תא (ת"א) 5478-07-22 נציגות הבניין יד החזקה 9 רמת גן נ' ניסים כהן - חלק 3

בהמשך סייג בית המשפט את סמכות נציגות הבית המשותף וקבע שזו אינה רשאית לתבוע בגין ירידת ערך של דירות הבית המשותף, או בגין עוגמת נפש לדיירים, וכן אינה רשאית לתבוע כל נזק ספציפי פרטי שנגרם למי מדיירי הבית המשותף.  וכלשון פסק הדין (ההדגשות לא במקור):

"לעומת זאת, סעדים שמטרתם לפצות על נזקים אינדיבידואליים שנגרמו לדיירי הבניין כתוצאה מהליקויים ברכוש המשותף, כדוגמת ירידת הערך של דירתם הפרטית ועוגמת נפש, חורגים בבירור מהצורך לשמור על החזקתו התקינה של הבית המשותף, וכפועל יוצא מגדר סמכותה של הנציגות"

להרחבה לענין סמכותה של נציגות הבית המשותף לתבוע ר' גם רע"א 1025/17, נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה (מיום 27.6.2017, הש' נ' הנדל) וכן ר' ת"א (מחוזי י-ם) 30310-01-22, בלוי ואח' נ' אלי יוחנן מהנדסים בע"מ ואח' (מיום 1/9/2025, הש' ד' זילר).

• ובעניינינו – ייפוי הכח הספציפי שקיבלה נציגות הבית המשותף, גם אם לאחר הגשת התביעה

• עם הגשת כתב ההגנה והעברת ההליך לטיפולי, ניתנה על ידי החלטה המורה לתובעת להגיש כתב תשובה ובו להתייחס, בין היתר אל "האישורים שקיבלה נציגות הבית המשותף". עוד הפנתה ההחלטה לכך ש"לענין זה לא צורף ייפוי כח ו/או החלטת אסיפת דיירים המורה על הגשת התביעה".
• התובעת הגיש כתב תשובה ובו טענות שונות. לגופו של ענין, ולאחר ההחלטה הוכן והוגש גם ייפוי כח עליו חתומים דיירי הבית המשותף.  ייפוי הכח הסמיך את התובעת כאן לייצג את הדיירים בתביעה בעניינים בהם ניתן כעת פסק הדין.
• נכון הוא שייפוי הכח נחתם במהלך חודש דצמבר 2022, קרי כחמישה חודשים לאחר הגשת כתב התביעה. לצד זאת – די בייפוי הכח החתום על מנת להוות ראיה לכך שהתובעת אכן קיבלה הרשאה ספציפית להגשת התביעה והוסמכה לעשות כן.
  • סיכום עד כאן והתייחסות לסמכות התובעת להגיש התביעה

התובעת אכן רשאית להגיש התביעה.  ככל שקיים סעד כזה או אחר, שהוא בגדר "נזקים אינדיבידואליים" (כהגדרת פסק הדין ברע"א 7602/22, הנזכר לעיל) אשר הנציגות אינה מוסמכת לתבוע בגינם – אתייחס לכך במסגרת הדיון הפרטני בכל אחד מהסעדים שנדרשו בתביעה.

6. דיון בסעד הראשון מחמישה, דרישת פיצוי בגין ליקויי בניה
   • כללי

על מנת לסייע ולמקד בהכרעה באשר לליקויי הבניה הנטענים, מונה מומחה בית משפט – המהנדס רפאל גיל.  בפסקאות הבאות אדון בנושאים ובשאלות הבאות:

