עא 1137/23 אליהו דרעי נ' בע"א 1163/23

ע"א 1137/23

ע"א 1163/23

השופט חאלד כבוב:

1. לפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כבוד השופט צ' דותן ז"ל) בת"א 44266-12-19 [נבו] שניתן ביום 14.12.2022. ברקע הדברים, "עסקה סיבובית" בה נמכרו מקרקעין המצויים בשטחי המועצה המקומית יַבְנְאֵל למשיבים 5-4 בע"א 1137/23 (משיבים 4-3 בע"א 1163/23; להלן, בהתאמה: עאסער ו-מועלם); ומייד לאחר מכן, למשיבה 2 בערעורים (להלן: הימנותא או החברה) – בסכום הגבוה ב-2,651,380 ש"ח.
2. בגדרו של פסק הדין, הוטלה אחריות משפטית על המערער בע"א 1163/23 (להלן: דבוש), שכיהן כדירקטור בהימנותא ובחברת האם שלה, משיבה 1 בערעורים (להלן: קק"ל; להלן יחד: המשיבות), בגין מעורבותו הפעילה בפרשה זו, שלימים זכתה לכינוי "פרשת יַבְנְאֵל"; ובשל הפרת חובת האמונים כלפי החברה, במספר מישורים שונים. כן הוטלה אחריות על המערער בע"א 1137/23 (להלן: דרעי), 'חברו הטוב' של דבוש אשר שימש כמתווך בכלל העסקאות הנ"ל – בגין מצגי השווא שהציג בפני הימנותא ונציגיה, ובגין נטילת ההזדמנות העסקית ממנה.
3. עוד עסק פסק הדין בפרשה חמורה נוספת, המכונה בגדרו "פרשת פלאח", במסגרתה נטל לידיו דבוש כספים בסך של 67,541 ש"ח ממר גנאם פלאח (להלן: פלאח), ובזיקה לציפייתו של פלאח כי דבוש יסייע בקידום עסקאות במקרקעין שלגביהן ניהל מגעים עם הימנותא.
4. זאת בתמצית, עתה ביתר הרחבה.

הרקע

5. קק"ל היא חברה לתועלת הציבור, שנוסדה בשנת 1901, ופועלת כיום מכוח חוק קרן קיימת לישראל, התשי"ד-1953 (ראו למשל: ע"א 9612/11 שטרית נ' דבוש, פסקה 4 [נבו] (17.07.2012); להרחבה ראו גם: בג"ץ 6411/16 הועד הארצי לראשי הרשויות המקומיות הערביות נ' כנסת ישראל [נבו] (19.06.2018)). כפי שידוע לכל, בבעלותה ובניהולה של קק"ל מצויים נכסי מקרקעין רבים, הנפרסים לכל אורכה ורוחבה של מדינת ישראל (שם, בפסקה 1; חיים זנדברג פירוש לחוקי-היסוד: חוק-יסוד: מקרקעי ישראל 191 (2016) (להלן: זנדברג)).  לשם כך, מחזיקה קק"ל גם ב-100% ממניותיה של הימנותא, חברה פרטית שהוקמה בשנת 1938, המפעילה אף היא מספר רב של נכסי מקרקעין ומבצעת בהם עסקאות שונות (ראו, בין היתר: יהושע ויסמן דיני קניין – חלק כללי 215 (1993) (להלן: ויסמן); זנדברג, בעמוד 153).
6. משך מספר שנים הועסק דבוש כדירקטור בקק"ל ובהימנותא, זאת עד להדחתו ביום 16.10.2018, על רקע הפרשות נשוא הערעורים. לדבוש חבר טוב, ואף "מצוין", אליהו דרעי.  לפי הנטען בכתב ההגנה שהגיש דרעי לבית משפט קמא, הוא עוסק, בין היתר, בתיווך במקרקעין, ובתוך כך אף תיווך בעבר בעסקאות מקרקעין שבהן הייתה מעורבת הימנותא; זאת, על אף שלימים נקבע בפסק דינו של בית משפט קמא, כממצא שבעובדה, כי במסגרת העסקאות נשוא פרשת יבנאל – דרעי לא החזיק ברישיון בר תוקף לתיווך במקרקעין.
