תיק אזרחי (נצרת) 10551-02-23 מיכל אגלר נ' רננה פרץ - חלק 2

טענות התובעים:

10. לטענת התובעים, ההסכם עליו חתמו הצדדים הוא הסכם למכירת הנכס. בהתאם לאמור בו, לא ניתנה להם ברירה לרכוש את הנכס אלא הוסכם הדדית על מכירתו להם.  ההסכם נוקט לשון קטגורית של חיוב במכירה והוראותיו מצביעות על הסכמת הצדדים בדבר מכירת הנכס.  אין מדובר לפיכך בהסכם אופציה לרכישת הנכס אלא בהסכמה בדבר רכישתו ע"י התובעים.
11. עוד טוענים התובעים, כי מהותו של ההסכם נלמדת ממכלול נסיבות העניין. בכלל זה הרקע להתקשרות - חיפושיהם אחר נכס לרכישה ולא להשכרה ורצונה של הנתבעת למכור את הנכס.  כמו-כן, הסיבה בגינה נערכו ההסכמים כפי שנערכו היה בשל רצונם של הנתבעים להימנע מחבות במס שבח ובשל כך ביקש הנתבע לדחות חתימה על הסכם מכר לעוד 18 חודשים.  בהתאם לבקשתו, חתמו הצדדים על הסכם שכירות, אשר שימש למעשה כמסווה עבור התשלום ששילמו התובעים מראש על חשבון מחיר העסקה בסך 90,000 ₪.  לצד זאת, עיגנו הצדדים את ההתחייבות למכירת הנכס במסמך העומד ביסוד התביעה.  ההסכמים נערכו על-ידי הנתבעים והתובעים חתמו עליהם ללא עריכת כל שינוי.
12. התובעים טוענים כי בתחילת חודש אוקטובר 2022 הזמין אותם הנתבע לפגישה אצל עו"ד אוחנה לצורך עריכת חוזה מכר, שנערכה ביום 3.11.22. באותה פגישה התברר לתובעים לראשונה, כי קיימת בעיה רישומית וכי בשל כך לא יוכלו לקחת משכנתא על הנכס.  לטענתם, הם התכוונו לשלם את התמורה באמצעות תשלום מהון עצמי שהיה בידיהם ממכירת ביתם הקודם ואת היתרה באמצעות לקיחת משכנתא, דבר שהיה ידוע לנתבע ולא היה במחלוקת.  משהתברר להם כי הדבר לא אפשרי, הם פעלו במהירות על מנת שניתן יהיה להשלים העיסקה.  הם פנו מיד לקבלת ייצוג משפטי נפרד ובא-כוחם פנה לעו"ד אוחנה לקבלת המידע הרלוונטי.  לטענת התובעים, הנתבעים הציבו לוח זמנים דחוק ובלתי סביר לחתימה על הסכם מכר, סירבו לערוך שינוי כלשהו בטיוטת הסכם המכר שהוכנה מטעמם ולהתדיין ביחס להערות בא-כוחם ואיימו עליהם כי אם הדבר לא ייעשה יהיה עליהם לפנות את הנכס.  אף לאחר שהתובעים הודיעו על הסכמתם לשלם את מלוא התמורה בתוך תקופה של פחות מחודש, וזאת לאחר שאבי התובעת נחלץ לעזרתם באמצעות נטילת משכנתא על נכס שבבעלותו, סירבו הנתבעים לכל שיתוף-פעולה, התחמקו מפניות התובעים והודיעו על ביטול העסקה.
13. לטענת התובעים, בין הצדדים נכרת הסכם מחייב המקיים את דרישות גמירות הדעת והמסויימות. עוד לטענתם, הנתבעים פעלו בחוסר תום-לב קיצוני על מנת לסכל את העסקה וזאת על רקע עליית מחירי הנדל"ן באזור בתקופה שחלפה מאז ההתקשרות בין הצדדים ורצון הנתבעים להותיר בידיהם את הנכס שמחירו האמיר.
14. בנוסף טוענים התובעים, כי אף אם ייקבע שמדובר בהסכם אופציה כטענת הנתבעים, הרי שהאופציה מומשה על-ידם. הנתבעים בהנהלותם חסרת תום הלב, ניסיוניתיהם להנתנער מההסכם, קביעת לוח-זמנים בלתי סביר לתשלום התמורה וכד', מנעו חתימה על הסכם מכר ואין הם יכולים להיבנות מהתנהלותם זו.
15. התובעים עתרו למתן סעד הצהרתי כי בין הצדדים קיים הסכם מחייב למכירת הנכס וסעד לאכיפתו, או לחילופין - ככל שייקבע כי ההסכם הוא בגדר הסכם אופציה, להצהיר כי האופציה מומשה ולהורות על אכיפתה. לחילופי חילופין, תבעו לחייב את הנתבעים בפיצויי קיום בגין ניהול מו"מ בחוסר תום-לב, בסך מיליון ₪, הפער לטענתם בין ערך הנכס ליום חתימת ההסכם לבין ערכו ביום הגשת התביעה, או בין מחיר נכס דומה שהיה בידם לרכוש אותה עת לבין מחיר נכס כאמור כיום.  בנוסף, מבוקש סעד של פיצויים בגין עוגמת נפש בסך 100,000 ₪.

