תיק אזרחי (ירושלים) 54447-03-22 רות קורי נ' אריה (לארי) דברט

1. עילתה של התביעה בטענות של התובעים לפיהן הם השקיעו כספים במיזם עסקי כושל בשל מצגי מרמה או למצער מצג שווא רשלני של הנתבעים 1 ו-2, וכתוצאה מכך כספם ירד לטמיון. לטענתם על הנתבעים לשפותם בגין כספם שאבד, ולפצותם עבור פירותיו המקווים ובגין עגמת הנפש שנגרמה להם.
2. התובעים 1, 3-2 ו-5 (להלן: קורי, אנקונה ו-גיוט, בהתאמה) הלוו כספים לחברת אמריקאן ישראל פיתוח שופ בערעור מיסים (להלן: התאגיד או שופ) שבבעלות הנתבע 1 (להלן: דברט). אנקונה וגיוט העבירו את כספי ההלוואה באמצעות חברות שבבעלותם (התובעות 4 ו-6).  ההלוואה ניתנה כהשקעה במיזם כלכלי של התאגיד שמטרתו לקדם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38) ולהשיא מהם רווחים (להלן: המיזם העסקי).  הנתבע 2 (להלן: פיין) הציג את המיזם העסקי לפני התובעים ויעץ להם להשקיע באפיק זה.  דברט שילם לפיין עמלה בשיעור שנגזר מסכום ההלוואה שהושקע בפרויקט.

קורי השקיעה במיזם הכלכלי סך 400,000 ₪ ביום 11.2.2019, וחזרה והשקיעה סכום דומה ביום 9.3.2020.  גיוט השקיע במיזם סך 700,000 ₪ ביום 29.9.2019.  אנקונה השקיעו במיזם סך 1,014,512 ₪ ($300,000) ביום 11.7.2020.  מאחר שההשקעה נעשתה בדרך של הלוואה לתאגיד, נחתם בין התאגיד לבין כל אחד התובעים הסכם הלוואה בנוסח אחיד וזהה, הכולל תניות פטור המגבילות את האפשרות לתבוע את התאגיד במקרה שהמיזם לא יעלה יפה.

3. לימים נכנס התאגיד להליכי פירוק בעקבות כישלון המיזם העסקי, והתובעים מצאו עצמם לפני שוקת שבורה. בשל העובדה שהתאגיד חדל פירעון, וככל הנראה גם לנוכח התניות החוזיות שבחוזה ההלוואה, לא פתחו התובעים בהליכים נגדו.  הם בחרו לתבוע את הנתבעים בגין מצגים שהציגו לפניהם עובר להעברת הכספים.  לטענתם, במועד בו שכנעו הנתבעים את התובעים להלוות לתאגיד כספים לצורך ההשקעה הם ידעו שהמיזם נקלע כבר לקשיים כלכליים משמעותיים ביותר ואחת דינו להיכשל.  לשיטתם, פעולות השכנוע של הנתבעים כלפיהם עולות כדי עוולות של תרמית ומצג שווא רשלני.  לפיכך הם תובעים את השבת כספי ההשקעה שסכומם הנומינלי כ-2,100,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, וכן פיצוי בגין אובדן ההזדמנות לעסקאות חליפיות ובגין עגמת הנפש שנגרמה להם.
4. אבהיר כבר עתה שמסקנתי היא כי דין התביעה נגד דברט להתקבל, הן לגופה הן מטעמים דיוניים; ודין התביעה נגד פיין להידחות מטעמים הנוגעים לאי התקיימות יסודות עובדתיים ומשפטיים הנצרכים לשם הוכחת תנאיה של עוולת מצג השווא הרשלני.

