בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת
ת"א 10551-02-23 אגלר ואח' נ' פרץ ואח'
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופטת עינב גולומב
תובעים
1. מיכל אגלר
2. רונן אגלר
ע"י ב"כ עוה"ד יצחק בן אשר
נגד
נתבעים 1. רננה פרץ
2. סימו פרץ
ע"י ב"כ עוה"ד הרא דהן
פסק דין
לפני תביעה לסעד הצהרתי ואכיפת הסכם למכירת נכס מקרקעין שנטען כי נכרת בין הצדדים וסעדים משלימים וחלופיים.
רקע:
1. במוקד התביעה עומד מסמך שעניינו מכירת דירה ברחוב האלון 2 בראש פינה במבנה דו-משפחתי (להלן – הנכס). הזכויות בנכס הן של הנתבעת 1 (להלן – הנתבעת). הנתבע 2 הוא אביה של הנתבעת אשר פעל כשלוחה בהתקשרות (להלן – הנתבע). התובעים הם בני-זוג.
2. המסמך נושא תאריך 23.8.2021, אולם אין מחלוקת בין הצדדים כי הוא נחתם בשלהי חודש אוקטובר 2021. כותרת המסמך היא "אופציה לרכישת נכס", ובגוף המסמך נקבע בזו הלשון:
הואיל: ובין הצדדים נחתם הסכם שכירות של דירת מגורים בתי 5 חדרים ותכולה כמפורט בהסכם זה ברחוב האלון 1/1 בראש פינ (להלן: "הנכס" או "המושכר").
והואיל: והשוכר הביע את רצונו לרכוש את הנכס המושר.
לפיכך הוסכם, הותנה והוצהר בין הצדדים כדלקמן:
1. הנכס יימכר במהלך תקופת השכירות/או בתום תקופת השכירות לשוכר וזאת בסך של 2,6660,000 ש"ח נטו.
2. מסך זה ינוכו דמי השכירות אותם שילם השוכר למשכיר.
3. מיד כשהדבר יתאפשר יפגשו הצדדים ויקדמו הסכם מכר לחתימה.
4. ידוע לצדדים כי הסכם זה הינו בין הצדדים בלבד ואין להראותו ו/או להציגו לאף אחד.
5. הצדדים חישבו את העסקה והגיעו לכלל מסקנה כי מקובלים עליהם תנאיה.
6. בעת עריכת חוזה מכר כל צד יישא בתשלומים ובחובות החלים עליו כקונה ורוכש רגילים.
7. לא תהיה למי מצדדים טענה לגבי טיב הנכס אף לא במועד מסירת החזקה במכירה.
8. לראיה באנו על החתום היום 23.8.2021
המשכיר השוכר
3. כמצוין במסמך, הצדדים חתמו בנוסף על הסכם שכירות של הנכס, הנושא תאריך 30.10.21, לפיו שכרו התובעים את הנכס מהנתבעת לתקופה מיום 1.11.2021 עד יום 30.10.2022. הוא יכונה להלן – הסכם השכירות. בהסכם השכירות נקבע כי דמי השכירות הם 5,000 ₪ לחודש.
4. החזקה בנכס נמסרה לתובעים בסמוך למועד חתימת ההסכמים הנ"ל. אין חולק כי עובר לכך שילמו התובעים לנתבעת סך 90,000 ₪, סכום שהצדדים חלוקים כדבר מהותו המדויקת. התובעים מתגוררים בנכס עד היום.
5. ביום 3.11.2022, סמוך לאחר תום תקופת השכירות כהגדרתה בהסכם השכירות, נפגשו הצדדים אצל עו"ד יאיר אוחנה (להלן – עו"ד אוחנה) לצורך חתימה על הסכם מכר. במהלך הפגישה הסתבר לתובעים כי על שם הנתבעת רשומים במרשם המקרקעין 7/24 חלקים בלבד מחלקה 259 עליה בנוי הנכס ולא מחצית מהזכויות, ואילו יתרת זכויותיה רשומות בחלקה אחרת סמוכה (חלקה 261). לפי העולה מהראיות, הרקע לכך הוא אי-רישום הסכם שיתוף שהיה קיים בין השותפים בחלקת מקור שעברה פרצלציה, באופן שברישום במרשם המקרקעין לא ניתן ביטוי להסכם השיתוף.
6. כפי שיפורט בהמשך, בעקבות אותה פגישה ניהלו ביניהם הצדדים מגעים והועברו טיוטות הסכם אולם הסכם מכר לא נחתם. ברקע הדברים, בין היתר, הקושי שנוצר לתובעים לקבל משכנתא על הנכס נוכח מצבו הרישומי, דרישות הנתבעת לעניין מועד תשלום התמורה וסירוב הנתבעת לשינוי כלשהו בטיוטת הסכם המכר שהכין בא-כוחה.
7. ביום 30.11.22 הודיעו הנתבעים לתובעים כי המו"מ בין הצדדים תם, ודרשו מהם לפנות את הנכס.
8. ביום 2.1.2023 הגישה הנתבעת תביעה לפינוי מושכר לבית משפט השלום בנצרת (ת.א.7334-01-23(. ביום 6.2.23 הגישו התובעים את התביעה שלפני, להצהרה על קיום הסכם מחייב בין הצדדים למכירת הנכס ולאכיפתו.
9. במסגרת תביעת הפינוי בבימ"ש השלום, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה עד לקבלת פסק דין בתביעת התובעים דנן, התובעים ישלמו לנתבעת דמי שכירות בסך 6,000 ₪ החל מיום 1.5.2023. ככל שתתקבל התביעה דנן הסכומים ששולמו עד למועד מתן פסק הדין ינוכו מסכום התמורה החוזית. עוד הוסכם כי במידה ותביעת הנתבעים בבית המשפט המחוזי תידחה מתחייבים התובעים לפנות את הדירה בתוך 60 ימים מיום מתן פסק הדין. להסכמה זו ניתן תוקף של פסק-דין בבימ"ש השלום.
תמצית טענות הצדדים:
טענות התובעים:
10. לטענת התובעים, ההסכם עליו חתמו הצדדים הוא הסכם למכירת הנכס. בהתאם לאמור בו, לא ניתנה להם ברירה לרכוש את הנכס אלא הוסכם הדדית על מכירתו להם. ההסכם נוקט לשון קטגורית של חיוב במכירה והוראותיו מצביעות על הסכמת הצדדים בדבר מכירת הנכס. אין מדובר לפיכך בהסכם אופציה לרכישת הנכס אלא בהסכמה בדבר רכישתו ע"י התובעים.
11. עוד טוענים התובעים, כי מהותו של ההסכם נלמדת ממכלול נסיבות העניין. בכלל זה הרקע להתקשרות – חיפושיהם אחר נכס לרכישה ולא להשכרה ורצונה של הנתבעת למכור את הנכס. כמו-כן, הסיבה בגינה נערכו ההסכמים כפי שנערכו היה בשל רצונם של הנתבעים להימנע מחבות במס שבח ובשל כך ביקש הנתבע לדחות חתימה על הסכם מכר לעוד 18 חודשים. בהתאם לבקשתו, חתמו הצדדים על הסכם שכירות, אשר שימש למעשה כמסווה עבור התשלום ששילמו התובעים מראש על חשבון מחיר העסקה בסך 90,000 ₪. לצד זאת, עיגנו הצדדים את ההתחייבות למכירת הנכס במסמך העומד ביסוד התביעה. ההסכמים נערכו על-ידי הנתבעים והתובעים חתמו עליהם ללא עריכת כל שינוי.
12. התובעים טוענים כי בתחילת חודש אוקטובר 2022 הזמין אותם הנתבע לפגישה אצל עו"ד אוחנה לצורך עריכת חוזה מכר, שנערכה ביום 3.11.22. באותה פגישה התברר לתובעים לראשונה, כי קיימת בעיה רישומית וכי בשל כך לא יוכלו לקחת משכנתא על הנכס. לטענתם, הם התכוונו לשלם את התמורה באמצעות תשלום מהון עצמי שהיה בידיהם ממכירת ביתם הקודם ואת היתרה באמצעות לקיחת משכנתא, דבר שהיה ידוע לנתבע ולא היה במחלוקת. משהתברר להם כי הדבר לא אפשרי, הם פעלו במהירות על מנת שניתן יהיה להשלים העיסקה. הם פנו מיד לקבלת ייצוג משפטי נפרד ובא-כוחם פנה לעו"ד אוחנה לקבלת המידע הרלוונטי. לטענת התובעים, הנתבעים הציבו לוח זמנים דחוק ובלתי סביר לחתימה על הסכם מכר, סירבו לערוך שינוי כלשהו בטיוטת הסכם המכר שהוכנה מטעמם ולהתדיין ביחס להערות בא-כוחם ואיימו עליהם כי אם הדבר לא ייעשה יהיה עליהם לפנות את הנכס. אף לאחר שהתובעים הודיעו על הסכמתם לשלם את מלוא התמורה בתוך תקופה של פחות מחודש, וזאת לאחר שאבי התובעת נחלץ לעזרתם באמצעות נטילת משכנתא על נכס שבבעלותו, סירבו הנתבעים לכל שיתוף-פעולה, התחמקו מפניות התובעים והודיעו על ביטול העסקה.
13. לטענת התובעים, בין הצדדים נכרת הסכם מחייב המקיים את דרישות גמירות הדעת והמסויימות. עוד לטענתם, הנתבעים פעלו בחוסר תום-לב קיצוני על מנת לסכל את העסקה וזאת על רקע עליית מחירי הנדל"ן באזור בתקופה שחלפה מאז ההתקשרות בין הצדדים ורצון הנתבעים להותיר בידיהם את הנכס שמחירו האמיר.
14. בנוסף טוענים התובעים, כי אף אם ייקבע שמדובר בהסכם אופציה כטענת הנתבעים, הרי שהאופציה מומשה על-ידם. הנתבעים בהנהלותם חסרת תום הלב, ניסיוניתיהם להנתנער מההסכם, קביעת לוח-זמנים בלתי סביר לתשלום התמורה וכד', מנעו חתימה על הסכם מכר ואין הם יכולים להיבנות מהתנהלותם זו.
