תיק אזרחי (נצרת) 10551-02-23 מיכל אגלר נ' רננה פרץ - חלק 3

לצד זאת , ניתן למצוא בפסיקה קריאה לשקול צמצום של מגמה זו, אך ההלכה הפסוקה בסוגייה זו עומדת אף היום בתוקפה ( עניין עג'מי לעיל, שם בפסקה 26).  כאשר עסקינן בהסכם למכירת מקרקעין, נוספת לתנאים האמורים דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, התש"כ - 1969.  בהקשר זה נקבע בפסיקה כי מסמך ביניים בעסקת מקרקעין שמתקיים בו תנאי המסויימות, ממילא מקיימת בו אף את דרישת הכתב (עניין רבינאי לעיל, שם בעמ' 290-291).

43. על רקע כללי זה, נפנה לבחינת היסודות האמורים בענייננו.

גמירות דעת:

44. בחינה של המסמך גופו ושל הנסיבות האופפות את עריכתו, מביאה למסקנה כי היתה לצדדים גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב. הטעמים לכך יפורטו להלן.
45. ראשית, הדבר נלמד מלשון המסמך, ובפרט סעיף 1 בו נקבע בלשון נחרצת כי "הנכס יימכר" לתובעים, כמו-גם האמור בסעיף 5 כי "הצדדים חישבו את העסקה והגיעו לכלל מסקנה כי מקובלים עליהם תנאיה". יש בכך משום ביטוי חיצוני ברור של רצון הצדדים להתקשר בעסקת מכר של הנכס ומחוייבותם לגביה.  לכך נוסיף את האמור בסעיף 4 למסמך בו נקבע כי "אין להראותו ו/או להציגו לאף אחד"; תניה זו תומכת אף היא במסקנה כי הצדדים ראו את המסמך כבעל נפקות משפטית, שאם-לא-כן קשה להבין את הצורך לחסות את קיומו (וכאמור - לא ניתן מצד הנתבעים כל הסבר של ממש לסעיף זה).  לאלה נוסיף את העובדה כי ההסכם נחתם על-ידי הצדדים (הנתבע בשם הנתבעת והתובע בשם שני התובעים), נתון שהפסיקה ראתה בו לא אחת אינדיקציה לכוונתם של הצדדים לתת למסמך תוקף מחייב (עניין עג'מי לעיל, שם בפסקה 31 והאסמכתאות שם).  לא למותר לציין, כי אף לשיטת הנתבעים, נערך בין הצדדים הסכם משפטי מחייב (אלא שלשיטתם - מדובר בהסכם אופציה), כך שדומה כי בכל הנוגע ליסוד גמירות הדעת לא עולה מחלוקת של ממש אף מתוך גירסתם שלהם.
46. שנית, נוסח "נוסחת הקשר" במסמך איננה מסייגת או מתנה את תוקף ההסכמות המפורטות בו בחתימה על הסכם מכר בהמשך. כזכור, סעיף 3 קובע כי: "מיד כשהדבר יתאפשר יפגשו הצדדים ויקדמו הסכם מכר לחתימה".  ככלל, כאשר צדדים קובעים במסמך הסכמות שערכו כי האמור בו "כפוף" להסכם שיחתם בעתיד או "מותנה" בחתימת הסכם כאמור, יש בדבר להוות אינדיקציה לראייתם את המסמך כשלב משלבי המו"מ בלבד שאיננו יוצר חבות חוזית (אף שאין מדובר באנדיקציה מכרעת בהכרח אלא יש לבחנה כחלק מכלל הנסיבות, ראו: ערעור אזרחי 9247/10 אהרון רוזנברג ואח' נ' חיים סבן ואח' (24.7.13), פסקה 13 לפסה"ד).  במקרים אחרים בהם קבעו צדדים בזכרון דברים כי יחתמו על הסכם בהמשך או בתוך תקופה מוגדרת, מבלי להתנות בכך את ההסכמות ביניהם, נמצא לא אחת כי אין בכך להעיד על היעדר גמירת דעת (ר' עניין רבינאי, בעמ' 288, והדוגמאות שם; עניין רוזנברג לעיל, פסקה 17).  בענייננו, נוסח סעיף 3 להסכם מלמד כי הצדדים התכוונו והניחו כי ייחתם ביניהם בהמשך הסכם מכר, אולם לא נקבע כי תוקף ההסכמות ביניהם כפוף או מותנה בכך.  זאת ועוד, העובדה כי הצדדים קבעו כי יקדמו הסכם מכר "מיד כשיתאפשר הדבר", אף היא מחזקת את המסקנה בדבר בשלות ההסכמות ביניהם בראייתם (השווה עניין עג'מי לעיל, שם בפסקה 31).
47. שלישית, נסיבות חתימת המסמך תומכות אף הן בקיומה של גמירות דעת. כפי שפורט לעיל, ראיתי לקבל את גרסת התובעים לפיה דחיית החתימה על הסכם מכר היתה נעוצה בשיקולי מס של המוכרת.  לא מדובר היה, אפוא, בראייה אוטנטית של הצדדים את שלב החתימה על המסמך כשלב ביניים בלבד במו"מ, אלא ביצירת פער זמנים מכוון לצורך מצג חיצוני שאינו נוגע לאומד דעתם בציר היחסים ביניהם.  בלשונו של הנתבע בשיחתו עם התובעת: "לעשות המחיר זה המחיר סופי, זהו, סגור וזהו אחרי 18 חודש, עושים את החוזה, זהו זה, חוזה מכירה, אבל כעקרון זה פורמלי" (נספח א', עמ' 10, ש' 4-6).  לכך יש להוסיף את העובדה כי התובעים שילמו מראש על חשבון התמורה (כמפורט לעיל - בכסות של דמי שכירות), המחזקת אף היא את המסקנה בדר גמירות דעת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב.
48. אשר לטענת הנתבעים בדבר אי-דיווח על ההסכם לרשויות המס, בגדר אינדיקציה לאי-ראייתם אותו כחוזה מחייב, אינני מוצאת בה ממש בנסיבות העניין. אכן, אי-דיווח לרשויות המס אודות מסמך זכרון דברים, יכול ללמד על המהות המוגבלת שייחסו לו הצדדים (בענייננו, הדיווח נעשה בדיעבד בלבד ע"י התובעים, ר' עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 18).  אולם כל מקרה לנסיבותיו ולא בהכרח יש בכך להכריע (עניין שאשא לעיל, פסקה 9).  כפי שפורט לעיל, המארג הראייתי שהוצג במקרה דנן מצביע על כך שהנתבעים ביקשו לייצר מצג לפיו ההסכם בין הצדדים נכרת במועד מאוחר יותר, לצורך קבלת פטור ממס שבח.  בהסכם שנוסח מטעם הנתבעים נקבע כי אין להראותו לאף אחד, והקשר בין הדברים נראה על-פניו מסתבר, בלשון המעטה.  זאת ועוד, אף גרסתם הנגדית של הנתבעים לפיה הצדדים התקשרו בהסכם אופציה, כרוכה בחובת דיווח לרשויות המס שלא נעשה, כך שאין להתלות בכך כראיה לגמירות דעת.  בנסיבות אלה, אין באי-הדיווח בזמן אמת כדי להוות איניקציה להיעדר גמירות דעת של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב, אלא היפוכו של דבר.  הנתבעים אינם יכולים להישמע בטענה בעניין אי-דיווח כאמור, מקום שהיוזמה לכך היתה שלהם והדבר לא נועד אלא לשרת אותם.

מסויימות:

49. על מנת שמסמך ייחשב כיוצר חבות חוזית מחייבת, עליו להיות מסויים די צורכו ולכלול את הפרטיים העיקריים החיוניים לעסקה. כפי שפורט לעיל, דרישת המסוימות רוככה בפסיקה ברבות השנים, תוך שנקבע כי היא עשוייה להתקיים גם כאשר המסמך איננו כולל חלק מהפרטים המהותיים לעסקה, ובלבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה, וכי אין מדובר בפרטים שהיו נתונים במחלוקת בין הצדדים בעת החתימה על זכרון הדברים והם לא הגיעו להסכמה לגביהם.
50. בענייננו, המסמך עליו חתמו הצדדים כולל פרטים מהותיים של העסקה: זהות הצדדים, מהות העיסקה, זיהוי הממכר, התמורה ונטל הנשיאה במס. לטענת הנתבעים, ההסכם איננו כולל נושאים מהותיים רבים אחרים, באופן שאיננו מאפשר לראותו כמסויים דיו.  הם מציינים לעניין זה היעדר פירוט של אופן מימון הרכישה; אסמכתאות ליכולת המימון של הרוכשים; מועד המסירה של הנכס; אחריות לקבלת טופס 4; מועדי תשלום ואחריות לליקויים באופן רישום הנכס.  ביחס לארבעת העניינים הראשונים, אינני סבורה כי מדובר בפרטיים מהותיים בהתקשורת אשר היעדרם שולל מסוימות והם ניתנים להשלמה.  כך, ביחס למועד העברת הבעלות והחזקה, הפסיקה קבעה לא אחת כי מדובר בפרטים הניתנים להשלמה בהתאם להוראת סעיף 9 לחוק המכר, תשכ"ח - 1968 (להלן - חוק המכר) (ראו: עניין רבינאי לעיל, שם בעמ' 289; עניין פרידמן לעיל, שם בפסקה 34).  העמדת מימון על-ידי הקונים היא בגדר התחייבות ברורה מתוך ההסכם בין הצדדים ואיננה מחייבת פירוט.  אשר לטופס 4, עולה בבירור מהראיות כי הנתבעים הבהירו לאורך כל הדרך ובאופן שאיננו משתמע לשתי פנים כי העניין בטיפולם ובאחריותם (תמלילי שיחות נספח א' לתצהירי התביעה; שיחות התובעים והנתבע - עמ' 8, ש' 7-21; עמ' 12, ש' 4-12; 25, ש' 11-18; שיחת התובעת ועו"ד אוחנה, עמ' 30, ש' 9).
