוון להתעסק עם זה, אם יש לך בעיה תפנה לדניה" [סע' 27 ו-30 ונספח 6 ב-נ/1; להלן המענה המשלים].
166. כל אחד מן הצדדים ביקש למצוא בהתכתבות לגבי הרטיבות, בשיחה לגבי הרטיבות ובמענה המשלים חיזוקים לגרסתו: התובעים, לכך שהנתבעים הסתירו מהם את קיומה של הרטיבות בדירה והנתבעים – לכך שהם דווקא נהגו כלפי התובעים בגילוי מלא טרם חתימת חוזה המכר [ר' עדות התובע בעמ' 33 ש' 10-8 ועדות הנתבע בעמ' 55 ש' 37-34].
167. אלא שבמקרה דנן, אפילו אם גולו מופעי רטיבות בדירה על-ידי הנתבעים לתובעים טרם חתימת חוזה המכר, הם הוצגו בפני התובעים כליקוי שהיה ואינו קיים עוד לאחר שטופל על-ידי הקבלן. הצגה זו של הדברים אינה נכונה. היא חטאה למציאות העובדתית לאשורה ולקתה בהטעיה של התובעים בעניין מהותי להתקשרות ביניהם לבין הנתבעים.
168. גרסתם של הנתבעים לא הייתה עקבית. לפי עדותו הראשית של הנתבע, במהלך ביקוריהם של התובעים בדירה טרם קנייתה, הם עודכנו לגבי מלוא התיקונים שביצע הקבלן בדירה תוך מתן הסבר לגבי כל תיקון ותיקון. להצהרה זו יש משמעות ברורה.
169. התיעוד לגבי התיקונים הוצג לתובעים לראשונה במצורף לכתב-הגנתו של הקבלן. עדות הנתבע בתצהירו, משמעה כי בעת שהדירה הוצגה לתובעים תוך הבעת עניין ברכישתה, הנתבעים גוללו בפניהם את המידע המהותי שנזכר בתיעוד לגבי התיקונים: כי עוד בטרם תמה שנה למגוריהם של הנתבעים בדירה, הם הלינו בפני הקבלן על רטיבות בקיר חדר השינה הגובל בחדר הרחצה והקבלן ביצע שאיבה של מים מתחת לריצוף במקלחת ואיטום; כי בדירה התגלו סממני רטיבות גם בחורף 2018 – בסלון, במטבח ובכניסה, תוך קביעה של הקבלן כי יש בדירה רטיבות קשה בארבעה מוקדים; כי הקבלן ביצע בקיץ 2018 עבודה של חפירה ואיטום בחצר, בקיר הגובל בינה לבין הדירה ובמסתור הכביסה, בניסיון לפתור את בעיית הרטיבות; כי גם בשנה לאחר מכן, בחורף של שנת 2019, מופעי רטיבות בדירה חזרו והתובעים התלוננו על כך בפני הקבלן; כי הקבלן חזר וביצע עבודות חפירה ואיטום בין החצר לבין המטבח ובמסתור הכביסה זמן קצר לפני הצגת הדירה לתובעים – כשם שביצע בשנה הקודמת.
170. אין מחלוקת כי המידע על כך לא נמסר על-ידי הנתבעים לתובעים – בין לעת הצגת הדירה, בין בשלב המשא והמתן לקראת חתימת החוזה ובין בחוזה גופו – כל זאת בניגוד לגרסתו של הנתבע בתצהיר. עדותו של הנתבע בחקירה נגדית ביחס להיקפו ותוכנו של הגילוי שנעשה הייתה שונה. לדבריו, מה שהוצג לתובעים היו ארבעה מוקדי הרטיבות – 'נקודות' בלשונו, תוך הצבעה עליהם כליקוי שהיה וטופל על-ידי הקבלן [עמ' 51 ש' 37-38]; דובר במקומות שבהם הופיעו סממני רטיבות: בחדר ההורים, בקיר הסלון הצפוני מתחת למזנון, בקיר בין המטבח לחצר ובקיר בין מסתור הכביסה לפינת האוכל [עמ' 52 ש' 25-24].
171. טענה מרכזית של הנתבעים הייתה כי הקבלן תיקן את ליקויי הרטיבות לאור פניותיהם אליו כך שבעת הצגת הדירה ומכירתה לתובעים לא היה בה ליקוי. עדות הנתבע בסוגיה זו לא הייתה אמינה ולקתה בחוסר עקביות שחשפה את חולשת גרסתו. הוא הודה כי פנה אל הקבלן פעמיים בתלונות על מופעי רטיבות בדירה, שנה אחר שנה. הוא ביקש להסיק כי טיפולו של הקבלן היה יעיל מכך שהמוקד בחדר ההורים לא חזר על עצמו וסתר את עצמו כשנדרש לשאלה אם רטיבות במוקדים אחרים שטופלו חזרה ונשנתה לאחר מכן: פעם הודה שהיו מוקדי רטיבות אשר טופלו בידי הקבלן אך חזרו על עצמם בשנה לאחר מכן ופעם טען שכל מה שטופל – לא נשנה [ראו עמ' 62 ש' 9 והשוו לעמ' 63 ש' 18-16; ר' גם עמ' 52 ש' 20-16 ועמ' 53 ש' 28]. האמת גלויה על-פני התיעוד לגבי התיקונים: מופעי רטיבות חזרו בדירה שנה אחר שנה; הקבלן עצמו הגדיר אותם 'קשים' וביצע פעולות שאינן של מה בכך בניסיון לטפל בבעיה: שאיבת מים מתחת לריצוף בחדר הרחצה וחפירה ואיטום שנה אחר שנה בקיר הדירה הפונה לחצר ובמסתור הכביסה.
172. מדובר בפעולות בעלות נראות ברורה וגבוהה, גם כלפי בעלי דירה כנתבעים שאינם אנשי מקצוע. התובעים הלינו על מופעי רטיבות בנובמבר 2017; הקבלן הגיב בשאיבת מים מתחת לריצוף המקלחת וביצע איטום. הבעיה לא נפתרה אלא דווקא החמירה: בפברואר-מרץ 2018 התגלו סימני רטיבות בשלושה מוקדים חדשים. הקבלן הגיב בעבודות חפירה ואיטום בחצר, בקיר בינה לבין הדירה ובמסתור הכביסה. גם הפעם לא היה בעבודות לפתור את בעיות הרטיבות. בסוף עונת החורף בשנת 2019 הלינו הנתבעים בפני הקבלן על מופעי רטיבות חוזרים. הקבלן חזר על הפעולה שביצע בשנה הקודמת: עבודות חפירה ואיטום בקיר בין החצר למטבח ואיטום מסתור הכביסה. מעדות הנתבע עלה כי למרות שאינו מהנדס, הוא הבין שהדבר מעיד על בעיית רטיבות ואינו מקרי [עמ' 52 ש' 38-35].
173. התיעוד לגבי התיקונים מראה כי מן החורף הראשון למגורי הנתבעים בדירה ועד מכירתה בסוף הקיץ בשנת 2019, חל ריטואל קבוע ביניהם לבין הקבלן; שלוש פעמים התלוננו הנתבעים כי יש בדירה מופעי רטיבות ושלוש פעמים ניסה הקבלן לבצע פעולות שתיתנה לכך מענה – פעם אחת באמצעות טיפול נקודתי במקלחת ההורים ופעמיים באמצעות טיפול נרחב יותר בקיר המפריד בין החצר לדירה ובמסתור הכביסה. העבודות הקשורות לניסיון התיקון האחרון החלו בחודש אפריל 2019 והסתיימו באוגוסט 2019 – רק חודש ימים לפני חתימת חוזה המכר עם התובעים.
174. במציאות זו לא היה בידי הנתבעים לסבור באופן סביר ולו גם בדוחק כי בעת הצגתה של הדירה לתובעים ובמועד חתימת החוזה עמם, ליקויי רטיבות שמהם סבלו בזמן מגוריהם בדירה הפכו נחלת העבר, בבחינת דבר שנגמר ואיננו עוד. היפוכו של דבר הוא הנכון; ניסיונם האישי לימדם כי תיקון שביצע הקבלן בתום עונת החורף עקב סממני רטיבות שנגלו במהלכו יעמוד למבחן רק בחורף הבא לאחר מכן. כל עוד לא עמד התיקון למבחנה של עונת הגשמים, אין לדעת אם צלח זו הפעם, או שמא כשל – כשם שכשלו קודמיו.