• ראשית - ההלכה באשר למסקנות חוות דעת מומחה בית משפט, וכן יישום ההלכה לעניינינו;
• שנית - מה הסעד אותו יש לקבוע באשר לליקויי הבניה – האם פיצוי כספי, כפי שדרשה התובעת בכתב התביעה? האם סעד משולב של פיצוי כספי וכן צו עשה, כפי שדרשה התובעת בסיכומיה? או האם סעד של צו עשה לתיקון הליקויים, כפי שייקבע בסופו של יום וכפי שביקשה גם הנתבעת.
  • ההלכה הנוהגת באשר למסקנות מומחה בית משפט ויישום לעניינינו
• על מינוי מומחה בית משפט כדרך המלך בדיונים שעוסקים במומחיות - בתי המשפט עוסקים ומכריעים, חדשות לבקרים, בנושאים שבמומחיות. נושאים בהם למותב היושב בדין אין כל ידיעה שיפוטית ובכל זאת הוא אוצר את דברו ומכריע בהם בסופו של יום.  על מנת למקד ולאפשר הכרעה בנושאים שבמומחיות, נוהגים בתי המשפט למנות מומחה מטעמם.  כאן המקום להדגיש שגם כאשר סבור מותב היושב בדין שבאפשרותו להכריע בנושא מקצועי, ללא מינוי מומחה – הרי עדיין דרך המלך היא מינוי מומחה מקצועי.  לענין זה אף הבהיר בית המשפט העליון שאין להסיג את גבולות המומחה המקצועי ויש להימנע ממצב בו שופט קובע דברים שבמומחיות, הכל בבחינת "איש על מחנהו ואיש על דגלו" (במדבר, א' נ"ב).  לענין זה ר' בע"מ 8418/21, פלונית נגד פלוני (מיום 17/1/2022, הש' י' עמית, נ' סולברג, א' שטיין) שם הובאה הקריאה - "איש על מחנהו ואיש על דגלו", וכן נקבע (על ידי כב' הש' נ' סולברג) כי אין מקום שבית המשפט יסיג את גבולו של המומחה וכלשונו, תוך התייחסות למומחה שהוא שמאי - "לשפיטה נבחרנו לא לשמאות".

באשר לכך שמינוי מומחה בית משפט היא דרך המלך, אפנה גם אל רע"א 8956/22, אבנר פרידמן נ' עו"ד אביחי ורדי – בתפקידו ככונס הנכסים‏ (מיום 13/2/2023, הש' ע' גרוסקופף) שם נקבע - "כידוע, מינוי של מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה מקובלת במקרים שבהם מתעוררת שאלה מקצועית ביחס לתחומים שבית המשפט אינו מחזיק במומחיות ובידע המקצועי לגביהם".  להשלמה ר' גם ת"א (מחוזי, כלכלית ת"א) 50068-06-20, שוכמן נ' אלפרד מלונות אורבנים בע"מ ואח' (מיום 25.6.2025, הש' י' שרביט) בסעיף 68 לפסק הדין.

• ניתן להתערב במסקנות מומחה בית משפט, ואולם זאת כאשר ניכרת "סיבה בולטת לעין"
• ההלכה היא שמומחה בית משפט משמש כעיניו המקצועיות של בית המשפט. מסקנות המומחה אמנם אינן מחייבות ואולם, ככל שבית המשפט מחליט שלא לאמצן, הרי יש להצביע על "סיבה בולטת לעין" לעשות כן.
• באשר לדחיית מסקנות מומחה בית המשפט, תוך הפניה ל"סיבה בולטת לעין" ר' רע"א 6290/14, תשעה חודשים בע"מ נ' בנק דיסקונט (מיום 4.1.2015, השופטת א' חיות) שם נקבע כך (ההדגשות לא במקור) - "... ככלל יאמץ בית המשפט את ממצאי המומחה, למעט אם הוצגה סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן"; עוד אפנה אל רע"א 8956/22, אבנר פרידמן נ' עו"ד אביחי ורדי – בתפקידו ככונס הנכסים (מיום 13.2.2023, הש' ע' גרוסקופף)‏ שם נקבע כך - "...  משהוגשה חוות דעתו המקצועית, בית המשפט ייטה לאמצה, בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן".
• 00עוד ולהרחבה ר' ע"א 6510/20, דוד מזרחי נ' אהרון כהן (12.12.2021, הש' י' עמית; השופטת ד' ברק ארז; השופטת ע' ברון) שם נקבע כך (ההדגשות לא במקור): "הלכה ותיקה עמנו כי לא בנקל יסטה בית המשפט מחוות דעתו של מומחה מוסכם או מומחה מטעם בית המשפט, ו'סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת'".

0

• יישום ההלכה בעניינינו
• מומחה בית המשפט הגיש ביום 21.12.2023 חוות דעת מפורטת הנפרשת על פני למעלה מ-160 ע"מ. בנוסף, ניתנו על ידי המומחה בהמשך, תשובות לשאלות הבהרה שהועברו אליו.
• חוות הדעת כללה התייחסות למסמכים שהיו בידי המומחה ולבדיקות שערך. במסגרת חוות הדעת התייחס המומחה לעשרות רבות ואף יותר של בדיקות אותן ערך.  חוות הדעת ערוכה כך, שכאשר ביחס לכל בדיקה פירט המומחה את מיקום הבדיקה; צירף צילום של הממצאים; ציין את הוראות החוק, התקנות או כל מקור נורמטיבי עליו התבסס – לבסוף הגיע למסקנה כזו או אחרת.
• חוות הדעת בנויה בדרך שניתן ללמוד ולדעת מה השאלות אותן שאל המומחה, ניתן לבחון את דרך הבדיקה ומכאן ניתן לעקוב אחרי כל רחת מהמסקנות אליהן הגיע המומחה.
• במקרה זה, כאשר ניתן לעקוב אחר מסקנות המומחה, כאשר חוות דעתו אף עמדה למבחן במסגרת החקירה הנגדית – הרי אין כל סיבה שלא לאמץ מסקנות אלה. בוודאי אין "סיבה בולטת לעין" לבטל המסקנות ולא להתייחס אליהן.
  • בטרם התייחסות לסעד אותו יש לקבוע - הערה באשר לבדיקות חיפויי הבית המשותף ובאשר לכך שנושא זה אינו חלק מהתביעה כאן
• מומחה בית המשפט מסר את חוות דעתו ביום 21/12/2023. בהמשך ולאחר כחודשיים התקיים ביום 21/2/2024 דיון קדם משפט אשר התייחס לאותה חוות דעת.  במסגרת הדיון הפנה ב"כ התובע לכך שכל נושא החיפוי החיצוני של קירות הבית המשותף לא זכה להתייחסות מפורטת ולתמחור תיקוני הליקוי.  לענין זה ציין המומחה במפורש בחוות דעתו שאכן לא נערכו בדיקות והוסיף שלצורך כך – "...  יש למנות מהנדס קונסטרוקציה שהוא מומחה לתחום חיזוק חיפויים באבן".
• בהחלטה המסכמת בפרוטוקול יום 21/2/2024 ביקשתי שהמומחה יבהיר האם הוא מבקש למנות מומחה משנה מטעמו, ועוד התייחסתי לכך שאין מקום שימונה מומחה נוסף על ידי בית המשפט, אלא יש לרכז את כל הבדיקות תחת מומחה בית המשפט שמונה שהרי "בדיוק בשביל כך מונה מומחה בית המשפט על מנת להגיש חוות דעת כוללת לאחר ביצוע כל הבדיקות גם עם מומחי משנה".
• בהבהרה שהעביר המומחה מיד וביום 28/2/2024, נמסר ששאלת חיפוי הקירות היא פרי יוזמתו של מומחה בית המשפט, אך זו כלל לא הופיעה בחוות דעת מומחה התובעים. וכלשון מומחה בית המשפט, בהדגשה כפולה – "אין שום התייחסות לנושא אופן ביצוע העיגון של אבני החיפוי לחזית המבנה או לחוזק העיגון למניעת נפילתם".  לכן גם לא ביצע מומחה בית המשפט כל בדיקה לענין זה.  מכאן – גם אין מקום ליתן סעד בנושא חיפוי האבנים אשר כלל לא נתבע.
