תיק אזרחי (מרכז) 63837-03-22 אהרון איצקוביץ נ' טל מרדכי נווה

פסק דין

1. לפניי תביעת בעלי דירות שהתקשרו עם יזם בעסקת פינוי בינוי לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו - 2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי" וגם: "החוק") (בשמו הקודם חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו- 2006), כנגד שני בעלי דירות אחרים במתחם. התביעה נסובה על הטענה כי הנתבעים מסרבים סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי בינוי.  משכך, התבקש להצהיר על הנתבעים כבעלי דירה סרבנים, לאשר את ביצוע עסקת הפינוי בינוי ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם הנתבעים, בהתאם לסעיף 2(א)(2) לחוק פינוי בינוי.  עוד התבקש, להתיר לתובעים פיצול סעדים, באופן שבו ככל ותידחה התביעה, לא תפגע זכות התובעים לתבוע פיצוי נזיקי מאת הנתבעים בשל הנזקים שנגרמו מסרבנותם, בהתאם לסעיף 2(א)(1) לחוק פינוי בינוי.  עוד התבקש, לחייב את הנתבעים בהוצאות ושכר טרחת עורך דין בשיעור ריאלי בתוספת מערעור מיסים כדין.

פרויקט הפינוי בינוי, נושא התביעה דנא

פרויקט הפינוי בינוי

2. התביעה הוגשה על ידי בעלי דירות בשני מבנים ברחוב כצנלסון 2 ו- 4 בלוד, הידועים כגוש 5905 חלקה 8 (להלן: "כצנלסון 2") וגוש 3960 חלקה 5 (להלן: "כצנלסון 4") (להלן יחד: "המתחם" או "הבניינים").
3. מדובר בבניינים בעלי 4 קומות ו- 24 יחידות דיור. אין מחלוקת כי מצבם הפיזי ירוד, ללא ממ"דים ואינם מחוזקים או עמידים בפני רעידות אדמה.
4. החל משנת 2018 התקשרו התובעים - מרבית בעלי הזכויות במתחם - עם חברת כח השקעות בערעור מיסים (להלן: "היזם"), בהסכם להקמת פרויקט פינוי בינוי במתחם (להלן: "ההסכם"). ההתקשרות בהסכם, מטעם היזם, נעשתה באמצעות מר אדיר קינן (להלן: "מר קינן").
5. היזם הוא חברה אשר, נכון להיום, מורכבת משלוש בעלות מניות: חברת גרסטנפלד חברה להשקעות ולבניין (1985) בערעור מיסים (להלן: "חברת גרסטנפלד"), אשר בבעלותה חברה בעלת סיווג קבלני ג'5 (חברת גרסטנפלד הנדסה ובניין בע"מ); חברת כח נדל"ן התחדשות עירונית בערעור מיסים שבבעלות מר קינן וחברת הראל עזר לישראל אחזקות 2002 בערעור מיסים שעוסקת בתחום היזמות.
6. במסגרת הפרויקט, תכנן היזם להרוס את שני הבניינים ולבנות במקומם שלושה בניינים חדשים, יחד עם חלקה 7 בגוש 5905 הרשומה על שם רשות הפיתוח כ"קרקע משלימה". הפרויקט תוכנן להתבצע בשני שלבים: בשלב הראשון פינוי והריסת הבניין הקיים בכצנלסון 2, המכיל 8 יחידות דיור, והקמת שני בנייני מגורים העתידים לכלול 96 יחידות דיור, שטחים מסחריים ושטחים ציבוריים; בשלב השני, לאחר סיום השלב הראשון, פינוי והריסת הבניין הקיים בכצנלסון 4, המכיל 16 יחידות דיור, מסירת 16 דירות תמורה לבעלי הדירות בבניינים החדשים שנבנו בשלב הראשון והקמת בניין מגורים אשר עתיד לכלול 34 יחידות דיור ושטחים מסחריים (להלן: "הפרויקט") (נספח 19 לתצהיר עדות ראשית אדיר קינן בעמ' 245).
7. ביום 15.4.18 אישר הפורום להתחדשות עירונית בלוד את קידום הפרויקט, לבקשת רוב בעלי הדירות והיזם (עמ' 1 לנספח 6 לכתב הגנה מתוקן של נתבע 1).
