תא (הרצ') 52139-06-23 אביחי בר אור נ' שמואל כהן - חלק 2

ביום 5.3.25 התקיים דיון ההוכחות על דרך ההקלטה.  הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

מכאן לפסק הדין.

מושכלות יסוד הן, כי חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול (סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973).  העיקר הוא בבחינת גמירות דעת הצדדים לחוזה וקיומו של מפגש רצונות ביניהם.  יסוד "גמירות הדעת" הוא תנאי עיקרי ויסודי ליצירת חוזה, ובהיעדרו לא משתכלל בין הצדדים הסכם מחייב.  המבחן לקיומה של גמירת דעת הוא ככלל אובייקטיבי-חיצוני, כך שהדגש מושם על הגילוי החיצוני של ההסכמה באופן שהיא מובנת לאדם הסביר, וכפי שהיא נלמדת ממכלול נסיבות העניין, לרבות התנהגות הצדדים ודבריהם לפני כריתת החוזה ולאחריו.  זאת בין היתר על מנת להעניק הגנה להסתמכות המתקשר ולקיים את הוודאות העסקית והביטחון המסחרי (גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים (מהדורה רביעית 2019) 163-159).

חתימה על ההסכם מהווה אינדיקציה משמעותית להוכחת גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה, אך היא אינה תנאי בלעדיו אין.  גם כאשר עסקינן בחוזה מכר מקרקעין, ניתן להסיק את קיומה של גמירת דעת באמצעות ראיות אחרות, אם יש בהן כדי ללמד באופן ברור על כוונה ליצור קשר משפטי מחייב ואם הן מעידות באופן אובייקטיבי על גמירת הדעת של הצדדים להתקשר בחוזה (לסקירה רחבה של הסוגיה ראו ת"א (מחוזי מרכז) 13887-06-19‏ ‏ מאיר סאסי ייזום והשקעות בע"מ נ' יונה אגוזי (27.2.25), פסקאות 79-86 לפסק הדין).

סעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 קובע את חובתו של אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה.  הפסיקה ציינה מספר מקרים אשר התקיימותם בנסיבות מסוימות עשויה להצביע על כך שצד למשא ומתן הפר את חובת תום הלב המוטלת עליו, אף שאין מדובר ברשימה סגורה.  בגדר מקרים אלו נכללים אי-גילוי עובדות, ניהול משא ומתן מקביל עם צד שלישי מבלי ליידע את הצד השני על כך, ניהול משא ומתן ללא כוונת התקשרות או פרישה ממשא ומתן ממניעים שאינם ענייניים באופן הפוגע בציפייתו הסבירה של הצד שכנגד (ע"א 8143/14 חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות, 29.1.2017).