• התובעת לא מתקנת את כתב התביעה ולא מוסיפה טענות באשר לחיפויי קירות הבית המשותף
• בדיון קדם המשפט מיום 5/6/2024, לאחר הבהרות המומחה – וסבה תשומת לב התובעת לכך שלא הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה, וללא בקשה כזו – ממילא לא ניתן יהיה לקבל סעד כלשהו בגין חיפוי הקיר.
• לאחר הדיון הגישה התובעת בקשה לתיקון כתב תביעה ולפיצול סעדים. הבקשה לא כללה עותק מכתב תביעה מתוקן.  זאת ועוד, וכפי שצוין בהחלטה מיום 28.7.2024 – "הבקשה לא כוללת פירוט התיקון בפועל שיהיה בכתב התביעה.  איזה סעיפים מבקשים לשנות? מה יהיה השינוי? איזה סעיפים, אם בכלל, מבקשים להשמיט? איזה סעיפים, אם בכלל, מבקשים להוסיף – ומה נוסח הסעיפים שיוספו? היכן נוסח כתב התביעה המתוקן ככל שיתקבל?"
• לאור כל האמור לעיל, הבקשה לתיקון כתב התביעה, כפי שהוגשה, נדחתה. התובעת לא הגישה בקשה נוספת ומפורטת, בהתאם להנחיות שהובאו לעיל; התובעת גם לא הגישה בקשת רשות ערעור על ההחלטה שלא לתקן את כתב התביעה.  ומכאן – נותרנו עם ההליך שמתייחס לרשימה ארוכה של ליקויים, אך אלה לא כוללים את חיפויי החוץ של הבית המשותף.
  • הסעד אותו יש לקבוע באשר לליקויי הבניה (סעד כספי, או מתן צו עשה)
• המלצות מומחה בית המשפט התייחסו לעלות תיקונים, אך ביחס לחלק מהליקויים, הומלץ על סדרה של פעולות חלופיות
• רכיב עלות התיקונים בתביעה עמד, כאמור, על הסך של 1,376,715 ₪. מנגד, חוות דעת מומחה בית המשפט העריכה את עלות התיקונים בסכום נמוך יותר – בסך של 176,000 ₪ בצירוף מע"מ, כאשר ככל והתיקונים יבוצעו "באמצעות קבלנים מזדמנים" יש להוסיף סך השווה ל-50%, כלומר להוסיף עוד 80,000 ₪ בצירוף מע"מ.
• בנוסף לסכום כספי, התייחס מומחה בית המשפט לשורה של ליקויי איטום ובידוד ולגביהם נקב בפעולות אותן יש לבצע, ואף התייחס לתוצאות שונות שעשויות להתקבל לאחר הפעולות. מכאן, המליץ לבצע את הפעולות במסגרת "צו עשה" תוך קבלת אחריות לביצוע העבודה ולכך שלא יתגלו בעיות רטיבות.  ובמילים פשוטות, המומחה הבהיר שלא ניתן לדעת, אל נכון, מה הפעולות הנדרשות באשר לאיטום מקומות שונים בבית המשותף.  לכן, המליץ המומחה על סדרה של פעולות חלופיות – אותן תבצע הנתבעת.
• במסגרת כתבי הטענות, הנתבעת עתרה לכך שהיא תתקן הליקויים ואילו התובעת התנגדה לכך