51. אשר למועד התשלום; ככלל, הפסיקה נטתה לראות במועד התשלום ופריסתו פרט מהותי שהיעדרו בהסכם עשוי לפגום במסויימות. עם זאת, אין מדובר בקביעה קטגורית ונוקשה, אלא הדבר צריך להיבחן בכל מקרה לנסיבותיו, ובפרט - האם ראו הצדדים בנסיבות המקרה הקונקרטי את הפרט האמור כתנאי מהותי בעסקה.  בהתאמה, לא אחת הכירה הפסיקה בקיום יסוד המסויימות אף בהיעדר קביעה בהסכם בדבר מועדי התשלום/פריסת התשלום, תוך הפעלת מנגנוני ההשלמה ביחס לפרט זה (עניין רוזנברג לעיל, פסקה 14; עניין רוזנברג לעיל, פיסקה 34; עניין וייס לעיל, פסקה 4 לפסק-דינה של כב' הנשיאה חיות, פסקאות 5-6 לפסק-דינו של כב' השופט כבוב).  זאת, בכפוף לכך שכאמור אין מדובר בעניין שהצדדים נתנו לו דעתם ולא הגיעו לגביו להסכמה במועד החתימה על זכרון הדברים (ראו עינין עדיני לעיל, דעת הרוב, בנסיבות בהן גילו הצדדים את דעתם בזכרון הדברים כי התשלומים יפורטו בנספח לו, אולם נספח כאמור לא צורף).
52. בענייננו, ההסכם שותק לגבי מועדי התשלום. אין כל אינדיקציה לכך שבעת חתימתו הצדדים ראו בכך עניין מהותי בהתקשרות או שהוא היה במחלוקת אותה עת.  בהמשך, בטרם הפגישה אצל עו"ד אוחנה ביום 3.11.22, מסרה התובעת לנתבע כי כי ביכולתם לשלם סך 1.5 מיליון ₪ בעת חתימת הסכם המכר ואת היתרה בתוך 30 ימים באמצעות משכנתא שתלקח על הנכס, והנתבע לא התנגד לכך (תמלול שיחה בין התובעת לנתבע נספח א', עמודים 11-12, ש' 11-2, ש' 1 בהתאמה).  עולה מהאמור, כי מלכתחילה מועד התשלום לא היה נתון במחלוקת של ממש בין הצדדים ולא נתפס כנקודה מהותית מבחינתם.  הדבר מקבל משנה תוקף מדבריו של עו"ד אוחנה לתובעת, במהלך השיחה ביניהם בסמוך לאחר פרוץ הסכסוך, לפיהם: "...  הוא כתב מיליון ואחד הסתייגויות ותנאים ואנחנו לא נקבל את זה, גם זה לא משנה אם יש כסף או אין כסף, לא לקבל את זה", ובהמשך ציין: "הכסף הכסף לא רלוונטי, אם החוזה ש...  אם אתם לא מקבלים את החוזה ששלחנו לכם" (נספח י', עמ' 1).
53. בהיעדר קביעה במסמך בדבר מועד התשלום, יש לבחון האם ניתן להשלים את החסר באמצעות מקורות השלמה. בהקשר זה יצויין תחילה, כי עצם העובדה שהצדדים קיימו ביניהם מו"מ לצורך חתימה על הסכם מכר, אין בה בהכרח ללמד על היעדר גמירות דעת או חוסר במסויימות מספקת שאיננו ניתן להשלמה.  הדבר הוא אופייני בסיטואצייה כבענייננו, כאשר הצדדים מגבשים ביניהם מסמך הסכמות בלתי שלם ומייעדים את "סגירת" מלוא הפרטים להסכם סופי שייחתם.  במצב דברים כזה, ניהול מו"מ כאמור הוא הכרחי לצורך גיבוש הסכמות בנושאים שנותרו פתוחים ולעיתים הוא משמש אף ניסיון "לשיפור עמדות" של מי מהצדדים.  הפסיקה עמדה על כך שאין בניהול מו"מ כאמור, החלפת טיוטות בין הצדדים ואי-הגעה לנוסח מוסכם, ללמד בהכרח על חוסר גמירות דעת או מסויימות מספקת במסמך ההסכמות שגובש קודם לכן, תוך שכל מקרה נבחן לנסיבותיו (ראו: ערעור אזרחי 9255/11 יוסף דניאל נ' פלונית ואח' (11.8.2013), פסקה 21 לפסק-דינה ש כב' השופטת ברק-ארז; עניין רוזנברג לעיל, שם בפסקה 21; עניין פרידמן, שם בפסקה 35).
54. אשר לנסיבות דנן; כפי שכבר צויין, התובעים ביקשו לשלם עבור הנכס באמצעות הון עצמי והיתרה בכספי משכנתא בתוך 30 ימים. הדבר נאמר לנתבע למהלך שיחה שהתקיימה בינו לבין התובעת עובר לפגישה אצל עו"ד אוחנה ביום 3.11.22 והוא הביע הסכמה לכך.  אלא שעניין המשכנתא נתקל במכשול לאחר שלראשונה הסתבר לתובעים בפגישה אצל עו"ד אוחנה ביום 3.11.22 אודות הבעיה הרישומית של הנכס.  נוכח זאת פנו התובעים מיידית לייצוג משפטי באמצעות ב"כ בהליך דנן.  בטיוטת הסכם מכר שהעביר עו"ד אוחנה לב"כ התובעים, נרשם כי כלל התמורה תשולם במועד חתימת החוזה (בכפוף להפקדה בנאמנות של 100,000 ₪ להבטחת אישורי העברה).  בהערות שהעביר ב"כ התובעים לטיוטה זו נרשם כי בעת החתימה ישולם סך 133,000 ₪ כנגד רשום הערת אזהרה והיתרה תשולם עד יום 20.3.23 מתוכה סך 250,000 ₪ יופקד בנאמנות ביד ב"כ המוכרת להבטחת בין היתר הסדרת אופן רישום הזכויות.  לכך לא הסכימה הנתבעת כעולה ממכתבו של עו"ד אוחנה מיום 30.11.22.  בסמוך לאחר מכן, בתחילת חודש דצמבר 2022, הודיעו התובעים כי הם מסכימים לתשלום מלוא התמורה עד סוף אותו חודש.  עך כך נמסר הן בהודעת התובע לנתבע מיום 4.12.22 (נספח יא1' לתצהירי התביעה), הן בהודעת ב"כ התובעים לעו"ד אוחנה מיום 8.12.22 (נספח י' לתצהירי התביעה) לפיה מרשיו - "מסכימים לשלם את מלוא התמורה עד סוף החודש" (נספח יא לתצהירי התביעה) והן בשיחה טלפונית בין התובעת לעו"ד אוחנה מיום 12.12.22 (נספח י' לתצהירי התביעה).
55. עולה מהמאמור, כי הלכה למעשה קיבלו התובעים את דרישת המוכרת לתשלום מלוא התמורה בתשלום אחד וללא פריסת תשלומים. בהתאם לפסיקה, הסכמה בדיעבד לדרישת הצד הטוען נגד תוקף ההסכם, יכולה לרפא בעיית מסויימות במסמך, דוקטרינה המכונה בפסיקה עקרון הביצוע המיטבי (עניין עג'מי לעיל, פסקה 32; עניין גרין לעיל, שם בפסקה 48; עניין פרידמן לעיל, שם בפסקה 34).  זאת ועוד, עולה מהמפורט לעיל כי מלכתחילה (ובטרם התבררה הבעיה הרישומית שאינה מאפשרת קבלת משכנתא לנכס הספציפי), ראו הצדדים במתכונת עקרונית של השלמת מלוא התמורה בתוך 30 ימים מחתימת הסכם מכר (ממימון עצמי + כספי משכנתא) כמסגרת זמן מתאימה לתשלום התמורה עבור הנכס.  בנסיבות אלה, ניתן להשלים את ההסכם בנקודה בהתאם להוראת סעיף 41 לחוק החוזים לפיה "חיוב שלא הוסכם מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה..." (הוראה דומה מצויה בשילוב סעיפים 9(א) ו- 21 לחוק המכר).  אכן, ככלל דומה שיש קושי לא מבוטל לצקת תוכן קונקרטי למונח "זמן סביר" בהקשר של עסקת מכר מקרקעין, אולם כאמור בענייננו קיימת תשתית קונקרטית המצביעה על תפיסתם של הצדדים עצמם אודות הזמן הסביר לקיום החיוב.
