יובהר ששמו של פיין לא נזכר באף לא אחד מהפרוספקטים שנשלחו לתובעים (אנקונה וקורי). אלה נשאו את שמו של דברט כמנכ"ל החברה; קסטנבאום כנשיא החברה; שם משרד עורכי-הדין המלווה את הפרויקטים ופרטי ההתקשרות עמו; ושם משרד רואי-החשבון המלווה את הפרויקטים ופרטי ההתקשרות עמו.
- בהמשך לשליחת הודעת הדוא"ל מיום 6.7.2020, ובאותו יום, התנהלה תכתובת בין אנקונה לפיין בנוגע לשאלה אם כדאי לאנקונה להתייעץ בעו"ד בנוגע להסכם ההלוואה (עמ' 50 לנספחי תצהיר אנקונה). פיין כתב שיהא זה טפשי מצדו לומר לאנקונה לא להתייעץ עם עו"ד, אבל 140 לווים חתמו על הסכם דומה וחלקם התייעצו עם עו"ד ולא שינו דבר. אנקונה השיב כי אולי הוא יתייעץ עם עו"ד כדי להרגיש יותר בנוח. בתגובה כתב פיין כי אם הוא מתייעץ עם עורך-דין עדיף שיעשה זאת עם מישהו שמבין בתמ"א 38, והוסיף כי הוא יכול להפנות אותו לעורכי-דין שמשקיעים אחרים התייעצו עמם, שהם עורכי-דין ישראלים דוברי אנגלית (שם).
בחקירתו הנגדית של אנקונה התברר לראשונה שהוא התייעץ בפועל עם עורך-דינו בקשר להסכם ההלוואה. עורך-הדין, שאינו עורך-דין ישראלי, אמר לו שהעסקה בישראל היא מחוץ "לתחום השיפוט" שלו, אבל שהוא ראה הסכמים דומים בעבר "ושלא בהכרח ניתן לשנות את החוזה" (עמ' 29 לפרוטוקול, שורות 14-10). אנקונה אף אישר כי לפני שהוא משקיע בנדל"ן הוא תמיד מבקש בטוחה, וכך הוא נוהג "בדרך כלל" גם כאשר הוא משקיע באפיקי השקעות אחרים (עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 12-7).
שלושה ימים לאחר מכן הודיע אנקונה לפיין כי בעצה אחת עם אחותו הוחלט להשקיע סך 300,000$. לאחר מכן נחתם הסכם ההלוואה והסכום הועבר לחשבון של החברה.
התמונה העובדתית המצטיירת בעניינו של אנקונה היא כדלהלן: אף שאנקונה היה מודע היטב לכך שפיין הוא שלוחו של דברט, הרי שהודעת הדוא"ל הראשונה יצרה מצג לפיו הוא עובד בתאגיד שנקשר במיזם העסקי. ניתן היה להסיק זאת גם מהתבטאויות מאוחרות יותר של פיין בהודעות הדוא"ל ששלח ("יש לנו") ומהדרך בה התנסח. אנקונה לא יצר קשר ישיר עם דברט ולא שוחח עמו. פיין הוא שמסר לו את מלוא המידע בנוגע למיזם הכלכלי. הוא גם העביר לאנקונה את הפרוספקטים ששלח אליו דברט, שכללו אמירות בנוגע לבטוחות. בדיעבד מתברר שאמירות אלה לא שיקפו את מצב הדברים כהווייתו. הפרוספקטים לא נקבו בשמו של פיין כאחד מיזמי הפרויקטים, אך אין בכך כדי לשלול הבנה לפיה הוא בעל תפקיד כלשהו בתאגיד. אנקונה לא מסר לפיין שבכוונתו להתייעץ עם עורך-דין, ומהתכתובת בין השניים נראה היה שאין בכוונתו לעשות כן. לפיכך לא יכול פיין לטעון כי הוא מופטר מתחולת העוולה מאחר שצפה שאנקונה יתייעץ עם עורך-דין מטעמו.