הנתבעת ציינה, בכתב ההגנה, שככל ויימצאו ליקויים הרי יש לתת לה את האפשרות לתקנם.  מנגד, התובעת התנגדה לכך והרחיבה אודות התנגדותה בסעיפים 6-9 לכתב התשובה.

• במסגרת סיכומי התובעת, היא עתרה לפתע למתן צו עשה לתיקון ליקויים, לצד חיוב בפיצוי כספי

במסגרת סיכומי התובעת, ובניגוד לסעד אותו דרשה בכתב התביעה – עתרה התובעת לסעד משולב בגין ליקויי הבניה, וכך עתרה הנתבעת כי (סעיף 5.1 לסיכומי התובעת):

• הנתבעת תחויב בסך של 176,000 ₪ בצירוף 50% בגין קבלן מזדמן ובסה"כ – 264,000 ₪ בצירוף מע"מ;
• ובנוסף, הנתבעת תחויב בצו עשה לביצוע תיקונים שונים המופיעים בסעיפים 10.1.1, 10.1.4, 10.1.5, 10.1.7 לחוות דעת מומחה בית המשפט.
• הסעד אותו יש לקבוע – בנסיבות הענין יש לקבוע צו עשה המחייב את הנתבעת בתיקון הליקויים

התובעת עומדת על כך שייפסק לזכותה פיצוי כספי, וזאת לצד צו עשה המחייב את הנתבעת לביצוע תיקונים שונים.  בנסיבות הענין, הנכון הוא לקבוע צו עשה באשר למלוא תיקון הליקויים.  לענין זה יובאו הדברים הבאים:

• נימוק ראשון למתן צו עשה - בעניינינו, עלות הפיצוי עליו הצביע מומחה בית המשפט היא עבור הנתבעת כשמינית מהסכום הנתבע. וכך – הסכום שנתבע בגין הליקויים הוא 1,376,715 ₪, ואילו עלות התיקון היא 176,000 ₪.  נכון הוא שגם הסך של 176,000 ₪ הוא סכום נכבד, ואולם עדיין, הפער הניכר בין סכום התביעה לבין סכום הליקויים בפועל, מחזק יותר את הגישה שיש לאפשר לנתבעת לבצע תיקון הליקויים בעצמה.  כאן אוסיף – שככל שהתובעת לא תבצע התיקונים, הרי תמיד פתוחה בפני התובעת הדרך לאכוף ההתחייבות באמצעות לשכת ההוצאה לפועל, לרבות באמצעות מינוי כונס נכסים לביצוע התיקונים, ור' סעיף 63(א) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967 הקובע כך - "הטיל פסק הדין על החייב לעשות מעשה שלא כאמור בסעיפים 61 או 62 והמעשה ניתן להיעשות על ידי אדם אחר, רשאי רשם ההוצאה לפועל להורות למנהל לשכת ההוצאה לפועל לעשות את המעשה או להרשות לזוכה או לאדם אחר לעשותו במקום החייב".
• נימוק שני למתן צו עשה – לא אכחד, שלעיתים השיקול למתן פיצוי כספי גובר על פני שיקול של מתן צו עשה – וזאת על מנת להביא לניתוק ופרידה בין הצדדים. ניתוק אשר ימנע מחלוקות נוספות.  ואולם, בעניינינו אפילו התובעת עצמה עותרת למעין שעטנז של סעדים, אשר יערב בין פיצוי כספי לבין צו עשה שיחייב ותה ואת הנתבעת להיות בקשר מתמיד.  במקרה כזה, כאשר ממילא התובעת עותרת לכך שהנתבעת תבצע עבודות שונות בבית המשותף, הרי הנכון הוא לאפשר לנתבעת לבצע גם את שיירי העבודות שנכללו במסגרת הליקויים בגינם נקבע פיצוי כספי.
  • סוף דבר באשר לסעד בגין ליקויי הבניה
• ניתן בזאת צו עשה המחייב את הנתבעת לבצע מלוא עבודות התיקונים, כמפורט בחוות דעת מומחה בית המשפט מיום 21.12.2023 וכן בתשובות לשאלות ההבהרה.
• הנתבעת תתחיל בביצוע העבודות לא יאוחר מיום 31.12.2025 ותסיים אותן לא יאוחר מיום 30.6.2026.  תחילת העבודות משמען הימצאם בפועל של פועלי הנתבעת בבית המשותף, למען הסר ספק – עבודות הכנה, תכנון, הזמנת חומרים וכיו"ב – לא ייחשבו כתחילת העבודות.
• סיום העבודות ייחשב ככל שהנתבעת תמציא אישור של מהנדס אשר נבחר בהסכמה על ידי שני הצדדים, ולפיו בוצע תיקון הליקויים בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט, לרבות התשובות לשאלות ההבהרה.
• ככל שהנתבעת לא תעמוד באמור לעיל, הרי התובעת מופנית, בין היתר, להוראות סעיף 63(א) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967 אשר צוטט בסעיף 6.4(ד) לעיל, ואשר כותרתו בחוק הוא "עשיית מעשה".