175. הנתבע ידע והבין זאת. למרות שלל ניסיונותיו להדוף את משמעותו של התיעוד לגבי התיקונים, עדותו חיזקה את הקביעה שבזמן מכירת הדירה, הנתבעים לא היו רשאים להניח ולצפות באופן סביר שהרטיבות שהייתה טופלה ולא תחזור. כך התייחס הנתבע לחזרתם של מופעי הרטיבות [עמ' 63 ש' 34-26]:
ש. אתה אבל אמרת לפני שנייה שחלק תוקן וחזר.
ת. אז אני אומר שביחס ל-2018 ל-2019 חזר ב-2019 שתוקנו בשלהי החורף של 2019 לא חזרו בסוף 2019.
ש. אבל לאורך כל השנים היו ליקויי רטיבות שתוקנו וחזרו.
ת. כן בתוך הדירה בוודאי. [...] היו את הארבע נקודות האלה.
ש. שחזרו?
ת. כן.
176. הדירה הוצגה לתובעים כמתעניינים ברכישתה בקיץ 2019. החוזה עמם נחתם בספטמבר 2019. במועד זה, תיקוני הקבלן באביב-קיץ 2019 עדיין לא עמדו למבחן; לא היה לנתבעים כל בסיס לסבור שליקויי הרטיבות מוגרו ואויינו. הם היו עשויים להתייחס אליהם כנחלת העבר רק אילו החזיקו בדירה בעונה הגשומה הבאה לאחר מכן – בחורף 2020-2019, ללא הישנות של סימני רטיבות בתוך הדירה. אלא שהנתבעים מסרו את החזקה בדירה לתובעים בדצמבר 2019, בתחילת העונה הגשומה, לפני שהתיקון האחרון שהקבלן ביצע עמד למבחן.
177. לא בכדי, הנתבע ביקש להפחית את עוצמתם ומשמעותם של ליקויי הרטיבות שמהם הנתבעים סבלו לכל אורך מגוריהם בדירה, חורף אחר חורף מדי שנה. בניגוד גמור לתיעוד לגבי התיקונים, בו תואר מצב הדירה בסוף עונת החורף בשנת 2018 שחור על-גבי לבן כרטיבות קשה בארבעה מוקדים, טען הנתבע: "הרטיבויות לא היו קשות" [עמ' 72 ש' 35]. זה ביטוי נוסף, לא יחיד, לחוסר אמינותו. הנתבע הודה שלא צירף לתצהירו את מלוא התיעוד לגבי התיקונים אלא רק את חלקו [עמ' 63 ש' 4-1].
178. הנתבעים שבו והזעיקו את הקבלן שנה אחר שנה לטפל במופעי רטיבות בדירה שחזרו על עצמם. הודגש לעיל: מופעי רטיבות הם סממן לבעיה, לא הבעיה עצמה. הטיפול בה אינו מתמצה במתן מענה למופעי הרטיבות – על-ידי חידוש הטיח ותיקון הצביעה; כל לא אותרו המקור והסיבה שבעטיים מים חודרים לדירה, מופעי הרטיבות יחזרו על עצמם שנה אחרי שנה, כפי שאירע כאן. על-מנת להבין זאת אין צורך להיות מומחה או בעל מקצוע. אין אפוא חשיבות רבה לכך שמופע רטיבות אחד מבין ארבעה לא חזר על עצמו; כל עוד נשנו סממני רטיבות בדירה מדי חורף, אות הוא וסימן שהבעיה לא מוגרה אלא דווקא קיימת.
179. הנתבע ביקש למצוא מפלט באי-ידיעה לגבי מהות הטיפול שהקבלן ביצע במענה לתלונות על מופעי רטיבות בדירה. גם הוא, כהופמן, שם את הדגש על הגעת הקבלן לטפל – לא על טיבו של הטיפול שנעשה ועל כוחו לפתור את הבעיה. בלשונו: "הם באו ותיקנו דברים, אני לא יודע מה הם עשו בדיוק, זה ייאמר לזכותם שהם באו" [עמ' 73 ש' 22-16, 33-31]. וכן: "אני לא יודע, הקבלן בא עבד ואני לא יודע מה הוא עשה" [עמ' 74 ש' 37-24]. לגבי תיקוני הקבלן שנעשו באביב-קיץ 2019, סמוך לפני מכירת הדירה, אמר: "[...] אני רואה שבאים ומסדרים זה נתן לי הרגשת ביטחון שסידרו את התקלה" [עמ' 75 ש' 8-7]. אין לקבל זאת. לאחר שהקבלן כבר ביצע את אותה חפירה עצמה בין החצר לדירה בשנה הקודמת ואטם את מסתור הכביסה – ללא תוצאה מקווה של פתרון הבעיה, ולאחר שלמרות עבודות אלו הרטיבות חזרה והתחדשה בחורף הבא, היה על הנתבעים לשאול את הקבלן שאלות: מה עשה בשנה הקודמת, מה הוא עושה כעת וכיצד בדעתו להביא סוף סוף את בעיית הרטיבות המתמשכת לידי פתרון כך שהיא לא תישנה עוד.
180. במהלך מגורי הנתבעים בדירה, הקבלן נענה לתלונותיהם בכך שהגיע וביצע תיקון. העבודות שביצע בסוף שנת 2017 לא צלחו; סממני רטיבות הופיעו בדירה ואף התרבו בחורף הבא. באביב 2018 ביצע הקבלן עבודה אחרת אך גם היא לא צלחה; הרטיבות עמדה בעינה גם בחורף הבא. הקבלן חזר וביצע את אותו תיקון באביב-קיץ 2019, סמוך מאוד לפני הצגת הדירה לתובעים. הקבלן לא התחייב בפני הנתבעים על הצלחתו של התיקון בשוב שלב. הנתבעים, שהיו למודי ניסיון, לא היו רשאים לצפות שהתיקון האחרון, דווקא הוא, יפתור את הבעיה בניגוד לקודמיו. הם היו רשאים להסתמך עליו אילו העבירו בדירה חורף נוסף ללא מופעי רטיבות, או אילו דרשו מהקבלן לבצע בסיומו של התיקון האחרון בדיקות הצפה והמטרה שתבחנה אותו ותראינה כי מופעי הרטיבות בתוך הדירה אינם מתחדשים.
181. אין בתיעוד לגבי התיקונים הצהרה של הקבלן שתיקון זה או אחר צלח, כך שלאחריו לא יהיו עוד מופעי רטיבות בדירה. הדברים מעמידים באור הנכון את מבוקשו של הנתבע לטעון כי "לפני חתימת חוזה הבית היה מתוקן, לא היו רטיבויות בדירה בשעת המכירה וזה באישור של דניה סיבוס והקבלן, ולא היה לנו סיבה לחשוב שיש רטיבות בדירה" [עמ' 67 ש' 36-34]. הקבלן לא סיפק כל אישור לגבי דיות התיקון ולא התחייב בפני הנתבעים כי לאחר התיקון האחרון אין עוד רטיבות בדירה. היו לנתבעים סיבות למכביר להטיל ספק בכוחו של התיקון האחרון – שחזר על פעולה שכבר בוצעה בשנה הקודמת ולא צלחה – להביא מזור לבעיית הרטיבות בדירה ולאיין אותה.
182. כל עוד הנתבעים גרו בדירה, היו רשאים לנהוג כבת-יענה, להסתפק בכך שהקבלן מגיע במענה לתלונה ומבצע בה עבודות בלי שהם יודעים את טיבן ומתעניינים בכוחן להביא מזור לבעיות הרטיבות. אך משגמלה בלב הנתבעים החלטה למכור את הדירה, זאת לפני שהם עברו בה חורף שלם ללא מופעי רטיבות, היה עליהם להתעניין ולבדוק ולוודא באופן יזום ואקטיבי כי מקור הרטיבות זוהה וטופל כך שהבעיה לא קיימת עוד – אם זה המצג שברצונם ליצור כלפי רוכשי הדירה.
