תיק אזרחי (מרכז) 63837-03-22 אהרון איצקוביץ נ' טל מרדכי נווה - חלק 14

נתבע 1 בחקירתו העיד כי הוא לא היה רוצה יחידה מסחרית כמו זו של משפחת איצקוביץ, הגם שאם לשיטתו מדובר ביחידה בעלת שווי גבוה יותר, לכאורה יכול היה למכור אותה ולרכוש דירה אחרת (פר' מיום 20.6.24, עמ' 149 ש' 20-26, עמ' 150-156).  כאשר היזם הציע לו לקבל יחידה מסחרית זהה לזו משפחת איצקוביץ, השיבה באת כוחו במקומו כי בשביל לבחון את ההצעה נדרש לקבל מסמכים (עמ' 157 ש' 1-7).  תשובה זו אינה ברורה.  לנתבע 1 ובאת כוחו יש את כל המסמכים הנדרשים כדי לבחון את ההצעה.  הרי לשיטת הנתבע 1 עצמו שווי של דירה התמורה לאיצקוביץ גבוה יותר ב- 30% מיתר הדירות שהן לשימוש למגורים.  על כך מבוסס סירובו להתקשר בעסקת פינוי בינוי.  לכן כלל לא ברור איזה מידע או מסמך חסרים לו.  תשובה זו דווקא מוכיחה כי ההתנגדות היא חסרת בסיס וכי הנתבע 1 בעצמו לא מאמין כי התמורה למשפחת איצקוביץ היא עודפת.

בנוסף נתבע 1 כלל לא ידע מה גודל דירת משפחת טויטו וטעה לחשוב כי מדובר בדירה קטנה יותר (עמ' 126-130 לפר' מיום 20.6.24).  העובדה שהנתבע 1 לא ידע פרטים מהותיים המהווים את הבסיס להתנגדותו, פרטים שבנקל יכולים היו להיות בידיעתו, אילו רק היה מעיין במסמכים שהוגשו בהליך, מעידה כי התנגדותו אינה כנה ואמיתית.

147. רביעית, ממילא, אין בתמורות שמקבלות משפחת איצקוביץ וטויטו כדי לפגוע בנתבעים. אפילו אם היה מוכח כי משפחת איצקוביץ ומשפחת טויטו מקבלות תמורות עודפות (ולא היא), הרי שמדובר בהטבה לפנים משורת הדין, על חשבון היזם.  לא על חשבון בעלי הדירות.  ההטבות לא פוגעות בנתבעים, לא באות על חשבונם ולא מפרות זכויות של הנתבעים (ראו והשוו: תיק אזרחי (מחוזי ירושלים) 7236/05 לוין נ' רביד (נבו 15.5.2006)).  התמורה לנתבעים על פי ההסכם הינה תמורה ראויה בהחלט.  תחת דירתם הנוכחית במבנה ישן, ללא ממ"ד ובבניין שאינו מחוזק מפני רעידות אדמה, הנתבעים יקבלו דירה חדשה, גדולה יותר, עם מרפסת, חניה ומחסן, וממ"ד, ובבניין המחוזק מפני רעידות אדמה.  יתרונות ברורים וחשובים בהחלט.  אין כל ספק כי הנתבעים ירוויחו מעסקה זו.
148. לסיכום חלק זה, ונוכח ה אמור, לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי משפחת טויטו ואיצקוביץ קיבלו תמורות עודפות או כי הנתבעים הופלו לרעה.
149. עוד טענו הנתבעים (על ידי נתבע 1), כי מנגנון בחירת הדירות בפרויקט מייצר תמורה לא שוויונית וכי העובדה כי נקבע ניקוד נוסף לבעלי דירות לפי מועד חתימתם על ההסכם מהווה הפרת עיקרון השוויון בחלוקת התמורות (סעיף 9 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע 1). לאחר שבחנתי את הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.  ראשית, בניגוד לנטען, לפי מנגנון בחירת הדירות, בעלי דירות לא מקבלים "ניקוד נוסף" לפי מועד חתימתם על ההסכם, אלא, הניקוד נקבע לפי מאפייני הדירה בלבד.  רק וככל ויש דירות עם ניקוד זהה, אזי הסדר של בחירת הדירות בין אלה בלבד ייקבע לפי המועד בו חתמו בעלי דירות אלה על ההסכם.  שנית, ההסכם, בו מעוגן מנגנון בחירת הדירות, נבדק ואושר גם על ידי המבואה שתפקידה כאמור ללוות את בעלי הדירות בפרויקט מטעם העירייה, גם על ידי בעלי הדירות עצמם שבחתימתם אישרו את המנגנון, וגם על ידי בא כוחם.  שלישית, מנגנון בחירת הדירות הינו סביר ואינו - לא שוויוני.  ברי כי ככל ודירות מסוימות בפרויקט מקבלות ניקוד זהה לאחר בחינה שמאית אובייקטיבית ועניינית, נדרש למצוא דרך לקבוע את סדר הקדימות של כל אחת מבעליהן.  מועד החתימה על הסכם הפינוי בינוי אינו מהווה דרך פוגעת או בלתי סבירה.  דרך פוגעת או בלתי סביר היא כזו אשר מחילה הוראות קדימות שונות ומפלות על בעלי דירות שונים ללא הצדקה.  לא כך במקרה בענייננו.  רביעית, מחקירת הנתבע 1 עולה כי סירובו להתקשר בעסקת הפינוי בינוי, אינה נובעת כלל ממנגנון בחירת הדירות.  כאשר נתבע 1 נשאל בחקירתו על מנגנון בחירת הדירות, תחילה הוא לא ידע להצביע מה לשיטתו לא שוויוני בו, אלא התחמק מתשובה והשיב כי הוא חושש שלא יקבל בכלל דירה - כלומר לשיטתו אין בעיה במנגנון בחירת הדירות (פר' מיום 20.6.24, עמ' 164 ש' 3-18).  לאחר שעומת שוב עם השאלה השיב כי הוא מצפה לבחור דירה "עם פרמטרים דומים לשלי, לפי תוספת מסוימת שקבועה" (עמ' 166 ש' 20-24).  אלא שכך בדיוק המנגנון בהסכם.  כאשר עומת עם העובדה שכך בדיוק המנגנון בהסכם, השיב "זו לא מהות הבעיה, מהות הבעיה שיש תמורות שונות לדיירים שונים, ויש יזם שפועל בחוסר תום לב ושיש חשש שהפרויקט לא יקום" (עמ' 167).  כלומר סירוב הנתבע 1 לפרויקט אינו נובע ממנגנון בחירת הדירות.
150. לסיכום כל האמור, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והראיות שהוגשו מטעמם, ולאחר שהתרשמתי מעדויות העדים והמומחים, מצאתי כי הפרויקט הינו שוויוני כלפי כלל בעלי הדירות בפרויקט לרבות הנתבעים, וכי סירוב הנתבעים להתקשר בהסכם בטענה להיעדר שוויון בתמורות, אינו סביר בנסיבות העניין.

