תא (ת"א) 5478-07-22 נציגות הבניין יד החזקה 9 רמת גן נ' ניסים כהן

ב"כ התובעים:   עו"ד אביהוא בן משה

ב"כ הנתבעים:   עו"ד תומר פרסלר

חלק ראשון, פתח דבר – עניינו של ההליך והסעדים שנתבעו; העדים שנשמעו; תיאור טענות הצדדים

1. עניינו של ההליך והסעדים שנתבעו

עניינו של ההליך הוא תביעה כספית על סך של 2,176,720 ₪ שהגישה נציגות בית משותף כנגד חברה קבלנית ממנה נרכש הבית המשותף וכן בעלי החברה.  במסגרת התביעה, עתרה התובעת לסעדים הבאים:

• תיקון ליקויי בניה - 1,376,715 ₪
• ירידת ערך, לאור אי התאמה לתכניות הבניה - 267,005 ₪
• פיצוי מוסכם, לאור הליקויים והאמור בתביעה המהווים הפרת הסכם – 250,000 ₪
• עגמת נפש - 25,000 ₪
• פיצוי בגין תרמית, מצג שווא, חוסר תום לב והתעשרות שלא כדין - 250,000 ₪

=======

סה"כ -                                                                                                   2,168,720 ₪

התביעה הוגשה, כאמור, על סך גבוה במעט של -                                        2,176,720 ₪

2. העדים שנשמעו בהליך, לרבות מומחה בית המשפט

במסגרת ההליך נשמעו חמישה, כמפורט להלן:

• מטעם התובעת נשמעו שלושה:

• גב' שולי בנאי, חברת נציגות הבניין בעבר ואחראית הכספים והתשלומים בבניין.
• מר איתן רוזליס, חבר נציגות הבניין.
• גב' אודט רוזליס, חברת נציגות הבניין.
  • מטעם הנתבעת נשמע עד אחד:
• מר ניסים כהן, מנהל הנתבעת.
  • בנוסף הוגשה בהליך חוות דעת של מומחה בית המשפט, אשר גם העיד ונחקר בחקירה נגדית:
• המהנדס רפאל גיל

3. פירוט טענות הצדדים
   • תמצית טענות התובעת

• התובעת היא נציגות בית משותף ובו 19 משפחות אשר רכשו דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 בעיר רמת גן; הנתבעת 2, היא החברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין והתקשרה בהסכמים עם בעלי הדירות; הנתבע 1 הוא הבעלים של הנתבעת 2.
• במהלך שנת 2021, נכנסו התובעים אל דירותיהם החדשות, וזאת ללא ביצוע מסירה רשמית של השטחים המשותפים וללא חתימה על פרוטוקול מסירה כפי שנקבע בהסכם הרכישה.
• במהלך השימוש הסביר והרגיל במרחבים המשותפים גילו הדיירים כשלים במערכות הבניין השונות. העבודות שבוצעו על ידי הנתבעים היו באיכות נמוכה ולא מקצועיות.  כמו כן, ישנן סטיות מתוכנית ההיתר, ומהתוכניות עליהן חתמו הדיירים.  זאת ועוד, קיימות סטיות המנוגדות לסעיף ד(א) לצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 וכן מהתקנים המקובלים.  יתרה מכך, קיימות חריגות משמעותיות מתקנות התכנון והבנייה.
• ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916בבדיקת מערכות הבניין התגלו הכשלים רבים: כשל במערכות החשמל; כשלים במערכת המים; כשלים במערכת סינון ואוורור בחניון; כשלים במערכת אש וסולריות; כשלים בתחזוקת מערכת מתזים. כמו כן, התגלו סטיות ואי התאמות במבנה.  גם בבדיקת איכות שבוצעה התגלו כשלים בביצוע העבודות בבניין.  זאת ועוד, התגלו רטיבויות, כשלי אטימה ובידוד בבניין.

12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)

