בית משפט השלום בחדרה
ת"א 30720-09-20 שפירא ואח' נ' דכנר ואח'
בפני כב' השופטת קרן אניספלד
תובעים
1. לירן שפירא
2. ענת שפירא
שניהם ע"י עו"ד יעקב גנים
נגד
נתבעים 2-1 ומודיעים לצד שלישי
נתבעים 4-3 והצד השלישי 1. ליטל דכנר
2. יואב שלו
שניהם ע"י עו"ד שחר לוינזון
3. שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ 520021171
4. דניה סיבוס בע"מ 512569237
שתיהן ע"י עו"ד הדס מיכאלי
פסק - דין
המחלוקת נסבה על דירה שיש בה ליקויי רטיבות קשים אך עודנה מצויה באחריות הקבלן אשר בנה אותה; הליקויים מעוררים שאלות בשני מישורים: במישור האחד, בין רוכשי הדירה 'מיד שניה' לבין מוכרי הדירה, ניצבת טענת הרוכשים כי המוכרים לא גילו להם את מצב הדירה לאשורה; במישור השני, בין הרוכשים לבין הקבלן שבנה את הדירה, גורסים הרוכשים כי הקבלן איבד את הזכות לתקן את הליקויים. סכום התביעה הועמד על סך של 461,000 ₪.
נתוני רקע: הדירה והצדדים
1. שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ, נתבעת 3 (להלן היזם), יזמה הקמת פרויקט למגורים בן כמה בניינים בחדרה; הבניין בו מצויה הדירה נכלל בפרויקט. הבניה נעשתה באמצעות קבלן מטעם היזם, דניה סיבוס בע"מ, נתבעת 4 (להלן דניה).
2. נתבעים 2-1, בני-זוג, רכשו מהיזם דירה בפרויקט – דירת גן בת ארבעה חדרים בקומת קרקע ברחוב שניר 10/3 חדרה, בבית משותף בן שבע קומות (להלן הדירה). לדירה צמודה חצר בשטח של כ-175 מ"ר (להלן החצר). החוזה בין נתבעים 2-1 (להלן יחד הנתבעים) לבין היזם נחתם ביום 10.5.2015; הם קיבלו חזקה בדירה ביום 1.12.2016 [סע' 3 בתצהירו של נתבע 1, נ/1].
3. הנתבעים מכרו את הדירה לתובעים, בני-זוג, על-פי חוזה מכר שתאריכו 24.9.2019. התובעים עברו להתגורר בדירה בחודש דצמבר 2019. לטענת התובעים, סמוך לכניסתם לדירה הם נחשפו לקיומם של מופעי רטיבות שהלכו והתרבו במהלך החורף [סע' 4 ו-6 בתצהיר של תובע 1, ת/1]. הם פנו לדניה, נרשמו כרוכשי הדירה ביום 3.3.2020 וביקשו לקבל מידע על הטיפולים שנעשו בה עד אותו מועד; דניה דחתה את דרישתם.
4. במקביל, התנהל דין ודברים בין התובעים לבין הנתבעים, תוך טענה של התובעים כי הנתבעים לא גילוי להם את המידע על-אודות ליקויי הרטיבות בדירה, בין במהלך המשא והמתן שקדם לחתימת חוזה המכר ובין בו גופו. הנתבעים הכחישו את טענות התובעים וטענו שמסרו מידע על-אודות ליקויי רטיבות שהיו בדירה, תוך אמירה כי הם תוקנו בידי דניה ואינם קיימים עוד.
5. בתאריך 6.3.2020 בדק את הדירה מומחה מטעם התובעים, המהנדס פיני אדר (להלן מומחה התובעים). בחוות-דעתו שניתנה ביום 1.4.2020 מצא שיש בדירה ליקויי רטיבות שיש לתקנם בעלות מוערכת בסך של 150,000 ₪ כולל פיקוח הנדסי ומע"מ; לטעמו, יש בדירה גם ליקויים אחרים שאינם קשורים לרטיבות, אותם יש לתקן בעלות בסך של כ- 70,000 ₪ כולל מע"מ.