- ההבנה של אנקונה לפיה פיין היה בעל תפקיד בחברה נחזית להיות סבירה בנסיבות העניין. אנקונה לא בא בדברים עם דברט, והדבר היה ידוע לפיין. לכך משמעות כפולה: פיין אינו יכול לטעון לניתוק הקשר הסיבתי בשל הצפייה כי אנקונה ישוחח עם דברט; ובמסגרת בחינת השאלה אם הוא התרשל יש להביא בחשבון את העובדה שהיה ידוע לו כי הוא הנציג היחיד שבאמצעותו מובאים הפרטים לפני אנקונה. מכאן שבהקשר לתביעתו של אנקונה מתחדדת השאלה אם התרשל פיין כאשר לא פעל לבצע בדיקת עומק בנוגע למצגים שנוצרו כלפי אנקונה.
- במאמר מוסגר אציין כי לעובדה שאנקונה לא התייעץ עם עורך-דין ישראלי בנוגע להשקעתו במיזם העסקי נודעת משמעות של ממש לדיון בסוגיית האשם התורם: אנקונה בחר שלא לעשות כן למרות שפיין הציע למסור לו שמות של עורכי-דין ישראלים דוברי אנגלית המתמחים בתמ"א 38. הוא גם לא יצר קשר עם משרד עורכי-הדין של המיזם העסקי, ששמו ומספר הטלפון שלו פורטו בפרוספקט. הוא התייעץ עם עורך-דינו המתמחה בעסקאות נדל"ן, אך לא מסר על כך עד לחקירתו הנגדית. ממילא לא ניתן לדעת אם אכן השיחה עם עורך-הדין התמקדה רק בהסכם ההלוואה או שמא עורך-דינו, שטען כי הסוגיה נמצאת מחוץ לתחום השיפוט שלו, יעץ לו להתייעץ עם עו"ד בישראל. כל זאת כאשר אנקונה מבהיר שאינו משקיע בעסקאות נדל"ן מבלי לוודא כי קיימת בטוחה.
- מהאמור לעיל עולה שקיים שוני ממשי בין טיב הקשר בין פיין לאנקונה לבין זה שהיה בינו לבין קורי וגיוט. ידיעתו של פיין על כך שאנקונה לא נפגש עם דברט וקרוב לוודאי שהסתמך באופן בלעדי על המצגים שהוא יצר לפניו, יחד עם ההבנה האפשרית של הדרך בה הציג עצמו לפני אנקונה, הטילו עליו חובה משמעותית יותר מזו שהוטלה עליו במישור היחסים שבינו לבין יתר התובעים. על אף זאת הגעתי למסקנה לפיה אין מקום לחייב את פיין בגין תוצאות מצג השווא. זאת מהטעמים הנוגעים להיעדר ההיתכנות לגילוי "העובדות המחשידות" ולתוצאה המשפטית הנגזרת מכך.
- הובהר לעיל שההנחה לפיה היה בידי פיין לגלות את העובדות הנוגעות לקושי הכלכלי שנקלעו אליו הפרויקטים אינה הנחה סבירה. מכאן שגם אם היתה מוטלת חובה על פיין לבדוק את מצב הפרויקטים באופן מעמיק יותר ממה שעשה - ואיני משוכנע שכך הם הדברים - יש להניח שממצאיו לא היו מביאים למצג אחר בנוגע לסיכויי ההצלחה של המיזם העסקי. בתום הדיון בסוגיה עובדתית זו נקבע כי יש בה כדי לשמוט את הקרקע מתחת לטענות כל התובעים, ובכלל זה אנקונה, בנוגע למצגים הסובבים את הסיכויים והסיכונים הטמונים במתן הלוואות להשקעה בפרויקטים.
