תיק אזרחי (חיקור דין') 30720-09-20 לירן שפירא נ' ליטל דכנר

פסק - דין

המחלוקת נסבה על דירה שיש בה ליקויי רטיבות קשים אך עודנה מצויה באחריות הקבלן אשר בנה אותה; הליקויים מעוררים שאלות בשני מישורים: במישור האחד, בין רוכשי הדירה 'מיד שניה' לבין מוכרי הדירה, ניצבת טענת הרוכשים כי המוכרים לא גילו להם את מצב הדירה לאשורה; במישור השני, בין הרוכשים לבין הקבלן שבנה את הדירה, גורסים הרוכשים כי הקבלן איבד את הזכות לתקן את הליקויים.  סכום התביעה הועמד על סך של 461,000 ₪.

נתוני רקע: הדירה והצדדים

1. שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ, נתבעת 3 (להלן היזם), יזמה הקמת פרויקט למגורים בן כמה בניינים בחדרה; הבניין בו מצויה הדירה נכלל בפרויקט. הבניה נעשתה באמצעות קבלן מטעם היזם, דניה סיבוס בע"מ, נתבעת 4 (להלן דניה).
2. נתבעים 2-1, בני-זוג, רכשו מהיזם דירה בפרויקט - דירת גן בת ארבעה חדרים בקומת קרקע ברחוב שניר 10/3 חדרה, בבית משותף בן שבע קומות (להלן הדירה). לדירה צמודה חצר בשטח של כ-175 מ"ר (להלן החצר).  החוזה בין נתבעים 2-1 (להלן יחד הנתבעים) לבין היזם נחתם ביום 10.5.2015; הם קיבלו חזקה בדירה ביום 1.12.2016 [סע' 3 בתצהירו של נתבע 1, נ/1].
3. הנתבעים מכרו את הדירה לתובעים, בני-זוג, על-פי חוזה מכר שתאריכו 24.9.2019. התובעים עברו להתגורר בדירה בחודש דצמבר 2019.  לטענת התובעים, סמוך לכניסתם לדירה הם נחשפו לקיומם של מופעי רטיבות שהלכו והתרבו במהלך החורף [סע' 4 ו-6 בתצהיר של תובע 1, ת/1].  הם פנו לדניה, נרשמו כרוכשי הדירה ביום 3.3.2020 וביקשו לקבל מידע על הטיפולים שנעשו בה עד אותו מועד; דניה דחתה את דרישתם.
4. במקביל, התנהל דין ודברים בין התובעים לבין הנתבעים, תוך טענה של התובעים כי הנתבעים לא גילוי להם את המידע על-אודות ליקויי הרטיבות בדירה, בין במהלך המשא והמתן שקדם לחתימת חוזה המכר ובין בו גופו. הנתבעים הכחישו את טענות התובעים וטענו שמסרו מידע על-אודות ליקויי רטיבות שהיו בדירה, תוך אמירה כי הם תוקנו בידי דניה ואינם קיימים עוד.
5. בתאריך 6.3.2020 בדק את הדירה מומחה מטעם התובעים, המהנדס פיני אדר (להלן מומחה התובעים). בחוות-דעתו שניתנה ביום 1.4.2020 מצא שיש בדירה ליקויי רטיבות שיש לתקנם בעלות מוערכת בסך של 150,000 ₪ כולל פיקוח הנדסי ומע"מ; לטעמו, יש בדירה גם ליקויים אחרים שאינם קשורים לרטיבות, אותם יש לתקן בעלות בסך של כ- 70,000 ₪ כולל מע"מ.
6. התביעה הוגשה ביום 14.9.2020 נגד הנתבעים, היזם ודניה. טרם הגשתה, שלחו התובעים אל הנתבעים מכתב התראה בו יחסו לנתבעים הפרה יסודית של חוזה המכר ודרשו מהם לתקנה.  הנתבעים דחו את הדרישה [סע' 10 ונספח ד' בכתב-התביעה].  טרם הגשת התביעה, לא נתנו התובעים ליזם ולדניה הודעה על הופעת סימני רטיבות בדירה, לא הציגו להם את חוות-הדעת שנתן המומחה מטעמם ולא נתנו להם הזדמנות לתקן את הליקויים שנמנו בחוות-הדעת.
7. שני חוזים נוגעים למחלוקת: מצד אחד, החוזה בין היזם לבין הנתבעים, על-פיו קנו הנתבעים את הדירה [נספח 1 ב-נ/4; להלן חוזה הרכישה]; מצד שני, החוזה שעל-פיו הנתבעים מכרו את הדירה לתובעים [נספח א' ב-ת/1; להלן חוזה המכר]. אין מחלוקת שעל רכישת הדירה בידי הנתבעים חל חוק המכר (דירות), לצד התחייבויות של היזם שעוגנו בחוזה הרכישה בנוגע לבדק ואחריות לתיקון ליקויים.  גם אין מחלוקת שזכויות הנתבעים אל-מול היזם על-פי חוזה הרכישה הומחו לתובעים בחוזה המכר, זאת בנוסף לתסיבתן על-פי דין.
8. היזם ודניה התגוננו יחד; אין ביניהם חזית מחלוקת (להלן יכונו יחד הקבלן). היזם הצביע על דניה כמי שאחראית לתקן ליקויים בדירה, כך בתקופה בה החזיקו בה הרוכשים הראשונים, הנתבעים, וכך בתקופה בה מחזיקים בה הרוכשים 'מיד שניה' - הם התובעים.  לצד זאת, הן התובעים והן הקבלן העלו טענות שונות בנוגע לזכות התיקון של הקבלן.

מהלך הבירור

9. בלב התביעה ניצבה טענת התובעים כי הנתבעים הפרו את חוזה המכר באופן יסודי, בכך שהם הסתירו מהתובעים בכוונה שהדירה סובלת מבעיות רטיבות קשות - עד כדי כך שאינה ראויה למגורים. בגינה של ההפרה היסודית נתבע הפיצוי החוזי המוסכם בסך 176,000 ₪.  לדידם של התובעים, אף הקבלן היה שותף לאי-הגילוי בו חטאו הנתבעים לגבי מצבה של הדירה לאשורו.
10. לצד הפיצוי המוסכם, נתבעו הסכום שבו נקב מומחה התובעים כנחוץ לתיקון הליקויים בדירה, 220,000 ₪, עלות פינוי הדירה לשלושים יום לשם ביצוע עבודות תיקון (כולל הובלה ואחסון) בסך 25,000 ₪ וכן 40,000 ₪ בגין נזק לא ממוני, ביטול זמן, טרדה ועוגמת נפש. התביעה נגד הנתבעים הוגבלה לפיצוי המוסכם.
11. הנתבעים התגוננו מפני התביעה וביקשו לדחותה, תוך טענה כי נקטו כלפי התובעים גילוי מלא בשלב המשא והמתן שקדם לחתימת החוזה ובחוזה המכר גופו; בשל כך, לא הפרו את החוזה והם אינם חבים בפיצוי המוסכם שנקבע בו בגין הפרה יסודית. אם תתקבל התביעה, אזי הקבלן נושא בחובה לשפות את הנתבעים בגין כל סכום שאותו יחויבו לשלם לתובעים; הוגשה בשל כך הודעה לצד שלישי נגד הקבלן.
12. הקבלן התגונן, כנתבע וצד שלישי, ביקש לדחות את מלוא הטענות נגדו. נטען כי התובעים אינם זכאים לתיקון הליקויים בעין או בשווי בשל התנהגותם שביטויה בהיעדר פניה לקבלן בהתראה כי יש בדירה מופעי רטיבות - תוך מתן הזדמנות לקבלן לבדוק אותם ולתקנם.  לגישת הקבלן, אם ייקבע בכל זאת שהתובעים זכאים לתיקון הליקויים, אזי יש לאפשר לו לבצע את התיקון בעין ואין מקום לחייבו בתשלום העלויות הכרוכות בכך, כדרישת התובעים.
13. הקבלן הסתמך על חוות-דעת של מומחה מטעמו, המהנדס דב (דובי) דוד (להלן מומחה הקבלן); הלה ביקר בדירה ביום 28.1.2021. בחוות-דעתו שניתנה ביום 29.1.2021 קבע כי עלות העבודות הדרושות להתמודדות עם ליקויי הרטיבות היא 18,000 ₪ ואילו ליקויים אחרים בדירה שאינם קשורים לרטיבות ניתן לתקן בסך של 1,900 ₪ (בצירוף מע"מ).  הקבלן הביע נכונות לבצע את עבודות התיקון בדירה בהתאם לחוות-הדעת של המומחה מטעמו.
14. הנתבעים לא הגישו חוות-דעת לגבי הליקויים.
15. כמומחה מטעם בית-משפט שאינו מכריע מונה המהנדס מיכה צח (להלן צח או מומחה בימ"ש). צח ביקר בדירה ביום 7.4.2022.  בחוות-דעתו, נושאת תאריך 23.8.2022 [מ/1], קבע כי יש בדירה כשלי תכנון וביצוע שגרמו לבעיית רטיבות - בעיה שמופעיה ניכרו בדירה היטב בעת בדיקתה.  מומחה בימ"ש העריך את שווי העבודות הדרושות לאיון בעיית הרטיבות ב- 130,330 ₪ בצירוף עלות בשיעור של 10% עבור פיקוח הנדסי ובתוספת מע"מ.  את שווי התיקונים הכלליים שאינם קשורים לבעיית הרטיבות העריך ב- 6,000 ₪ ומע"מ.  בביצוע העבודות בידי קבלן מזדמן, צפויה התייקרות של המחירים הללו בכ-30%.
16. מומחה בימ"ש השיב לשאלות הבהרה שהפנה אליו הקבלן [מ/2]. הוא הוזמן להיחקר על חוות-דעתו, לבקשת הקבלן.  מומחי התובעים והקבלן לא העידו; נקבע כי בעלי-הדין יוכלו להתייחס לחוות-הדעת שניתנו על-ידם בסיכומים [החלטה מיום 28.2.2023].
17. עוד נשמעו עדים עובדתיים שנתנו את עדותם הראשית בתצהיר. לתמיכת התביעה העיד התובע [ת/1].  הנתבעים הסתמכו על עדויותיהם של נתבע 2 [נ/1] ושל עו"ד זיני, בא-כוחם בעריכת חוזה המכר [נ/2].  הקבלן השמיע עדים אלו: אורי שוגל - מנהל אזור בדניה [נ/3], דור הופמן - מנהל במערך שירות ללקוח של הקבלן [נ/4] ואלכס קור - מי שביצע את תכנון הניקוז בפרויקט בכלל ובדירה בפרט [נ/5].  העדויות תועדו בהקלטה בימים 5 ו-9 במאי 2024.  הסיכומים הוגשו בכתב.
18. יש לקבל את התביעה באופן חלקי ביחס לסכומה, הן ביחס לנתבעים והן ביחס לקבלן. הנתבעים חבים בתשלום הפיצוי המוסכם על-פי חוזה המכר בשל הפרה יסודית, לאחר שלא מילאו את חובת הגילוי שחלה עליהם בנוגע לליקויי הרטיבות שמהם סבלה הדירה במועד כריתת החוזה.  חלק מהפיצוי המוסכם יגולגל לקבלן, בגדרי ההודעה לצד שלישי.  הקבלן יחוב בתיקון הדירה על-פי חוות-דעתו של מומחה בית-משפט, בכפוף לפיקוחו, תוך נשיאה בעלויות שכרוכות בכך.  הדברים יפורטו וינומקו להלן.

בעיות רטיבות: תיקוני הקבלן בדירה

19. הנתבעים קיבלו את החזקה בדירה, בתום בנייתה, ביום 1.12.2016. עד יום 24.9.2019, בו כרתו את חוזה המכר עם התובעים, הלינו הנתבעים בפני הקבלן שוב ושוב על מופעי רטיבות בדירה.  הקבלן שלח נציגים, בדק, ביצע פעולות שונות, החתים את הנתבעים על תיעוד - וחוזר חלילה.
20. התובעים נכנסו לדירה לאחר קנייתה בתחילת עונת החורף, בדצמבר 2019. זמן קצר לאחר מכן הם נחשפו למופעי רטיבות במקומות שונים בדירה שעיקרם התנפחויות של צבע וטיח בקירות מעל לפנלים.  הם פנו לקבלן, הזדהו כרוכשי הדירה מן הנתבעים - נרשמו כך ברישומיו וביקשו לקבל את התיעוד שנסב על היסטוריית הטיפולים בדירה בתקופה בה נמצאה ברשות הנתבעים.  הקבלן דחה את בקשתם וסירב למסור להם את התיעוד [סע' 20-19 ב-נ/4].
21. סמוך לאחר מכן בדקו התובעים את הדירה באמצעות המומחה מטעמם; הוא אישש את חששם כי יש בדירה מופעי רטיבות וקבע את סיבתם. התובעים גמלו לקבלן על אי-שיתוף הפעולה שלו, שביטויו בסירוב למסור להם את היסטוריית הטיפולים בדירה, בכך שלא המציאו לו את חוות-הדעת של המומחה מטעמם.  הקבלן נחשף אליה רק כשהוגשה התביעה בחודש ספטמבר 2020, כשישה חודשים לאחר ביקורו של מומחה התובעים בדירה [ר' עדות התובע בעמ' 40 ש' 22-8].
22. כדי להתגונן מפני התביעה וההודעה לצד שלישי הציג הקבלן את התיעוד לגבי הטיפולים שביצע בדירה מרגע מסירתה לרוכשים הראשונים - הנתבעים, עד מסירת החזקה בה לתובעים - הם הרוכשים מ'יד שניה'. עתה לא טען שהתיעוד אינו בר-גילוי מחמת חיסיון, זכות לפרטיות או כל נימוק אחר שבו נתלה קודם לכן, טרם הגשת התביעה.  התיעוד צורף לתצהירו של עד הקבלן הופמן [להלן התיעוד לגבי התיקונים; נספח 3 ב-נ/4, עמ' 31 עד 116 בנספחי התצהיר].
23. מן התיעוד לגבי התיקונים עולה כי לשם טיפול בתלונות הנתבעים על מופעי רטיבות בדירה, העסיקו היזם ודניה קבלן תיקונים בשם חברת דיוק; חברת דיוק הנפיקה לקבלן חשבוניות בגין העבודות שביצעה בדירה מעת לעת, במענה לתלונות הנתבעים.
24. מפאת חשיבותן להכרעה, תוצגנה כאן תלונות הנתבעים בפני הקבלן על מופעי רטיבות בדירה ופעולות הקבלן בעטיין, כביטויין בתיעוד האמור, בסדר כרונולוגי.