8. בהתאם לכך, קידם היזם תב"ע להתחדשות עירונית שמספרה 406-0699488 (י"ב התשפ"ב, 9991, 1394) בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "התכנית" ו- "הוועדה המחוזית", בהתאמה). התכנית גובשה וקודמה בשיתוף פעולה עם עיריית לוד והחברה הכלכלית לוד ובליווי המנהלת העירונית להתחדשות בעיריית לוד אשר גם ליוותה את בעלי הדירות בכל הקשור לבחירת עורך דין ונציגות דיירים, בחינת ההסכם וכיו"ב (להלן: "המבואה") (נספח 6 לכתב הגנה מתוקן של נתבע 1).
9. ביום 9.12.19 נדונה התכנית בפני הועדה להתחדשות עירונית אשר החליטה על הפקדתה בתנאים (נספח 5 לכתב הגנה מתוקן נתבע 1).
10. ביום 8.1.21 הופקדה התכנית. לתכנית הוגשו התנגדויות, ביניהן על ידי הנתבעת 2 ועל ידי היזם.  ביום 18.4.21 נדונה התכנית בפני הועדה להתנגדויות.  ביום 11.5.21 התקיימה ישיבה של ועדת המשנה להתחדשות עירונית בוועדה המחוזית במסגרתה נידונו ההתנגדויות לתכנית (נספח 5 לכתב הגנה מתוקן של נתבע 1).  ביום 24.5.21 ניתנו החלטותיה.
11. התנגדות היזם נסבה בין היתר על טענה לטעות סופר בטבלת הזכויות בתכנית, בה הושמטו שטחים למגורים בשטח של 794 מ"ר שטחים עיקריים ו- 1,748 מ"ר שטחי שירות עיליים, לכלל יחידות הדיור בפרויקט. היזם טען כי על פי חוות דעת שמאית, הפרויקט אינו עומד בדרישת הרווח היזמי לפי תקן 21.1 (הוראות הנחיית מועצת שמאי המקרקעין, תקן 21 (להלן: "תקן 21.1")).  ככל ולא תתוקן טעות הסופר ולא יגדל שטח הפרויקט, תיפגע הרווחיות הנמוכה ממילא של הפרויקט.  הוועדה המחוזית קיבלה את ההתנגדות בחלקה, כך שנוספו לפרויקט 1,748 מ"ר שטחי השירות העיליים המבוקשים, ללא השטחים העיקריים (נספח 5 לכתב הגנה מתוקן נתבע 1).
12. התנגדות הנתבעת 2 נסבה בין היתר על טענות נגד היקף הזכויות המוצע והצפיפות המתקבלת מהתכנית. לטענתה, הבניין יהיה חריג בסביבה המתאפיינת בבנייה של כ- 8 קומות.  התכנית תפגע באיכות החיים של תושבי השכונה ותביא לירידת ערך.  הוועדה המחוזית דחתה ההתנגדות, בסוברה כי הצפיפות והגובה המוצעים אינם חורגים מהקיים בעיר, שכן ממערב לשכונה ובצמידות לה אושרה תמל/2002/ב הכוללת מבנים בני 25 קומות.  התכנית מנצלת ביעילות את משאב הקרקע באזור.  הוועדה המחוזית קבעה כי טענות בדבר ירידת ערך יש לבחון במסגרת הדינים הקבועים בחוק (נספח 5 לכתב הגנה מתוקן נתבע 1).
13. לאור האמור ודחיית יתר ההתנגדויות, החליטה הוועדה המחוזית ליתן תוקף לתכנית, בכפוף להערות טכניות ומשפטיות של אגף התכנון, אשר אינן רלוונטיות להליך דנא (נספח 5 לכתב הגנה מתוקן נתבע 1).
14. ביום 14.11.21 פורסמה התכנית למתן תוקף ברשומות.
15. ביום 3.9.23, שנה וחצי לאחר הגשת התביעה, התקבל היתר בנייה בתנאים לפרויקט, להריסת הבניינים והקמת שלושה בניינים חדשים במסגרת ההתחדשות העירונית. על פי ההיתר בשלב הראשון: הבניין בכצנלסון 2 ייהרס ויוקם בניין בן 9 קומות מעל קומת קרקע למסחר ומגורים הכולל 32 יחידות דיור.  בקרקע המשלימה ייבנה בניין בן 17 קומות מעל קומת קרקע לציבורי ומגורים, 64 יחידות דיור ו- 3 קומות מרתף המשותף לשני הבניינים.  בשלב השני: ייהרס הבניין בכצנלסון 4, ויוקם בניין בן 10 קומות מעל קומת קרקע למסחר ומגורים המכיל 34 יחידות דיור וכן 2 קומות מרתף.  במסגרת החלטת הועדה המקומית בבקשה למתן היתר הבנייה, הוחלט לאמץ את המלצת המהנדסת לאשר את ההיתר בכפוף לקיום תנאים מסוימים שהרלוונטי בהם לענייננו הוא כי ההסכם יהיה מאושר וחתום על ידי כל הצדדים (נספח 3 לתצהירו של מר אדיר קינן).

