תט (כ"ס) 27388-10-22 מעדני רעננה בע"מ נ' גאומטריקס הנדסה נ.פ בע"מ

פסק דין

לפני תביעה חוזית וכספית בין משכיר לשוכר בטענה להפרת הסכם השכירות.  ההליך החל כבקשה לביצוע שטרות בהוצאה לפועל והועבר לבית המשפט בעקבות התנגדות שהגישה הנתבעת.  סכום התביעה: 125,054 ₪ (נכון למועד הגשת כתב התביעה).

מבוא:

1. התובעת, "מעדני רעננה", השכירה את הנכס ברחוב היצירה 5 ברעננה (להלן: "המשרד" או "הנכס") לחברת "ווי אר קונספט" (להלן: "קונספט") לתקופה של 4 שנים שהחלו ביום 20.10.2016. לוח התשלומים לכל שנה נקבע בהסכם.  בתחילה נכנסה לנכס הנתבעת, "גאומטריקס הנדסה", כשוכרת משנה של "קונספט", ושוכרה חלק מהמשרדים (2-3 חדרים).  ביום 1.12.2019 הסכם שכירות המשנה בין הנתבעת ל"קונספט" התעדכן, והנתבעת שכרה את חללי המשרד תמורת דמי שכירות חודשיים של 10,500 ₪ בתוספת מע"מ.
2. במהלך חודשים יוני-יולי 2020, עוד בטרם נחתם ההסכם הישיר בין התובעת לנתבעת, התלוננה הנתבעת, באמצעות עובדת הנתבעת, הגב' חממי, למנהל התובעת, מר הנדלמן, על ליקויים בנכס, בעיקר נזילות וריחות.
3. בהתאם לתאריך הכתוב על ההסכם 20.7.2020 (אשר לגביו חלוקים הצדדים האם זהו תאריך החתימה בפועל או ימים סמוכים לתאריך זה נחתם הסכם שכירות ישיר בין התובעת לנתבעת, לתקופה שבין 01.07.2020 ל-30.06.2022, תמורת דמי שכירות זהים של 10,500 ₪ לחודש. ההסכם כולל סעיפי "as is" וויתור על טענות אי-התאמה או פגם, וכן סעיפים נוספים הנוגעים לתיקון ליקויים והגדרת הפרה יסודית.
4. במהלך החודשים יולי-אוגוסט 2020 הם החודשים שבהם החלה ההתקשרות הישירה בין הצדדים, קיימת התכתבות בין נציגי הצדדים בנוגע לנזילות, רטיבות ובעיות בתקרה הממשיכות גם לאחר החתימה על ההסכם. בנובמבר 2020 קיים תיעוד לטענות אודות אירוע נזילה נוסף, והנתבעת שוב פונה לתובעת.  סרטון של הנזילה הוגש.  לטענת התובעת נזילה זו תוקנה באופן סופי במהלך חודש זה ובסמוך למועד הדיווח ואילו לטענת הנתבעת הבעיות נמשכו.
5. ביום 1.2.2021 הנתבעת שלחה לתובעת הודעה על ביטול חד צדדי של הסכם השכירות, בטענה לתקלות חוזרות ונשנות והתעלמות מצד התובעת. כן הודיעה כי תפנה את הנכס ב- 1.3.2021 (להלן: "הודעת הביטול").  באותו היום חתמה הנתבעת על הסכם להשכרת נכס חלופי במקום הסמוך למשרד.  הצדדים חלוקים בשאלה האם הנכס החלופי שהושכר היה גדול יותר מהמשרד.
6. לאחר הודעת הביטול הוחלפו מכתבים בין ב"כ הצדדים, כשהתובעת טענה להפרה יסודית של ההסכם, והנתבעת עמדה על טענותיה לליקויים חמורים, כולל "ריח של נבלה", המצדיקים את הביטול.
7. מיום 1.3.2021 הנתבעת עזבה את הנכס והחזירה את החזקה בו לידי התובעת.
8. התובעת התקשרה עם מתווך למציאת שוכר חלופי וכן פעלה למציאת שוכר והצגת הנכס למתעניינים. כמו כן, בתקופה קצרה שבמחלוקת בין הצדדים באשר לאורכה, ועד השכרת הנכס לצד ג', שוכר חלופי, ביום 14.11.2022, שימש הנכס לתערוכת אמנות.  לטענת התובעת מדובר בתערוכה של בת זוג מנהל התובעת לשימוש קצר וללא תמורה ואילו הנתבעת צינה שמדובר בהוכחה להשכרת הנכס לאחר ושימוש בו בתקופה שבגינה הוגשה התביעה.  אם כן, תקופת אי ההשכרה נמשכה שנה ושמונה חודשים.

ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916טענות התביעה:

9. 12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)התובעת טוענת כי הנתבעת הפרה באופן יסודי את הסכם השכירות שנחתם ביניהן ביום 20.07.2020. לטענתה, הנתבעת, שהכירה את הנכס היטב כששכרה אותו בשכירות משנה מצד שלישי ("קונספט") החל משנת 2019, הצהירה בהסכם כי בדקה את המושכר, מצאה אותו מתאים לצרכיה, והיא שוכרת אותו במצבו (AS-IS) תוך ויתור על כל טענת אי התאמה או פגם.
10. הודעת הביטול נשלחה שלא כדין, וכי הסיבה האמיתית לעזיבה אינה הליקויים הנטענים, אלא ניצול ירידת מחירי השכירות בתקופת הקורונה למציאת נכס חלופי, גדול יותר, באותו מחיר. לאור זאת, הנתבעת מחויבת בתשלום דמי השכירות עד תום תקופת ההסכם.  התובעת הגישה לביצוע 8 שיקים שמסרה הנתבעת כבטוחה.  הנכס הושכר לצד שלישי רק ב-14.11.2022.

טענות הגנה:

11. הנתבעת טוענת כי ביטול ההסכם נעשה כדין. לטענתה, המושכר סבל מליקויים חמורים ויסודיים שמנעו שימוש סביר בו כמשרד, לרבות נזילות חוזרות ונשנות, רטיבות, טחב, בעיות חשמל וריח צחנה קשה ("ריח נבלה") שמקורו בעסק סמוך, קצביה שפעלה בקומה מעל, שגם היא פועלת בנכס שבבעלות התובעת ומושכר לקצביה.  הנתבעת טוענת כי פנתה לתובעת פעמים רבות לתיקון הליקויים, אך נתקלה באדישות ובהתעלמות, אשר מהוות הפרה יסודית של ההסכם מצד התובעת, המזכה את הנתבעת בזכות לבטל את החוזה.
12. עוד נטען כי התובעת נהגה בחוסר תום לב כשהסתירה מהנתבעת ליקויים מהותיים שהיו ידועים לה, ועל כן קמה לנתבעת טענת טעות והטעיה, והנתבעת לא היתה מתקשרת עם התובעת ככל והיתה יודעת על הליקויים. הנתבעת טוענת כי קמה לה זכות קיזוז בסך של כ-190,420 ₪ בגין נזקיה (החזר דמי שכירות, עלויות מעבר, הפסד ימי עבודה ושכר טרחת עורכי דין), סכום העולה על סכום התביעה.

רשימת עדים:

13. מטעם התובעת: מר סמי אבו הלאל (איש מקצוע שביצע תיקונים), מר בוריס הנדלמן (מנהל התובעת), מר גיל איצקוביץ (מתווך).
14. מטעם הנתבעת: גב' אילנה חממי (עובדת לשעבר של הנתבעת), מר גיא גוטסון (מנהל הנתבעת), מר זיו קורנבליט (עובד לשעבר של הנתבעת).

הועתק מנבו