183. לצרכי מכירת הדירה, חלו על הנתבעים כמוכרים חובות גילוי על-פי דין כלפי הקונים; החובות אינן באות על סיפוקן רק משום שיש בנמצא קבלן שאחריותו להמשיך לבצע תיקונים בדירה עומדת בעינה וחלה גם כלפי הקונים. קניית דירה שכפופה לאחריות קבלן אך אין בה ליקויים וקניית דירה שחוסה תחת אחריות קבלן אך יש בה ליקויי רטיבות שלא עלה בידיו של הקבלן לפתור למרות ניסיונות תיקון חוזרים הן דברים שונים בתכלית; מעדות הנתבע ניכר שהנתבעים לא השכילו להבדיל ביניהם [עמ' 69 ש' 19-15].
184. גם בלי לחקור את הקבלן ולדקדק בניסיונות התיקון שלו, יכלו הנתבעים למלא בנקל את חובת הגילוי שחלה עליהם כלפי התובעים. היה עליהם לומר לתובעים – תוך כדי הצגת הדירה ובשלב בו עורבו באי-כוח הצדדים במשא והמתן, שהיו בה מופעי רטיבות חוזרים, שהקבלן ביצע בסוף כל חורף פעולות שנועדו ליתן לבעיה מענה בלי שהצליח לפתור אותה עד חורף 2019, כי באביב-קיץ 2019 שוב בוצעו על-ידי הקבלן עבודות כדי לחסל את בעיית הרטיבות אך עדיין לא חלף חורף בו ניתן היה לבחון את הצלחתן. להצהרה זו, שהיא חשובה ומרכזית מעין כמותה לאור היסטורית התיקונים בדירה, צריך היה ליתן ביטוי מפורש גם בחוזה המכר. גילוי מעין זה הוא גילוי נאות שיוצא ידי חובת הדין; הוא אינו תלוי בעריכת חקירה ודרישה על-ידי הנתבעים אל-מול הקבלן, אינו דורש מהם להצהיר דבר-מה שאינו בתחום מומחיותם אך גם אינו מסתיר מהקונים את מצב הדירה לאשורו בכל הנוגע להתמודדותה עם קשיי רטיבות לאורך זמן.
185. הנתבעים לא נקטו גילוי מעין זה, אף לא דומה לו. על תוכנו של הגילוי שהנתבעים נקטו טרם חתימת חוזה המכר ניתן ללמוד מתגובות הנתבע כשעומת עם תלונות התובע כי יש בדירה סימני רטיבות, זאת סמוך לאחר מסירתה לתובעים.
186. בהתכתבות לגבי הרטיבות ענה הנתבע לתובע כי אם היו בדירה התנפחויות מעל לפנלים (עליהן שאל אותו התובע), אזי הקבלן סידר זאת. גם בכך המשיך הנתבע ליצור מצג כי מדובר בבעיה שהייתה אך טופלה ואוינה. אף עתה ניסה הנתבע למזער את היסטוריית הרטיבות ממנה סבלה הדירה, תוך נקיטת לשון "אם היה". מן התיעוד לגבי התיקונים עולה כי היה גם היה, חורף אחר חורף, שנה אחר שנה, והכול בידיעת הנתבע. בנסותו לתרץ את הלשון המצמצמת בה השיב על פנייה ראשונה של התובע לגבי סימני רטיבות לאחר מסירת הדירה, התפתל הנתבע בגלוי תוך הותרת רושם שלילי [עמ' 55 ש' 36-32].
187. בשיחה לגבי הרטיבות טען הנתבע באופן מפורש שבמועד הצגת הדירה לתובעים, הרטיבות כבר תוקנה כך שהייתה נחלת העבר: "[...] היה בדירה רטיבויות שקיבלנו את הדירה [...], כל רטיבות שהייתה הם באו ותיקנו וזה לא חזר" [עמ' 2 לתמליל ש' 7-5]. לגבי התיקון האחרון באביב-קיץ 2019 אמר: "ואז זה באותה שיטה, הם אמרו שזה בטח מהגינה, הלכו חפרו שם, סידרו ראו שזה לא חוזר" [שם, ש' 17-16]. במענה המשלים ששלח הנתבע לתובע מיד לאחר השיחה, ציין כי במעמד הצגתה של הדירה עבר עמו על "היסטוריה של תיקונים" והדגיש: "[...] במפורש אמרתי לך שהיו רטיבויות פה ושם ואת הכל דניה סידרו ולא חזרו הבעיות".
188. אלו אמירות כוזבות, מטעות. סממני רטיבות שהתגלו בדירה בשנה הראשונה לאחר מסירתה לנתבעים חזרו ואף התרבו; מוקד אחד היה לארבעה מוקדים. שלושה מבין ארבעת המוקדים טופלו בידי הקבלן באביב-קיץ 2018 אך הופיעו שוב בחורף הבא לאחר מכן. הטיפול האחרון נעשה בידי הקבלן באביב-קיץ 2019 וכלל לא עמד למבחנה של העונה הגשומה; לא היה בידי הנתבע לומר אפוא ולו גם בדוחק כי הפעם התיקון עלה יפה והבעיה לא חזרה על עצמה. אמירות מטעות של הנתבע במענה לתלונת התובע בפניו על קיומם של מופעי רטיבות בדירה, זאת לאחר ביצועו של חוזר המכר, מצדדות בקביעה כי עובר לכריתת החוזה ובו גופו, לא מילאו הנתבעים את חובת הגילוי שחלה עליהם אלא חטאו דווקא בהפרתה.
189. על התמודדותם של הנתבעים עם ליקויי רטיבות חוזרים בדירה אמר הנתבע כך, בעדותו לפני: "גרתי בה שנתיים וחצי ובשנתיים וחצי האלה היו שני קבוצות קריאות על האזורים האלה ובוודאי שהייתי שמח שלא היו לי רטיבויות בדירה [...] אתה צריך לשתף פעולה עם הקבלן, לתת לו לטפל ואם זה חוזר אז נותנים לו שוב להיכנס, [...] שאני רואה שהם באמת באו וחפרו ועשו [...] בסוף אני אומר וואלה הפעם זה נפתר" [עמ' 75 ש' 24-19]. יודגש שוב: עבודות חפירה בין החצר לבין הדירה בוצעו לקראת קיץ 2018. הן לא צלחו. מופעי הרטיבות שבו והתחדשו בחורף 2019 תוך תלונה לקבלן על רטיבות חוזרת. בכך שהקבלן ביצע שוב את אותן עבודות חפירה ואיטום בקיץ הבא לאחר מכן לא היה כדי ללמד כי הפעם התוצאה תהיה שונה והבעיה שהיא סיבת הרטיבות מוגרה. בעת שהדירה הוצגה ונמכרה לתובעים, לא עמד התיקון במבחנה של העונה הגשומה. תקוותו של הנתבע כי 'הפעם הבעיה נפתרה' הייתה משאלת לב, לא דבר-מה שהיה רשאי לסמוך עליו – תוך הצגת בעיות הרטיבות כדבר שתם ונשלם.
190. כארבעה חודשים לפני מכירת הדירה ביצע הקבלן חפירה ואיטום בגינה ובמסתור הכביסה. זה עניין נכבד, לא דבר של מה בכך. הנתבע הודה שהקבלן אך זה סיים לבצע תיקון לגבי רטיבות בדירה כאשר התובעים ראו אותה [עמ' 57 ש' 20-14]. הנתבע נשאל כיצד ומתי מסר לתובעים את המידע על כך; לא היה בפיו מענה ממשי [עמ' 76 ש' 35 עד עמ' 77 ש' 10]. נסתרה עדותו כי טרם מכירת הדירה, הנתבעים דאגו לעדכן את התובעים "בכל התיקונים" שביצע הקבלן "תוך הסבר, ביחס לכל תיקון ותיקון" [סע' 10 ב-נ/1]. זו עדות שאינה אמת. הנתבע אישר שלא הציג לתובעים את התיעוד לגבי התיקונים ולא צירף אותו לחוזה המכר [עמ' 55 ש' 37-32; עמ' 56 ש' 22]. מעדות הנתבע עלה כי בד-בבד עם אמירתו לתובעים שהיו בדירה בעיות רטיבות, הדגיש שהן תוקנו [עמ' 56 ש' 30-28]. כאמור, כך אמר הנתבע לתובע גם לאחר מכירת הדירה, כשהלה פנה והלין על מופעי רטיבות בה.
191. לשון אחר: גם אם אקבל את גרסת הנתבע על-אודות תוכנו והיקפו של הגילוי אשר ננקט כלפי התובעים בשלב שבו הדירה הוצגה להם והתנהל עמם משא ומתן לקראת רכישתה – כביטויה של גרסה זו בהתכתבות לגבי הרטיבות, בשיחה לגבי הרטיבות ובמענה המשלים, היא מלמדת שהנתבעים הטעו את התובעים בנוגע לבעיות הרטיבות בדירה. על-מנת להגיע למסקנה זו אינני נדרשת לאימוץ גרסת התובעים כי לא נאמר להם דבר על-אודות רטיבויות בדירה; די לי באימוץ גרסת הנתבע אשר תועדה בחילופי הדברים שניהל עם התובע טרם הגשת התביעה.
192. בין האמירה המטעה כי בדירה היו ליקויי רטיבות שטופלו בידי הקבלן כך שאינם קיימים עוד, לבין האמירה התואמת את המציאות לאשורה – כי בדירה היו ליקויי רטיבות קשים אשר חזרו על עצמם, הובילו לניסיונות תיקון עתיים של הקבלן והאחרון ביניהם עדיין לא עמד למבחנה של עונת החורף, יש פער גדול מאוד. מבחן אמיתות המצג הוא מהותי, לא מילולי; אמירת 'חצי אמת' עלולה להיחשב לא רק הטעיה במחדל אלא גם הטעיה במעשה [ע"א 494/74 חברת בית חשמונאים מס' 97-96 נ' אהרוני, פ"ד ל(2) 141 (1976); ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231 (1977); ת"א (מח' חי') 3758-09-17 יוסלביץ נ' לוין (2019)].
193. אי גילוי של נתון מהותי שחלה חובה לגלותו בשלב המשא והמתן הטרום חוזי עלול להקים לצד שנפגע מאי הגילוי כמה עילות: האחת, עילה לביטול החוזה מחמת הטעיה לפי סעיף 15 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה); השנייה, עילה לפיצוי בעטיו של חוסר תום לב במשא ומתן כמשמעו בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) [ע"א 8737/00 שלפרד חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' זאק, פ"ד נו(4) 662 (2002); ע"א 3052/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון (2010); ת"א (מח' י-ם) 29643-12-11 קרייסברג נ' גנור (2016)].
194. הנתבעים טענו כי היה בידי התובעים להיוודע בכוחות עצמם להיסטוריה של תיקוני הקבלן בדירה. לדידם, יצאו ידי חובתם בכך שהציעו לתובעים לפנות לקבלן כדי לקבל כל מידע הקשור לדירה [סע' 10 ב-נ/1]. אין לקבל זאת; זו אמירה צינית שאינה מחמיאה לנתבעים ואינה מכשירה את התנהלותם.
195. הנתבעים היו צד ישיר להתנהלות אל-מול הקבלן לגבי ליקויי רטיבות בדירה ומאמציו לתקנם. בתום כל תיקון, הקבלן החתים אותם על מסמך, כנחזה מן הראיות [ר' למשל עמ' 36 בנספחי נ/4]. תיעוד מהותי לגבי התיקונים לא נמצא רק ברשות הקבלן. גם הנתבעים החזיקו בו; הם לא טענו אחרת. אין לראות מה טעם יפנו את התובעים לקבלן לשם קבלתו שעה שאם היו מעוניינים לגלות את תוכנו לתובעים, כל שנדרשו לעשות היה להציגו להם ולצרפו לחוזה המכר.
196. זאת ועוד. הנתבעים לא טרחו לוודא עם הקבלן כי הוא יאות למסור לתובעים, זרים לו באותה עת, את התיעוד לגבי התיקונים. הקבלן סירב לעשות כן לאחר מכירת הדירה, כאשר התובעים הזדהו בפניו כקוניה; אילו היו פונים אליו לפני חתימת חוזה המכר, לא היו מקבלים ממנו דבר. הנטל להראות שהפניית התובעים לקבלן לקבלת מידע ממנו על מהלך התיקונים בדירה הייתה מוליכה לתוצאה של מסירת המידע חל על הנתבעים [ת"א (מח' חי') 426/02 בני בנימין לקרץ בע"מ נ' דקל הכרמל מהנדסים יועצים בע"מ, פס' 9 (2006)]. הנטל לא הורם. הפניית התובעים לקבלן נעשתה אפוא מן השפה ולחוץ.
197. באי פנייתם של התובעים לקבלן טרם קניית הדירה, ובאי בדיקתם את הדירה על-ידי מומחה כדי להחליט אם ברצונם לרכוש אותה, אין לסייע לנתבעים. מתן אפשרות לתובעים להביא אל הדירה בודק מומחה לא העניקה לנתבעים פטור מחובת הגילוי שחלה עליהם בדין. לרוכשי דירה יש זכות לבדוק את הדירה באמצעות איש מקצוע אך הם אינם חייבים לעשות כן; הם רשאים להסתמך על הצהרות המוכרים בשלב המשא והמתן ובחוזה המכר גופו. חובת הגילוי אשר חלה על הנתבעים אינה מושפעת מכך. אם רצו הצדדים לקבוע כי באי-בדיקת הדירה על-ידי מומחה מטעם התובעים מוחלים התובעים לנתבעים ומוותרים על חובות הגילוי שחלות עליהם לפי דין, אזי היה עליהם לקבוע זאת באופן מפורש וברור בחוזה המכר. באין בו תניה כזו, עומדות בעינן חובות הגילוי שהנתבעים כפופים להן כמוכרי הדירה במלוא היקפן.
198. גרסת הנתבע הייתה כי הוצג לתובעים שהיו בדירה בעיות רטיבות אך הן תוקנו במלואן על-ידי הקבלן כך שאינן קיימות עוד, ולא חזרו. משיצרו הנתבעים כלפי התובעים מצג זה, היו הנתבעים רשאים להסתמך עליו ולא הייתה להם כל סיבה לבצע בדיקות נוספות: בין פניה לקבלן לשם קבלת תיעוד ובין בדיקת הדירה באמצעות מומחה. אם, כך על-פי מצגיהם של מוכרי הדירה, בעיות הרטיבות הן נחלת העבר, לא נדרשו התובעים לבצע בדיקה נוספת בעניין זה והנתבעים אינם עשויים להיבנות מאי ביצועה [ת"א (מח' חי') 622/99 פריצקר יזמות בע"מ נ' מדינת ישראל, פס' 4 (1999)].
הפרת חובת הגילוי קיבלה ביטוי בתוכנו של חוזה המכר
199. הפרת חובת הגילוי באה לידי ביטוי גם בתוכנו של חוזה המכר, בהלימה להפרתה בידי הנתבעים טרם כריתתו, מרגע הצגתה הראשונה של הדירה לתובעים ובמהלך ניהול המשא והמתן לקראת מכירת הדירה.
200. בסעיף 3.12 לחוזה המכר – בפרק שכותרתו "הצהרות והתחייבויות המוכרים" – נרשם כך:
למיטב ידיעתם של המוכרים כלל המערכות בדירה פועלות ותקינות לרבות מים, חשמל, אינסטלציה, ביוב, מיזוג וכי אין כל בעיית רטיבות ו/או נזילות ברחבי הדירה. מוסכם, כי היה ויגרם ליקוי ו/או פגם ו/או נזק כלשהו לדירה ו/או חלק הימנה ו/או למערכותיה בין מועד חתימת הסכם זה ועד למועד מסירת החזקה, מתחייבים המוכרים לדאוג לתיקון הנזק ו/או הליקוי ו/או הפגם על חשבונם.
201. לאור האמור לעיל, ברי שהצהרה זו לא שיקפה בצורה נכונה, כנה, את מצב הדירה בזמן כריתת חוזה המכר או את ידיעת הנתבעים לגבי מצבה; לא היה בידם המידע שאפשר להם להצהיר כי אין בדירה בעיית רטיבות – אף לא בכפוף לאמירה המסייגת כי ההצהרה היא 'למיטב ידיעתם'. מה שהיה ביכולתם – ומחובתם – של הנתבעים להצהיר הוא כי היו בדירה בעיות רטיבות אשר חזרו ונשנו למרות מאמצי הקבלן לטפל בהן, כי התיקון האחרון בוצע באביב-קיץ 2019 סמוך לפני הצגת הדירה לתובעים, וכי הצלחתו של התיקון עדיין לא עמדה למבחן בעונת החורף.