הרקע להליכים ודרך השתלשלותם

5. בטרם ידונו טענות הצדדים יש להתייחס בקצרה לטיב ההיכרות המוקדמת בין הצדדים; ולדרך בה השתנה מיקוד טענות התובעים לאחר שהתברר שלא ניתן להיפרע מדברט. יהא בכך כדי להבהיר מעט את הרקע להתרחשויות ואת הסיבה לכך שבמהלך ההתדיינות בחרו התובעים להפנות את חציהם כלפי פיין, לאחר שבתחילה התמקדו בטענות כלפי דברט.
6. ההיכרות בין הצדדים: בין מרבית הצדדים - שכולם דוברי אנגלית כשפת-אם ושפה זו שימשה אותם בכל המגעים ביניהם בכתב ובעל-פה - שררו יחסי הכרות וקרבה מוקדמים. קורי והנתבעים התגוררו במועדים הרלוונטיים לתביעה באזור בית שמש.  בין בני הזוג קורי לבין פיין ורעייתו שררו יחסי חברות קרובים, ובעלה של קורי לימד את דברט עברית.  אנקונה (שהם אח ואחות) וגיוט התגוררו במועדים הרלוונטיים בארה"ב.  בין גיוט לפיין שררו יחסי ידידות משנת 2014, בעקבות טיול אופניים בישראל בו השתתפו השניים.  כבר באותה שנה פגש גיוט גם את דברט, שעוד קודם לארועים מושא התביעה ניסה לעניין אותו בהשקעה בפרויקטים שיזם בשנים 2014 ו-2018 (סעיף 9 לתצהיר גיוט).  האחים אנקונה הם היחידים מבין התובעים שלא היתה להם הכרות מוקדמת עם הנתבעים.  הקשר ביניהם נוצר לאחר שהתובע 2 פנה לפיין שהציג עצמו בלינקדין (רשת חברתית שמקובל לראותה כבעלת גוון מקצועי) כמומחה להשקעות נדל"ן בישראל, והתעניין בהשקעה בנדל"ן בישראל.
7. שינוי מיקוד הטענות: כתב התביעה התמקד, בעיקרו של דבר, במעשיו ומחדליו של דברט. מעורבותו של פיין הוצגה כמשנית לזו של בעל התאגיד ויוזם המיזם העסקי.  יתכן שהדבר נבע, בין היתר, מהעובדה שהנתבעים היו באותה עת בדעה שפיין לא ביקש להונות אותם (כפי שכתבה קורי בזמן אמת וכפי שהעידה בבית המשפט - עמ' 59 לנספחי תצהיר פיין; עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 16-15).  כתב ההגנה הוגש מטעם שני הנתבעים גם יחד.  הובהר בו, בין היתר, שפיין שכנע גם את הוריו להשקיע במיזם וזאת במועד המאוחר להשקעות של התובעים, וצורפו לו מסמכים המעידים על ההסכם שנחתם עם הוריו של פיין.  ראיות התומכות בכך צורפו גם לתצהירו של פיין ולתצהיר שערכה אמו, שהתובעים ויתרו על חקירתה.
8. בחודש אפריל 2023 הופסק ייצוגו של דברט על-ידי עו"ד כהן, שהמשיך לייצג את פיין. מרגע זה ואילך לא פעל דברט לקדם את עניינו בתובענה.  הוא התייצב לשני דיוני קדם משפט, ככל הנראה מהטעם שנדונה בהם בקשה של התובעים למתן צו איסור דיספוזיציה על ביתם של בני הזוג דברט (שהזכויות בו רשומות במלואן על שם רעייתו).  על אף זאת, דברט נמנע מלהגיש ראיות ובחר לא להתייצב לדיון ההוכחות ולא להגיש סיכומים.  מכאן שחלה בעניינו הוראת תקנה 75(2) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, והתובעים רשאים להוכיח את תביעתם ולזכות נגדו בסעד המבוקש.
9. בין אם לנוכח העובדה שדברט הפסיק לשתף פעולה עם ההליך ולא התגלו נכסים הרשומים על שמו, בין אם מהטעם שהתאגיד בבעלותו נכנס לפירוק והתברר שאין בבעלותו נכסים הניתנים למימוש, בין אם מסיבות אחרות, בחרו הנתבעים לשנות באופן בולט את קו הטיעון בשלב שבין כתב התביעה להגשת תצהיריהם. בכתב התביעה התמקדו התובעים בעיקר במעשיו של דברט, אף שטענו כי פיין שיתף עמו פעולה במצגי השווא שנוצרו כלפיהם.  בתצהיריהם בחרו התובעים להתייחס בהרחבה רבה למעשיו ומחדליו של פיין, שנראה כי הוא בעל נכס מקרקעין (המשמש למגורי משפחתו הגרעינית) שיתכן כי יאפשר פירעון חלקי של הכספים שירדו לטמיון.
10. בחזקת הקדמת המאוחר אבהיר שדי במה שנאמר בכתבי הטענות ובמה שצורף להם כדי לדחות את הטענה לפיה פיין היה מודע בפועל לקשיים אליהם נקלע המיזם. לא הונח בסיס עובדתי להנחה מרחיקת הלכת לפיה ביקש פיין להכשיל את הוריו בהשקעה במיזם שידוע היה לו כי נחרץ דינו לכישלון, והתובעים בחרו שלא לחקור את אמו בעניינים הנוגעים לכך או ליחסים בין ההורים לבנם.
11. מאחר שדברט בחר שלא להגיש ראיות או להתייצב לישיבת ההוכחות, וכאשר פיין אינו מכחיש למעשה את מה שעולה מהמסמכים הנוגעים למיזם כפי שנחשפו על ידי התובעים, אין צורך להידרש באריכות לסוגיית האחריות המוטלת על דברט. העובדות הנוגעות לעניין זה ייסקרו להלן בקצרה.  ניתן יהיה להסיק מהן מתי נראה שדברט היה מודע לקשיים אליהם נקלעו הפרויקטים.  מסקנה זו אינה תקפה לגבי ידיעתו של פיין.  מאחר שאין מחלוקת שפיין "אינו נושא בכל תפקיד בחברות ולא נטען כי הוא אורגן בהן" (סעיף 3 בעמ' 2 לכתב התשובה מטעם התובעים) הרי שאין מקום להנחה לפיה פיין היה שותף לידיעה זו; היא לא הוכחה כלל; ולמעשה נראה שהנאמר בהקשר זה נטען מהשפה ולחוץ (על אף שבסיכומים טענו התובעים כי פיין לא אמר את האמת בהקשרים שונים).
12. מכאן שעל הדיון בעניינו של פיין להתמקד בשאלה אם חלים בעניינו יסודות עוולת מצג שווא רשלני. בכלל זה יהיה צורך לדון בשלות מה טיב החובה שחלה עליו, האם התרשל בפעולותיו כלפי התובעים והאם התקיים קשר סיבתי בין המצג לבין החלטתם להשקיע את הכספים במיזם העסקי.  טענת התובעים כיום היא שעל פיין הוטלה החובה לערוך בירורים משלו, ולא להסתמך על המצגים של דברט; וכי היה עליו לבחון באופן פוזיטיבי מה הבטוחות שהועמדו להבטחת השקעות התובעים.