56. אשר לסוגיית תיקון רישום הזכויות במקרקעין; כפי שכבר צויין, זכויות הנתבעת במקרקעין רשומות באופן לקוי, כך שבחלקה 259 רשומות על שמה 7/24 חלקים בלבד ובחלקה אחרת סמוכה (261) רשומות על שמה יתרת הזכויות. מתוך הראיות שהוצגו עולה כי חלקה 259 (עליה בנוי הנכס) נוצרה בהליך פרצלציה של חלקת מקור, שבין השותפים בה היה הסכם שיתוף.  הסכם זה נרשם במרשם המקרקעין אולם מסיבה שלא הובהרה לא ניתן לו ביטוי במסגרת הליך הפרצלציה.  מנסח הרישום של חלקה 259 עולה כי הפרצלציה נרשמה ביום 15.12.21, קרי - לאחר החתימה על ההסכם בין הצדדים.  משכך, שני הצדדים (כפי שאף העידו בפני) לא היו מודעים לדבר בעת החתימה על ההסכם ואף לא יכולים היו לדעת אודותיו (שכן חלקה 259 כיחידה רישומית נוצרה ונרשמה רק לאחר מכן).  מכאן, ברי כי בהסכם בין הצדדים הם לא ראו לקבוע הוראה מפורשת ביחס לנקודה ספציפית זו וקביעת האחריות להסדרת הרישום.  אולם סבורני כי גם עניין זה בר השלמה.  זאת, אף ללא צורך להידרש להוראות השלמה חיצוניות, שכן פרשנות ההסכם מביאה למסקנה כי האחריות בעניין זה היא על התובעים.  בסעיף 7 להסכם בין הצדדים נקבע כי "לא תהיה למי מהצדדים טענה לגבי טיב הנכס אף לא במועד מסירת החזקה במכירה".  המונח "טיב הנכס" רחב דיו לכלול אף את מעמדו המשפטי של הנכס.  בהתאם להסכמה זו, הסיכון לשינוי שחל לאחר ההסכם נופל על כתפי התובעים.  זוהי הפרשנות לה טוענים הנתבעים והתובעים בסיכומיהם אינם חולקים על כך.  זאת ועוד, אף שבהערות ב"כ התובעים לטיוטת הסכם המכר נרשם תחילה כי המוכרת תהיה אחראית לתקן את אופן רישום הנכס וכי בהתאמה סך 250,000 ₪ יעוכבו בנאמנות בידי בא-כוחה עד לתיקון, הרי שסמוך לאחר מכן, בתחילת חודש דצמבר 2022, הודיעו כאמור התובעים כי הם מסכימים לתשלום מלוא התמורה עד סוף אותו חודש ללא עיכוב כאמור, ובכך הסכימו במשתמע לעמדת הנתבעת בנקודה זו.  יצוין בהקשר זה כי בהערות ב"כ התובעים לטיוטת הסכם המכר נרשמה הערה שהופנתה לעו"ד אוחנה, לפיה: "בשיחתנו מסרת שהמוכרת לוקחת את זה על עצמה ללא עלות".  נראה איפוא כי ההערות שכלל ב"כ התובעים בטיוטה בנקודה זו היו בזיקה למה שסבר הוא באותה עת כי מקובל על עו"ד אוחנה, באופן המתקשר לטענת התובעים בסיכומיהם כי מדובר לכל היותר באי-הבנה (סעיף 64 לסיכומים).  לא נעלם מעיני כי בעדותם ציינו התובעים כי הם סבורים שעל הנתבעת לפעול לתיקון הרישום, אולם כאמור הם לא חלקו כלל בסיכומיהם על פרשנות הנתבעים להוראת סעיף 7 להסכם, ואף מהתנהלותם בזמן אמת משתמע אחרת.
57. המסקנה מכל המקובץ היא כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב, שמתקיימות בו הן דרישת גמירות הדעת, הן דרישת המסויימות תוך הסתייעות במקורות השלמה והן דרישת הכתב. אוסיף כי במקרה דנן קיימת העדה חזקה לקיומה של גמירות דעת להתקשר בעיסקה, כפי שפורט בהרחבה לעיל.  בנסיבות אלה, ובהתאם לגישה הנהוגה בפסיקה, יש לכל הפחות לנהוג בגישה חשדנית ביחס לטענת צד המבקש להתנער ממנה בטענה להיעדר מסויימות מספקת בתנאיה וניתן להקל בדרישת המסויימות (עניין גרין לעיל, שם בפסקה 42).