15. התובעים עתרו למתן סעד הצהרתי כי בין הצדדים קיים הסכם מחייב למכירת הנכס וסעד לאכיפתו, או לחילופין – ככל שייקבע כי ההסכם הוא בגדר הסכם אופציה, להצהיר כי האופציה מומשה ולהורות על אכיפתה. לחילופי חילופין, תבעו לחייב את הנתבעים בפיצויי קיום בגין ניהול מו"מ בחוסר תום-לב, בסך מיליון ₪, הפער לטענתם בין ערך הנכס ליום חתימת ההסכם לבין ערכו ביום הגשת התביעה, או בין מחיר נכס דומה שהיה בידם לרכוש אותה עת לבין מחיר נכס כאמור כיום. בנוסף, מבוקש סעד של פיצויים בגין עוגמת נפש בסך 100,000 ₪.
טענות הנתבעים:
16. לטענת הנתבעים, יש לדחות את התביעה נגד הנתבע וזאת בהעדר יריבות בינו לבין התובעים משאין לו כל זכויות בנכס, ומשכך הוא לא נתן ולא יכול היה לתת לתובעים כל אופציה לרכישת הנכס. הנתבעת היא בעלת הזכויות והיא מי שנושאת בהתחייבויות על פי ההסכמים שבין הצדדים והדבר איננו נוגע לנתבע.
17. לגופם של דברים טוענים הנתבעים, כי ההסכם בין הצדדים הוא הסכם אופציה, לצידו חתמו הצדדים על הסכם שכירות. לגרסת הנתבעת, היא היתה מעוניינת באותה עת בהשכרת הנכס, וכך גם התובעים, אשר אף ציינו כי בבעלותם נכס במקום אחר שטרם נמכר וכי אין בידם לממן באותה עת רכישת נכס נוסף. בהתאם למוסכם בין הצדדים, שילמו התובעים מראש דמי שכירות שנתיים בתוספת רכיב כספי נוסף בגדר בטוחה. הסכם האופציה נחתם לבקשת התובעים, לאחר שהביעו עניין באפשרות של רכישת הנכס והנתבעת הסכימה לכך. תקופת האופציה נקבעה עד תום תקופת השכירות, קרי – עד יום 30.10.22. אולם התובעים לא מימשו את האופציה עד המועד האמור, ואף לא לאחר שהנתבעת איפשרה להם הזדמנות נוספת לעשות כן, ומשכך האופציה פקעה.
18. לטענת הנתבעים, העובדה שמדובר בהסכם אופציה עולה בבירור מכותרת המסמך והאמור בו כי: "מיד כשהדבר יתאפשר יפגשו הצדדים ויקדמו הסכם מכר לחתימה", דבר המלמד על כוונת הצדדים כי הסכם מחייב יחתם רק בעתיד. כמו-כן, ההסכם לא דווח לרשויות המס, דבר המלמד אף הוא כי הצדדים לא ראו בו הסכם מכר מחייב. אף התנהלות הצדדים לאחר מכן, ובכלל זה הפגישה אצל עו"ד אוחנה על מנת לקדם חתימה על הסכם מכר בסמוך למועד תום תקופת השכירות, מלמדת כי לא נכרת ביניהם הסכם מחייב אותה עת. הנתבעים מכחישים בהקשר זה את טענת התובעים בדבר נסיבות עריכת ההסכמים הנ"ל והעומד מאחוריהם בכל הנוגע לטענה בדבר רצון הנתבעים לדחות חתימה על הסכם פורמאלי ב- 18 חודשים משיקולי מיסוי ומציינים כי משלנכס לא ניתן טופס 4, ממילא לא מתחילה להימנות התקופה האמורה לצורך פטור ממס שבח. עוד טוענים הנתבעים כי התובעים דרשו לשנות מתנאי האופציה, הן מבחינת מועד התשלום אותו ביקשו לדחות לתקופה ממושכת והן בדרישה כי הנתבעת תהיה אחראית לתיקון הליקויים ברישום הנכס, דבר החורג מתנאי האופציה ומהווה משום הצעה חדשה שלא היתה מקובלת על הנתבעת.
19. הנתבעים טוענים בנוסף כי המסמך עליו חתמו הצדדים נעדר גמירות דעת להתקשר בהסכם וכן נעדר מסוימות בשל היעדר פרטים מהותיים לעיסקה.
דיון והכרעה:
20. בפתח הדברים אדרש לטענת הנתבעים כי דין התביעה נגד הנתבע להידחות על הסף בהיעדר כל יריבות בינו לבין התובעים. דין הטענה להידחות. אכן, הנתבע איננו בעל הנכס ואין הוא צד להתקשרות ביסוד התביעה, כך שהסעד ההצהרתי וסעד האכיפה אינם רלוונטיים לגביו. אולם התביעה כוללת אף סעדים כספיים, חלקם חלופיים וחלקם מצטברים, שעילתם התנהלות בחוסר תו"ל במו"מ, ובעניין זה קמה לתובעים עילת תביעה אפשרית נגד הנתבע, בגדר מי שלקח חלק ישיר במו"מ (ד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לד(4) 673). למעשה – כפי שיפורט להלן – הנתבע היה הגורם הדומיננטי בניהול המו"מ מצד בעלת הנכס (ביתו). ברי אפוא כי אין מקום לדחיה על הסף של התביעה נגדו מהטעם של היעדר עילה.
מהות ההתקשרות בין הצדדים:
21. כעולה מהמפורט לעיל, בין הצדדים מחלוקת באשר למהות ההסכמים שערכו. האם הסכם שכירות ולצידו הסכם אופציה לרכישת המושכר ע"י השוכרים בעתיד, כטענת הנתבעים, או שמא הסכמה אחת לרכישת הנכס על-ידי התובעים, אשר פוצלה באופן מלאכותי לשני הסכמים, כטענת התובעים.
22. לצורך עמידה על מהות ההתקשרות בין הצדדים, יש להידרש תחילה לפרשנות הוראות ההסכם העומד בבסיס התביעה. סעיף 25 (א) לחוק החוזים 1973 קובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". נקודת המוצא לפרשנות הסכם היא לשונו, אך כשזו אינה חד משמעית בית המשפט נדרש גם לנסיבות חיצוניות לטקסט החוזי, שעל בסיסן יש לבחון את אומד דעת הצדדים בעת כריתת ההסכם.
23. מעיון בהוראות ההסכם עולה כי הוא איננו מנוסח באופן חד-משמעי מבחינת מהות ההסכמה בין הצדדים ויש בו, לכל הפחות, פנים לכאן ולכאן. בעוד שכותרת המסמך מדוברת על "הסכם אופציה לרכישת נכס", דבר התומך בבירור בגרסת הנתבעים באשר למהות ההתקשרות, הרי שתוכנו של ההסכם איננו מתקשר באופן ברור לכותרת זו. הלכה למעשה, למעט הכותרת, אין בגוף המסמך קביעה בדבר זכות בחירה עתידית הנתונה לקונים (התובעים), להבדיל מהסכמה הדדית להתקשרות בעסקה. כך, סעיף 1 להסכם האופציה קובע "הנכס יימכר במהלך תקופת השכירות ו/או בתום השכירות לשוכר זאת בסך של 2,660,000 ₪ נטו". אין במסמך הגדרה ברורה וקשיחה של תקופת אופציה (יימכר "במהלך תקופת השכירות ו/או בתום השכירות") ואין בו כל קביעה לעניין אופן הפעלת אופציה – מנגנון למתן הודעה וכיוצ"ב. כמו-כן, בסעיף 3 נקבע כי "מיד כשהדבר יתאפשר" יפגשו הצדדים ויקדמו הסכם מכר לחתימה, מבלי לקשור זאת לנקודת זמן של הפעלת אופציה, אלא כהוראה לקיום מיידי. כמכלול, הנוסח איננו נוקט "לשון בחירה" של בעל האופציה אלא לשון של התחייבות הדדית עכשווית.
24. בחינה של הוראות המסמך כמכלול, איננה תומכת, איפוא, בהיותו הסכם אופציה לרכישה, כאמור בכותרתו. לא למותר לציין, כי בבואנו לסווג סוג העסקה שערכו הצדדים, המהות היא הקובעת ולא בהכרח כינוי שבחרו הם לתת לחוזה: "היינו, אף שלכותרת ההסכם וללשונו יש משקל, הרי שאם יתברר כי הוראות ההסכם יוצרות מתווה אחר מזה שעליו הצהירו הצדדים, כך שבמהות נוצרה עסקה אחרת, הרי שלמהות ישנה עדיפות על הלשון", ע"א 7281/15 קופאס פיננס ישראל (ישראל) בע"מ נ' אגרקסקו חברה לייצוא חקלאי בע"מ (2018), פסקה 29 לפסק-דינו ש כב' השופט דנציגר וההפניות שם). בפרט כך ביחס להסכמי אופציה לגביהם נקבע כי "לעתים די בהגבלה כלשהי על חופש הבחירה של מקבל האופציה, בתנודה קלה, כדי שהסכם המתהדר בכותרת "הסכם למתן אופציה במקרקעין" יסווג כהסכם מכר" ((פסקה 16 לפסק הדין בעניין ע"א 7869/14 ד.ד. ליה יזום והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (2017), פסקה 16 לפסק-דינו של כב' השופט סולברג).
25. על רקע האמור, יש לבחון את אומד-דעתם של הצדדים גם על רקע כלל נסיבות העניין, כפי שהוצגו בראיות שהובאו. בעניין זה הוצגו בפני שתי גרסאות עובדתיות קוטביות. גרסת התובעים היא כי הנתבע, אשר ניהל מולם את המו"מ, ביקש מהם לדחות את החתימה על חוזה מכר ב- 18 חודשים בשל היבטי מס של המוכרת ועל מנת להימנע מתשלום מס שבח. לטענתם, זו היתה התכלית היחידה מאחורי החזות החיצונית של ההתקשרות כפי שנעשתה בשני ההסכמים המדוברים. הנתבעים, מאידך, טוענים כי המסמכים האמורים משקפים הסכמה אוטנטית בין הצדדים; הם הסכימו ביניהם כי התובעים ישכרו את הנכס לשנה, ולצד זאת, לבקשת התובעים, נאותה הנתבעת להעניק להם אופציה עתידית לרכישת הנכס בעבור סכום מוסכם.
26. במחלוקת זו אני רואה להעדיף את גרסת התובעים, המשתלבת באופן משכנע יותר עם הראיות שהובאו, עליהן אעמוד להלן.