יודגש שהטענה בעניין הבטוחות עלתה בשלב מאוחר יחסית של ההליכים.  בכתב התביעה התמקדו הטענות בכך שדברט ופיין יצרו מצג של פרויקט מצליח, בניגוד למציאות.  לא נטען בכתב התביעה כי פיין יצר מצג לפיו קיימות בטוחות קנייניות למיזם.  סוגיית הבטוחות נזכרה בכתב התביעה בהקשר של העובדה שנרשמו שעבודים על חלק מהנכסים במועד מאוחר להלוואות, תוך טענה כי הדבר נעשה לצורך הוספת נופך של אמינות לתרמית.  הטענה לפיה הוצגו מצגים בנוגע לבטוחות שיועמדו למיזם ויבטיחו את ההשקעה בדרך של הלוואה, הועלתה למעשה לראשונה במסגרת תצהירי העדות הראשית.  יש בכך כדי לכרסם במשקלה.

13. לאחר הצגת העובדות הנוגעות למועד בו ניתן היה להניח שהמיזם העסקי נושא בחובו סיכון משמעותי, והקביעות בעניין אחריותו של דברט, ידונו בקצרה הראיות המביאות למסקנה לפיה לפיין לא היתה ידיעה בפועל על מצב המיזם העסקי. לאחר מכן ייבחנו המצגים של פיין כלפי התובעים, השפעתם על החלטתם להשקיע, והשאלות המשפטיות בהן יש להכריע כתוצאה מאותן קביעות עובדתיות.

הקמת המיזם העסקי והיקלעותו לקשיים

14. דברט היה הבעלים של 100% ממניות חברה בשם אמריקאן ישראל פיתוח ד.א.ק.י בערעור מיסים (נסח החברה צורף כנספח 2 לכתב ההגנה). חברה זו היא הבעלים של 100% ממניות שופ (נסח שופ צורף כנספח 1 לכתב ההגנה), וככל הנראה גם של חברות אחרות שבבעלות דברט שהיו מעורבות בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית.  מהנסח של שופ עולה כי דברט שימש כדירקטור ומנכ"ל של התאגיד.  במועד חתימת ההסכמים הנוגעים למיזם כיהן גם יונתן קסטנבאום (להלן: קסטנבאום) כמנהל בשופ.  בפרוספקטים שתיארו את המיזם העסקי תואר דברט כמנכ"ל שופ ו-קסטנבאום תואר כ"נשיא" התאגיד (ראו, לדוגמא, בעמ' 61 למוצגי קורי).