58. בטרם סיום פרק זה אתייחס לטענת הנתבעים כי לתובעים כלל לא היה את המימון הנדרש לרכישת הנכס, וכי נוכח מחדלם מלהציג אישור מהימן לקיומו של מימון כאמור כפי שנדרשו לעשות במכתבו של עו"ד אוחנה מיום 6.11.22, לא היה טעם להמשיך במו"מ. אני רואה לדחות טענה זו.  אשר לדרישה במכתב הנ"ל להצגת אישור לקיום מלוא סכום הרכישה בידי התובעים בתוך 7 ימים, אף מבלי להידרש לסוגיית חוסר תום-הלב בדרישה בנסיבות הקונקרטיות, הרי שלאחר שב"כ התובעים הודיע כבר ביום 11.11.22 כי בידי התובעים לשלם מלוא התמורה, לא עמד עו"ד אוחנה על הדרישה להצגת אסמכתאות אלא העביר טיוטה של הסכם המכר.  גם בהמשך ההתכתבות בין הצדדים לא עלתה עוד הדרישה להעברת אסמכתא לקיום המימון, כך שנראה כי עניין זה נזנח.  אפנה בעניין זה אף לעדותו של עו"ד אוחנה לפיה הוא שלח את טיוטת הסכם המכר לאחר שהודעת ב"כ התובעים כי בידי התובעים לשלם את מלוא התמורה - הניחה את דעתו (עמ' 19 לפרוטורול, ש' 10-12).  מכל מקום עולה מכך כי "בזמן אמת" עניין זה לא היה במוקד החלטת הנתבעים לסגת מהעיסקה.  אשר למקורות הכספיים של התובעים; אין מחלוקת כי התובעים מכרו את ביתם במרום הגולן עוד ביום 6.12.2021 תמורת 2.2 מיליון ₪ (הסכם המכר צורף כנספח ב' לתצהירי התביעה), כך שהטענה בדבר הון עצמי שעמד להם אותה עת לצורך רכישת הנכס בוודאי איננה קלוטה מהאוויר.  לתצהיריהם צירפו מסמך חשבון בנק המעיד על יתרה בסך כ- 1.4 מיליון ₪.  הנתבעים מפנים לתשובתה של התובעת בחקירתה כאשר נשאלה לגבי המועד בו הוצא אישור היתרה, כי הוא הוצא לפני מספר חודשים וכי היתרה היא מעכשיו (עמ' 18, ש' 34, עמ' 19, ש' 6-7), וטוענים כי הדבר מוכיח שבעת המגעים בין הצדדים לא היה לתובעים את הסכום המדובר.  אינני רואה לקבל את הטענה.  תשובותיה של התובעת בנקודה זו לא היו חד משמעיות, וניכר כי לא זכרה לומר ממתי המסמך, אולם אין בכך להוכיח דבר לעניין קיום המימון בידי התובעים בעת הרלוונטית.  לצד זאת, התובע העיד כי היתרה האמורה היא מהתקופה לאחר שעברו להתגורר בנכס ומקורה ממכירת הבית במרום גולן (עמ' 37 לפרוטוקול, ש' 3-8).  גרסה זו משתלבת באופן הגיוני ביותר עם המועד בו נמכר הבית ועם כלל התנהלות התובעים "בזמן אמת", ואיני רואה כל עילה שלא לקבלה.  אשר ליתרת סכום התמורה, התובעים העידו כי אבי התובעת נחלץ לעזרתם במהירות והסכים למשכן את ביתו לצורך קבלת מימון בסך מיליון ₪.  גרסה זו מבוססת היטב במסמכים שהוצגו המעידים על מתן אישור עקרוני לאב לקבלת הלוואה בסך מיליון ₪ ("משכנתא הפוכה") למטרת "עזרה לרכישת דירה לבת" (מסמך איילון חברה לביטוח בערעור מיסים מיום 21.11.22, נספח ט1' לתצהירי התביעה).

חוסר תו"ל במו"מ:

59. התובעים טוענים כי ככל שייקבע כי המסמך עליו חתמו הצדדים איננו מקים חבות חוזית תקפה, הרי שלנוכח התנהלותם חסרת תום הלב של הנתבעים אשר מנעה חתימת הסכם מכר, יש לראות את העסקה כאילו שוכללה.
60. נוכח מסקנתי שלעיל, אין צורך להידרש לסוגייה האם ניתן לראות חוזה כאילו השתכלל מקום בו התנהלות בחוסר תו"ל של אחד הצדדים מנעה זאת, עמדה שיש לה ביטוי בפסיקה (ערעור אזרחי 579/83 זוננשטיין נק אחים גבסו, פ"ד מב(2) 278, פסק-דינו של כב' השופט ברק; ערעור אזרחי 829/80 שכון עובדים נ' זפניק, פ"ד לז(1) 579). ממילא אף אין צורך להידרש לסעד החלופי שהתבקש בתביעה (פיצוי בגין אובדן הזדמנות לרכישת נכס חלופי או פיצויי קיום), אלא רק לסעד שנתבע במצטבר בגין נזק לא ממוני בגין התנהלות בחוסר תו"ל.