טענות הנתבעים:

16. לטענת הנתבעים, יש לדחות את התביעה נגד הנתבע וזאת בהעדר יריבות בינו לבין התובעים משאין לו כל זכויות בנכס, ומשכך הוא לא נתן ולא יכול היה לתת לתובעים כל אופציה לרכישת הנכס. הנתבעת היא בעלת הזכויות והיא מי שנושאת בהתחייבויות על פי ההסכמים שבין הצדדים והדבר איננו נוגע לנתבע.
17. לגופם של דברים טוענים הנתבעים, כי ההסכם בין הצדדים הוא הסכם אופציה, לצידו חתמו הצדדים על הסכם שכירות. לגרסת הנתבעת, היא היתה מעוניינת באותה עת בהשכרת הנכס, וכך גם התובעים, אשר אף ציינו כי בבעלותם נכס במקום אחר שטרם נמכר וכי אין בידם לממן באותה עת רכישת נכס נוסף.  בהתאם למוסכם בין הצדדים, שילמו התובעים מראש דמי שכירות שנתיים בתוספת רכיב כספי נוסף בגדר בטוחה.  הסכם האופציה נחתם לבקשת התובעים, לאחר שהביעו עניין באפשרות של רכישת הנכס והנתבעת הסכימה לכך.  תקופת האופציה נקבעה עד תום תקופת השכירות, קרי - עד יום 30.10.22.  אולם התובעים לא מימשו את האופציה עד המועד האמור, ואף לא לאחר שהנתבעת איפשרה להם הזדמנות נוספת לעשות כן, ומשכך האופציה פקעה.
18. לטענת הנתבעים, העובדה שמדובר בהסכם אופציה עולה בבירור מכותרת המסמך והאמור בו כי: "מיד כשהדבר יתאפשר יפגשו הצדדים ויקדמו הסכם מכר לחתימה", דבר המלמד על כוונת הצדדים כי הסכם מחייב יחתם רק בעתיד. כמו-כן, ההסכם לא דווח לרשויות המס, דבר המלמד אף הוא כי הצדדים לא ראו בו הסכם מכר מחייב.  אף התנהלות הצדדים לאחר מכן, ובכלל זה הפגישה אצל עו"ד אוחנה על מנת לקדם חתימה על הסכם מכר בסמוך למועד תום תקופת השכירות, מלמדת כי לא נכרת ביניהם הסכם מחייב אותה עת.  הנתבעים מכחישים בהקשר זה את טענת התובעים בדבר נסיבות עריכת ההסכמים הנ"ל והעומד מאחוריהם בכל הנוגע לטענה בדבר רצון הנתבעים לדחות חתימה על הסכם פורמאלי ב- 18 חודשים משיקולי מיסוי ומציינים כי משלנכס לא ניתן טופס 4, ממילא לא מתחילה להימנות התקופה האמורה לצורך פטור ממס שבח.  עוד טוענים הנתבעים כי התובעים דרשו לשנות מתנאי האופציה, הן מבחינת מועד התשלום אותו ביקשו לדחות לתקופה ממושכת והן בדרישה כי הנתבעת תהיה אחראית לתיקון הליקויים ברישום הנכס, דבר החורג מתנאי האופציה ומהווה משום הצעה חדשה שלא היתה מקובלת על הנתבעת.
19. הנתבעים טוענים בנוסף כי המסמך עליו חתמו הצדדים נעדר גמירות דעת להתקשר בהסכם וכן נעדר מסוימות בשל היעדר פרטים מהותיים לעיסקה.

דיון והכרעה:

20. בפתח הדברים אדרש לטענת הנתבעים כי דין התביעה נגד הנתבע להידחות על הסף בהיעדר כל יריבות בינו לבין התובעים. דין הטענה להידחות.  אכן, הנתבע איננו בעל הנכס ואין הוא צד להתקשרות ביסוד התביעה, כך שהסעד ההצהרתי וסעד האכיפה אינם רלוונטיים לגביו.  אולם התביעה כוללת אף סעדים כספיים, חלקם חלופיים וחלקם מצטברים, שעילתם התנהלות בחוסר תו"ל במו"מ, ובעניין זה קמה לתובעים עילת תביעה אפשרית נגד הנתבע, בגדר מי שלקח חלק ישיר במו"מ (דיון נוסף 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בערעור מיסים נ' קסטרו, פ"ד לד(4) 673).  למעשה - כפי שיפורט להלן - הנתבע היה הגורם הדומיננטי בניהול המו"מ מצד בעלת הנכס (ביתו).  ברי אפוא כי אין מקום לדחיה על הסף של התביעה נגדו מהטעם של היעדר עילה.

מהות ההתקשרות בין הצדדים:

21. כעולה מהמפורט לעיל, בין הצדדים מחלוקת באשר למהות ההסכמים שערכו. האם הסכם שכירות ולצידו הסכם אופציה לרכישת המושכר ע"י השוכרים בעתיד, כטענת הנתבעים, או שמא הסכמה אחת לרכישת הנכס על-ידי התובעים, אשר פוצלה באופן מלאכותי לשני הסכמים, כטענת התובעים.