במאמר מוסגר יצויין שהתובעים לא פתחו בהליכים נגד קסטנבאום.  זאת, כך נראה, מאחר שהוא לא היה עמם בקשר עובר להשקעות ובנוגע להן; היה ממונה בעיקר על הקשר עם אנשי המקצוע הנוגעים למיזם (עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 28-27); עזב את השותפות העסקית בשלב כלשהו; והוא ומשפחתו הפסידו סכום עתק שהשקיעו במיזם (עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 13-12; לסכום המדויק ראו סעיף 22 לכתב ההגנה).

15. ביום 21.12.2017 חתמה שופ על הסכם עם חברת שופנהאואר ארתור יזמות בערעור מיסים (להלן: שופנהאואר) ועם מנהלה שמואל אור ז"ל (להלן: אור). שופנהאואר הצהירה שהיא התקשרה בהסכמים להתחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בחמישה פרויקטים של מקרקעין (סעיף 3.5 להסכם, שצורף כנספח א' לכתב התביעה).  בהסכם הובהר שעל הנכסים רובצים שעבודים לטובת הגורם שמימן את החברה היזמית, הוא תאגיד וולת'סטון (הכולל חברות בת רבות; גורם מממן זה יכונה להלן וולת'סטון).  סוכם כי שופ תעמיד סך של כ-24,000,000 ₪ לצורך מימון הפרויקטים, בריבית של 13% וכנגד 70% מהפרויקטים ששופנהאואר מנהלת.  מתוך סכום זה יועמד סך 1,500,000 ₪ כהלוואה לכל מטרה עבור אור עצמו (סעיף 5.10 להסכם).  אחד הפרויקטים, ברחוב המתמיד בחולון (להלן: פרויקט המתמיד), היה באותה עת בשלבי בנייה.  לגביו סוכם כי ההלוואה תישא ריבית של 18%.  עוד סוכם כי חשבון הפרויקט כולו ישועבד לטובת שופ בשעבוד ספציפי ראשון בדרגה (סעיף 9.16 להסכם); אור יחתום על ערבות אישית בלתי תלויה ואוטונומית (סעיף 11.1 להסכם); לטובת שופ יירשם שעבוד ספציפי מדרגה שלישית, הנחות רק מזה של וולת'סטון, על הנכס במתמיד (סעיף 11.1.7 להסכם), ולאחר שיועבר לוולת'סטון הסכום המכסה את החוב עבור הלוואתה בפרויקט המתמיד - יירשם לטובת שופ שעבוד ספציפי מדרגה ראשונה על מלוא הזכויות בפרויקט המתמיד, ללא כל שעבוד אחר (סעיף 11.3.1 להסכם).
16. אין מחלוקת שהתאגיד עמד בהתחייבותו והעביר לשופנהאואר ולאור הלוואה בסכום כולל של כ-24,000,000 ₪. אלא שלכל המאוחר בתחילת שנת 2019 התברר כי שופנהאואר ואור הפרו את ההסכם הפרות יסודיות.  כך הוצהר במפורש במבוא לתוספת להסכם מיום 26.2.2019 ובסעיף 3.1 לגוף הסכם זה (חלק מנספח ב' לכתב התביעה).  או אז החליט התאגיד לקחת על עצמו את ניהול הפרויקטים, לטענתו - מתוך תקווה שיעלה בידו להעלות אותם על הנתיב להצלחה (סעיפים 22-20 לכתב ההגנה).  לפיכך נקבע בתוספת זו להסכם כי אחוזי הרווחים ישונו, וכי התאגיד יתחיל במימוש חלק מהביטחונות, ויעשה כן באמצעות העברת פרויקט ברחוב הנביאים בבת ים לידיו לצורך ניהולו, הוצאתו מהכוח אל הפועל והשאת הרווחים ממנו (סעיף 3.2.1 לתוספת להסכם).  בתוספת נוספת להסכם, מיום 18.3.19 (נספח ב' לכתב התביעה, בתחילתו), שבה והצהירה שופנהאואר שהיא נמצאת במצב של הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 2.1 לתוספת להסכם).  זו הפעם הצדדים הסכימו שהתאגיד יתחיל במימוש חלק נוסף מהביטחונות, ויעשה כן באמצעות העברת פרויקט המתמיד לידיו לצורך ניהולו, הוצאתו מהכוח אל הפועל והשאת הרווחים ממנו (סעיף 2.2 לתוספת להסכם).

על הרקע לחתימת הסכמים אלה ניתן ללמוד מבקשה שהגישה שופ למתן צו לפתיחת הליכי פירוק בתיק חדל"ת 9334-12-21 (נספח ט' לכתב התביעה).  בבקשה, שנתמכה בתצהיר של דברט, נאמר שהתאגיד העביר לשופנהאואר הלוואה בסך 23,748,449 ₪, שכללה הלוואה לכל מטרה בסך 4,876,216 ₪ שהועברה ישירות לידי אור (סעיף 7 לבקשה).  נטען בה ששופנהאואר עשתה "שימוש שאינו הולם ואינו מקיים את הוראות הסכם ההלוואה בין הצדדים, כך שכספים רבים הועברו לפרויקטים אחרים של חברת שופנהאואר, וכן כספים נוספים הועברו לצורך כיסוי חובות אחרים של [אור]" (סעיף 8 לבקשה).  על פי הנאמר בבקשה, "כתוצאה מכך" נחתמו ההסכמים מיום 26.2.19 ומיום 18.3.19, הממחים לתאגיד את הזכויות בפרויקטים ומעבירים לו את ניהולם (סעיף 9 לבקשה).  מכאן שלגרסת דברט נחתמו הסכמים אלה לאחר שהוא ו-שופ נוכחו לדעת כי חברת שופנהאואר ואור עושים שימוש לא ראוי ומפר בכספי ההלוואה שהועברו להם.

17. מהאמור באותה בקשה עולה לכאורה שגם שופ לא פעלה בהתאם להסכם המקורי. בהסכם נקבע שעליה להעביר לידי אור הלוואה לכל מטרה בסך 1,500,000 ₪.  חלף זאת היא העבירה לידיו הלוואה של קרוב ל-5,000,000 ₪ מתוך סכום ההלוואה הכולל של 24,000,000 ₪ שהעמידה לשופנהאואר.  כאמור, מבקשת שופ לפתיחה בהליכי הפירוק עולה שהסכומים שהועברו לידי אור שימשו, ככל הנראה, למטרותיו הפרטיות.  על פי החשד אור הוא שהביא לכך שסכומים אחרים לא הגיעו לפרויקטים עצמם.  על סטייה זו מהוראות ההסכם עמד גם הנאמן בדו"ח שהגיש לבית המשפט בהליך הפירוק.  נראה שהיא תרמה לפגיעה בסיכויי ההצלחה של הפרויקט.
18. ביום 22.5.2019 נערך מסמך עליו חתמו אור וקסטנבאום (נספח י"ב לתצהיר קורי; קסטנבאום אישר את חתימתו על המסמך - עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 19-18). במסמך זה הצהירו הצדדים כי קיימות שתי בעיות המונעות "קבלת מימון ומכירת דירות, כמו שכבר נתקלנו בפרויקט המתמיד": האחת, שלא הוקמה חברה נפרדת לכל אחד מהפרויקטים, והשניה, העובדה ששופנהאואר היא חברה בבעלות אור "שבעקבות העבר שלו יש בעיה לקבל הלוואות ומימון מהבנק".  מכאן שלכל המאוחר במועד זה ידעו קסטנבאום ודברט על קשיים בקבלת מימון לפרויקטים בשל מעורבותו של אור וחשיפת העובדה שיש לו עבר פיננסי שלילי.
19. ביום 6.8.2019 נחתמה התוספת ה-19 להסכם בין וולת'סטון, שופנהאואר וחברה שניהל קסטנבאום. במסגרתו הוסכם, בין היתר, כי יירשמו שעבודים שונים לטובת וולת'סטון ובכלל זה שעבוד ראשון על פרויקט המתמיד (ת/1, מעמ' 159 ואילך).  השעבודים, בסך 20,000,000 ₪ האחד, נרשמו ביום 18.12.2019 (כפי שעולה מהנסח, נספח י"א לתצהיר קורי).

מהנסח עולה עוד שנרשמה הערת אזהרה על זכויות כל החוכרים לטובת שופנהאואר ביום 14.8.2018.  החל מיום 1.9.2019 נרשמו הערות אזהרה פרטניות על זכויות הדיירים, לאחר שהוקמה חברה ספציפית עבור פרויקט המתמיד.  חלק הארי של הערות אלה (ולמעשה - כולן חוץ מהראשונה) נרשם במועד מאוחר יותר לרישום המשכנתאות לטובת וולת'סטון.  כך או כך, נראה שממועד חתימת התוספת ה-19 הנ"ל ניתן היה להניח בוודאות קרובה שלא יירשמו לטובת התאגיד שעבודים שניתן לממש.