התנהלות היזם

151. הנתבעים טענו טענות רבות באשר להתנהלות היזם, ובין היתר, היעדר שקיפות, היעדר המצאת מסמכים, הפעלת לחץ, ניגוד עניינים, חוסר תום לב, כי היזם הינו קבלן חתימות שמטרת ההסכם רק גביית עמלת תיווך ועוד. אקדים ואציין כי הנתבעים לא הוכיחו את טענותיהם ולא מצאתי כי נפל רבב בהתנהלות היזם.  להלן אבחן את טענות הנתבעים באופן פרטני:
152. אשר לטענת הנתבעים להפעלת לחץ מצד היזם על בעלי הדירות לחתום על ההסכם. התובעים טענו כי בעלי הדירות לא מתנהגים כאנשים שהופעלו עליהם לחצים פסולים, דיירים רבים התייצבו לדיון בבית המשפט שנערך ביום 28.9.23, ובנוסף, משהוחלף הייצוג בתיק, בעלי הדירות שוב חתמו על ייפויי כוח.  כלומר בעלי הדירות רוצים בפרויקט (סעיפים 23-25 לתצהיר עדות ראשית של מר קינן).  לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין טענת הנתבעים להידחות.  הנתבעים לא הציגו כל ראיה להפעלת לחץ על בעלי הדירות.  להפך.  התרשמתי כי בעלי הדירות מעוניינים בכנות לקדם את הפרויקט.
153. הנתבעים טענו כי היזם התנהל בחוסר תום לב וחוסר שקיפות שעה שהסתיר עובדות, מסמכים ומידע המעידים על כשלים מהותיים ופרוצדורליים (היעדר הון עצמי, איתנות כלכלית והיעדר ניסיון), כשמרבית בעלי הדירות הינם קשישים קשיי יום. על אף פניות רבות, לא נמסרו מסמכים לרבות ההסכם וצרופותיו.  התובעים הכחישו הטענות.  לאחר שבחנתי את טענות הנתבעים בהקשר זה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינן להידחות.  הנתבעים לא הוכיחו כי נפל פגם בהתנהלות היזם בהקשר זה.  הנתבעים לא הוכיחו כי היזם התנהל בחוסר תום לב או הסתיר עובדות או מסמכים.  אף הנתבע 1 בחקירתו לא ידע לומר אילו מסמכים חסרים לו והודה כי לא היה מכותב להודעות דוא"ל בהן באת כוחו ביקשה מסמכים והוא לא ראה התכתבות בנושא (פר' מיום 20.6.24, עמ' 79 ש' 20-26, עמ' 80 ש' 1-26, עמ' 81 ש' 1-14).  אם היו חסרים מסמכים במועד הגשת התביעה, הרי שמאז החל ההליך הנתבעים קיבלו לידיהם את כל המסמכים הנדרשים כך שנכון לעת הזו סירובם להתקשר בהסכם לא יכול להתבסס על היעדר מסמכים או על היעדר שקיפות.
154. הנתבעים טענו כי היזם הינו קבלן חתימות שמטרתו גביית עמלת תיווך (הסכם מארגן). טענה זו נטענה בעלמא.  הנתבעים לא ציינו, הסבירו או הוכיחו כיצד יש בהסכם להוות "הסכם לארגון עסקת פינוי בינוי" בהתאם לסעיף 1 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017.  יתרה מזאת, ההסכם עליו חתמו בעלי הדירות עם היזם הוא הסכם פינוי בינוי, הוא מפרט על הפרויקט, התמורות, הערבויות וכיו"ב.  בהתאם להסכם, היזם פעל לקדם את הפרויקט כך שאושרה תכנית וניתן היתר בנייה בתנאים.  בנסיבות אלה, מצאתי לדחות הטענה.  אפילו אם טענת הנתבעים הייתה נכונה, לא מצאתי כי יש בה כדי להוכיח כי סירוב הנתבעים להתקשר בהסכם הינו סביר.  הרי הנתבעים מלינים על התנהלות היזם.  אילו אכן לשיטתם כל שהיזם מבקש לעשות הוא לארגן את הפרויקט ולא לשמש כיזם שלו, הרי שיתר טענות הנתבעים בדבר זהות היזם, מתייתרות.
155. הנתבעים טענו כי היזם הוכרז כמפר חוק שחובותיו הועברו להליכי גבייה באמצעות רשות האכיפה והגביה. לאחר שבחנתי את הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי היא אינה רלוונטית לשאלת סירוב הנתבעים להתקשר בעסקת הפינוי בינוי.  אמנם, לפי נסח רשם החברות, בשנת 2022 היה ליזם חוב בשל אי תשלום אגרה שנתית שהועברה למרכז גביית קנסות (נספח ג' לכתב ההגנה המתוקן של נתבע 1).  ברם אין בכך כדי להוכיח את סבירות הסירוב של הנתבעים להתקשר בהסכם.  בנוסף, החוב משנת 2022, כאשר סירוב הנתבעים להתקשר בעסקה ניתן קודם לכן, כך שסירוב הנתבעים לא נבע, ולא נובע, מאותו חוב של אי תשלום אגרה שנתית.
156. הנתבעים טענו כי לאחר אישור התב"ע החדשה היזם מכר מניות לידיים זרות ללא ידיעת והסכמת בעלי הדירות. לא מצאתי פגם באמור.  הנתבעים לא טענו להפרת ההסכם ואף לא קיימת להם זכות לטעון כאמור שעה שלא חתמו על ההסכם והם לא צד לו.  הנתבעים לא הוכיחו כי יש קשר בין מכירת המניות לבין אופן ביצוע הפרויקט או כי נגרם להם נזק ממכירת המניות.  מהחומר שבפניי עולה כי הפרויקט לא עוכב בשל מכירת המניות וכי הנציג והרוח החיה העומד מאחורי היזם נותר אותו אדם, מר קינן.
157. הנתבעים טענו כי היזם לא הצהיר על בן משפחה שמחזיק דירה בפרויקט (משפחת קינן) בניגוד לחובת גילוי נאות. לאחר שבחנתי את הטענה, מצאתי לדחותה.  טענת הנתבעים אינה באה במניין הנסיבות המנויות בסעיף 2 (ב) לחוק פינוי בינוי, שבהתקיימן לא יחשב סירוב של בעל דירה לעסקת פינוי כסירוב בלתי סביר.  הגם שמדובר רשימה שאינה סגורה.  שנית, כפי שעולה מעדותם של אדיר קינן וציון קינן, הדבר היה ידוע מראש והוצג לבעלי הדירות (פר' 5.5.24, עמ' 195 ש' 1-6, עמ' 229 ש' 19-26, עמ' 230 ש' 1-3).  שלישית, אף יזם אחר לא היה מעוניין בפרויקט ובעלי הדירות הם אלה ששכנעו את היזם לקדם את הפרויקט (פר' מיום 28.9.23, עמ' 18 ש' 7-9).  שלישית