7. מכל מקום, ראשיתה של פרשת יבנאל בפנייתו היזומה של דרעי מחודש אפריל 2013 לבני משפחת גולדמן (שאינם צד להליכים), בנוגע לקרקע חקלאית בשטח של 166 דונם ביבנאל, שהייתה מצויה באותם הימים בבעלותם (להלן, בהתאמה: המקרקעין ו-גולדמן). בפני גולדמן הציג עצמו דרעי כמי שפועל אל מול קק"ל והימנותא בעסקאות מקרקעין שונות, תוך שביקש לעניין אותם בכך שיפעל למכירת המקרקעין עבורם.  בהמשך לאמור, הצדדים חתמו על הסכם תיווך, בגדרו העניקו גולדמן לדרעי בלעדיות לתקופה של שלושה חודשים.
8. בסמוך לאחר מכן, פעל דרעי על מנת לעניין את הימנותא ברכישת המקרקעין. זאת, בתחילה, במסגרת פנייתו למר הרצל כהן, מנהל מחלקת העסקאות של החברה במחוז הצפון (להלן: כהן); שמייד בעקבותיה, ביום 01.05.2013, נפתח "תיק עסקה" ברישומי החברה.
9. בכל אחד משלבי המגעים לעסקה זו, שתכונה להלן "עסקת גולדמן-הימנותא", פעל דרעי תוך הסתרת מידע והטעיה של שני צדי המתרס, הן גולדמן והן נציגי הימנותא, כפי שאפרט בהרחבה להלן. כן יוער כבר עתה, כי עסקה זו לא יצאה מן הכוח אל הפועל, וזאת – כפי שנקבע בפסק דינו של בית משפט קמא – כתוצאה מהתנהלותם של המערערים, דרעי ודבוש, יחדיו.
10. במה דברים אמורים? כבר מראשית הדברים, גולדמן מסרו לדרעי כי הם מעוניינים למכור את המקרקעין במחיר של 35 ש"ח למ"ר. לצד זאת, עוד במסגרת המענה לפנייתו הראשונית של דרעי, ציין בפניו כהן כי הימנותא תוכל להציע לו סכום גבוה הרבה יותר – 54 ש"ח למ"ר.  אלא מאי, שלגולדמן סיפר דרעי, באופן כוזב, כי לא הצליח לעניין את הימנותא ברכישת המקרקעין, תוך הסתרת העובדה שלא זו בלבד שאין אלה הם פני הדברים, אלא שהימנותא הגישה הצעה גבוהה הרבה יותר מהנדרש.  במקביל לכך, בפני נציגי הימנותא ציין דרעי, כי גולדמן דורשים סכום של 64 ש"ח למ"ר.
11. כאן מתחיל חלקו של דבוש בפרשת יבנאל. באירוע חברתי מסוים, שהתקיים לאחר שהחלו המגעים לעסקת גולדמן-הימנותא, פגש דרעי את חברו הטוב וביקש ממנו שיעשה שימוש בכוח השפעתו בהימנותא על מנת לקדם את העסקה.  דבוש נעתר לבקשת חברו וקישר את דרעי ליו"ר דירקטוריון הימנותא דאז, מר מנחם ליבוביץ' (להלן: ליבוביץ').  בהקשר זה ראוי להוסיף, כי לימים התברר שדבוש אף ניסה לבדוק מי השמאי שבחרה הימנותא על מנת לשום את שווי המקרקעין, אך הוא לא היה מעורב בקביעת השומה עצמה.
12. בתוך סיפור המעשה בשלמותו, היו אלו שלושת האירועים הבאים אשר חשובים לצורך הבנת מעשיהם של המערערים, בהקשרם הנכון: כשלושה חודשים לאחר פנייתו הראשונית של דרעי לכהן, ביום 08.08.2013, הושלמה עריכת השומה עבור הימנותא, והעסקה הועברה לאישור הגורמים המקצועיים מטעמה. כחודש וחצי לאחר מכן, ביום 30.09.2013, נשלחה הודעה לכלל חברי הדירקטוריון, בהם דבוש, בה הודע להם על כינוס ישיבה בעניין עסקת גולדמן-הימנותא, שנקבעה ליום 27.10.2013.  אל הנעשה בישיבה זו נשוב בהמשך.
13. בשלב זה, ובמקביל להתקדמות עסקת גולדמן-הימנותא, החל דרעי לפעול למכירת המקרקעין לחברת סער את רותם אחזקות (2002) בע"מ, המצויה כאמור בבעלותו של מועלם (להלן: עסקת גולדמן-סער). יצוין, כי למועלם היכרות מוקדמת עם דרעי, הנובעת מעסקה קודמת בה היו מעורבים שניהם; כמו גם היכרות בסיסית עם דבוש, בשל העובדה ששניהם תושבי העיר שוהם.  כן מצאתי להוסיף, כי לפני בית משפט קמא טענו המשיבות, והדבר לא נסתר על ידי מי מהצדדים, כי חברת סער אינה עוסקת ברכישת קרקעות חקלאיות ומצויה בעסקי הרכב.
14. יודגש כבר עתה, כי טענתו של דרעי לפיה בתקופה בה פעל לקידום עסקת גולדמן-סער חל בינו ובין הימנותא נתק – נדחתה על ידי בית משפט קמא; זאת, לאחר שנמצא כי הוא היה מצוי בקשר מתמיד עם גורמים מטעמה של הימנותא, וכי העסקה אף התקדמה בקצב מהיר בהשוואה לעסקאות אחרות. לא זו אף זו, בפסק הדין נקבע כי דרעי הזדרז על מנת לקדם את מכירת המקרקעין לסער ומועלם מהר ככל שניתן, תוך שבפנייתו המוזכרת מחודש ספטמבר 2013 הציע אותם למכירה במחיר של 35 ש"ח למ"ר, כפי שאכן דרשו גולדמן; אך זאת, על אף שדרש סכום גבוה הרבה יותר מהימנותא, ושעה שידע כי זו נכונה לרכוש את המקרקעין בסכום שכזה.
15. עורכי הדין מטעם הצדדים החלו מחליפים טיוטות הסכם ופגישה בעניין עסקת גולדמן-סער נקבעה ליום 16.10.2023, רק 11 ימים לפני המועד שנקבע זה מכבר לקיום ישיבת דירקטוריון הימנותא בעניין עסקת גולדמן-הימנותא. יוער, כי ביני לביני, ולקראת הישיבה, הוסיפו להתקדם במסדרונות הימנותא ההכנות הנדרשות לקראת אישור העסקה.  כך למשל, ביום 13.10.2013 אישרו הגורמים המקצועיים מטעם החברה את ההתקשרות, וביום 15.10.2013 העביר כהן את המלצתו לדירקטוריון על רכישת המקרקעין בסכום של 60 ש"ח למ"ר (בתנאי שלמקרקעין תוצמדנה זכויות מים), זאת בהמשך לקביעת השומה על סך 45.5 ש"ח למ"ר ולדרישתו של דרעי לתשלום של 64 ש"ח למ"ר.
16. יום לפני הפגישה בעניין עסקת גולדמן-סער, ביום 15.10.2023, התקשר דרעי בשעות הערב לחברו, דבוש, וציין כי לא יוכל להגיע אליה. לפיכך, ביקש דרעי כי דבוש יתייצב לפגישה במקומו, וזאת לפי עדותו, על מנת שיפעל לשמירת האינטרסים שלו בפגישה.  יצוין, כי דבוש אישר בהמשך כי שימש בפגישה זו כמתווך וכי תפקידו העיקרי היה לוודא שהצדדים מופיעים אליה ולערוך ביניהם היכרות.  אזכיר, כי דבוש נכח בפגישה זו, על אף שכבר נשלחה אליו ההודעה בדבר ישיבת הדירקטוריון הקבועה ליום 27.10.2013, שנועדה לאשר את מכירת המקרקעין להימנותא; ולמרות שיום קודם לכן נשלחה המלצתו של כהן על רכישתם.
17. לפגישה התייצבו בנוסף יעל ודורון גולדמן – מטעם המוכרים, ומועלם – מטעם הרוכשת, כולם בליווי עורכי הדין מטעמם.  בהקשר זה יוער, כי דבוש אכן נכח בפגישה כפי שביקש ממנו דרעי, וזאת מבלי לציין כי הוא מכהן כדירקטור בהימנותא.  אולם, בפסק הדין קמא נדחתה טענת המשיבות כי דבוש שימש כנציגה של סער; אלא, שכאמור, בפגישה זו חבש דבוש את כובעו כחברו של דרעי, המתווך בעסקה.
18. על אף שלא נותר במקום עד למעמד החתימה על ההסכם, דבוש ידע כי הפגישה נקבעה לשם חתימת עסקת גולדמן-סער. דברים אלו נקבעו על ידי בית משפט קמא, בהסתמך על דבריו של דבוש עצמו, שכן הוא העיד כי "הכיר את העסקה ונתבקש [על ידי דרעי – ח' כ'] להסביר אותה לצדדים".  כרבע שעה לאחר שהחלה הפגישה, דבוש עזב את המקום.  ייאמר בהקשר זה, כי בית משפט קמא העיר שיתכן כי עזיבתו נבעה דווקא ממודעותו לחומרה שכרוכה בהימצאותו במקום, בעת שהצדדים חותמים על עסקה הנוגדת את עסקת גולדמן-הימנותא.
19. בו ביום חתמו הצדדים על עסקת גולדמן-סער, בתמורה שנקבעה על סך של 35 ש"ח למ"ר, כפי שדרשו גולדמן מלכתחילה. במסגרת ההליך שהתנהל לפני בית משפט קמא, אומנם לא הוכח כי כבר באותו היום דבוש ידע בפועל על כך שהההסכם אכן נחתם; אולם יחד עם זאת, בית משפט קמא הוסיף והעיר לעניין זה, כי ישנו קושי באימוץ גרסתו בעניין זה, שהלוא "דבוש ידע שהפגישה נועדה לחתימת ההסכם, ומה פשוט ומתבקש יותר מלהתקשר לחברו הטוב דרעי ולשאול אותו (ולו מתוך סקרנות) האם אכן נחתם ההסכם".
20. בהמשך לאמור, ביום 21.10.2013 נרשמה הערת אזהרה על המקרקעין, בגין עסקת גולדמן-סער. עובדה זו לא הונחה לפני דירקטוריון החברה במסגרת ישיבתו מיום 27.10.2013.  זאת, לטענת המשיבות, משום שנסח רישום המקרקעין הופק כבר ביום 13.10.2013, יום אישור העסקה על ידי הגורמים המקצועיים – ועוד קודם לחתימת העסקה ורישום ההערה.
21. כפועל יוצא מכל אלה, ביום 27.10.2013 התכנס דירקטוריון הימנותא לדון בעסקה שלא הייתה עוד אקטואלית וכאשר כלל חברי הדירקטוריון, להוציא את דבוש, אינם מודעים לכך. משך כל הישיבה דבוש לא מצא לנכון לציין כי נכח בפגישה בעניין עסקת גולדמן-סער רק 11 ימים קודם לכן, זאת אף כאשר הופרחה לחלל האוויר השאלה "מי הבעלים" וגם כשזו נענתה בתשובה "גב' גולדמן".  בדומה לכך, דבוש לא מצא לנכון לציין בפני חבריו לדירקטוריון כי המחיר שנדון במגעים בין גולדמן וסער היה 35 ש"ח למ"ר, זאת למרות שהדירקטוריון דן, ובהמשך אישר, את רכישת המקרקעין במחיר גבוה הרבה יותר.  בהקשר לכך קבע בית משפט קמא, כעניין שבעובדה, כי "שתיקתו של דבוש, מקום שהיה עליו לדבר, תרמה באופן משמעותי לכך שהדירקטוריון דן, ביום 27/10/13, ושוב ביום 31/10/13, בעסקה שאינה קיימת".  עוד קבע בית משפט קמא, כי מחד גיסא, דבוש לא דחף לאישור העסקה, אך מאידך גיסא, הוא ציין שמדובר בעסקה "טובה".
22. בהמשך הישיבה אושרה העסקה בתמיכתם של כלל חברי הדירקטוריון, לרבות דבוש עצמו, ולמעט הדירקטור זאב נוימן (להלן: נוימן), שהצביע נגדה. רק לקראת סוף הפגישה, לאחר שהעסקה אושרה, ורק במענה לשאלתו של נוימן האם הוא מעורב בדרך כלשהי בעסקה, דבוש השיב כי הוא מצוי בקשרי חברות עם המתווך בעסקה, דרעי.  בתוך כך אדגיש, כי בבית משפט קמא נדחתה הטענה כי יתר הדירקטורים הכירו את קשריו של דבוש עם דרעי, זאת להוציא דירקטור אחד בלבד.
23. להשלמת התמונה אציין, כי המחיר שאושר על ידי הדירקטוריון בישיבה זו, בהתאם להמלצתו של כהן, היה 60 ש"ח למ"ר – עם זכויות מים, ו-52 ש"ח למ"ר – ללא זכויות מים. אולם, כבר במועד אישור העסקה היה ברור לכלל חברי הדירקטוריון כי לא צפויות להירכש זכויות מים.
24. על סמך דברים שכתב דרעי לאחר מכן, קבע בית משפט קמא כי כבר באותו היום נודע לו על אישור עסקת גולדמן-הימנותא, והוא אף דאג ליידע על כך את מועלם. מניין נודע לדרעי על אישור העסקה על ידי הימנותא? בעניין זה העיר בית משפט קמא, כי "לכאורה ומבלי לקבוע ממצא באופן נחרץ", דבר אישור העסקה הובא לידיעתו של דרעי על ידי חברו, דבוש, שנכח בישיבה והצביע בעד העסקה.
25. עסקת גולדמן-הימנותא בוטלה בסמוך לאחר אישורה, זאת מטעמים שאינם קשורים לענייננו, אך אושררה מחדש באופן פורמאלי במסגרת ישיבה מיום 31.12.2013, בה דבוש לא נכח. כבר למחרת היום, ביום 01.01.2014, זומן דרעי למשרדי החברה בחיפה, או אז הודיע לנציגיה לראשונה, כי למעשה, המקרקעין נמכרו לסער חודשיים וחצי קודם לכן, וכבר במועד זה הציע לחברה לרכוש את המקרקעין מסער.
26. בהמשך לכך, פתחו הצדדים במשא ומתן למכירת המקרקעין מסער להימנותא (להלן: עסקת סער-הימנותא). יובהר, כי כבר משלבים מוקדמים של המגעים ידעה הימנותא על כך שהמקרקעין נמכרו לסער במחיר נמוך יותר מזה שהוצע לה.  בראי האמור, ביום 19.03.2014 התקיימה ישיבת דירקטוריון מצומצמת בה הועלו לסדר היום מעורבותו של דבוש בעסקת גולדמן-סער, כמו גם פערי המחירים בין עסקה זו ובין המחיר שאושר בעסקת גולדמן-הימנותא ואף נבחן בשנית באותו השלב, בקשר לעסקת סער-הימנותא (להלן: הישיבה המצומצמת).  יוער, כי בישיבה זו נדונה אומנם התנהלותו של דבוש ואף הוער כי הדברים שתוארו הם, לכאורה, "חמורים".  אולם, משתתפיה לא קבעו כל קביעה אופרטיבית בעניין.  התנהלות תמוהה זו רק מתחדדת נוכח העובדה שהימנותא נמנעה מלגלות את פרוטוקול הישיבה לבית משפט קמא – עד שהתקבלו החלטות שיפוטיות בעניין זה.
27. בסופו של דבר, ביום 01.05.2014, פחות משבעה חודשים מאז נחתמה עסקת גולדמן-סער, נחתמה עסקת סער-הימנותא, במחיר של 8,466,000 ש"ח (51 ש"ח למ"ר), הגבוה ממנה ב-2,651,380 ש"ח. באותו המועד, סער טרם השלימה את ביצוע התשלומים לגולדמן.  אשר על כן, המתווה שסוכם על ידי הצדדים הוא כי הימנותא תשלם במישרין לגולדמן את יתרת התשלומים במקום סער, ובמקביל תעביר לסער את הרווח הנקי שהפיקה, תוך כיסוי התשלומים שבוצעו זה מכבר.
28. פרשת יבנאל "התפוצצה" רק זמן רב לאחר מכן, במסגרת בירור שערכה הנשיאה (בדימ') ד' פרוז'ינין, בעקבות תלונות שהגישו עובדי קק"ל נגד דבוש, ובהתאם לנהלים שקבעה קק"ל בעניין זה. דו"ח הביקורת שהוגש ביום 13.06.2018 קבע ממצאים חמורים לגבי דבוש, ובכלל זה כי הוא הפר את חובת האמונים המוטלת עליו, בין היתר, בפרשת יבנאל (להלן: דו"ח הביקורת).  בהתבסס על ממצאים אלה, באה הנשיאה (בדימ') פרוז'ינין בהמלצה על הדחת דבוש מהדירקטוריון; ואכן, האספה הכללית של קק"ל התכנסה כמומלץ ביום 16.10.2018, על מנת לדון בהדחתו.  על אף שדבוש הודיע על התפטרותו בסמוך לפני כינוס הישיבה, הצביעה האספה הכללית בעד הדחתו, זאת למקרה שיחזור בו.
29. על רקע כל האמור, ביום 17.12.2019 הגישו הימנותא וקק"ל את תובענתם לבית משפט קמא, נגד דרעי, דבוש, סער ומועלם. בתמצית ייאמר, כי כתב התביעה המתוקן מיום 26.03.2020, מייחס לדבוש הפרות שונות של חובת האמונים שהוטלה עליו, בתור מי שכיהן בדירקטוריון הימנותא.  כמו כן, לגבי דרעי נטען, כי הוא פעל בתרמית כלפי הימנותא והיה מעורב בנטילת הזדמנות עסקית ששייכת לה.  כן טענו המשיבות, כי סער ומועלם היו מעורבים יחדיו במעשיהם של דבוש ודרעי, ולכן עליהם לפצות את המשיבות.
30. להשלמת התמונה יוער, כי כאמור לעיל, התובענה עסקה בפרשה נוספת בה היה מעורב דבוש בלבד, פרשת פלאח. על-פי ממצאי פסק הדין קמא, דבוש קיבל מפלאח סכום של 67,541 ש"ח; זאת, כאשר פלאח היה מצוי במגעים להתקשרות בעסקאות מקרקעין עם הימנותא, ולאחר שהצדדים דנו באפשרות שדבוש יסייע "לשחרר את העסקאות [בין פאלח והימנותא – ח' כ'] "התקועות"".  יוער כבר עתה, כי משום שדבוש חזר בו מערעורו בעניין פרשת פלאח – על ממצאים אלה אין עוד עוררין במסגרת הליך זה.  אולם, מובן כי בכך אין כדי להביע עמדה ביחס להליך הפלילי המתנהל בעניין, שעל אודותיו אפרט בהמשך הדברים להלן.

פסק הדין קמא

31. לפני בית משפט קמא התנהל הליך הוכחות ארוך, שבתומו, ביום 14.12.2022, ניתן פסק הדין נושא הערעור. לאחר שהפך כל אבן ונדרש לטענות הצדדים בהרחבה, קבע בית משפט קמא, בהתבסס על מכלול העדויות והראיות, את ממצאי העובדה והמהימנות, כפי שתוארו לעיל.
32. בראי האמור, התקבלה התביעה נגד דבוש ודרעי, בסך של 3,128,628 ש"ח – ההפרש בין הסכום ששולם בעסקת סער-הימנותא ובין הסכום ששולם בעסקת גולדמן-סער, זאת בתוספת המע"מ ששולם על ידי הימנותא ביתר כפועל יוצא מכך, ותוך פסיקת ריבית והצמדה כדין (סך הכול 3,339,041 ש"ח). כמו כן, בית משפט קמא חייב את דבוש ואת דרעי בהוצאות המשיבות בהליך, על סך 150,000 ש"ח.  לצד זאת, ובזיקה לאמור להלן, דחה בית משפט קמא את התביעה נגד סער ומועלם, תוך חיוב המשיבות בהוצאותיהם בהליך, על סך 65,000 ש"ח.

לשם שלמות הדברים אעיר, כי התביעה התקבלה גם ביחס לפרשת פלאח, ובמישור הסעד נתבקש דבוש להעביר לידי החברה את הסכום של 67,541 ש"ח שקיבל ממנו.  להלן יפורטו, אם כן, עיקר הקביעות שנקבעו בפסק דינו של בית משפט קמא, ודרושות לצורך הכרעתינו בערעור דנן.