61. לגופם של דברים, סבורני כי התנהלות הנתבעים במקרה דנן בשלב בו נדברו הצדדים לצורך חתימה על הסכם סופי, איננה מתיישבת עם החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתו"ל, כפי שעולה מפירוט הנסיבות שלהלן. ראשית, מיד לאחר הפגישה ביום 3.11.22 הכתיבו הנתבעים לו"ז דחוק ביותר.  הם דרשו מהתובעים להציג להם בתוך 7 ימים אסמכתא לקיום מלוא התמורה בידיהם, ובהמשך דרשו כי התובעים יחתמו על טיוטת הסכם המכר שהעבירו בתוך יומיים שאם-לא-כן יסתיים המו"מ לאלתר.  כל זאת, תוך איום בסילוק ידם של התובעים מהנכס בו הם מתגוררים מזה כשנה.  הנתבעים ידעו שהתובעים התכוונו לממן את רכישת הנכס בין היתר באמצעות נטילת משכנתא (וכאמור - לא הסתייגו מכך) והיו מודעים היטב לעובדה כי לראשונה נודע לתובעים אודות בעיית הרישום והנובע מכך לעניין האפשרות לקבלת משכנתא, רק בפגישה ביום 3.11.22.  בסיטואציה שנוצרה, ברי שנדרש לתובעים זמן להתארגנות לחלופה.  יודגש כי לא ניתן מצד הנתבעים כל הסבר ענייני ליצירת לו"ז כה דחוק בנקודת הזמן האמורה, בפרט לאחר שבמהלך כל השנה שחלפה מחתימת ההסכם בין הצדדים לא אצה לנתבעים הדרך לקדם העסקה, והיו אלה התובעים דווקא שביקשו את קידומה.  בהמשך לכך, סירבו הנתבעים לקיים כל מו"מ אודות נוסח טיוטת ההסכם שכתב בא-כוחם; סירובם היה גורף, ללא התייחסות פרטנית לנקודה זו או אחרת, מבלי למקד מול התובעים נקודות מחלוקת ענייניות ותוך חסימת אפשרות לקיום שיח ענייני.  חלף זאת, דרשו הם במפגיע כי הטיוטה תחתם "כזה ראה וקדש" ולאלתר.  זאת ועוד, כאשר התובעים הודיעו בסמוך לאחר מכן כי הם מוכנים לדרישות הנתבעים וכי בידיהם לשלם את כל תמורת הנכס תוך זמן קצר (לאחר שהתארגנו בזריזות להשגת מקור מימון חלופי), הנתבעים ניתקו מגע, לא ענו לטלפונים/מסרונים וסירבו לכל שיתוף-פעולה לצורך קידום ההתקשרות.
62. התמונה המצטיירת מכלל ההשתלשלות המתוארת לעיל, היא הצבת מכשול מצד הנתבעים בפני התממשות העסקה, להבדיל מחילוקי דעות ענייניים באשר למועדי התשלום כפי שטוענים הנתבעים. נשוב ונזכיר את דבריו של עו"ד אוחנה לתובעת לאחר הודעתה על הסכמתם לשלם את כלל התמורה עד סוף החודש, כי: "הכסף הכסף לא רלוונטי, אם החוזה ש...  אם אתם לא מקבלים את החוזה ששלחנו לכם" (נספח י', עמ' 1).  עולה מהדברים כי אף בשלב זה ובדיעבד, סוגיית מועד התשלום לא עמדה במוקד העניין.
63. יש להדגיש כי בנקודת הזמן האמורה הצדדים היו נתונים בשלב מתקדם של ההתקשרות ביניהם. התובעים הסתמכו על ההסכמות בין הצדדים, עברו לגור בנכס שנה קודם-לכן ועיצבו את מהלך חייהם בהתאם.  הם אף שילמו מראש סכום לא מבוטל בהתאם להסכמות הצדדים.  מלכתחילה הציג הנתבע בפניהם מצג לפיו מדובר בעסקה מסוכמת וכי חתימת הסכם מכר איננה אלא עניין "פורמלי", כלשונו (נספח א' לתצהירי התביעה, עמ' 10 לתמליל, ש' 1-6).  התובעים שיתפו-פעולה עם הנתבע בבקשותיו ביחס למבנה ההתקשרות ופיצולה כפי שתואר לעיל, אשר נבעו משיקולים הנוגעים למוכרת בלבד.  על רקע כל אלה, התנהלות הנתבעים בשלב בו פנו הצדדים לגיבוש נוסח הסכם סופי, כפי שתוארה לעיל, תוך הנפת חרב הפינוי מעל ראשי התובעים במקביל, איננה עומדת לטעמי באמת-מידה מתחייבת של דרך מקובלת ותום לב.