27. ראשית, גרסת התובעים בעדויויהם נתמכת בתמליל הקלטה של שיחה שנערכה בין התובע לנתבע בטרם ההתקשרות בין הצדדים (נספח א' לתצהירי התובעים). במסגרת אותה שיחה ציין התובע באזני הנתבע כי: "אמרתי לך אני שכירות לא צריך, זה... בגלל שאתה צריך להשכיר אני משכיר" (עמ' 2 לתמליל, ש' 13-14), ובהמשך "אנחנו אני צריך להשכיר, אני אומר השכירות זה בשבילך, כי אתה צריך להשכיר, לא כי אני רוצה" (עמ' 9 לתמליל שיחה נספח א', ש' 21-22). הנתבע, מצידו, ציין באזני התובע ביחס לטופס 4 (נושא לגביו נשאל על-ידי התובע), כי: "זהו, אני רוצה יותר את טופס 4, כי אם יהיה לי טופס 4 אני מתחיל ל... לספור 18 חודש, מה, אתה מבין?" (עמ' 8 לתמליל נספח א', עמ' 8, ש' 17-18) , ובהמשך אמר הנתבע: "...עוד פעם אנחנו קבענו מחיר לסוף הדרך, זה לא משנה, אנחנו עושים את השכירות בגלל ה- 18 חודש, (מדגיש את המילה) כאילו אתה מבין? לעשות המחיר זה המחיר סופי, זהו, סגור וזהו אחרי 18 חודש, עושים את החוזה, זהו זה, חוזה מכירה, אבל כעקרון זה פורמלי" (עמ' 10 לתמליל, ש' 1-6). לציין כי הנתבעת בעדותה אישרה כי קיבלה "בזמן אמת" ייעוץ משפטי שאם תמכור את הנכס בתוך 18 חודשים מקבלת טופס 4 או היא תקבל פטור (עמ' 24 לפרוטוקול, ש' 20-21). הדברים שלעיל אינם משתמעים לשתי פנים, והם משתלבים היטב בגרסת התובעים לפיה הצדדים הסכימו מלכתחילה אודות מכירת הנכס וכי הסכם השכירות נערך לפי יוזמת הנתבע בשל רצונו להימנע מהשתת חבות מס על המוכרת. כעולה בבירור מהראיות, לאורך כל הדרך הנתבע הוא שניהל את המגעים עם התובעים למכירת הנכס, לטענתו מכוח ייפוי-כוח שנתנה הנתבעת (בתו) בידו. כך שפעולותיו, ידיעותיו וכוונותיו של הנתבע מחייבות אף את הנתבעת כאמור בסעיף 2 לחוק השליחות, תשכ"ה – 1965.
28. שנית, גרסת התובעים נתמכת אף בהתנהלות הצדדים בכל הנוגע לרישום המחזיק בנכס ברשות המקומית ובחברת החשמל. תחילה, לאחר חתימת ההסכמים, נרשמו התובעים בגדר מחזיקים. אולם בהמשך, בתקופת השכירות לכאורה, ועל-אף שאין חולק כי התובעים המשיכו לגור בנכס ללא כל שינוי, נרשמה הנתבעת כמחזיקה. פשר הדבר מסתבר מתוך תמליל שיחה שנערכה בין התובעת לנתבע, לאחר שהתובעת קיבלה פנייה מנציגת הרשות המקומית אשר ביקשה ממנה להסדיר חוב ארנונה לתקופה שהנכס היה רשום על שמה בטרם שינוי רישום המחזיק. במהלך השיחה ציין הנתבע כי הוא אשר פנה למועצה לצורך שינוי הרישום והסביר זאת בייעוץ משפטי שקיבל, לדבריו, לפיו הזכאות לפטור ממס שבח מצריכה מגורים בפועל של הנישום בנכס ומכאן הצורך ברישום הנתבעת כמחזיקה (נספח א' לתצהיר התובעים, עמ' 17, ש' 17-19). בדבריו פירט הנתבע באזני התובעת כי החיובים ימשיכו להגיע לכתובת הנכס כפי שהיה עד אותה עת, וכך תוכל התובעת לשלמם בעצמה מבלי שניתן לדעת זהות המשלם (עמ' 19, ש' 2-20). האמור לעיל משתלב היטב בטענת התובעים כי הנתבעים הונחו בשיקולי מס ביצירת מצגים בנוגע לעיסקה בנכס.
29. שלישית, עולה בבירור מהראיות כי מי שהניעו את עיצוב המערך החוזי הכתוב בין הצדדים במועד הרלוונטי, היו הנתבעים. אין מחלוקת כי נוסח ההסכמים (הן הסכם העיקרי והן הסכם השכירות) הוצג לתובעים על-ידי הנתבע וכי האחרנים לא שינו דבר בתכנם. לעניין זה אפנה לעדות הנתבע אשר אישר כי ההסכמים נחתמו על -ידו ועל-ידי התובע מיד עם הצגתם לאחרון, מבלי שנערכו תיקונים או מו"מ כלשהו (עמ' 10 לפרוטוקול מיום 20.6.2024 ש' 20-27). הנתבעת העידה כי מי שערך את ההסכמים עבורה היה עו"ד כלשהו (עמ' 22, ש' 1-6). על רקע זה יש לקרוא את סעיף 4 להסכם הקובע כי "ידוע לצדדים כי הסכם זה הינו בין הצדדים בלבד ואין להראותו ו/או להציגו לאף אחד". סעיף זה שראו הנתבעים לכלול במסמך שנוסח מטעמם, מתקשר לכאורה על-פניו עם רצון להימנע מדיווח לרשויות המס, כאשר מטעם הנתבעים לא ניתן כל הסבר לפשרו. המפורט לעיל תומך בגרסת התובעים לפיה המניע לחתימת ההסכמים באופן בו נוסחו, נבע משיקולי מס מצד הנתבעים. אוסיף כי טענת הנתבעים לפיה תקופה ה- 18 חודשים לא רלוונטית בנסיבות שכן היא נמנית ממועד קבלת טופס 4 ואילו לנכס כלל לא היה טופס 4, איננה משכנעת בעיני. את אומד דעת הנתבעים יש לבחון לפי הנסיבות שהיו בעת עריכת ההסכם לא לפי המצב שהתהווה בדיעבד. עולה בבירור מהראיות, כי בעת הרלוונטית הניחו הנתבעים כי טופס 4 צפוי להינתן בהקדם וכי לא צפויים עיכובים בקבלתו, כפי שתיאר זאת הנתבע באזני התובעים (תמליל שיחה בין התובע לנתבע, נספח א' לתצהירי התביעה, עמ' 8, ש' 7-13; תמליל שיחה בין התובעת לנתבע, נספח א' הנ"ל, עמ' 13, ש' 15-19).
30. רביעית, הוראות הסכם השכירות משתלבות אף הן באופן הגיוני עם גרסת התובעים. בהסכם השכירות הועמדו דמי השכירות על סך 5,000 ₪ לחודש. תקופת השכירות נקבעה בהסכם השכירות לשנה. סה"כ סכום דמי השכירות לשנה עמד אפוא על 60,000 ₪. חרף זאת, אין חולק כי התובעים שילמו לנתבעת מראש ועם מסירת החזקה של הנכס, סך של 90,000 ₪. סכום זה תואם דמי שכירות לתקופה של 18 חודשים, היא התקופה לגביה ציפו הנתבעים כי היא תאפשר לקבל את הפטור המיוחל ממס שבח. הנתבעים טוענים כי הסכום האמור נקבע כך שלדמי השכירות השנתיים בסך 60,000 ₪ נוסף סכום של 30,000 ₪ בגדר בטוחה עבורם במסגרת יחסי השכירות, אולם טענה זו לא בוססה בצורה משכנעת. אין לה ביטוי כלשהו בהסכם השכירות. יתרה מזאת, בסעיף 19 להסכם השכירות צויין כי השוכר יפקיד שטר חוב לביטחון, אך הצדדים לא מילאו את הסעיף ביחס לסכום השטר ואין חולק כי לא נמסר שטר כאמור. בהסכם השכירות אין אפוא ולו קצה חוט שיש בו להעיד על הסכמה להפקדת סכום מזומן בידי הנתבעת בגדר ביטחון לתנאי השכירות. נזכיר כי מנסחי ההסכם הם הנתבעים, וכי ההסכם נוסח בסיוע של עו"ד מצידם, כך שהחוסר בעניין זה נופל לפתחם. זאת ועוד, בתביעת הפינוי שהגישה הנתבעת נגד התובעים צויין בכתב התביעה כי סך של 90,000 ₪ שולם על חשבון דמי שכירות (סעיף 6 לכתב התביעה) ולא נאמר דבר לעניין היות חלק מהסכום בגדר בטוחה לשכירות. על רקע כל האמור, הטענה כי הוסכם על מתן בטוחה ביחסי השכירות המהווה חלק מהסכום ששילמו התובעים לנתבעת, רחוקה מלהיות משכנעת.