22. לצורך עמידה על מהות ההתקשרות בין הצדדים, יש להידרש תחילה לפרשנות הוראות ההסכם העומד בבסיס התביעה. סעיף 25 (א) לחוק החוזים 1973 קובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".  נקודת המוצא לפרשנות הסכם היא לשונו, אך כשזו אינה חד משמעית בית המשפט נדרש גם לנסיבות חיצוניות לטקסט החוזי, שעל בסיסן יש לבחון את אומד דעת הצדדים בעת כריתת ההסכם.
23. מעיון בהוראות ההסכם עולה כי הוא איננו מנוסח באופן חד-משמעי מבחינת מהות ההסכמה בין הצדדים ויש בו, לכל הפחות, פנים לכאן ולכאן. בעוד שכותרת המסמך מדוברת על "הסכם אופציה לרכישת נכס", דבר התומך בבירור בגרסת הנתבעים באשר למהות ההתקשרות, הרי שתוכנו של ההסכם איננו מתקשר באופן ברור לכותרת זו.  הלכה למעשה, למעט הכותרת, אין בגוף המסמך קביעה בדבר זכות בחירה עתידית הנתונה לקונים (התובעים), להבדיל מהסכמה הדדית להתקשרות בעסקה.  כך, סעיף 1 להסכם האופציה קובע "הנכס יימכר במהלך תקופת השכירות ו/או בתום השכירות לשוכר זאת בסך של 2,660,000 ₪ נטו".  אין במסמך הגדרה ברורה וקשיחה של תקופת אופציה (יימכר "במהלך תקופת השכירות ו/או בתום השכירות") ואין בו כל קביעה לעניין אופן הפעלת אופציה - מנגנון למתן הודעה וכיוצ"ב.  כמו-כן, בסעיף 3 נקבע כי "מיד כשהדבר יתאפשר" יפגשו הצדדים ויקדמו הסכם מכר לחתימה, מבלי לקשור זאת לנקודת זמן של הפעלת אופציה, אלא כהוראה לקיום מיידי.  כמכלול, הנוסח איננו נוקט "לשון בחירה" של בעל האופציה אלא לשון של התחייבות הדדית עכשווית.
24. בחינה של הוראות המסמך כמכלול, איננה תומכת, איפוא, בהיותו הסכם אופציה לרכישה, כאמור בכותרתו. לא למותר לציין, כי בבואנו לסווג סוג העסקה שערכו הצדדים, המהות היא הקובעת ולא בהכרח כינוי שבחרו הם לתת לחוזה: "היינו, אף שלכותרת ההסכם וללשונו יש משקל, הרי שאם יתברר כי הוראות ההסכם יוצרות מתווה אחר מזה שעליו הצהירו הצדדים, כך שבמהות נוצרה עסקה אחרת, הרי שלמהות ישנה עדיפות על הלשון", ערעור אזרחי 7281/15 קופאס פיננס ישראל (ישראל) בערעור מיסים נ' אגרקסקו חברה לייצוא חקלאי בערעור מיסים (2018), פסקה 29 לפסק-דינו ש כב' השופט דנציגר וההפניות שם).  בפרט כך ביחס להסכמי אופציה לגביהם נקבע כי "לעתים די בהגבלה כלשהי על חופש הבחירה של מקבל האופציה, בתנודה קלה, כדי שהסכם המתהדר בכותרת "הסכם למתן אופציה במקרקעין" יסווג כהסכם מכר" ((פסקה 16 לפסק הדין בעניין ערעור אזרחי 7869/14 ד.ד.  ליה יזום והשקעות בערעור מיסים נ' מנהל מיסוי מקרקעין תיק אזרחי (2017), פסקה 16 לפסק-דינו של כב' השופט סולברג).
25. על רקע האמור, יש לבחון את אומד-דעתם של הצדדים גם על רקע כלל נסיבות העניין, כפי שהוצגו בראיות שהובאו. בעניין זה הוצגו בפני שתי גרסאות עובדתיות קוטביות.  גרסת התובעים היא כי הנתבע, אשר ניהל מולם את המו"מ, ביקש מהם לדחות את החתימה על חוזה מכר ב- 18 חודשים בשל היבטי מס של המוכרת ועל מנת להימנע מתשלום מס שבח.  לטענתם, זו היתה התכלית היחידה מאחורי החזות החיצונית של ההתקשרות כפי שנעשתה בשני ההסכמים המדוברים.  הנתבעים, מאידך, טוענים כי המסמכים האמורים משקפים הסכמה אוטנטית בין הצדדים; הם הסכימו ביניהם כי התובעים ישכרו את הנכס לשנה, ולצד זאת, לבקשת התובעים, נאותה הנתבעת להעניק להם אופציה עתידית לרכישת הנכס בעבור סכום מוסכם.
26. במחלוקת זו אני רואה להעדיף את גרסת התובעים, המשתלבת באופן משכנע יותר עם הראיות שהובאו, עליהן אעמוד להלן.
27. ראשית, גרסת התובעים בעדויויהם נתמכת בתמליל הקלטה של שיחה שנערכה בין התובע לנתבע בטרם ההתקשרות בין הצדדים (נספח א' לתצהירי התובעים). במסגרת אותה שיחה ציין התובע באזני הנתבע כי: "אמרתי לך אני שכירות לא צריך, זה...  בגלל שאתה צריך להשכיר אני משכיר" (עמ' 2 לתמליל, ש' 13-14), ובהמשך "אנחנו אני צריך להשכיר, אני אומר השכירות זה בשבילך, כי אתה צריך להשכיר, לא כי אני רוצה" (עמ' 9 לתמליל שיחה נספח א', ש' 21-22).  הנתבע, מצידו, ציין באזני התובע ביחס לטופס 4 (נושא לגביו נשאל על-ידי התובע), כי: "זהו, אני רוצה יותר את טופס 4, כי אם יהיה לי טופס 4 אני מתחיל ל...  לספור 18 חודש, מה, אתה מבין?" (עמ' 8 לתמליל נספח א', עמ' 8, ש' 17-18) , ובהמשך אמר הנתבע: "...עוד פעם אנחנו קבענו מחיר לסוף הדרך, זה לא משנה, אנחנו עושים את השכירות בגלל ה- 18 חודש, (מדגיש את המילה) כאילו אתה מבין? לעשות המחיר זה המחיר סופי, זהו, סגור וזהו אחרי 18 חודש, עושים את החוזה, זהו זה, חוזה מכירה, אבל כעקרון זה פורמלי" (עמ' 10 לתמליל, ש' 1-6).  לציין כי הנתבעת בעדותה אישרה כי קיבלה "בזמן אמת" ייעוץ משפטי שאם תמכור את הנכס בתוך 18 חודשים מקבלת טופס 4 או היא תקבל פטור (עמ' 24 לפרוטוקול, ש' 20-21).  הדברים שלעיל אינם משתמעים לשתי פנים, והם משתלבים היטב בגרסת התובעים לפיה הצדדים הסכימו מלכתחילה אודות מכירת הנכס וכי הסכם השכירות נערך לפי יוזמת הנתבע בשל רצונו להימנע מהשתת חבות מס על המוכרת.  כעולה בבירור מהראיות, לאורך כל הדרך הנתבע הוא שניהל את המגעים עם התובעים למכירת הנכס, לטענתו מכוח ייפוי-כוח שנתנה הנתבעת (בתו) בידו.  כך שפעולותיו, ידיעותיו וכוונותיו של הנתבע מחייבות אף את הנתבעת כאמור בסעיף 2 לחוק השליחות, תשכ"ה - 1965.
28. שנית, גרסת התובעים נתמכת אף בהתנהלות הצדדים בכל הנוגע לרישום המחזיק בנכס ברשות המקומית ובחברת החשמל. תחילה, לאחר חתימת ההסכמים, נרשמו התובעים בגדר מחזיקים.  אולם בהמשך, בתקופת השכירות לכאורה, ועל-אף שאין חולק כי התובעים המשיכו לגור בנכס ללא כל שינוי, נרשמה הנתבעת כמחזיקה.  פשר הדבר מסתבר מתוך תמליל שיחה שנערכה בין התובעת לנתבע, לאחר שהתובעת קיבלה פנייה מנציגת הרשות המקומית אשר ביקשה ממנה להסדיר חוב ארנונה לתקופה שהנכס היה רשום על שמה בטרם שינוי רישום המחזיק.  במהלך השיחה ציין הנתבע כי הוא אשר פנה למועצה לצורך שינוי הרישום והסביר זאת בייעוץ משפטי שקיבל, לדבריו, לפיו הזכאות לפטור ממס שבח מצריכה מגורים בפועל של הנישום בנכס ומכאן הצורך ברישום הנתבעת כמחזיקה (נספח א' לתצהיר התובעים, עמ' 17, ש' 17-19).  בדבריו פירט הנתבע באזני התובעת כי החיובים ימשיכו להגיע לכתובת הנכס כפי שהיה עד אותה עת, וכך תוכל התובעת לשלמם בעצמה מבלי שניתן לדעת זהות המשלם (עמ' 19, ש' 2-20).  האמור לעיל משתלב היטב בטענת התובעים כי הנתבעים הונחו בשיקולי מס ביצירת מצגים בנוגע לעיסקה בנכס.
29. שלישית, עולה בבירור מהראיות כי מי שהניעו את עיצוב המערך החוזי הכתוב בין הצדדים במועד הרלוונטי, היו הנתבעים. אין מחלוקת כי נוסח ההסכמים (הן הסכם העיקרי והן הסכם השכירות) הוצג לתובעים על-ידי הנתבע וכי האחרנים לא שינו דבר בתכנם.  לעניין זה אפנה לעדות הנתבע אשר אישר כי ההסכמים נחתמו על -ידו ועל-ידי התובע מיד עם הצגתם לאחרון, מבלי שנערכו תיקונים או מו"מ כלשהו (עמ' 10 לפרוטוקול מיום 20.6.2024 ש' 20-27).  הנתבעת העידה כי מי שערך את ההסכמים עבורה היה עו"ד כלשהו (עמ' 22, ש' 1-6).  על רקע זה יש לקרוא את סעיף 4 להסכם הקובע כי "ידוע לצדדים כי הסכם זה הינו בין הצדדים בלבד ואין להראותו ו/או להציגו לאף אחד".  סעיף זה שראו הנתבעים לכלול במסמך שנוסח מטעמם, מתקשר לכאורה על-פניו עם רצון להימנע מדיווח לרשויות המס, כאשר מטעם הנתבעים לא ניתן כל הסבר לפשרו.  המפורט לעיל תומך בגרסת התובעים לפיה המניע לחתימת ההסכמים באופן בו נוסחו, נבע משיקולי מס מצד הנתבעים.  אוסיף כי טענת הנתבעים לפיה תקופה ה- 18 חודשים לא רלוונטית בנסיבות שכן היא נמנית ממועד קבלת טופס 4 ואילו לנכס כלל לא היה טופס 4, איננה משכנעת בעיני.  את אומד דעת הנתבעים יש לבחון לפי הנסיבות שהיו בעת עריכת ההסכם לא לפי המצב שהתהווה בדיעבד.  עולה בבירור מהראיות, כי בעת הרלוונטית הניחו הנתבעים כי טופס 4 צפוי להינתן בהקדם וכי לא צפויים עיכובים בקבלתו, כפי שתיאר זאת הנתבע באזני התובעים (תמליל שיחה בין התובע לנתבע, נספח א' לתצהירי התביעה, עמ' 8, ש' 7-13; תמליל שיחה בין התובעת לנתבע, נספח א' הנ"ל, עמ' 13, ש' 15-19).
30. רביעית, הוראות הסכם השכירות משתלבות אף הן באופן הגיוני עם גרסת התובעים. בהסכם השכירות הועמדו דמי השכירות על סך 5,000 ₪ לחודש.  תקופת השכירות נקבעה בהסכם השכירות לשנה.  סהגבלים עסקיים סכום דמי השכירות לשנה עמד אפוא על 60,000 ₪.  חרף זאת, אין חולק כי התובעים שילמו לנתבעת מראש ועם מסירת החזקה של הנכס, סך של 90,000 ₪.  סכום זה תואם דמי שכירות לתקופה של 18 חודשים, היא התקופה לגביה ציפו הנתבעים כי היא תאפשר לקבל את הפטור המיוחל ממס שבח.  הנתבעים טוענים כי הסכום האמור נקבע כך שלדמי השכירות השנתיים בסך 60,000 ₪ נוסף סכום של 30,000 ₪ בגדר בטוחה עבורם במסגרת יחסי השכירות, אולם טענה זו לא בוססה בצורה משכנעת.  אין לה ביטוי כלשהו בהסכם השכירות.  יתרה מזאת, בסעיף 19 להסכם השכירות צויין כי השוכר יפקיד שטר חוב לביטחון, אך הצדדים לא מילאו את הסעיף ביחס לסכום השטר ואין חולק כי לא נמסר שטר כאמור.  בהסכם השכירות אין אפוא ולו קצה חוט שיש בו להעיד על הסכמה להפקדת סכום מזומן בידי הנתבעת בגדר ביטחון לתנאי השכירות.  נזכיר כי מנסחי ההסכם הם הנתבעים, וכי ההסכם נוסח בסיוע של עו"ד מצידם, כך שהחוסר בעניין זה נופל לפתחם.  זאת ועוד, בתביעת הפינוי שהגישה הנתבעת נגד התובעים צויין בכתב התביעה כי סך של 90,000 ₪ שולם על חשבון דמי שכירות (סעיף 6 לכתב התביעה) ולא נאמר דבר לעניין היות חלק מהסכום בגדר בטוחה לשכירות.  על רקע כל האמור, הטענה כי הוסכם על מתן בטוחה ביחסי השכירות המהווה חלק מהסכום ששילמו התובעים לנתבעת, רחוקה מלהיות משכנעת.
31. חמישית, התנהלות הצדדים לפני ואחרי החתימה על ההסכמים ובכל הנוגע לנכס, אף היא תומכת במסקנה כי גרסת התובעים הינה מסתברת יותר. אשר למועד שלפני החתימה על ההסכמים; התובעים העידו כי מלכתחילה חיפשו נכס לרכישה ולא להשכרה, לאחר שהחליטו למכור את ביתם במרום גולן ולהעתיק את מקום מגוריהם (סעיף 7.2 לתצהירי העדות הראשית של התובעים; עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 5; עמ' 31 לפרוטוקול, ש' 36).  התובעים היו עיקביים בגרסתם זו, היא לא נסתרה בדבר ונתמכת אף בתמליל השיחה בין התובע לנתבע המצוטט בסעיף 27 לעיל.  