חלק שני – דיון והכרעה
- דרך הדיון ושבע השאלות והנושאים בהם יש להכריע
במסגרת הדיון וההכרעה במחלוקות בין הצדדים, יתייחס פסק הדין לשאלות ולנושאים הבאים, תוך התייחסות ספציפית לכל אחד מחמישה הסעדים הכספיים שנתבעו:
- האם נציגות הבית המשותף רשאית להגיש התביעה? – דיון בנושא זה ייערך בסעיף 5 להלן.
- הסעד הראשון מחמישה, דרישת פיצוי בגין ליקויי בניה - דיון בנושא זה ייערך בסעיף 6 להלן.
- הסעד השני מחמישה, דרישת פיצוי בגין ירידת ערך - דיון בנושא זה ייערך בסעיף 7 להלן.
- הסעד השלישי מחמישה, דרישת פיצוי מוסכם - דיון בנושא זה ייערך בסעיף 8 להלן.
- הסעד הרביעי מחמישה, דרישת פיצוי בגין עגמת נפש - דיון בנושא זה ייערך בסעיף 9 להלן.
- הסעד החמישי מחמישה, דרישת פיצוי בגין תרמית, מצג שווא, חוסר תום לב והתעשרות שלא כדין - דיון בנושא זה ייערך בסעיף 10 להלן.
- התייחסות לשאלת חיובו של הנתבע 1 - דיון בנושא זה ייערך בסעיף 11 להלן.
- האם נציגות הבית המשותף רשאית להגיש התביעה?
- המסגרת הנורמטיבית המקנה סמכות לנציגות הבית המשותף להגיש תביעה
נציגות הבית המשותף מוסמכת להגיש תביעה, כאשר זו מוגבלת לתביעה המתייחסת לליקויי בניה, להחזקתו התקינה של הבית המשותף וכן לניהולו. הבסיס התחיקתי לסמכותה של נציגות הבית המשותף הוא סעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, הקובע כך:
"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות"
בתי המשפט פירשו סמכות זו, כקיימת גם לתביעת צווי עשה וגם לתביעת פיצוי כספי ולענין זה ר' למשל רע"א 7602/22, אלעד ישראל מגורים החדשים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מרחוב זנגוויל 1 ירושלים (מיום 20.12.2022, השופטת ר' רונן) שם נקבע כך (ההדגשות לא במקור):
"כאמור, אין חולק כי סמכותה של נציגות הבית המשותף מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין מוגבלת אך לעניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". סעדים הנובעים מהצורך בתיקון ליקויים ברכוש המשותף – כדוגמת צו עשה לתיקון הליקויים או פיצוי כספי בגובה עלות התיקון, הם מעצם טיבם וטבעם סעדים שנועדו להבטיח את החזקתו התקינה של הבית המשותף. לכן, כפי שנקבע בעניין נאות מזרחי, הם מצויים בגדר סמכותה של הנציגות והיא רשאית לתבוע אותם בשם כל דיירי הבניין"