31. חמישית, התנהלות הצדדים לפני ואחרי החתימה על ההסכמים ובכל הנוגע לנכס, אף היא תומכת במסקנה כי גרסת התובעים הינה מסתברת יותר. אשר למועד שלפני החתימה על ההסכמים; התובעים העידו כי מלכתחילה חיפשו נכס לרכישה ולא להשכרה, לאחר שהחליטו למכור את ביתם במרום גולן ולהעתיק את מקום מגוריהם (סעיף 7.2 לתצהירי העדות הראשית של התובעים; עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 5; עמ' 31 לפרוטוקול, ש' 36). התובעים היו עיקביים בגרסתם זו, היא לא נסתרה בדבר ונתמכת אף בתמליל השיחה בין התובע לנתבע המצוטט בסעיף 27 לעיל. במועד החתימה על ההסכם התובעים אמנם עדיין לא מכרו את ביתם במרום גולן, אולם זה נמכר תקופה קצרה לאחר-מכן (חודש וחצי בלבד) באופן שמשתלב עם טענתם כי מלכתחילה כיוונו למכירה ורכישה של נכס מגורים חלופי. אשר לנתבעת, עדותה כי היא היתה מעוניינת להשכיר את הנכס ורק בהמשך נעתרה לבקשת התובעים לתת להם אופציה לרכישת הנכס, איננה מתיישבת עם דברי הנתבע מהם עולה כי עובר להתקשרות בין הצדדים הנתבעת קיבלה הצעות רכישה מאחרים ופרסמה את הנכס (ר' תמליל שיחה נספח א' לתצהירי התביעה, עמ' 6, ש' 11-14, 20-22). גרסתה כי היא לא רצתה למכור את הנכס אף איננה מתיישבת באופן הגיוני עם הסכמתה (לשיטתה) להתחייב בהסכם אופציה במסגרתו התחייבה למכר, מבלי שהיה בפיה הסבר מניח את הדעת לדבר. מהאמור עולה כי שני הצדדים היו מלכתחילה מעוניינים בביצוע עסקת מכר ולא בעסקת שכירות. אשר לתקופה שלאחר חתימת ההסכמים; כפי שפורט לעיל, הנתבע יזם שינוי רישום שם המחזיק בנכס והעברתו על שם הנתבעת, וזאת למטרה אחת – "הכנת הקרקע" לקבלת פטור ממס שבח במכירה. התובעים, מצידם, טוענים כי נהגו בנכס מנהג בעלים והשקיעו בו השקעות מרובות. אכן, לא צורפו אסמכתאות לכל ההוצאות הנטענות, כך שהטענה בעניין זה לא הוכחה במלואה. אולם התובעים הציגו התכתבות בינם לבין הנתבע, ממנה עולה כי התובעים שילמו לנתבע עבור בניית גדר בנכס, דבר שעל-פניו איננו מתקשר הגיונית למתכונת יחסי שוכר-משכיר, והנתבעת בעדותה אישרה כי הם ביצעו תיקונים בבריכת הבית (עמ' 26, ש' 29-30). התובעים אף שילמו מראש סכום נכבד של 90,000 ₪, דבר המשתלב עם גרסתם כי ראו עצמם מחוייבים בהסכם לרכישת הנכס.
32. שישית, טענת הנתבעים לפיה האמור בסעיף 3 להסכם ("מיד כשהדבר יתאפשר יפגשו הצדדים ויקדמו הסכם מכר לחתימה") מלמדת על כך שמדובר בהסכם אופציה, איננה משכנעת. כפי שפורט לעיל, שורה של אינדיקציות, הן בנוסח ההסכם והן בראיות חיצוניות באשר לנסיבות עריכתו, מלמדות על מהותו ואין בסעיף האמור כדי לגרוע מהמסקנה העולה מהן. היפוכם של דברים; הוראה זו המכוונת לכאורה לצמצם עד מאוד את פער הזמנים בין החתימה על הסכם המדובר לבין חתימת הסכם מכר, איננה מתיישבת עם המהות הבסיסית של הסכמי אופציה לתת לאחד הצדדים פרק זמן מספק לצורך גיבוש החלטתו אם להתקשר בעסקה.
33. אציין כי עו"ד אוחנה בעדותו בפני ציין כי הצדדים ניפגשו במשרדו בסמוך לפני ההתקשרות ביניהם וכי הוסכם כי על מתן אופציה לתובעים מאחר שלא היה בידיהם מלוא הסכום הדרוש לרכישתו וכי הנכס יושכר לתקופת האופציה. עדות זו מעוררת קושי לא מבוטל. הצדדים בתצהיריהם לא תיארו מעורבות כלשהי של עו"ד אוחנה בשלב זה (להבדיל מבחלוף שנה אז ניפגשו במשרדו לצורך קידום חתימה על הסכם מכר). הנתבע בעדותו העיד ברורות כי עו"ד אוחנה כלל לא היה מעורב בשלב האמור (עמ' 10 לפרוטקול, ש' 21). אין חולק, כך גם לפי עדות עו"ד אוחנה, שלא הוא הכין את ההסכמים, אלא נודע לו עליהם בדיעבד בלבד. בנסיבות אלה, יש קושי להתבסס על עדותו בהתייחס לנקודת הזמן של תחילת יחסי הצדדים, ואפשר שהדברים נובעים מקישור לעובדות כפי שהובאו בפניו בדיעבד. בכל מקרה, במשקלן הכולל של הראיות שפורטו, הכף נוטה כאמור לקבלת גרסת התובעים.
34. על רקע כל המקובץ, אני מקבלת את גרסת התובעים באשר למהות ההסכמה שהיתה בין הצדדים - מכירת הנכס לתובעים ולא הסכם אופציה. שאלה נפרדת היא האם התגבש בין הצדדים הסכם מחייב המעמיד חבות חוזית תקפה, שאלה בה אדון להלן.
הערת ביניים:
35. בטרם אפנה לניתוח השאלה שלעיל, אציין, כי לו היתה מתקבלת גרסת הנתבעים בדבר היות ההסכם בגדר הסכם אופציה, הרי שבכך לא היה להכריע את גורל התביעה, אלא נדרש היה לדון בשאלה האם מומשה האופציה באופן שבין הצדדים נכרת הסכם מחייב. התשובה לכך עוברת דרך שתי שאלות משנה.
36. השאלה האחת, האם התקיימו בהסכם היסודות הנדרשים ליצירת חבות חוזית לעסקת מכר (עם מימוש האופציה). בהקשר האמור, ההבחנה המקובלת היא בין הסכם המגלם התחייבות להתקשר בחוזה שתנאיו העיקריים מוגדרים דיים, לבין הסכם שמהותו איננה אלא התחייבות לנהל מו"מ עתידי ( ע"א 8872/18 פני וייס נ' משה בן מנחם ואח' (18.7.19(). ראו בפסק-דינה של כב' הנשיאה חיות שם, כדלקמן: "חוזה המותיר בידי נותן האופציה את האפשרות לסכלה במשא-ומתן שיתנהל בין הצדדים לאחר מימושה, איננו חוזה אופציה, וההתייחסות אליו ככזה – מעוררת קושי מושגי. לטעמי, אם החוזה שנכרת כולל את התנאים המאפשרים למקבל האופציה לממש את החוזה העיקרי, בפנינו "חוזה אופציה" שנותנה אינו רשאי לסכל את מימושה" (פסקה 2 לפסה"ד). השאלה שלעיל מקבילה במידה רבה לניתוח יסודות גמירות הדעת והמסויימות כפי שייעשה להלן (השוו: ע"א 4933/17 מרדכי גרין נ' אריה פרידמן (11.2.0.20), סעיף 32), ואפנה לפיכך לכל המפורט שם.
37. השאלה השניה היא האם מומשה האופציה על-ידי התובעים, או שמא לא מומשה ולפיכך פקעה היא. טענתם העיקרית של הנתבעים בהקשר זה היא כי תקופת האופציה היתה עד יום 30.10.22, תום תקופת השכירות לפי הסכם השכירות, וזאת בהתאם לסעיף 1 להסכם בו נקבע כ "הנכס יימכר במהלך תקופת השכירות ו/או בתום תקופת השכירות לשוכר...". לטענתם, משלא מימשו התובעים את האופציה בחתימה על הסכם מכר ותשלום התמורה עד למועד האמור, הרי שהאופציה פקעה.
38. טענה זו אין בידי לקבל. ההסכם איננו קובע נקודת זמן קשיחה למימוש אופציה, אלא כל שנאמר בו הוא כי הנכס יימכר במהלך תקופת השכירות ו/או בתום תקופת השכירות. המונח "בתום תקופת השכירות" הוא עמום וגמיש ואיננו קובע נקודת זמן קצובה ברורה. בפרט כך הדבר על רקע נסיבות המקרה דנן, כאשר עולה מתוך הראיות כפי שפורטו לעיל, כי התקופה אליה כיוונו הצדדים במסגרת ההסכמות ביניהם היא 18 חודשים, ובהתאמה אף התשלום ששילמו התובעים מראש. אף התנהגות הצדדים איננה מלמדת על כוונה למועד קשיח, שכן את הפגישה במשרדו של עו"ד אוחנה לצורך עריכת חוזה מכר, קיימו הם ביום 3.11.22, מספר ימים אחרי תום תקופת השכירות שנקבעה בהסכם השכירות, מבלי שעלתה כל טענה בדבר פקיעת האופציה (הטענה בעניין זה הועלתה לראשונה במכתבו של עו"ד אוחנה מיום 22.11.22). זאת ועוד, מהראיות עולה כי סוגיית מועד עריכת הסכם המכר לא היתה קרדינלית "בזמן אמת" מבחינת הנתבעים, אשר הונחו בהקשר זה בעיקר בשיקולים הנוגעים לחבות המס של המוכרת. ראו לעניין תמליל שיחה בין התובעת לנתבע, בה שאלה התובעת האם באוקטובר ניתן יהיה לקנות את הנכס והנתבע השיב כי: "אז באוקטובר אני אומר, אני אדבר איתו, באוקטובר, נובמבר, אני אדבר איתו, באוקטובר, נובמבר, אני אדבר איתו ונראה מה עושים, ברגע שיהיה את השוברים האלה שהם רצים שהם על שמה, אז הם יודעים שהיא גרה בדירה, זה הרבה יותר טוב מול הרשויות." (נספח ' לתצהייר התביעה, עמ' 21 לתמליל, ש' 2-6). עוד ראו הודעה בכתב ששלחה התובעת לנתבע ביום 19.9.22, בה נשאל הנתבע האם שוחח עם עוה"ד "ומתי יהיה ניתן לחתום?" (נספח יא1 לתצהירי התביעה), התומכת בגרסת התובעים לפיה הם ניסו לקדם חתימה על הסכם מכר ואילו לנתבעים לא אצה הדרך.
39. גם את טענת הנתבעים כי האופציה לא מומשה שכן התובעים לא שילמו את מלוא התמורה החוזית ולא חתמו על הסכם מכר, אין בידי לקבל. ראשית, ההסכם בין הצדדים איננו קובע כי מימוש האופציה ייעשה בהכרח על דרך של תשלום התמורה, להבדיל מהודעה על רצון לרכוש את הנכס תוך נקיטת פעולות בזמן סביר לחתימה על חוזה מכר. אף לפי גרסת הנתבעת, התובעים הודיעו אודות רצונם לרכוש את הנכס (סעיפים 42-43 לתצהירה). שנית, כפי שיפורט להלן, סוגיית מועד התשלום במקרה דנן היתה כרוכה בטבורה לבעיה הרישומית שהתברר כי קיימת בנכס, עליה נודע לתובעים לראשונה בפגישת הצדדים במשרדו של עו"ד אוחנה ביום 3.11.22. התובעים פעלו בנסיבות אלה בזריזות לקבלת מימון חלופי, כאשר כבר ביום 4.12.22 הודיעו כי יוכלו לשלם את מלוא התמורה עד סוף אותו חודש. שלישית, היו אלה הנתבעים בהתנהלותם, שמנעו חתימת הסכם מכר וקבלת התמורה. לעניין זה אפנה לכל המפורט להלן באשר להתנהלות הנתבעים בשלב האמור באופן שסיכל מימוש העסקה. מי שמנע בהתנהלותו חתימה על הסכם המכר, איננו יכול להישמע בטענה לאי-מימוש הסכם האופציה מסיבה זו (ראו: ע"א 8505/09 מרדכי שאשא נ' ירוק בעיר הנעה בגז בע"מ (23.3.11), פסקה 12).