סירוב הנתבעת 2 לחתום על ההסכם היות ודירת התמורה שתקבל תהיה ללא שלושה כיווני אוויר

158. הנתבעת 2 טענה כי דרשה מהיזם לקבל את אותם כיווני אוויר כפי שיש בדירתה הקיימת היום, כפי שמקובל בעסקאות מסוג זה, וכי מצבה הרפואי מחייב אותה לגור בדירת שלושה כיווני אוויר לכל הפחות (סעיף 44 לכתב ההגנה המתוקן וסעיפים 14-18 לכתב ההגנה המקורי). גם בתצהיר העדות הראשית שלה, הצהירה הנתבעת 2 כי בשל צרכים רפואיים מיוחדים, היא נדרשת לדירה בעלת שלושה כיווני אוויר (סעיפים 18-19 לתצהיר העדות הראשית שלה).  התובעים טענו כי הנתבעת 2 לא הגישה מסמך או חוות דעת המוכיחים כי יש לה מגבלה רפואית המונעת שימוש במיזוג אוויר (סעיף 73 לתצהיר מר קינן).
159. לאחר שבחנתי טענות הנתבעת 2, מצאתי כי אין הן עולות כדי סירוב סביר להתקשר בהסכם פינוי בינוי על פי החוק.
160. ראשית, מקובלת עליי טענת התובעים לפיה הנתבעת 2 לא הוכיחה כי מצבה הרפואי מחייב דירת שלושה כיווני אוויר. כל שהנתבעת 2 הציגה הוא אישור מביטוח לאומי כי יש לה 93% נכות לצמיתות.  לא הוצגו מסמכים רפואיים המקשרים בין אחוזי הנכות שלה לבין מניעת שימוש במיזוג אוויר.  בחקירתה אמנם העידה כי הרופאים המליצו לה להפסיק לעשות שימוש במיזוג אוויר (פר' 19.5.24, עמ' 429 ש' 21-25), ברם לא הציגה מסמכים המוכיחים זאת ובעצמה הודתה כי אין לה מסמכים כאמור (עמ' 431 ש' 11-26, עמ' 432 ש' 1-15).
161. שנית, הנתבעת 2 לא הוכיחה כי קיימת לה זכות לקבל דירה זהה לדירתה הקיימת באשר לכיווני אוויר והיא לא הוכיחה כי כך מקובל בעסקאות פינוי בינוי. אמנם, סעיף 2(ב)(ד) לחוק פינוי בינוי קובע כי סירוב ייחשב לסירוב סביר ככל ו"קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר".  יחד עם זאת, הסעיף מהווה חריג לכלל, רק "במקרים נדירים יצדיקו נסיבותיו האישיות של בעל הדירה הסרבן, כל שכן יחסו הסובייקטיבי לדירת מגוריו, לראות בסירובו סירוב סביר" (עניין שורצברגר, בפס' 35).  ענייננו אינו אותו מקרה נדיר בו נסיבותיה האישיות של נתבעת 2 מצדיקות את סירובה להתקשר בהסכם.
162. שלישית, לא שוכנעתי כי מדובר בנימוק אמיתי וכנה שיש להתחשב בו. במהלך ההליך, הציע היזם לנתבעת דירת תמורה בעלת שלושה כיווני אוויר.  הנתבעת 2 לא קיבלה את ההצעה שלבסוף הפכה ללא רלוונטית.  לאחר מכן הגדיל היזם והציע לנתבעת 2 לבחון את האפשרות כי תמכור את דירתה בשוק החופשי כאשר היזם ישלם לה את שכרו של המתווך, חלף קבלת דירת שלושה כיווני אוויר.  הנתבעת 2 קיבלה לכאורה הצעה זו, אך לאחר מכן הגישה הודעה ובקשה למתן הוראות במסגרתה ביקשה מהיזם להתחייב כי דירת התמורה שלה, שעתידה על פי ההצעה להימכר לצד שלישי, תהיה דירה בעלת שלושה כיווני אוויר.  בקשה זו תמוהה, אינה עולה בקנה אחד עם הסכמות הצדדים שקיבלו תוקף של החלטה ואינה סבירה.  אם הסיבה שנתבעת 2 נזקקת לדירה בעלת שלושה כיווני אוויר היא צרכים רפואיים, אזי מדוע נדרשת נתבעת 2 לדירה בעלת שלושה כיווני אוויר כשהיא מוכרת אותה וכלל לא גרה בה? סופו של דבר, היזם הציע לנתבעת הצעות שמספקות פתרון לקושי עליו הנתבעת 2 ביססה את סירובה, והנתבעת 2 נותרה בסירובה.  ראו עניין שורצברגר בפס' 41, היפה לענייננו:

