עו"ד פלג : זאת אומרת, אתה זיהית בעייה של איטום.
העד, מר אבו הלאל: של איטום, כן.
עו"ד פלג : לא, כי בתצהיר שלך אתה כותב שזיהית בעיה של ניקוז. ניקוז זה לא איטום.
העד, מר אבו הלאל: רגע, אז זה איטום עם הניקוז. הנקז, כאילו יש את השטח הזה שהוא מנקז את המים.
עו"ד פלג : אז קודם כל, כתבת בתצהיר שלך שהיית פעמיים, היית ביולי ובנובמבר. איך אתה זוכר שהיית ביולי ובנובמבר? זה היה לפני כל כך הרבה שנים.
העד, מר אבו הלאל: נכון, כי זה הזמנים שהיו שם.
עו"ד פלג : אבל איך זכרת התצהיר שלך לכתוב שזה היה ביולי או לא ביוני ולא באוגוסט?
העד, מר אבו הלאל: אני לא זכרתי בדיוק בחודשים, אבל בעזרה של בוריס כאילו שאנחנו דיברנו וזה, אז הוא אמר לי כאילו ש'היית שם בחודש הזה, כאילו ביולי והיית עוד פעם בנובמבר'. נכון שאני לא אזכור כאילו בדיוק."
...
"עו"ד פלג : הבנתי. עכשיו, אתה אומר לי שהיית ביולי וראית בעיה של איטום בין הרצפות לקיר.
העד, מר אבו הלאל: לא לקיר, כאילו לדופן של המקרר או חדר הקירור הזה וגם בנקז.
עו"ד פלג : ובזמן שהם עושים שטיפות, אז כנראה נזל מים שם.
העד, מר אבו הלאל: כנראה נזל מים משם, כאילו שהוא גולש כאילו מתחת למקררים או מהנקז כאילו שלא היה אטום כמו שצריך."
- למעשה, לא קיים כל תיעוד אילו עבודות בוצעו לצורך מניעת הריחות ודליפת המים מהקומה העליונה, שבבעלות התובעת, לעבר המשרדים, שגם הם בבעלות התובעת. משעה שמדובר בטענה לאיטום לקוי, לא צוין אילו חומרים ואילו פעולות נעשו לצורך התיקון, מדוע אלה לא נפתרו בחודש אוגוסט והריח המשיך, וכך גם הנזילות, גם בחודש נובמבר, ואילו פעולות נעשו גם בחודש נובמבר. אין כל התמודדות עם הטענה לריחות עזים במסגרת תצהיר קבלן התובעת.
- כפי שתואר לעיל, קיימות די עדויות על כך שבנכס היו מספר ליקויים רבים, שהובילו לכך שבתקופות שונות, ובפרט ביולי-אוגוסט ובחודש נובמבר ודצמבר התקיימו ליקויים שהקשו על ניהול עבודה סבירה במשרד. מספר עדים העידו על ריחות בלתי נסבלים, לכל אורך תקופת השכירות, עד כי תוארו כ "ריח נבלה", על נזילות חוזרות ונשנות וכן על ליקויים שונים. כן תארו העדים מטעם הנתבעת, כששניים מהם לא עובדים תחת הנתבעת ואין להם כל אינטרס בסכסוך האמור, כי לא היה מענה של ממש מהנתבעת ובעליה באשר לליקויים. תיעוד בנוגע לכך קיים ו- "מרדף אחריו", כפי שתואר על ידי עדים אלה, מצוי גם בפניות מזמן אמת. כך גם קיים אישוש לכך שאכן היה ריח בלתי סביר, לאור ליקויי איטום שהובילו לחלחול ריחות מהקצביה ששכנה מעל, גם היא קשורה בשכירות עם התובעת. מדובר על מספר שבועות שבהם היה קושי של ממש בכל הנוגע להתנהלות בנכס, כשלא מדובר בליקויים הקשורים לשימוש סביר בנכס אלא הליקויים נוגעים למבנה.