במועד החתימה על ההסכם התובעים אמנם עדיין לא מכרו את ביתם במרום גולן, אולם זה נמכר תקופה קצרה לאחר-מכן (חודש וחצי בלבד) באופן שמשתלב עם טענתם כי מלכתחילה כיוונו למכירה ורכישה של נכס מגורים חלופי.  אשר לנתבעת, עדותה כי היא היתה מעוניינת להשכיר את הנכס ורק בהמשך נעתרה לבקשת התובעים לתת להם אופציה לרכישת הנכס, איננה מתיישבת עם דברי הנתבע מהם עולה כי עובר להתקשרות בין הצדדים הנתבעת קיבלה הצעות רכישה מאחרים ופרסמה את הנכס (ר' תמליל שיחה נספח א' לתצהירי התביעה, עמ' 6, ש' 11-14, 20-22).  גרסתה כי היא לא רצתה למכור את הנכס אף איננה מתיישבת באופן הגיוני עם הסכמתה (לשיטתה) להתחייב בהסכם אופציה במסגרתו התחייבה למכר, מבלי שהיה בפיה הסבר מניח את הדעת לדבר.  מהאמור עולה כי שני הצדדים היו מלכתחילה מעוניינים בביצוע עסקת מכר ולא בעסקת שכירות.  אשר לתקופה שלאחר חתימת ההסכמים; כפי שפורט לעיל, הנתבע יזם שינוי רישום שם המחזיק בנכס והעברתו על שם הנתבעת, וזאת למטרה אחת - "הכנת הקרקע" לקבלת פטור ממס שבח במכירה.  התובעים, מצידם, טוענים כי נהגו בנכס מנהג בעלים והשקיעו בו השקעות מרובות.  אכן, לא צורפו אסמכתאות לכל ההוצאות הנטענות, כך שהטענה בעניין זה לא הוכחה במלואה.  אולם התובעים הציגו התכתבות בינם לבין הנתבע, ממנה עולה כי התובעים שילמו לנתבע עבור בניית גדר בנכס, דבר שעל-פניו איננו מתקשר הגיונית למתכונת יחסי שוכר-משכיר, והנתבעת בעדותה אישרה כי הם ביצעו תיקונים בבריכת הבית (עמ' 26, ש' 29-30).  התובעים אף שילמו מראש סכום נכבד של 90,000 ₪, דבר המשתלב עם גרסתם כי ראו עצמם מחוייבים בהסכם לרכישת הנכס.
32. שישית, טענת הנתבעים לפיה האמור בסעיף 3 להסכם ("מיד כשהדבר יתאפשר יפגשו הצדדים ויקדמו הסכם מכר לחתימה") מלמדת על כך שמדובר בהסכם אופציה, איננה משכנעת. כפי שפורט לעיל, שורה של אינדיקציות, הן בנוסח ההסכם והן בראיות חיצוניות באשר לנסיבות עריכתו, מלמדות על מהותו ואין בסעיף האמור כדי לגרוע מהמסקנה העולה מהן.  היפוכם של דברים; הוראה זו המכוונת לכאורה לצמצם עד מאוד את פער הזמנים בין החתימה על הסכם המדובר לבין חתימת הסכם מכר, איננה מתיישבת עם המהות הבסיסית של הסכמי אופציה לתת לאחד הצדדים פרק זמן מספק לצורך גיבוש החלטתו אם להתקשר בעסקה.
33. אציין כי עו"ד אוחנה בעדותו בפני ציין כי הצדדים ניפגשו במשרדו בסמוך לפני ההתקשרות ביניהם וכי הוסכם כי על מתן אופציה לתובעים מאחר שלא היה בידיהם מלוא הסכום הדרוש לרכישתו וכי הנכס יושכר לתקופת האופציה. עדות זו מעוררת קושי לא מבוטל.  הצדדים בתצהיריהם לא תיארו מעורבות כלשהי של עו"ד אוחנה בשלב זה (להבדיל מבחלוף שנה אז ניפגשו במשרדו לצורך קידום חתימה על הסכם מכר).  הנתבע בעדותו העיד ברורות כי עו"ד אוחנה כלל לא היה מעורב בשלב האמור (עמ' 10 לפרוטקול, ש' 21).  אין חולק, כך גם לפי עדות עו"ד אוחנה, שלא הוא הכין את ההסכמים, אלא נודע לו עליהם בדיעבד בלבד.  בנסיבות אלה, יש קושי להתבסס על עדותו בהתייחס לנקודת הזמן של תחילת יחסי הצדדים, ואפשר שהדברים נובעים מקישור לעובדות כפי שהובאו בפניו בדיעבד.  בכל מקרה, במשקלן הכולל של הראיות שפורטו, הכף נוטה כאמור לקבלת גרסת התובעים.
34. על רקע כל המקובץ, אני מקבלת את גרסת התובעים באשר למהות ההסכמה שהיתה בין הצדדים - מכירת הנכס לתובעים ולא הסכם אופציה. שאלה נפרדת היא האם התגבש בין הצדדים הסכם מחייב המעמיד חבות חוזית תקפה, שאלה בה אדון להלן.

הערת ביניים:

35. בטרם אפנה לניתוח השאלה שלעיל, אציין, כי לו היתה מתקבלת גרסת הנתבעים בדבר היות ההסכם בגדר הסכם אופציה, הרי שבכך לא היה להכריע את גורל התביעה, אלא נדרש היה לדון בשאלה האם מומשה האופציה באופן שבין הצדדים נכרת הסכם מחייב. התשובה לכך עוברת דרך שתי שאלות משנה.