האם הסכם מחייב?
40. כמפורט לעיל, הצדדים חתמו על מסמך בו פורטו הסכמות שגובשו ביניהם, ולצד זאת נקבע כי הסכם מכר ייחתם במשך. בהמשך התנהלו ביניהם מגעים והוחלפו טיוטות הסכם, אולם זה לא נחתם וביום 30.11.22 הנתבעים הודיעו על הפסקת המו"מ ונסיגה מהעיסקה. השאלה המתעוררת על רקע האמור, היא, האם השתכלל בין הצדדים הסכם מחייב, או שמא המסמך עליו חתמו לא היה אלא שלב ביניים בהליך להתקשרות חוזית שלא הושלמה, שאיננו מצמיח כשלעצמו חבות חוזית תקפה.
41. כידוע, שאלה מהסוג שלעיל נדונה רבות בפסיקת בתי המשפט ביחס למסמכים מטיב דומה לענייננו כאן, קרי – מסמך עליו חתמו הצדדים לאחר ניהול מו"מ, המבטא הסכמה בדבר תנאים מסוימים בעסקה אך מוסיף וקובע כי בהמשך ייחתם ביניהם הסכם מכר/הסכם סופי (בלשון שכיחה – זכרון דברים). נקודת המוצא בפסיקה היא כי מסמך ביניים מהסוג האמור יכול להעמיד חבות חוזית תקפה, ככל שהוא עומד בתנאים המהותיים ליצירת חבות כאמור, קרי – גמירות דעת ומסויימות (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 283).
42. תנאי גמירות הדעת משמעותו כי התקיים מפגש רצונות של הצדדים בכוונה להתקשר בהסכם מחייב שפרטיו העיקריים ידועים ומוסכמים. תנאי זה הוא אובייקטיבי ונבחן עפ"י אמות מידה חיצוניות, ובכלל זאת נבחנים לשונו ותוכנו של המסמך לרבות האופן בו הוגדר היחס בינו לבין הסכם שהצדדים קבעו כי ייחתם בהמשך ("נוסחת הקשר") והתנהגות הצדדים לפני, בזמן ואחרי החתימה על המסמך (ע"א 9247/10 אהרון רוזנברג נ' חיים סבן (2013); (ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד (2010)). יסוד המסויימות מחייב כי הההסכמה בין הצדדים כוללת את התנאים העיקריים החיוניים להתקשרות בחוזה. בין שני התנאים קיימים קשרי גומלין, שכן רמה גבוהה של מסויימות יכולה להעיד על גמירות דעת של הצדדים להתקשר בהסכם, בעוד שהיעדרם עשוי ללמד שאין מדובר אלא בשלב ביניים במו"מ. לצד זאת נקבע כי קיום עוצמה גבוהה של גמירות הדעת, מאפשרת להסתפק ברמה נמוכה יותר של מסויימות במסמך. כמגמה כללית לאורך השנים, הלכה והתגמשה גישת הפסיקה בהקשר זה בפרט ביחס לדרישת המסויימות, ונפסק לא אחת כי ניתן להכיר בקיומו של חוזה תקף גם כאשר אין המסמך כולל את כל התנאים העיקריים החיוניים להתקשרות, ככל שניתן להשלימם באמצעות פרשנות, מסמכים חיצוניים, הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (ע"א 1456/22 איברהים עג'מי נ' ועד מקומי נווה שלום (28.2.24),פסקה 29). זאת, ככל שאין מדובר בפרטים מהותיים לגביהם היתה בין הצדדים אי-הסכמה מפורשת או משתמעת בעת ההתקשרות (עניין גרין לעיל, שם, שם; עניין עדני לעיל,שם בפסקה 9 לפסק-דינו של כב' השופט פוגלמן). לתיאור מגמת פסיקה בעניין זה ראו דברי כב' השופט גורסקופף בעניין עג'מי לעיל, כדלקמן:
"למעשה, הגישה הרווחת במשפט הישראלי היא כי במקרים שהצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה, אין לאפשר לאחד מהם להתנער ממנו בטענה שחלק מתנאיו אינם מסוימים דיים. בעקבות זאת יסוד המסוימות, שבתחילת דרכה של הפסיקה הישראלית נתפס כאחד משני עמודי התווך שעליו נבנה החוזה, ירד מגדולתו, והפך למשני לעומת יסוד גמירות הדעת" (שם, בפסקה 29).
לצד זאת , ניתן למצוא בפסיקה קריאה לשקול צמצום של מגמה זו, אך ההלכה הפסוקה בסוגייה זו עומדת אף היום בתוקפה ( עניין עג'מי לעיל, שם בפסקה 26). כאשר עסקינן בהסכם למכירת מקרקעין, נוספת לתנאים האמורים דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, התש"כ – 1969. בהקשר זה נקבע בפסיקה כי מסמך ביניים בעסקת מקרקעין שמתקיים בו תנאי המסויימות, ממילא מקיימת בו אף את דרישת הכתב (עניין רבינאי לעיל, שם בעמ' 290-291).
43. על רקע כללי זה, נפנה לבחינת היסודות האמורים בענייננו.
גמירות דעת:
44. בחינה של המסמך גופו ושל הנסיבות האופפות את עריכתו, מביאה למסקנה כי היתה לצדדים גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב. הטעמים לכך יפורטו להלן.
45. ראשית, הדבר נלמד מלשון המסמך, ובפרט סעיף 1 בו נקבע בלשון נחרצת כי "הנכס יימכר" לתובעים, כמו-גם האמור בסעיף 5 כי "הצדדים חישבו את העסקה והגיעו לכלל מסקנה כי מקובלים עליהם תנאיה". יש בכך משום ביטוי חיצוני ברור של רצון הצדדים להתקשר בעסקת מכר של הנכס ומחוייבותם לגביה. לכך נוסיף את האמור בסעיף 4 למסמך בו נקבע כי "אין להראותו ו/או להציגו לאף אחד"; תניה זו תומכת אף היא במסקנה כי הצדדים ראו את המסמך כבעל נפקות משפטית, שאם-לא-כן קשה להבין את הצורך לחסות את קיומו (וכאמור – לא ניתן מצד הנתבעים כל הסבר של ממש לסעיף זה). לאלה נוסיף את העובדה כי ההסכם נחתם על-ידי הצדדים (הנתבע בשם הנתבעת והתובע בשם שני התובעים), נתון שהפסיקה ראתה בו לא אחת אינדיקציה לכוונתם של הצדדים לתת למסמך תוקף מחייב (עניין עג'מי לעיל, שם בפסקה 31 והאסמכתאות שם). לא למותר לציין, כי אף לשיטת הנתבעים, נערך בין הצדדים הסכם משפטי מחייב (אלא שלשיטתם – מדובר בהסכם אופציה), כך שדומה כי בכל הנוגע ליסוד גמירות הדעת לא עולה מחלוקת של ממש אף מתוך גירסתם שלהם.
46. שנית, נוסח "נוסחת הקשר" במסמך איננה מסייגת או מתנה את תוקף ההסכמות המפורטות בו בחתימה על הסכם מכר בהמשך. כזכור, סעיף 3 קובע כי: "מיד כשהדבר יתאפשר יפגשו הצדדים ויקדמו הסכם מכר לחתימה". ככלל, כאשר צדדים קובעים במסמך הסכמות שערכו כי האמור בו "כפוף" להסכם שיחתם בעתיד או "מותנה" בחתימת הסכם כאמור, יש בדבר להוות אינדיקציה לראייתם את המסמך כשלב משלבי המו"מ בלבד שאיננו יוצר חבות חוזית (אף שאין מדובר באנדיקציה מכרעת בהכרח אלא יש לבחנה כחלק מכלל הנסיבות, ראו: ע"א 9247/10 אהרון רוזנברג ואח' נ' חיים סבן ואח' (24.7.13), פסקה 13 לפסה"ד). במקרים אחרים בהם קבעו צדדים בזכרון דברים כי יחתמו על הסכם בהמשך או בתוך תקופה מוגדרת, מבלי להתנות בכך את ההסכמות ביניהם, נמצא לא אחת כי אין בכך להעיד על היעדר גמירת דעת (ר' עניין רבינאי, בעמ' 288, והדוגמאות שם; עניין רוזנברג לעיל, פסקה 17). בענייננו, נוסח סעיף 3 להסכם מלמד כי הצדדים התכוונו והניחו כי ייחתם ביניהם בהמשך הסכם מכר, אולם לא נקבע כי תוקף ההסכמות ביניהם כפוף או מותנה בכך. זאת ועוד, העובדה כי הצדדים קבעו כי יקדמו הסכם מכר "מיד כשיתאפשר הדבר", אף היא מחזקת את המסקנה בדבר בשלות ההסכמות ביניהם בראייתם (השווה עניין עג'מי לעיל, שם בפסקה 31).
47. שלישית, נסיבות חתימת המסמך תומכות אף הן בקיומה של גמירות דעת. כפי שפורט לעיל, ראיתי לקבל את גרסת התובעים לפיה דחיית החתימה על הסכם מכר היתה נעוצה בשיקולי מס של המוכרת. לא מדובר היה, אפוא, בראייה אוטנטית של הצדדים את שלב החתימה על המסמך כשלב ביניים בלבד במו"מ, אלא ביצירת פער זמנים מכוון לצורך מצג חיצוני שאינו נוגע לאומד דעתם בציר היחסים ביניהם. בלשונו של הנתבע בשיחתו עם התובעת: "לעשות המחיר זה המחיר סופי, זהו, סגור וזהו אחרי 18 חודש, עושים את החוזה, זהו זה, חוזה מכירה, אבל כעקרון זה פורמלי" (נספח א', עמ' 10, ש' 4-6). לכך יש להוסיף את העובדה כי התובעים שילמו מראש על חשבון התמורה (כמפורט לעיל – בכסות של דמי שכירות), המחזקת אף היא את המסקנה בדר גמירות דעת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב.