הסעד:

64. הסעדים שנתבעו בתביעה הם סעד הצהרתי אודות קיומו של הסכם תקף ומחייב בין הצדדים למכירת הנכס לתובעים וסעד של אכיפתו. כמו-כן נתבע סעד פיצויים חלופי ככל שידחה הסעד העיקרי (פיצויי קיום), וסעד מצטבר של פיצויים בגין עוגמת נפש.
65. על יסוד כל המקובץ לעיל ומסקנותי שפורטו, ניתן בזה סעד הצהרתי לפיו בין הצדדים נקשר הסכם בר תוקף ומחייב למכירת הנכס לתובעים. בהתאם למפורט לעיל לעניין מועד התשלום, התמורה תשולם לנתבעת בתשלום אחד עם השלמת האמור להלן ע"י הצדדים, וכנגד העברת הזכויות.  הזכויות יועברו לתובעים כפי שהן רשומות כיום על שם הנתבעת.
66. לצורך קביעת דרכי הביצוע וההסדרים הכרוכים באמור, יפעלו הצדדים בשיתוף-פעולה ובתום-לב לגיבוש הסכמות. ככל שהדבר לא יצלח בידי הצדדים, ויש לקוות שלא כך יקרה, יהיה בידי כל אחד מהם לעתור בתביעה מתאימה לבתיק פלילי - הארכת מועד להישפט בעניין זה לרבות בקשה למינוי כונס נכסים לצורך מימוש ההתקשרות.
67. במסגרת הסעדים שלעיל, נתתי דעתי לשאלת שיערוך התמורה החוזית. בהסכם לא נקבע על-ידי הצדדים כי התמורה המוסכמת תשוערך למועד התשלום בפועל.  בנסיבות אלה, ובהינתן שככל שהיה נחתם הסכם מכר היתה התמורה צפויה להשתלם עד סוף חודש דצמבר 2022, אינני רואה להורות על שיערוך הסכום החוזי עד מועד זה.  באשר לתקופה שלאחר מכן; סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 קובע כי ניתן להתנות את סעד האכיפה "בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם או בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות העניין".  הפסיקה ראתה בכך בסיס להורות על שערוך חיוביים כספיים של הנפגע בחוזה שהופר, במקרים מתאימים, תוך שבהקשר זה נשקלת בין היתר תרומת כל אחד מהצדדים להפרה וכלל נסיבות העניין (עניין שאשא לעיל, פסקה 14).  בענייננו, הנתבעים הם שמנעו את ביצוע התשלום במועדו, כפי שפורט בהרחבה לעיל.  מנגד, בהינתן משך הזמן שחלף, משהתובעים טוענים לעלייה ממשית של מחירי הנדל"ן בתקופה שחלפה, וכן בהינתן שחלק מהתמורה נותרה כל התקופה בידי התובעים, סבורני כי אי-שיערוך כלל איננו הולם את נסיבות העניין.  במכלול הנסיבות, אני רואה להורות על שיערוך חלקי, באופן שסך 1.4 מיליון ₪ מתוך התמורה החוזית יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהמועד שנקבע לעיל (1.1.23) ועד התשלום בפועל, ויתרת התמורה תישא הפרשי הצמדה בלבד החל מהמועד הנ"ל ועד התשלום בפועל.  התשלומים ששולמו לנתבעים והוסכם על קיזוזם, ישוערכו אף הם (תוספת הצמדה וריבית) החל מהמועד האמור.
68. אשר לתביעה לפיצויים בין נזק לא ממוני; לאחר ששקלתי בדבר, ולא בלי התלבטות, מצאתי שלא לחייב את הנתבעים בפיצויים כאמור. זאת, בהינתן העובדה ששני הצדדים ראו לפעול יחדיו באופן לקוי בדרכם לגיבוש התקשרות חוזית פשוטה, תוך יצירת מערך חוזי עקלקל ובחלקו פיקטיבי (אף שחלקם של הנתבעים בדבר דומננטי יותר), דבר שנראה כי תרם במידה רבה להשתלשלות הסכסוך ולהבאתם עד הלום.
69. אשר על כן התביעה מתקבלת בהתאם למפורט לעיל.
70. הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪, כאשר לעניין זה שקלתי את עלויות ההליך וכלל נסיבות העניין.

המזכירות תמציא לצדדים