מן הכלל אל הפרט

17. לאחר עיון בראיות ובעדויות הגעתי למסקנה כי הצדדים גמרו בדעתם לכרות הסכם מחייב למכירת הנכס, והתקיימו כל דרישות המסוימות לבשלות העסקה. הנתבעים פרשו מהמו"מ בחוסר תום לב, ללא הצדק סביר, ממש על סף החתימה הפורמלית על ההסכם.
18. אין מחלוקת של ממש בין הצדדים כי החל משלב המו"מ ועד לשלב הגעה להסכמות הסופיות, ואף לאחר מכן, התנהלו המגעים בין התובעים ובא כוחם, עו"ד בלאיש, ובין הנתבע 1 ועו"ד לפיד מהצד השני. יתר הנתבעים לא היו מעורבים באופן ישיר במו"מ (ראו עדות הנתבע 1 בעמ' 82 לפרוטוקול).
19. מן הראיות עולה כי עו"ד בלאיש העביר לעו"ד לפיד ביום 19.12.22 בשעה 11:01 במייל נוסח סופי של ההסכם (המיילים כולם בנספח 2 לתצהיר התובע 1). הוא הדגיש כי הערות המוכרים (הנתבעים) התקבלו והוטמעו בהסכם.
20. עוד באותו היום בשעה 12:02 השיב עו"ד לפיד כי המוכרים: "מוכנים לחתום על ההסכם לאלתר ומבקשים כי הקונים יחתמו אף הם, כאשר המוכרים ביקשו אותי להודיע כי וככל שהקונים לא יסכימו לסגור העסקה לאלתר, הם יראו עצמם משוחררים מההתקשרות עימם"
21. עו"ד בלאיש השיב לו במייל באותו היום בשעה 20:34 וביקש לתאם מועד לחתימה על ההסכם כבר לאותו השבוע. המייל נשלח ביום שני והוצע בו כי החתימה על ההסכם תהיה כבר ביום חמישי באותו השבוע, אף שהתובעים ציינו כי העדיפו שהחתימה תהא בתחילת ינואר 2023, מטעמיהם שלהם.
22. עוד זה יוצא וזה בא, ובאותו היום בשעה 21:11 שלח עו"ד לפיד לעו"ד בלאיש מייל בזה הלשון: "המוכר ביקש להודיע כי ומבחינתו, ואני מצטט, - "העסקה בטלה ומבוטלת". לצערי אין לי מה להוסיף מלבד להציע כי הצדדים ינסו לשוחח בניהם" (נספח 3 לתצהירי התובעים).
23. עו"ד טל אור, ממשרדו של עו"ד בלאיש השיב להודעתו של עו"ד לפיד במייל שנשלח בשעה 00:13 וכתב בין היתר כי העסקה שרירה וקיימת, וכי יש לתאם מועד לחתימה כבר למחרת (נספח 4). התובע 1 הצהיר כי שלח לבא כוח הנתבעים עותק חתום של ההסכם ושיקים לביצוע התשלום הראשון על חשבון התמורה ע"פ ההסכם (סעיף 12 לתצהירו).
24. למחרת, ביום 20.12.22, שלח עו"ד לפיד מייל לעו"ד בלאיש בשעה 20:18 ואישר כי התקבל במשרדו ההסכם החתום ע"י הקונים וכן השיקים (נספח 5).
25. התובע 1 קיים שיחות עם הנתבע 1 והבהיר כי לא תואמה פגישה בין הצדדים, כנטען ע"י הנתבעים, וכי התשלום הראשון כבר הועבר ואין חשש מבחינת היכולת הכלכלית של התובעים (נספחים 6-7 לתצהיר התובע 1).
26. ביום 21.12.22 שלח הנתבע 1 מכתב בכתב יד, בו הציב שני תנאים לקיום ההסכם. תנאי ראשון, אישור תקף של הבנק המלווה ותנאי שני קיום מפגש בין הצדדים (נספח 8).  הצדדים עוד החליפו מסרונים נוספים מאז (ראו נספח 10 לתצהיר התובע).
27. עו"ד בלאיש ציין בתצהירו, בין היתר, כי המו"מ בין הצדדים ארך זמן והוחלפו בו 22 טיוטות להסכם מכר. ביום 19.12.22 הועבר נוסח סופי ומוסכם בין הצדדים, אשר נשלח על ידו לעו"ד לפיד.  עו"ד בלאיש מאשר כי קיבל את הודעת עו"ד לפיד כי הצדדים רוצים לסגור את העסקה מיד, אך כאמור עו"ד הפתיע לאחר מכן והודיע כי המוכרים חזרו בהם מההסכמה, כמפורט לעיל.
28. הנה כי כן, התובעים הציגו בראיות תמונה ברורה לכל שהיה נוסח חוזה מוסכם בין הצדדים, תוך מצג לגמירות דעת מצד המוכרים, ע"י עו"ד לפיד, שלוחם, וכן מסוימות בחוזה, נוכח נוסח סופי ומוסכם, שהצדדים עמלו עליו מספר חודשים. כאמור, הושלמו ההצעה והקיבול ע"י הצדדים, אלא שעו"ד לפיד הודיע לעו"ד בלאיש במפתיע על ביטול ההסכמות.  יומיים לאחר נסיגת הנתבעים הם דרשו באמצעות הנתבע 1, כי יתקיימו עוד שני תנאים נוספים לצורך השתכללות העסקה, שגם תנאים אלו (להלן), לא הופרו ע"י התובעים הקונים.
29. טענות וסברות הנתבעים לכך כי הסכם לא השתכלל וכי הנתבעים פרשו מהמו"מ תוך השמעת טענות מוצדקות, אינן יכולות להתקבל.
30. הנתבע 1 טען בתצהירו בין היתר כי הוא היה מעורב במו"מ עם התובעים. עו"ד לפיד פעל בניגוד להנחיות הנתבעים, והטיוטה שהועברה על ידו לא הייתה מחייבת (סעיף 7 לתצהירו).  הוא טען כי עו"ד לפיד לא נפגש עם יתר הנתבעים (שהינם אחים).  הנתבע 1 הודיע כי עו"ד לפיד הסכים לקבל טיוטה מטעם הקונים, למרות שהאחים הודיעו לו שהעסקה בטלה, ואסור לו היה לקבל את השיקים מטעם הקונים.
31. דא עקא, גרסה זו של הנתבע 1 לא נתמכת בכל ראיה נוספת, מעבר לטענה, ואף סותרת את חילופי הדברים בין באי הכוח כפי שהוצגה בראיות התובע.

הנתבעים לא הביאו לעדות את עו"ד לפיד, על אף שהיה ברשימת עדיהם.  מדובר במחדל מהותי, שכן היה בפי עו"ד לפיד לאשר או להכחיש את נכונות גרסת הנתבע 1, האם פעל בחריגה מההרשאה אם לאו, ולשפוך אור על כל נסיבות העסקה.  על פי ההלכה הפסוקה יש לזקוף מחדל זה לחובת הנתבעים "...  וזאת בהתאם לכלל שלפיו כשבעל-דין נמנע מהבאת ראייה הנמצאת בחזקתו – קמה חזקה שאילו הובאה הראיה היתה פועלת כנגדו" (ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980); רע"א 3489/09 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' חברת ציפוי מתכות עמק זבולון בע"מ ]פורסם בנבו [(11.04.2013)).

32. הנתבע 1 טען כי עו"ד לפיד "מכר אותנו", אך לא הביא נימוק משכנע מדוע לא הביאו לעדות להשלמת התמונה, ומדוע בכלל שעו"ד לפיד יפעל בניגוד להרשאת לקוחותיו, ואיזה אינטרס שלו לעשות כן. אם אכן פעל בניגוד להרשאה, מצופה היה כי הנתבעים היו תובעים אותו או לכל הפחות מגישים כנגדו הודעה לצד שלישי.
33. הנתבעים לא נתנו הסבר מניח את הדעת מדוע עו"ד לפיד הודיע על ביטול ההסכמה לחתימה על ההסכם כבר באותו ערב. הנתבעים אישרו שבאותו יום (19.12.22) היו אמורים להיפגש עם עו"ד לפיד לקבל הסבר על ההסכם.  הם טענו שעו"ד לפיד לא התייצב לפגישה אך שוחח עם הנתבע 1 בטלפון ואמר לו כי לתובעים אין כסף לעסקה ובשיחה זאת הוחלט על הפסקת המו"מ (תצהירי הנתבעים 1,2, ו -5; עמ' 93 לפרוטוקול).

אין לקבל את הטענה.  ראשית, שיחה זו לא נזכרה בכתב ההגנה ומדובר בגרסה שזכרה בא לראשונה בתצהיר עדות ראשית.  כאשר גירסה מסוימת המושמעת לראשונה במשפט לא נמסרה בהזדמנות הראשונה שבה יכול היה העד למוסרה, ההנחה היא כי מי שכובש את עדותו בהיעדר הסבר מניח דעת, חשוד על דבר אמיתותה.  בע"א 8650/08 בנימין רפאלוב נ' מדינת ישראל שירות בתי הסוהר (נבו 17.7.2013), קבע בית המשפט שדי בכך שצד להליך העלה טענה לראשונה רק בתצהיר עדותו הראשית כדי להביא לדחיית טענתו.  בדומה לכך, בע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, סא(3) 18 (2006) נפסק כי די בכך שטענה נעדרה מכתב התביעה ומכתב התשובה, והופיעה לראשונה בתצהיר העדות הראשית כדי להביא לדחייתה.  שנית, לעניין זה אין גם זכר בהודעת המייל של עו"ד לפיד לעו"ד בלאיש.  שלישית, עו"ד לפיד לא הובא לעדות, כאמור, דבר שיכול היה לשפוך אור על נסיבות הודעת הביטול מצד הנתבעים (עדות הנתבע 1 בעמ 94 ש' 9-15).  לאור האמור אני קובע כי מדובר בטענה כבושה שאין ליתן לה כל משקל ראייתי.

34. בנוסף, גרסתו של הנתבע 1 נסתרת מעצם המכתב ששלח לקונים ביום 21.12.22 (נספח 8 לתצהיר התובע 1), בו הוא למעשה מאשר כי העסקה לא בטלה, אלא רק מתנה אותה בשני תנאים נוספים; הלכה למעשה עולה ממכתב זה כי הוא מעוניין בעיסקה. בנוסף, במכתב עצמו מודה הנתבע 1 כי ההסכם היה אמור להיחתם ביום 19.12.22 אלא שהתובעים הפרו ההסכם בכך שלא העבירו התשלום, כלומר לא עמדו בתנאי ההסכם, לטענתו.  מדובר למעשה בהודאה מפורשת כי הנתבע 1 ראה בהסכם אליו הגיעו הצדדים, הסכם מחייב, אלא שהנתבעים הפרו אותו לטענתו.  אלא שהוכח כי התובעים לא הפרו את ההסכם.  אמנם עו"ד לפיד הודיע על ביטול ההסכמות, ולכן לא התקיימה הפגישה המיועדת, אך התובעים מיד שלחו את ההסכם חתום בתוספת התשלום הראשון (נספח 5 לתצהיר התובעים) ללא כל סייג או תנאי , ובכך גילו דעתם כי ההסכם קיים ואף פעלו לקיימו בעין.  תוספת התנאים מצד הנתבע 1 לאחר מכן, היא הוספת תנאים חדשים לאחר שהכל כבר סוכם.
35. שוכנעתי כי היתה גמירות דעת משני הצדדים לכך כי ההסכם היה תקף כבר ביום 19.12.22, אלא שלטענת הנתבעים, התובעים הפרו אותו, דבר שהוכח כלא נכון. הצדדים טרחו ע"י נציגיהם עורכי הדין להשגת הסכמות חוזיות וכאשר הגיעו לכך, ע"י אישור של עורכי הדין בהודעות בכתב, פרשו הנתבעים לפתע ולא הסכימו לחתום מצדם על ההסכם, ומבלי שהם מזהירים את התובעים כי ההתקדמות במו"מ עד לחתימה אין פירושה כי הם מחויבים להסכם, או כי הם מנהלים מו"מ עם צדדים נוספים.  ההסכם חתום מצד התובעים אך גם 'גמור' מצד הנתבעים ע"י הודעות עו"ד לפיד בכתב מטעמם.  אין חולק כי ההסכם כולל את כל התנאים המסחריים של עסקה מסוג העסקה דנן.  ביחס לטענה כי העסקה לא דווחה לרשויות המס, וכן שלא נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר, וכיוצא באלו, הרי שברור כי אין על מה לדווח עד שהעסקה תיחתם טכנית ע"י שני הצדדים, ואין בכך כדי לפגוע בטענת התובעים לגמירות דעת, ולכל הפחות לפרישה ממו"מ בחוסר תום לב.

אם כן, כלל הראיות מובילות למסקנה כי הצדדים הגיעו להסכם מחייב.

36. ההודעה מטעם עו"ד לפיד כי "העסקה בטלה ומבוטלת", בנסיבות בהן הטיוטה הנה סופית וכי הנתבעים דורשים חתימה מצד התובעים, יש בה חוסר תום לב מובהק. כאמור, גרסת הנתבעים כי התובעים כשלו בכך שלא היה להם כסף לעמוד בתנאי ההסכם, הוכחה כלא נכונה.  התובעים הציגו אסמכתא לכך שהם קיבלו אישור עקרוני למשכנתא (נספח 7 לתצהיר).  בנוסף, עניין זה לא עלה כעניין עקרוני בכל שלב המו"מ בין הצדדים במשך תקופה של 9 חודשים, ולא הובאו ראיות לכך.
37. בעניין זה ראוי להתעכב על הודעתו של עו"ד לפיד, כאמור לעיל, ולרוח הדברים העולה ממנה. כך כתב לעו"ד בלאיש:
38. מלשון הדברים ניתן בהחלט אפשר להבין שמבחינת עו"ד לפיד העסקה כבר הייתה בשלב מתקדם, כנראה "סגורה ומוכנה" לביצוע, ואז בוטלה. הוא מתנסח במילים : "ביקש אותי להודיע כי ומבחינתו"; כלומר, לא מדובר עוד בשלב של משא ומתן פתוח מבחינתו.
39. השימוש במילים "העסקה בטלה ומבוטלת" מלמד כי עו"ד לפיד, כמי שייצג את הנתבעים, ראה את המצב בעת כתיבת הדברים כהסכם קיים שהוא נדרש להודיע על ביטולו, ולא רק כמו"מ שכשל. הביטוי בו השתמש מלמד שהושגה כבר הסכמה מחייבת.  אם העסקה הייתה רק במו"מ ראשוני, סביר יותר כי היה כותב "הצדדים לא הגיעו להסכמות" או "המו"מ הסתיים".  כאן יש לשון של ביטול חוזה, לא של כישלון במשא ומתן.
40. גם האמירה ש"אין לי מה להוסיף", מראה שאין עוד נושאים פתוחים לדיון, מצב המתרחש לרוב רק כשצד לעסקה רואה את העסקה כסגורה מבחינה עקרונית. הדבר מעיד שלא נותרו סעיפים למשא ומתן או דיון, כלומר הכול כבר סוכם, ורק פעולת הביצוע (חתימה בפועל) לא יוצאת לדרך.  אחרת, מצופה היה מעו"ד לפיד כי יציין מה אבני הנגף שנותרו או על מה טרם הושגה הסכמה.
41. במילים אחרות, מרוח ההודעה עולה כי העסקה הייתה מוכנה לביצוע, אבל המוכרים הם שביקשו לבטל אותה באופן מפתיע וללא הסבר. המכתב משדר שהעסקה עברה את שלב המו"מ, הגיעה להסכמות מחייבות, ונותר רק שלב החתימה, אלא שהיא בוטלה רגע לפני החתימה.  בשלב זה, אפוא, ניתן לקבוע כי אין מדובר במו"מ שכשל, אלא בביטול ממש של התחייבות מצד הנתבעים.  מרוח הדברים ניכר כי עו"ד לפיד נותר חסר אונים וכי הדברים אינם תלויים עוד בו, מבחינת השירות המקצועי משפטי, וכי הלכה למעשה הכל כבר היה סגור ומוסכם ולא היה לו מה להוסיף.

כאשר מתקיים משא ומתן אינטנסיבי ומתקדם, הצד המבקש לסיים אותו חייב להודיע לצד שכנגד על כוונתו, לפרט את סיבת הפסקת המשא ומתן, ולתת אפשרות הוגנת לתיקון המכשול לצורך הגשמת החוזה.  הודעה חד צדדית ללא יידוע הצד שכנגד, שהחל לפתח ציפיות סבירות לכריתת החוזה, אינה עומדת בסטנדרט ההתנהגות המצופה (ראו למשל ת"א (מחוזי חי') 10103-11-13 שני אוליאל נ' טליה זהבה אדלר (09.12.2013); ת"א (מחוזי חי') 28877-03-16 גידי ברבר נ' ערן עמור (20.04.2017)).

42. כאמור, במייל ששלח עו"ד לפיד לא נמסר לתובעים הסבר הנתבעים חזרו בהם מההסכמות, לאחר שעו"ד לפיד אישר את ההסכם.
43. אלא שהנתבע 2 בחקירתו ובמענה לשאלה מה קרה באותו היום שהרתיע את הנתבעים מלהתקדם בעסקה, או שמא מדובר באי הבנה, השיב בצורה ברורה: "אני אגיד לך למה לא חשבתי שאין אי הבנה? כי היו עוד קליינטים בקנה, אז אמרתי ׳אם הם ילכו, יבואו עוד׳, אתה מבין, החשש שאני לא אקבל את הכסף לא היה כזה חמור בשבילי כמו להסתבך אחר כך, אתה מבין?". (עמ' 109 ש' 8-10).

ראשית, מדובר בעדות שהיא בניגוד לאינטרס של הנתבע 2 ושאר הנתבעים.  הלכה פסוקה היא כי עדות או הודאה של בעל דין, ובכלל זה נתבע, הנמסרת בניגוד לאינטרס שלו, תהיה בעלת משקל רב יותר מעדות המשרתת אינטרס זה.  ההיגיון מאחורי קביעה זו הוא שבמקרה של עדות בניגוד לאינטרס, לא ניתן להסביר את העדות אלא ברצון העד לומר את האמת, בעוד שבמקרה של עדות המשרתת אינטרס, קיים חשש שהעד יטה את עדותו על מנת לשרת את עניינו.  ההנחה הבסיסית היא שאדם אינו מודה בעניינים שהם בניגוד לאינטרס האישי שלו, ועל כן טמון בדבריו גרעין של אמת (ראו: יניב ואקי, דיני ראיות, כרך א (2020), עמ' 444).  על כן יש לייחס משקל ראייתי גבוה לדברי הנתבע 2.