• על אף פניות לנתבעים, הכשלים לא טופלו. בנוסף, הנתבע 1 בעצמו או באמצעות מי מטעמו ביצעו עבודות תיקון ללא תיאום מראש או עדכון, ותוך מציאת פתרונות "יצירתיים" ולא מקצועיים.
• ביום 16.1.2022, פנו התובעים לנתבעים באמצעות בא כוחם, והפנו לכשלים רבים לצד איכות בנייה ירודה, הכל כאמור בדו"ח 'חברת בדק'. הנתבעים התבקשו לבצע תיקונים על ידי אנשי מקצוע מוסמכים ומומחים.  הנתבעים לא השיבו לגופו של מכתב ההתראה ולא טיפלו בכשלים.
• מחוות דעת מיום 24.2.2022 עלה, כי ישנם ליקויים רבים במרחבים המשותפים אשר לא היו ידועים לתובעים ואשר נוצרו כתוצאה מבנייה לקויה. בהתאם לחוות הדעת - עלות תיקוני הליקויים ללא חישוב ירידת ערך עומד על סך של 1,376,715 ₪ כולל מע"מ; בנוסף ובשל סטיות מהתוכניות, קיימת ירידת ערך בסך של 267,005 ₪ כולל מע"מ.
• התובעת מציינת שהדיירים נאלצו לשאת בעלויות שונות, כגון תיקון משאבה והחלפת מערכת. עוד נטען כי קיימים ליקויים תכנוניים שאינם ניתנים לתיקון והם בגדר מטרד לצד ירידת ערך משמעותית.  כך למשל ביחס למשאבות הבניין שלא הופעלו או למעלית שאינה מתפקדת כנדרש.
• לטענת התובעת, הנתבעים נהגו בחוסר תום לב. הציגו מצגי שווא ביחס לאיכות הבנייה, הפרו את התחייבויותיהם בהתאם להסכמי המכר, הסתירו ליקויים, הטעו אותם או התרשלו כלפיהם.  בנסיבות אלה התעשרו הנתבעים על חשבון הדיירים שלא כדין.  בשל ביצוע תרמית, מצג שווא, התנהלות בחוסר תום לב והתעשרות שלא כדין, עותרת התובעת לפיצוי בסך של 250,000 ₪.
• בנוסף עתרה התובעת לחיוב הנתבעים בסך של 250,000 ₪ בגין פיצוי מוסכם.
• בנוסף ולחילופין, יש לחייב את הנתבעים מכוח עוולת הרשלנות. הנתבעים התרשלו בתכנון ובניית הבניין כולל באיכות העבודה ולא נהגו כפי שבעל מקצוע סביר היה נוהג. ועוד בנוסף ולחילופין, יש לחייב את הנתבעים מכוח הפרת חובה חקוקה.  הנתבעים בנו את הבניין באופן לקוי בניגוד לדין, ובין היתר, הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, חוק התכנון והבניה והתקנות.
• לבסוף טוענת התובעת, כי יש לחייב את הנתבעים גם בפיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 25,000 ₪.

הועתק מנבו

• תמצית טענות הנתבעים

• הנתבעים עתרו לדחות על הסף את התביעה כנגד הנתבע 1, וזאת בשל היעדר יריבות. הנתבע 1 לא חתם באופן אישי על הסכמי המכר וההתקשרות נעשתה בין התובעים לבין נתבעת 2 בלבד.
• עוד נטען שוועד בית או מקצת הדיירים, אינם רשאים לתבוע פיצויים כתחליף לביצוע התיקונים על ידי הקבלן. על כל דייר לתבוע באופן אישי על פי חלקו ברכוש המשותף.  מעבר לכך, לא צורף ייפוי כוח מנציגות הבית המשותף אלא ייפוי כוח של שלושה דיירים בלבד.
• לטענת הנתבעים התביעה הקדימה את זמנה ואין כל ליקויים בבניה. גם ככל וישנם ליקויים, הרי אלה ליקויים מזעריים וזניחים.  הנתבעת 2 מעולם לא זנחה את חובתה לתקן את הליקויים והיא פעלה ועודנה פועלת לתיקון כל ליקוי ובעיה.  ככל שנותרו ליקויים ברכוש המשותף, עומדת הנתבעת על זכותה לתיקון הליקויים.  לענין זה נטען שהנתבעת לא התכחשה לחובתה לתקן ליקויים אלא שהתובעת מנסה לסחוט כספים בצורה לא ראויה.
• באשר לבניית הבית המשותף וכן למסירת הרכוש המשותף, מציינים הנתבים כי ביום 11.2.2019, נחתם הסכם לביצוע עבודות בניה בין הנתבעת 2 לבין קבלן משנה. במסגרת ההסכם, התחייב קבלן המשנה להשלים את פרויקט הבניה תוך ביצוע עבודות השלד והגמר ועבודות הפיתוח.  לאחר סיום הבניה ובחודש אפריל 2021 נמסר הרכוש המשותף.
• לטענת הנתבעים, לא נערך פרוטוקול מסירה של השטחים המשותפים היות ובאותה תקופה התחוללה מגפת הקורונה, על כל המשתמע מכך.
• עוד טוענים הנתבעים, כי הפיצוי המוסכם כלל אינו רלוונטי. עוד ציינו שהפיצוי לא מתייחס לתביעות בגין שטחים משותפים.  בנוסף נטען שאין מקום לקביעת פיצוי מוסכם שכן ההסכם לא הופר בהפרה יסודית.  בנוסף ציינו הנתבעים שבכל מקרה לבית המשפט נתונה הסמכות להפחתת הפיצוי המוסכם.
• הנתבעים חזרו וטענו לזכותם לתקן הליקויים וציינו שהכלל הוא תיקון על ידי הקבלן והיוצא מן הכלל הוא שלילת אפשרות זו.

הערת מעבר – אין באמור לעיל כדי להביא את מלוא טענות הצדדים, אך די בכך כדי להציב המסד להמשך פסק הדין.