36. השאלה האחת, האם התקיימו בהסכם היסודות הנדרשים ליצירת חבות חוזית לעסקת מכר (עם מימוש האופציה). בהקשר האמור, ההבחנה המקובלת היא בין הסכם המגלם התחייבות להתקשר בחוזה שתנאיו העיקריים מוגדרים דיים, לבין הסכם שמהותו איננה אלא התחייבות לנהל מו"מ עתידי ( ערעור אזרחי 8872/18 פני וייס נ' משה בן מנחם ואח' (18.7.19().  ראו בפסק-דינה של כב' הנשיאה חיות שם, כדלקמן: "חוזה המותיר בידי נותן האופציה את האפשרות לסכלה במשא-ומתן שיתנהל בין הצדדים לאחר מימושה, איננו חוזה אופציה, וההתייחסות אליו ככזה - מעוררת קושי מושגי.  לטעמי, אם החוזה שנכרת כולל את התנאים המאפשרים למקבל האופציה לממש את החוזה העיקרי, בפנינו "חוזה אופציה" שנותנה אינו רשאי לסכל את מימושה" (פסקה 2 לפסה"ד).  השאלה שלעיל מקבילה במידה רבה לניתוח יסודות גמירות הדעת והמסויימות כפי שייעשה להלן (השוו: ערעור אזרחי 4933/17 מרדכי גרין נ' אריה פרידמן (11.2.0.20), סעיף 32), ואפנה לפיכך לכל המפורט שם.
37. השאלה השניה היא האם מומשה האופציה על-ידי התובעים, או שמא לא מומשה ולפיכך פקעה היא. טענתם העיקרית של הנתבעים בהקשר זה היא כי תקופת האופציה היתה עד יום 30.10.22, תום תקופת השכירות לפי הסכם השכירות, וזאת בהתאם לסעיף 1 להסכם בו נקבע כ "הנכס יימכר במהלך תקופת השכירות ו/או בתום תקופת השכירות לשוכר...".  לטענתם, משלא מימשו התובעים את האופציה בחתימה על הסכם מכר ותשלום התמורה עד למועד האמור, הרי שהאופציה פקעה.
38. טענה זו אין בידי לקבל. ההסכם איננו קובע נקודת זמן קשיחה למימוש אופציה, אלא כל שנאמר בו הוא כי הנכס יימכר במהלך תקופת השכירות ו/או בתום תקופת השכירות.  המונח "בתום תקופת השכירות" הוא עמום וגמיש ואיננו קובע נקודת זמן קצובה ברורה.  בפרט כך הדבר על רקע נסיבות המקרה דנן, כאשר עולה מתוך הראיות כפי שפורטו לעיל, כי התקופה אליה כיוונו הצדדים במסגרת ההסכמות ביניהם היא 18 חודשים, ובהתאמה אף התשלום ששילמו התובעים מראש.  אף התנהגות הצדדים איננה מלמדת על כוונה למועד קשיח, שכן את הפגישה במשרדו של עו"ד אוחנה לצורך עריכת חוזה מכר, קיימו הם ביום 3.11.22, מספר ימים אחרי תום תקופת השכירות שנקבעה בהסכם השכירות, מבלי שעלתה כל טענה בדבר פקיעת האופציה (הטענה בעניין זה הועלתה לראשונה במכתבו של עו"ד אוחנה מיום 22.11.22).  זאת ועוד, מהראיות עולה כי סוגיית מועד עריכת הסכם המכר לא היתה קרדינלית "בזמן אמת" מבחינת הנתבעים, אשר הונחו בהקשר זה בעיקר בשיקולים הנוגעים לחבות המס של המוכרת.  ראו לעניין תמליל שיחה בין התובעת לנתבע, בה שאלה התובעת האם באוקטובר ניתן יהיה לקנות את הנכס והנתבע השיב כי: "אז באוקטובר אני אומר, אני אדבר איתו, באוקטובר, נובמבר, אני אדבר איתו, באוקטובר, נובמבר, אני אדבר איתו ונראה מה עושים, ברגע שיהיה את השוברים האלה שהם רצים שהם על שמה, אז הם יודעים שהיא גרה בדירה, זה הרבה יותר טוב מול הרשויות." (נספח ' לתצהייר התביעה, עמ' 21 לתמליל, ש' 2-6).  עוד ראו הודעה בכתב ששלחה התובעת לנתבע ביום 19.9.22, בה נשאל הנתבע האם שוחח עם עוה"ד "ומתי יהיה ניתן לחתום?" (נספח יא1 לתצהירי התביעה), התומכת בגרסת התובעים לפיה הם ניסו לקדם חתימה על הסכם מכר ואילו לנתבעים לא אצה הדרך.
39. גם את טענת הנתבעים כי האופציה לא מומשה שכן התובעים לא שילמו את מלוא התמורה החוזית ולא חתמו על הסכם מכר, אין בידי לקבל. ראשית, ההסכם בין הצדדים איננו קובע כי מימוש האופציה ייעשה בהכרח על דרך של תשלום התמורה, להבדיל מהודעה על רצון לרכוש את הנכס תוך נקיטת פעולות בזמן סביר לחתימה על חוזה מכר.  אף לפי גרסת הנתבעת, התובעים הודיעו אודות רצונם לרכוש את הנכס (סעיפים 42-43 לתצהירה).  שנית, כפי שיפורט להלן, סוגיית מועד התשלום במקרה דנן היתה כרוכה בטבורה לבעיה הרישומית שהתברר כי קיימת בנכס, עליה נודע לתובעים לראשונה בפגישת הצדדים במשרדו של עו"ד אוחנה ביום 3.11.22.  התובעים פעלו בנסיבות אלה בזריזות לקבלת מימון חלופי, כאשר כבר ביום 4.12.22 הודיעו כי יוכלו לשלם את מלוא התמורה עד סוף אותו חודש.  שלישית, היו אלה הנתבעים בהתנהלותם, שמנעו חתימת הסכם מכר וקבלת התמורה.  לעניין זה אפנה לכל המפורט להלן באשר להתנהלות הנתבעים בשלב האמור באופן שסיכל מימוש העסקה.  מי שמנע בהתנהלותו חתימה על הסכם המכר, איננו יכול להישמע בטענה לאי-מימוש הסכם האופציה מסיבה זו (ראו: ערעור אזרחי 8505/09 מרדכי שאשא נ' ירוק בעיר הנעה בגז בערעור מיסים (23.3.11), פסקה 12).

