בקשת רשות ערעור מנהלי 1975/24: תיק לויתן
- עסקינן בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (השופט י' שקד) אשר ניתן בערעור מנהלי 18618-12-22 [נבו] ביום 8.1.2024. במסגרתו של פסק דין זה, התקבל בחלקו ערעור המשיב 1 בתיק בקשת רשות ערעור מנהלי 1975/24 (להלן: לויתן) על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה תל אביב (להלן, בהתאמה: ועדת הערר תיק אזרחי ו-תיק לויתן).
- עניינו של תיק לויתן נסב על חיובו של לויתן בתשלום היטל השבחה בגין מכר זכויותיו בשתי דירות שבבעלותו (להלן: הדירות) המצויות בתחום תכנית רובע 3: תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה אשר נערכה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. לויתן ערר בפני ועדת הערר תיק אזרחי על עצם חיובו בהיטל השבחה בגין אישורה של תכנית רובע 3; ולחלופין טען כי לצורך חישוב ההשבחה יש להעריך את שווי המקרקעין "במצב הקודם" תוך התחשבות בהשפעתה של תמ"א 38 על שוויים. ועדת הערר תיק אזרחי דחתה את טענותיו. בית המשפט המחוזי קיבל את ערעור לויתן בחלקו: נקבע כי תכנית רובע 3 מעניקה זכויות מוקנות ועל כן אישורה מחייב בתשלום היטל השבחה בעת מכר. לצד זאת, נקבע כי בעת הערכת שווי הדירות "במצב הקודם" יש ללכת בדרך של הכללה. הווה אומר: יש לקחת בחשבון את עליית שוויין של הדירות אשר נבעה מהשפעת תמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם, תוך קביעת מקדמים שמאיים אשר ישקללו את מידת אי-הוודאות במימוש הזכויות מכוח התמ"א.
- הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו (להלן: הוועדה המקומית ת"א) לא השלימה עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי בכל הנוגע לתרומתה של תמ"א 38 לשווי הדירות. לטענת הוועדה המקומית ת"א, את היטל השבחה בו חב לויתן יש לקבוע בדרך של נטרול השפעת התמ"א על שווי הדירות במצבן הקודם; ומכאן בקשת רשות הערעור שהוועדה הניחה לפנינו.
בקשת רשות ערעור מנהלי 25226-04-25: תיק קלמנוביץ
- עסקינן בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (השופט ד' זילר) שניתן בערעור מנהלי 25955-11-22 ביום 11.3.2025. במסגרתו של פסק דין זה נדחה ערעור המבקשת בתיק בקשת רשות ערעור מנהלי 25226-04-25, [נבו] הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן: הוועדה המקומית י-ם), על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה ירושלים (להלן, בהתאמה: ועדת הערר י-ם ו-תיק קלמנוביץ).
- במסגרת תיק קלמנוביץ ערערה הוועדה המקומית י-ם על החלטת ועדת הערר י-ם לבטל עשרות חיובים בהיטל השבחה שהשיתה הוועדה בגין מכר מקרקעין עליהם חלה תכנית 9988 - תכנית מפורטת להגדלת זכויות בניה באזור שכונת רחביה בעיר (לגבי תכנית זו נקבע בהחלטת ועדת הערר, למעלה מן הצורך, כי מבחינה מהותית מדובר בתכנית אשר באה מכוחו של סעיף 23 לתמ"א 38). זאת, משקבעה ועדת הערר י-ם כי הזכויות מכוח תכנית 9988 הן "זכויות צפות" אשר לא ניתן לחייב בגינן בהיטל השבחה בעת מכר; כי יש להתחשב בהשפעת תמ"א 38 על שווי המקרקעין "במצב הקודם"; וכן כי, בהינתן האמור, לא הוכחה קיומה של השבחה מכוח תכנית 9988. בית המשפט המחוזי ירושלים, בשונה מוועדת הערר י-ם, מצא כי הזכויות מכוח תכנית 9988 הן זכויות "מעין מוקנות" אשר יש לחייב בגינן בהיטל השבחה במתכונת דו-שלבית. עם זאת, בית המשפט קבע כי לצורך חישוב שווי המקרקעין "במצב הקודם" יש להתחשב בהשפעת תמ"א 38. הווה אומר: בית המשפט ביכר את ההכללה על-פני הנטרול. לאור האמור - ובשים לב לממצאי ועדת הערר, לפיהם תכנית 9988 לא הביאה להשבחה נפרדת של המקרקעין - דחה בית המשפט את הערעור.
- הוועדה המקומית י-ם לא אמרה נואש והניחה לפנינו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ירושלים. בקשה זו מעלה טענות ביחס לסוגיה העקרונית של שומת "המצב הקודם" וכן בנוגע לקביעותיו הנוספות של בית המשפט המחוזי שעניינן מהות הזכויות מכוח תכנית 9988 וההשבחה הגלומה בהן. כפי שיוסבר בהמשך דבריי, קביעות נוספות אלה אינן ראויות לדיון "בגלגול שלישי" ועל כן איני רואה סיבה לעסוק בהן בגדרי ההליך הנוכחי.
טענות הצדדים