- לא נותר אלא לבחון אם מסקנה זהה חלה גם בעניין האמירה בפרוספקטים לפיה תועמדנה בטוחות להבטחת כספי המלווים. טענה זו מצריכה דיון רק בהקשר של אנקונה, מאחר שלידי יתר התובעים לא הועברו בזמן אמת פרוספקטים הכוללים מצג מעין זה.
בהקשר זה יש להבהיר שטענת אנקונה לפיו השניים דנו בנושא הבטוחות לא עלתה בכתב התביעה ואינה מעוגנת בראיה חיצונית. ההתכתבות בין השניים, הן בדוא"ל הן בווטסאפ, לא התייחסה לסוגיה זו. קשה להלום את הטענה לפיה נושא שהיה כה חשוב לאנקונה - על פי גרסתו בתצהיר ובעדותו - נשמט כליל מההתכתבות. יש בכך כדי לכרסם באופן משמעותי בהנחה לפיה המצג בהקשר זה, הנטוע אך ורק באמירה כללית בפרוספקטים, הוא שהניעו לכלל מתן הלוואה למיזם הכלכלי.
- עיון בפרוספקטים מעלה שלא נאמר בהם כי תירשם הערת אזהרה או משכנתא. הביטויים בהם נעשה שימוש הם ביטויים כלליים למדי. ההתייחסות בשני הפרוספקטים היא ל"security/collateral", ביטוי שמשמעותו בטוחה על נכס במובנו הרחב (כולל נכס לא מוחשי); ואמירות הנוגעות להעמדת "lien", ביטוי שמתייחס ככלל לזכות העיכבון (ראו בהרחבה פסק-דיני בקשות עירייה אחרות (ירושלים) 61847-12-23 כהן נ' זיזי, מיום 30.6.24) ואף זאת - על זכויות בדירות החדשות כאשר ייבנו. ניסיון לבצע בדיקה עצמאית בנוגע לשאלה אם בטוחות מעין אלה נרשמו מצריך לא רק הבנה וידע משפטיים אלא גם פנייה ללא מעט גופים אפשריים. לו היה פיין עורך-דין הבוחן את הפרוספקט בשם לקוחו, יתכן שהיה מקום לקבוע שמוטלת עליו החובה לברר סוגיה זו עד תום. אלא שפיין אינו עורך-דין. הוא אף לא פעל כמתווך במקרקעין במסגרת העסקה (ואיני בא לנטוע מסמרות בשאלה אם מוטלת חובה על מתווך במקרקעין לבחון את מצבו המשפטי של הנכס, ואם כן - אלו בדיקות מוטל עליו לבצע). לפיכך לא הוטלה עליו החובה לבצע בדיקה מקיפה של בטוחות אפשריות לנכס, שכאמור - נראה שלא היה פשוט לבצעה.
- אכן, לא היתה מניעה שפיין יפנה שאלה בהקשר זה לדברט. יתכן - ואף יש לשער - שזה היה מפיס את דעתו, בין אם באמצעות טענה מהסוג שהעלה בא-כוחו של פיין (לפיה לא היה צורך ברישום בטוחות עד לשלב מאוחר יותר של העבודות) או בדרך אחרת. יש לזכור כי בשלב זה שררו יחסי אמון בין פיין לדברט. אלא שלכך אין צורך להידרש בהרחבה. בפועל לא הוכח שהסוגיה התעוררה בשיח בין אנקונה לפיין. היא הועלתה בשולי הדברים ובהקשר אחר בכתב התביעה, והפכה לטענה מרכזית בתצהירים. התכתובות בזמן אמת מעידות לכאורה על כך שאנקונה לא שאל על קיומן של בטוחות, ובוודאי שלא זכה לתשובה מטעה מפיין. בנסיבות אלה אין לומר כי יש לייחס לפיין התרשלות בשל עצם העובדה שפיין העביר לאנקונה פרוספקט - ארוך ומפורט למדי - שבו נכללה גם אמירה כללית על בטוחה.