האם הסכם מחייב?

40. כמפורט לעיל, הצדדים חתמו על מסמך בו פורטו הסכמות שגובשו ביניהם, ולצד זאת נקבע כי הסכם מכר ייחתם במשך. בהמשך התנהלו ביניהם מגעים והוחלפו טיוטות הסכם, אולם זה לא נחתם וביום 30.11.22 הנתבעים הודיעו על הפסקת המו"מ ונסיגה מהעיסקה.  השאלה המתעוררת על רקע האמור, היא, האם השתכלל בין הצדדים הסכם מחייב, או שמא המסמך עליו חתמו לא היה אלא שלב ביניים בהליך להתקשרות חוזית שלא הושלמה, שאיננו מצמיח כשלעצמו חבות חוזית תקפה.
41. כידוע, שאלה מהסוג שלעיל נדונה רבות בפסיקת בתי המשפט ביחס למסמכים מטיב דומה לענייננו כאן, קרי - מסמך עליו חתמו הצדדים לאחר ניהול מו"מ, המבטא הסכמה בדבר תנאים מסוימים בעסקה אך מוסיף וקובע כי בהמשך ייחתם ביניהם הסכם מכר/הסכם סופי (בלשון שכיחה - זכרון דברים). נקודת המוצא בפסיקה היא כי מסמך ביניים מהסוג האמור יכול להעמיד חבות חוזית תקפה, ככל שהוא עומד בתנאים המהותיים ליצירת חבות כאמור, קרי - גמירות דעת ומסויימות (ערעור אזרחי 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 283).
42. תנאי גמירות הדעת משמעותו כי התקיים מפגש רצונות של הצדדים בכוונה להתקשר בהסכם מחייב שפרטיו העיקריים ידועים ומוסכמים. תנאי זה הוא אובייקטיבי ונבחן עפ"י אמות מידה חיצוניות, ובכלל זאת נבחנים לשונו ותוכנו של המסמך לרבות האופן בו הוגדר היחס בינו לבין הסכם שהצדדים קבעו כי ייחתם בהמשך ("נוסחת הקשר") והתנהגות הצדדים לפני, בזמן ואחרי החתימה על המסמך (ערעור אזרחי 9247/10 אהרון רוזנברג נ' חיים סבן (2013); (ערעור אזרחי 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד (2010)).  יסוד המסויימות מחייב כי הההסכמה בין הצדדים כוללת את התנאים העיקריים החיוניים להתקשרות בחוזה.  בין שני התנאים קיימים קשרי גומלין, שכן רמה גבוהה של מסויימות יכולה להעיד על גמירות דעת של הצדדים להתקשר בהסכם, בעוד שהיעדרם עשוי ללמד שאין מדובר אלא בשלב ביניים במו"מ.  לצד זאת נקבע כי קיום עוצמה גבוהה של גמירות הדעת, מאפשרת להסתפק ברמה נמוכה יותר של מסויימות במסמך.  כמגמה כללית לאורך השנים, הלכה והתגמשה גישת הפסיקה בהקשר זה בפרט ביחס לדרישת המסויימות, ונפסק לא אחת כי ניתן להכיר בקיומו של חוזה תקף גם כאשר אין המסמך כולל את כל התנאים העיקריים החיוניים להתקשרות, ככל שניתן להשלימם באמצעות פרשנות, מסמכים חיצוניים, הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (ערעור אזרחי 1456/22 איברהים עג'מי נ' ועד מקומי נווה שלום (28.2.24),פסקה 29).  זאת, ככל שאין מדובר בפרטים מהותיים לגביהם היתה בין הצדדים אי-הסכמה מפורשת או משתמעת בעת ההתקשרות (עניין גרין לעיל, שם, שם; עניין עדני לעיל,שם בפסקה 9 לפסק-דינו של כב' השופט פוגלמן).  לתיאור מגמת פסיקה בעניין זה ראו דברי כב' השופט גורסקופף בעניין עג'מי לעיל, כדלקמן:

"למעשה, הגישה הרווחת במשפט הישראלי היא כי במקרים שהצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה, אין לאפשר לאחד מהם להתנער ממנו בטענה שחלק מתנאיו אינם מסוימים דיים.  בעקבות זאת יסוד המסוימות, שבתחילת דרכה של הפסיקה הישראלית נתפס כאחד משני עמודי התווך שעליו נבנה החוזה, ירד מגדולתו, והפך למשני לעומת יסוד גמירות הדעת" (שם, בפסקה 29).