"יש להדגיש כי לאחר הדיון שהתקיים לפנינו ובעקבות הצעתנו, ניהלו הצדדים מגעים נוספים, במסגרתם הוצעו למערערת הצעות נוספות, שדומה כי הינן עדיפות אף על ההצעות שהוצעו לה בעבר - אותן מצא בית המשפט המחוזי הוגנות - ובמסגרתן הוצעה למערערת תמורה העולה על ערך דירתה הנוכחית, לצד ויתור על חיובה בהוצאות משפט.  אף על פי כן, עומדת המערערת על סירובה בטענה כי ההצעות השונות מקפחות אותה, מאחר והן אינן מעניקות לה כיום תמורה השווה בערכה לתמורה לה יזכו בעתיד שאר בעלי הדירות בבניין אשר הצטרפו לפרויקט.  בכך, מגלה המערערת כי לשיטתה היא זכאית ליהנות מן התועלת הגלומה בפרויקט, מבלי להצטרף אליו.  אין לקבל גישה זו, אשר משמעותה פגיעה בשוויון בין הדייר הסרבן לבין שאר בעלי הדירות בבית המשותף.  שהרי, אם תתקבל גישה זו, יזכה הדייר הסרבן ליהנות מהטבה כלכלית העולה על זו ממנה ייהנו שאר בעלי הדירות, שכן, בניגוד אליהם, הוא לא ייאלץ להמתין עד להשלמת הפרויקט או לשאת בקשיים ובסיכונים כלשהם, בכדי ליהנות מן ההטבה הכלכלית הגלומה בפרויקט הפינוי ובינוי.  ודוק, לא עומדת לדייר הסרבן זכות קנויה ליהנות ממלוא ההטבה הגלומה בפרויקט פינוי ובינוי אליו הוא ממאן להצטרף.  כל שכן במקרה כגון דא, שעה שלמערערת הוצע להצטרף לפרויקט בתנאים מטיבים בהשוואה לשאר בעלי הדירות, או למכור את דירתה הנוכחית בתמורה העולה על ערכה, הצעות שאותן דחתה".

163. בנסיבות האמור, הגעתי לכלל מסקנה כי סירובה של הנתבעת 2 להתקשר בהסכם פינוי בינוי בשל כך שדירת התמורה שתקבל תהיה ללא שלושה כיווני אוויר, הינו סירוב בלתי סביר.
164. כעת אפנה לטענות נוספות שהעלו הנתבעים בכדי להצדיק סירובם להתקשר בהסכם.

טענות נוספות של הנתבעים

165. ראשית, הנתבעים טענו בסיכומיהם נגד חוות דעת התובעים ועדות פז כלכלה. נטען כי מר טוטיאן מטעם פז כלכלה אינו בקיא בנתונים הרלוונטיים ועלו סתירות בחלק מהנתונים שהעלה (עמ' 100 לפר' מיום 23.2.25).  לאחר שבחנתי את הטענה, מצאתי כי יש לדחותה.  ממילא, אין בחקירת המומחה מר טוטיאן, שהתקיימה בשנת 2024, כדי לבסס סירוב סביר של הנתבעים שניתנה שנים קודם לכן.  על מנת שהנייר לא יימצא חסר, להלן אבחן את עיקר טענות הנתבעים בהקשר זה:
     • טענת פז כלכלה באשר לשוויוניות בתמורות, אינה נכונה, מאחר ולא בדקה את ההסכם - לאחר שבחנתי את הטענה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, היות וכאמור לעיל, התמורות שוויוניות.
     • פז כלכלה לא בדקה את התמורות לבעלי הדירות ולא ידעה לומר מהן התמורות הסופיות לדיירים - לאחר שבחנתי את הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי היא אינה רלוונטית ואינה מעלה או מורידה מהמסקנה אליה הגעתי בהתבסס על הראיות שבפניי באשר לתמורות הסופיות לבעלי הדירות, אשר אינן שנויות במחלוקת.
     • פז כלכלה לא ידעה בחקירה מה משמעות המונחים "מקדם אחיד" ו-"דירת תמורה" - לאחר שבחנתי את הטענה הגעתי לכלל מסקנה כי היא אינה נכונה ואינה עולה מהחקירה.
     • הועתקו לחוות הדעת פסקאות מחוות דעת אחרת ולכן לא ניתן להסתמך על חוות הדעת - לאחר שבחנתי את הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. אף אם נפלה טעות סופר בחוות הדעת, התרשמתי כי פז כלכלה הראתה בקיאות, מקצועיות והבנה וכי העדות הייתה קוהרנטית ואמינה.
     • מר טוטיאן מפז כלכלה אמר בחקירתו כי שווי מ"ר מבונה במצב יוצא, גבוה יותר משווי מ"ר מבונה במצב נכנס, מה שעומד בסתירה לסעיף 16 לתצהירו של מר קינן. לאחר שבחנתי את הטענה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.  בחקירתו כל שנאמר כי "גם אם השווי למ"ר מבונה יכול להיות שלפעמים הוא נמוך יותר, במצב החדש, כי לצורך העניין יש יותר צפיפות....  עדיין בסופו של יום כל בעל זכויות מקבל כמות יותר גבוהה של יחידות (זכויות בנייה- י.ט.י).  בגלל זה השווי במוצר החדש תמיד יהיה שווה יותר" (עמ' 294 לפר' מיום 19.5.24).  בניגוד לנטען, אמירה זו תואמת בדיוק לסעיף 16 לתצהיר מר קינן כי "מדובר בפרויקט טוב וחיוני לדיירים...".
     • אשר לטענות נוספות של הנתבעים באשר לכך שחוות הדעת התובעים נעדרת התייחסות לתקן מס' 15; פז כלכלה לא ידעה להסביר הוצאות שננקבו בחוות הדעת, מדוע הרווח היזמי ירד והאם הוא עומד במדיניות המבואה; וכי על פי חקירת פז כלכלה, ההוצאות בחוות הדעת נופחו - נוכח המסקנה אליה הגעתי מהטעמים שפורטו לעיל, לא מצאתי כי יש בהן ממש.
     • בנסיבות אלה, לא מצאתי כי יש ממש בטענות הנתבעים באשר לחוות דעת התובעים.
166. הנתבעים העלו טענות נוספות בגינן הם מסרבים לחתום על ההסכם. להלן אתייחס לטענות אלה:
167. הנתבעים טענו כי היזם אינו מספק את הערבויות הנדרשות להקמת הפרויקט כגון ערבות אוטונומית. לאחר שבחנתי את הטענה, מצאתי כי יש לדחותה.  הנתבעים לא הצביעו על ערבות בנקאית אשר לשיטתם חסרה.  הנתבע 1 הודה בחקירתו כי אינו יודע לומר אילו ערבויות חסרות לו (עמ' 105 לפר' מיום 20.6.24, ש' 4-7).  הנתבעת 2 טענה כי הערבות שחסרה לה היא ערבות לדמי שכירות וכי ממילא אין בערבויות כדי לסייע ככל והפרויקט "ייתקע" (עמ' 444-446 לפרוטוקול מיום 19.5.24).

לאחר שבחנתי הטענות, הגעתי לכלל מסקנה כי הן שגויות.  בהתאם להסכם, על הבנק המלווה לספק ערבות בנקאית כך שהבנק יתחייב ויהיה אחראי כלפי בעלי הדירות בערבות מוחלטת ובלתי מותנית לתשלום כל סכום שיגיע לבעלי הדירות מהיזם בקשר עם ההסכם (היינו, לרבות דמי שכירות).  על פי תנאי הערבות, הבנק מתחייב לשלם כל סכום שיידרש עד לגובה סכום הערבות המוגדל תוך 14 יום מקבלת הדרישה הראשונה בכתב (בהתאם לנוסח הערבות הבנקאית שצורף להסכם).