- המורם מכל אלה הוא שאיני סבור שיש לקבוע כי נפלה התרשלות בהתנהלותו של פיין כלפי אנקונה. המצגים שיצר לפני אנקונה תאמו את ידיעתו בפועל ואת מה שהיה עשוי לדעת גם לו היה פועל לבירור מעמיק יותר; ולא הוטלה עליו החובה לביצוע בירור מעמיק בכל פרט הנוגע לפרויקטים, בפרט כאשר זה לא עלה בשיח שבין השניים.
למותר לציין כי הטענה כלפי פיין בהקשר זה לא היתה עולה כלל אם אנקונה היה פונה לעורך-דין ישראלי, כמוצע, ומבקש ממנו לבצע בדיקה מקיפה של הפרויקטים. הימנעות מפנייה לעורך-דין אינה משמיעה בהכרח כי ניתן להטיל אחריות שיורית על גורם ביניים אחר.
- לו היה ניתן להגיע למסקנה לפיה חב פיין באחריות כלפי אנקונה בשל המצג, היה מקום לזקוף לחובת אנקונה אשם תורם משמעותי ביותר. כאמור, אנקונה טען כי אינו מתקשר בעסקת השקעה במקרקעין ללא שהוא מוודא כי הועמדה בטוחה להבטחת זכויותיו. על אף זאת הוא לא פעל לבדוק עניין זה במקרה דנא; הוא נמנע מלשכור שירותי עורך-דין המתמחה בעסקאות מעין אלה, אף שפיין הציע להעביר לו שמות של עורכי-דין מתאימים; והוא אף לא פנה לעורכי-הדין המלווים את הפרויקטים. בהקשר זה היה דווקא אנקונה מונע הנזק הזול והיעיל יותר. במכלול זה היה מקום לזקוף לחובתו אשם תורם בשיעור 40%.
סיכום ביניים
- לנוכח כל האמור לעיל מתקבלת תביעת התובעים כנגד דברט. התביעה של כל אחת מקבוצות התובעים כנגד פיין נדחית.
הסעד בתביעה נגד דברט
- קורי לא הציגה ראיות המעידות על כך שהתעתדה להשקיע את הכספים באפיק השקעה ספציפי זה או אחר. לפיכך יש לחייב את דברט להשיב לה את סכום ההשקעה בסך 400,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 9.3.2020 (מועד ההשקעה השנייה) ועד למועד התשלום בפועל.
- בכתב התביעה טענו אנקונה וגיוט להפסד בשיעור גבוה יותר, שעניינו בכך שהם התכוונו לעשות בכסף שימוש למטרות השקעה בארה"ב שהניבו רווח גבוה יותר מעליית שיעור ההצמדה והריבית בישראל. לתצהיריהם צורפו ראיות המעידות על כך (נספחים י"ד-י"ז לתצהיר אנקונה; נספחים ט'-י"ב לתצהיר התובעת 3; נספחים ח'-ט' לתצהיר גיוט). אנקונה טענו בכתב התביעה כי יש לפסוק להם סכום של 1,412,000 ₪ נכון למועד הגשת התביעה. גיוט טען שיש לפסוק לו סך 990,000 ₪ נכון למועד הגשת כתב התביעה. מאליו מובן שהתובעים גדורים בסכומים שבכתב התביעה, שלא תוקן.
- הפסיקה הסובבת את עוולת מצג שווא רשלני סברה, בתחילת הדרך, כי כאשר נגרם נזק למי שהתקשר בהסכם בעקבות מצג שווא רשלני הוא זכאי לפיצוי לפי החוזה החלופי שיכול היה להתקשר בו (הלכת זלסקי, בעמ' 85; רשות ערעור אזרחי 378/96 וינבלט נ' בורנשטיין, פ"ד נד (3) 247, 258 (2000), אך ראו שם בעמ' 261; ערעור אזרחי 153/04 רובינוביץ נ' רוזנבוים, מיום 6.2.06, בפסקה ז(4) לפסק-דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) רובינשטיין). על פי תפיסה זו, הפיצוי הוא בגין הפגיעה באינטרס ההסתמכות, והוא נועד להעמיד את הנפגע במצב בו היה מצוי אלמלא נעשה המצג, ולא במצב בו היה עומד לו המציאות שתיאר המצג היתה נכונה (ערעור אזרחי 8361/09 דלתא להשקעות ולמסחר (קרני שומרון) בערעור מיסים נ' מפקד כוחות צה"ל באיו"ש, מיום 16.8.12, בפסקה 28 לפסק-הדין). הקביעה המעניקה פיצוי בגין האפשרות להתקשרות בחוזה חלופי מעוררת קושי עיוני לא מבוטל (ראו, לדוגמה, ערעור אזרחי 4948/13 הרכבי נ' אבני, מיום 15.3.15, בפסקאות 39-36 לפסק-הדין, להלן: הלכת הרכבי; להעדר הזכאות לפיצויי קיום במצב דברים זה ראו בהלכת הרכבי, בפסקאות 35-27 לפסק-הדין, והשוו ערעור אזרחי 3496/13 פלדום פיינגולד מתכות נ' גיצלטר, מיום 12.11.15, בפסקה 34 לפסק-הדין; למסלולי הפיצוי האפשריים ראו ערעור אזרחי 2274/21 מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ, מיום 1.1.23, בפסקאות 125-121 לפסק-דינו של כבוד השופט שטיין, להלן: הלכת מור). בהנחה שקמה זכאות עקרונית לפיצוי בשל אובדן ההזדמנות החלופית, הרי שהנטל להוכחתה הוא לכל הפחות נטל "רגיל" (דעת הרוב בעניין רובינוביץ הנ"ל; לקשיי ההוכחה ולתרחישים האפשריים ראו הלכת הרכבי, בפסקאות 37 ו-39 לפסק-הדין; לצורך בהוכחת התרחיש החלופי במאזן ההסתברויות ראו הלכת מור, בפסקה 123 לפסק-הדין).
- מאחר שדברט בחר לא להתגונן, וכאשר אנקונה וגיוט הציגו ראיות משכנעות למדי אודות הרווח שיכולים היו להפיק באפיק ההשקעות החלופי בו השקיעו כספים אחרים, הגעתי למסקנה לפיה יש לפסוק להם פיצוי כנדרש בכתב התביעה. לסכומים אלה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת כתב התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
- איני סבור שיש מקום לפסיקת פיצוי בלתי ממוני במישור היחסים שבין התובעים לבין דברט. הנזק הממוני שנגרם לתובעים זוכה לתיקונו במסגרת הסכום שנפסק להם, ועצם העובדה שההשקעה לא עלתה יפה - בניגוד גם לאינטרס של דברט עצמו - אינה מצדיקה פסיקת פיצוי לא ממוני.
סוף דבר
- תביעתם של התובעים נגד דברט מתקבלת. על דברט לשלם לתובעת 1 סך 400,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 9.3.2020 ועד למועד התשלום בפועל. עליו לשלם לתובעים 4-2 (האחים אנקונה והחברה שבבעלותם, שמחשבונה הועברו כספי ההלוואה) סך 1,412,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. על דברט לשלם לתובעים 6-5 (גיוט והחברה שבבעלותו, שמחשבונה יצאו כספי ההלוואה) סך 990,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. כמו כן ישא דברט בהוצאות התובעים וכן בשכ"ט עורך-דינם בסכום כולל של 140,000 ₪.
תביעת התובעים נגד פיין נדחית. על אף זאת, ולנוכח מכלול ההתרחשויות המתוארות לעיל, לא אעשה צו להוצאות בין צדדים אלה.