• ביום 9.11.2017 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך 2,850 ₪ בגין תיקונים ברובה ואיטומים במסגרת שנת הבדק בחדר רחצה הורים, בחדר רחצה כללי, בחדר שינה הורים ובחדר שינה נוסף [עמ' 110-109 בנספחי נ/4]. הוצג אישור נציגי הקבלן מיום 19.11.2017 לביצוע איטום בחדרי הרחצה [שם, עמ' 116-115].
• ביום 13.12.2017 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך 3,300 ₪ [עמ' 67]. נעשתה עבודה בחדר רחצה הורים בגין תלונת הנתבעים מיום 7.11.2017 על רטיבות מעל לפנלים בין חדר רחצה הורים לחדר השינה; ניתנה הוראה לפתוח אריח אחד בכניסה למקלחת הורים לשם בדיקת חגורת הפרדה, איטום ובדיקת רטיבות תשתית וכן לביצוע פעולה לבדיקת הצינור בקו הראשי [עמ' 70].  הוצג תיעוד ללא תאריך וללא חתימה על-גבי נייר לוגו של הקבלן: "פתיחת ריצוף מקלחת הורים שאיבת מים איטום וסגירת ריצוף" [עמ' 76].
• ביום 6.3.2018 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסכום של 2,100 ₪ [עמ' 42]. התיעוד שנלווה אליה נסב על עבודות שנעשו ביום 28.2.2018 בעקבות תלונת הנתבעים מיום 15.2.2018; העבודות שנמנו הן תיקונים קוסמטיים לאחר תיקון התייבשות של רטיבות בסלון, במטבח ובכניסה לדירה [עמ' 45-43].  גם ביום 5.3.2018 נעשו תיקונים קוסמטיים בעקבות רטיבות [עמ' 49-46].  הודגש כך: "לאחר רטיבויות קשות.  הרבה תיקונים קוסמטיים טיח שפכטל צבע בארבע מוקדים שונים בדירה" [עמ' 50; שיבושי השפה במקור].
• ביום 1.6.2018 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך 4,800 ₪ [עמ' 35]. תיעוד נלווה הצביע על פעולות שנדרשו בשל תלונת הנתבעים מיום 18.3.2018 אשר נסבה על כך שהנפיחות בקיר חזרה.  בוצעו חפירה בגינה בקיר המקביל למטבח, איטום זפת והחזרת החול והטוף לאחר החשיפה, תיקונים קוסמטיים בדירה לאחר רטיבויות, חידוש סיקה במסתור כביסה; תועד כי 'לבקשת ארקדי הובאו לדירה 10 שקי סומסום'.  תיעוד מיום 27.5.2018 התייחס ל"תיקוני נזקי רטיבות - צבע; שפכטל והחזרת המצב לקדמותו סלון+מטבח לאורך הקירות".  בסיכום נרשם בכתב יד שנעשה תיקון נזקי רטיבות תוך התייחסות לחדירה לאורך הגינה, כולל החלקת קיר ואיטום, הספקת טוף וסגירת חפירה.  צויין ביצוע חפירה לאורך הגינה במקביל לסלון ומטבח תוך פירוט העבודות הכלולות; בנוסף בוצע איטום מחדש למסתור כביסה [עמ' 41-37].
• ביום 2.6.2019 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית על סך 1,800 ₪ [עמ' 58]. צורף תיעוד לגבי תיקון בסלון: "בהוראת מפקח (מייל מרונמר) הורדת טיח בכל מוקדי הרטיבות" וכן תיקון במסתור כביסה: "בהוראת מפקח (מייל מרונמר) ניקיון ואיטום מסתור כביסה" [עמ' 60-59].  צוין כי בתאריך 23.5.2019 בוצע ניקיון של מסתור כביסה ומריחת איטום בו [עמ' 61].  הטיפול הושלם ביום 2.6.2019 [עמ' 66-65].
• ביום 2.6.2019 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית נוספת על סך 2,500 ₪ [עמ' 99]. היא נבעה מתלונת הנתבעים מיום 28.5.2019 על מופעי רטיבות.  בוצעו בעטיה פעולות אלו: "בהוראת מפקח הפרויקט (מייל מרונמר) ביצוע חפירה ואיטום בגינה" וכן "חפירה לאורך הדירה חשיפת קיר החלקת בטון איטום ב[לא קריא] הספקה של [לא קריא] קלקר הגנה [...]" [עמ' 106-100].
• ביום 1.8.2019 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך 1,900 ₪ [עמ' 84]. הטיפול נבע מתלונת הנתבעים מיום 16.4.2019: "רטיבות חוזרת לאורך פנלים בכניסה לדירה.  יש לבקר בדירה בליווי מפקח".  באותו מועד הלינו הנתבעים גם על רטיבות חוזרת לאורך הפנלים סמוך למטבח וגם לגביה נרשם שיש לבקר בדירה בליווי מפקח.  בתאריך 14.7.2019 נרשם בכתב-יד על-גבי התיעוד המודפס שיש לבצע חפירה ואיטום בקיר המקביל למטבח, להביא פוליגג ולבצע איטום במסתור הכביסה.  ביום 1.8.2019 תועד ביצוע של איטום במסתור הכביסה ותיקון נזקי רטיבות בו, בסלון ובמטבח [עמ' 86-85, 91-90].
• ביום 1.9.2019 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך של 2,800 ₪ [עמ' 77]. תועד כי הנתבעים פנו לקבלן ביום 26.8.2019 בתלונה חוזרת: "דיירת מלינה כי ישנה רטיבות מעל הפנלים בין חדר שינה הורים לחדר רחצה" [עמ' 78].  בסיכום העבודות צויין כך: "לאחר סיור עם אלכסיי פתיחת ריצוף עד קולטן ביצוע איטום הורדת פנלים הורדת טיח ביצוע איטום [...] טיח מחדש וכלל החזרת פנלים וצבע" [עמ' 87].
• ביום 1.1.2020 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך של 1,800 ₪ [עמ' 92]. ביסודה ניצבה תלונת הנתבעים מיום 23.10.2019 על חזרתה של רטיבות מעל פנלים בחדר שינה הורים.  בהתייחסות הקבלן נרשם: "בהוראת מפקח נא לבצע תיקון קוסמטי" [עמ' 93].  ביום 29.12.2019 סוכם הטיפול בתלונה תוך התייחסות לביצוע איטום, טיח וסידור פנלים ורובה [עמ' 98-97].  ביום 27.1.2020 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך 1,800 ₪ [עמ' 51]; גם היא נסבה על תלונת הנתבעים מיום 23.10.2019 והעבודות שהקבלן ביצע כדי להתמודד עמה [עמ' 52, 57-56].

25. על התיעוד לגבי התיקונים חתומים בעלי תפקיד שונים מטעם הקבלן: ארקדי שרגא או אלכסיי מלכין או רועי משה - כולם בתפקיד מפקח שירות לקוחות, ניסן חג'בי מנהל תפעול פרויקטים מאוכלסים ונציגת הקבלן שלומית טרון. הם לא נמנו על עדי הקבלן, למרות שלפי התיעוד היו בעלי ידיעה אישית על-אודות הנעשה בדירה - תלונות הנתבעים על מופעי רטיבות מזה ומאמצי הקבלן למצוא להם פתרון מזה - בין מסירתה לנתבעים לבין רכישתה על-ידי התובעים.  גם נציג מוסמך של חברת דיוק, שנשכרה לבצע את עבודות התיקון בפועל עבור הקבלן, לא נקרא להעיד.  תחת זאת העידו מטעם הקבלן מי שכף רגלם לא דרכה בדירה מרגע אכלוסה על-ידי הנתבעים.  אדרש לכך בהמשך.
26. לתיעוד לגבי התיקונים יש חשיבות רבה. עיקריו יוצגו בטבלה שמדגישה את ציר הזמן:

27. מה ניתן ללמוד מן התיעוד לגבי התיקונים? הוא מראה שהדירה סבלה מליקויי רטיבות קשים. הנתבעים קיבלו בה חזקה בתחילת החורף.  עוד בטרם חלפה שנה למגוריהם בה, הופיעו סימני הרטיבות הראשונים.
28. בתום עונת החורף 2018-2017 תועדו מופעי רטיבות בארבעה מקומות: בין חדר שינה הורים לחדר הרחצה הצמוד (באופן שהוביל לפירוק ריצוף במקלחת ושאיבת מים מתחתיו), במטבח, בסלון ובכניסה לדירה. הקבלן תיאר זאת כרטיבות קשה בארבעה מוקדים שונים.  לקראת הקיץ בוצעו פעולות חפירה ואיטום בקיר בין החצר למטבח ולסלון ואיטום במסתור הכביסה, באופן שהצביע על החצר כמקום שנחשד בהיותו הגורם לבעיה ומקור כניסת מים לדירה.
29. התיקון לא עזר; עונת החורף 2019-2018 הגיעה ושוב התלוננו הנתבעים על סימני רטיבות מעל לפנלים, בכניסה וסמוך למטבח. עם בוא העונה היבשה, שוב ביצע הקבלן פעולות שעליהן השליך יהבו בקיץ הקודם: חפירה ואיטום בקיר בין החצר למטבח ואיטום במסתור הכביסה.  בסופו של אותו קיץ נמכרה הדירה לתובעים; לא חלף חורף נוסף של ממטרים שבו עמדו תיקוני הקבלן למבחן - באופן שיאפשר לו להניח כי המקור לחדירת מים לדירה אותר ומוגר, ובאופן שיאפשר לנתבעים להצהיר כי בעיות הרטיבות בדירה טופלו, אויינו והן נחלת העבר.

חוות-הדעת של מומחי הצדדים

30. מומחה התובעים, המהנדס פיני אדר, ביקר בדירה ביום 6.3.2020. צויין שהבדיקה נערכה באופן ויזואלי תוך הסתייעות במכשירי מדידה כגון מצלמת אינפרה אדום ומד לחות (פרוטימטר) [עמ' 4 בסע' 9].  בחוות-הדעת שני חלקים: התייחסות לליקויי רטיבות מזה ולליקויים כלליים מזה.
31. מומחה התובעים הדגיש: "ניכרת רטיבות ועלייה קפילארית של מים בחלקים רבים בקירות הדירה עד כדי התקלפות והתפוררות טיח על הריצפה, ובכלל זה התפרקות הרובה באזורים רבים בריצוף הדירה, כל זה בגין תופעה חמורה של העדר איטום וחדירת רטיבות לדירה" [עמ' 22]. תועדה רטיבות קפילרית מעל לפנלים בחדר הילדה, בחדר ההורים, בפרוזדור, בפינת האוכל ובסלון.  תועדה רובה חסרה ו/או סדוקה ותשתית רטובה בחדר הילדה, בחדר ההורים, במקלחת הורים, בפרוזדור, בחדר הרחצה הכללי, בפינת האוכל ובסלון.  ביחס לחצר, צויין כשל באיטום קורות החוץ.
32. בחוות-דעתו של מומחה התובעים הובאה התייחסות לליקויים כלליים תוך אמירה כי מפורטות עלויות התיקון שלהם [עמ' 6]; בפועל אין התייחסות פרטנית לעלות התיקון של כל ליקוי בנפרד [עמ' 21-6]. מומחה התובעים העריך את עבודות התיקון הדרושות בדירה בסך של כ- 220,000 ₪ כולל פיקוח הנדסי ומע"מ; מתוכו, סך של 150,000 ₪ יוחס לליקויי הרטיבות [עמ' 25].
33. מומחה הקבלן, המהנדס דב דוד, ביקר בדירה ביום 28.1.2021. בחוות-דעתו תועד כי הסתייע במכשירי מדידה, כולל מכשיר אלקטרוני לאיתור רטיבות בקירות וברצפה [עמ' 4-3].  הודגש: "הואיל והנושא העיקרי של טענות התובעים הינו הרטיבות - אתייחס לכך להלן בצורה מפורטת כולל הנחיות לביצוע התיקונים הנדרשים ועלותם הכספית" [מבוא בעמ' 6].
34. מומחה הקבלן תיעד ממצאים אלו: בקיר חיצוני בחדר הילדה שגובל בגינה נמדדו ערכי רטיבות נמוכים; בקיר בין החדר לסלון נמדדו ערכים גבוהים יותר [עמ' 7-6]. בחדר ההורים נמדדו ערכי רטיבות נמוכים בקיר חיצוני שגובל בגינה; בקיר המשותף בינו לחדר רחצה הורים נמדדו ערכי רטיבות גבוהים יותר [עמ' 8].  בקיר בין חדר רחצה הורים לפרוזדור נמדדה רטיבות גבוהה וכך גם בקיר הפרוזדור שגובל בחדר הרחצה הכללי [עמ' 9].  בקיר בין חדר הרחצה לבין פינת האוכל נמדדה רטיבות גבוהה וכן זוהתה רטיבות בגובה מפלס הריצוף בחדר הרחצה [עמ' 10].  בקרבת חלונות הוויטרינה בסלון נמדדה תכולת רטיבות גבוהה וכך גם בקיר הצפוני בחלון שגובל בחצר [עמ' 11].  בקיר המטבח שגובל בחצר נמדדה רטיבות גבוהה [עמ' 12].
35. מומחה הקבלן יחס את הממצאים לחוסר איטום בריצוף בחדר רחצה הורים, בחדר רחצה כללי ובין מרפסת הסלון לסלון, כמו גם לחוסר איטום של קירות המסד בין הקיר הצפוני בסלון וקיר המטבח לבין החצר. את העבודות הדרושות העריך בסך של 18,000 ₪ [עמ' 13].  מומחה הקבלן התייחס לקביעותיו של מומחה התובעים לגבי הליקויים הכלליים והעריך את עלות התיקון שלהם בסך של 1,900 ₪ [עמ' 14-13].  לסכומים הללו יש להוסיף מע"מ.
36. חוות-דעתו של מומחה הקבלן חסרה באופן מובהק; לו, בניגוד למומחה התובעים, הייתה גישה או למצער צריכה הייתה להיות גישה לתיעוד לגבי התיקונים. ודוק: הקבלן סירב למסור תיעוד זה לתובעים.  בשל כך נבצר מהם להציגו למומחה מטעמם כשהלה בדק את הדירה וערך את חוות-דעתו.  ניתן היה לצפות שהקבלן יציג את התיעוד למומחה שלו, אילו נועדה חוות-דעתו לאתר את הגורם לבעיות הרטיבות החוזרות בדירה תוך קביעת הדרך בה יש לטפל בהן כך שלא תשננה עוד.  אילו היה מומחה הקבלן מעיין בתיעוד לגבי התיקונים, היה מגלה שהקבלן סימן את החצר כגורם חשוד בגרימת מופעי הרטיבות בתוך הדירה ובשל כך ביצע בה ובמסתור הכביסה עבודות חפירה ואיטום פעמיים: בסוף החורף בשנת 2018 ולאחר מכן בסוף החורף בשנת 2019.
37. מומחה הקבלן מצא בדירה רטיבות בקירות רבים. הוא כלל לא נדרש לכך שהאיטום שאותו המליץ לבצע - בקיר בין הסלון והמטבח לבין החצר - כבר בוצע בידי הקבלן פעמיים; אם בוצע פעמיים והדירה עודנה רטובה, סימן שלא די באיטום המוצע כדי לפתור את הבעיה.  מדוע תצלח פעולה שבוצעה פעמיים, ללא השגת התוצאה הראויה, דווקא בפעם השלישית? למומחה הקבלן הפתרונים.  אין בחוות-דעתו ניסיון לרדת לשורש הבעיה ולאתר את הגורם לכך שמי גשם מגיעים שוב ושוב, חורף אחר חורף, לקיר בין החצר לבין הדירה וחודרים אל תוכה פנימה.
38. כפי שיובהר אגב דיון בחוות-דעתו של מומחה בית-המשפט, תכנית ניקוז טובה, רצינית, נועדה להרחיק את המים משם ולמנוע את חדירתם לדירה - אלא שתכנית כזו לא הוכנה על-ידי היזם ולא בוצעה בידי הקבלן ביחס לדירה, בעת בנייתה. החסר לא טופל ולא הושלם בתקופה שבה ניסה הקבלן להתמודד עם ליקויי הרטיבות בדירה, כמתועד בתיעוד לגבי התיקונים.