6. התביעה הוגשה ביום 14.9.2020 נגד הנתבעים, היזם ודניה. טרם הגשתה, שלחו התובעים אל הנתבעים מכתב התראה בו יחסו לנתבעים הפרה יסודית של חוזה המכר ודרשו מהם לתקנה. הנתבעים דחו את הדרישה [סע' 10 ונספח ד' בכתב-התביעה]. טרם הגשת התביעה, לא נתנו התובעים ליזם ולדניה הודעה על הופעת סימני רטיבות בדירה, לא הציגו להם את חוות-הדעת שנתן המומחה מטעמם ולא נתנו להם הזדמנות לתקן את הליקויים שנמנו בחוות-הדעת.
7. שני חוזים נוגעים למחלוקת: מצד אחד, החוזה בין היזם לבין הנתבעים, על-פיו קנו הנתבעים את הדירה [נספח 1 ב-נ/4; להלן חוזה הרכישה]; מצד שני, החוזה שעל-פיו הנתבעים מכרו את הדירה לתובעים [נספח א' ב-ת/1; להלן חוזה המכר]. אין מחלוקת שעל רכישת הדירה בידי הנתבעים חל חוק המכר (דירות), לצד התחייבויות של היזם שעוגנו בחוזה הרכישה בנוגע לבדק ואחריות לתיקון ליקויים. גם אין מחלוקת שזכויות הנתבעים אל-מול היזם על-פי חוזה הרכישה הומחו לתובעים בחוזה המכר, זאת בנוסף לתסיבתן על-פי דין.
8. היזם ודניה התגוננו יחד; אין ביניהם חזית מחלוקת (להלן יכונו יחד הקבלן). היזם הצביע על דניה כמי שאחראית לתקן ליקויים בדירה, כך בתקופה בה החזיקו בה הרוכשים הראשונים, הנתבעים, וכך בתקופה בה מחזיקים בה הרוכשים 'מיד שניה' – הם התובעים. לצד זאת, הן התובעים והן הקבלן העלו טענות שונות בנוגע לזכות התיקון של הקבלן.
מהלך הבירור
9. בלב התביעה ניצבה טענת התובעים כי הנתבעים הפרו את חוזה המכר באופן יסודי, בכך שהם הסתירו מהתובעים בכוונה שהדירה סובלת מבעיות רטיבות קשות – עד כדי כך שאינה ראויה למגורים. בגינה של ההפרה היסודית נתבע הפיצוי החוזי המוסכם בסך 176,000 ₪. לדידם של התובעים, אף הקבלן היה שותף לאי-הגילוי בו חטאו הנתבעים לגבי מצבה של הדירה לאשורו.
10. לצד הפיצוי המוסכם, נתבעו הסכום שבו נקב מומחה התובעים כנחוץ לתיקון הליקויים בדירה, 220,000 ₪, עלות פינוי הדירה לשלושים יום לשם ביצוע עבודות תיקון (כולל הובלה ואחסון) בסך 25,000 ₪ וכן 40,000 ₪ בגין נזק לא ממוני, ביטול זמן, טרדה ועוגמת נפש. התביעה נגד הנתבעים הוגבלה לפיצוי המוסכם.
11. הנתבעים התגוננו מפני התביעה וביקשו לדחותה, תוך טענה כי נקטו כלפי התובעים גילוי מלא בשלב המשא והמתן שקדם לחתימת החוזה ובחוזה המכר גופו; בשל כך, לא הפרו את החוזה והם אינם חבים בפיצוי המוסכם שנקבע בו בגין הפרה יסודית. אם תתקבל התביעה, אזי הקבלן נושא בחובה לשפות את הנתבעים בגין כל סכום שאותו יחויבו לשלם לתובעים; הוגשה בשל כך הודעה לצד שלישי נגד הקבלן.
12. הקבלן התגונן, כנתבע וצד שלישי, ביקש לדחות את מלוא הטענות נגדו. נטען כי התובעים אינם זכאים לתיקון הליקויים בעין או בשווי בשל התנהגותם שביטויה בהיעדר פניה לקבלן בהתראה כי יש בדירה מופעי רטיבות – תוך מתן הזדמנות לקבלן לבדוק אותם ולתקנם. לגישת הקבלן, אם ייקבע בכל זאת שהתובעים זכאים לתיקון הליקויים, אזי יש לאפשר לו לבצע את התיקון בעין ואין מקום לחייבו בתשלום העלויות הכרוכות בכך, כדרישת התובעים.
13. הקבלן הסתמך על חוות-דעת של מומחה מטעמו, המהנדס דב (דובי) דוד (להלן מומחה הקבלן); הלה ביקר בדירה ביום 28.1.2021. בחוות-דעתו שניתנה ביום 29.1.2021 קבע כי עלות העבודות הדרושות להתמודדות עם ליקויי הרטיבות היא 18,000 ₪ ואילו ליקויים אחרים בדירה שאינם קשורים לרטיבות ניתן לתקן בסך של 1,900 ₪ (בצירוף מע"מ). הקבלן הביע נכונות לבצע את עבודות התיקון בדירה בהתאם לחוות-הדעת של המומחה מטעמו.
14. הנתבעים לא הגישו חוות-דעת לגבי הליקויים.
15. כמומחה מטעם בית-משפט שאינו מכריע מונה המהנדס מיכה צח (להלן צח או מומחה בימ"ש). צח ביקר בדירה ביום 7.4.2022. בחוות-דעתו, נושאת תאריך 23.8.2022 [מ/1], קבע כי יש בדירה כשלי תכנון וביצוע שגרמו לבעיית רטיבות – בעיה שמופעיה ניכרו בדירה היטב בעת בדיקתה. מומחה בימ"ש העריך את שווי העבודות הדרושות לאיון בעיית הרטיבות ב- 130,330 ₪ בצירוף עלות בשיעור של 10% עבור פיקוח הנדסי ובתוספת מע"מ. את שווי התיקונים הכלליים שאינם קשורים לבעיית הרטיבות העריך ב- 6,000 ₪ ומע"מ. בביצוע העבודות בידי קבלן מזדמן, צפויה התייקרות של המחירים הללו בכ-30%.
16. מומחה בימ"ש השיב לשאלות הבהרה שהפנה אליו הקבלן [מ/2]. הוא הוזמן להיחקר על חוות-דעתו, לבקשת הקבלן. מומחי התובעים והקבלן לא העידו; נקבע כי בעלי-הדין יוכלו להתייחס לחוות-הדעת שניתנו על-ידם בסיכומים [החלטה מיום 28.2.2023].
17. עוד נשמעו עדים עובדתיים שנתנו את עדותם הראשית בתצהיר. לתמיכת התביעה העיד התובע [ת/1]. הנתבעים הסתמכו על עדויותיהם של נתבע 2 [נ/1] ושל עו"ד זיני, בא-כוחם בעריכת חוזה המכר [נ/2]. הקבלן השמיע עדים אלו: אורי שוגל – מנהל אזור בדניה [נ/3], דור הופמן – מנהל במערך שירות ללקוח של הקבלן [נ/4] ואלכס קור – מי שביצע את תכנון הניקוז בפרויקט בכלל ובדירה בפרט [נ/5]. העדויות תועדו בהקלטה בימים 5 ו-9 במאי 2024. הסיכומים הוגשו בכתב.
18. יש לקבל את התביעה באופן חלקי ביחס לסכומה, הן ביחס לנתבעים והן ביחס לקבלן. הנתבעים חבים בתשלום הפיצוי המוסכם על-פי חוזה המכר בשל הפרה יסודית, לאחר שלא מילאו את חובת הגילוי שחלה עליהם בנוגע לליקויי הרטיבות שמהם סבלה הדירה במועד כריתת החוזה. חלק מהפיצוי המוסכם יגולגל לקבלן, בגדרי ההודעה לצד שלישי. הקבלן יחוב בתיקון הדירה על-פי חוות-דעתו של מומחה בית-משפט, בכפוף לפיקוחו, תוך נשיאה בעלויות שכרוכות בכך. הדברים יפורטו וינומקו להלן.
בעיות רטיבות: תיקוני הקבלן בדירה
19. הנתבעים קיבלו את החזקה בדירה, בתום בנייתה, ביום 1.12.2016. עד יום 24.9.2019, בו כרתו את חוזה המכר עם התובעים, הלינו הנתבעים בפני הקבלן שוב ושוב על מופעי רטיבות בדירה. הקבלן שלח נציגים, בדק, ביצע פעולות שונות, החתים את הנתבעים על תיעוד – וחוזר חלילה.
20. התובעים נכנסו לדירה לאחר קנייתה בתחילת עונת החורף, בדצמבר 2019. זמן קצר לאחר מכן הם נחשפו למופעי רטיבות במקומות שונים בדירה שעיקרם התנפחויות של צבע וטיח בקירות מעל לפנלים. הם פנו לקבלן, הזדהו כרוכשי הדירה מן הנתבעים – נרשמו כך ברישומיו וביקשו לקבל את התיעוד שנסב על היסטוריית הטיפולים בדירה בתקופה בה נמצאה ברשות הנתבעים. הקבלן דחה את בקשתם וסירב למסור להם את התיעוד [סע' 20-19 ב-נ/4].
21. סמוך לאחר מכן בדקו התובעים את הדירה באמצעות המומחה מטעמם; הוא אישש את חששם כי יש בדירה מופעי רטיבות וקבע את סיבתם. התובעים גמלו לקבלן על אי-שיתוף הפעולה שלו, שביטויו בסירוב למסור להם את היסטוריית הטיפולים בדירה, בכך שלא המציאו לו את חוות-הדעת של המומחה מטעמם. הקבלן נחשף אליה רק כשהוגשה התביעה בחודש ספטמבר 2020, כשישה חודשים לאחר ביקורו של מומחה התובעים בדירה [ר' עדות התובע בעמ' 40 ש' 22-8].
22. כדי להתגונן מפני התביעה וההודעה לצד שלישי הציג הקבלן את התיעוד לגבי הטיפולים שביצע בדירה מרגע מסירתה לרוכשים הראשונים – הנתבעים, עד מסירת החזקה בה לתובעים – הם הרוכשים מ'יד שניה'. עתה לא טען שהתיעוד אינו בר-גילוי מחמת חיסיון, זכות לפרטיות או כל נימוק אחר שבו נתלה קודם לכן, טרם הגשת התביעה. התיעוד צורף לתצהירו של עד הקבלן הופמן [להלן התיעוד לגבי התיקונים; נספח 3 ב-נ/4, עמ' 31 עד 116 בנספחי התצהיר].
23. מן התיעוד לגבי התיקונים עולה כי לשם טיפול בתלונות הנתבעים על מופעי רטיבות בדירה, העסיקו היזם ודניה קבלן תיקונים בשם חברת דיוק; חברת דיוק הנפיקה לקבלן חשבוניות בגין העבודות שביצעה בדירה מעת לעת, במענה לתלונות הנתבעים.
24. מפאת חשיבותן להכרעה, תוצגנה כאן תלונות הנתבעים בפני הקבלן על מופעי רטיבות בדירה ופעולות הקבלן בעטיין, כביטויין בתיעוד האמור, בסדר כרונולוגי.
א. ביום 9.11.2017 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך 2,850 ₪ בגין תיקונים ברובה ואיטומים במסגרת שנת הבדק בחדר רחצה הורים, בחדר רחצה כללי, בחדר שינה הורים ובחדר שינה נוסף [עמ' 110-109 בנספחי נ/4]. הוצג אישור נציגי הקבלן מיום 19.11.2017 לביצוע איטום בחדרי הרחצה [שם, עמ' 116-115].
ב. ביום 13.12.2017 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך 3,300 ₪ [עמ' 67]. נעשתה עבודה בחדר רחצה הורים בגין תלונת הנתבעים מיום 7.11.2017 על רטיבות מעל לפנלים בין חדר רחצה הורים לחדר השינה; ניתנה הוראה לפתוח אריח אחד בכניסה למקלחת הורים לשם בדיקת חגורת הפרדה, איטום ובדיקת רטיבות תשתית וכן לביצוע פעולה לבדיקת הצינור בקו הראשי [עמ' 70]. הוצג תיעוד ללא תאריך וללא חתימה על-גבי נייר לוגו של הקבלן: "פתיחת ריצוף מקלחת הורים שאיבת מים איטום וסגירת ריצוף" [עמ' 76].
ג. ביום 6.3.2018 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסכום של 2,100 ₪ [עמ' 42]. התיעוד שנלווה אליה נסב על עבודות שנעשו ביום 28.2.2018 בעקבות תלונת הנתבעים מיום 15.2.2018; העבודות שנמנו הן תיקונים קוסמטיים לאחר תיקון התייבשות של רטיבות בסלון, במטבח ובכניסה לדירה [עמ' 45-43]. גם ביום 5.3.2018 נעשו תיקונים קוסמטיים בעקבות רטיבות [עמ' 49-46]. הודגש כך: "לאחר רטיבויות קשות. הרבה תיקונים קוסמטיים טיח שפכטל צבע בארבע מוקדים שונים בדירה" [עמ' 50; שיבושי השפה במקור].
ד. ביום 1.6.2018 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך 4,800 ₪ [עמ' 35]. תיעוד נלווה הצביע על פעולות שנדרשו בשל תלונת הנתבעים מיום 18.3.2018 אשר נסבה על כך שהנפיחות בקיר חזרה. בוצעו חפירה בגינה בקיר המקביל למטבח, איטום זפת והחזרת החול והטוף לאחר החשיפה, תיקונים קוסמטיים בדירה לאחר רטיבויות, חידוש סיקה במסתור כביסה; תועד כי 'לבקשת ארקדי הובאו לדירה 10 שקי סומסום'. תיעוד מיום 27.5.2018 התייחס ל"תיקוני נזקי רטיבות - צבע; שפכטל והחזרת המצב לקדמותו סלון+מטבח לאורך הקירות". בסיכום נרשם בכתב יד שנעשה תיקון נזקי רטיבות תוך התייחסות לחדירה לאורך הגינה, כולל החלקת קיר ואיטום, הספקת טוף וסגירת חפירה. צויין ביצוע חפירה לאורך הגינה במקביל לסלון ומטבח תוך פירוט העבודות הכלולות; בנוסף בוצע איטום מחדש למסתור כביסה [עמ' 41-37].
ה. ביום 2.6.2019 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית על סך 1,800 ₪ [עמ' 58]. צורף תיעוד לגבי תיקון בסלון: "בהוראת מפקח (מייל מרונמר) הורדת טיח בכל מוקדי הרטיבות" וכן תיקון במסתור כביסה: "בהוראת מפקח (מייל מרונמר) ניקיון ואיטום מסתור כביסה" [עמ' 60-59]. צוין כי בתאריך 23.5.2019 בוצע ניקיון של מסתור כביסה ומריחת איטום בו [עמ' 61]. הטיפול הושלם ביום 2.6.2019 [עמ' 66-65].
ו. ביום 2.6.2019 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית נוספת על סך 2,500 ₪ [עמ' 99]. היא נבעה מתלונת הנתבעים מיום 28.5.2019 על מופעי רטיבות. בוצעו בעטיה פעולות אלו: "בהוראת מפקח הפרויקט (מייל מרונמר) ביצוע חפירה ואיטום בגינה" וכן "חפירה לאורך הדירה חשיפת קיר החלקת בטון איטום ב[לא קריא] הספקה של [לא קריא] קלקר הגנה [...]" [עמ' 106-100].
ז. ביום 1.8.2019 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך 1,900 ₪ [עמ' 84]. הטיפול נבע מתלונת הנתבעים מיום 16.4.2019: "רטיבות חוזרת לאורך פנלים בכניסה לדירה. יש לבקר בדירה בליווי מפקח". באותו מועד הלינו הנתבעים גם על רטיבות חוזרת לאורך הפנלים סמוך למטבח וגם לגביה נרשם שיש לבקר בדירה בליווי מפקח. בתאריך 14.7.2019 נרשם בכתב-יד על-גבי התיעוד המודפס שיש לבצע חפירה ואיטום בקיר המקביל למטבח, להביא פוליגג ולבצע איטום במסתור הכביסה. ביום 1.8.2019 תועד ביצוע של איטום במסתור הכביסה ותיקון נזקי רטיבות בו, בסלון ובמטבח [עמ' 86-85, 91-90].
ח. ביום 1.9.2019 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך של 2,800 ₪ [עמ' 77]. תועד כי הנתבעים פנו לקבלן ביום 26.8.2019 בתלונה חוזרת: "דיירת מלינה כי ישנה רטיבות מעל הפנלים בין חדר שינה הורים לחדר רחצה" [עמ' 78]. בסיכום העבודות צויין כך: "לאחר סיור עם אלכסיי פתיחת ריצוף עד קולטן ביצוע איטום הורדת פנלים הורדת טיח ביצוע איטום [...] טיח מחדש וכלל החזרת פנלים וצבע" [עמ' 87].
ט. ביום 1.1.2020 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך של 1,800 ₪ [עמ' 92]. ביסודה ניצבה תלונת הנתבעים מיום 23.10.2019 על חזרתה של רטיבות מעל פנלים בחדר שינה הורים. בהתייחסות הקבלן נרשם: "בהוראת מפקח נא לבצע תיקון קוסמטי" [עמ' 93]. ביום 29.12.2019 סוכם הטיפול בתלונה תוך התייחסות לביצוע איטום, טיח וסידור פנלים ורובה [עמ' 98-97]. ביום 27.1.2020 הוציאה חברת דיוק לקבלן חשבונית בסך 1,800 ₪ [עמ' 51]; גם היא נסבה על תלונת הנתבעים מיום 23.10.2019 והעבודות שהקבלן ביצע כדי להתמודד עמה [עמ' 52, 57-56].
25. על התיעוד לגבי התיקונים חתומים בעלי תפקיד שונים מטעם הקבלן: ארקדי שרגא או אלכסיי מלכין או רועי משה – כולם בתפקיד מפקח שירות לקוחות, ניסן חג'בי מנהל תפעול פרויקטים מאוכלסים ונציגת הקבלן שלומית טרון. הם לא נמנו על עדי הקבלן, למרות שלפי התיעוד היו בעלי ידיעה אישית על-אודות הנעשה בדירה – תלונות הנתבעים על מופעי רטיבות מזה ומאמצי הקבלן למצוא להם פתרון מזה – בין מסירתה לנתבעים לבין רכישתה על-ידי התובעים. גם נציג מוסמך של חברת דיוק, שנשכרה לבצע את עבודות התיקון בפועל עבור הקבלן, לא נקרא להעיד. תחת זאת העידו מטעם הקבלן מי שכף רגלם לא דרכה בדירה מרגע אכלוסה על-ידי הנתבעים. אדרש לכך בהמשך.
26. לתיעוד לגבי התיקונים יש חשיבות רבה. עיקריו יוצגו בטבלה שמדגישה את ציר הזמן: