תיק אזרחי (חיקור דין') 30720-09-20 לירן שפירא נ' ליטל דכנר - חלק 3

ת.  אז אני אומר שביחס ל-2018 ל-2019 חזר ב-2019 שתוקנו בשלהי החורף של 2019 לא חזרו בסוף 2019.

ש.  אבל לאורך כל השנים היו ליקויי רטיבות שתוקנו וחזרו.

ת.  כן בתוך הדירה בוודאי.  [...] היו את הארבע נקודות האלה.

ש.  שחזרו?

ת.  כן.

176. הדירה הוצגה לתובעים כמתעניינים ברכישתה בקיץ 2019. החוזה עמם נחתם בספטמבר 2019.  במועד זה, תיקוני הקבלן באביב-קיץ 2019 עדיין לא עמדו למבחן; לא היה לנתבעים כל בסיס לסבור שליקויי הרטיבות מוגרו ואויינו.  הם היו עשויים להתייחס אליהם כנחלת העבר רק אילו החזיקו בדירה בעונה הגשומה הבאה לאחר מכן - בחורף 2020-2019, ללא הישנות של סימני רטיבות בתוך הדירה.  אלא שהנתבעים מסרו את החזקה בדירה לתובעים בדצמבר 2019, בתחילת העונה הגשומה, לפני שהתיקון האחרון שהקבלן ביצע עמד למבחן.
177. לא בכדי, הנתבע ביקש להפחית את עוצמתם ומשמעותם של ליקויי הרטיבות שמהם הנתבעים סבלו לכל אורך מגוריהם בדירה, חורף אחר חורף מדי שנה. בניגוד גמור לתיעוד לגבי התיקונים, בו תואר מצב הדירה בסוף עונת החורף בשנת 2018 שחור על-גבי לבן כרטיבות קשה בארבעה מוקדים, טען הנתבע: "הרטיבויות לא היו קשות" [עמ' 72 ש' 35].  זה ביטוי נוסף, לא יחיד, לחוסר אמינותו.  הנתבע הודה שלא צירף לתצהירו את מלוא התיעוד לגבי התיקונים אלא רק את חלקו [עמ' 63 ש' 4-1].
178. הנתבעים שבו והזעיקו את הקבלן שנה אחר שנה לטפל במופעי רטיבות בדירה שחזרו על עצמם. הודגש לעיל: מופעי רטיבות הם סממן לבעיה, לא הבעיה עצמה.  הטיפול בה אינו מתמצה במתן מענה למופעי הרטיבות - על-ידי חידוש הטיח ותיקון הצביעה; כל לא אותרו המקור והסיבה שבעטיים מים חודרים לדירה, מופעי הרטיבות יחזרו על עצמם שנה אחרי שנה, כפי שאירע כאן.  על-מנת להבין זאת אין צורך להיות מומחה או בעל מקצוע.  אין אפוא חשיבות רבה לכך שמופע רטיבות אחד מבין ארבעה לא חזר על עצמו; כל עוד נשנו סממני רטיבות בדירה מדי חורף, אות הוא וסימן שהבעיה לא מוגרה אלא דווקא קיימת.
179. הנתבע ביקש למצוא מפלט באי-ידיעה לגבי מהות הטיפול שהקבלן ביצע במענה לתלונות על מופעי רטיבות בדירה. גם הוא, כהופמן, שם את הדגש על הגעת הקבלן לטפל - לא על טיבו של הטיפול שנעשה ועל כוחו לפתור את הבעיה.  בלשונו: "הם באו ותיקנו דברים, אני לא יודע מה הם עשו בדיוק, זה ייאמר לזכותם שהם באו" [עמ' 73 ש' 22-16, 33-31].  וכן: "אני לא יודע, הקבלן בא עבד ואני לא יודע מה הוא עשה" [עמ' 74 ש' 37-24].  לגבי תיקוני הקבלן שנעשו באביב-קיץ 2019, סמוך לפני מכירת הדירה, אמר: "[...] אני רואה שבאים ומסדרים זה נתן לי הרגשת ביטחון שסידרו את התקלה" [עמ' 75 ש' 8-7].  אין לקבל זאת.  לאחר שהקבלן כבר ביצע את אותה חפירה עצמה בין החצר לדירה בשנה הקודמת ואטם את מסתור הכביסה - ללא תוצאה מקווה של פתרון הבעיה, ולאחר שלמרות עבודות אלו הרטיבות חזרה והתחדשה בחורף הבא, היה על הנתבעים לשאול את הקבלן שאלות: מה עשה בשנה הקודמת, מה הוא עושה כעת וכיצד בדעתו להביא סוף סוף את בעיית הרטיבות המתמשכת לידי פתרון כך שהיא לא תישנה עוד.
180. במהלך מגורי הנתבעים בדירה, הקבלן נענה לתלונותיהם בכך שהגיע וביצע תיקון. העבודות שביצע בסוף שנת 2017 לא צלחו; סממני רטיבות הופיעו בדירה ואף התרבו בחורף הבא.  באביב 2018 ביצע הקבלן עבודה אחרת אך גם היא לא צלחה; הרטיבות עמדה בעינה גם בחורף הבא.  הקבלן חזר וביצע את אותו תיקון באביב-קיץ 2019, סמוך מאוד לפני הצגת הדירה לתובעים.  הקבלן לא התחייב בפני הנתבעים על הצלחתו של התיקון בשוב שלב.  הנתבעים, שהיו למודי ניסיון, לא היו רשאים לצפות שהתיקון האחרון, דווקא הוא, יפתור את הבעיה בניגוד לקודמיו.  הם היו רשאים להסתמך עליו אילו העבירו בדירה חורף נוסף ללא מופעי רטיבות, או אילו דרשו מהקבלן לבצע בסיומו של התיקון האחרון בדיקות הצפה והמטרה שתבחנה אותו ותראינה כי מופעי הרטיבות בתוך הדירה אינם מתחדשים.
181. אין בתיעוד לגבי התיקונים הצהרה של הקבלן שתיקון זה או אחר צלח, כך שלאחריו לא יהיו עוד מופעי רטיבות בדירה. הדברים מעמידים באור הנכון את מבוקשו של הנתבע לטעון כי "לפני חתימת חוזה הבית היה מתוקן, לא היו רטיבויות בדירה בשעת המכירה וזה באישור של דניה סיבוס והקבלן, ולא היה לנו סיבה לחשוב שיש רטיבות בדירה" [עמ' 67 ש' 36-34].  הקבלן לא סיפק כל אישור לגבי דיות התיקון ולא התחייב בפני הנתבעים כי לאחר התיקון האחרון אין עוד רטיבות בדירה.  היו לנתבעים סיבות למכביר להטיל ספק בכוחו של התיקון האחרון - שחזר על פעולה שכבר בוצעה בשנה הקודמת ולא צלחה - להביא מזור לבעיית הרטיבות בדירה ולאיין אותה.
182. כל עוד הנתבעים גרו בדירה, היו רשאים לנהוג כבת-יענה, להסתפק בכך שהקבלן מגיע במענה לתלונה ומבצע בה עבודות בלי שהם יודעים את טיבן ומתעניינים בכוחן להביא מזור לבעיות הרטיבות. אך משגמלה בלב הנתבעים החלטה למכור את הדירה, זאת לפני שהם עברו בה חורף שלם ללא מופעי רטיבות, היה עליהם להתעניין ולבדוק ולוודא באופן יזום ואקטיבי כי מקור הרטיבות זוהה וטופל כך שהבעיה לא קיימת עוד - אם זה המצג שברצונם ליצור כלפי רוכשי הדירה.
