הואיל והבאתם לידיעתנו את דבר הפרויקט וההצעה הפומבית שבנדון (להלן: "המכרז") והחלטנו להגיש הצעה במכרז תוך שיתוף פעולה איתכם, ולאחר שקראנו ולמדנו את מסמכים המכרז החלטנו להגיש הצעה במכרז לביצוע הפרויקט שבנדון;
והואיל והצהרתם בפנינו כי ביכולתכם וברצונכם לסייע ללוות ולייעץ לנו בכל מה שכרוך בהכנת ההצעה למכרז ובמקרה של זכייה, אתם תרכזו את כל נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט על הסכמי פינוי בינוי איתנו, וכן תלוו, תייעצו ותסייעו לנו בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו;
אי לכך, הוצהר, הותנה והוסכם כדלקמן:
- אתם תלוו, תייעצו ותסייעו לנו בכל הנוגע להגשת הצעה במכרז, ובמקרה של זכייה במכרז, אתם תרכזו את כל נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט על הסכמי פינוי בינוי איתנו, וכן תלוו תייעצו ותסייעו לנו בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו.
- במידה ונזכה במכרז, במידה והדיירים המתגוררים המתחם הפרויקט, בכמות הדרושה לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל והתחלת הבניה, חתמו על חוזה פינוי בינוי עימנו, ובמידה ותאושר תב"ע סופית המתירה לבנות במתחם הפרויקט 630 יחידות דיור, במידה ויחתם הסכם ליווי עם בנק מלווה לפרויקט, במידה והדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט התפנו, במידה ומכירת הדירות החלה, ובמידה והתקבל היתר בניה סופי, כי אז, בתמורה לאמור בסעיף 1 לעיל, אתם תהיו זכאים לקבל מאיתנו סך המהווה 2% מהתמורה שתתקבל ממכירת כל דירה בשוק החופשי (ולא משווי הדירות שינתנו לדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט במסגרת חוזה פינוי בינוי שיחתם עימם. לדוגמא: במידה ומספר הדירות שנתנו לדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט במסגרת חוזה פינוי בינוי שייחתם עימם יעמוד על 180 דירות, כי אז תהיו זכאים לקבל 2% מהתמורה שתתקבל ממכירת 450 דירות בלבד), ללא מע"מ (להלן: "התמורה"), בצירוף מע"מ כדין.
במידה ונחליט לבצע את הפרויקט למרות שלא התקיים אחד התנאים דלעיל – למעט התנאי של אישור תב"ע המתירה בניה של 630 יח"ד – אתם תהיו זכאים לתמורה הנקובה בסעיף זה לעיל.
במידה ותאושר תב"ע המתירה לבנות פחות מ-630 יחידות דיור, ובכל זאת החלטנו לבנות את הפרויקט, כי אז התמורה לא תהיה התמורה המפורטת לעיל, אלא נסכים בינינו על תמורה מופחתת.
"התמורה שתתקבל ממכירת דירה" משמעותה לצורך סעיף זה כדלקמן: התמורה שתשולם לנו על ידי הרכוש בגין הדירה, אך לא כולל: מע"מ, השתתפות בהוצאות הרישומים, השתתפות בהוצאות חיבור התשתיות, השתתפות בהוצאות הטיפול המשפטי, תשלומים שישולמו ע"י הרוכשים בגין שינויים ותוספות בדירה, הוצאות בגין ערבויות חוק המכר.
- התמורה תשולם לכם אחת לרבעון, מתוך התשלומים שיתקבלו בפועל מרוכשי הדירות באותו רבעון, ורק לאחר תשלום 15% מהתמורה על ידי הרוכשים."
- על ההסכם חתם מטעם התובעת מר יואב קוך, בנו של רמי (להלן: "יואב"), מורשה חתימה מטעמה, כאשר עו"ד רונן פרץ (להלן : "עו"ד פרץ") אשר ייצג את התובעת במשא ומתן ובניסוח ההסכם, מאשר את חתימתו. מטעם אאורה ישראל חתמו שני הדירקטורים היחידים בחברה, אטרקצ'י ומר יוחאי אבטן (להלן : "אבטן"), כאשר עו"ד מיכל כהנא-לוי (להלן: "עו"ד כהנא"), אשר ייצגה את אאורה ישראל במשא ומתן ובניסוח ההסכם, אישרה את חתימתם. בפועל, החברה אשר הגישה הצעתה למכרז לא הייתה אאורה ישראל, אלא חברת אאורה השקעות. יחד עם אאורה השקעות ניגשה למכרז חברת מליבו בנייה בע"מ (להלן: "מליבו") אשר אינה צד לתביעה ובהמשך גם לא שימשה בתור הקבלן המבצע בפרויקט, מסיבות שאינן מענייננו.
- פרויקט ההתחדשות העירונית אליה התייחס ההסכם הינה תכנית שמספרה 553-017511 שהופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובניה של מחוז תל אביב ביום 23.3.2015. זאת, לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובניה של רמת השרון המליצה על הפקדתה בישיבתה מיום 8.1.2013. ביום 7.5.2017 אושרה תכנית ופורסמה למתן תוקף. בקליפת אגוז יצוין כי בתוכנית הוחלט על הריסת שבעה בניינים הכוללים 180 יחידות דיור, ובמקום יוקמו 687 יחידות דיור במספר בניינים, 2,850 מ"ר שייעודן "מסחר" ו-600 מ"ר שייעודן "תעסוקה". עוד נקבע בסעיף 7 לתוכנית שבשלב הראשון יוקמו שני בניינים הכוללים 240 יחידות דיור ו-750 מ"ר "עיקרי מסחר". בשלב השני נקבע שיוקמו יתר יחידות הדיור "עיקרי מסחר".
- במהלך שנת 2018 ניתנו היתרים לאאורה השקעות לתחילת העבודות בשלב א' בפרויקט מתחם אילת. ביום 12.12.2018 פרסמה אאורה השקעות דיווח מידי לבורסה לניירות ערך על תחילת העבודות בשלב א' לפרויקט. למען שלמות התמונה יוער שביום 28.11.2019 ניתן היתר מספר 20170379 מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של רמת השרון לאאורה השקעות לבניית שני בנייני מגורים הכוללים בין היתר 240 יחידות דיור.
פנייתה של התובעת אל אאורה ישראל לצורך קיום ההסכם
- ביום 20.8.2018, למעלה מחמש שנים לאחר חתימת ההסכם, ולאחר שאושרה תוכנית פינוי הבינוי במתחם אילת, פנתה התובעת אל אאורה ישראל במכתב לשם מינוי שמאי, כמוסכם בסעיף 4 בהסכם (שלא הובא כלשונו לעיל). התובעת צרפה למכתב את ההסכם בין הצדדים כנספח, ואף הציעה שתקוים שיחה טלפונית בין הצדדים בהקדם. אאורה ישראל לא השיבה במענה למכתב דנן, וזאת לאור עמדתה כי פנייתה של התובעת היא בגדר "עזות מצח" ודרישתה אינה מצריכה מענה מטעמה (סעיף 104 לכתב ההגנה המתוקן).
- ביום 10.10.2018 שלחה התובעת מכתב נוסף לאאורה ישראל, בו שבה על בקשתה לקיים שיח עם אאורה ישראל וככל שלא יתקבל מענה בתוך 14 ימים, תנקוט בצעדים באמצעים העומדים לרשותה. גם מכתב זה לא זכה למענה מטעם אאורה ישראל, מאותם הטעמים שנזכרו לעיל. ביום 19.2.2019 שלחה התובעת מכתב התראה בטרם נקיטת הליך משפטי, אליו צורפה טיוטה של כתב התביעה, משלא התקבלה כל תגובה, הוגשה ביום 3.3.2019 התביעה שבפניי, בגלגולה הראשון (להלן: "כתב התביעה המקורי").
השתלשלות ההליך והתיקונים שנעשו בכתבי הטענות