7. דיון בסעד השני מחמישה, דרישת פיצוי בגין ירידת ערך
   • באשר לדרישת הפיצוי בגין ירידת ערך, הרי כבר בדיון קדם המשפט הראשון ביום 17.4.2023 נקבע כך - "התובעים יואילו לבחון היטב האם קיימת ירידת ערך כללית לרכוש המשותף. יהיה צורך לבחון בשלב פסק הדין כיצד מתייחסים לכך.  האם יש ירידת ערך לכל דירה...".  עיקר השאלה היה, האם ירידת הערך אכן מתייחסת לערך הרכוש המשותף, או לערך כל אחת מהדירות.  כאן ייאמר, שככל שמדובר בירידת ערך "אינדיבידואלית" לכל דירה – הרי ספק אם ניתן להגיש תביעה על ידי נציגות הבית המשותף – לענין זה ר' הדיון בסעיף 5.1 לעיל.
   • כך או כך, בעקבות החלטה נוספת מיום 11.12.2023, הגיבה התובעת והודיעה ביום 17.12.2023 שאינה עומדת על רכיב ירידת הערך. וכלשון התגובה – "...  החליטו התובעים להסיר את רכיב ירידת הערך".
   • סוף דבר באשר לסעד בגין ירידת ערך – לאור האמור לעיל, ממילא אין מקום לקבוע דבר באשר לטענת ירידת הערך.
8. דיון בסעד השלישי מחמישה, דרישת פיצוי מוסכם
   • התובעת עותרת למתן סעד של פיצוי מוסכם בסך של 250,000 ₪, וזאת בגין הפרת ההסכם על ידי הנתבעת 2. אין מקום לקבל את דרישת התובעת ברכיב זה, ולענין זה יובאו הדברים הבאים:

• ראשית, אין כל הסכמה חוזית לתשלום פיצוי מוסכם - הפוך בהסכם המכר המייצג אליו הפנתה התובעת, הפוך בו והפוך בו ואין בו כל התייחסות לפיצוי מוסכם בו תישא הנתבעת 2. ההיפך הוא הנכון, הסכמי המכר התייחסו להפרה של רוכש דירה, כאשר זה לא עמד בהתחייבויותיו הכספיות ואחרות לרכישת הדירה וכאשר בגין כך בוטל ההסכם.  במקרה של ביטול ההסכם, נקבע סכום של פיצוי מוסכם, בו יחויב רוכש הדירה.  ואולם – אין כל הסכמה לתשלום פיצוי מוסכם מצידה של הנתבעת 2.  בנסיבות אלה, גם לא ניתן לקבל את טענת התובעת, כנציגות הבית המשותף, כאילו ניתן ללמוד מההסכמים הפרטניים בהם התחייבו רוכשי דירות – ולהקיש מהם שגם הנתבעת 2 התחייבה לשאת בתשלום פיצוי מוסכם.
• שנית, אין מדובר בהפרה יסודית של ההסכם - אפילו היתה הסכמה חוזית לפיה הנתבעת 2 תשלם פיצוי מוסכם לנציגות הבית המשותף במקרה של הפרה יסודית – עדיין לא היה מקום לחייב את הנתבעת 2 בדבר. טענות התובעת מתייחסות לליקויי בניה שונים, אשר בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט ניתנים לתיקון.  אין מדובר בליקויי בניה אשר מונעים שימוש סביר בבית המשותף ואין בהם כדי להוות הפרה יסודית של הסכמי המכר האינדיבידואליים בין הנתבעת 2 לבין כל אחד מבעלי הדירות השונים.
  • סוף דבר באשר לסעד בגין פיצוי מוסכם – לאור האמור לעיל, יש לדחות דרישת התובעת לסעד בגין פיצוי מוסכם.