168. הנתבעים טענו כי ההסכם חסר תוקף בשל כך שהתנאי המתלה הראשון בהסכם, באשר למועדי החתימות על ההסכם, לא התממש. לאחר שבחנתי את הטענה, מצאתי כי יש לדחותה בשתי ידיים.  התנהלות הצדדים מלמדת כי ההסכם בתוקף.  הן היזם והן בעלי הדירות התנהלו ופעלו בהתאם להוראות ההסכם.  בהתאם להסכם, הפרויקט החל לצאת לפועל וקודם ובשנת 2023 אף הוצא היתר בניה בתנאים לפרויקט, ובהתאם להסכם, בעלי הדירות שחתמו על ההסכם הגישו תביעה נגד בעלי הדירה הסרבנים.  יתר על כן, אף אחד מהצדדים לא הגיש הודעת ביטול ובעלי הדירות לא חתמו על תצהירי ביטול בהתאם לסעיף 3 להסכם.  יצוין כי לתמיכה בטענתם, הנתבעים אזכרו את תיק אזרחי (מחוזי ת"א) 8991-10-15 כוכבה יוסף נ' די סי אס חיזוק מבנים בערעור מיסים (נבו 22.8.2021) במסגרתו התקבלה תביעת התובעים לביטול הסכם שנכרת בין הדיירים לחברה לביצוע פרויקט חיזוק ושיפוץ בבניין לפי הוראות תמ"א 38, משלא התקיימו תנאים מתלים שנכללו במסגרתו.  אלא שנסיבות אותו מקרה שונות מענייננו.  באותו מקרה, מדובר בטענה שנידונה כחלק ממערכת היחסים בין הצדדים החתומים על ההסכם (בעלי הדירות והיזם).  בעלי הדירות התובעים היו צד לחוזה וביקשו לבטל את ההסכם ממספר סיבות ואף התנהלות הצדדים הוכיחה כי ההסכם בטל.  נסיבות אלה שונות מענייננו בהן אין המדובר בסכסוך בין בעלי דירות ליזם.  הצדדים להסכם בהחלט מעוניינים לקיים את ההסכם.  הטענה הועלתה על ידי הנתבעים הסרבנים, שאינם צד להסכם, כטענת הגנה, בניסיון להצדיק את סירובם לחתום על ההסכם.
169. הנתבעים טענו להטעיה ו/או היעדר גמירות דעת של בעלי הדירות וכי היזם ו/או משפחת קינן, יחד עם בעלי דירות נוספים, הפעילו לחץ על בעלי דירות אחרים לחתום על ההסכם. לאחר שבחנתי את הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות היות והיא נטענה בעלמא ולא הוכחה.  הנתבעים לא צירפו ראיות לטענה, וממילא אילו היה בטענה ממש, בעלי הדירות היו מעלים את הטענות במהלך ההליך, לא חותמים על ייפוי הכוח החדש לטובת עורך הדין המייצג החדש או שהיו מבקשים לחזור בהם מההסכם.  אלא שאף לא אחד מבעלי הדירות עשה כן.  להפך.  בנוסף, את בעלי הדירות ליוותה מתחילת הפרויקט מבואה שסייעה להם, פיקחה על ההתנהלות והסבירה להם את זכויותיהם לאחר שבחנה את ההסכם (ואף נפתחה קבוצת "וואטסאפ" של נציגות בעלי הדירות עם מבואה, המוכיחה את הקשר ההדוק בין המבואה לנציגות בעלי הדירות (עמ' 357 ש' 11-20 לפר' 19.5.24).  חלק בלתי מבוטל מבעלי הדירות התייצבו לדיונים וחלקם אף נחקרו.  במהלך הדיונים הללו בעלי הדירות הביעו את רצונם לממש את הפרויקט.
170. הנתבעים טענו כי תנאי ההסכם גרועים במידה בלתי סבירה. לאחר שבחנתי את הטענה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות היות ולא הוכחה.  בנוסף, העובדה כי מרבית בעלי הדירות (למעט הנתבעים) חתמו על ההסכם בליווי עורך דין מנוסה מטעמם, מעוניינים בפרויקט והגישו תביעה נגד הנתבעים הסרבנים, מוכיחה כי לשיטתם, תנאי ההסכם טובים.  בנוסף, הנתבעים לא הצביעו על תנאי בהסכם שהינו גרוע במידה בלתי סבירה.  ממכלול הראיות שבפניי התרשמתי כי תנאי ההסכם טובים וכי הפרויקט כדאי כלכלית לכל בעלי הדירות הקיימות, ובכלל כך לנתבעים.
171. הנתבעים טענו להיעדר ניסיון של היזם. לאחר שבחנתי הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.  היזם, חברת כח השקעות בע"מ, הינה חברה פרויקטאלית שהוקמה אד-הוק לצורך הפרויקט.  החברה מוחזקת על ידי שלושה בעלי מניות שהן חברות בעלות ניסיון בתחום היזמות וההתחדשות העירונית.  גם מר קינן משקיע בתחום הנדל"ן.  טענת התובעים כי היזם מלווה ביועצים בעלי ניסיון כמו משרד אדריכלים המלווה את הפרויקט שמייצג גם חברות גדולות כמו אזורים, אפריקה ישראל, אאורה ועוד (סעיפים 86-90 לתצהיר מר קינן), לא נסתרה.  לא זו אף זו, הפרויקט הינו פרויקט קטן שאינו מצוי באזור ביקוש להקמת פרויקט פינוי בינוי ומשכך אינו "מושך" יזמים גדולים בשוק.  למרות רצונם העז של בעלי הדירות התובעים לקדם עסקת פינוי בינוי, הם נתקלו בקושי לגייס יזם (ולראיה, הרווח היזמי של הפרויקט אינו מן הגבוהים).  רק לאחר פנייה של בעלי הדירות אל מר קינן, הוא נעתר לכך.  בנוסף, היזם הוכיח כי עד כה הוא פעל היטב לקדם את הפרויקט, הוא יזם את התכנית שבסופו של דבר אושרה והפרויקט נכון להיום במצב בו ניתן היתר בניה בתנאים.
172. הנתבעים טענו להיעדר איתנות פיננסית של היזם. הטענה לא הוכחה ולא הוכח כי מדובר בהתנגדות כנה ואמיתית.  הנתבע 1 בחקירתו לא ידע להשיב מדוע ליזם אין איתנות פיננסית והתחמק ממענה (עמ' 95-102 לפר' מיום 20.6.24).  בנוסף, מקובלת עליי טענת התובעים בסיכומיהם, שלא נסתרה, כי בכל מקרה הפרויקט ילווה בליווי בנקאי ותינתנה ערבויות לבעלי הדירות בשווי דירות התמורה, כאשר הבנק המלווה ממילא בודק בעצמו את היזם מבחינה כלכלית בטרם שניתן הליווי (עמ' 22-23 לתמליל הסיכומים).
173. יצוין כי הנתבעים העלו טענות רבות נוספות מדוע הם מתנגדים לפרויקט, באשר לבחירת נציגות הפרויקט, היעדר הרשאה להגשת התביעה, העברת מניות היזם לחברות אחרות, טענות טכניות באשר למסמכי התאגדות של היזם והגדרת פעילות היזם בהתאם לאישור ניכוי מס במקור; הבניינים לא הוכרזו כמבנים מסוכנים; ההסכם חסר פרטים מהותיים; לא נחתם תצהיר ניגוד עניינים. מרבית טענות אלה לא הוכחו במישור העובדתי או המשפטי, לא הוכחו כרלוונטיות וממילא לא הוכח כי יש בהן כדי להצדיק את סירוב הנתבעים לחתום על ההסכם במשקפי החוק.

תום ליבם ואמינותם של הנתבעים

174. לאחר שהתרשמתי ממכלול כתבי הטענות, הראיות והעדויות, הגעתי לכלל מסקנה כי נימוקי הנתבעים לסירובם להתקשר בהסכם אינם כנים ואמיתיים, וכי אין ליתן משקל גבוה לעדויותיהם.
175. אשר לנתבע 1, התרשמתי כי בנוסף לכך שבאת כוחו התערבה והתפרצה שוב ושוב בזמן עדותו כאמור לעיל, עדותו הייתה רצופה בסתירות ואי דיוקים, גם בעניינים אגביים שאינם רלוונטיים לתביעה, באופן אשר מפחית מהמשקל שיש לייחס לעדותו. כך למשל:
     • הנתבע 1 סתר את עצמו באשר להתמחותו באסף הרופא - בכתבי הטענות מטעמו ובתצהיר עדות הראשית שלו, טען כי רכש את הדירה בשל קרבתה למקום התמחותו בבית החולים אסף הרופא וכי עד תחילת ההתמחות באסף הרופא הדירה הושכרה. מנגד בחקירתו התברר כי הוא לא התחיל עדיין בהתמחות כלל (בוודאי שלא באסף הרופא), הוא לא יודע היכן יתמחה, ולא בטוח שיתמחה באסף הרופא (עמ' 39 ש' 13-15, עמ' 41 ש' 1-20, עמ' 43 ש' 15-20, עמ' 44 ש' 4-22).  בנוסף בחקירתו העיד באופן סותר כי כוונתו הייתה להתמחות ב"אחד מבתי החולים במרכז" (עמ' 39 ש' 3-5), וגם כי כוונתו הייתה להתמחות באסף הרופא (עמ' 43 ש' 1-3);
     • הנתבע סתר את עצמו באשר לשאלה האם דירתו מושכרת או לאו - מחד גיסא העיד כי דירתו הייתה מושכרת כל הזמן ברציפות (עמ' 43 ש' 9-12), מאידך גיסא שמאית הנתבעים העידה כי במועד ביקורה בדירתו (27.2.24), הדירה הייתה ריקה (ש' 7 עמ' 376 לפר' 19.5.24). רק לאחר שנתבע 1 עומת עם אמירה זו, הוא הודה שהייתה תקופה בה הדירה לא הייתה מושכרת בשל חילופי דיירים ושהיא מושכרת מזה שישה שבועות (פר' מיום 20.6.24, בעמ' 57 ש' 1-26, עמ' 58 ש' 1-22);
     • הנתבע סתר את עצמו כאשר מחד גיסא טען כי רכש את הדירה בשל הנוף הנשקף ממנה (סעיף 50 לכתב ההגנה המתוקן), ומאידך גיסא העיד "לא בגלל הנוף, בגלל המיקום" (פר' מיום 20.6.24, עמ' 65 ש' 11-12, עמ' 69 ש' 4-26, עמ' 70 ש' 1-16);
     • הנתבע 1 העיד באופן סותר כי הוא מעוניין להתגורר בדירה ולא להתפנות ממנה בגלל מיקומה (עמ' 110 ש' 10-14), אולם מכדותו התברר כי הוא לא מתגורר בדירה ולא התגורר בה למעט תקופה קצרה בזמן שיפוץ שנערך בה (פר' מיום 20.6.24 בעמ' 35 ש' 2-3). לא ברור מדוע נתבע 1 לא רוצה להתפנות מדירה שהוא כלל לא גר בה.
     • הנתבע 1 מחד גיסא טען כי משפחת טויטו מקבלת יתרון עודף בכך שקיבלה פטור מתשלום עבור קרקע משלימה מרמ"י (סעיף 8.2 לתצהיר עדות ראשית), ומאידך גיסא הוא לא ידע מהי קרקע משלימה וטעה לחשוב כי מדובר בתוספת בנייה של משפחת טויטו (עמ' 133 ש' 9-26, עמ' 136 ש' 1-26, עמ' 137 ש' 1-14). עוד טען הנתבע 1, כי משפחת טויטו מקבלת יתרון עודף בכך שמקבלת מהיזם השתתפות באחזקת הבניין, ומאידך גיסא הודה כי מדובר בהטבה לכלל בעלי הדירות בבניין (פר' מיום 20.6.24, עמ' 139 ש' 23, עמ' 140 ש' 1-15).  קרי השתתפות באחזקת הבניין אינה מהווה הטבה למשפחת טויטו בלבד.
176. הנתבע 1 לא ידע פרטים מהותיים שהם חלק אינהרנטי מהסיבות בגינן לטענתו הוא מתנגד לפרויקט. הנתבע 1 אמנם התנגד לפרויקט בשל היעדר כדאיות כלכלית אך לא ידע לומר מהו ליווי בנקאי או כיצד הוא משפיע על הפרויקט (עמ' 103 ש' 12-26, עמ' 105 ש' 1-24, עמ' 106 ש' 1-19).  הנתבע 1 התנגד לפרויקט בשל היעדר תמורות שוות לבעלי הדירות, אך גם בעניין זה נמצאו סתירות שפורטו לעיל.
177. הנתבע 1 התחמק משאלות והשיב תשובות שאינן עונות על השאלות שנשאל (עמ' 63 ש' 5-15; עמ' 66 ש' 18-26, עמ' 67 ש' 1-10; עמ' 74 ש' 19-26, עמ' 75 ש' 1-22; עמ' 90 ש' 23-26, עמ' 91-93; עמ' 105 ש' 2-14, עמ' 135 ש' 6-26, עמ' 136 ש' 1-7, עמ' 145 ש' 5-15).
178. ויודגש. הנתבע 1 מתנגד לפרויקט ומונע את קידומו, הגם שהוא כלל לא מתגורר בדירה או בבניין ואין לו זיקה מיוחדת אליהם.  כאמור, מדובר בבניינים ישנים שמצבם רעוע.  אין להם מרחב מוגן והם אינם עמידים מפני רעידות אדמה (על החשיבות הטמונה בהתגוננות מפני רעידות אדמה במדינת ישראל ראו את דבריה של כב' השופטת ד' ברק ארז ברשות ערעור אזרחי 1002/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח' (נבו 9.7.2014), בפס' 21, ואת המצוטט שם).  החשיבות במרחב מוגן התחדדה לצערנו בשנה וחצי האחרונה כאשר המדינה הייתה ועודנה בתקופת מלחמה ונורו לשטחי מדינת ישראל טילים ורקטות מדי יום.  ההכרח מתחדד שעה שחלק מדיירי הבניינים הינם אנשים מבוגרים שמתקשים להתנייד ולהגיע בטווח האזעקה לחדר מדרגות.  כל בעלי הדירות בבניין בו מצויה דירתו של הנתבע 1 רוצים את הפרויקט, גם אלו שמתגוררים בדירתם וגם אלו שמשכירים אותה.  דווקא הנתבע 1 - אשר לא מתגורר בבניין, ומרבית הזמן בכלל לא בארץ שכן הוא לומד רפואה בחו"ל - הוא שמתנגד לפרויקט ולמעשה מונע מאותם אנשים, חלקם קשישים, לשפר את מגוריהם ולחיות בדירה בה יש מרחב מוגן.  לאמור מתווסף שבטרם רכישת הדירה הנתבע 1 ידע שיש התארגנות לקראת הסכם פינוי בינוי כך שקיים סיכוי כי יחל פרויקט פינוי בינוי (פר' מיום 20.6.24, עמ' 63 ש' 9-12), ובכל זאת בחר לרכוש הדירה, בלוקחו את הסיכון (או הסיכוי) להתממשות הפרויקט.  וכעת הוא בוחר לתקוע לו מקל בגלגלים, ללא הצדקה.
179. נמצאו קשיים גם בגרסתה של נתבעת 2. מחד גיסא, נתבעת 2 טענה כי היא לא מתנגדת לפרויקט וכי אינה מבקשת תמורה עודפת, ומאידך גיסא ביקשה להיות בעלת הדירה היחידה בעלת שלושה כיווני אוויר ובכך לקבל תמורה עודפת, וזאת למרות שלשיטתה בכוונתה למכור את הדירה.  מחד גיסא, הנתבעת 2 טוענת שהודרה מהפרויקט ומאידך גיסא הייתה מודעת למודעה בלוח המודעות של הבניין על כנס דיירים בעניין הפרויקט [נ/8].  כך שהיא, כמו יתר הדיירים, הוזמנה לכנס ולא הודרה.  בנוסף הנתבעת 2 כלל לא ניסתה לקחת חלק בישיבות או פגישות שהתקיימו בעניין הפרויקט, לבדוק אודות הפרויקט, ולא השיבה למכתבי היזם.  מחד גיסא, בתצהיר העדות הראשית שלה נתבעת 2 הצהירה כי גם היא מנהלת בשטח דירתה משרד עו"ד ולא נחשפה בפניה בשום שלב של המשא ומתן האופציה שניתן לקבל יחידה מסחרית במקום דירת מגורים.  מאידך גיסא, היא הודתה כי לא הייתה מסכימה לקבל דירה זהה לשל משפחת איצקוביץ.  לסתירות אלו יש להוסיף כי הסיבות הנטענות בכתב ההגנה בגינן היא מסרבת לפרויקט, אינן זהות לסיבות בגינן התנגדה לפרויקט (לתכנית) בזמן אמת, ללמדנו כי מדובר בטענות כבושות ומלאכותיות שנועדו לשמש כהגנה לכתב התביעה.
180. קשיים אלה הם חמורים במיוחד שעה שמתנהל הליך משפטי במשך שלוש שנים בהן הנתבעים מעכבים את הפרויקט כאשר יתר בעלי הדירות משתוקקים וממתינים לו.