- נתתי דעתי לטענת התובעת לפיה כניסת הנתבעת נעשתה לאחר ששכנה בנכס קודם לכן ולאחר שהצהירה שהמושכר מותאם לצרכיה, ומשכך מנועה מלטעון אחרת, וכאמור לעיל דין הטענה להידחות. מהתשתית העובדתית שהוצגה לעיל ובמסגרת התיק עולה שהנתבעת נכנסה לנכס בסוברה שהתובעת מתקנת את הליקויים ואף סברה שהריח הוא של סיגריות, ולא ידעה שהריחות הגיעו מקצביה וקיימת בעיית איטום שגורמת לנזילת נוזלים המחלחלים למשרד וגורמים לריח כה חריף כפי שתואר. כך גם לא מצאתי כי מדובר במעבר משיקולים כלכליים, שכן אך קודם לכן שכרה הנתבעת את הנכס בו שהתה לאורך תקופה, והתובעת לא הציגה שאכן המניע הכלכלי הוא שהוביל למעבר. כך, יש לקבל את גודל המשרד כפי שנרשם בהסכם, וככל וביקשה התובעת לחלוק על כך יכולה היתה להביא מודד על מנת להצביע על השוני בין הרשום בהסכם לבין טענותיה במסגרת ההליך. השכירות עלתה לנתבעת סכום זהה הן במקום נשוא התביעה והן במקום החדש. מדובר בסברה בלבד והשערה בעלמא שלא הוכחה.
- בדומה לעניין עמיחי, הליקויים דנן, מנעו את תפקוד המשרד בצורה סבירה, ובפרט אירוח לקוחות וגורמי חוץ, שלשם כך המשרד נועד (בהיותו עסק להשקעות נדל"ן ומראה המשרד חשוב עבורם).
- לא כל שכן, אי תיקונם של אלה, כך שהריחות התמשכו החל מיולי עד דצמבר 2020, לכל הפחות, על פי העדויות, וכן קיומם של נזילות וחדירות מים לאורך תקופה של מספר חודשים, כשנזקי הרטיבות לא תוקנו עד למועד ההודעה על העזיבה וסיום השכירות, מהווים הפרה יסודית של הסכם השכירות על ידי התובעת, שהקנתה לנתבעת את הזכות לבטלו. יש באמור גם להוות כישלון תמורה מלא, למצער בכל יתרת תקופת השכירות שמאז עזיבת הנתבעת את המושכר. נמצא כי ניתנו די התראות ותחינות של ממש למנהל התובעת לפתור את הבעיה, התלונות על הריחות הועברו אליו לכל הפחות על ידי שלושה גורמים שונים (שני העובדים, ששניהם תארו סירוב והתעלמות מוחלטת וכן מנהל הנתבעת). ר' לדוגמא עדותה של הגב' חממי בעמ' 27:
"העדה, גברת חממי: ממש לא, לא. עד שהוא שלח זה היה הרבה טלפונים, הרבה בקשות. התקשרתי, הוא לא ענה, עד שהוא ענה 'לא היום, מחר, מחרתיים'. עד שהוא בכלל הוא לא ענה אז. ממש לא היה טיפול. וכשהיה, אז עוד פעם, זה לא בסדר, היה צריך פעם. היה המון כזה חוסר התייחסות מצידו כבעל נכס, בלי להבין הרבה. גם כמו שאתה רואה אני כותבת פה, ברשותך, אני אומרת, 'או-קיי, בסדר. גוף התאורה בסדר ועדיין המים לא בסדר'. זאת אומרת, אם הגיונית סידרתי את החשמל, למה להתקשר אם הכל בסדר עכשיו? למה אני צריכה לעדכן אותו?".
- על עדות זו בהרחבה וההתעלמות מפניותיה, תוך המשך התקלות ואי תיקונן עד לטיפול מלא ר' גם בעמ' 29-30.
- נוכח ההפרה היסודית של ההסכם, ממילא קמה למשיב הזכות לביטולו של ההסכם כקבוע בסעיף 7 (א) לחוק התרופות.