48. אשר לטענת הנתבעים בדבר אי-דיווח על ההסכם לרשויות המס, בגדר אינדיקציה לאי-ראייתם אותו כחוזה מחייב, אינני מוצאת בה ממש בנסיבות העניין. אכן, אי-דיווח לרשויות המס אודות מסמך זכרון דברים, יכול ללמד על המהות המוגבלת שייחסו לו הצדדים (בענייננו, הדיווח נעשה בדיעבד בלבד ע"י התובעים, ר' עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 18). אולם כל מקרה לנסיבותיו ולא בהכרח יש בכך להכריע (עניין שאשא לעיל, פסקה 9). כפי שפורט לעיל, המארג הראייתי שהוצג במקרה דנן מצביע על כך שהנתבעים ביקשו לייצר מצג לפיו ההסכם בין הצדדים נכרת במועד מאוחר יותר, לצורך קבלת פטור ממס שבח. בהסכם שנוסח מטעם הנתבעים נקבע כי אין להראותו לאף אחד, והקשר בין הדברים נראה על-פניו מסתבר, בלשון המעטה. זאת ועוד, אף גרסתם הנגדית של הנתבעים לפיה הצדדים התקשרו בהסכם אופציה, כרוכה בחובת דיווח לרשויות המס שלא נעשה, כך שאין להתלות בכך כראיה לגמירות דעת. בנסיבות אלה, אין באי-הדיווח בזמן אמת כדי להוות איניקציה להיעדר גמירות דעת של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב, אלא היפוכו של דבר. הנתבעים אינם יכולים להישמע בטענה בעניין אי-דיווח כאמור, מקום שהיוזמה לכך היתה שלהם והדבר לא נועד אלא לשרת אותם.
מסויימות:
49. על מנת שמסמך ייחשב כיוצר חבות חוזית מחייבת, עליו להיות מסויים די צורכו ולכלול את הפרטיים העיקריים החיוניים לעסקה. כפי שפורט לעיל, דרישת המסוימות רוככה בפסיקה ברבות השנים, תוך שנקבע כי היא עשוייה להתקיים גם כאשר המסמך איננו כולל חלק מהפרטים המהותיים לעסקה, ובלבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה, וכי אין מדובר בפרטים שהיו נתונים במחלוקת בין הצדדים בעת החתימה על זכרון הדברים והם לא הגיעו להסכמה לגביהם.
50. בענייננו, המסמך עליו חתמו הצדדים כולל פרטים מהותיים של העסקה: זהות הצדדים, מהות העיסקה, זיהוי הממכר, התמורה ונטל הנשיאה במס. לטענת הנתבעים, ההסכם איננו כולל נושאים מהותיים רבים אחרים, באופן שאיננו מאפשר לראותו כמסויים דיו. הם מציינים לעניין זה היעדר פירוט של אופן מימון הרכישה; אסמכתאות ליכולת המימון של הרוכשים; מועד המסירה של הנכס; אחריות לקבלת טופס 4; מועדי תשלום ואחריות לליקויים באופן רישום הנכס. ביחס לארבעת העניינים הראשונים, אינני סבורה כי מדובר בפרטיים מהותיים בהתקשורת אשר היעדרם שולל מסוימות והם ניתנים להשלמה. כך, ביחס למועד העברת הבעלות והחזקה, הפסיקה קבעה לא אחת כי מדובר בפרטים הניתנים להשלמה בהתאם להוראת סעיף 9 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן – חוק המכר) (ראו: עניין רבינאי לעיל, שם בעמ' 289; עניין פרידמן לעיל, שם בפסקה 34). העמדת מימון על-ידי הקונים היא בגדר התחייבות ברורה מתוך ההסכם בין הצדדים ואיננה מחייבת פירוט. אשר לטופס 4, עולה בבירור מהראיות כי הנתבעים הבהירו לאורך כל הדרך ובאופן שאיננו משתמע לשתי פנים כי העניין בטיפולם ובאחריותם (תמלילי שיחות נספח א' לתצהירי התביעה; שיחות התובעים והנתבע - עמ' 8, ש' 7-21; עמ' 12, ש' 4-12; 25, ש' 11-18; שיחת התובעת ועו"ד אוחנה, עמ' 30, ש' 9).
51. אשר למועד התשלום; ככלל, הפסיקה נטתה לראות במועד התשלום ופריסתו פרט מהותי שהיעדרו בהסכם עשוי לפגום במסויימות. עם זאת, אין מדובר בקביעה קטגורית ונוקשה, אלא הדבר צריך להיבחן בכל מקרה לנסיבותיו, ובפרט – האם ראו הצדדים בנסיבות המקרה הקונקרטי את הפרט האמור כתנאי מהותי בעסקה. בהתאמה, לא אחת הכירה הפסיקה בקיום יסוד המסויימות אף בהיעדר קביעה בהסכם בדבר מועדי התשלום/פריסת התשלום, תוך הפעלת מנגנוני ההשלמה ביחס לפרט זה (עניין רוזנברג לעיל, פסקה 14; עניין רוזנברג לעיל, פיסקה 34; עניין וייס לעיל, פסקה 4 לפסק-דינה של כב' הנשיאה חיות, פסקאות 5-6 לפסק-דינו של כב' השופט כבוב). זאת, בכפוף לכך שכאמור אין מדובר בעניין שהצדדים נתנו לו דעתם ולא הגיעו לגביו להסכמה במועד החתימה על זכרון הדברים (ראו עינין עדיני לעיל, דעת הרוב, בנסיבות בהן גילו הצדדים את דעתם בזכרון הדברים כי התשלומים יפורטו בנספח לו, אולם נספח כאמור לא צורף).
52. בענייננו, ההסכם שותק לגבי מועדי התשלום. אין כל אינדיקציה לכך שבעת חתימתו הצדדים ראו בכך עניין מהותי בהתקשרות או שהוא היה במחלוקת אותה עת. בהמשך, בטרם הפגישה אצל עו"ד אוחנה ביום 3.11.22, מסרה התובעת לנתבע כי כי ביכולתם לשלם סך 1.5 מיליון ₪ בעת חתימת הסכם המכר ואת היתרה בתוך 30 ימים באמצעות משכנתא שתלקח על הנכס, והנתבע לא התנגד לכך (תמלול שיחה בין התובעת לנתבע נספח א', עמודים 11-12, ש' 11-2, ש' 1 בהתאמה). עולה מהאמור, כי מלכתחילה מועד התשלום לא היה נתון במחלוקת של ממש בין הצדדים ולא נתפס כנקודה מהותית מבחינתם. הדבר מקבל משנה תוקף מדבריו של עו"ד אוחנה לתובעת, במהלך השיחה ביניהם בסמוך לאחר פרוץ הסכסוך, לפיהם: "... הוא כתב מיליון ואחד הסתייגויות ותנאים ואנחנו לא נקבל את זה, גם זה לא משנה אם יש כסף או אין כסף, לא לקבל את זה", ובהמשך ציין: "הכסף הכסף לא רלוונטי, אם החוזה ש... אם אתם לא מקבלים את החוזה ששלחנו לכם" (נספח י', עמ' 1).
53. בהיעדר קביעה במסמך בדבר מועד התשלום, יש לבחון האם ניתן להשלים את החסר באמצעות מקורות השלמה. בהקשר זה יצויין תחילה, כי עצם העובדה שהצדדים קיימו ביניהם מו"מ לצורך חתימה על הסכם מכר, אין בה בהכרח ללמד על היעדר גמירות דעת או חוסר במסויימות מספקת שאיננו ניתן להשלמה. הדבר הוא אופייני בסיטואצייה כבענייננו, כאשר הצדדים מגבשים ביניהם מסמך הסכמות בלתי שלם ומייעדים את "סגירת" מלוא הפרטים להסכם סופי שייחתם. במצב דברים כזה, ניהול מו"מ כאמור הוא הכרחי לצורך גיבוש הסכמות בנושאים שנותרו פתוחים ולעיתים הוא משמש אף ניסיון "לשיפור עמדות" של מי מהצדדים. הפסיקה עמדה על כך שאין בניהול מו"מ כאמור, החלפת טיוטות בין הצדדים ואי-הגעה לנוסח מוסכם, ללמד בהכרח על חוסר גמירות דעת או מסויימות מספקת במסמך ההסכמות שגובש קודם לכן, תוך שכל מקרה נבחן לנסיבותיו (ראו: ע"א 9255/11 יוסף דניאל נ' פלונית ואח' (11.8.2013), פסקה 21 לפסק-דינה ש כב' השופטת ברק-ארז; עניין רוזנברג לעיל, שם בפסקה 21; עניין פרידמן, שם בפסקה 35).
54. אשר לנסיבות דנן; כפי שכבר צויין, התובעים ביקשו לשלם עבור הנכס באמצעות הון עצמי והיתרה בכספי משכנתא בתוך 30 ימים. הדבר נאמר לנתבע למהלך שיחה שהתקיימה בינו לבין התובעת עובר לפגישה אצל עו"ד אוחנה ביום 3.11.22 והוא הביע הסכמה לכך. אלא שעניין המשכנתא נתקל במכשול לאחר שלראשונה הסתבר לתובעים בפגישה אצל עו"ד אוחנה ביום 3.11.22 אודות הבעיה הרישומית של הנכס. נוכח זאת פנו התובעים מיידית לייצוג משפטי באמצעות ב"כ בהליך דנן. בטיוטת הסכם מכר שהעביר עו"ד אוחנה לב"כ התובעים, נרשם כי כלל התמורה תשולם במועד חתימת החוזה (בכפוף להפקדה בנאמנות של 100,000 ₪ להבטחת אישורי העברה). בהערות שהעביר ב"כ התובעים לטיוטה זו נרשם כי בעת החתימה ישולם סך 133,000 ₪ כנגד רשום הערת אזהרה והיתרה תשולם עד יום 20.3.23 מתוכה סך 250,000 ₪ יופקד בנאמנות ביד ב"כ המוכרת להבטחת בין היתר הסדרת אופן רישום הזכויות. לכך לא הסכימה הנתבעת כעולה ממכתבו של עו"ד אוחנה מיום 30.11.22. בסמוך לאחר מכן, בתחילת חודש דצמבר 2022, הודיעו התובעים כי הם מסכימים לתשלום מלוא התמורה עד סוף אותו חודש. עך כך נמסר הן בהודעת התובע לנתבע מיום 4.12.22 (נספח יא1' לתצהירי התביעה), הן בהודעת ב"כ התובעים לעו"ד אוחנה מיום 8.12.22 (נספח י' לתצהירי התביעה) לפיה מרשיו - "מסכימים לשלם את מלוא התמורה עד סוף החודש" (נספח יא לתצהירי התביעה) והן בשיחה טלפונית בין התובעת לעו"ד אוחנה מיום 12.12.22 (נספח י' לתצהירי התביעה).
55. עולה מהמאמור, כי הלכה למעשה קיבלו התובעים את דרישת המוכרת לתשלום מלוא התמורה בתשלום אחד וללא פריסת תשלומים. בהתאם לפסיקה, הסכמה בדיעבד לדרישת הצד הטוען נגד תוקף ההסכם, יכולה לרפא בעיית מסויימות במסמך, דוקטרינה המכונה בפסיקה עקרון הביצוע המיטבי (עניין עג'מי לעיל, פסקה 32; עניין גרין לעיל, שם בפסקה 48; עניין פרידמן לעיל, שם בפסקה 34). זאת ועוד, עולה מהמפורט לעיל כי מלכתחילה (ובטרם התבררה הבעיה הרישומית שאינה מאפשרת קבלת משכנתא לנכס הספציפי), ראו הצדדים במתכונת עקרונית של השלמת מלוא התמורה בתוך 30 ימים מחתימת הסכם מכר (ממימון עצמי + כספי משכנתא) כמסגרת זמן מתאימה לתשלום התמורה עבור הנכס. בנסיבות אלה, ניתן להשלים את ההסכם בנקודה בהתאם להוראת סעיף 41 לחוק החוזים לפיה "חיוב שלא הוסכם מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה..." (הוראה דומה מצויה בשילוב סעיפים 9(א) ו- 21 לחוק המכר). אכן, ככלל דומה שיש קושי לא מבוטל לצקת תוכן קונקרטי למונח "זמן סביר" בהקשר של עסקת מכר מקרקעין, אולם כאמור בענייננו קיימת תשתית קונקרטית המצביעה על תפיסתם של הצדדים עצמם אודות הזמן הסביר לקיום החיוב.
56. אשר לסוגיית תיקון רישום הזכויות במקרקעין; כפי שכבר צויין, זכויות הנתבעת במקרקעין רשומות באופן לקוי, כך שבחלקה 259 רשומות על שמה 7/24 חלקים בלבד ובחלקה אחרת סמוכה (261) רשומות על שמה יתרת הזכויות. מתוך הראיות שהוצגו עולה כי חלקה 259 (עליה בנוי הנכס) נוצרה בהליך פרצלציה של חלקת מקור, שבין השותפים בה היה הסכם שיתוף. הסכם זה נרשם במרשם המקרקעין אולם מסיבה שלא הובהרה לא ניתן לו ביטוי במסגרת הליך הפרצלציה. מנסח הרישום של חלקה 259 עולה כי הפרצלציה נרשמה ביום 15.12.21, קרי – לאחר החתימה על ההסכם בין הצדדים. משכך, שני הצדדים (כפי שאף העידו בפני) לא היו מודעים לדבר בעת החתימה על ההסכם ואף לא יכולים היו לדעת אודותיו (שכן חלקה 259 כיחידה רישומית נוצרה ונרשמה רק לאחר מכן). מכאן, ברי כי בהסכם בין הצדדים הם לא ראו לקבוע הוראה מפורשת ביחס לנקודה ספציפית זו וקביעת האחריות להסדרת הרישום. אולם סבורני כי גם עניין זה בר השלמה. זאת, אף ללא צורך להידרש להוראות השלמה חיצוניות, שכן פרשנות ההסכם מביאה למסקנה כי האחריות בעניין זה היא על התובעים. בסעיף 7 להסכם בין הצדדים נקבע כי "לא תהיה למי מהצדדים טענה לגבי טיב הנכס אף לא במועד מסירת החזקה במכירה". המונח "טיב הנכס" רחב דיו לכלול אף את מעמדו המשפטי של הנכס. בהתאם להסכמה זו, הסיכון לשינוי שחל לאחר ההסכם נופל על כתפי התובעים. זוהי הפרשנות לה טוענים הנתבעים והתובעים בסיכומיהם אינם חולקים על כך. זאת ועוד, אף שבהערות ב"כ התובעים לטיוטת הסכם המכר נרשם תחילה כי המוכרת תהיה אחראית לתקן את אופן רישום הנכס וכי בהתאמה סך 250,000 ₪ יעוכבו בנאמנות בידי בא-כוחה עד לתיקון, הרי שסמוך לאחר מכן, בתחילת חודש דצמבר 2022, הודיעו כאמור התובעים כי הם מסכימים לתשלום מלוא התמורה עד סוף אותו חודש ללא עיכוב כאמור, ובכך הסכימו במשתמע לעמדת הנתבעת בנקודה זו. יצוין בהקשר זה כי בהערות ב"כ התובעים לטיוטת הסכם המכר נרשמה הערה שהופנתה לעו"ד אוחנה, לפיה: "בשיחתנו מסרת שהמוכרת לוקחת את זה על עצמה ללא עלות". נראה איפוא כי ההערות שכלל ב"כ התובעים בטיוטה בנקודה זו היו בזיקה למה שסבר הוא באותה עת כי מקובל על עו"ד אוחנה, באופן המתקשר לטענת התובעים בסיכומיהם כי מדובר לכל היותר באי-הבנה (סעיף 64 לסיכומים). לא נעלם מעיני כי בעדותם ציינו התובעים כי הם סבורים שעל הנתבעת לפעול לתיקון הרישום, אולם כאמור הם לא חלקו כלל בסיכומיהם על פרשנות הנתבעים להוראת סעיף 7 להסכם, ואף מהתנהלותם בזמן אמת משתמע אחרת.
57. המסקנה מכל המקובץ היא כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב, שמתקיימות בו הן דרישת גמירות הדעת, הן דרישת המסויימות תוך הסתייעות במקורות השלמה והן דרישת הכתב. אוסיף כי במקרה דנן קיימת העדה חזקה לקיומה של גמירות דעת להתקשר בעיסקה, כפי שפורט בהרחבה לעיל. בנסיבות אלה, ובהתאם לגישה הנהוגה בפסיקה, יש לכל הפחות לנהוג בגישה חשדנית ביחס לטענת צד המבקש להתנער ממנה בטענה להיעדר מסויימות מספקת בתנאיה וניתן להקל בדרישת המסויימות (עניין גרין לעיל, שם בפסקה 42).
58. בטרם סיום פרק זה אתייחס לטענת הנתבעים כי לתובעים כלל לא היה את המימון הנדרש לרכישת הנכס, וכי נוכח מחדלם מלהציג אישור מהימן לקיומו של מימון כאמור כפי שנדרשו לעשות במכתבו של עו"ד אוחנה מיום 6.11.22, לא היה טעם להמשיך במו"מ. אני רואה לדחות טענה זו. אשר לדרישה במכתב הנ"ל להצגת אישור לקיום מלוא סכום הרכישה בידי התובעים בתוך 7 ימים, אף מבלי להידרש לסוגיית חוסר תום-הלב בדרישה בנסיבות הקונקרטיות, הרי שלאחר שב"כ התובעים הודיע כבר ביום 11.11.22 כי בידי התובעים לשלם מלוא התמורה, לא עמד עו"ד אוחנה על הדרישה להצגת אסמכתאות אלא העביר טיוטה של הסכם המכר. גם בהמשך ההתכתבות בין הצדדים לא עלתה עוד הדרישה להעברת אסמכתא לקיום המימון, כך שנראה כי עניין זה נזנח. אפנה בעניין זה אף לעדותו של עו"ד אוחנה לפיה הוא שלח את טיוטת הסכם המכר לאחר שהודעת ב"כ התובעים כי בידי התובעים לשלם את מלוא התמורה - הניחה את דעתו (עמ' 19 לפרוטורול, ש' 10-12). מכל מקום עולה מכך כי "בזמן אמת" עניין זה לא היה במוקד החלטת הנתבעים לסגת מהעיסקה. אשר למקורות הכספיים של התובעים; אין מחלוקת כי התובעים מכרו את ביתם במרום הגולן עוד ביום 6.12.2021 תמורת 2.2 מיליון ₪ (הסכם המכר צורף כנספח ב' לתצהירי התביעה), כך שהטענה בדבר הון עצמי שעמד להם אותה עת לצורך רכישת הנכס בוודאי איננה קלוטה מהאוויר. לתצהיריהם צירפו מסמך חשבון בנק המעיד על יתרה בסך כ- 1.4 מיליון ₪. הנתבעים מפנים לתשובתה של התובעת בחקירתה כאשר נשאלה לגבי המועד בו הוצא אישור היתרה, כי הוא הוצא לפני מספר חודשים וכי היתרה היא מעכשיו (עמ' 18, ש' 34, עמ' 19, ש' 6-7), וטוענים כי הדבר מוכיח שבעת המגעים בין הצדדים לא היה לתובעים את הסכום המדובר. אינני רואה לקבל את הטענה. תשובותיה של התובעת בנקודה זו לא היו חד משמעיות, וניכר כי לא זכרה לומר ממתי המסמך, אולם אין בכך להוכיח דבר לעניין קיום המימון בידי התובעים בעת הרלוונטית. לצד זאת, התובע העיד כי היתרה האמורה היא מהתקופה לאחר שעברו להתגורר בנכס ומקורה ממכירת הבית במרום גולן (עמ' 37 לפרוטוקול, ש' 3-8). גרסה זו משתלבת באופן הגיוני ביותר עם המועד בו נמכר הבית ועם כלל התנהלות התובעים "בזמן אמת", ואיני רואה כל עילה שלא לקבלה. אשר ליתרת סכום התמורה, התובעים העידו כי אבי התובעת נחלץ לעזרתם במהירות והסכים למשכן את ביתו לצורך קבלת מימון בסך מיליון ₪. גרסה זו מבוססת היטב במסמכים שהוצגו המעידים על מתן אישור עקרוני לאב לקבלת הלוואה בסך מיליון ₪ ("משכנתא הפוכה") למטרת "עזרה לרכישת דירה לבת" (מסמך איילון חברה לביטוח בע"מ מיום 21.11.22, נספח ט1' לתצהירי התביעה).
חוסר תו"ל במו"מ:
59. התובעים טוענים כי ככל שייקבע כי המסמך עליו חתמו הצדדים איננו מקים חבות חוזית תקפה, הרי שלנוכח התנהלותם חסרת תום הלב של הנתבעים אשר מנעה חתימת הסכם מכר, יש לראות את העסקה כאילו שוכללה.
60. נוכח מסקנתי שלעיל, אין צורך להידרש לסוגייה האם ניתן לראות חוזה כאילו השתכלל מקום בו התנהלות בחוסר תו"ל של אחד הצדדים מנעה זאת, עמדה שיש לה ביטוי בפסיקה (ע"א 579/83 זוננשטיין נק אחים גבסו, פ"ד מב(2) 278, פסק-דינו של כב' השופט ברק; ע"א 829/80 שכון עובדים נ' זפניק, פ"ד לז(1) 579). ממילא אף אין צורך להידרש לסעד החלופי שהתבקש בתביעה (פיצוי בגין אובדן הזדמנות לרכישת נכס חלופי או פיצויי קיום), אלא רק לסעד שנתבע במצטבר בגין נזק לא ממוני בגין התנהלות בחוסר תו"ל.
61. לגופם של דברים, סבורני כי התנהלות הנתבעים במקרה דנן בשלב בו נדברו הצדדים לצורך חתימה על הסכם סופי, איננה מתיישבת עם החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתו"ל, כפי שעולה מפירוט הנסיבות שלהלן. ראשית, מיד לאחר הפגישה ביום 3.11.22 הכתיבו הנתבעים לו"ז דחוק ביותר. הם דרשו מהתובעים להציג להם בתוך 7 ימים אסמכתא לקיום מלוא התמורה בידיהם, ובהמשך דרשו כי התובעים יחתמו על טיוטת הסכם המכר שהעבירו בתוך יומיים שאם-לא-כן יסתיים המו"מ לאלתר. כל זאת, תוך איום בסילוק ידם של התובעים מהנכס בו הם מתגוררים מזה כשנה. הנתבעים ידעו שהתובעים התכוונו לממן את רכישת הנכס בין היתר באמצעות נטילת משכנתא (וכאמור – לא הסתייגו מכך) והיו מודעים היטב לעובדה כי לראשונה נודע לתובעים אודות בעיית הרישום והנובע מכך לעניין האפשרות לקבלת משכנתא, רק בפגישה ביום 3.11.22. בסיטואציה שנוצרה, ברי שנדרש לתובעים זמן להתארגנות לחלופה. יודגש כי לא ניתן מצד הנתבעים כל הסבר ענייני ליצירת לו"ז כה דחוק בנקודת הזמן האמורה, בפרט לאחר שבמהלך כל השנה שחלפה מחתימת ההסכם בין הצדדים לא אצה לנתבעים הדרך לקדם העסקה, והיו אלה התובעים דווקא שביקשו את קידומה. בהמשך לכך, סירבו הנתבעים לקיים כל מו"מ אודות נוסח טיוטת ההסכם שכתב בא-כוחם; סירובם היה גורף, ללא התייחסות פרטנית לנקודה זו או אחרת, מבלי למקד מול התובעים נקודות מחלוקת ענייניות ותוך חסימת אפשרות לקיום שיח ענייני. חלף זאת, דרשו הם במפגיע כי הטיוטה תחתם "כזה ראה וקדש" ולאלתר. זאת ועוד, כאשר התובעים הודיעו בסמוך לאחר מכן כי הם מוכנים לדרישות הנתבעים וכי בידיהם לשלם את כל תמורת הנכס תוך זמן קצר (לאחר שהתארגנו בזריזות להשגת מקור מימון חלופי), הנתבעים ניתקו מגע, לא ענו לטלפונים/מסרונים וסירבו לכל שיתוף-פעולה לצורך קידום ההתקשרות.
62. התמונה המצטיירת מכלל ההשתלשלות המתוארת לעיל, היא הצבת מכשול מצד הנתבעים בפני התממשות העסקה, להבדיל מחילוקי דעות ענייניים באשר למועדי התשלום כפי שטוענים הנתבעים. נשוב ונזכיר את דבריו של עו"ד אוחנה לתובעת לאחר הודעתה על הסכמתם לשלם את כלל התמורה עד סוף החודש, כי: "הכסף הכסף לא רלוונטי, אם החוזה ש... אם אתם לא מקבלים את החוזה ששלחנו לכם" (נספח י', עמ' 1). עולה מהדברים כי אף בשלב זה ובדיעבד, סוגיית מועד התשלום לא עמדה במוקד העניין.
63. יש להדגיש כי בנקודת הזמן האמורה הצדדים היו נתונים בשלב מתקדם של ההתקשרות ביניהם. התובעים הסתמכו על ההסכמות בין הצדדים, עברו לגור בנכס שנה קודם-לכן ועיצבו את מהלך חייהם בהתאם. הם אף שילמו מראש סכום לא מבוטל בהתאם להסכמות הצדדים. מלכתחילה הציג הנתבע בפניהם מצג לפיו מדובר בעסקה מסוכמת וכי חתימת הסכם מכר איננה אלא עניין "פורמלי", כלשונו (נספח א' לתצהירי התביעה, עמ' 10 לתמליל, ש' 1-6). התובעים שיתפו-פעולה עם הנתבע בבקשותיו ביחס למבנה ההתקשרות ופיצולה כפי שתואר לעיל, אשר נבעו משיקולים הנוגעים למוכרת בלבד. על רקע כל אלה, התנהלות הנתבעים בשלב בו פנו הצדדים לגיבוש נוסח הסכם סופי, כפי שתוארה לעיל, תוך הנפת חרב הפינוי מעל ראשי התובעים במקביל, איננה עומדת לטעמי באמת-מידה מתחייבת של דרך מקובלת ותום לב.
הסעד:
64. הסעדים שנתבעו בתביעה הם סעד הצהרתי אודות קיומו של הסכם תקף ומחייב בין הצדדים למכירת הנכס לתובעים וסעד של אכיפתו. כמו-כן נתבע סעד פיצויים חלופי ככל שידחה הסעד העיקרי (פיצויי קיום), וסעד מצטבר של פיצויים בגין עוגמת נפש.
65. על יסוד כל המקובץ לעיל ומסקנותי שפורטו, ניתן בזה סעד הצהרתי לפיו בין הצדדים נקשר הסכם בר תוקף ומחייב למכירת הנכס לתובעים. בהתאם למפורט לעיל לעניין מועד התשלום, התמורה תשולם לנתבעת בתשלום אחד עם השלמת האמור להלן ע"י הצדדים, וכנגד העברת הזכויות. הזכויות יועברו לתובעים כפי שהן רשומות כיום על שם הנתבעת.
66. לצורך קביעת דרכי הביצוע וההסדרים הכרוכים באמור, יפעלו הצדדים בשיתוף-פעולה ובתום-לב לגיבוש הסכמות. ככל שהדבר לא יצלח בידי הצדדים, ויש לקוות שלא כך יקרה, יהיה בידי כל אחד מהם לעתור בתביעה מתאימה לבהמ"ש בעניין זה לרבות בקשה למינוי כונס נכסים לצורך מימוש ההתקשרות.
67. במסגרת הסעדים שלעיל, נתתי דעתי לשאלת שיערוך התמורה החוזית. בהסכם לא נקבע על-ידי הצדדים כי התמורה המוסכמת תשוערך למועד התשלום בפועל. בנסיבות אלה, ובהינתן שככל שהיה נחתם הסכם מכר היתה התמורה צפויה להשתלם עד סוף חודש דצמבר 2022, אינני רואה להורות על שיערוך הסכום החוזי עד מועד זה. באשר לתקופה שלאחר מכן; סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 קובע כי ניתן להתנות את סעד האכיפה "בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם או בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות העניין". הפסיקה ראתה בכך בסיס להורות על שערוך חיוביים כספיים של הנפגע בחוזה שהופר, במקרים מתאימים, תוך שבהקשר זה נשקלת בין היתר תרומת כל אחד מהצדדים להפרה וכלל נסיבות העניין (עניין שאשא לעיל, פסקה 14). בענייננו, הנתבעים הם שמנעו את ביצוע התשלום במועדו, כפי שפורט בהרחבה לעיל. מנגד, בהינתן משך הזמן שחלף, משהתובעים טוענים לעלייה ממשית של מחירי הנדל"ן בתקופה שחלפה, וכן בהינתן שחלק מהתמורה נותרה כל התקופה בידי התובעים, סבורני כי אי-שיערוך כלל איננו הולם את נסיבות העניין. במכלול הנסיבות, אני רואה להורות על שיערוך חלקי, באופן שסך 1.4 מיליון ₪ מתוך התמורה החוזית יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהמועד שנקבע לעיל (1.1.23) ועד התשלום בפועל, ויתרת התמורה תישא הפרשי הצמדה בלבד החל מהמועד הנ"ל ועד התשלום בפועל. התשלומים ששולמו לנתבעים והוסכם על קיזוזם, ישוערכו אף הם (תוספת הצמדה וריבית) החל מהמועד האמור.
68. אשר לתביעה לפיצויים בין נזק לא ממוני; לאחר ששקלתי בדבר, ולא בלי התלבטות, מצאתי שלא לחייב את הנתבעים בפיצויים כאמור. זאת, בהינתן העובדה ששני הצדדים ראו לפעול יחדיו באופן לקוי בדרכם לגיבוש התקשרות חוזית פשוטה, תוך יצירת מערך חוזי עקלקל ובחלקו פיקטיבי (אף שחלקם של הנתבעים בדבר דומננטי יותר), דבר שנראה כי תרם במידה רבה להשתלשלות הסכסוך ולהבאתם עד הלום.
69. אשר על כן התביעה מתקבלת בהתאם למפורט לעיל.
70. הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪, כאשר לעניין זה שקלתי את עלויות ההליך וכלל נסיבות העניין.
המזכירות תמציא לצדדים
ניתן היום, י"ג תמוז תשפ"ה, 09 יולי 2025, בהעדר הצדדים.