מקור בעיות הרטיבות בדירה בהיעדר ניקוז בחצר

39. צח ביקר בדירה ביום 7.4.2022. במהלך הביקור לא ניתן היה לזהות את מקומות חדירת המים אליה אלא רק להיווכח בתוצאותיה של חדירת המים.  בניגוד למומחה הקבלן, מומחה בימ"ש לא הסתפק בכך; הוא הורה על עריכת בדיקות באמצעות מאתר רטיבות מוסמך בעל השכלה, הכשרה וניסיון בתחום זה - מר אודי רז (להלן רז), על-מנת לזהות את מקום כניסתם של מים לדירה.  בעשותו כן, פעל צח במסגרת סמכותו; בהחלטת המינוי נקבע: "המומחה רשאי להורות על עריכת בדיקות עזר בדירה אם הדבר נחוץ למתן חוות-הדעת, תוך קביעת זהות מבצען.  בעלי-הדין ישאו בעלות הכרוכה בכך בחלקים שווים, בנוסף לשכרו של המומחה.  המועדים לביצוע בדיקות העזר יתואמו על-ידי המומחה" [החלטה מיום 9.3.2022 בסע' 8].
40. רז הגיש חוות-דעת נושאת תאריך 16.7.2022 שהונחה לא רק לפני מומחה בימ"ש אלא גם לפני בעלי-הדין. פורטו בה ברחל-בתך-הקטנה השכלתו וניסיונו: רז סיים לימודי הנדסה אזרחית עם התמחות בניהול ופיקוח על הבניה ועבר קורסים לאיתור כשלי בנייה, כשלי מים וצנרת ואבחון בצילום תרמי [עמ' 4].  אם רצה הקבלן לחלוק על הרשום שם, היה עליו לבקש לזמן את רז לחקירה; הוא לא עשה כן.  גם צדדים אחרים לא ביקשו לחקור את רז על חוות-דעתו או על מהלך הבדיקות שביצע, אשר תועדו בה.
41. רז ביצע את בדיקותיו בדירה וסביבתה ביום 17.5.2022. לאור תוצאותיהן, סימן על-גבי תכניות הדירה והחצר את מקומות כניסת המים אליה.  נשללה תקלה במערכות אספקת המים וסילוק מי שופכין, שנמצאו תקינות.  מומחה בימ"ש הדגיש כי עבודתו של רז הייתה מעמיקה ויסודית, באופן שעשה את ממצאיו בסיס איתן לקביעות המומחה [עמ' 2 ש' 32-18 ועמ' 21 ש' 26-25].
42. על-סמך ממצאיו של רז עמד צח על הגורם למופעי רטיבות חוזרים ונשנים בתוך הדירה פנימה: "הליקוי הגדול אשר נמצא בדירה הוא כי המים אינם מתנקזים מהמצעים והמילוי של שטח הגינה, מים מוצאים דרכם אל הדירה בהיקפים נרחבים ויוצרים את רוב הכשלים והריאקציות המתקיימות כיום בדירה. בורות החלחול נראים כסתומים ו/או לא מתפקדים.  כמו כן לא אותר צינור גיאוטכני בהיקף המבנה אשר היה מסייע בניקוז המים המצטברים ממערכת ההשקיה, מי הגשם והחלחול הטבעי.  בוצעה חפירה במספר מוקדים בהם נמצא כי האדמה רטובה לחלוטין - יצוין כי יום הבדיקה הוא יום שמשי וכן הימים שלפניו ואין שום סיבה שהיקף הלחות יהיה גבוה עד כדי כך.  קיימת חדירת מים מהמרפסת אל הדירה" [עמ' 9 ב-מ/1].
43. מומחה בימ"ש בחן את התכניות שמסר הקבלן ולאחר בחינתן, קבע כך: "לא מצאתי בהן פתרון ראוי לניקוז שטח הגינה. תוכנן רק בור חלחול ('קידוח לניקוז') בפינת המגרש, ואין כל אזכור לפתרון העברת המים אל אותו בור, כגון שיפועים או צנרת תת קרקעית.  חשוב לזכור כי מדובר בגינה בשטח של כ- 200 מ"ר, ובכל מקרה בור חלחול אחד, בפינה, איננו יכול להספיק לצורך הניקוז שלה" [שם, ההדגשה במקור].  צח מצא כי מקור הרטיבות בדירה אינו בצנרת הביוב [עמ' 21 ש' 13-8].
44. עוד קבע צח כי לא מצא בתכנית פתרון כלשהו לניקוז מי הנגר העילי בחלק האחורי של הגינה; הוא הדגיש שקיים כשל גדול מאוד בנישת השירות האחורית בה תוך שקיעת מילוי. כתוצאה מכך חדרו מים מאזור השירות אל מתחת לרצפת לובי הבניין באזור הכניסה לדירה; בבדיקה של רז נמצא כי מים חודרים לדירה גם במקום זה [שם; ר' תמונה תחתונה בעמ' 10 ל-מ/1 ותצלומים בעמ' 10-8 בחוות-דעתו של רז].  התיעוד לגבי התיקונים תואם זאת: הנתבעים הלינו בפני הקבלן על סימני רטיבות בכניסה לדירה בחודש פברואר 2018 ולאחר מכן באפריל 2019.
45. יש להדגיש את המובן מאליו: תלונות הנתבעים בפני הקבלן נסבו על מופעי רטיבות בדירה. מופעי הרטיבות הללו הם סימן לבעיה - לא הבעיה עצמה.  מופעי רטיבות מעידים על כך שמים נכנסים לדירה.  במתן מענה נקודתי למופעי הרטיבות אין די; יש לאתר את מקום חדירת מים לדירה ואת הסיבה לכך ולהתמודד עמה כך שהיא לא תישנה.  זאת לא עשה הקבלן.  כפועל יוצא, עמדה הבעיה על מכונה במלוא היקפה כשהיא גורמת למופעי רטיבות בדירה חורף אחר חורף, שנה אחר שנה.  לא בכדי קבע מומחה בימ"ש שיש בדירה ובסביבותיה סימנים למכביר שמעידים על הכשלים בתכנון ובביצוע הניקוז לחצר הדירה, בבחינת סיבה ותוצאה.
46. בחוות-דעתו של צח צויין כי החצר נמצאת במפלס של כמטר אחד מעל למדרכה והיא מוקפת קירות בטון מצופים אבן; בצד החיצוני של הקירות הללו יש סימני בריחת מים מהמפלס מתחת לדשא. הפתרון המוצע כולל ביצוע איטום בהם מבפנים [עמ' 11-10 ב-מ/1 והתמונות שם].  בתוך הדירה יש מופעים רבים לנזק בטיח וצבע בתחתית הקירות; המומחה הפנה לתצלומים שתיעדו את התופעה בחוות-הדעת של מומחי הצדדים והסתפק בשל כך בתמונות מדגמיות שצילם הוא.  מדובר במקרה קלאסי של עליית מים קפילרית שמקורה בכמות גבוהה של מים כלואים מתחת לרצפה; המים שאינם מנוקזים עוקפים את איטום הרצפה והמסדים ומנצלים סדקים נימיים ברצפת הבטון ובקירות [עמ' 13-12 ב-מ/1].
47. הפתרון שעל יישומו המליץ מומחה בימ"ש כדי ליתן מענה לבעיית הרטיבות הושתת על ההבנה הבסיסית שעל-מנת למנוע חדירת מים, יש להרחיק אותם [עמ' 13 ב-מ/1]. צח קבע כך: "ממצאי הבדיקה של אודי רז, אינם מותירים מקום לספק.  משטח הדשא והנישות אינם מנוקזים.  מדובר בשטח של כ-200 מ"ר, ומי הנגר העילי המגיעים נספגים ונכלאים בשכבת החרסית, ומוצאים את הסדקים הנימיים על מנת לעלות קפילארית אל הקירות".  יש צורך לבצע תשתית ניקוז תת קרקעית ולנצל את החפירה לביצוע איטום מבוקר של המסדים בקירות הדירה שגובלים בחצר ובחלק הפנימי של קירות החוץ שמקיפים את החצר; החפירה תנוצל לייבוש וסילוק המים הכלואים וייבוש מילוי הריצוף בחדרים.  סך כול העלות אשר כרוכה בכך היא 130,330 ₪ בתוספת 10% עבור פיקוח הנדסי ומע"מ.  יש לבצע את העבודות בקיץ בפיקוח מהנדס מנוסה בעבודות מסוג זה, בתום כל שלב וטרם מעבר לשלב הביצוע הבא [שם].
48. בעדותו לפני, תיקף מומחה בימ"ש את קביעותיו ומסקנותיו בחוות-הדעת בכל הנוגע לסיבתם של ליקויי הרטיבות בדירה. יש לקבלן ולאמצן באופן מלא.  הן תואמות את מופעי הרטיבות החוזרים בדירה ומסבירות אותם; הן מסבירות גם את כישלון העבודות שהקבלן ביצע עד כה, תוך איטום הקיר הגובל בין הדירה לבין החצר ואיטום מסתור הכביסה.  לא היה בהן למנוע את חדירת המים לדירה - זאת למרות שעבודות חפירה ואיטום בוצעו על-ידי הקבלן פעמיים, טרם מכירת הדירה לתובעים.  העבודות הללו נעשו בלי לזהות את שורש הבעיה - היעדרו של פתרון ניקוז הולם לחצר, ובלי להתמודד עם בעיה יסודית זו.
49. צח עמד על דעתו כי תכנית הקבלן לניקוז שנועד ליתן מענה להרחקת מים מהדירה לוקה בחסר באופן מהותי ויסודי. הסימונים בתכנית - אותם ביקש הקבלן להציג כמתווים שיפועים למטרת ניקוז, אינם מייצגים קווי שיפוע בשפה הנדסית מוכרת; אין בתכנית מקרא שיסביר מה מייצג הסימון ומה הייתה כוונת מתכנן הניקוז לגביו [עמ' 4 ש' 39-28].  צח הדגיש, בהתייחסו לתכנית עליה הסתמך הקבלן כראיה לכך שנעשה תכנון לניקוז שהוא רלוונטי לדירה: "אני לא מזהה פה שום סימן לשיפוע, לא לפי הפרטים המוכרים לי בצורת השרטוט, אני לא רואה פה שום כיתוב, שום שיפוע, זה קו תיחום איזשהו" [עמ' 5 ש' 9-8].
50. צח מצא בתכנית הפיתוח סימונים שמתייחסים להפרשי גבהים רק בשתי פינותיו של המשטח המרוצף ביציאה מהסלון אך לא במקומות אחרים בחצר; משמעות הדבר כי לא תוכננו בצורה מספקת שיפועים להובלת מים אל בור החלחול שנועד לאסוף אותם ולסלקם [עמ' 5 ש' 36-26]. בלשונו: "בשתי פינות המשטח מתוכנן [...] גובה יותר נמוך ב-20 ס"מ מריצוף של חדר מדרגות, זה מה שאני יכול ללמוד מהתוכנית הזאת.  [...] יש פה שטח של גינה של כ-200 מטר, [...] כתוב 173 זה עדיין כ-200 מטר, איך הוא מתנקז, איך המים מגיעים לבור החלחול, אין לנו שום התייחסות בתוכנית הזאת" [עמ' 6 ש' 7-1].  על-פי תכנית הפיתוח, אין אפשרות לדעת מה המפלס אשר תוכנן לפני החצר [עמ' 6 ש' 19-8].
51. צח מסר שהתכנית שהציג הקבלן חסרה ואינה מציגה את פרטי הניקוז לדירה: "אין פה פירוט של תוכנית ניקוז, זוהי תוכנית אינסטלציה וביוב". כשהוצג לו כי זו תכנית הפיתוח, שאל: "איפה הפיתוח?" והסביר: "זה שכתוב פה תוכנית פיתוח אני רואה, איך צריכה להיראות תוכנית פיתוח, איזה אינפורמציה היא צריכה לתת אני יודע היא לא קיימת פה" [עמ' 6 ש' 24-22, 32-31].  תכנית הפיתוח לא מציגה מידע מספיק ותכנון מספיק לגבי ניקוז החצר: "יש איזה נקודה בפינה שכתוב גובה 17, לא כתוב אם זה גובה קרקע לפני אדמה, אחרי אדמה, גובה תוכניות פיתוח, אין התייחסות.  לעומת 17.20 מפלס הדירה [...] אני יכול לציין שזה לא מספיק [...] גם אם זו הייתה כוונת המתכנן זה לא מספיק" [עמ' 6 ש' 38-35].
52. לכל אורך עדותו, הדגיש מומחה בימ"ש את הפגמים בתכנית הפיתוח: "אם יש שיפוע צריך לציין בתוכנית נא לעשות שיפוע במכוון אל בור חלחול, מהחלק הקדמי של משטח הסלון ובוודאי מהחלק האחורי, מהחלק האחורי יהיה קשה להביא את זה בשיפוע בלבד, היה צריך אולי להוריד בתיעול תת קרקעי, ככה אני הייתי עושה" [עמ' 8 ש' 22-19]. הוא שלל את האפשרות שהקבלן המבצע בשטח 'יבין' וידע לחשב לבד את השיפועים הדרושים על-סמך תכנית הפיתוח החסרה והעמיד דברים על דיוקם: "אז עכשיו אנחנו סוג חדש של תכנון הקבלן יתכנן לבד בשטח.  [...] קבלן שהוא בעל מקצוע לא צריך לתכנן, אז בואי נוותר בכלל על התכנון" [עמ' 8 ש' 26, 28].
53. צח עמד על הצורך בקיומו של תכנון שלם, ברור ואפקטיבי טרם הביצוע - תכנון שלא מותיר את שיקול-הדעת לקבלן המבצע: "בקטע הישיר שבין הריצוף למשטח שיוצא מהסלון לבין בור החלחול אפשר לפתוח קו ישר ולעשות שיפוע, איך מעבירים את מי הנגר העילי מהחצר האחורית אל בור החלחול צריך תכנון לזה. [...] אי אפשר להתחמק מתכנון" [עמ' 8 ש' 37-33].
54. מומחה בימ"ש יצר זיקה בין התכנון החסר לבין הפתרון שהציע בחוות-דעתו על-מנת להשלים את תשתית הניקוז החסרה: "יורד גשם חזק, הדשא מסוג דשא סינטטי מעביר מים, השכבה שעליה הוא מונח יכולה להיות טוף, יכול להיות חצץ בגודל שומשום ויכול להיות חול, אלה הם שכבות של חומר שמעביר במהירות את המים, המים לא כלואים בשכבה הזאת, עד שזה מגיע לתחתית השכבה הזאת, מה קורה אז? אם תחתית השכבה מפולסת המים נעמדים, נעמדים ולאט לאט נכנסים לדירה, אם התחתית בשיפוע ומנוקזת אל בור חלחול אין בעיה. [...] וזה הפתרון שהצעתי" [עמ' 9 ש' 8-1].
55. צח לא חלק על כך שלפי תכנית הפיתוח, תוכנן בחצר בור חלחול; הוא הסביר שעל הבור לתפקד באמצעות צינור שרשורי שקבור באדמה, סופח אליו רטיבות מהקרקע לכל אורכו ומעביר אותה אל הבור. בור החלחול מופיע בתכנית, אך לא הצינורות השרשוריים; התכנית אינה מראה כיצד צריכים המים להיאסף משטח החצר ולהתנקז לבור.  מומחה בימ"ש חזר והדגיש כי מה שצריך היה לראות בתכנית אינו קיים בה וגם אין עדות בשטח שתראה כי הוא בוצע, באופן שיצר את הבעיה של היעדר ניקוז מספיק [עמ' 10 ש' 28 עד עמ' 11 ש' 37].  יש ליתן לכך מענה באמצעות הנחת צינור שרשורי שיאסוף את המים ויעביר אותם אל בור החלחול [עמ' 12 ש' 11-5].
56. מומחה בימ"ש פסל את האפשרות להסתמך על סילוק טבעי של המים, ללא אמצעים שיובילו אותם אל בור החלחול. כאשר האדמה הטבעית מחלחלת, אין צורך בפתרון ניקוז; לא זה המצב כאן ואין בסביבה של הדירה אדמת חול מחלחלת [עמ' 23 ש' 26-31].  צח: "עצם העובדה שקדחו בור חלחול זה סימן ששכבת החול נמצאת בעומק רב יותר, לכן קדחו אליה, כל מה שאנחנו צריכים לעשות זה להביא את המים אל תוך הבור" [עמ' 24 ש' 3-1].
57. מומחה בימ"ש גרס שהיעדר תכנון והיעדר ביצוע של תשתית לניקוז השטח והעברת מים לבור החלחול אינו ממצה את הגורמים לבעיות הרטיבות בדירה; גם בהיקף הבניין שבו מצויה הדירה לא נעשה ניקוז [עמ' 12 ש' 21-18]. אם יינתן לכך מענה כזה שהמומחה הציע בחוות-הדעת, אזי די בבור החלחול האחד שקיים בחצר.  במצב דהיום אין כל רלוונטיות לטענת הקבלן כי בשטח הפרויקט שעליו הוקמו כמה מבנים - מעבר לשטח הבניין בו מצויה הדירה, הותקנו בסך הכול שמונה בורות חלחול [עמ' 12 ש' 34 עד עמ' 17].
58. לאור החסרים בתכנון ובביצוע של תכנית הניקוז, יש לעשות כמה פעולות משולבות לשם פתרון הבעיה והעלמת הגורם למופעי רטיבות בדירה. צח הדגיש שלפי בדיקתו של רז השטח מלא מים, גם מים עומדים, לרבות מתחת לרצפה בדירה שהיא רצפה תלויה.  ממצאיו של מומחה הקבלן מספקים לכך תימוכין; הוא תיעד רובה מתפוררת בריצוף במקומות רבים בדירה.
59. אלו הפעולות שמומחה בימ"ש קבע שיש לבצע כדי לפתור את בעיות הרטיבות: צריך לייבש את השטח במהלך הקיץ על-ידי חפירה, שאיבה במידת הצורך לפי כמות המים ומתן אפשרות למים לצאת החוצה ולהתייבש. לאחר מכן יש לבצע חפירה ברוחב 20 ס"מ מסביב לדירה בכל שטח החצר ולהניח בחפירה צינור שרשורי שיאסוף את המים וינקז אותם אל בור החלחול.  החפירה דרושה להנחת הצינור השרשורי; במהלכה ניתן יהיה לבחון אם המסדים אטומים.  אם אינם אטומים, יש לבצע איטום שלהם.  במצב בו המסדים אטומים ומונח צינור שרשורי לשם ניקוז, מים אינם יכולים לחדור לדירה [עמ' 14 ש' 35-14; עמ' 15 ש' 3-2, 25-23; עמ' 19 ש' 24-22].  נוכחות של מים בדירה היא ראיה לכך שאין בחצר תשתית ניקוז ושהמסדים אינם אטומים.
60. כאשר צח עומת עם טענת הקבלן כי הפתרון המוצע על-ידו שונה מהתכנון המקורי, אמר כי אין ראיה לכך שנעשה תכנון; הפתרון נועד ליצור ניקוז שכיום איננו קיים [עמ' 15 ש' 14-4]. מאחר שאין כיום פתרון ניקוז והאדמה בחצר רוויה במים, יש לבצע חפירה בחצר כדי לוודא שהמים יגיעו לבור החלחול ולא ניתן להסתפק בחפירה בהיקף הדירה [עמ' 15 ש' 37-34].  על פתרון ניקוז לוודא כי המים מורחקים; אם הם מורחקים, לא יכנסו לדירה [עמ' 16 ש' 3-2].
61. מומחה בימ"ש הבחין היטב בין מופעי רטיבות לבין הגורם להם, בבחינת סיבה ותוצאה. "אני צריך לסלק את המים שמתחת לדירה, אחרת המים יענישו אותי ותמיד ימצאו את הדרך להיכנס לדירה, זו התכונה הלא סימפטית של המים, הם תמיד ימצאו דרך להיכנס, עליה קפילרית, סדקים נימיים, אפשר לסמוך עליהם" [עמ' 18 ש' 5-3].  עדותו זו מדגישה עד כמה אין ולא כלום בטענה כי מופעי רטיבות בדירה שהיו במקום אחד לא חזרו באותו מקום; אם חזרו במקום אחר, סימן הוא לכך שחדירת המים לדירה נמשכת והגורם למופעי הרטיבות עומד בעינו בלי שטופל.
62. הפתרון שהציע צח נועד להשיג את המטרה של הרחקת המים מן הדירה תוך יצירת ניקוז: יש לוודא שבחצר מצויה תשתית שכוללת שיפועים אשר יכוונו ויובילו את המים אל בור החלחול; בשטחים שבהם אין שיפועים ישירים ומיידים צריך להניח צינור שרשורי שיקלוט את המים ויעבירם לבור. במצב הקיים, לא ניתן להסתפק בפתרון חלקי: רז מצא שאדמת המילוי בחצר רטובה וכך גם התשתית מתחת לרצפת הדירה, באופן שמלמד כי בשנים האחרונות, מי גשמים לא הגיעו לבור החלחול.  נדרש מענה כולל שיבטיח שכל המים יאספו ויגיעו את בור החלחול, באמצעות הפתרון שהוצע [עמ' 16 ש' 27-11].
63. צח דחה את טענת הקבלן כי צריך היה לבצע בדיקות המטרה והצפה בדירה כדי לבדוק אם המסדים אטומים [עמ' 14 ש' 31-29], ונימק: "[...] כשאני הייתי בדירה אני הבנתי זה לא הפעם הראשונה לצערי שאני רואה מקרים כאלה שמדובר בעלייה קפילרית, עלייה קפילרית דרך נימים וסדקים נימיים בבטון עוקפת כל איטום, עוקפת את האיטום, היא מקורה בהשוואת לחצים, זו אחת הסיבות שאנחנו לא ממליצים על גובה הגינה כגובה הריצוף הפנימי, אלא נמוך יותר, ואז יש פחות לחץ. [...] רואים סימנים ברורים של כניסת מים מאחורי הפאנלים [...] עוקפים את האיטום, זו המשמעות של עליה קפילרית.  [...] אם אתה רוצה שלא ייכנסו מים תרחיק אותם, זו מהות הפתרון פה וכמה שכולנו נקפיד יותר על ניקוז פחות נהיה בבתי משפט בנושא כניסת מים" [עמ' 20 ש' 26 עד עמ' 21 ש' 2].  מומחה הקבלן נתן את חוות-דעתו בלי שערך בדיקות המטרה והצפה, באופן שמעמיד באור הנכון את מבוקשו של הקבלן להציג את אי-ביצוען כחסר בחוות-דעתו של צח.
64. חוות-דעתו של מומחה בימ"ש יסודית ומעמיקה. הוא הסתייע במאתר מוסמך שהשתמש בציוד ואביזרים הדרושים לשם איתור המקומות בהם חודרים מים לדירה.  נמצא שחדירת מים אליה, מקורה בחצר הצמודה לדירה (שכונתה גם הגינה).  הצבעתם של רז וצח על החצר כמקור הבעיה, כל אחד מהם בתחום מומחיותו ואחריותו, תואמת את מכלול הראיות ומתיישבת עמן.
65. אין כל מקום לפקפק בכשירותו של המומחה לחוות-דעת בנושאי חוות-הדעת [עמ' 21 ש' 38 עד עמ' 22 ש' 18]. במציאות שבה הקבלן לא סיפק תכנון ראוי לניקוז החצר ולא ביצע ניקוז מספיק, קביעות המומחה עומדות איתן ואינן נפגמות בשל מראית עין של היעדר ציטוט עודף של תקנים ותקנות שאין בו לקדם את ההכרעה במחלוקת הממשית [עמ' 22 ש' 37 עד עמ' 23 ש' 11].  ברמת התוכן המהותי אין חסר בחוות-דעתו של המומחה; היפוכו של דבר הוא הנכון.
66. לקביעתו של מומחה בימ"ש כי מקור הבעיה בהיעדר ניקוז ראוי של החצר יש חיזוק חיצוני. מן התיעוד לגבי התיקונים עולה שבתקופה בה הלינו הנתבעים בפני הקבלן על מופעים חוזרים של רטיבות בדירה, הקבלן הבין וידע שמקור הבעיה בחצר.  באביב-קיץ 2018 ואחר כך באותה עונה בשנה הבאה, 2019, הוא ביצע עבודות חפירה ואיטום בקיר בין הדירה לחצר ובמסתור הכביסה; העבודות נדרשו מתוך הבנה כי האיטום הקיים לא מספיק כדי למנוע חדירת מים מהחצר לדירה - באופן שגרם לסממני רטיבות במקומות שונים בה.  סממני הרטיבות היו תוצאת חלחול קפילרי של מים וראיה לכך כי מים נכנסו לדירה ונאספו מתחת לריצוף.
67. אין בתיעוד שהציג הקבלן לגבי התיקונים ראיה לניסיון שלו לבדוק ולאתר את הסיבה שבגינה מים המשיכו להיכנס לדירה מהחצר, למרות שאחרי חורף 2018-2017 בוצע איטום בקיר שגובל עם החצר ובמסתור הכביסה. חזרתם של מופעי רטיבות בדירה בחורף הבא, בשנת 2019-2018, הייתה אינדיקציה לכך שבאיטום אין די לפתור את הבעיה; כדי למנוע כניסת מים לדירה יש לברר מה מקור הבעיה ולהבין מדוע מים בחצר לא מתנקזים אלא נאספים וחודרים אל הדירה.  במציאות זו, שמצטיירת מהתיעוד לגבי התיקונים, מערכת הניקוז בחצר היא החשודה הטבעית והמיידית.  לא הוצג בידי הקבלן תיעוד על-אודות ניסיון לבדוק את מערכת הניקוז ולטפל בה או לבצע בדיקה אחרת אשר תאתר את הגורם לבעיות הרטיבות - בשונה ממופעיה ותוצאותיה.
68. מעדות עד הקבלן הופמן עלה שהקבלן לא נקט גילוי מלא של ההתנהלות לגבי הדירה בתקופה בה הייתה בחזקתם של הנתבעים - ובה הם הלינו שוב ושוב על מופעי רטיבות חוזרים. הופמן נשאל על-ידי בית-המשפט אם לאור הצטברות הפניות לגבי רטיבות בדירה, עבר הקבלן מתגובה לייזום כדי לבדוק אם קיימת בעיה רצינית יותר שטעונה טיפול.  הוא ענה כך: "מאחורי הקלעים במשרדים תמיד בודקים את ההיסטוריה של הדירה מה נעשה, מה צריך לעשות עכשיו, תמיד יש איזה שהיא פעולה פנים מחלקתית, בין אם זה המפקח ומנהל שלו, יש איזושהי פעולת יישום, כן".  הקבלן לא חשף את התיעוד והמידע על-אודות דיונים פנימיים אלו ולא התייחס לכך בתצהירו של הופמן, מנהל מערך השירות ללקוח [עמ' 35 ש' 31-20].
69. הופמן עצמו לא ביקר בדירה מעולם והיה חסר ידיעה אישית לגביה [עמ' 27 ש' 27-22]. הקבלן נמנע מהשמעת עדויותיהם של גורמי המקצוע ובעלי התפקיד ששמותיהם התנוססו באופן חוזר, עקבי, על-גבי התיעוד לגבי התיקונים.  הסתרת תיעוד רלוונטי והימנעות מזימון עדים רלוונטיים מקימות נגד הקבלן חזקות ראייתיות שעומדות לו לרועץ ומספקות חיזוק לעמדת הצד שכנגד [ערעור אזרחי 465/88 הבנק למימון ולסחר בערעור מיסים נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 659-658 (1991); ערעור אזרחי 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980)].
70. טרם מכירת הדירה לתובעים, גם הנתבעים ידעו שהחצר חשודה כמקור לבעיות רטיבות בדירה. ניתן לכך ביטוי בעדות הנתבע.  ביום 23.10.2019, לאחר חתימת חוזה המכר וטרם מסירתה של הדירה לתובעים, קראו הנתבעים לקבלן לטפל ברטיבות בחדר הרחצה [עמ' 58 ש' 13-9].  הקבלן בדק ומצא שמקורה אינו בכניסת רטיבות לדירה אלא בהתקנה פרטית של סיפון על-ידי הנתבעים; הקבלן תיקן בכל זאת את מופעי הרטיבות, למרות שבפעם הזו הם נגרמו באחריות הנתבעים [סע' 17-16 ב-נ/4].  האופן שבו הנתבע תיאר זאת חשף את ידיעתו כי הקבלן ייחס את מופעי הרטיבות שעליהם נסבו תלונות קודמות של הנתבעים לחצר.  בלשונו: "דניה סיבוס אמרו שהרטיבות הזאת היא לא קשורה לגינה ולדברים האלה" [עמ' 58 ש' 29-17].  לא דובר באמירה בהיסח הדעת, בלחץ החקירה הנגדית, אלא בעדות עקבית.  גם בהמשך, התייחס הנתבע שוב ושוב למופעי רטיבות בדירה כדבר שקשור לגינה [עמ' 62 ש' 21-22; עמ' 70 ש' 26-21; עמ' 76 ש' 29-25].
71. מומחה בימ"ש חלק על מסקנתו של מומחה הקבלן, לפיה מקור מופעי הרטיבות בהיעדר איטום של רולקות בחדרי הרחצה בדירה [מ/1 עמ' 13 פסקה שניה]. מקור הרטיבות אינו בחדרי הרחצה אלא בחצר; הבדיקות שערך רז באמצעות מצלמה טרמית אישרו זאת.  תכולת הרטיבות בחדרי הרחצה רלוונטית פחות; כל עוד יש מים מתחת לרצפת הבטון של הדירה שמקורם בחצר, חובה להרחיקם ולסלקם [עמ' 17 ש' 34-7].  יש לאמץ גם קביעה זו: היא מתיישבת עם העבודות שביצע הקבלן על-פי התיעוד לגבי התיקונים, תוך ניסיון חוזר לאטום את הקיר בין החצר לדירה; היא מתיישבת גם עם מצגיו של הקבלן בפני הנתבעים כי מקור הרטיבות בגינה.
72. מכלול הראיות - בדיקותיו וממצאיו של רז, עדותו המקצועית והאמינה של מומחה בימ"ש, עבודות שהקבלן ביצע בניסיון להתמודד עם מופעי רטיבות בדירה על-פי התיעוד לגבי התיקונים ועדותו של הנתבע בדבר הצבעת הקבלן על הגינה כמקור הבעיה - כל אלה מוליכים למסקנה כי שורש הרע נעוץ בהיעדר תשתית ראויה לניקוז החצר הצמודה לדירה.

הקבלן לא סתר את קביעות מומחה בית-משפט

73. כבר צוין לעיל: הקבלן נמנע מהשמעת עדויות רלוונטיות של הגורמים הישירים שהיו מעורבים בניסיון לתקן את הליקויים במהלך התקופה שבה הנתבעים החזיקו בדירה. הוא לא העיד ולו אחד מבין אלה ששמותיהם נזכרו שוב ושוב בתיעוד לגבי התיקונים.  תחת זאת, השליך יהבו על עדויות של מנהלים שידיעתם על-אודות הנעשה בדירה הייתה קלושה ואשר הסתמכו על סברות והשערות, בלי שבחלו להצהיר על דברים שאינם בידיעתם ואינם בתחום מומחיותם.  עדיו של הקבלן, כולם, הותירו רושם שאינו חיובי.
74. עד הקבלן אורי שוגל הוא מנהל אזור בדניה; במהלך בניית הפרויקט, כיהן בתפקיד מנהל בכיר [להלן שוגל; סע' 2, 3 ו-5 ב-נ/3]. במקום להשמיע את הגורמים שעסקו בהתקנת תשתית הניקוז בחצר הדירה מטעם הקבלן - קבלני משנה שעליהם היה שוגל ממונה במסגרת תפקידו בדניה, ביקש שוגל לשכנע כי ביצוע הניקוז היה תקין מתוך כך שלפרויקט ניתן על-ידי הרשויות היתר אכלוס (טופס 4).  שוגל הצהיר כי נערכו בידי הרשויות בדיקות קפדניות שכללו סיורים שונים, אחרת לא היה ניתן היתר אכלוס [סע' 7-6 ב-נ/3].  זו עדות סברה מובהקת.
75. לא הובא הגורם שבנה את מערכת הניקוז בשטח כדי שיעיד שעבד לפי התכניות וידע מה לעשות, לרבות יצירת שיפועים (שחסרים בתכנון) ונקיטת אמצעים (שאינם נכללים בתכנון) במטרה להבטיח שמי גשמים יקלטו ויובלו לבור החלחול. מפקח הבניה של הקבלן בהתייחס לדירה לא הובא לעדות.  לא הוצגו יומני עבודה של הקבלן שיחשפו את תהליך העבודה על מערכת הניקוז בחצר - באופן שיפריך את קביעותיו של מומחה בית-המשפט בכל הנוגע לפגמיה וחסריה.
76. לא הובא הגורם שהיה מעורב מטעם הרשויות במתן היתר אכלוס כדי שיעיד מה הייתה נגיעתו לבדיקת מערכת הניקוז בחצר הדירה. מי לידינו כף יתקע שגם אותם גורמים עלומי שם מטעמן של 'הרשויות' לא היו רשלניים ולא הסתמכו על כך שהקבלן אומר שביצע מערכת ניקוז לחצר? בית-המשפט דן ומכריע על-בסיס ראיות, לא על-סמך הנחות.  עדותו של שוגל בסוגיה זו דבקה בהנחה שלא הונחה תשתית להוכחתה, באופן שנזקף לחובת הקבלן.
77. שוגל אישר כי תכנון מערכות הדירה והבניין אינו בתחום אחריותו; אם סופק תכנון לקוי, אזי כך הקבלן יבצעו. הדברים אמורים גם בביצוע השיפועים שצריכים להיות חלק מתכנון מערכת הניקוז [עמ' 14 ש' 33-29; עמ' 15 ש' 3-2].  שוגל הניח שנעשה תכנון תקין של מערכת ניקוז לבניין ולדירה וכי בבניה יושם התכנון; מעבר להנחה סתמית, לא סיפקה עדותו מאום [עמ' 16 ש' 28; עמ' 17 ש' 11-9].
78. שוגל נשאל על ביצוע התכנון לגבי הניקוז; בתשובה, סיפק גמגום: "בהנחה, אז אנחנו בצענו לפי תכנון, יש, אני, אני, אני, אבל אנחנו ביצענו את זה כאילו" [עמ' 18 ש' 38-35]. יש לומר את המובן מאליו: מערכות ניקוז לחצר בדירת קרקע לא מתכננים 'כאילו' ולא מבצעים 'כאילו'.  כשעושים זאת 'כאילו', התוצאה היא נזקי רטיבות שאנו רואים בדירה כאן: יסודיים, חוזרים ונשנים, שבמשך יותר משנתיים לא עלה בידי הקבלן למגר.  בצר לו, שב שוגל וביקש להוכיח ביצוע של מערכת ניקוז שלמה ותקינה מתוך זאת שלבניין ניתן היתר אכלוס [עמ' 19 ש' 12-9].
79. סופו מעיד על תחילתו: חוות-דעתו של מומחה בימ"ש הצביעה על כך שאין בחצר מערכת ניקוז טובה ומתפקדת. התוצאה היא מופעי רטיבות חוזרים ונשנים מאז אוכלסה הדירה ועד היום, חרף מצגי הקבלן כי בדק ותיקן ושב ותיקן.  המסקנה המתחייבת היא שהגורמים שעליהם סמך הקבלן כי יבדקו אותו לשם מתן היתר אכלוס, ולכל תכלית אחרת, כשלו לא פחות ממנו בתכנון ובביצוע של תשתית הניקוז.  היתר אכלוס ניתן ביום 8.9.2016 [סע' 8 ב-נ/3].  הנתבעים, שקיבלו חזקה בדירה בחודש דצמבר 2016, הלינו בחלוף כשנה - בנובמבר 2017, על מופעי רטיבות בה.
80. מומחה בימ"ש ציין כי באופן כללי, במהלך הרגיל של הדברים, בחורף הראשון לא יראו סימני כניסת מים לדירה, ייתכן שגם בשני לא, אבל בשלישי - וודאי; זה תלוי בכמות הגשם בכל חורף [עמ' 24 ש' 39 עד עמ' 25 ש' 2]. בדירה דנן, מופעי רטיבות הופיעו כבר שנה לאחר אכלוסה.  בכל תיקוני הקבלן לא היה כדי למגר את הרטיבות ולמנוע את התחדשות מופעיה בתוך הדירה.  גם בכך יש כדי להראות כי קיימת לגבי הדירה בעיה יסודית - בעיה של היעדר תשתית ניקוז טובה בחצר, כזו שעליה הצביע מומחה בימ"ש.  בנסיבות הללו, אין ולא כלום בעדותו של שוגל כי לא התקבלו תביעות אצל הקבלן ביחס לדירות גן אחרות בפרויקט [סע' 9 ב-נ/3].  ביצוע תקין של ניקוז בדירות אחרות אינו מאיין, מעשה קסמים, את הליקוי היסודי בניקוז לגבי הדירה דנן.
81. מעורבותו של שוגל בנעשה בדירה, וכפועל יוצא ידיעתו הממשית לגביה, הייתה קלושה ולמעשה פורמלית גרידא. שוגל לא נכנס לדירה מעולם: לא בתהליך הבניה, לא בתהליך התיקון כאשר הייתה בחזקת הנתבעים וגם לא במהלך בירור המשפט [עמ' 14 ש' 23-22].  הוא לא ראה בה דבר ולא בדק בה דבר [עמ' 20 ש' 6-5, 14-12].  בתצהירו הציג עצמו שוגל כמי שהינו מבין ובר סמכא; מעדותו לפני עלה שאינו יודע להסביר כיצד לא עלה בידי הקבלן לפתור את בעיות הרטיבות בדירה טרם מכירתה לתובעים, למרות שקיבל הזדמנויות לעשות כן.  היו דירות ששוגל ליווה את הטיפול בהן אחרי מסירת החזקה; הדירה דנן לא נמנתה עליהן ולא הייתה לו ידיעה אישית לגביה [עמ' 12 ש' 26-14].
82. באמצעות תצהירו של שוגל, ניסה הקבלן לערוך מקצה שיפורים בנושאים שבמומחיות. אין לכך כל יסוד.  שוגל, שהיה חסר כל ידיעה קונקרטית לגבי הדירה ולא טרח להיכנס אליה ולו גם פעם אחת, טרם מתן תצהירו, אינו עשוי להיות גורם שיעיד על סיבתן של בעיות הרטיבות בדירה, קל וחומר להצביע על גורמים לרטיבות שכלל לא נמנו בחוות-דעתו של מומחה הקבלן.
83. שוגל חסר מעמד למצוא דופי בעבודתו של רז ובחוות-דעתו של מומחה בימ"ש. כך, למשל, טען שצח לא ביצע בדירה בדיקת המטרה.  האם הקבלן, בתהליך התיקון של הדירה, ביצע בדיקת המטרה לשם איתור מקור הבעיה? האם המומחה מטעם הקבלן לצרכי התביעה ביצע בדיקה כזו? זאת, שוגל לא ידע; לא היה בידו לספק דבר-מה זולת השערה: "יכול להיות בשירות לקוחות ידעו להגיד" [עמ' 13 ש' 30-10].  כך ענה גם לשאלה מפורשת של בית-המשפט [עמ' 13 ש' 37-31].  הוא לא בחל בטענה כי יכול להיות שהדיירים לא נתנו להיכנס - מה שמלמד שלא טרח לבדוק את התיעוד לגבי הדירה במחלקת שירות לקוחות של הקבלן, מעסיקו, כדי להיווכח כמה פעמים נפתחה דלת הדירה בפני הקבלן ונציגיו כדי שיתקנו את הדרוש תיקון [עמ' 14 ש' 12-2].  בעדותו בחקירה נגדית, שוגל אישר זאת [עמ' 17 ש' 23-18].
84. עדותו של שוגל לא סייעה לקבלן; ראוי היה להימנע ממנה. היא סיפקה יומרה חלף ראיה וערכה לבירור המחלוקת היה דל מדל.  בית-המשפט נאלץ לתהות על שום מה הובאה עדותו, ואזי ענה: "כדי לעזור לחברה" [עמ' 18 ש' 16-14].  מוטב היה אילו התמקד הקבלן בהבאת ראיות שתסייענה לחקר האמת - בהלימה לתכליתו של הליך שיפוטי.
85. הקבלן ביקש להדוף את ממצאיו וקביעותיו של מומחה בימ"ש באמצעות עדותו של מר אלכס קור, מתכנן הניקוז בפרויקט (להלן קור). בתצהירו של קור צוין כי הוא ממלא תפקיד של ראש צוות מחלקת אינסטלציה וכיבוי אש בגלבוע מהנדסים יועצים בערעור מיסים - חברה שמתמחה בתכנון בנושאי מים וניקוז; הדירה היא חלק מפרויקט שהחברה תכננה [סע' 3-2 ב-נ/5].  את הניקוז לדירה ולפרויקט קור תכנן באופן אישי [עמ' 41 ש' 39-30].
86. עדותו של קור לקתה בקשיים גלויים ונסבה על עניינים שבהם אין לו ידיעה. הוא הצהיר כך: "עבודות האינסטלציה והניקוז של הבניינים בפרויקט ובפרט דירת התובעים בוצעו בהתאם לתוכניות אינסטלציה סניטרית שתוכננו ע"י גלבוע מהנדסים" [סע' 4 ב-נ/5].  נבצר מקור להעיד על האופן בו בוצעו תכניות האינסטלציה; תפקידו התמצה בתכנון גרידא.  עדותו כי הביצוע נעשה לפי התכנון ביטאה סברה, לא ידיעה.  בחקירה נגדית אישר קור שהוא מהנדס אינסטלציה, לא קבלן אינסטלציה, ולא עסק בביצוע [עמ' 38 ש' 5; עמ' 42 ש' 2].
87. קור נטל לעצמו את החירות לבקר את חוות-דעתו של מומחה בימ"ש ולמצוא בה פגמים [סע' 8-5 ב-נ/5]. זו אינה עדות אובייקטיבית אלא עדותו של בעל אינטרס ישיר, עצמי: אימוץ חוות-דעתו של צח, משמעו כי התכנון שסיפק קור היה פגום וחסר.  עדותו של קור לא נשאה עמה כוח שכנוע ולא הראתה כי הוא דווקא סיפק תכנון תקין לניקוז החצר - בניגוד לקביעותיו של צח - כך שבעיות הרטיבות הקשות והחוזרות בדירה לא נובעות מפגם בניקוז.  קור לא התמודד עם התיעוד של הקבלן לגבי התיקונים, אשר הצביע על החצר כמקור לרטיבות בדירה.
88. כמו שוגל, גם קור ביקש להסיק שהתכנון שהכין לניקוז היה תקין ובוצע מכך שלפרויקט ניתן היתר אכלוס: "מה שאנחנו מתכננים זה לא אומר שזה בוצע, אבל בזמן הביצוע אנחנו בדקנו לטופס 4, כולל תאגיד שבא ובדק את כל המפלסים בתכנון שהיה מתוכנן, אז זה היה תואם וזה מאושר" [עמ' 42 ש' 11-9]. זו סברה שאין לה כל יסוד.  הקבלן המבצע בשטח שבנה את תשתית הניקוז בחצר לא זומן להעיד.  נציג התאגיד שעליו ביקש קור להסתמך לא הוזמן כדי להבהיר מה בדיוק בדק.  עובר למסירה, בעת שניתן היתר אכלוס, הייתה בחצר אדמה גננית שהקבלן סיפק; לא הייתה למי מהגורמים המעורבים במתן טופס 4 אפשרות לבחון ולבדוק את השיפועים מתחת לאדמה הגננית ואת האופן שבו הם מתפקדים לאיסוף מים והטייתם אל בור החלחול.
89. מומחה בימ"ש קבע שהאדמה בחצר איננה מחלחלת ולכן צריך פתרון ניקוז שיאסוף את המים מהנגר העילי ויוביל אותם אל בור החלחול; התכנון של בור חלחול מלמד שהמתכנן ידע כי אין במקום אדמה מחלחלת שעשויה לספק את פתרון הניקוז. הדבר לא מנע מקור לטעון כי האדמה בחצר הדירה מחלחלת ולכן כל המים יכולים להיאסף לאדמה ולא צריך ניקוזים; הוא הסתמך על כך בתכנון תשתית הניקוז, שנועדה להיות גיבוי לחלחול הטבעי של האדמה.  בסוגיה זו שהיא מהותית להערכת מקצועיותו - ובהלימה, להערכת עדותו - מסר קור עדות סותרת ומשתנה.
90. תחילה אישר קור שאם בור החלחול יאטם, המים יעמדו בחצר; כאשר הוצג לו שלשיטתו שלו, החצר מחלחלת ובור הניקוז תוכנן על-ידו רק ליתר ביטחון, שינה את עדותו ועתה אמר שהחצר אמורה לספוג את המים גם אם בור החלחול אינו מתפקד [עמ' 42 ש' 23-19; 38-31]. בהמשך הציע גרסה שלישית: אם בור החלחול אינו מתפקד, המים יצאו במערכת הניקוז העירונית [עמ' 46 ש' 35 עד עמ' 47 ש' 18].  קור הודה שהוא בכלל לא יודע מה סוג האדמה שהונחה בחצר ואם היא מחלחלת; הוא מהנדס אינסטלציה, לא יועץ קרקע [עמ' 44 ש' 8-7].
91. עדותו של קור הייתה מנותקת ממארג הראיות שביטא את ההתנהלות לגבי הדירה. כאשר עומת עם מאמצי הקבלן להתמודד עם ליקויי רטיבות בדירה, מסר קור שהקבלן לא פנה אליו במהלך טיפולו בתלונות הנתבעים על מופעי רטיבות ולא בחל באמירה שהדבר נבע מכך שלא היו בעיות.  בלשונו: "לא היו בעיות קודם, אני לא יודע, רק עכשיו קיבלנו את התביעה כאילו שיש איזה בעיות בדירה, בקשר לבניין" [עמ' 37 ש' 36-28].  זו היתממות שאין לקבלה; היא עלתה בקנה אחד עם הרושם הלא מקצועי של עדות קור ועם מבוקשו להרחיק עצמו ויהי מה מהתכנון הלקוי והחסר [עמ' 38 ש' 6-5].  בעיות הרטיבות בדירה - שהוגדרו על-ידי הקבלן עצמו 'קשות', לא התגלו ולא נודעו סמוך להגשת התביעה אלא הרבה קודם, לפני תום שנת מגוריהם הראשונה בדירה של הנתבעים, רוכשיה הראשונים.
92. עדותו של קור, מתכנן הניקוז, לא גרעה במאום מקביעותיו של מומחה בימ"ש על-אודות הגורם לבעיות הרטיבות החוזרות בדירה. גם עדותו של שוגל - נציג הקבלן בתקופת בנייתה של הדירה, הותירה את קביעותיו וממצאיו של מומחה בימ"ש על מכונן.  הדברים יפים גם ביחס לעדותו של עד הקבלן דור הופמן, שמילא תפקיד מנהל במערך השירות ללקוח אצל הקבלן - מערך אשר טיפל בתלונות הנתבעים לאחר שקיבלו חזקה בדירה [להלן הופמן; סע' 5-3 ב-נ/4].
93. הופמן ביקש ללמד על הקבלן זכות בכך שהרחיב את הדיבור על פרוטוקול המסירה אשר נערך בעת שהנתבעים קיבלו חזקה בדירה בתום בנייתה; צוין כי במעמד עריכתו ביום 1.12.2016 נמנו בו ליקויים סבירים שתוקנו כבר בשנה הראשונה למגורי הנתבעים בדירה, במהלך הבדק. הודגש כי הנתבעים היו קפדנים, לא החסירו דבר מפרוטוקול המסירה ולא העלו בו טענות לגבי רטיבות ובעיות איטום [סע' 8-6 ב-נ/4].  אין בכך ולא כלום: כפי שיובהר להלן, ליקויים כלליים בדירה אינם ניצבים במוקד המחלוקת והם זניחים ביחס לבעיות הרטיבות בה.  בעיות רטיבות אינן דבר-מה שרוכשי דירה יכולים לגלות את קיומו במועד קבלת החזקה.  מומחה בימ"ש עמד על ציר הזמנים האופייני שבמהלכו נגלים ליקויי רטיבות ביחס למועד גמר הבניה.  אחרי מסירת הדירה לנתבעים, הקבלן נקרא על-ידם שוב ושוב להתמודד עם ליקויי רטיבות חוזרים שהתגלו בה; הוא הגדיר אותם ליקויי רטיבות קשים.
94. הופמן ציין שמוקדי רטיבות עליהם הלינו הנתבעים טופלו כך שלא התקבלו תלונות חוזרות על מיקום זה או אחר בדירה שכבר טופל [סע' 12-10 ב-נ/4; ר' גם עמ' 29 ש' 17-10 ועמ' 29 ש' 36 עד עמ' 30 ש' 4]. אין בידי לקבל זאת.  טיפולו של הקבלן בדירה, במענה לתלונות הנתבעים, לא הניב את התוצאה המקווה.  הרטיבות לא אויינה אלא דווקא שבה והתחדשה.  כפועל יוצא ביצע הקבלן בשתי שנים עוקבות, לאחר עונת החורף, עבודה של חפירה ואיטום בקיר המפריד בין הדירה לגינה ובמסתור הכביסה.  לא היה בהן כדי לסייע; בחורף שחל מיד לאחר מכן, סמוך לאחר מכירת הדירה ומסירתה לתובעים, הרטיבות שבה ונתנה אותותיה בתוך הדירה פנימה.  מומחה בימ"ש הסביר זאת: כל עוד החצר אינה מנוקזת כהלכה, המים חודרים לדירה, נאספים מתחת לריצוף, חודרים דרכו באמצעות סדקים בבטון ומחלחלים כלפי מעלה בקירות תוך יצירת מופעים אופייניים של התנפחויות וקילופים.
95. כל עוד לא טופל הגורם לחדירת מים לדירה, אין משמעות של ממש לכך שסממני רטיבות חזרו בדירה פנימה במקום שונה מזה בו נגלו קודם. הופמן עצמו ציין שרטיבות מטבעה עלולה להיות חמקמקה ומצריכה לעתים פעולות חוזרות או מרחיבות לאיתור המקור שלה ומיגורה [סע' 10 ב-נ/4].  חרף הפעולות שנמנו בתיעוד לגבי התיקונים, הקבלן לא ניצל את פרק הזמן שבו החזיקו הנתבעים בדירה כדי לאתר את המקור לבעיות הרטיבות ולטפל בו כך שתופעות רטיבות בדירה לא תישננה בכל חורף מחדש.
96. הופמן, כמוהו כשוגל, היה חסר ידיעה אישית לגבי הדירה. הוא לא ביקר בה מעולם ולא בדק בה דבר [עמ' 27 ש' 27-22].  הוא אישר שפרוטוקול המסירה שצורף לתצהירו - תוך התייחסות לתוכנו, אינו קריא; לטענתו, יש ברשותו עותק קריא יותר שלא צורף [עמ' 27 ש' 37-31].
97. הופמן לא הצליח להתמודד עם קביעותיו של מומחה בימ"ש לגבי מקור הרטיבות ולא השכיל ליישב ביניהן לבין ניסיונות הקבלן ליתן לרטיבות מענה במהלך התקופה המשמעותית שחלפה בין מסירת הדירה לנתבעים לבין מכירתה והעברתה לתובעים. הופמן לא חלק על כך שלקבלן ניתנה הזדמנות לתקן את מופעי הרטיבות וסיבתה עוד לפני מכירת הדירה לתובעים [עמ' 22 ש' 36-23].  כשהתבקש להסביר את הפער בין ניסיונות הקבלן לפתור את בעיית הרטיבות עוד טרם מכירת הדירה לבין קביעות מומחה בימ"ש על-אודות קיומה של הבעיה וחומרתה, מצא מפלט בטענה שהתובעים לא הודיעו לקבלן טרם הגשת התביעה שיש בדירה רטיבות [עמ' 22 ש' 37 עד עמ' 23 ש' 4].  זו תשובה שמעידה על התחמקות, לא על התמודדות.
98. אכן, התובעים לא הודיעו לקבלן על קיומם של מופעי רטיבות בדירה לאחר שקיבלו חזקה בה; לנפקות שנודעת לכך אדרש בהמשך. יחד עם זאת, התנהלות התובעים לאחר רכישת הדירה לא משנה מן הקביעה שניסיונות הקבלן לתקן את הדרוש תיקון ולמנוע חדירה של מים לדירה לא צלחו; הגורם לרטיבות, שמקורו בהיעדר ניקוז מספיק בחצר, נותר בעינו ועמו מופעי הרטיבות החוזרים על עצמם בתוך הדירה.  הופמן, שאינו בעל השכלה של מהנדס או הנדסאי, חסר מעמד וכשירות לחלוק על חוות-דעתו של מומחה בימ"ש [עמ' 27 ש' 21-20].
99. ממצאיו של מומחה בימ"ש עומדים על מכונם גם לאור העדות הרפה שסיפק הקבלן לשם תיקוף הפעולות שביצע במהלך החזקתם של הנתבעים בדירה, כשניתנו לו הזדמנויות חוזרות ונשנות לפעול באורח מקצועי ורציני, לאתר את מקור הבעיה וליתן לה מענה שלם שיפתור אותה אחת ולתמיד. הופמן נשאל על-ידי בית-המשפט אם הקבלן תיקן את הרטיבות בדירה טרם מכירתה לתובעים וענה: "הגענו לתקן כל פעם שקראו לנו"; כשבית-המשפט דקדק עמו, הודה שהרטיבות עדיין קיימת [עמ' 23 ש' 21-13].
100. הופמן גלגל את האחריות לכך שבעיית הרטיבות נותרה בעינה לפתחם של 'קבלנים' עלומי שם שהעסיקה דניה בתהליך הטיפול בתלונות הנתבעים: "כל פעם הגענו לתקן, עבדנו בהתאם לפי המלצות הקבלנים, אני מבין שהרטיבויות לא נפתרו, יחד עם זאת, גם קשה לפעמים לאתר את הרטיבויות, בנקודת הזמן כשהגענו ועבדנו לפי המלצות, אני מניח שכולם, כל הצדדים, קיוו שזה יפתור את הבעיה, אבל למה מעבר לזה, אני לא יודע לענות" [עמ' 23 ש' 33-30; ר' עמ' 24 ש' 8-2]. אותם קבלנים חיצוניים שהועסקו בטיפול בקריאות הנתבעים לא זומנו בידי הקבלן ליתן עדות; מקצועיותם והכשרתם לאתר את סיבת הרטיבות ולטפל בה כדבעי לא הוכחו.  בתיעוד שהציג הקבלן אין ראיה להעסקת מאתר רטיבות מומחה לדבר, כרז שנשכר לכך על-ידי מומחה בימ"ש [עמ' 28 ש' 39-24; עמ' 33 ש' 35-32].  כאמור, הופמן הודה שנערכו דיונים פנימיים אצל הקבלן לגבי הדירה, בשל הטענות החוזרות על מופעי רטיבות בה - אך התיעוד לגביהם לא גולה.
101. הופמן הודה שבחלק הארי של התיעוד לגבי התיקונים, לא נרשמה מהות העבודה שבוצעה [עמ' 33 ש' 17]. הוא שיער שאולי הקבלן המבצע או המפקח עליו אמר לנתבעים על-פה מה בוצע, אך זה לא תועד בכתובים [עמ' 33 ש' 31-27].  כאשר בתיעוד יש התייחסות לתיקון קוסמטי, הכוונה לא לטיפול מהותי לאיתור הגורם לרטיבות ומתן מענה לו אלא לשלב הגמר של חידוש טיח וצבע במקום שבו בוצעה עבודה: "תיקון קוסמטי הוא אחרי שמבצעים [...] את התיקון של הרטיבות, צריך לתקן טיח, שפכטל, צבע" [עמ' 29 ש' 5-1].
102. לגבי מהלך הדברים שניצב מאחורי התיעוד לגבי התיקונים אמר הופמן כי במידת הצורך מגיע מפקח לאבחן את הבעיה, אחר כך אם צריך מגיעים קבלנים לטפל ובסיום העבודה הדייר נדרש לחתום על הוראת עבודה שהתיקון בוצע. במהלך מקומם שחשף חוסר מקצועיות, ביקש הופמן להסיק שתלונות על רטיבות קיבלו מענה טוב מכך שלאחר כל תיקון חתמו הנתבעים שהתיקון בוצע לשביעות רצונם.  בלשונו: "אז הדייר יחתום על הוראת עבודה כשלא בוצעה עבודה?"; "יש גם מפקח שמלווה את העבודות שלעיתים גם נמצא בדירה, אבל כן, ברגע שהפנייה נחתמת, הפנייה נסגרת" [עמ' 28 ש' 22-5; 39].  מפקחי הקבלן שליוו את ניסיונות התיקון בדירה, ששמותיהם מתנוססים על-גבי התיעוד לגבי התיקונים, לא זומנו ליתן עדות למרות חשיבותה; הדבר מעיד על היעדר יכולת ממשית של הקבלן להתמודד עם קביעותיו של מומחה בימ"ש.
103. חתימת הנתבעים על טופס כזה או אחר של הקבלן אינה ראיה לאיכות התיקון שביצע הקבלן, ודאי לא לדיותו או לכוחו ליתן מענה ממשי לבעיות הרטיבות בדירה. החתימה היא ראיה רק לכך שהקבלן הגיע במענה לתלונה וביצע בדירה עבודה לפי שיקול דעתו, הא ותו לא.  יש מידה רבה של צביעות בטענה כי לזכות הקבלן עומד האופי החמקמק של ליקוי רטיבות שאינם מן הקלים לאיתור ומיגור, אך בעל הדירה שחסר הבנה בבניה לא יוכל ליהנות מכך: אם חתם על ביצוע עבודה, סימן שהיא בוצעה כהלכה.  חתימות הנתבעים אינן ראיה למקצועיותו של התיקון שביצע הקבלן, או לכך שגילה את מקור הרטיבות וסיפק לו פתרון.
104. מעדותו של הופמן עלה כי הקבלן כלל לא ניסה לאתר את הגורם שאין-בלתו להתחדשותם של מופעי הרטיבות בדירה והסתפק בטיפול שעיקרו נקודתי אד-הוק: "כל פעם שקראו לנו הרטיבות הייתה ממוקדת למקום הספציפי בדירה, דניה עבדה בהתאם למיקום הספציפי הזה ובהתאם לדעת הקבלנים שעבדו בדירה" [עמ' 24 ש' 27-26]. הוא דבק בכך: "שהיו בדירה רטיבויות ממוקדות, לפי מיקומים בדירה ולא בכל הדירה, וכל פעם שהיה את הפניה למיקוד הזה, הגענו" [עמ' 36 ש' 2-1].  באותה נשימה, שב ואישר שלא היה בדירה מעולם [שם, ש' 5-4].
105. לאור כל הדברים הללו, אני מאמצת את קביעותיו של מומחה בימ"ש. הגורם לרטיבות בדירה קיים בעינו; ביטויו בראש ובראשונה בהיעדר ניקוז מספיק לחצר הדירה.  בשל היעדרו של ניקוז תקין, המים נכנסים לתוך הדירה פנימה, באופן שמראה כי גם איטום המסדים שביצע הקבלן (כנחזה מן התיעוד לגבי התיקונים) אינו מספק מענה לבעיות הניקוז ואינו מונע את הרטיבות.
106. יחד עם זאת, אני דוחה את טענת התובעים כי בעטיים של ליקויי הרטיבות, הדירה אינה ראויה למגורים. מומחה בימ"ש לא קבע זאת.  התובעים לא שיגרו אליו שאלות הבהרה, בין בעניין זה ובין בעניין אחר, גם לא הפנו אליו שאלות כלשהן כשהתייצב להעיד לבקשת הקבלן.

הדשא הסינתטי בחצר אינו הגורם לרטיבות

107. הדירה נמסרה לנתבעים כשבחצר הצמודה אליה מצויה אדמה גננית שסיפק הקבלן. הנתבעים הניחו בחצר דשא סינתטי.  הנתבע העיד שהדבר לא נעשה סמוך לתחילת מגורי הנתבעים בדירה, משיקולי תקציב ויכולת מימון.  הנתבעים קראו לקבלן לטפל במופעי רטיבות עוד לפני הנחתו של הדשא [עמ' 77 ש' 39-22].  התובעים רכשו את הדירה וקיבלו בה חזקה כשהדשא הסינתטי מונח בחצר ולא שינו זאת [ש' 28-32 בעמ' 37].
108. רז סבר שהדשא הסינתטי הוא מגורמי בעיות הרטיבות בדירה [עמ' 43 לחוות-דעתו]. צח דחה אפשרות זו והצביע על היעדר ניקוז בחצר - לצד חסר באיטום המסדים בקירות הדירה, כסיבה למופעי הרטיבות החוזרים בה.  לעת הגשת הראיות, הקבלן קפץ על השערתו של רז כמי שמצא שלל רב.  בתצהירים הצביעו עדיו כמקהלה אחידה על הדשא כמקור הבעיה.  הדבר נועד להרחיק את הקבלן מכשלי התכנון והביצוע שגרמו לבעיות הרטיבות הקשות בדירה; אם הגורם לבעיה הוא הדשא שהניחו הנתבעים, אזי האחריות חלה עליהם, מתקיני הדשא - והקבלן פטור.  אלא שאין לכך שמץ של יסוד.
109. מומחה בימ"ש שלל את הדשא כמקור לכניסת מים לדירה ועמד איתן על דעתו כי הגורם לכך הוא חסרונו של פתרון להובלת מים מן החצר לבור החלחול שנמצא בה. הדשא הסינתטי בעל יריעת ניקוז תחתית ומונח על שכבה של חומר מנקז; אילו היו מתחת לשכבה זו שיפועים לצרכי ניקוז ומי הגשם היו מובלים לבור החלחול, לא היו מצטברים מים בכמות גדולה בקרקע באזור הגינה ומתחת לדירה [עמ' 9 ב-מ/1].  אילו תוכנן ובוצע ניקוז תקין לבור החלחול, אזי הנחתו של דשא סינתטי מעל לאדמה הגננית לא הייתה מסכלת את הניקוז או פוגעת בו.  צח הדגיש: "בור החלחול [...] הנחת היסוד זה שהוא קבור, שהניקוז אליו מתבצע מתחת לדשא" [עמ' 5 ש' 17-16].
110. אני מאמצת את קביעות המומחה בסוגיה זו. יש לה תימוכין נוספים, כבדי משקל, שמצביעים על כך שהדשא אינו הגורם לבעיות הרטיבות בדירה ולא הוא הסיבה לכך שהחצר אינה מנוקזת באופן הדרוש.
111. ראשית, מופעי רטיבות בדירה הופיעו וחזרו ונשנו בתקופה שקדמה להנחת הדשא. בסוף נובמבר 2017 ובשנת 2018 הלינו הנתבעים בפני הקבלן על רטיבות בדירה; הקבלן הגיע וביצע פעולות שנועדו לטפל בה, בלי לאתר את הגורם לה.  באותה עת, טרם הונח דשא בחצר כך שלא ניתן היה לייחס את בעיות הרטיבות לו.  אותם מופעי רטיבות חזרו על עצמם גם לאחר מכן, בשנת 2019.  נובע מכך שהסיבה לחדירת מים לדירה אינה הדשא הסינתטי אלא אחרת.
112. שנית, הקבלן ביצע עבודות בדירה לשם התמודדות עם מופעי רטיבות חוזרים בחודש אוגוסט 2019. חוזה המכר בין הנתבעים לבין התובעים נחתם בסוף חודש ספטמבר 2019.  התובעים ראו את הדירה כשהתעניינו ברכישתה לכל המאוחר בחודש אוגוסט 2019, כשהדשא כבר קיים בה.  הקבלן נקרא להתמודד עם רטיבות גם באוקטובר 2019, לאחר מכירת הדירה לתובעים וטרם מסירתה להם (באירוע בו ייחס את הרטיבות להתקנה פרטית של הנתבעים, אך תיקן אותה).  אילו היה ממש בטענה כי הדשא שהנתבעים הניחו בחצר הוא גורם למופעי רטיבות בדירה, חזקה על אנשי המקצועי שהקבלן שלח לדירה במועדים הללו שהיו מזהים זאת באופן מיידי, מתריעים על כך בפני הנתבעים ונותנים לכך ביטוי בתיעוד שהפיקו.  דא עקא, בתיעוד שהקבלן הציג לגבי התיקונים אין התייחסות לדשא הסינתטי ולו גם ברמז.
113. לבסוף, בחוות-דעתו של מומחה הקבלן - בה דבק הקבלן לכל אורך הבירור, אין הצבעה על הדשא הסינתטי כגורם מלא או חלקי לבעיות הרטיבות שמהן סובלת הדירה. מומחה הקבלן נמנע מכל אמירה לגביו.  עדי הקבלן נאלצו לאשר את הדברים בחקירתם הנגדית ולא ידעו ליישב זאת עם הצהרתם כי מקור הבעיה בדשא.
114. כאמור לעיל, מומחה בימ"ש קבע שמקור בעיות הרטיבות בדירה הוא בהיעדר ניקוז של החצר, באופן שגורם למים להיכנס לדירה חלף הובלתם אל בור החלחול. עוד קבע כי דשא שהותקן במפלס העליון של פני החצר אינו עשוי לשבש או לסכל ניקוז שצריך להימצא בעומק האדמה שמתחת לו, תוך התקנת שיפועים שיכוונו את המים לבור החלחול.  בצר לו, ניסה הקבלן לטעון כי הדשא הסינתטי שהונח בידי הנתבעים בחצר הותקן בצורה לקויה - לא בידי מומחה, באופן שפגע בתשתיות הניקוז שהיו מתחתיו.  גם טענה זו, דינה דחיה בשל כל הטעמים שנמנו לעיל.
115. בעיה באופן התקנת הדשא יש להוכיח בראיות של ממש, לא בהבל פה. אין די בסברה בעלמה שאינה מבוססת כלל ולא הובאה ראשית ראיה להוכחתה.  אם ביקש הקבלן להראות שהנחתו של הדשא נעשתה בצורה לקויה שהשפיעה על מערכת הניקוז של החצר, כי אז היה עליו לבקש מן המומחה מטעמו לפרק חלק ממשטחי הדשא הסינתטי, לבחון את מה שנמצא מתחתיו וליתן לכך ביטוי מפורש בחוות-דעתו.  כבר צויין: בחוות-דעתו של מומחה הקבלן אין כל זכר לדשא ולו במילה.  עומדת אפוא בעינה קביעתו של צח כי הנחת הדשא לא הייתה עשויה לפגוע בניקוז של החצר בעומק האדמה, אילו תוכנן והותקן כזה.
116. בנסיבות הללו, אין צורך להידרש לשאלה אם הקבלן מסר לנתבעים יחד עם הדירה הנחיות בכתב (בספר טיפולים או בדרך אחרת) לגבי הנחת דשא סינתטי. די בקביעה כי הדשא אינו גורם לבעיות הרטיבות בדירה ואין לו השפעה עליהן.
117. בביקורו בדירה מצא מומחה בימ"ש שמפלס הדשא בחצר זהה למפלס פני הריצוף בדירה; הוא ציין שזה אינו מצב מומלץ ורצוי שמפלס החצר יהיה נמוך ממפלס הדירה, לצרכי ניקוז. בתכנון הפתרון להיעדר תשתית ניקוז בחצר, התחשב המומחה ברצונם של התובעים כי מפלס החצר לא יונמך; רצונם נומק בכך שלא ייווצר מכשול כאשר ילדיהם יוצאים יחפים מן הדירה לחצר.  צח הסביר כי זו דרישה מקובלת [עמ' 7 ש' 20-1].
118. אף בהתחשב בנתון של השוואת מפלסי הדשא בחצר והריצוף בדירה, הסיבה היסודית לבעיות הרטיבות אינה נעוצה בכך אלא בהיעדרו של פתרון ניקוז תת קרקעי בחצר מתחת לדשא. צח התייחס לכך: "ניתן לחיות עם המצב שבו מפלס הדשא הוא מפלס (לא ברור, צ"ל הריצוף) ובלבד שיהיה ניקוז מהיר שבתחתית הדשא אל ניקוז תת קרקעי וזה הפתרון שאני המלצתי לעשות.  [...] כל עוד אין ניקוז של הדשא מהיר, אין תכנון לניקוז, אין הכנות לניקוז, אז נכון שאם הדשא היה יותר נמוך 20 ס"מ אז הייתה פחות כניסת מים לדירה, [...] אבל עדיין אין ניקוז.  [...] עדיין המים יכולים לעמוד בחורף גשום ולהיכנס לדירה" [שם, ש' 38-30].
119. מומחה בימ"ש הדגיש כי תכנון לניקוז הצריך ביצוע של שיפועים בחצר, בעומק האדמה מתחת לשכבה המנקזת שעליה מונח הדשא. בתכנית הפיתוח שעליה הסתמך הקבלן אין התייחסות לשיפועים; אם ניתן ללמוד דבר-מה מהנתונים החלקיים בתכנית, אזי הם מלמדים על תכנון לא נכון, תוך הפרשי גובה של 3 ס"מ בלבד [עמ' 8 ש' 14-1].
120. את היעדרם של שיפועים מנקזים בחצר לא ניתן לייחס להנחת הדשא: השיפועים אינם של פני הדשא, שצריכים להיות דווקא מפולסים וישרים; השיפועים הם מתחת לשכבת חומרי הבסיס (חצץ דק) שעליה מונח הדשא. אם היו מבוצעים במקום שיפועים ליצירת תשתית ניקוז, הם לא היו נפגעים רק בשל הנחת דשא סינתטי והפעולות שנלוות אליה, גם אם הן כללו פינוי של חלק מהאדמה הגננית שהקבלן סיפק לנתבעים במסירת הדירה והחלפתה בשכבה של חומרי בסיס לדשא.  צח שלל את התזה שהציע הקבלן - תזה שלא נסמכה על דבר זולת השערה בעלמא שאין לה ביסוס ראייתי - כי מתקין הדשא חפר לשם הנחתו, דחס את האדמה ופגע בשיפועי הניקוז.  מומחה בימ"ש הסביר כי אין לזה כל היתכנות; הנחת הדשא הסינתטי הצריכה טיפול בשכבה שעומקה לא עלה על 20 ס"מ ולא עסקה בעומק בו צריכה להימצא תשתית הניקוז [עמ' 9 ש' 24 עד עמ' 10 ש' 23].
121. אני מאמצת את קביעות מומחה בימ"ש במלואן גם בסוגיה זו. בעדויותיהם של עדי הקבלן לא היה כדי לשנות מהן.  בעדותו הראשית גולל שוגל את השערתו - אותה ייחס לניסיונו המקצועי, כי מקור בעיות הרטיבות בדירה בהתקנת הדשא; בהנחתו, כך לשיטתו, פגעו הנתבעים בשיפועי הניקוז וכיסו את בור החלחול.  בעשותם כן, יצרו את הנזק שנחזה בדירה ואת מופעי הרטיבות בה [סע' 10 ב-נ/3].
122. במהלך עדותו של שוגל לפני הובהר כי אין ביכולתו לעמוד מאחורי הצהרה זו ולתקפה. הוא לא ידע להסביר את החסר בחוות-דעתו של מומחה הקבלן - אשר לא התייחס להנחת הדשא כגורם לבעיית הרטיבות בדירה [עמ' 15 ש' 18 עד עמ' 16 ש' 8].  שוגל עצמו אינו עשוי להיחשב מומחה בר סמכא בנושא; לראיה, הוא נתן רק תצהיר - לא חוות-דעת.  במענה לשאלת בית-משפט הודה שוגל שהוא חסר ידיעה אישית לגבי הדירה והסתמך באופן מוחלט על תיעוד שהוצג לו [עמ' 12 ש' 38-36; ר' גם עמ' 14 ש' 26-24].  הדבר מעמיד באור הנכון את יומרתו לדעת כי מקור הבעיה בדירה בהנחת הדשא הסינתטי [עמ' 12 ש' 32-26].  כאשר הוצג לשוגל כי הקבלן, שנקרא לבצע תיקונים חוזרים בדירה, לא הצביע בפני הנתבעים על הדשא כמקור לבעיות הרטיבות, נותר בלי מענה: "אני אמרתי מההתחלה, בתקופת שירות לקוחות לא ליוויתי את זה אז אני לא יודע להגיד לך" [עמ' 17 ש' 34-24].  מכל-יודע הפך ללא-יודע.
123. קור ביקש להסיט את הדיון ממחדליו בתכנון הניקוז אל הנחת הדשא ותלה בו את שורש הרע. בתצהיר מסר כי דיירי דירות הגן בפרויקט אינם רשאים לחפות את השכבה העליונה בדשא סינתטי שלא קיבל אישור מהנהלת הפרויקט; הנתבעים הניחו דשא בחצר ללא קבלת רשות וקיימת סבירות גבוהה שבשל כך נפגעה תשתית הניקוז [סע' 9 ב-נ/5].  עמדתי על הרושם השלילי שהותירה עדותו של קור.  בחקירה נגדית אישר כי ניתן להניח דשא סינתטי בחצר, תוך הקפדה לא לפגוע בתכנון הניקוז ובשיפועים שהם חלק ממנו [עמ' 37 ש' 17-13].  קור לא התמודד עם עדותו של מומחה בימ"ש כי תשתיות הניקוז והשיפועים שנכללים בהן נמצאים עמוק מאוד ביחס לדשא הסינתטי ולשכבה המנקזת שהמתקין מניח מתחתיו, כך שהנחת דשא אינה מסכנת את השיפועים, אם הם קיימים.
124. אין בדל ראיה - בשונה מהשערה בעלמא, כי מתקין הדשא ביצע עבודה לא לפי התקן או תוך פגיעה בתשתיות הניקוז. קור לא ביקר בדירה לאחר מסירתה לנתבעים ולא בדק את עבודתו של מניח הדשא הסינתטי, בזיקה לתכנון מערכת הניקוז ולשיפועים.  הוא לא ראה את הדשא שהותקן במקום.  עדותו לגביו הייתה כולה מפי השמועה [עמ' 37 ש' 23-20; עמ' 38 ש' 38-30; עמ' 39 ש' 7; עמ' 43 ש' 24-18, 32, 38-37].  הוצגו לקור תצלומים מתוך חוות-דעת של מומחה הקבלן; הוא אישר שעל-פיהם, הדשא הסינתטי הונח כך שאינו מכסה את בור החלחול [עמ' 40 ש' 25-14].
125. הופמן אישר כי בתיעוד עב הכרס שהקבלן הפיק במהלך ניסיונו ליתן מענה לבעיות הרטיבות בדירה, במהלך מגורי הנתבעים בה, אין הפניה לדשא הסינתטי כגורם לחדירת מים לדירה [עמ' 23 ש' 39-36]. בעת ההתמודדות עם ליקויי הרטיבות בדירה, הקבלן לא ראה בדשא את הגורם לבעיה [עמ' 24 ש' 31-29].  כאמור, גם מומחה הקבלן לא ראה בדשא גורם לרטיבות.
126. לאור זאת נדחית טענת הקבלן כי להנחת דשא סינתטי בחצר על-ידי הנתבעים הייתה תרומה כלשהי לבעיות הרטיבות שממנה סובלת הדירה. יתרה מכך: הטענה הועלתה בשיהוי, בשלב של הגשת התצהירים, בלי שהיא נזכרה בכתב-ההגנה של הקבלן ובחוות-הדעת של מומחה הקבלן.  הובעה לגביה התנגדות בעתה להרחבת חזית המחלוקת ויש לקבלה [עמ' 9 ש' 23-19].

עבודות התיקון הדרושות לאיון בעיות הרטיבות

127. התובעים והנתבעים לא היפנו שאלות למומחה בימ"ש [עמ' 25 ש' 6-3]. רק הקבלן עשה כן, אך לא עלה בידו לקעקע את קביעותיו של מומחה בית-המשפט כהוא זה: כך באשר לאיתור הגורם הממשי לבעיות הרטיבות בדירה, כך באשר לפסילת הדשא הסינתטי כבעל השלכה על הבעיות הללו וכך גם בכל הנוגע לתיקון הנדרש כדי ליתן מענה לחסר בניקוז החצר - בתכנון מזה ובביצוע מזה.
128. צח פירט את רכיבי התיקון הדרוש לפתרון בעיות הרטיבות, תוך תמחור כל סעיף של העבודות בנפרד [נספח עלויות ב-מ/1]. הוא גרס שהטיפול הדרוש במסגרת התיקון כולל את החלפת כל הריצוף בחדרי הרחצה; גם אם הגורם לרטיבות הוא היעדר ניקוז וחוסר איטום כפי שקבע, תוך חדירת מים לדירה מהחצר, הריצוף בחדרי הרחצה היה חשוף למים שהצטברו מתחתיו במשך מספר שנים באופן שמחייב את החלפתו.  מופעי רטיבות בכניסה לדירה הם ראיה לכך שיש מים מתחת לשכבת הריצוף בכל שטחה, תוך הסבת נזק גם לריצוף בחדרי הרחצה [עמ' 20 ש' 7-1].
129. מומחה בימ"ש גרס כי הסבירות שריצוף חדרי הרחצה לא היה חשוף לרטיבות מהשכבה שעליה הוא מונח היא נמוכה [עמ' 19 ש' 26-24]. לדבריו, "אין ספק אותו ריצוף בחדר האמבטיה ואותו ריצוף בסלון מחוברים ביניהם על ידי שכבת הסומסום או החול שעליה הם מונחים, [...] השכבה הזאת מנקזת מים והיא משותפת לסלון ולחדרי האמבטיה ולכל הדירה, אם היה שם המים בסלון ועלו וקלקלו את צבע בסלון אין לי ספק שהם היו גם מתחת לחדרי הרחצה, זה אותו סומסום" [עמ' 18 ש' 39-23; עמ' 19 ש' 20-13].
130. מדובר בקביעה שמצויה בליבת מומחיותו של צח, תוך קשירתה לממצאיו: היעדרה של תשתית ניקוז שתוכננה כדבעי ובוצעה מצד אחד ומופעי רטיבות חוזרים וקשים בתוך הדירה מצד שני, תוך חלחול קפילרי של מים בקירות. מומחה בימ"ש הדגיש כי אם יש מים בסלון, אשר עולים מתשתית הריצוף ונגלים באמצעות מופעי רטיבות בקירות, אזי הדבר יפה גם לגבי מצב תשתית הריצוף בחדרי הרחצה; תשתית הריצוף מחוברת בכל שטח הדירה [עמ' 19 ש' 30].
131. את התיקון בדירה יש לבצע בהינף אחד, על-פי המלצותיו של מומחה בימ"ש, ובגישה מחמירה שמטרתה איון אחת ולתמיד של ליקויי הרטיבות עמם היא נמסרה לנתבעים; מדובר בליקויים שעמם לא השכיל הקבלן להתמודד עד כה, חרף ניסיונות חוזרים ונשנים. כפי שיובהר להלן, יש לאפשר לקבלן לבצע את מכלול עבודות התיקון הנחוצות, אך זאת בפיקוחו הצמוד של מומחה בימ"ש ועל-פי הוראותיו.  בדרך זו ניתן יהיה ליצור מתאם מיטבי בין מהלך העבודות ורכיביהן לבין המציאות שתתגלה בשטח, תוך כדי חשיפת המסדים לאורך קירות החוץ של הדירה ופירוק מדגמי של אריחי ריצוף.  מומחה בימ"ש יונחה לנקוט גישה שמרנית; בכל עניין שיהא לגביו ספק אם הוא טעון טיפול והחלפה, אם לאו, יבוצעו התיקון וההחלפה.
132. במסגרת העבודות שתבוצענה לתיקון בעיית הרטיבות, יינתן מענה גם לליקויים כלליים בדירה. מומחה בימ"ש מנה את הליקויים הללו בחוות-דעתו והעריך את התיקון שלהם ב- 6,000 ₪ ומע"מ.  זוהי עלות זניחה ביחס לעלות הכרוכה בטיפול בבעיית הרטיבות; לא בכדי, בעלי-הדין נמנעו כליל מהתייחסות במהלך החקירות לסוגיית הליקויים הכלליים.  התובע אישר כי אלמלא בעיות הרטיבות בדירה, לא הייתה מוגשת תביעה בעטיים של הליקויים הכלליים [עמ' 43 ש' 36 עד עמ' 44 ש' 1].

זכות התיקון של הקבלן

133. זכותו של הקבלן לתקן פגמים וליקויים בדירה עוגנה בחוזה הרכישה שנכרת בינו לבין הנתבעים [ר' סע' 1(ז)-1(ח) ו-7(ח)(3) בנספח 1 ב-נ/4]. אל-מול זכות הקבלן ניצבת חובתו של בעל הדירה להודיע לו על ליקויים בה ולאפשר לקבלן לתקן אותם.  גם הדין - כביטויו בחוק המכר (דירות), מכיר בזכותו של הקבלן לתקן את הדרוש תיקון בדירה לאחר תום בנייתה.  סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) מורה כך:

(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.