- לאור כל הפניות קודם לכן, לרבות בנוגע לריח וכן לנזילות, שגם בפברואר עולה כי נותרו סימני נזילה שלא תוקנו לאחר חודשים רבים, אין חובה על הנתבעת להודיע שוב ושוב על התקלות או אורכה נוספת לתיקון. תשובותיו של מנהל התובעת לאורך התקופה הבהירו, כמו גם בתצהירו ועדותו, כי זה לא לקח אחריות על הליקויים, לא פתר את בעיית הריח לאורך התקופה, התנער מאחריותו לתיקון ליקויים שנמצאו על ידי הקבלן מטעמו בקומה מעל, ולא גילה לנתבעת כי כך נמצא. ניתנו לתובעת פעם אחר פעם על ידי מספר אנשים שונים האפשרות לתקן את ההפרות במהלך החודשים. תקרה שנשארה פתוחה, נזילות שחזרו, סימני נזילות שנשארו גם בחודש פברואר, ריחות שלא אפשרו עבודה שוטפת. כל אלה לא תואמים את מאפייני מטרות ההשכרה ומזכים את הנתבעת לבטל את ההסכם, גם מכוח הוראת סעיף 7(ב) לחוק התרופות. מדובר בכשלון תמורה מלא, שכן הריח התפשט בכל המשרד במשך חודשים, הנזילות והליקויים המשיכו לאורך חודשים, והליקויים בנוגע לנזילות אלה לא תוקנו גם בחודש פברואר (במייל התובעת מבקש מנהל התובעת לתקן את סימני הנזילות, כשאין הסבר מדוע אלה לא תוקנו מחודש נובמבר). להכרה בצחנה, בנוסף לליקויים אחרים, כליקוי שמונע מגורים סבירים ושימוש סביר במושכר ר' גם עניין עמיחי לעיל, שבו הליקויים השונים שנתגלו בדירה כללו חדירת רוח ומי גשמים לתוכה, בעיות אינסטלציה שגרמו לצחנה שתיקונם לא צלח ועוד. המבקש בבקשת רשות הערעור ציין שהמבקש תיקן חלק מהליקויים ושכל שוכר יוכל לפעול לביטול הסכם השכירות בטענות דומות. טענה זו נדחתה. ר' רע"א 7316/10 עמיחי נ' שפר (מיום 31.10.2010).
- ראוי לזכור שהתובעת אינה רק המשכירה של הנכס כי אם בעלי הנכס המשכירה גם את הקומה מעל, כך שחובותיה לשמירת המושכר ותקינותו אינן רק במסגרת יחסי השכירות כי אם גם בהיותה המזיקה, כי שמנכסה נזלו המים לתוך המשרד של הנתבעת. משכך, גם בכובעה זה הפניה של הנתבעת לצד ג' לטיפול בתקלה משמעה ניסיון להימנע מהסרת המפגעים ותיקונם בזמן סביר, כאשר הריחות לא תוקנו, כמו גם תיקונים שנותרו מהנזילות, עד לסיום השכירות.
הקטנת הנזק, הודעה תוך זמן סביר ותקופת הזמן שניתנה כהודעה מוקדמת:
- כפי שעולה, ניתנה הודעה של חודש ימים, בטרם העזיבה, ולאחריה חלפו חודשים רבים ותקופה לא מבוטלת בה הנכס נותר ריק ולא הושכר. האם חודש ימים הינו זמן סביר לאיתור שוכר חלופי והודעה על סיום ההסכם. בנסיבות התיק, ומשעה שלא קיימים תיעודים נוספים החל מחודש נובמבר, למעט עדות של עד הנתבעת אודות ריחות ופניות של העד אל מנהל הנתבעת, וכן נזילה שלא נמצא כי קיים קשר סיבתי בינה לבין הנזילות הקודמות או כי האחריות בגינה היא של התובעת, אך קיים תיעוד לריח וסימני נזילה קודמים כאמור, מצאתי כי יש לפסוק לתובעת שכר דירה של חודשיים נוספים, שכן מצאתי כי על מנת לאפשר לתובעת להיערך מבעוד מועד למציאת שוכר חלופי ולצורך הקטנת הנזקים, נכון היה לאפשר לתובעת לקבל הודעה במועד בו החליטה הנתבעת לסיים את הסכם השכירות כשם שנמצא על ידי הנתבעת מקום חלופי עוד בטרם ההודעה על סיום השכירות, כך היה עליה לעשות מול התובעת.
- ככל והיתה ניתנת הודעה מטעם הנתבעת במועד בו החלה לחפש משרד חלופי, על מנת לאפשר לתובעת, כפי שעשתה הנתבעת, להיערך מבעוד מועד, לא היה נפסק חודש נוסף זה. במסגרת החודש האמור מצאתי בשיקולים גם את תקופת הזמן שבה לא הועלו בכתב התלונות ולא תועדו נזילות נוספות, ומנגד מצאתי כי מנהל התובעת ידע על ליקויים וריחות במושכר, כפי שפורט לעיל, אשר הצדיקו את סיום השכירות.
- משכך, על מנת לאפשר לתובעת להיערך, היה על הנתבעת לאפשר ידיעה מראש. משעה שלא נמצא שוכר בתקופה ממושכת לאחר מכן, מתנתק הקשר הסיבתי בין עזיבת המושכר, המוצדקת, לבין ההפסדים של התובעת מאי השכרת הנכס לתקופה נוספת.
- כאמור, הפרה התובעת את החוזה הפרה יסודית, וקמה לנתבעת זכות ביטול, כפי שנעשתה, ואף ניתנה על ידה הודעה של חודש מראש. אולם, היה על הנתבעת לעדכן את התובעת מבעוד מועד, ולתת הודעת ביטול זמן מספיק להיערכות, ולכל הפחות את אותו פרק הזמן שהיה לנתבעת לצורך מציאת מקום חלופי, שכן המועד בו נחתם הסכם השכירות החלופי היה מועד ההודעה על העזיבה.
- מדובר על תקופת הקורונה, חובת תום הלב האחד כלפי השני והקושי במציאת שוכר חלופי אף הם עמדו במסגרת השיקולים לקביעת טווח הזמנים, והארכת תקופת ההודעה המוקדמת לשלושה חודשים (חודש הודעה שניתנה ועוד חודשיים נוספים שלא ניתנו), שיכול ובתקופה רגילה היתה עומדת על זמן קצר יותר. בתקופה זו היה קושי רב יותר במציאת שוכר חלופי, הגם שהביטול היה מוצדק, ומשכך, על מנת לאפשר היערכות מתאימה לשני הצדדים בזמן שווה, ראוי היה כי יינתן פרק זמן ארוך יותר גם לתובעת, ולא רק לנתבעת. לא בכדי הדגישו בתקופת הקורונה את חובת תום הלב ואת הצורך של הצדדים לבוא זה לקראת זה, כדוגמת מסקנות הצוות הבין משרדי לבחינת השפעות משבר הקורונה מיום 7.7.2020. כפי שנאמר שם, משבר הקורונה הביא עמו נסיבות חריגות ונדירות למדי.
סופו של דבר:
- מצאתי לקבל את התביעה באופן חלקי, כך שהנתבעת תישא בעלות של חודשיים בלבד. דמי השכירות הינם בסכום של 10,500 ₪ בתוספת מע"מ לכל חודש (סה"כ 21,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין), כאמור בסעיף 15 להסכם השכירות. לסכום תתווסף ריבית שקלית כדין מיום סיום השכירות 1.3.2021 ועד לתשלום בפועל.
- בהתאם לסעיף 16 לכתב התביעה, יתר ההוצאות, כדוגמת ארנונה ומיסי עירייה, אינן חלק מהתביעה השטרית, ויש לקוות שהצדדים ידעו להגיע להבנות בעניין הוצאות אלה על פי הסכם השכירות, ובהתאם לתוצאה לעיל.
- כך גם לא מצאתי לפסוק הוצאות נוספות למי מהצדדים, בשים לב לתוצאה האמורה לעיל, שבה נערך איזון בין טענות הצדדים, וכל צד יישא בהוצאותיו.
- התשלום ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא ריבית שקלית כדין.
זכות ערעור כדין לבית המשפט המחוזי-מרכז.