202. לאחר שנתיים של מופעי רטיבות חוזרים בדירה, לאחר שלושה סבבי תיקון שביצע הקבלן כדי ליתן לבעיית הרטיבות מענה, ולאחר ששניים מהם לא השיגו את התוצאה הרצויה, בעת כריתת החוזה היו לנתבעים יותר סיבות לחשוד בהצלחת הטיפול האחרון שביצע הקבלן – תיקון שכבר נוסה שנה קודם ולא השיג את התוצאה המקווה, מאשר סיבות לחשוב כי הפעם בעיית הרטיבות נפתרה ושוב אינה קיימת. בהתאם, הצהרתם בסעיף 3.12 לחוזה היא כוזבת ומטעה.
203. בטענה כי ליקויי רטיבות הם דבר-מה סמוי מהעין, בבחינת פגם נסתר, אין כדי למרק את פגמי התנהלותם של הנתבעים ולהכשיר את אי-הגילוי בו נקטו. כלפי הנתבעים לא דובר בפגם נסתר; קיומה של בעיית הרטיבות שממנה סבלה הדירה לאורך מגורי הנתבעים בה הייתה בעלת נראות גבוהה. היא חזרה על עצמה שנה אחרי שנה, למרות תיקוני הקבלן. טרם חלף חורף ללא מופעי רטיבות שיוכיח את יעילות התיקון האחרון שנעשה סמוך לפני הצגת הדירה למכירה. מבחינת הנתבעים, ליקויי הרטיבות בדירה – שהצלחת התיקון שלהם טרם הוכחה, לא עשויים להיחשב פגם נסתר כמשמעו בסעיף 3.5 בחוזה המכר; בשל כך, הם אינם רשאים למצוא מפלט בטענה כי מכרו את הדירה לתובעים במצבה הנוכחי, as-is, כקבוע שם.
204. לעומת זאת, כלפי התובעים היו ליקויי הרטיבות בדירה פגם נסתר בעת שחתמו על חוזה המכר וכאשר ניהלו עם הנתבעים משא ומתן לרכישת הדירה. התיעוד לגבי התיקונים, שהיה בידיעתם של הנתבעים, הוסתר מהתובעים; הוסתרה מהם פעולת התיקון הנרחבת שהקבלן ביצע בדירה זמן קצר טרם הצגתה להם והעובדה שהתיקון עדיין לא עמד למבחן בעונת החורף ולכן לא ניתן לדעת אם צלח או שמא כשל. הנתבעים הציגו לתובעים מצג כי היו בדירה מופעי רטיבות אשר תוקנו בידי הקבלן ואינם קיימים עוד. גם אם במהלך ביקורי התובעים בדירה היו כמה תיקוני צבע בקירותיה שניתן לראות בעין, לא היה בהם להפוך את ליקוי הרטיבות היסודי שמצוי בה לגלוי וידוע – ודאי נוכח הצהרת הנתבעים כי בדירה היו ליקויי רטיבות שטופלו על-ידי הקבלן ואינם קיימים עוד.
205. על-יסוד הצהרה זו של מוכרי הדירה ובכפוף לה הצהירו התובעים בחוזה המכר כי הם ראו את הדירה בבדיקת קונה סביר, לאחר שקיבלו הזדמנות נאותה לבדוק אותה ואת מצבה. הצהרתם זו של התובעים, שקיבלה ביטוי בסעיף 4.1 לחוזה המכר, הוכפפה לכך שהנתבעים נקטו כלפיהם גילוי מלא לגבי הדירה ומצבה, כאמור בסיפא שם: "[...] בכפוף לנכונות הצהרות המוכרים בהסכם זה, הם מוותרים בזאת על כל טענות פגם ו/או מום ו/או אי התאמה מכל סוג שהוא בקשר לדירה, למעט פגם ו/או מום ו/או אי התאמה אשר המוכרים ידעו עליהם ולא דיווחו על כך לקונים".
206. בסעיף 11.1 לחוזה המכר נקבע כי סעיף 3 בו הוא סעיף עיקרי; הפרתו תהא הפרה יסודית אשר תזכה את הצד המקיים לקבל מהצד המפר פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק בסך 176,000 ₪ [שם, סע' 11.3]. טרם הגשת תביעה נשלח לנתבעים מכתב התראה בגין הפרה יסודית, כנדרש בחוזה [סע' 13 ונספח ה' ב-ת/1]. הנתבעים חטאו בהפרה יסודית של חוזה המכר ביצירתו של מצג כוזב ומטעה כלפי התובעים – מצג שביטויו בהצהרה כי בדירה אין בעיית רטיבות שידועה לנתבעים, בהסתרת נתוני האמת בנוגע להתנהלות אל-מול הקבלן כביטויה בתיעוד לגבי התיקונים, ובאי-העמדת התובעים על כך שליקויי הרטיבות בדירה אינם נחלת העבר אלא דבר מה פעיל שהקבלן ניסה אך זה מקרוב לפתור פעם נוספת והתיקון שביצע עדיין לא נבדק והוכח כיעיל.
207. אי גילוי של מידע מהותי שיש לו חשיבות להחלטה אם לרכוש את הדירה בחוזה המכר, ויצירת מצג מטעה לגביו, עשויים לכונן הפרה יסודית של החוזה [ת"א (מח' מרכז) 63167-12-12 רוזן נ' ארגמן (2016); ת"א (קר') 3613-09-13 סיטנר נ' קליבנסקי (2018); ת"א (פ"ת) 38646-12-16 עזריה נ' מילשטיין (2020)]. התובעים והנתבעים אימצו את הדין שחל בנושא זה באמצעות סעיף 11.1 לחוזה המכר.
208. בנסיבות שהוכחו כאן, שתיקתו של חוזה המכר בכך שאינו מזכיר במילה את ליקויי הרטיבות בדירה היא פגם מהדהד, חמור ויסודי. ליקויי הרטיבות ליוו את הנתבעים לכל אורך מגוריהם בדירה. הם חוו ניסיונות תיקון של הקבלן שלא צלחו. לא ניתן היה למכור את הדירה ללא גילוי מלא בעניין זה, תוך הדגשה כי התיקון האחרון שהקבלן ביצע סמוך לפני הצגתה לתובעים עדיין לא עמד למבחן המציאות. אפילו טענו הנתבעים כי גילו את כל המידע האמור לתובעים בשלב ניהול המשא והמתן, אין די בכך ללא עיגון מפורש וברור של הדברים בגוף החוזה. לא תישמע טענה כי דבר-מה חשוב מספיק לשם הצגתו בשלב המשא והמתן אך אינו חשוב דיו כדי שיבוא לידי ביטוי בחוזה הכתוב שמעגן את הצהרות הצדדים והתחייבויותיהם. למעלה מהצורך, ניתן לכך ביטוי בסעיף 12.5 לחוזה המכר שקבע את עליונותו ובלעדיותו ביחס לשלב המשא והמתן.
209. הנתבעים ביקשו להיבנות מכך שהתובעים לא פנו לקבלן בתלונה על-אודות סימנים של רטיבות בדירה תוך מתן הזדמנות לקבלן לטפל בה, אלא גוללו את טענותיהם רק במועד הגשת התביעה; בשל כך, יחסו לתובעים רשלנות שהגדילה את הנזק [עמ' 53 ש' 13-9]. הטענה לאי-הקטנת הנזק אינה רלוונטית לנתבעים אלא ליחסי התובעים עם הקבלן; דנתי בה לעיל. ההפרה היסודית של החוזה בידי הנתבעים התבטאה בהסתרת מידע שחלה לגביו חובת גילוי וביצירת מצג אשר חטא לאמת לאשורה בנוגע לליקויי רטיבות בדירה; ההפרה ארעה עם כריתת חוזה המכר. באירועים מאוחרים יותר לא היה לרפא את ההפרה או להפיג את תוצאותיה.
עדותו של בא-כוח הנתבעים חיזקה את הקביעות לעיל
210. הנתבעים הסתמכו על עדות בא-כוחם בעריכת חוזה המכר, עו"ד מתן זיני [נ/2; להלן עו"ד זיני]. הוא ציין כי בשלב הכנת החוזה, שוחח בטלפון עם באת-כוח התובעים ושמע מפיה שהם עודכנו על כך שבדירה בוצעו תיקוני בדק על-ידי הקבלן ובעיקר תיקוני רטיבות [סע' 9 ב-נ/2; עמ' 3 ש' 6-5]. גם לעו"ד זיני אמרו הנתבעים שהיו בדירה כמה ליקויים שהקבלן תיקן [שם, ש' 25-22].
211. גם לבא-כוחם – לא רק לתובעים, הציגו הנתבעים את הליקויים שהיו בדירה כדבר שטופל ואינו קיים עוד. עו"ד זיני הדגיש: "במועד הרלוונטי למיטב ידיעתי ממה שנאמר לי ע"י המוכרים לא היה ליקוי. נקודה" [עמ' 5 ש' 27-26]; הוא תלה בכך את האופן בו נוסח חוזה המכר, תוך שלילת קיומם של ליקויי רטיבות בדירה: "המוכרים, למיטב ידיעתי, כמו שגם כתבתי בתצהיר, מכרו דירה שבמועד הסכם המכר לא היו בה ליקויים ולכן אין שום רלוונטיות למה היה לפני ברמת ההסכם מכר" [עמ' 5 ש' 9-7]. וכן: "מההסבר שקיבלתי מהמוכרים, הליקויים הרלוונטיים שעליהם אתם תובעים היום לא היו קיימים במועד החתימה ולכן הם לא רלוונטיים, היה ליקויים לפני זה, הזמינו את הקבלן, הקבלן הגיע, תיקן, נגמר הסיפור" [עמ' 6 ש' 17-14]. בא-כוחם של הנתבעים אישר כי אם קיים ליקוי רטיבות בזמן חתימת החוזה, אזי צריך לציינו [עמ' 5 ש' 19-15].
212. עו"ד זיני עומת עם הפער בין היעדר אזכור להיסטוריה של ליקויי הרטיבות בדירה, אשר קיבלה ביטוי בתיעוד לגבי התיקונים ולא גולתה בחוזה המכר, לבין התייחסות פרטנית בחוזה לסדק במגרה במטבח – עניין שולי ופעוט, לגביו נקבע שלא יחשב פגם [סע' 7.2 בחוזה]. הוא הצביע על הנתבעים כמי שתוכן החוזה הלם את רצונם ודרישותיהם: "זה מה שביקשו המוכרים לכתוב וזה מה שנחתם"; עו"ד זיני שב ותלה את היעדר ההתייחסות לליקויי רטיבות בכך ש"במועד הסכם המכר לא היו, כך נמסר לי, לא היו ליקויים" [עמ' 9 ש' 19-6, 27-24; ר' גם עמ' 10 ש' 4-1].
213. בעינה עומדת אפוא הקביעה לעיל: הנתבעים לא היו עשויים להאמין באופן סביר כי בעת הצגת הדירה לתובעים ובעת כריתת חוזה המכר עמם, תמה פרשת הרטיבויות; כדי לדעת אם התיקון האחרון, הנרחב, שהקבלן ביצע זמן קצר לפני הצגת הדירה לתובעים השיג את מטרתו נזקקו הנתבעים לכושר נבואי. הספק ואי-הידיעה כוננו חובת גילוי – לא הימנעות ממנה. לא היה בידם להציג את ליקויי הרטיבות כדבר שהיה ואיננו קיים עוד. מעדות בא-כוחם עלה: אילו הציגו לו הנתבעים את המציאות כהווייתה והיו נמנעים מן ההצהרה הלא נכונה כי הקבלן תיקן הכול כך שאין עוד ליקויי רטיבות בדירה, אזי היה החוזה כולל גילוי פרטני – חלף המצג המטעה כי למיטב ידיעת הנתבעים, אין בדירה בעיות רטיבות.
ממצאי בדיקת פוליגרף כראיה
214. נקודת מחלוקת עיקרית נסבה על השאלה אם במהלך הצגת הדירה לתובעים, לפני חתימת חוזה המכר, אמרו להם הנתבעים שהדירה סבלה מבעיות רטיבות – תוך הצבעה על המקומות שבהם היו מופעי רטיבות והדגשה כי הם תוקנו על-ידי הקבלן, כך שבזמן הווה שוב אין בדירה בעיות רטיבות. זו הייתה גרסת הנתבעים כשעומתו עם תלונת התובעים על קיומם של מופעי רטיבות בדירה, לאחר חתימת חוזה המכר וטרם הגשת התביעה: בהתכתבות לגבי הרטיבות, בשיחה לגבי הרטיבות ובמענה המשלים. כך גם הציגו הנתבעים את הדברים לעו"ד זיני שייצגם בכריתת חוזה המכר, באופן שהשליך על תוכנו וניסוחו.
215. התובעים כפרו בכך [סע' 15 ב-ת/1; עמ' 27 ש' 5-1]. התובע עמד על דעתו שטרם חתימת החוזה, הנתבעים לא הצביעו על מקומות שבהם הייתה רטיבות ותוקנה; עדותו הייתה שלא נאמר דבר על-אודות רטיבות בדירה [ר' עמ' 28 ש' 28-21; עמ' 29 ש' 4-1; עמ' 44 ש' 7-5].
216. בעניין זה העדפתי את גרסת הנתבעים על-פני גרסת התובעים. היה בידיהם של התובעים לזמן עדים לשם הוכחת טענתם כי במהלך ראיית הדירה לא הוזכרה רטיבות כלל ולא הוצגו מקומות בהם היו סימני רטיבות שהקבלן תיקן. הדברים אמורים בבני-משפחה שנלוו לתובעים כשבחנו את הדירה ובבאת-כוחם שייצגה אותם בעריכת חוזה המכר, לגביה העיד עו"ד זיני שהוא שוחח עמה לגבי אמירת הנתבעים לתובעים שהיו בדירה ליקויי רטיבות שתוקנו. הימנעות התובעים מהשמעת עדים רלוונטיים בלי שניתן לכך הסבר פועלת לחובתם תוך חיזוק גרסת הצד האחר.
217. אין בכך כדי לשנות מן הקביעות לעיל. גרסת הנתבעים עומדת להם לרועץ ומוכיחה את טענת התובעים בדבר הפרת חוזה המכר על-ידי הנתבעים בהפרה יסודית שמזכה בפיצוי המוסכם.
218. לקראת סיום עדותו של הנתבע בחקירה נגדית, הוא חזר על גרסתו בהקשר זה והוסיף שהוא מוכן להיחקר במכונת אמת; או אז נשאל על-ידי בא-כוח התובעים: "אתה מוכן כרגע להיחקר במכונת אמת שאתה ואשתך עברתם עם התובעים לפני החתימה על ההסכם על הדירה והצבעת לו על המקומות של הרטיבויות?"; הנתבע השיב בחיוב: "כן אני מוכן להיחקר על זה במכונת אמת". בא-כוח הנתבעים התערב בחקירה ושאל: "אם יוצא שהוא דובר אמת אז התביעה תידחה?". בתמליל, הדברים יוחסו לבא-כוח התובעים עו"ד גנים אך מדובר בשגיאה של עורך התמליל; הם נאמרו על-ידי בא-כוח הנתבעים. הנתבע שב ואמר: "אני מוכן להיחקר על זה במכונת אמת" [עמ' 70 ש' 38-31]. ניתנה החלטה: "[...] אז תגיעו להסדר שזה ייעשה כי זה לא יהיה במסגרת משמרת ניהול ההוכחות שלי, אתם יכולים להגיש איזה הסדר שאתם רוצים" [עמ' 71 ש' 6-2].
219. לא הוצג הסדר. בתאריך 9.5.2024, לפני תחילתו של דיון ההוכחות שנועד להשלמת הבירור, הגישו הנתבעים הודעה ובקשה. צויין שהנתבע עבר בדיקת פוליגרף; הוא נשאל שלוש שאלות רלוונטיות: "לפני חתימת החוזה למכירת דירתכם, האם מסרת ללירן שבדירה היו רטיבויות מים שטופלו על-ידי חברת הבנייה? לפני החתימה על הסכם המכר, האם הצבעת ללירן על מקומות בדירה בהם היו רטיבויות מים שטופלו? לפני החתימה על ההסכם, האם הפנית את לירן ל'דניה סיבוס' או ל'שיכון ובינוי' לצורך קבלת ספר הטיפולים של הדירה?". צויין שהנתבע השיב על כולן בחיוב ונמצא דובר אמת. צורפה חוות-דעת מומחה של מבצע הבדיקה. בית-המשפט התבקש להביא את ממצאיה בחשבון במתן פסק-הדין.
220. בבקשה שנסבה על חוות-הדעת עם ממצאי בדיקת הפוליגרף נטען כי "חוות-הדעת היא תוצר של הסכמות הצדדים בדיון כפי שניתן לשמוע בהקלטה". טרם תחילת הדיון, ניתנה על-גביה החלטה: "הצדדים מופנים להמשך ההקלטה. ככל שהם מבקשים להגיע להסכמה - הם מוזמנים לעשות כן, גם על-בסיס ממצא של בדיקת פוליגרף. בהיעדר הסכם, יוכרע ההליך על-פי הדין - וקביעת ממצאי מהימנות שמורה לבית-המשפט. ככל שהצדדים יבקשו, טעמים נוספים לכך יפורטו בפסק-הדין שיינתן בתום הבירור".
221. לנפקות של הפניית התובעים בידי הנתבעים לקבלן לשם קבלת תיעוד לגבי תיקונים התייחסתי לעיל. אין בה כדי להטות את הכף לטובת הנתבעים ולמרק את מחדליהם שנסבו על אי הגילוי. הקביעות לעיל בדבר הפרת חוזה המכר על-ידי הנתבעים בהפרה יסודית שמחייבת אותם לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם הושתתו על אימוץ גרסת הנתבעים בדבר המידע שנמסר על-ידם לתובעים טרם חתימתו של חוזה המכר – תוך אמירה כי היו בדירה ליקויי רטיבות שתוקנו על-ידי הקבלן ואינם עוד. ממצאי בדיקת הפוליגרף אינם משנים מכך כהוא זה. הנתבע לא טען כי הציג את ליקויי הרטיבות בפני התובעים כדבר-מה שהיה קיים בדירה בחורף האחרון – למרות מאמצי תיקון של הקבלן, וכעניין אשר ייבחן בחורף הבא לאורו של ניסיון תיקון נוסף שהקבלן ביצע זמן קצר לפני הצעת הדירה למכירה. בנסיבות דנן, זה הגילוי שהיה על הנתבעים לנקוט.
222. למעלה מן הצורך: ספק רב אם ניתן לקבל כראיה את חוות-הדעת לגבי הפוליגרף. לא בכדי קבעתי במהלך הבירור כי הדרך הראויה לעשות כן היא באמצעות הסכם. בדברים שתועדו תוך כדי חקירתו של הנתבע אין די כדי לסלול את הדרך להגשתה של חוות-הדעת: על-מנת שהיא תחייב, צריך היה ליתן לתובעים הזדמנות לכלול שאלות מטעמם שעליהן יידרש הנתבע לענות, להיות מעורבים בניסוח המדויק של השאלות שתופנינה לנתבע ולאשר את זהותו של הבודק. התובעים התנגדו לצירוף חוות-הדעת כראיה לעת הגשת הסיכומים וביקשו למחוק מטיעוני הנתבעים את ההתייחסות אליה.
חיובי הנתבעים כלפי התובעים
223. לפי עדותו של מומחה בימ"ש – שאותה קיבלתי, יש לבצע בדירה עבודות נרחבות, עיקרן בחצר, על-מנת לפתור באופן סופי את בעיית הרטיבות. ההכבדה הכרוכה בכך לתובעים אינה מתפוגגת רק משום שהתיקון מצוי באחריות הקבלן. כאמור, הנתבע לא השכיל להבחין בין דירה שנמכרת ללא ליקוי רטיבות ויש לה אחריות קבלן לבין דירה שנתונה לאחריות ויש לבצע בה תיקונים נרחבים כדי לבער את נגע הרטיבות. בלשונו: "[...] ובוודאי אני לא רואה בזה שום סיבה לפסול קנייה על דירה אם עכשיו [...] יש תקלה יש אחריות הוא בא מסדר וזה לא חוזר, אני לא מבין מה הבעיה?" [עמ' 69 ש' 19-15].
224. אני מקבלת את עדות התובע כי אילו ידע מה מצב הדירה לאשורו, לא היה רוכש אותה. התובע הדגיש שהדירה הוצגה לתובעים כדירה משודרגת וחדשה ומחירה נקבע בהתאם לכך [עמ' 42 ש' 11-8, 27-15]. הדברים מספקים תימוכין לקביעה כי בהסתרת מצב הדירה וליקויי הרטיבות בה כדבר קיים ומתמשך, חטאו הנתבעים בהפרה יסודית של חוזה המכר.
225. התביעה נגד הנתבעים הועמדה על סכום הפיצוי המוסכם. לאור כל הקביעות לעיל יש לקבלה.
226. הנתבעים העלו טענת קיזוז. לדידם, התובעים איחרו בהעברת התשלום השלישי לפי חוזה המכר כך שהוא שולם ביום 2.12.2019 במקום ביום 5.11.2019. בשל כך, ביקשו לקזז מכל סכום בו יחובו לתובעים סך של 3,000 ₪ [סע' 43.3 בכתב-ההגנה]. אין לכך התייחסות בתצהיר התובע. הנתבע חזר על טענת הקיזוז בתצהירו, תוך מתן הסבר לסכום שקיזוזו ננקט ואופן חישובו [סע' 42 ב-נ/1]. מאחר שהנושא הועלה בידי הנתבעים בכתב-ההגנה ובראיותיהם, אני דוחה את טענת התובעים כי מדובר בהרחבת חזית אסורה של גדר המחלוקת [עמ' 77 ש' 17-11]. הנתבע כלל לא נחקר על כך ועדותו לגבי זכות הנתבעים לקיזוז בסכום שננקב לא נסתרה. יש לקבלה.
227. על הנתבעים לשלם לתובעים ביחד ולחוד את הפיצוי המוסכם בסך 176,000 ₪ בהפחתת סכום הקיזוז בסך של 3,000 ₪, ובסך הכול סך של 173,000 ₪ כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (14.9.2020) עד יום פסק-הדין.
ההודעה לצד שלישי נגד הקבלן
228. האחריות להפרתו היסודית של החוזה חלה על הנתבעים; היה ביכולתם להימנע ממנה בקלות, תוך הצגה נכונה ומדויקת של מצב הדירה לתובעים בכל הנוגע לליקויי הרטיבות והדגשה כי התיקון האחרון שביצע הקבלן אך זה מקרוב טרם עמד למבחן המציאות. לחובת הגילוי אשר חלה על מוכר דירה תכליות רבות: היא נועדה לאפשר לקונה לקבל החלטה מושכלת אם ברצונו לרכוש את הדירה או שמא אינה מתאימה לו. היא נועדה גם להגן על המוכר: אם ימלא כראוי את חובתו, ימנע מעצמו את הסיכון שבניהול הליכים משפטיים וחיובו בפיצוי בשל הפרה. היה אפוא לנתבעים אינטרס אישי ישיר בהצגה נכונה של מצב הדירה לתובעים, אך הם נמנעו ממנה וחטאו באי גילוי ובהצגה חלקית ובררנית שכוננה הטעיה והוגדרה בחוזה המכר כהפרה יסודית.
229. בגדרה של ההודעה לצד שלישי, יש לחייב את הקבלן להשתתף בנזק שנגרם לנתבעים בעטיה של הפרת החוזה על-ידם – נזק שהועמד על הפיצוי המוסכם בהפחתת סכום הקיזוז. גם הקבלן ראוי לביקורת. בשקידה ראויה ובמקצועיות מתבקשת, היה עליו לפתור את בעיית הרטיבות בדירה במהלך מגוריהם של הנתבעים בה; ניתנו לו די הזדמנויות לעשות כן. כאשר התחוור כי התיקון שביצע לאחר החורף בשנת 2018 לא צלח ועבודות האיטום במסתור הכביסה ובקיר בין החצר לדירה לא הועילו למניעת חזרתם של סימני רטיבות בתוך הדירה פנימה, היה עליו לרדת לשורש הבעיה לאחר שראה בחצר את הגורם החשוד כסיבתה. בהתאמה, לא ניתן היה להסתפק בביצוע חוזר של איטום מסתור הכביסה והקיר הסמוך לגינה לאחר חורף 2019; עתה נדרשה פעולה יסודית יותר שתבטיח כי הבעיה נפתרה והרטיבות לא תשוב עוד.
230. אכן, אחריות הנתבעים כלפי התובעים אינה נגרעת בשל כך. כשהחליטו למכור את הדירה, היה עליהם להפנות שאלות נוקבות לקבלן שעל-פי ידיעתם האישית, נקרא שוב ושוב להתמודד עם ליקויי רטיבות בדירה אך ביצע פעולות שלא מנעו את שובה בעונת החורף הבאה. במקביל היה על הקבלן לדקדק וליידע את הנתבעים בתום ביצוע העבודה החוזרת באביב-קיץ של שנת 2019 כי ניתן יהיה לעמוד על כוחה למנוע את שובם של מופעי רטיבות רק בחורף הבא. בהפקת תיעוד שבו, בתום התיקון, בעל הדירה חותם כי התיקון בוצע לשביעות רצונו – בלי שיש לו יכולת ממשית להבין את טיבו ותוצאתו – אין די. ודאי כך לגבי הדירה דנן, בה הקבלן ניסה למגר את בעיית הרטיבות שוב ושוב אך כשל בכך.
231. בניגוד לטענת התובעים, כלפיהם הקבלן לא יצר כל מצג לגבי הדירה; חוזה המכר נכרת וחל רק ביניהם לבין הנתבעים. החובה לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם היא חובתם של הנתבעים. ביחסי הנתבעים והקבלן שעליהם נסבה ההודעה לצד שלישי, על הקבלן לשפות את הנתבעים באופן חלקי, בגין תרומתו כתיאורה לעיל, בסך 63,000 ₪ שיישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה עד יום פסק-הדין.
232. מומחה בימ"ש לא קבע בחוות-דעתו שלשם ביצוע העבודות הדרושות לחיסול בעיות הרטיבות, יש לפנות את הדירה; הדבר מתיישב עם העובדה שמקור הבעיה בחצר ובה תבוצענה העבודות שעליהן הורה [פרקים 4-1 בנספח תמחור העבודות ב-מ/1]. במסגרת העבודות הללו, צויין שיש לפרק את המתקנים בחצר ולהעבירם למשמורת לתקופת העבודה [שם, סע' 01.1.001]. הטלת ביצוע העבודות על הקבלן כוללת גם סעיף זה, על העלויות הכרוכות בו.
233. מומחה בימ"ש קבע שצריך יהיה לפרק ולהחליף את ריצוף הקרמיקה בחדרי הרחצה [שם, סע' 05.1.005]; הוא לא ראה בכך סיבה לפנות את הדירה מיושביה. התובעים לא שיגרו אל המומחה שאלות הבהרה ולא הציגו לו שאלות במהלך עדותו. התיקונים הכלליים בדירה מינוריים ואינם עשויים לשבש את מהלך החיים התקין בה.
234. נובע מכך שאין צורך לפנות את הדירה לשם ביצוע העבודות שעליהן הורה מומחה בימ"ש, ואין לפסוק לתובעים פיצוי בשל פינוי הדירה, אחסון והובלה.
235. הפיצוי המוסכם, בו זכו התובעים, כולל גם פיצוי בגין נזק לא ממוני, ביטול זמן, טרדה ועוגמת נפש. אין לפסוק להם כפל פיצוי בעניין זה, תוך חיוב הקבלן – בנוסף ובנפרד, בגין נזק לא ממוני. הדבר מוצדק גם בשל הימנעות התובעים ממתן הודעה לקבלן על קיומם של מופעי רטיבות מיד עם גילויים בדירה והגשת התביעה נגדו בלי שקדם לכך מכתב התראה – תוך הצגת חוות-דעתו של מומחה התובעים. זו התנהלות שאין לה כל מקום ויש לה נפקות גם במישור הפיצוי.
ביצוע התיקונים
236. עבודות התיקונים בדירה תתבצענה על-פי חוות-דעתו של מומחה בימ"ש, בהתאם לחוות-דעתו. על הקבלן להעמיד לשם כך גורם מקצועי ומיומן, בעל ניסיון מוכח בעבודות שנמנו בחוות-הדעת ובנספח העלויות שנכלל בה.
237. העבודות תבוצענה תוך פיקוח הדוק בדירה של מפקח מטעם הקבלן, אשר יוודא כי העבודות מתבצעות כנדרש, במיומנות ובמקצועיות. הן תחלנה לא יאוחר מיום 8.6.2025 ותתבצענה ברצף עד השלמתן.
238. מומחה בית-המשפט יספק לתהליך ביצוע העבודות פיקוח עליון, תוך מתן הוראות לגבי סדר הביצוע שלהן ובדיקתן בתום כל שלב – טרם המעבר לשלב הבא, כאמור בחוות-דעתו. אם יהא צורך בקבלת החלטות במהלך ביצוע העבודות, לשם ביצוען המיטבי והגשמת תכלית העבודות, יכריע בנושא מומחה בית-המשפט (כגון בשאלה אם הריצוף בחדר הרחצה טעון החלפה). בכל מקרה של ספק, יועדפו טיפול ותיקון על-פני הימנעות מהם.
239. בתום ביצוע העבודות, יאשר מומחה בימ"ש בכתב את השלמתן בהתאם לחוות-הדעת, תוך מתן הודעה על כך לבית-המשפט. אחריות הקבלן לעבודות – בהתאם לדין ולחוזה הרכישה – תחול מן התאריך שבו ניתנה הודעת המומחה.
240. הקבלן יישא בשכרו של מומחה בימ"ש בגין פיקוחו על העבודות בסך 11,800 ₪ (כולל מע"מ), זאת בנוסף לחלקו של הקבלן בפיצוי המוסכם. מחצית השכר תשולם עד יום 1.6.2025 והמחצית השנייה תוך שלושים יום ממתן הודעת המומחה על סיום העבודות – והכול במישרין למומחה.
סיכומם של דברים
241. די באמור לעיל כדי להכריע במחלוקת הממשית ואין צורך להידרש לטענות מעבר לכך. פסיקת הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בגינו תעשה בהלימה לקביעות לעיל ולאמות-המידה שבדין.
242. נתבעים 2-1 ישלמו לתובעים סכומים אלו, כשחיוביהם הם ביחד ולחוד: סך 173,000 ₪ כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (14.9.2020) עד יום פסק-הדין, הוצאות משפט בסך 11,500 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 11,800 ₪ – שניהם בערכי יום פסק-הדין.
243. נתבעות 4-3 תבצענה על חשבונן תיקונים בדירה כאמור לעיל ותשאנה בשכרו של מומחה בימ"ש בגין הפיקוח על תהליך התיקון, כשחיוביהן הם ביחד ולחוד. בנוסף, נתבעות 4-3 יחד ולחוד תשלמנה לתובעים את חלקן בהוצאות ההליך בסך 11,500 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 11,800 ₪ – שניהם בערכי יום פסק-הדין.
244. חיוביהם של נתבעים 2-1 מזה ושל נתבעות 4-3 מזה עצמאיים ונפרדים. הסכומים שנפסקו לעיל ישולמו לתובעים תוך שלושים יום מן המועד שבו יומצא פסק-הדין לנתבעים, שאם לא כן הם ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין עד יום התשלום בפועל.
245. נתבעות 4-3 תשלמנה לנתבעים 2-1 סכומים אלו, כשחיוביהן ביחד ולחוד: סך 63,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה עד ליום בו יציגו נתבעים 2-1 לנתבעות 4-3 אישור על תשלום סך של 173,000 ₪ לתובעים. אם נתבעות 4-3 לא תשלמנה לנתבעים 2-1 סכום זה תוך שלושים יום מעת הצגת האישור, הוא יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין עד מועד התשלום בפועל.
246. עוד תשלמנה נתבעות 4-3 לנתבעים 2-1 את הוצאות ההודעה לצד שלישי (בהלימה לסכום שבו חויבו נתבעות 4-3) בסך 5,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד כולל מע"מ בסך של 6,500 ₪; סכומים אלה ישולמו לנתבעים 2-1 תוך שלושים יום מהמועד שבו יומצא פסק-הדין לנתבעות 4-3, שאם לא כן הם ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין עד יום התשלום בפועל.
247. מעבר לסכומים הללו יישא כל צד בהוצאותיו.