הוראות ההסכם

16. דירות התמורה - בהתאם להסכם, בעלי הדירות הקיימות יקבלו דירה חדשה, באותה קומה לפחות בה מצויה דירתם הקיימת, תוך ניסיון לשמור על אותם כיווני אוויר. גודלן של דירות התמורה יהיה בתוספת של 10% משטח הדירה הקיימת (שטח עיקרי כולל ממ"ד, ללא מרפסת ושטחי שירות), ובנוסף מרפסת "סוכה" בשטח של 8 מ"ר לפחות, מחסן בגודל של 4 מ"ר, חניה בחניון תת קרקעי וחלקים בלתי מסוימים מהרכוש המשותף (סעיף 2.12 להסכם).
17. נשיאה בהוצאות בעלי הדירות - היזם התחייב לשאת בתשלום הוצאות בעלי הדירות לרבות תשלום שכר טרחת עורכי דינם, דמי אחזקה כמפורט בתקנון התב"ע של עיריית לוד, עלות מפקח, תשלום דמי הובלה, חיבור הבית המשותף החדש והדירות לרשת החשמל, המים, והגז, הוצאות פיתוח ועוד (סעיפים 2.16 ו- 9 להסכם). בנוסף התחייב לשאת בתשלום דמי שכירות לכל תקופת הפינוי של בעלי הדירות שיפונו מדירתם הקיימת (תוספת להסכם מיום 23.3.22, עמ' 122 לתצהיר מר קינן).
18. מימון עלויות לצורך ביצוע הפרויקט - היזם התחייב לממן את כל העלויות הנדרשות לצורך ביצוע הפרויקט, לרבות קידום ואישור התב"ע, הכנת תכניות ועבודות הבנייה, קבלת היתרי בנייה, העסקת יועצים, רישום צו בתים משותפים, רישום תקנון מוסכם, רישום זכויות הבעלים בדירות החדשות ותשלומי מיסוי, למעט תשלום דמי היוון לרמ"י בגין הדירות הקיימות (סעיפים 4.8, 4.9, 4.12, 4.14, 19 להסכם).
19. ליווי בנקאי - היזם התחייב לממן את הפרויקט באמצעות ליווי פיננסי בנקאי סגור, עצמאי ונפרד מפרויקטים אחרים של היזם (סעיף 10.1 להסכם).
20. ערבויות - היזם התחייב כי בעלי הדירות יקבלו ערבות בנקאית על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 או פוליסת ביטוח בשווי הדירה החדשה בסכום שיקבע שמאי מטעם הבנק המלווה בדו"ח אפס (סעיף 10.14 להסכם); ערבות מיסים (סעיף 10.15 להסכם); ערבות בדק (סעיף 10.17 להסכם) וערבות רישום בית משותף (סעיף 10.16 להסכם).
21. מנגנון בחירת הדירות - בהסכם נקבע מנגנון לבחירת הדירות החדשות. לפיו, בהתאם לדו"ח שמאות שיוכן על ידי שמאי שייבחר על ידי היזם בשיתוף עם ב"כ בעלי הדירות, יכין השמאי המוסכם טבלת ניקוד המדרגת את שווי הדירות הקיימות לפי מצבן המשפטי והפיזי, לרבות מיקומן, כיווניהן ועוד.  הדירה שתזכה לשווי גבוה יותר תקבל קדימות בבחירת הדירה החדשה.  בין דירות שוות בניקוד, תקבל קדימות הדירה שבעליה חתם מוקדם יותר על ההסכם (סעיף 11 להסכם).
22. תנאים מתלים להסכם - בהסכם נקבע כי ההסכם ייכנס לתוקפו בכפוף לקיומם של התנאים המצטברים הבאים: תנאי מתלה ראשון: (א) ההסכם נחתם על ידי "רוב מיוחס מהבעלים" כהגדרתו בהתאם לחוק פינוי בינוי בתוך 12 חודשים מיום חתימת בעל הדירה הראשון, היזם רשאי להודיע על הארכת מועד זה ב-12 חודשים נוספים; (ב) היזם יחתום על ההסכם 7 ימים לאחר המועד הקובע (שהוגדר כ-"60 ימים מהמועד בו ייחתם ההסכם על ידי רוב מיוחס מבעלי הדירות" בסעיף 2.38 להסכם); (ג) החל מהמועד הקובע יפעלו היזם ובעלי הדירות שחתמו על ההסכם כנגד בעלי הדירות שלא חתמו. בעלי הדירות שחתמו על ההסכם יגישו נגד בעלי הדירות הסרבנים תביעות במסגרתן, בין היתר, יעתרו לאכוף את ביצוע ההסכם; תנאי מתלה שני: הפרויקט יוכרז כ-"מתחם" בהתאם לאחת החלופות על פי הפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, וכן תנאים נוספים בעניין מיסוי מקרקעין שאינם רלוונטיים להליך דנא; תנאי מתלה שלישי: תפורסם תב"ע חדשה ותקבל תוקף בהתאם לאבני דרך, שאינם רלוונטיים להליך דנא; תנאי מתלה רביעי: קבלת היתר בנייה כדין עד ולא יאוחר מ- 16 חודשים ממועד אישור התב"ע.  ככל ויבוטל ההסכם מעיקרו בשל אי קיום התנאים המתלים, היזם יהיה מחוייב ליתן הודעה בכתב לבעלי הדירות ולבא כוחם בתוך 15 ימים מהיום בו נועד לו על אי התקיימות התנאים המתלים.  ככל והמועדים האמורים יחלפו, יהיו בעלי הדירות רשאים לבטל ההסכם ולחתום על תצהירי ביטול מטעמם (סעיף 3 להסכם).