סוף דבר

181. אני מקבלת את התביעה ומאשרת את ביצוע העסקה בהתאם להסכם שנחתם בין בעלי הדירות לבין היזם.
182. אני ממנה ומסמיכה את עו"ד גיא פרבמן מטעם בעלי הדירות, שאינו בעל דירה בבניינים ו/או במקבץ, להתקשר בעסקה עם היזם בשם הנתבעים ולחתום בשמם על כל מסמך הנדרש לשם ביצוע הפרויקט בהתאם לסעיף 2(א)(2) לחוק פינוי בינוי.
183. לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים ובין היתר את תוצאות ההליך; העובדה כי התובעים והיזם היו נכונים להגיע להסכמות עם הנתבעים שתייתרנה את ההליך והנתבעים לא קיבלו את הצעותיהם כך שהתביעה התבררה עד תומה; התנהלות הצדדים לאורך ההליך (לרבות הבקשה שהגישו הנתבעים לזימון עדים שלא סייעו לגרסתם והבקשה למינוי מומחה שהוגשה בשיהוי, וכן הצורך בהגשת כתב תביעה מתוקן בשל התנהלות התובעים), אני קובעת שהנתבעים יישאו בהוצאות התובעים ובכלל כך החזר אגרות, החזר שכ"ט שמאי בגין חוות הדעת הנוספת מיום 2.5.24 וכן שכ"ט עו"ד בסך של 100,000 ₪ בתוספת מערעור מיסים כדין (50,000 ₪ בתוספת מערעור מיסים ישולמו על ידי כל אחד מן הנתבעים). סבורני כי קביעה זו הינה סבירה בנסיבות העניין.  כל הסכומים ישולמו בתוך 45 ימים מהיום.  ככל שהסכומים לא ישולמו במועד, יישאו הם ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מהמועד האחרון לתשלום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ו תמוז תשפ"ה, 11 יולי 2025, בהעדר הצדדים.