183. לצרכי מכירת הדירה, חלו על הנתבעים כמוכרים חובות גילוי על-פי דין כלפי הקונים; החובות אינן באות על סיפוקן רק משום שיש בנמצא קבלן שאחריותו להמשיך לבצע תיקונים בדירה עומדת בעינה וחלה גם כלפי הקונים. קניית דירה שכפופה לאחריות קבלן אך אין בה ליקויים וקניית דירה שחוסה תחת אחריות קבלן אך יש בה ליקויי רטיבות שלא עלה בידיו של הקבלן לפתור למרות ניסיונות תיקון חוזרים הן דברים שונים בתכלית; מעדות הנתבע ניכר שהנתבעים לא השכילו להבדיל ביניהם [עמ' 69 ש' 19-15].
184. גם בלי לחקור את הקבלן ולדקדק בניסיונות התיקון שלו, יכלו הנתבעים למלא בנקל את חובת הגילוי שחלה עליהם כלפי התובעים. היה עליהם לומר לתובעים - תוך כדי הצגת הדירה ובשלב בו עורבו באי-כוח הצדדים במשא והמתן, שהיו בה מופעי רטיבות חוזרים, שהקבלן ביצע בסוף כל חורף פעולות שנועדו ליתן לבעיה מענה בלי שהצליח לפתור אותה עד חורף 2019, כי באביב-קיץ 2019 שוב בוצעו על-ידי הקבלן עבודות כדי לחסל את בעיית הרטיבות אך עדיין לא חלף חורף בו ניתן היה לבחון את הצלחתן.  להצהרה זו, שהיא חשובה ומרכזית מעין כמותה לאור היסטורית התיקונים בדירה, צריך היה ליתן ביטוי מפורש גם בחוזה המכר.  גילוי מעין זה הוא גילוי נאות שיוצא ידי חובת הדין; הוא אינו תלוי בעריכת חקירה ודרישה על-ידי הנתבעים אל-מול הקבלן, אינו דורש מהם להצהיר דבר-מה שאינו בתחום מומחיותם אך גם אינו מסתיר מהקונים את מצב הדירה לאשורו בכל הנוגע להתמודדותה עם קשיי רטיבות לאורך זמן.
185. הנתבעים לא נקטו גילוי מעין זה, אף לא דומה לו. על תוכנו של הגילוי שהנתבעים נקטו טרם חתימת חוזה המכר ניתן ללמוד מתגובות הנתבע כשעומת עם תלונות התובע כי יש בדירה סימני רטיבות, זאת סמוך לאחר מסירתה לתובעים.
186. בהתכתבות לגבי הרטיבות ענה הנתבע לתובע כי אם היו בדירה התנפחויות מעל לפנלים (עליהן שאל אותו התובע), אזי הקבלן סידר זאת. גם בכך המשיך הנתבע ליצור מצג כי מדובר בבעיה שהייתה אך טופלה ואוינה.  אף עתה ניסה הנתבע למזער את היסטוריית הרטיבות ממנה סבלה הדירה, תוך נקיטת לשון "אם היה".  מן התיעוד לגבי התיקונים עולה כי היה גם היה, חורף אחר חורף, שנה אחר שנה, והכול בידיעת הנתבע.  בנסותו לתרץ את הלשון המצמצמת בה השיב על פנייה ראשונה של התובע לגבי סימני רטיבות לאחר מסירת הדירה, התפתל הנתבע בגלוי תוך הותרת רושם שלילי [עמ' 55 ש' 36-32].
187. בשיחה לגבי הרטיבות טען הנתבע באופן מפורש שבמועד הצגת הדירה לתובעים, הרטיבות כבר תוקנה כך שהייתה נחלת העבר: "[...] היה בדירה רטיבויות שקיבלנו את הדירה [...], כל רטיבות שהייתה הם באו ותיקנו וזה לא חזר" [עמ' 2 לתמליל ש' 7-5]. לגבי התיקון האחרון באביב-קיץ 2019 אמר: "ואז זה באותה שיטה, הם אמרו שזה בטח מהגינה, הלכו חפרו שם, סידרו ראו שזה לא חוזר" [שם, ש' 17-16].  במענה המשלים ששלח הנתבע לתובע מיד לאחר השיחה, ציין כי במעמד הצגתה של הדירה עבר עמו על "היסטוריה של תיקונים" והדגיש: "[...] במפורש אמרתי לך שהיו רטיבויות פה ושם ואת הכל דניה סידרו ולא חזרו הבעיות".
188. אלו אמירות כוזבות, מטעות. סממני רטיבות שהתגלו בדירה בשנה הראשונה לאחר מסירתה לנתבעים חזרו ואף התרבו; מוקד אחד היה לארבעה מוקדים.  שלושה מבין ארבעת המוקדים טופלו בידי הקבלן באביב-קיץ 2018 אך הופיעו שוב בחורף הבא לאחר מכן.  הטיפול האחרון נעשה בידי הקבלן באביב-קיץ 2019 וכלל לא עמד למבחנה של העונה הגשומה; לא היה בידי הנתבע לומר אפוא ולו גם בדוחק כי הפעם התיקון עלה יפה והבעיה לא חזרה על עצמה.  אמירות מטעות של הנתבע במענה לתלונת התובע בפניו על קיומם של מופעי רטיבות בדירה, זאת לאחר ביצועו של חוזר המכר, מצדדות בקביעה כי עובר לכריתת החוזה ובו גופו, לא מילאו הנתבעים את חובת הגילוי שחלה עליהם אלא חטאו דווקא בהפרתה.
189. על התמודדותם של הנתבעים עם ליקויי רטיבות חוזרים בדירה אמר הנתבע כך, בעדותו לפני: "גרתי בה שנתיים וחצי ובשנתיים וחצי האלה היו שני קבוצות קריאות על האזורים האלה ובוודאי שהייתי שמח שלא היו לי רטיבויות בדירה [...] אתה צריך לשתף פעולה עם הקבלן, לתת לו לטפל ואם זה חוזר אז נותנים לו שוב להיכנס, [...] שאני רואה שהם באמת באו וחפרו ועשו [...] בסוף אני אומר וואלה הפעם זה נפתר" [עמ' 75 ש' 24-19]. יודגש שוב: עבודות חפירה בין החצר לבין הדירה בוצעו לקראת קיץ 2018.  הן לא צלחו.  מופעי הרטיבות שבו והתחדשו בחורף 2019 תוך תלונה לקבלן על רטיבות חוזרת.  בכך שהקבלן ביצע שוב את אותן עבודות חפירה ואיטום בקיץ הבא לאחר מכן לא היה כדי ללמד כי הפעם התוצאה תהיה שונה והבעיה שהיא סיבת הרטיבות מוגרה.  בעת שהדירה הוצגה ונמכרה לתובעים, לא עמד התיקון במבחנה של העונה הגשומה.  תקוותו של הנתבע כי 'הפעם הבעיה נפתרה' הייתה משאלת לב, לא דבר-מה שהיה רשאי לסמוך עליו - תוך הצגת בעיות הרטיבות כדבר שתם ונשלם.
190. כארבעה חודשים לפני מכירת הדירה ביצע הקבלן חפירה ואיטום בגינה ובמסתור הכביסה. זה עניין נכבד, לא דבר של מה בכך.  הנתבע הודה שהקבלן אך זה סיים לבצע תיקון לגבי רטיבות בדירה כאשר התובעים ראו אותה [עמ' 57 ש' 20-14].  הנתבע נשאל כיצד ומתי מסר לתובעים את המידע על כך; לא היה בפיו מענה ממשי [עמ' 76 ש' 35 עד עמ' 77 ש' 10].  נסתרה עדותו כי טרם מכירת הדירה, הנתבעים דאגו לעדכן את התובעים "בכל התיקונים" שביצע הקבלן "תוך הסבר, ביחס לכל תיקון ותיקון" [סע' 10 ב-נ/1].  זו עדות שאינה אמת.  הנתבע אישר שלא הציג לתובעים את התיעוד לגבי התיקונים ולא צירף אותו לחוזה המכר [עמ' 55 ש' 37-32; עמ' 56 ש' 22].  מעדות הנתבע עלה כי בד-בבד עם אמירתו לתובעים שהיו בדירה בעיות רטיבות, הדגיש שהן תוקנו [עמ' 56 ש' 30-28].  כאמור, כך אמר הנתבע לתובע גם לאחר מכירת הדירה, כשהלה פנה והלין על מופעי רטיבות בה.
191. לשון אחר: גם אם אקבל את גרסת הנתבע על-אודות תוכנו והיקפו של הגילוי אשר ננקט כלפי התובעים בשלב שבו הדירה הוצגה להם והתנהל עמם משא ומתן לקראת רכישתה - כביטויה של גרסה זו בהתכתבות לגבי הרטיבות, בשיחה לגבי הרטיבות ובמענה המשלים, היא מלמדת שהנתבעים הטעו את התובעים בנוגע לבעיות הרטיבות בדירה. על-מנת להגיע למסקנה זו אינני נדרשת לאימוץ גרסת התובעים כי לא נאמר להם דבר על-אודות רטיבויות בדירה; די לי באימוץ גרסת הנתבע אשר תועדה בחילופי הדברים שניהל עם התובע טרם הגשת התביעה.
192. בין האמירה המטעה כי בדירה היו ליקויי רטיבות שטופלו בידי הקבלן כך שאינם קיימים עוד, לבין האמירה התואמת את המציאות לאשורה - כי בדירה היו ליקויי רטיבות קשים אשר חזרו על עצמם, הובילו לניסיונות תיקון עתיים של הקבלן והאחרון ביניהם עדיין לא עמד למבחנה של עונת החורף, יש פער גדול מאוד. מבחן אמיתות המצג הוא מהותי, לא מילולי; אמירת 'חצי אמת' עלולה להיחשב לא רק הטעיה במחדל אלא גם הטעיה במעשה [ערעור אזרחי 494/74 חברת בית חשמונאים מס' 97-96 נ' אהרוני, פ"ד ל(2) 141 (1976); ערעור אזרחי 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231 (1977); תיק אזרחי (מח' חי') 3758-09-17 יוסלביץ נ' לוין (2019)].
193. אי גילוי של נתון מהותי שחלה חובה לגלותו בשלב המשא והמתן הטרום חוזי עלול להקים לצד שנפגע מאי הגילוי כמה עילות: האחת, עילה לביטול החוזה מחמת הטעיה לפי סעיף 15 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה); השנייה, עילה לפיצוי בעטיו של חוסר תום לב במשא ומתן כמשמעו בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) [ערעור אזרחי 8737/00 שלפרד חברה לפיתוח ובנין בערעור מיסים נ' זאק, פ"ד נו(4) 662 (2002); ערעור אזרחי 3052/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בערעור מיסים נ' משרד הבינוי והשיכון (2010); תיק אזרחי (מח' י-ם) 29643-12-11 קרייסברג נ' גנור (2016)].
194. הנתבעים טענו כי היה בידי התובעים להיוודע בכוחות עצמם להיסטוריה של תיקוני הקבלן בדירה. לדידם, יצאו ידי חובתם בכך שהציעו לתובעים לפנות לקבלן כדי לקבל כל מידע הקשור לדירה [סע' 10 ב-נ/1].  אין לקבל זאת; זו אמירה צינית שאינה מחמיאה לנתבעים ואינה מכשירה את התנהלותם.
195. הנתבעים היו צד ישיר להתנהלות אל-מול הקבלן לגבי ליקויי רטיבות בדירה ומאמציו לתקנם.  בתום כל תיקון, הקבלן החתים אותם על מסמך, כנחזה מן הראיות [ר' למשל עמ' 36 בנספחי נ/4].  תיעוד מהותי לגבי התיקונים לא נמצא רק ברשות הקבלן.  גם הנתבעים החזיקו בו; הם לא טענו אחרת.  אין לראות מה טעם יפנו את התובעים לקבלן לשם קבלתו שעה שאם היו מעוניינים לגלות את תוכנו לתובעים, כל שנדרשו לעשות היה להציגו להם ולצרפו לחוזה המכר.
196. זאת ועוד. הנתבעים לא טרחו לוודא עם הקבלן כי הוא יאות למסור לתובעים, זרים לו באותה עת, את התיעוד לגבי התיקונים.  הקבלן סירב לעשות כן לאחר מכירת הדירה, כאשר התובעים הזדהו בפניו כקוניה; אילו היו פונים אליו לפני חתימת חוזה המכר, לא היו מקבלים ממנו דבר.  הנטל להראות שהפניית התובעים לקבלן לקבלת מידע ממנו על מהלך התיקונים בדירה הייתה מוליכה לתוצאה של מסירת המידע חל על הנתבעים [תיק אזרחי (מח' חי') 426/02 בני בנימין לקרץ בערעור מיסים נ' דקל הכרמל מהנדסים יועצים בע"מ, פס' 9 (2006)].  הנטל לא הורם.  הפניית התובעים לקבלן נעשתה אפוא מן השפה ולחוץ.
197. באי פנייתם של התובעים לקבלן טרם קניית הדירה, ובאי בדיקתם את הדירה על-ידי מומחה כדי להחליט אם ברצונם לרכוש אותה, אין לסייע לנתבעים. מתן אפשרות לתובעים להביא אל הדירה בודק מומחה לא העניקה לנתבעים פטור מחובת הגילוי שחלה עליהם בדין.  לרוכשי דירה יש זכות לבדוק את הדירה באמצעות איש מקצוע אך הם אינם חייבים לעשות כן; הם רשאים להסתמך על הצהרות המוכרים בשלב המשא והמתן ובחוזה המכר גופו.  חובת הגילוי אשר חלה על הנתבעים אינה מושפעת מכך.  אם רצו הצדדים לקבוע כי באי-בדיקת הדירה על-ידי מומחה מטעם התובעים מוחלים התובעים לנתבעים ומוותרים על חובות הגילוי שחלות עליהם לפי דין, אזי היה עליהם לקבוע זאת באופן מפורש וברור בחוזה המכר.  באין בו תניה כזו, עומדות בעינן חובות הגילוי שהנתבעים כפופים להן כמוכרי הדירה במלוא היקפן.
198. גרסת הנתבע הייתה כי הוצג לתובעים שהיו בדירה בעיות רטיבות אך הן תוקנו במלואן על-ידי הקבלן כך שאינן קיימות עוד, ולא חזרו. משיצרו הנתבעים כלפי התובעים מצג זה, היו הנתבעים רשאים להסתמך עליו ולא הייתה להם כל סיבה לבצע בדיקות נוספות: בין פניה לקבלן לשם קבלת תיעוד ובין בדיקת הדירה באמצעות מומחה.  אם, כך על-פי מצגיהם של מוכרי הדירה, בעיות הרטיבות הן נחלת העבר, לא נדרשו התובעים לבצע בדיקה נוספת בעניין זה והנתבעים אינם עשויים להיבנות מאי ביצועה [תיק אזרחי (מח' חי') 622/99 פריצקר יזמות בערעור מיסים נ' מדינת ישראל, פס' 4 (1999)].

הפרת חובת הגילוי קיבלה ביטוי בתוכנו של חוזה המכר

199. הפרת חובת הגילוי באה לידי ביטוי גם בתוכנו של חוזה המכר, בהלימה להפרתה בידי הנתבעים טרם כריתתו, מרגע הצגתה הראשונה של הדירה לתובעים ובמהלך ניהול המשא והמתן לקראת מכירת הדירה.
200. בסעיף 3.12 לחוזה המכר - בפרק שכותרתו "הצהרות והתחייבויות המוכרים" - נרשם כך:

למיטב ידיעתם של המוכרים כלל המערכות בדירה פועלות ותקינות לרבות מים, חשמל, אינסטלציה, ביוב, מיזוג וכי אין כל בעיית רטיבות ו/או נזילות ברחבי הדירה.  מוסכם, כי היה ויגרם ליקוי ו/או פגם ו/או נזק כלשהו לדירה ו/או חלק הימנה ו/או למערכותיה בין מועד חתימת הסכם זה ועד למועד מסירת החזקה, מתחייבים המוכרים לדאוג לתיקון הנזק ו/או הליקוי ו/או הפגם על חשבונם.

201. לאור האמור לעיל, ברי שהצהרה זו לא שיקפה בצורה נכונה, כנה, את מצב הדירה בזמן כריתת חוזה המכר או את ידיעת הנתבעים לגבי מצבה; לא היה בידם המידע שאפשר להם להצהיר כי אין בדירה בעיית רטיבות - אף לא בכפוף לאמירה המסייגת כי ההצהרה היא 'למיטב ידיעתם'. מה שהיה ביכולתם - ומחובתם - של הנתבעים להצהיר הוא כי היו בדירה בעיות רטיבות אשר חזרו ונשנו למרות מאמצי הקבלן לטפל בהן, כי התיקון האחרון בוצע באביב-קיץ 2019 סמוך לפני הצגת הדירה לתובעים, וכי הצלחתו של התיקון עדיין לא עמדה למבחן בעונת החורף.
202. לאחר שנתיים של מופעי רטיבות חוזרים בדירה, לאחר שלושה סבבי תיקון שביצע הקבלן כדי ליתן לבעיית הרטיבות מענה, ולאחר ששניים מהם לא השיגו את התוצאה הרצויה, בעת כריתת החוזה היו לנתבעים יותר סיבות לחשוד בהצלחת הטיפול האחרון שביצע הקבלן - תיקון שכבר נוסה שנה קודם ולא השיג את התוצאה המקווה, מאשר סיבות לחשוב כי הפעם בעיית הרטיבות נפתרה ושוב אינה קיימת. בהתאם, הצהרתם בסעיף 3.12 לחוזה היא כוזבת ומטעה.
203. בטענה כי ליקויי רטיבות הם דבר-מה סמוי מהעין, בבחינת פגם נסתר, אין כדי למרק את פגמי התנהלותם של הנתבעים ולהכשיר את אי-הגילוי בו נקטו. כלפי הנתבעים לא דובר בפגם נסתר; קיומה של בעיית הרטיבות שממנה סבלה הדירה לאורך מגורי הנתבעים בה הייתה בעלת נראות גבוהה.  היא חזרה על עצמה שנה אחרי שנה, למרות תיקוני הקבלן.  טרם חלף חורף ללא מופעי רטיבות שיוכיח את יעילות התיקון האחרון שנעשה סמוך לפני הצגת הדירה למכירה.  מבחינת הנתבעים, ליקויי הרטיבות בדירה - שהצלחת התיקון שלהם טרם הוכחה, לא עשויים להיחשב פגם נסתר כמשמעו בסעיף 3.5 בחוזה המכר; בשל כך, הם אינם רשאים למצוא מפלט בטענה כי מכרו את הדירה לתובעים במצבה הנוכחי, as-is, כקבוע שם.
204. לעומת זאת, כלפי התובעים היו ליקויי הרטיבות בדירה פגם נסתר בעת שחתמו על חוזה המכר וכאשר ניהלו עם הנתבעים משא ומתן לרכישת הדירה. התיעוד לגבי התיקונים, שהיה בידיעתם של הנתבעים, הוסתר מהתובעים; הוסתרה מהם פעולת התיקון הנרחבת שהקבלן ביצע בדירה זמן קצר טרם הצגתה להם והעובדה שהתיקון עדיין לא עמד למבחן בעונת החורף ולכן לא ניתן לדעת אם צלח או שמא כשל.  הנתבעים הציגו לתובעים מצג כי היו בדירה מופעי רטיבות אשר תוקנו בידי הקבלן ואינם קיימים עוד.  גם אם במהלך ביקורי התובעים בדירה היו כמה תיקוני צבע בקירותיה שניתן לראות בעין, לא היה בהם להפוך את ליקוי הרטיבות היסודי שמצוי בה לגלוי וידוע - ודאי נוכח הצהרת הנתבעים כי בדירה היו ליקויי רטיבות שטופלו על-ידי הקבלן ואינם קיימים עוד.
205. על-יסוד הצהרה זו של מוכרי הדירה ובכפוף לה הצהירו התובעים בחוזה המכר כי הם ראו את הדירה בבדיקת קונה סביר, לאחר שקיבלו הזדמנות נאותה לבדוק אותה ואת מצבה. הצהרתם זו של התובעים, שקיבלה ביטוי בסעיף 4.1 לחוזה המכר, הוכפפה לכך שהנתבעים נקטו כלפיהם גילוי מלא לגבי הדירה ומצבה, כאמור בסיפא שם: "[...] בכפוף לנכונות הצהרות המוכרים בהסכם זה, הם מוותרים בזאת על כל טענות פגם ו/או מום ו/או אי התאמה מכל סוג שהוא בקשר לדירה, למעט פגם ו/או מום ו/או אי התאמה אשר המוכרים ידעו עליהם ולא דיווחו על כך לקונים".
206. בסעיף 11.1 לחוזה המכר נקבע כי סעיף 3 בו הוא סעיף עיקרי; הפרתו תהא הפרה יסודית אשר תזכה את הצד המקיים לקבל מהצד המפר פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק בסך 176,000 ₪ [שם, סע' 11.3]. טרם הגשת תביעה נשלח לנתבעים מכתב התראה בגין הפרה יסודית, כנדרש בחוזה [סע' 13 ונספח ה' ב-ת/1].  הנתבעים חטאו בהפרה יסודית של חוזה המכר ביצירתו של מצג כוזב ומטעה כלפי התובעים - מצג שביטויו בהצהרה כי בדירה אין בעיית רטיבות שידועה לנתבעים, בהסתרת נתוני האמת בנוגע להתנהלות אל-מול הקבלן כביטויה בתיעוד לגבי התיקונים, ובאי-העמדת התובעים על כך שליקויי הרטיבות בדירה אינם נחלת העבר אלא דבר מה פעיל שהקבלן ניסה אך זה מקרוב לפתור פעם נוספת והתיקון שביצע עדיין לא נבדק והוכח כיעיל.
207. אי גילוי של מידע מהותי שיש לו חשיבות להחלטה אם לרכוש את הדירה בחוזה המכר, ויצירת מצג מטעה לגביו, עשויים לכונן הפרה יסודית של החוזה [תיק אזרחי (מח' מרכז) 63167-12-12 רוזן נ' ארגמן (2016); תיק אזרחי (קר') 3613-09-13 סיטנר נ' קליבנסקי (2018); תיק אזרחי (פ"ת) 38646-12-16 עזריה נ' מילשטיין (2020)]. התובעים והנתבעים אימצו את הדין שחל בנושא זה באמצעות סעיף 11.1 לחוזה המכר.
208. בנסיבות שהוכחו כאן, שתיקתו של חוזה המכר בכך שאינו מזכיר במילה את ליקויי הרטיבות בדירה היא פגם מהדהד, חמור ויסודי. ליקויי הרטיבות ליוו את הנתבעים לכל אורך מגוריהם בדירה.  הם חוו ניסיונות תיקון של הקבלן שלא צלחו.  לא ניתן היה למכור את הדירה ללא גילוי מלא בעניין זה, תוך הדגשה כי התיקון האחרון שהקבלן ביצע סמוך לפני הצגתה לתובעים עדיין לא עמד למבחן המציאות.  אפילו טענו הנתבעים כי גילו את כל המידע האמור לתובעים בשלב ניהול המשא והמתן, אין די בכך ללא עיגון מפורש וברור של הדברים בגוף החוזה.  לא תישמע טענה כי דבר-מה חשוב מספיק לשם הצגתו בשלב המשא והמתן אך אינו חשוב דיו כדי שיבוא לידי ביטוי בחוזה הכתוב שמעגן את הצהרות הצדדים והתחייבויותיהם.  למעלה מהצורך, ניתן לכך ביטוי בסעיף 12.5 לחוזה המכר שקבע את עליונותו ובלעדיותו ביחס לשלב המשא והמתן.
209. הנתבעים ביקשו להיבנות מכך שהתובעים לא פנו לקבלן בתלונה על-אודות סימנים של רטיבות בדירה תוך מתן הזדמנות לקבלן לטפל בה, אלא גוללו את טענותיהם רק במועד הגשת התביעה; בשל כך, יחסו לתובעים רשלנות שהגדילה את הנזק [עמ' 53 ש' 13-9]. הטענה לאי-הקטנת הנזק אינה רלוונטית לנתבעים אלא ליחסי התובעים עם הקבלן; דנתי בה לעיל.  ההפרה היסודית של החוזה בידי הנתבעים התבטאה בהסתרת מידע שחלה לגביו חובת גילוי וביצירת מצג אשר חטא לאמת לאשורה בנוגע לליקויי רטיבות בדירה; ההפרה ארעה עם כריתת חוזה המכר.  באירועים מאוחרים יותר לא היה לרפא את ההפרה או להפיג את תוצאותיה.

עדותו של בא-כוח הנתבעים חיזקה את הקביעות לעיל

210. הנתבעים הסתמכו על עדות בא-כוחם בעריכת חוזה המכר, עו"ד מתן זיני [נ/2; להלן עו"ד זיני]. הוא ציין כי בשלב הכנת החוזה, שוחח בטלפון עם באת-כוח התובעים ושמע מפיה שהם עודכנו על כך שבדירה בוצעו תיקוני בדק על-ידי הקבלן ובעיקר תיקוני רטיבות [סע' 9 ב-נ/2; עמ' 3 ש' 6-5].  גם לעו"ד זיני אמרו הנתבעים שהיו בדירה כמה ליקויים שהקבלן תיקן [שם, ש' 25-22].
211. גם לבא-כוחם - לא רק לתובעים, הציגו הנתבעים את הליקויים שהיו בדירה כדבר שטופל ואינו קיים עוד. עו"ד זיני הדגיש: "במועד הרלוונטי למיטב ידיעתי ממה שנאמר לי ע"י המוכרים לא היה ליקוי.  נקודה" [עמ' 5 ש' 27-26]; הוא תלה בכך את האופן בו נוסח חוזה המכר, תוך שלילת קיומם של ליקויי רטיבות בדירה: "המוכרים, למיטב ידיעתי, כמו שגם כתבתי בתצהיר, מכרו דירה שבמועד הסכם המכר לא היו בה ליקויים ולכן אין שום רלוונטיות למה היה לפני ברמת ההסכם מכר" [עמ' 5 ש' 9-7].  וכן: "מההסבר שקיבלתי מהמוכרים, הליקויים הרלוונטיים שעליהם אתם תובעים היום לא היו קיימים במועד החתימה ולכן הם לא רלוונטיים, היה ליקויים לפני זה, הזמינו את הקבלן, הקבלן הגיע, תיקן, נגמר הסיפור" [עמ' 6 ש' 17-14].  בא-כוחם של הנתבעים אישר כי אם קיים ליקוי רטיבות בזמן חתימת החוזה, אזי צריך לציינו [עמ' 5 ש' 19-15].
212. עו"ד זיני עומת עם הפער בין היעדר אזכור להיסטוריה של ליקויי הרטיבות בדירה, אשר קיבלה ביטוי בתיעוד לגבי התיקונים ולא גולתה בחוזה המכר, לבין התייחסות פרטנית בחוזה לסדק במגרה במטבח - עניין שולי ופעוט, לגביו נקבע שלא יחשב פגם [סע' 7.2 בחוזה]. הוא הצביע על הנתבעים כמי שתוכן החוזה הלם את רצונם ודרישותיהם: "זה מה שביקשו המוכרים לכתוב וזה מה שנחתם"; עו"ד זיני שב ותלה את היעדר ההתייחסות לליקויי רטיבות בכך ש"במועד הסכם המכר לא היו, כך נמסר לי, לא היו ליקויים" [עמ' 9 ש' 19-6, 27-24; ר' גם עמ' 10 ש' 4-1].
213. בעינה עומדת אפוא הקביעה לעיל: הנתבעים לא היו עשויים להאמין באופן סביר כי בעת הצגת הדירה לתובעים ובעת כריתת חוזה המכר עמם, תמה פרשת הרטיבויות; כדי לדעת אם התיקון האחרון, הנרחב, שהקבלן ביצע זמן קצר לפני הצגת הדירה לתובעים השיג את מטרתו נזקקו הנתבעים לכושר נבואי. הספק ואי-הידיעה כוננו חובת גילוי - לא הימנעות ממנה.  לא היה בידם להציג את ליקויי הרטיבות כדבר שהיה ואיננו קיים עוד.  מעדות בא-כוחם עלה: אילו הציגו לו הנתבעים את המציאות כהווייתה והיו נמנעים מן ההצהרה הלא נכונה כי הקבלן תיקן הכול כך שאין עוד ליקויי רטיבות בדירה, אזי היה החוזה כולל גילוי פרטני - חלף המצג המטעה כי למיטב ידיעת הנתבעים, אין בדירה בעיות רטיבות.

ממצאי בדיקת פוליגרף כראיה

214. נקודת מחלוקת עיקרית נסבה על השאלה אם במהלך הצגת הדירה לתובעים, לפני חתימת חוזה המכר, אמרו להם הנתבעים שהדירה סבלה מבעיות רטיבות - תוך הצבעה על המקומות שבהם היו מופעי רטיבות והדגשה כי הם תוקנו על-ידי הקבלן, כך שבזמן הווה שוב אין בדירה בעיות רטיבות. זו הייתה גרסת הנתבעים כשעומתו עם תלונת התובעים על קיומם של מופעי רטיבות בדירה, לאחר חתימת חוזה המכר וטרם הגשת התביעה: בהתכתבות לגבי הרטיבות, בשיחה לגבי הרטיבות ובמענה המשלים.  כך גם הציגו הנתבעים את הדברים לעו"ד זיני שייצגם בכריתת חוזה המכר, באופן שהשליך על תוכנו וניסוחו.
215. התובעים כפרו בכך [סע' 15 ב-ת/1; עמ' 27 ש' 5-1]. התובע עמד על דעתו שטרם חתימת החוזה, הנתבעים לא הצביעו על מקומות שבהם הייתה רטיבות ותוקנה; עדותו הייתה שלא נאמר דבר על-אודות רטיבות בדירה [ר' עמ' 28 ש' 28-21; עמ' 29 ש' 4-1; עמ' 44 ש' 7-5].
216. בעניין זה העדפתי את גרסת הנתבעים על-פני גרסת התובעים. היה בידיהם של התובעים לזמן עדים לשם הוכחת טענתם כי במהלך ראיית הדירה לא הוזכרה רטיבות כלל ולא הוצגו מקומות בהם היו סימני רטיבות שהקבלן תיקן.  הדברים אמורים בבני-משפחה שנלוו לתובעים כשבחנו את הדירה ובבאת-כוחם שייצגה אותם בעריכת חוזה המכר, לגביה העיד עו"ד זיני שהוא שוחח עמה לגבי אמירת הנתבעים לתובעים שהיו בדירה ליקויי רטיבות שתוקנו.  הימנעות התובעים מהשמעת עדים רלוונטיים בלי שניתן לכך הסבר פועלת לחובתם תוך חיזוק גרסת הצד האחר.
217. אין בכך כדי לשנות מן הקביעות לעיל. גרסת הנתבעים עומדת להם לרועץ ומוכיחה את טענת התובעים בדבר הפרת חוזה המכר על-ידי הנתבעים בהפרה יסודית שמזכה בפיצוי המוסכם.
218. לקראת סיום עדותו של הנתבע בחקירה נגדית, הוא חזר על גרסתו בהקשר זה והוסיף שהוא מוכן להיחקר במכונת אמת; או אז נשאל על-ידי בא-כוח התובעים: "אתה מוכן כרגע להיחקר במכונת אמת שאתה ואשתך עברתם עם התובעים לפני החתימה על ההסכם על הדירה והצבעת לו על המקומות של הרטיבויות?"; הנתבע השיב בחיוב: "כן אני מוכן להיחקר על זה במכונת אמת". בא-כוח הנתבעים התערב בחקירה ושאל: "אם יוצא שהוא דובר אמת אז התביעה תידחה?".  בתמליל, הדברים יוחסו לבא-כוח התובעים עו"ד גנים אך מדובר בשגיאה של עורך התמליל; הם נאמרו על-ידי בא-כוח הנתבעים.  הנתבע שב ואמר: "אני מוכן להיחקר על זה במכונת אמת" [עמ' 70 ש' 38-31].  ניתנה החלטה: "[...] אז תגיעו להסדר שזה ייעשה כי זה לא יהיה במסגרת משמרת ניהול ההוכחות שלי, אתם יכולים להגיש איזה הסדר שאתם רוצים" [עמ' 71 ש' 6-2].
219. לא הוצג הסדר. בתאריך 9.5.2024, לפני תחילתו של דיון ההוכחות שנועד להשלמת הבירור, הגישו הנתבעים הודעה ובקשה.  צויין שהנתבע עבר בדיקת פוליגרף; הוא נשאל שלוש שאלות רלוונטיות: "לפני חתימת החוזה למכירת דירתכם, האם מסרת ללירן שבדירה היו רטיבויות מים שטופלו על-ידי חברת הבנייה? לפני החתימה על הסכם המכר, האם הצבעת ללירן על מקומות בדירה בהם היו רטיבויות מים שטופלו? לפני החתימה על ההסכם, האם הפנית את לירן ל'דניה סיבוס' או ל'שיכון ובינוי' לצורך קבלת ספר הטיפולים של הדירה?".  צויין שהנתבע השיב על כולן בחיוב ונמצא דובר אמת.  צורפה חוות-דעת מומחה של מבצע הבדיקה.  בית-המשפט התבקש להביא את ממצאיה בחשבון במתן פסק-הדין.
220. בבקשה שנסבה על חוות-הדעת עם ממצאי בדיקת הפוליגרף נטען כי "חוות-הדעת היא תוצר של הסכמות הצדדים בדיון כפי שניתן לשמוע בהקלטה". טרם תחילת הדיון, ניתנה על-גביה החלטה: "הצדדים מופנים להמשך ההקלטה.  ככל שהם מבקשים להגיע להסכמה - הם מוזמנים לעשות כן, גם על-בסיס ממצא של בדיקת פוליגרף.  בהיעדר הסכם, יוכרע ההליך על-פי הדין - וקביעת ממצאי מהימנות שמורה לבית-המשפט.  ככל שהצדדים יבקשו, טעמים נוספים לכך יפורטו בפסק-הדין שיינתן בתום הבירור".
221. לנפקות של הפניית התובעים בידי הנתבעים לקבלן לשם קבלת תיעוד לגבי תיקונים התייחסתי לעיל. אין בה כדי להטות את הכף לטובת הנתבעים ולמרק את מחדליהם שנסבו על אי הגילוי.  הקביעות לעיל בדבר הפרת חוזה המכר על-ידי הנתבעים בהפרה יסודית שמחייבת אותם לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם הושתתו על אימוץ גרסת הנתבעים בדבר המידע שנמסר על-ידם לתובעים טרם חתימתו של חוזה המכר - תוך אמירה כי היו בדירה ליקויי רטיבות שתוקנו על-ידי הקבלן ואינם עוד.  ממצאי בדיקת הפוליגרף אינם משנים מכך כהוא זה.  הנתבע לא טען כי הציג את ליקויי הרטיבות בפני התובעים כדבר-מה שהיה קיים בדירה בחורף האחרון - למרות מאמצי תיקון של הקבלן, וכעניין אשר ייבחן בחורף הבא לאורו של ניסיון תיקון נוסף שהקבלן ביצע זמן קצר לפני הצעת הדירה למכירה.  בנסיבות דנן, זה הגילוי שהיה על הנתבעים לנקוט.
222. למעלה מן הצורך: ספק רב אם ניתן לקבל כראיה את חוות-הדעת לגבי הפוליגרף. לא בכדי קבעתי במהלך הבירור כי הדרך הראויה לעשות כן היא באמצעות הסכם.  בדברים שתועדו תוך כדי חקירתו של הנתבע אין די כדי לסלול את הדרך להגשתה של חוות-הדעת: על-מנת שהיא תחייב, צריך היה ליתן לתובעים הזדמנות לכלול שאלות מטעמם שעליהן יידרש הנתבע לענות, להיות מעורבים בניסוח המדויק של השאלות שתופנינה לנתבע ולאשר את זהותו של הבודק.  התובעים התנגדו לצירוף חוות-הדעת כראיה לעת הגשת הסיכומים וביקשו למחוק מטיעוני הנתבעים את ההתייחסות אליה.

חיובי הנתבעים כלפי התובעים

223. לפי עדותו של מומחה בימ"ש - שאותה קיבלתי, יש לבצע בדירה עבודות נרחבות, עיקרן בחצר, על-מנת לפתור באופן סופי את בעיית הרטיבות. ההכבדה הכרוכה בכך לתובעים אינה מתפוגגת רק משום שהתיקון מצוי באחריות הקבלן.  כאמור, הנתבע לא השכיל להבחין בין דירה שנמכרת ללא ליקוי רטיבות ויש לה אחריות קבלן לבין דירה שנתונה לאחריות ויש לבצע בה תיקונים נרחבים כדי לבער את נגע הרטיבות.  בלשונו: "[...] ובוודאי אני לא רואה בזה שום סיבה לפסול קנייה על דירה אם עכשיו [...] יש תקלה יש אחריות הוא בא מסדר וזה לא חוזר, אני לא מבין מה הבעיה?" [עמ' 69 ש' 19-15].
224. אני מקבלת את עדות התובע כי אילו ידע מה מצב הדירה לאשורו, לא היה רוכש אותה. התובע הדגיש שהדירה הוצגה לתובעים כדירה משודרגת וחדשה ומחירה נקבע בהתאם לכך [עמ' 42 ש' 11-8, 27-15].  הדברים מספקים תימוכין לקביעה כי בהסתרת מצב הדירה וליקויי הרטיבות בה כדבר קיים ומתמשך, חטאו הנתבעים בהפרה יסודית של חוזה המכר.
225. התביעה נגד הנתבעים הועמדה על סכום הפיצוי המוסכם. לאור כל הקביעות לעיל יש לקבלה.
226. הנתבעים העלו טענת קיזוז. לדידם, התובעים איחרו בהעברת התשלום השלישי לפי חוזה המכר כך שהוא שולם ביום 2.12.2019 במקום ביום 5.11.2019.  בשל כך, ביקשו לקזז מכל סכום בו יחובו לתובעים סך של 3,000 ₪ [סע' 43.3 בכתב-ההגנה].  אין לכך התייחסות בתצהיר התובע.  הנתבע חזר על טענת הקיזוז בתצהירו, תוך מתן הסבר לסכום שקיזוזו ננקט ואופן חישובו [סע' 42 ב-נ/1].  מאחר שהנושא הועלה בידי הנתבעים בכתב-ההגנה ובראיותיהם, אני דוחה את טענת התובעים כי מדובר בהרחבת חזית אסורה של גדר המחלוקת [עמ' 77 ש' 17-11].  הנתבע כלל לא נחקר על כך ועדותו לגבי זכות הנתבעים לקיזוז בסכום שננקב לא נסתרה.  יש לקבלה.
227. על הנתבעים לשלם לתובעים ביחד ולחוד את הפיצוי המוסכם בסך 176,000 ₪ בהפחתת סכום הקיזוז בסך של 3,000 ₪, ובסך הכול סך של 173,000 ₪ כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (14.9.2020) עד יום פסק-הדין.

ההודעה לצד שלישי נגד הקבלן

228. האחריות להפרתו היסודית של החוזה חלה על הנתבעים; היה ביכולתם להימנע ממנה בקלות, תוך הצגה נכונה ומדויקת של מצב הדירה לתובעים בכל הנוגע לליקויי הרטיבות והדגשה כי התיקון האחרון שביצע הקבלן אך זה מקרוב טרם עמד למבחן המציאות. לחובת הגילוי אשר חלה על מוכר דירה תכליות רבות: היא נועדה לאפשר לקונה לקבל החלטה מושכלת אם ברצונו לרכוש את הדירה או שמא אינה מתאימה לו.  היא נועדה גם להגן על המוכר: אם ימלא כראוי את חובתו, ימנע מעצמו את הסיכון שבניהול הליכים משפטיים וחיובו בפיצוי בשל הפרה.  היה אפוא לנתבעים אינטרס אישי ישיר בהצגה נכונה של מצב הדירה לתובעים, אך הם נמנעו ממנה וחטאו באי גילוי ובהצגה חלקית ובררנית שכוננה הטעיה והוגדרה בחוזה המכר כהפרה יסודית.
229. בגדרה של ההודעה לצד שלישי, יש לחייב את הקבלן להשתתף בנזק שנגרם לנתבעים בעטיה של הפרת החוזה על-ידם - נזק שהועמד על הפיצוי המוסכם בהפחתת סכום הקיזוז. גם הקבלן ראוי לביקורת.  בשקידה ראויה ובמקצועיות מתבקשת, היה עליו לפתור את בעיית הרטיבות בדירה במהלך מגוריהם של הנתבעים בה; ניתנו לו די הזדמנויות לעשות כן.  כאשר התחוור כי התיקון שביצע לאחר החורף בשנת 2018 לא צלח ועבודות האיטום במסתור הכביסה ובקיר בין החצר לדירה לא הועילו למניעת חזרתם של סימני רטיבות בתוך הדירה פנימה, היה עליו לרדת לשורש הבעיה לאחר שראה בחצר את הגורם החשוד כסיבתה.  בהתאמה, לא ניתן היה להסתפק בביצוע חוזר של איטום מסתור הכביסה והקיר הסמוך לגינה לאחר חורף 2019; עתה נדרשה פעולה יסודית יותר שתבטיח כי הבעיה נפתרה והרטיבות לא תשוב עוד.
230. אכן, אחריות הנתבעים כלפי התובעים אינה נגרעת בשל כך. כשהחליטו למכור את הדירה, היה עליהם להפנות שאלות נוקבות לקבלן שעל-פי ידיעתם האישית, נקרא שוב ושוב להתמודד עם ליקויי רטיבות בדירה אך ביצע פעולות שלא מנעו את שובה בעונת החורף הבאה.  במקביל היה על הקבלן לדקדק וליידע את הנתבעים בתום ביצוע העבודה החוזרת באביב-קיץ של שנת 2019 כי ניתן יהיה לעמוד על כוחה למנוע את שובם של מופעי רטיבות רק בחורף הבא.  בהפקת תיעוד שבו, בתום התיקון, בעל הדירה חותם כי התיקון בוצע לשביעות רצונו - בלי שיש לו יכולת ממשית להבין את טיבו ותוצאתו - אין די.  ודאי כך לגבי הדירה דנן, בה הקבלן ניסה למגר את בעיית הרטיבות שוב ושוב אך כשל בכך.
231. בניגוד לטענת התובעים, כלפיהם הקבלן לא יצר כל מצג לגבי הדירה; חוזה המכר נכרת וחל רק ביניהם לבין הנתבעים. החובה לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם היא חובתם של הנתבעים.  ביחסי הנתבעים והקבלן שעליהם נסבה ההודעה לצד שלישי, על הקבלן לשפות את הנתבעים באופן חלקי, בגין תרומתו כתיאורה לעיל, בסך 63,000 ₪ שיישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה עד יום פסק-הדין.
232. מומחה בימ"ש לא קבע בחוות-דעתו שלשם ביצוע העבודות הדרושות לחיסול בעיות הרטיבות, יש לפנות את הדירה; הדבר מתיישב עם העובדה שמקור הבעיה בחצר ובה תבוצענה העבודות שעליהן הורה [פרקים 4-1 בנספח תמחור העבודות ב-מ/1]. במסגרת העבודות הללו, צויין שיש לפרק את המתקנים בחצר ולהעבירם למשמורת לתקופת העבודה [שם, סע' 01.1.001].  הטלת ביצוע העבודות על הקבלן כוללת גם סעיף זה, על העלויות הכרוכות בו.
233. מומחה בימ"ש קבע שצריך יהיה לפרק ולהחליף את ריצוף הקרמיקה בחדרי הרחצה [שם, סע' 05.1.005]; הוא לא ראה בכך סיבה לפנות את הדירה מיושביה.  התובעים לא שיגרו אל המומחה שאלות הבהרה ולא הציגו לו שאלות במהלך עדותו.  התיקונים הכלליים בדירה מינוריים ואינם עשויים לשבש את מהלך החיים התקין בה.
234. נובע מכך שאין צורך לפנות את הדירה לשם ביצוע העבודות שעליהן הורה מומחה בימ"ש, ואין לפסוק לתובעים פיצוי בשל פינוי הדירה, אחסון והובלה.
235. הפיצוי המוסכם, בו זכו התובעים, כולל גם פיצוי בגין נזק לא ממוני, ביטול זמן, טרדה ועוגמת נפש. אין לפסוק להם כפל פיצוי בעניין זה, תוך חיוב הקבלן - בנוסף ובנפרד, בגין נזק לא ממוני.  הדבר מוצדק גם בשל הימנעות התובעים ממתן הודעה לקבלן על קיומם של מופעי רטיבות מיד עם גילויים בדירה והגשת התביעה נגדו בלי שקדם לכך מכתב התראה - תוך הצגת חוות-דעתו של מומחה התובעים.  זו התנהלות שאין לה כל מקום ויש לה נפקות גם במישור הפיצוי.

ביצוע התיקונים

236. עבודות התיקונים בדירה תתבצענה על-פי חוות-דעתו של מומחה בימ"ש, בהתאם לחוות-דעתו. על הקבלן להעמיד לשם כך גורם מקצועי ומיומן, בעל ניסיון מוכח בעבודות שנמנו בחוות-הדעת ובנספח העלויות שנכלל בה.
237. העבודות תבוצענה תוך פיקוח הדוק בדירה של מפקח מטעם הקבלן, אשר יוודא כי העבודות מתבצעות כנדרש, במיומנות ובמקצועיות. הן תחלנה לא יאוחר מיום 8.6.2025 ותתבצענה ברצף עד השלמתן.
238. מומחה בית-המשפט יספק לתהליך ביצוע העבודות פיקוח עליון, תוך מתן הוראות לגבי סדר הביצוע שלהן ובדיקתן בתום כל שלב - טרם המעבר לשלב הבא, כאמור בחוות-דעתו. אם יהא צורך בקבלת החלטות במהלך ביצוע העבודות, לשם ביצוען המיטבי והגשמת תכלית העבודות, יכריע בנושא מומחה בית-המשפט (כגון בשאלה אם הריצוף בחדר הרחצה טעון החלפה).  בכל מקרה של ספק, יועדפו טיפול ותיקון על-פני הימנעות מהם.
239. בתום ביצוע העבודות, יאשר מומחה בימ"ש בכתב את השלמתן בהתאם לחוות-הדעת, תוך מתן הודעה על כך לבית-המשפט. אחריות הקבלן לעבודות - בהתאם לדין ולחוזה הרכישה - תחול מן התאריך שבו ניתנה הודעת המומחה.
240. הקבלן יישא בשכרו של מומחה בימ"ש בגין פיקוחו על העבודות בסך 11,800 ₪ (כולל מע"מ), זאת בנוסף לחלקו של הקבלן בפיצוי המוסכם. מחצית השכר תשולם עד יום 1.6.2025 והמחצית השנייה תוך שלושים יום ממתן הודעת המומחה על סיום העבודות - והכול במישרין למומחה.

סיכומם של דברים

241. די באמור לעיל כדי להכריע במחלוקת הממשית ואין צורך להידרש לטענות מעבר לכך. פסיקת הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בגינו תעשה בהלימה לקביעות לעיל ולאמות-המידה שבדין.
242. נתבעים 2-1 ישלמו לתובעים סכומים אלו, כשחיוביהם הם ביחד ולחוד: סך 173,000 ₪ כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (14.9.2020) עד יום פסק-הדין, הוצאות משפט בסך 11,500 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 11,800 ₪ - שניהם בערכי יום פסק-הדין.
243. נתבעות 4-3 תבצענה על חשבונן תיקונים בדירה כאמור לעיל ותשאנה בשכרו של מומחה בימ"ש בגין הפיקוח על תהליך התיקון, כשחיוביהן הם ביחד ולחוד. בנוסף, נתבעות 4-3 יחד ולחוד תשלמנה לתובעים את חלקן בהוצאות ההליך בסך 11,500 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 11,800 ₪ - שניהם בערכי יום פסק-הדין.
244. חיוביהם של נתבעים 2-1 מזה ושל נתבעות 4-3 מזה עצמאיים ונפרדים. הסכומים שנפסקו לעיל ישולמו לתובעים תוך שלושים יום מן המועד שבו יומצא פסק-הדין לנתבעים, שאם לא כן הם ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין עד יום התשלום בפועל.
245. נתבעות 4-3 תשלמנה לנתבעים 2-1 סכומים אלו, כשחיוביהן ביחד ולחוד: סך 63,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה עד ליום בו יציגו נתבעים 2-1 לנתבעות 4-3 אישור על תשלום סך של 173,000 ₪ לתובעים. אם נתבעות 4-3 לא תשלמנה לנתבעים 2-1 סכום זה תוך שלושים יום מעת הצגת האישור, הוא יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין עד מועד התשלום בפועל.
246. עוד תשלמנה נתבעות 4-3 לנתבעים 2-1 את הוצאות ההודעה לצד שלישי (בהלימה לסכום שבו חויבו נתבעות 4-3) בסך 5,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד כולל מערעור מיסים בסך של 6,500 ₪; סכומים אלה ישולמו לנתבעים 2-1 תוך שלושים יום מהמועד שבו יומצא פסק-הדין לנתבעות 4-3, שאם לא כן הם ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין עד יום התשלום בפועל.
247. מעבר לסכומים הללו יישא כל צד בהוצאותיו.

המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים ותסגור את התיק.