רווח יזמי ליזם הפרויקט

23. בשנת 2019, המבואה, אשר כאמור ליוותה את הפרויקט ואת בעלי הדירות, מראשית הדרך, ביצעה בדיקה כלכלית ראשונית לפרויקט באמצעות כלכלן מטעמה (נספח 6 לכתב הגנה מתוקן של נתבע 1- חוות דעת לתב"ע להתחדשות עירונית מתחם כצנלסון 2+ 4 לוד). בבדיקה עלה כי שיעור הרווח היזמי נכון לאותו מועד עמד על כ- 17.5%.  בהתאם ל"מסמך מדיניות להתחדשות המרקם העירוני הותיק בלוד" של מבואה, אשר כפי הרשום בו, נערך על ידי פז כלכלה, בהנחיית החברה הכלכלית לוד, אגף התכנון בעיריית לוד והמבואה, שעיור הרווח היזמי הרצוי בעיר לוד עומד על 17%, בהינתן הוכחת אפשרות קבלת מימון מבנק מלווה (סעיף 6.3 למסמך המדיניות).  לאור האמור שיעור הרווח אשר פורט בבדיקת מבואה את הפרויקט, איפשרה את יציאת התכנית אל הפועל לפי המדיניות העירונית של לוד.  בהינתן האמור, המליצה המבואה לקדם את התכנית במתווה מוצע של 128 יחידות דיור לפחות, אשר אפשר כלכלית את ביצוע התכנית (נספח 6 לכתב ההגנה המתוקן הנתבע 1).
24. בשנת 2020 נערכה חוות דעת כלכלית על יד פז כלכלה, לפיה הרווח היזמי עומד על 17.2% (נספח 18 לתצהיר מר קינן; להלן: "חוות הדעת משנת 2020"). ביום 31.8.22 נערכה חוות דעת כלכלית מעודכנת על ידי פז כלכלה, לפיה הרווח היזמי ירד ועמד על 16% (נספח 19 לתצהירו של א.קינן), (להלן: "חוות הדעת משנת 2022").  חוות הדעת משנת 2022 נערכה לבקשת היזם לצורך עדכון הנתונים כגון טבלת שטחי הפרויקט, תמהיל הדירות, סקר המחירים לדירות ולקרקע, תקציב הפרויקט ואומדן שווי הדירות והקרקע נכון למועד עריכת חוות הדעת.  בחוות הדעת משנת 2022 נאמר בין היתר כי המבנה הציבורי יוקם ברמת גמר מלא במסגרת תקציב ההקמה לפרויקט וכי ל- 8 דיירים ישולם שכר דירה חלופי במשך 36 חודשים.

דירות מיוחדות