9. דיון בסעד השלישי מחמישה, דרישת פיצוי בגין עוגמת נפש
   • התובעת עותרת לסעד בסך של 25,000 ₪ כפיצוי בגין עוגמת נפש. אין מקום לקבל את דרישת התובעת ברכיב זה, ולענין זה יובאו הדברים הבאים:

• ראשית, הנציגות אינה רשאית לתבוע בגין עוגמת נפש (נזק אינדיבידואלי) - כפי שהובהר בסעיף 5.1 לעיל, הרי אין מקום לקבל תביעה של נציגות הבית המשותף, בגין נזק אינדיבידואלי למי מבעלי הדירות בבית המשותף. לענין זה אפנה פעם נוספת אל רע"א 7602/22, אלעד ישראל מגורים החדשים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מרחוב זנגוויל 1 ירושלים שם נקבע תוך התייחסות ממוקדת לתביעה שעניינה עוגמת נפש, כך - "לעומת זאת, סעדים שמטרתם לפצות על נזקים אינדיבידואליים שנגרמו לדיירי הבניין כתוצאה מהליקויים ברכוש המשותף, כדוגמת ירידת הערך של דירתם הפרטית ועוגמת נפש, חורגים בבירור מהצורך לשמור על החזקתו התקינה של הבית המשותף, וכפועל יוצא מגדר סמכותה של הנציגות".
• שנית, גם לגופו של ענין אין לקבוע פיצוי בגין עוגמת נפש – יש להקפיד פן יהפוך פיצוי בגין עוגמת נפש למעין רכיב פיצוי קבוע המצטרף לו לכל תביעה. קביעת פיצוי בגין עוגמת נפש היא החריג ולא הכלל.  לענין זה אפנה אל ע"א 28167-07-19, עו"ד איציק מועלם ואח' נ' אפריקה התחדשות עירונית בע"מ (מיום 24/12/2019, השופטת א' כהן, כתוארה אז) שם נקבע כך (ההדגשות לא במקור): "באשר לאי פסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש: פסיקת פיצוי בגין רכיב זה מסורה לשיקול דעת בית משפט ולא נעשית בדרך שבשגרה.  למעשה, בכל מקרה של הפרת חוזה, ניתן יהיה לטעון, כי נגרמת "עוגמת נפש" לצד שהחוזה כלפיו הופר ובכל זאת, אין פוסקים לרוב נוסף לפיצוי הממוני בגין נזק שנגרם כתוצאה מהפרת החוזה, גם פיצוי בגין "עוגמת נפש"".
  • סוף דבר באשר לסעד בגין עוגמת נפש – לאור האמור לעיל, יש לדחות דרישת התובעת לסעד בגין עוגמת נפש.

10. דיון בסעד החמישי מחמישה, דרישת פיצוי בגין תרמית, מצג שווא, חוסר תום לב והתעשרות שלא כדין
    • התובעת עותרת לסעד בסך של 250,000 ₪ כפיצוי בגין תרמית, מצג שווא, חוסר תום לב והתעשרות שלא כדין. אין מקום לקבל את דרישת התובעת וענין זה יובאו הדברים הבאים:

• ראשית, גם התובעת נטשה סעד זה בסיכומיה – התובעת פירטה בסעיף 5 לסיכומיה סעדים שונים להם היא עותרת. בסעיף זה חמישה סעיפי משנה, ואף אחד מהם לא מתייחס לדרישת סעד בגין תרמית, מצג שווא, חוסר תום לב והתעשרות שלא כדין.

נכון הוא שהתובעת התייחסה בסיכומיה לטענות התרמית (ור' למשל סעיף 4.3 לסיכומים) – אך עדיין הקפידה לא לכלול ולדרוש כל סעד בגין כך במסגרת ריכוז הסעדים הנדרשים.

• שנית, גם לגופו של ענין לא הוכיחה התובעת דבר באשר לטענות אלה – הטענות החמורות בדבר תרמית ועוד, הועלו במלוא הכבוד כלאחר יד. בכתב התביעה (סעיף 39) התייחסה התובעת לכך שרכישת הדירות למרות ליקויי הבניה וכל האמור בכתב התביעה הם בגדר תרמית, מצגי שווא ועוד.  כאן ייאמר, שלא הוכח דבר וחצי דבר מדוע בעיית רטיבות בחניון, לשם הדוגמא, היא בגדר תרמית של מי מהנתבעים עובר לחתימת ההסכם – וכך גם באשר לליקויים נוספים.
• שלישית, ועוד לגופו של ענין לא הוכיחה התובעת דבר באשר לנזק בגין התרמית ועוד – התובעת לא יצקה כל תוכן לטענות הנזק בגין התרמית, או מצגי השווא ועוד. לכל היותר, ציינה התובעת שאלמלא הוטעו בעלי הדירות הרי לא היו רוכשים את הדירות.  ואולם לא הוכח כל נזק ספציפי, ובכל מקרה – הנזק הנטען הוא נזק אינדיבידואלי לבעלי הדירות ולא נזק של נציגות הבית המשותף אותו היא רשאית לתבוע.
  • סוף דבר באשר לסעד בגין תרמית, מצג שווא, חוסר תום לב והתעשרות שלא כדין – לאור האמור לעיל, יש לדחות דרישת התובעת לסעד בגין רכיב זה.

11. התייחסות לדרישת התובעת לחייב את הנתבע 1 באופן אישי

התובעת עתרה לחייב את הנתבע 1 באופן אישי, בכל הסעדים שנכללו בכתב התביעה.  אין מקום לקבל דרישה זו, ויש לדחות התביעה כנגד הנתבע 1.  לענין זה יובאו הדברים הבאים:

• ראשית, הנתבע 1 כלל לא חתם על הסכמי המכר עם מי מבעלי הדירות בבית המשותף.
• שנית, נראה שאפילו התובעת לא סברה שהנתבע 1 אחראי באופן אישי. ולראיה – מכתב ההתראה שהוציאה התובעת באמצעות בא כוחה (נס' 4 לכתב התביעה) הופנה אך ורק לנתבעת 2 ולא לנתבע 1.
• שלישית, עוד על כך שנראה שאפילו התובעת לא סברה שהנתבע 1 אחראי באופן אישי למדים מהעובדה שבסיכומי התובעת אין כל התייחסות מפורטת לחיובו של הנתבע 1. למען הסר ספק, נתתי דעתי להתייחסות כללית לאחריות יזם כלפי רוכשי דירות (סעיף 4.1 לסיכומי התובעת, תוך ציטוט ת"א 23267/99 שם חויבה חברה יזמת בדין).  ואולם בעניינינו, היזמת היא הנתבעת 2 ולא הנתבע 1, כך שגם לפסקה זו אין רלוונטיות לנתבע 1.

להשלמה ייאמר שרק בסיכומי התשובה הקדישה התובעת התייחסות לנתבע 1 וטענה שאין לאפשר לו להסתתר מאחורי מסך ההתאגדות של הנתבעת 2.

• רביעית, התובעת לא הוכיחה, ובמלוא הכבוד אף לא ניסתה להוכיח, שאכן מתקיים אחד "המקרים החריגים" בהם יש להרים את מסך ההתאגדות, הכל כאמור בסעיף 6(א)(1) לחוק החברות, תשנ"ט – 1999, הקובע כך:

"בית משפט רשאי לייחס חוב של חברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות הענין צודק ונכון לעשות כן, במקרים החריגים שבהם השימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באחד מאלה: